| Plan: | Ulohof |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0106.00BP20116F-C001 |
Structuurvisie Assen 2030
De Structuurvisie Assen 2030 (2009) geeft de hoofdlijnen van het beleid ten aanzien van verschillende beleidsvelden en de bijbehorende opgaven.
Het wonen is een van deze beleidsvelden. Het beleidsuitgangspunt bij wonen is het 'aanbieden van een gevarieerd palet aan woningen in een prettige en veilige woonomgeving'. Een opgave ligt in het realiseren van nieuwbouw in het bestaand stedelijk gebied; in onderhavig geval gericht op het creëren van stedelijke woonmilieus.
Ook het bijdragen aan de kwaliteit van de woonomgeving en het minimaliseren van de energiebehoefte zijn benoemd als opgaven bij woningbouw.
Structuurvisie Binnenstad
In 2006 is de Structuurvisie Binnenstad vastgesteld waarin een visie wordt gegeven op de toekomstige ontwikkeling van de binnenstad van Assen.
Het plangebied maakt deel uit van het gebied dat in deze visie is beschouwd.
Het voorliggende plan is in de visie benoemd als 'lopende ontwikkeling' en het plangebied is op de visiekaart aangemerkt als een dynamisch gebied; een gebied dat wordt getransformeerd.
In zijn algemeenheid wordt in de toekomst ingezet op een verbetering van de woonfunctie in het centrumgebied. Nieuwbouw dient daarbij kwalitatief te worden ingepast in de omgeving.
Woonplan
Het Woonplan 2010-2030 (2010) verwoordt de gemeentelijke ambities met betrekking tot het onderwerp wonen.
In algemene zin wordt gekoerst op een uitbreiding van de woningvoorraad voor de gewenste (toekomstige) groei van de stad naar 80.000 inwoners. Bij deze uitbreiding wordt vastgehouden aan de gedachte van een compacte stad en worden het groene karakter van de stad en de omgeving gekoesterd. Dit betekent een optimale benutting van locaties in de bestaande stad zowel voor ruime als voor stedelijke woonmilieus.
Duurzaamheid is een algemeen uitgangspunt in het beleid van de gemeente en zo ook op het gebied van wonen c.q. woningbouw.
In Assen is een diversiteit aan huishoudens te onderscheiden. Ook in de toekomst is hierdoor een gevarieerd woningaanbod van belang met de volgende accenten:
Het voorliggende planvoornemen voorziet in grondgebonden woningen, geschikt voor gezinnen. Het woonplan verwoordt als algemene woonwens voor deze doelgroep: koopwoningen in een ruim en rustig woonmilieu waarbij ook dient te worden gekeken naar het voorzieningenaanbod.
De omgeving van het plangebied voldoet aan deze punten; gelegen dichtbij scholen, het centrum en toch een rustige ligging in een hofje.
Naast grondgebonden woningen is in het onderhavig nieuwbouwplan ook een appartementencomplex voorzien, ingevuld als woon-zorgcomplex of met (sociale) huurwoningen. Voor beide woonfuncties is ruimte gereserveerd in het toekomstig nieuwbouwprogramma.
De gemeente wil, om mensen met een zorgvraag in staat te stellen zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen, ook voldoende aanbod creëren in woonvormen waar zorg kan worden geleverd. Wat betreft de sociale woningbouw wordt naast jongeren eveneens ingezet op woningen voor ouderen en bijzondere doelgroepen.
Ten slotte past het plan in het woningbouwprogramma van de gemeente Assen, waarin 740 nieuwe woningen in het centrum zijn voorzien in de periode 2009-2030. Hierbij wordt niet alleen ingezet op appartementen, maar ook op stadswoningen en aanwezigheid van voldoende groen en voorzieningen.
Welstandsnota
Op 1 december 2011 is de Welstandsnota van de Gemeente Assen vastgesteld. Deze nota is er voor bedoeld om de ruimtelijke kwaliteit in Assen te behouden en te versterken. De welstandscriteria worden toegepast op basis van het gebiedstype (aangegeven op de welstandskaart) waarin een aanvraag is gesitueerd. De binnenstad kent twee types:
Het gebied waar onderhavig bouwplan geprojecteerd is, valt binnen het gebiedstype “Historische binnenstad”. Dit gebied bestaat uit het Beschermd stadsgezicht (Centrum en de Vaart) en het in de Nota Monumentenzorg en in het bestemmingsplan Centrum-Noord aangewezen Waardevol gebied (Binnenstad en de uitbreidingen tot de jaren 1940). De Vaart is een van de essentiële elementen in de ruimtelijke structuur van Assen en loopt tot vlakbij het centrum. De stedenbouwkundige karakteristiek en de bebouwing in de beschreven gebieden bepalen in hoge mate de identiteit van Assen. Nieuwe ontwikkelingen worden ingepast binnen de bestaande kwaliteiten. Bovendien houden nieuwe ontwikkelingen rekening met eventueel verwachte ontwikkelingen in de omgeving. Dit hoeft niet te leiden tot een imiterende architectuur, maar vraagt wel steeds om een nadrukkelijke afstemming op de omliggende historische bebouwing en/of de stedenbouwkundige omgeving.
In het kader van het voorliggende nieuwbouwplan is er dan ook een beeldkwaliteitsparagraaf opgesteld, specifiek van toepassing op onderhavig plangebied, om de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen.
Duurzaamheidsvisie 2009-2015
In 2009 is de Duurzaamheidsvisie 2009-2015 vastgesteld. Bij het streven naar duurzaamheid wordt niet alleen ingezet op het zo veel mogelijk terugdringen van het energiegebruik, maar speelt ook het creëren van een leefbare omgeving een rol.
De gemeente streeft ernaar om de leefbaarheid in de stad te optimaliseren door ook de openbare ruimte duurzaam in te richten. Flora en fauna worden gezien als onderdeel hiervan. Ten aanzien van dit aspect streeft de gemeente naar het realiseren van nestelplaatsen voor stadsvogels en verblijfplaatsen voor vleermuizen in nieuwbouw.
Beleidsvisie externe veiligheid
In 2008 heeft de gemeente Assen de Beleidsvisie externe veiligheid gemeente Assen opgesteld. In deze visie verwoordt de gemeente Assen haar ambities op het gebied van externe veiligheid.
Het plangebied valt in het gebied 'woonwijken'. Voor woonwijken is voor een maximaal veiligheidsniveau gekozen, waarbij de navolgende punten in acht worden gehouden:
Nota bodembeheer
In de Duurzaamheidsvisie 2009-2015 staat een duurzaam bodemgebruik als bodemambitie genoemd. De ambitie omvat onder meer het voorkomen van risico's door bodemverontreiniging, het beschermen van de bestaande bodemkwaliteit en het hanteren van een gesloten grondbalans. In de Nota bodembeheer (vastgesteld 6 juli 2010) geeft de gemeente Assen hier invulling aan, onder meer met betrekking tot hergebruik van grond en baggerspecie. In het kader hiervan is een gebiedsspecifiek bodembeleid geformuleerd. De functiekaart, bodemkwaliteitskaart en toepassingskaart geven de uitgangspunten van het beleid rond het hergebruik van grond en baggerspecie weer.
Het plangebied is volgens de Nota bodembeheer gesitueerd in het homogene deelgebied W1: wonen voor 1945. Dit is een gebied waar door het langdurige antropogene gebruik de bodem gemiddeld genomen licht verontreinigd is. Dat betekent dat er rekening mee moet worden gehouden dat de bodem op de locatie niet volledig schoon is. In principe is de bodemkwaliteit wel geschikt voor de woonfunctie.
Bij het afvoeren van grond die op de locatie vrijkomt, geldt dat deze grond niet zonder meer toepasbaar is. Van een partij vrijkomende grond zal op basis van een partij-/depotbemonstering moeten worden bepaald wat de kwaliteit van de grond is en of, en zo ja, waar deze grond kan worden toegepast. Dat geldt voor zowel toepassing binnen de gemeente Assen als toepassing daarbuiten.
Omgekeerd gelden voor aan te voeren grond de volgende eisen: op grond van de bodemkwaliteitskaart van de gemeente Assen kan grond die binnen de gemeente op een niet-verdachte locatie vrijkomt vanuit elk homogene deelgebied in principe op de locatie worden toegepast. De enige uitzondering geldt voor grond afkomstig uit het homogene deelgebied W1 (wonen voor 1945), waarvoor eerst een partijkeuring moet zijn uitgevoerd. Voor aanvoer van grond van buiten de gemeente geldt dat alleen schone grond mag worden toegepast die voldoet aan de achtergrondwaarden (AW-2000).
Voor het toepassen van grond op de locatie of voor het afvoeren van grond van de locatie is een melding noodzakelijk via het Meldpunt bodemkwaliteit (http://meldpuntbodemkwaliteit.senternovem.nl).