Oost-Vlieland - Dorpsstraat 5, 89 en 139

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De initiatiefnemer heeft het voornemen op het perceel Dorpsstraat 5 de winkelfunctie te beëindigen. Ter plaatse wordt een permanente woonfunctie gerealiseerd met vier appartementen voor permanente bewoning en twee appartementen voor recreatieve bewoning. De recreatieve bewoning is mogelijk door deze met een gelijkblijvend aantal slaapplaatsen over te hevelen vanaf Dorpsstraat 139. Op dat perceel moet vervolgens de verblijfsrecreatie worden ingeleverd. De winkelfunctie wordt verplaatst naar Dorpsstraat 89, waar nu een woonbestemming van toepassing is. Het initiatief is daarmee strijdig met het geldende bestemmingsplan.

Om het voornemen juridisch-planologisch mogelijk te kunnen maken, is dit nieuwe bestemmingsplan opgesteld, waarbij de voorgenomen functiewisseling in het gebied mogelijk wordt gemaakt.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt in het centrum van Oost-Vlieland, en betreft de percelen Dorpsstraat 5, 89 en 139. De ligging van de percelen en daarmee het plangebied is rood omlijnd weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 Globale ligging van het plangebied

1.3 Planologische regeling

De percelen Dorpsstraat 5, 89 en 139 zijn opgenomen in het bestemmingsplan Vlieland kom, dat is vastgesteld op 17 oktober 2011. Het perceel ter hoogte van de Dorpsstraat 89 is mede geregeld in het wijzigingsplan Miniwinkels Dorpsstraat (nieuwe locaties), dat is vastgesteld op 4 december 2018. Een uitsnede van de geldende plannen is weergegeven in figuur 1.2.

Figuur 1.2 Uitsnede van het geldende bestemmingsplan Vlieland kom

Vlieland kom

Dorpsstraat 5

Dorpsstraat 5 is bestemd voor 'Detailhandel'. Binnen de detailhandelsbestemming mogen de gronden worden gebruikt voor winkels, in combinatie met woningen. Daarnaast zijn ook de bijbehorende tuinen, erven en terreinen, straten en paden, uitstallingen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan binnen de bestemming. Tevens is binnen hier de gebiedsaanduiding wro-zone wijzigingsgebied 6.3 van toepassing. Deze wijzigingsbevoegdheid geeft de mogelijkheid om de detailhandelsbestemming te wijzigen naar een horecabestemming. Daarnaast is er ook een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming detailhandel te wijzigen in Wonen-1 of Wonen-2. Ondanks het initiatief om de detailhandelsbestemming van dit perceel te veranderen in een woonbestemming, wordt deze wijzigingsbevoegdheid hier niet toegepast, omdat dit niet voor alle percelen geldt. Bovendien, is er geen wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het toevoegen van de functieaanduiding 'verblijfsrecreatie'.

Dorpsstraat 89 en 139

Dorpsstraat 89 en 139 zijn bestemd voor 'Wonen-1'. Hierbinnen zijn de gronden bestemd voor woonhuizen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep, waarbij de bouwhoogte ten hoogste 9 meter bedraagt, met een goothoogte van maximaal 3,5 meter en een dakhelling van ten minste 20° en ten hoogste 60°. Hier is relevant dat het perceel Dorpsstraat 139 is voorzien van de aanduiding 'verblijfsrecreatie'. In de woonbestemming is geen wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de aanduiding te verwijderen, wat wel het geval is bij de vergelijkbare regeling in de Wonen-2 bestemming. Dat betekent dat het wegnemen van de aanduiding en daarmee het verplaatsen van een appartement niet mogelijk is binnen het bestemmingsplan zelf. Met dit nieuwe bestemmingsplan is het wel mogelijk om de aanduiding te verwijderen en vervolgens toe te passen op Dorpsstraat 5.

Ten slotte geldt voor beide percelen het plangebied de dubbelbestemming Waarde - Archeologie, evenals de dubbelbestemming Waarde - Beschermd dorpsgezicht. Binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' geldt dat deze gronden tevens zijn bestemd voor het behoud en de bescherming van de gronden. Ter plaatse geldt dat voor bouwwerken met een oppervlakte groter dan 50 m² een archeologisch rapport benodigd is. Daarnaast geldt ook de dubbelbestemming Waarde - Beschermd dorpsgezicht in het plangebied. Ter plaatse geldt dat hoofdgebouwen moeten worden voorzien van een kap bedekt met gebakken rode dakpannen. Daarnaast moeten de gevels worden opgetrokken uit gebakken stenen en dienen de omlijstingen van de naar de weg gekeerde gevels, daklijsten, dakgoten, kozijnen, dakkapellen, ramen en deuren uitgevoerd te zijn in groen en/of wit geverfd en/of gebeitst hout. Dit is voor beide percelen het geval.

Miniwinkels Dorpsstraat

Dorpsstraat 89

Dorpsstraat 89 is mede bestemd voor 'detailhandel'. De toegestane detailhandelsactiviteiten die aan de hand hiervan mogen worden uitgeoefend, beslaan maximaal 40% van het vloeroppervlak van het woonhuis met een maximum van 20 m2. Er is één van de drie toegelaten mini-winkels in de Dorpsstraat gevestigd.

1.4 Leeswijzer

Na deze inleiding, wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie en het voorgenomen plan. Dit wordt in de hoofdstukken 3 en 4 getoetst aan het beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 geeft een uitleg aan de juridische regeling van het bestemmingsplan, hoofdstuk 6 gaat tenslotte in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

In dit hoofdstuk wordt een omschrijving gegeven van de gewenste ontwikkeling, binnen de context van de huidige situatie.

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt in het centrum van de dorpskern van Oost-Vlieland, aan de Dorpsstraat 5, 89 en 139. Het gaat hier om een gemengd gebied, waar verscheidene woningen, winkels, bedrijven en horecagelegenheden aanwezig zijn. Alle drie de percelen zijn aan de zuidkant van de Dorpsstraat gevestigd. Direct achter de percelen ligt de Waddendijk, gevolgd door de Waddenzee.

Dorpsstraat 5

Het pand aan de Dorpsstraat 5 is gebouwd rond 1898 als woonhuis en is momenteel in gebruik als winkel. De gevel bestaat uit rode en gele bakstenen met een kap van rode bakstenen en een groen met witte houten betimmering onder het dak, boven twee gedecoreerde voordeuren. De karakteristieke uitstraling van het pand draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit van het dorp. In de huidige situatie is er sprake van een winkel en wordt het pand niet bewoond, maar is planologisch wel bewoning toegestaan.

Dorpsstraat 89

Het pand aan de Dorpsstraat 89 bestaat uit één bouwlaag met een witte gevel en een kap uitgevoerd in karakteristieke rode dakpannen. Daarnaast is er een groen met wit gestreepte markies boven elk raam. In het pand is in gebruik als woonhuis, waar onlangs een miniwinkel is gevestigd na toepassing van een wijzigingsbevoegdheid.

Dorpsstraat 139

Het pand aan de Dorpsstraat 139 bestaat uit één bouwlaag met afgeknotte gepleisterde topgevel en ankers onder een zadeldak. Het pand is een beschermd monument dat momenteel in gebruik is als woonhuis met ruimte voor verblijfsrecreatie.

De omliggende bebouwing bestaat grotendeels uit één bouwlaag met een kap en valt onder het beschermd dorpsgezicht Vlieland-Oost. Hier en daar zijn ook woningen bestaande uit twee bouwlagen met kap aanwezig. In figuur 2.1 toont per perceel een luchtfoto van de huidige situatie. In figuur 2.2 is een vooraanzicht van de drie panden weergegeven.

Figuur 2.1 Luchtfoto van de huidige situatie

Figuur 2.2 Vooraanzicht van de huidige situatie

2.2 Voorgenomen initiatief

De initiatiefnemers hebben het voornemen om verdeling van de functies aan de Dorpstraat 5, 89 en 139 te wijzigen waardoor een soort carrousel ontstaat en huidige woon-, recreatie- en detailhandelsfuncties onderling van locatie veranderen, zoals te zien in figuur 2.3. In deze paragraaf is per perceel beschreven hoe de voorgenomen situatie is vormgegeven. Vervolgens, is omschreven waarom dit een ruimtelijk en planologisch aanvaardbare ontwikkeling is.

 

Figuur 2.3 Schematische weergave voorgenomen initiatieven

Dorpsstraat 5

De initiatiefnemers hebben het voornemen om de winkel aan Dorpsstraat 5 te sluiten om vervolgens een woonhuis met vier appartementen voor permanente bewoning en twee appartementen voor verblijfsrecreatie te realiseren. De verblijfsrecreatieve bedden worden verkregen vanaf het perceel Dorpsstraat 139. Het huidig aantal bedden neemt hierdoor niet toe, ze worden verdeeld over de twee appartementen. In totaal zijn 5 recreatieve bedden toegestaan. Daarmee is er geen sprake van een toename in verblijfsrecreatieve voorzieningen op het eiland. De voorgenomen ontwikkeling bestaat dus uitsluitend uit een wijziging van detailhandelsbestemming naar een woonbestemming met een aanduiding voor verblijfsrecreatie. De fietsen van de 'extra' gasten die in de recreatieve appartementen verblijven zullen aan de achterzijde van het pand (zuidzijde) worden gestald. Daardoor ontstaat geen verrommeling rondom het pand.

Dorpsstraat 89

De winkelfunctie die in de huidige situatie aan de Dorpsstraat 5 is gevestigd, wordt vervolgens verplaatst naar Dorpsstraat 89 waar in de huidige situatie een woonhuis met een miniwinkel gevestigd is. De mogelijkheid om een miniwinkel aan huis te beginnen kan hierdoor aan een ander, nader te bepalen perceel worden toegekend, omdat de huidige miniwinkel wordt uitgebreid tot een volwaardige winkel met toepassing van de detailhandelsbestemming. Op deze manier blijft het aantal winkels in het centrum van Vlieland onveranderd. Binnen de voorgenomen detailhandelsbestemming blijft wonen mogelijk. Er worden geen sloop- en nieuwbouwwerkzaamheden toegepast. Uitsluitend de functie wordt gewijzigd in de voorgenomen situatie. Door de verplaatsing van de commerciële functie van Dorpsstraat 5 naar 89 zal de uitstalling en in- en uitloop van winkelend publiek van de bestaande winkelonderneming verdwijnen. Dit zal zorgen voor een rustiger straatbeeld in het oostelijk deel van de Dorpsstraat. Bovendien vindt ter hoogte van Dorpsstraat 5 minder vrachtverkeer plaats, wat ten goede komt voor dit krappe gedeelte van de straat.

Dorpsstraat 139

Om ervoor te zorgen dat het aantal verblijfsrecreatievoorzieningen niet toeneemt, wordt deze functie van Dorpsstraat 139 verplaatst naar Dorpstraat 5. Het perceel aan de Dorpsstraat 139 wordt vervolgens bestemd voor uitsluitend permanente bewoning. Ook hier gaat het uitsluitend om een functiewijziging, zonder sloop- en nieuwbouwwerkzaamheden.

Afweging

Voor zowel Dorpsstraat 5 als 89 geldt binnen het bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid, waarmee de gewenste ontwikkeling gerealiseerd kan worden met goedkeuring van het college. Dit is echter voor Dorpsstraat 139 niet het geval. De aanduiding 'verblijfsrecreatie' kan binnen het bestemmingsplan niet worden verwijderd. Hierdoor is de gewenste ontwikkeling in strijd met het bestemmingsplan. Het toepassen van de kruimelregeling is in dit geval in principe mogelijk. Echter, blijven de planologische rechten uit het geldende bestemmingsplan dan van kracht. Het is daarmee mogelijk dat één of meerdere locaties in de toekomst weer van functie veranderen, wat tot een situatie kan leiden die in strijd is met het gemeentelijk beleid. Om ervoor te zorgen dat het aantal bedden en winkels met zekerheid gelijk blijft, is gekozen voor het opstellen van een bestemmingsplan.

Zoals hiervoor geschetst biedt het bestemmingsplan Vlieland - Kom zelf de beleidsruimte om binnen de Dorpsstraat functies over percelen uit te wisselen. Daarmee zijn niet alle functies star op de bestaande plek vastgelegd, maar is er een mogelijkheid om functies uit te wisselen en enige flexibiliteit mogelijk te maken. Dat geldt niet alleen voor uitwisseling tussen wonen en winkels, maar ook tussen wonen en horecabedrijven of winkels en horecabedrijven onderling. Wel is daar de voorwaarde aan verbonden, dat de aantallen winkels en horecabedrijven niet mogen toenemen. Daarmee is verzekerd dat de Dorpsstraat haar afwisselende karakter van winkels, horecabedrijven en woonhuizen behoudt.

De gevraagde uitwisseling tussen Dorpsstraat 5 en 89 is in overeenstemming met het gemeentelijk beleid en past binnen de reikwijdte van het bestemmingsplan. Er is dus geen belemmering om aan deze uitwisseling mee te werken.

Een ander verhaal is de uitwisseling tussen de verblijfsrecreatieve appartementen. Het bestemmingsplan maakt deze uitwisseling niet mogelijk. Onlangs is door de gemeenteraad uitgesproken dat een verdere toename van recreatie op Vlieland niet gewenst is. Planologisch is dat op dit moment niet vastgelegd, want vrijwel op alle locaties waar verblijfsrecreatie is geregeld, is het aantal bedden niet vastgelegd. Dat betekent dat binnen de bestaande voorzieningen het aantal bedden zonder meer kan worden gewijzigd. Dat geldt ook voor de appartementen die bij het wonen zijn toegelaten.

In een eerder gevallen is een uitwisseling van recreatie mogelijk gemaakt, alsmede de splitsing van een appartement in meerdere appartementen telkens met de restrictie dat dat alleen aanvaardbaar is bij een gelijkblijvend aantal bedden. In die gevallen is geen sprake van toename van verblijfsrecreatie. Het biedt wel enige flexibiliteit in het gebruik van appartementen, zodat plannen kunnen worden verwezenlijkt.

Datzelfde wordt min of meer hier gevraagd. Op Dorpsstraat 139 is een appartement toegestaan. In de huidige situatie zijn daar 5 bedden aanwezig. Het aantal bedden is planologisch niet vastgelegd. Planologisch mogen er ook 10 bedden staan. Initiatiefnemer vraagt nu dit appartement over te hevelen naar Dorpsstraat 5, waarbij verzocht wordt om er twee appartementen van te mogen maken, waarbij het totaal van de bestaande 5 bedden niet wordt overschreden. Deze bedden worden verdeeld over de twee appartementen. Daarmee is er ook in deze situatie feitelijk geen sprake van toename van verblijfsrecreatie. In het licht van recente besluiten zijn er geen belemmeringen om ook aan dit deel van het initiatief mee te werken.

Planologisch verankeren

Om te voorkomen dat in de toekomst van de bestaande aantallen wordt afgeweken, is, zoals hiervoor gezegd, het wenselijk om een en ander vast te leggen in dit bestemmingsplan. In het bestemmingsplan is het volgende geregeld:

• Dorpsstraat 5 is voorzien van de bestemming 'Wonen - 2' met overname van de bestaande aanduidingen en de aanduiding 'verblijfsrecreatie', waarbij in de gebruiksregels is vastgelegd dat het maximaal aantal bedden voor verblijfsrecreatie niet meer mag bedragen dan 5;
• Dorpsstraat 89 is voorzien van de bestemming 'Detailhandel' met overname van de relevante aanduidingen. De aanduiding voor de miniwinkel komt daarmee te vervallen en komt weer vrij om elders toegepast te worden.
• Dorpsstraat 139 is bestemd voor 'Wonen - 1', waarbij de aanduiding 'verblijfsrecreatie' van het perceel is verwijderd. De overige relevante aanduidingen blijven hier van toepassing.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen brengt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Barro stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de SVIR. Dit plan raakt geen Rijksbelangen zoals deze genoemd zijn in het Barro.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de SVIR is de 'ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dat betekent dat overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten motiveren met oog voor de behoefte en de beschikbare ruimte binnen stedelijk gebied.

Het plangebied ligt binnen bestaand stedelijk gebied. Binnen het plangebied is uitsluitend sprake van functiewijzigingen. Omdat er geen nieuwe bebouwing wordt gerealiseerd, is hier geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. Het voornemen hoeft daarmee niet te worden getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

Streekplan Fryslân 2007 en Verordening Romte Fryslân 2014

Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Dit is onder meer neergelegd in het Streekplan Fryslân 2007 'Om de kwaliteit van de Romte', vastgesteld op 13 december 2006. In de Verordening Romte Fryslân 2014 is het beleid uit het Streekplan vertaald naar regels.

De ontwikkeling van nieuwe woningen moet, bij voorkeur van de provincie, zoveel mogelijk plaatsvinden binnen bestaand bebouwd gebied. Dit plan voorziet niet in de bouw van nieuwe woonhuizen op het eiland, maar wel in een toename van het aantal woningen binnen bestaand gebied. In de huidige situatie wordt het pand aan de Dorpsstraat 5 namelijk feitelijk niet bewoond. Echter is de bewoning van Dorpsstraat 5 volgens de regels van de geldende detailhandelsbestemming al wel toegestaan. Planologisch gezien blijft het aantal woningen dus onveranderd. Daarmee past het plan binnen het provinciaal beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Vlieland 2020

Met de structuurvisie kan de gemeente Vlieland een actieve rol spelen bij ontwikkelingen en plannen op het eiland. De structuurvisie geeft het perspectief van de gemeente weer waarmee landelijke en provinciale wetgeving en procedures worden beoordeeld. De Structuurvisie bevat de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkelingen en de hoofdzaken van het uit te voeren ruimtelijk beleid.

Oost-Vlieland is het enige dorp op het eiland. Het wonen op het eiland is geconcentreerd in het dorp. Buiten het dorp zijn slechts op enkele locaties woningen aanwezig. Op Vlieland is sprake van druk op de woningmarkt. Dit komt met name door de behoefte aan woningen voor Vlielanders, met name voor starters en ouderen, huisvesting voor personeel van het vaste land, de afname van de gemiddelde woonbezetting en de toenemende vraag van niet-eilanders naar een woning. Het plan is in overeenstemming met de Structuurvisie Vlieland 2020, omdat wordt voorzien in vier appartementen aan de Dorpsstraat 5, wat in de huidige situatie een winkel is. Hiermee wordt de druk op de woningmarkt verlicht.

Wat betreft de detailhandel wordt in de structuurvisie ingezet op concentratie langs de Dorpsstraat. De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met dit beleid. De verblijfsrecreatie wordt benoemd in de opgave werkgelegenheid, omdat recreatie en toerisme de belangrijkste banenmotors van Vlieland zijn. Het beleid prefereert kwaliteitsverbetering boven uitbreiding van de verblijfsrecreatie. Dit plan voorziet hierin door de verblijfsrecreatieve voorziening van Dorpsstraat 139 naar Dorpsstraat 5 te verplaatsen, waar een nieuwe verblijfsrecreatieve voorziening wordt gerealiseerd. De kwaliteitsverbetering die met deze ontwikkeling optreedt versterkt de identiteit van het recreatieve product Vlieland.

Tot slot is in de Structuurvisie 2020 opgenomen dat de wens is om duurzaam te bouwen op het eiland. In dit geval worden alle te verplaatsen functies duurzaam gerealiseerd en de geëxploiteerd. Daarmee wordt voldaan aan deze wens en bijgedragen aan het ambitiemanifest van de gemeente.

Woonvisie Vlieland

Uit de 'Woningmarktanalyse Friese Waddeneilanden' bleek dat de woningmarkt op de Friese Waddeneilanden uniek is. Daarnaast bleek er meer onderzoek nodig naar de woningmarkt van Vlieland. Daarom is er besloten een woonvisie op te zetten, waar ook een programma voor het wonen wordt omschreven.

Hieruit blijkt dat er meer woningen nodig zijn, omdat de woningmarkt flink onder druk staat. De gemeente Vlieland zet zich dan ook in voor meer woningen voor middeninkomens en lagere inkomensgroepen. De wachttijden voor sociale huurwoningen zijn zo hoog dat een deel van de woningzoekenden zich onthoudt van inschrijven, resulterend in een verscholen woningvraag. Met ingang van dit plan blijft het aantal toegestane woningen planologisch onveranderd. Het plan levert daarom geen negatieve gevolgen voor de woningmarkt op.

Ook in de woonvisie is de wens om duurzaam te bouwen opgenomen. Zoals in de voorgaande paragraaf aangegeven wordt aan deze wens voldaan.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

Voor het plan is het van belang dat tijdens de uitvoering en in de nieuwe situatie sprake is van een goede omgevingssituatie. Deze omgevingstoets gaat in op de milieuaspecten en om andere sectorale regelgeving.

4.1 Geluid

Toetsingskader

Het aspect 'geluid' gaat over geluidhinder op geluidsgevoelige objecten als gevolg van verkeer en industrie. De Wet geluidhinder (Wgh) is hiervoor het toetsingskader. Rondom wegen met een maximumsnelheid van meer dan 30 km/uur, spoorwegen en aangewezen bedrijven(terreinen) zijn geluidszones van toepassing. Als geluidsgevoelige objecten, zoals woningen, binnen deze zones worden toegevoegd, dan moet geluidsbelasting op de gevels hiervan worden bepaald en getoetst aan de normen.

Toetsing

Dit plan maakt de verplaatsing van een aantal bestemmingen mogelijk binnen de dorpskern van Oost-Vlieland. De wegen direct rondom het plangebied betreffen 30 km/uur-wegen. Bovendien is Vlieland een zeer autoluw eiland, waardoor het aantal verkeersbewegingen op de wegen rondom het plangebied zeer beperkt is. Daarom wordt extra onderzoek naar geluidshinder niet nodig geacht.

4.2 Bedrijven en milieuzonering

Toetsingskader

Tussen bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies (waaronder wonen) is een goede afstemming nodig. Het doel daarbij is het voorkomen van onacceptabele hinder ter plaatse van woningen, maar ook om te zorgen dat bedrijven niet worden beperkt in de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder redelijkerwijs is uitgesloten. Deze afstand wordt gemeten tussen de bestemmingen van bedrijven en de gevels van geluidsgevoelige objecten. Bedrijfsactiviteiten zijn daarvoor ingedeeld in een aantal milieucategorieën.

Toetsing

In de voorgenomen situatie wordt in het plangebied niet gebouwd. Wel wordt op alle percelen wonen toegestaan. Dit is een bedrijfshindergevoelige functie, waarvoor in beginsel aan de richtafstanden van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' moet worden voldaan. In de directe omgeving van het plangebied zijn veel verschillende functies aanwezig. Daarom kan het als gemengd gebied worden beschouwd. Dit betekent dat voor elke milieucategorie een stap terug kan worden gedaan.

Dorpsstraat 5

Het perceel ter hoogte van Dorpsstraat 5 grenst in het oosten aan een horecagelegenheid. Deze valt in milieucategorie 1 en heeft een richtafstand van 0 meter in gemengd gebied. Aan de noordzijde van de Dorpsstraat, tegenover nummer 5, is nog een horecagelegenheid gevestigd met aan weerszijden een detailhandels- en recreatiebestemming, die ook voldoen aan de richtafstand van 0 meter in gemengd gebied. In het westen grenst het perceel aan een lege kavel met daarop een woonbestemming. Het mogelijk maken van verblijfsrecreatie op nummer 5 vormt hiervoor geen belemmering vormt, omdat ook hier een richtafstand van 0 meter in gemengd gebied geldt.

Dorpsstraat 89

Het perceel ter hoogte van Dorpsstraat 89 wordt omringd door woonbestemmingen. Aan de overkant van de Dorpsstraat geldt een detailhandelsbestemming. Voor beide geldt een richtafstand van 0 meter in gemengd gebied, waar aan voldaan wordt. Andersom vormt de vestiging van detailhandel in dit pand geen belemmering voor de omliggende woningen, omdat hiervoor dezelfde richtafstand van 0 meter in gemengd gebied geldt.

Dorpsstraat 139

Het perceel ter hoogte van Dorpsstraat 139 grenst aan de oost- en noordzijde aan woonbestemmingen. In het westen grenst het perceel aan een gebouw bestemd voor recreatie. Voor beide functies geldt een richtafstand van 0 meter in gemengd gebied, waar aan voldaan wordt. In de huidige situatie is de woonbestemming al aanwezig. Hieruit kan worden opgemaakt dat er al sprake is van een goede milieuzonering. Bovendien verdwijnt de verblijfsrecreatie, waardoor op het perceel zelf geen bedrijfshinder meer wordt veroorzaakt.

Omdat voor alle drie de percelen wordt voldaan aan de richtafstanden conform de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering is geen nader onderzoek noodzakelijk.

Voorts is sprake van een winkel- en verblijfsgebied waar diverse functies worden afgewisseld met het wonen. In de kleinschaligheid en de bijzondere situatie van Vlieland is zonder meer sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.3 Bodem

Toetsingskader

Bij het aspect 'bodem' staat de vraag centraal of de bodemkwaliteit toereikend is voor het nieuwe gebruik. De bodem kan door eerdere (bedrijfs-)activiteiten verontreinigd zijn. Voor de ruimtelijke procedure is het van het belang dat verdachte locaties worden gesignaleerd.

Toetsing

In het geldende bestemmingsplan is voor alle drie de percelen al wonen toegestaan. Gezien het huidige gebruik zijn geen bodemvervuilende activiteiten op de percelen geweest. Daarom kan er vanuit worden gegaan dat de bodem geschikt is voor de voorgenomen woonfunctie, detailhandelsfunctie en verblijfsrecreatieve functie. In het kader van dit bestemmingsplan is daarom geen nader onderzoek noodzakelijk.

4.4 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijnstof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) gehanteerd.

Toetsing

In Fryslân zijn geen knelpunten op het gebied van luchtkwaliteit. Op basis van de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten blijkt dat op Vlieland sprake is van een zeer goede luchtkwaliteit.

Voor bepaalde initiatieven is bepaald dat deze 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een plan komt hiervoor in aanmerking als het voor minder dan 3% van de grenswaarden voor NO2 en PM10 bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een woonwijk van 1.500 woningen valt binnen de norm van betekenende mate.

Per saldo nemen de toegestane verblijfsrecreatie, detailhandel en woningen niet toe. Daarom draagt het plan 'niet in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Nader onderzoek naar de luchtkwaliteit is niet noodzakelijk.

4.5 Ecologie

Toetsingskader

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Bij de bescherming van gebieden gaat het om op Europees niveau aangewezen Natura 2000-gebieden. Verder worden in de provinciale verordening gebieden beschermd die van belang zijn voor het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen de Ecologische Hoofdstructuur). De bescherming van gebieden en soorten is geregeld in de Wet natuurbescherming.

Gebiedsbescherming

Natura 2000-gebieden

Het plangebied maakt geen deel uit van Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is de Waddenzee, gelegen op circa 30 meter afstand ten zuiden van het plangebied, gevolgd door Duinen Vlieland op circa 140 meter afstand ten noorden van het plangebied.

Binnen het plangebied is op dit moment al bebouwing aanwezig, hier worden uitsluitend interne aanpassingen aan gedaan. Gezien de aard van deze ontwikkeling kan gesteld worden dat directe effecten, zoals verstoring, verontreiniging, versnippering, etc. uit te sluiten zijn. Indirecte hinder als gevolg van verkeersbewegingen is ook niet aan de orde omdat autoverkeer de natuurgebieden niet hoeft te kruisen om de planlocatie te bereiken. Bovendien is op Vlieland zeer beperkt sprake van autoverkeer. Desondanks is het Natura 2000 gebied Duinen Vlieland wel een stikstofgevoelig natuurgebied.

Impact stikstofdepositie

In Nederland staan veel Natura 2000-gebieden onder druk door een overbelasting van stikstofdepositie. In het Programma Aanpak Stikstof (PAS) zijn alle Natura 2000-gebieden opgenomen waar ten minste één stikstofgevoelig habitat voorkomt dat te maken heeft met overbelasting door stikstof. Ook kleinschalige initiatieven kunnen leiden tot een toename van de stikstofdepositie. Maar wanneer op voorhand goed onderbouwd kan worden dat ze geen (significant) negatief effect hebben op de stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden, kan een passende beoordeling van de stikstofdepositie achterwege blijven. Hiermee geeft het ministerie ruimte voor een kwalitatieve onderbouwing voor kleine projecten.

Bij kleine stedelijke ontwikkelingsprojecten, zoals woningbouwplannen, gemengde stedelijke functies of solitaire bedrijven met een beperkte milieubelasting geldt dat er in de gebruiksfase alleen vanuit verkeer enige stikstofemissie te verwachten is. In dit geval is uitsluitend sprake van een carrousel van bestaande functies aan de Dorpsstraat. De bestaande woon-, detailhandels- en recreatiefunctie wisselen van locatie, waarbij in planologische zin geen sprake is van toename. Daarmee zal de stikstofemissie in de gebruiksfase gelijkwaardig zijn aan de huidige stikstofemissie.

Omdat voor de functiewijzigingen geen sloop- en nieuwbouwwerkzaamheden plaatsvinden, maar uitsluitend interne verbouwingen worden doorgevoerd, is er geen sprake van inzet van zwaar materieel in de aanlegfase. De verkeersbewegingen ten behoeve van de aanlegfase zullen daarom opgaan in het huidige verkeer en niet leiden tot extra stikstofuitstoot.

Geconcludeerd wordt dat het plan niet zal leiden tot een toename van de stikstofdepositie in de kritische gebieden. Daarom hoeft voor dit plan geen vergunning op grond van de Wnb te worden aangevraagd.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Een plan mag geen activiteiten en ontwikkelingen mogelijk maken, die leiden tot significante aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden, of tot een significante vermindering van de oppervlakte van de NNN. Het plangebied maakt geen deel uit van het NNN. Omdat geen ingrepen in de NNN worden voorgesteld, is van aantasting geen sprake en zijn er vanuit de NNN geen belemmeringen voor de plannen aan de orde.

Soortenbescherming

Binnen het plangebied is in de huidige situatie bebouwing en beplanting aanwezig. Er worden geen sloop- en nieuwbouwwerkzaamheden en tevens geen kapwerkzaamheden uitgevoerd ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling. Daarmee is geen onderzoek noodzakelijk naar beschermde soorten.

4.6 Archeologie

Toetsingskader

Met betrekking tot dit aspect is per 1 juli 2016 de Erfgoedwet van toepassing. De Omgevingswet (nog niet van kracht) vervangt de Monumentenwet voor het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Tot het van kracht worden van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet. Hier blijven ze ongewijzigd van toepassing, zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

In de wet zijn archeologische resten beschermd. Wanneer de bodem wordt verstoord moeten archeologische resten intact blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

FAMKE

Voor een globaal inzicht in mogelijke waarden heeft de provincie de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) gepubliceerd. De FAMKE bestaat uit twee advieskaarten, één voor de periode steentijd-bronstijd (300.000 - 800 v Chr.), en één voor de periode ijzertijd - middeleeuwen (800 v Chr. - 1500 n Chr.).

Conform de steentijd-bronstijd advieskaart is geen onderzoek noodzakelijk, ongeacht de grootte van de ontwikkeling. Conform de ijzertijd-middeleeuwen advieskaart valt het plangebied binnen het gebied 'karterend onderzoek 1', waar voor ontwikkelingen met een minimale oppervlakte van 500 m² archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

Geldend bestemmingsplan

Volgens het geldend bestemmingsplan rust op het plangebied een dubbelbestemming waarde - archeologie voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

Toetsing

Volgens het FAMKE geldt er voor de omliggende omgeving het advies "streven naar behoud". Dit is inclusief de bebouwing aan de Dorpsstraat. Op basis van het geldende bestemmingsplan geldt er een dubbelbestemming Waarde - Archeologie in het gehele plangebied en de directe omgeving. Dit betekent dat er geen werkzaamheden dieper dan vijftig centimeter mogen plaatsvinden. In het kader van dit plan is geen sprake van nieuwe bebouwing en de grond wordt niet geroerd. Daarmee worden de archeologische waarden niet aangetast. Op basis hiervan is daarom geen nader onderzoek noodzakelijk.

4.7 Cultuurhistorie

Toetsingskader

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan beschreven moet worden hoe met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

Het bepalen van de cultuurhistorische waarden gaat via de Cultuur Historische kaart van de provincie Fryslân (CHK), waar ook de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) deel van uit maakt. Op deze kaarten is informatie opgenomen over archeologische en cultuurhistorische waarden.

Toetsing

In het plangebied is volgens de CHK sprake van verschillende cultuurhistorische waarden waar rekening mee moet worden gehouden bij de uitvoering van dit plan.

Het pand aan de Dorpsstraat 5 stamt uit 1898 en is aangemerkt als 'jongere bouwkunst 1850-1940'. De gebouwen die onder deze noemer vallen, zijn verzameld tijdens het Monumenten Inventarisatieproject (MIP) en worden gezien als historische getuigenis en bouwkundige vertaling van de ontwikkelingen die in de periode 1850 tot 1940 op maatschappelijk, cultureel, technisch en economisch gebied hebben plaatsgevonden. Het pand is aangeduid als 'karakteristiek' en op basis daarvan beschermd. Daarnaast is het pand op nummer 139 aangemerkt als Rijksmonument en is daarmee beschermd op grond van de Monumentenwet uit 1988. Tevens geldt in het plangebied de dubbelbestemming Waarde - Beschermd dorpsgezicht, deze aanduiding is ook terug te vinden op de CHK en valt ook onder de Monumentenwet 1988. Hier wordt door dit plan geen afbreuk aan gedaan.

Ter plaatse van het beschermd dorpsgezicht geldt dat hoofdgebouwen moeten worden voorzien van een kap bedekt met gebakken rode dakpannen. Daarnaast moeten de gevels worden opgetrokken uit gebakken stenen en dienen de omlijstingen van de naar de weg gekeerde gevels, daklijsten, dakgoten, kozijnen, dakkapellen, ramen en deuren uitgevoerd te zijn in groen en/of wit geverfd en/of gebeitst hout.

In het kader van dit bestemmingsplan wordt niets veranderd aan de huidige gevels die deel uit maken van het karakteristieke dorpsgezicht. Nader onderzoek is daarom niet noodzakelijk.

4.8 Water

Toetsingskader

Van groot belang in de ruimtelijke ordeningspraktijk is de vroegtijdige afstemming met het betreffende waterschap. Het plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân. Doorgaans wordt hiervoor de wettelijk verplichte 'watertoets' doorlopen. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het bestemmingsplan op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. In de Leidraad Watertoets van het Wetterskip staan de uitgangspunten waarmee bij het ontwikkelen van ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. De beschrijving van de wateraspecten sluit zoveel mogelijk aan bij de indeling van het Waterbeheerplan en de Leidraad Watertoets in de thema's Veilig, Voldoende en Schoon.

Toetsing

Wetterskip Fryslân is op de hoogte gesteld van het plan (dossiercode: 20200115-2-22241) en heeft op basis hiervan bepaald dat het plan geen invloed heeft op het watersysteem en de waterketen en dat er verder geen waterschapsbelang geldt. Daarmee is het aspect water voldoende behandeld en zijn geen maatregelen noodzakelijk.

4.9 Externe veiligheid

Toetsingskader

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10-6-contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Toetsing

In het kader van het aspect externe veiligheid is de risicokaart geraadpleegd. Hieruit blijkt dat in de omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen, buisleidingen en transportroutes aanwezig zijn die van invloed zijn op de beoogde herbestemming   in het plangebied. Het aspect externe veiligheid vormt daarom geen belemmering voor dit plan.

4.10 Kabels, leidingen en zones

Toetsingskader

In (de omgeving van) het plangebied kunnen kabels en leidingen aanwezig zijn die beperkingen opleggen voor de bouwmogelijkheden in het plangebied. Hierbij valt te denken aan hoogspanningsverbindingen, waterleidingen en straalpaden. Bij leidingen, zoals gas-, water- en rioolpersleidingen, volgen deze belemmeringen uit het zakelijk recht. Bij hoogspanningsverbindingen gaat het om veiligheid en gezondheid. De beperkingen bij straalpaden zijn van belang voor het goed functioneren van de straalpaden.

Toetsing

In en direct rondom het plangebied is geen sprake van kabels en leidingen die een planologische bescherming genieten en waar rekening mee gehouden moet worden in dit bestemmingsplan. Nader onderzoek is daarom niet noodzakelijk.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

Het plangebied in dit bestemmingsplan is voorzien van twee enkelbestemmingen, een functieaanduiding en twee dubbelbestemmingen.

Detailhandel

Het perceel ter hoogte van de Dorpsstraat 89 is voorzien van de bestemming detailhandel. Deze bestemming stelt de gebruiker in staat een detailhandelsonderneming te runnen. Daarnaast is in combinatie met detailhandel het wonen ook toegestaan ter plaatse van deze bestemming.

Wonen - 1

Om bij de systematiek van het geldende plan en de bestaande bebouwing aan te sluiten is voor de Dorpsstraat 139 gekozen om de bestemming Wonen - 1 aan te houden. Binnen deze bestemming zijn woonhuizen mogelijk met een goothoogte van 3,50 meter. De geldende aanduidingen en dubbelbestemmingen zijn ter bescherming van de waarden overgenomen.

Wonen - 2

Om bij de systematiek van het geldende plan en de bestaande bebouwing aan te sluiten is voor de Dorpsstraat 5 gekozen om de bestemming Wonen - 2 aan te houden. Binnen deze bestemming zijn woonhuizen mogelijk met een goothoogte van 6 meter. In het woonhuis zijn de drie beoogde appartementen voor bewoning mogelijk. Daarnaast is de functieaanduiding verblijfsrecreatie toegevoegd. Deze functieaanduiding voorziet in de mogelijkheid appartementen in het pand te verhuren. Er worden binnen de bestemming maximaal 5 slaapplaatsen toegestaan. De geldende aanduidingen en dubbelbestemmingen zijn ter bescherming van de waarden overgenomen.

Waarde - Archeologie

Het plangebied maakt deel uit van de dorpskern van Vlieland. Hier geldt in het geldende bestemmingsplan een archeologische dubbelbestemming, omdat er mogelijk archeologische waarden in de grond zitten van vroegere bewoning. Om deze waarden een beschermende regeling te bieden is ook in dit bestemmingsplan de archeologische dubbelbestemming toegepast. Hiervoor geldt dat bij ruimtelijke ingrepen met een minimale oppervlakte van 50 m2 een archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

Waarde - Beschermd dorpsgezicht

In de dorpskern van Vlieland geldt een beschermd dorpsgezicht, waarvoor in het geldende plan een dubbelbestemming is opgenomen. Om de waarden uit het beschermd dorpsgezicht ook in dit plan te waarborgen is deze dubbelbestemming eveneens opgenomen.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Via de procedure van de omgevingsvergunning kan de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan worden aangetoond. Tijdens deze procedure zijn er verschillende momenten waarop gereageerd kan worden op de plannen.

6.1 Maatschappelijk uitvoerbaarheid

Via de procedure van het bestemmingsplan kan de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan worden aangetoond. Tijdens deze procedure zijn er verschillende momenten waarop gereageerd kan worden op de plannen.

Inspraak en overleg

Het bestemmingsplan is eerst als voorontwerp aan overlegpartners en belanghebbenden ter inzage gelegd. Tijdens deze periode is uitsluitend een reactie binnen gekomen van Provincie Fryslân, die daarin aangeven dat er geen provinciale belangen in het geding zijn en dat er dus geen opmerkingen op het plan zijn.

Zienswijze

Vervolgens is het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen ingediend.

Vaststelling

Het bestemmingsplan is vervolgens ongewijzigd vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de manier van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

De initiatiefnemers hebben aannemelijk gemaakt dat het plan financieel haalbaar is.

Grondexploitatie

Door middel van de grondexploitatieregeling beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten, bijvoorbeeld voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor de ruimtelijke procedure. Indien er sprake is van bepaalde bouwplannen, dient de gemeente hiervoor in beginsel een exploitatieplan op te stellen. Van deze verplichting kan worden afgezien als het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Dit kan door middel van een anterieure overeenkomst. Voor vaststelling van het planologisch besluit dient duidelijk te zijn op welke wijze de kosten zullen worden verhaald.

In dit bestemmingsplan wordt geen bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. In dergelijke gevallen is geen grondexploitatieplan nodig.