direct naar inhoud van Toelichting
Plan: West-Terschelling - Hotelkamer Seinhuisje
Status: vastgesteld
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0093.BP2017SEINPAALDUIN-VG01

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Ten westen van West-Terschelling ligt het Kaapsduin. De Stichting Sporen in 't Zand wil het duin graag opwaarderen. Hiervoor is in 2011 het inrichtingsplan “Plaatsbepalen” voor dit duin opgesteld. Eén van de ontwikkelingen is het behoud en herbestemming van het Seinhuisje, een voormalig peilstation. Dit is een project dat inmiddels concreet is geworden. Het opwaardeerplan is opgepakt door een unieke samenwerking tussen Staatsbosbeheer (hierna: de initiatiefnemer), VVV Terschelling, Buitenleven Vakanties en Hoteloverleg Terschelling.

Het doel is het Seinhuisje om te vormen naar een locatie met een verblijfsrecreatieve functie (tiny house). Met dit tiny house wil de initiatiefnemer de mooiste overnachtingsplek van Nederland realiseren. Daarnaast wil zij hiermee het eiland Terschelling promotioneel op de kaart zetten. Het netwerk en expertise van het hoteloverleg en VVV worden ingezet voor operationele zaken als, schoonmaak en klein onderhoud, gastheerschap en arrangementen etc. Boekingen zijn mogelijk via de websites van de individuele hotels op Terschelling, via de site van Buitenleven Vakanties en via de website van de VVV. Boekingen worden door Buitenleven Vakanties verwerkt.

Deze ontwikkeling past niet in de beheersverordening. Tijdens overleggen tussen de gemeente en de initiatiefnemer heeft de gemeente een positieve houding ten opzichte van de plannen. Met dit bestemmingsplan wordt deze ontwikkeling mogelijk gemaakt. De locatie van het Seinhuisje en daarmee het plangebied van dit bestemmingsplan - is aangegeven in figuur 1.

afbeelding "i_NL.IMRO.0093.BP2017SEINPAALDUIN-VG01_0001.jpg" Figuur 1 - Locatie van het plangebied bij West-Terschelling (bron: Google Maps)

1.2 Geldende planologische regeling

Voor het plangebied geldt de beheersverordening Natuurgebieden. Deze is vastgesteld op 23 september 2014. Voor dit gebied zijn het besluitvlak 'Natuur' en de besluitsubvlakken 'beheergebouw' en 'vrijwaringszone - duin' van toepassing. In figuur 2 staat het plangebied ingetekend in de illustratie van de geldende beheersverordening. Het vierkante vlak markeert de grens van het besluitsubvlak 'beheergebouw' en vormt de plangrens van dit bestemmingsplan.

afbeelding "i_NL.IMRO.0093.BP2017SEINPAALDUIN-VG01_0002.jpg" Figuur 2 - Luchtfoto met fragment beheersverordening Natuurgebieden (bron: ruimtelijkeplannen.nl, rood omlijnd het plangebied)

Bij de regels van Natuur is aangegeven dat deze gronden vooral bedoeld zijn voor beheer, behoud, herstel en ontwikkeling van de natuurlijke, landschappelijke en cultuurhistorische waarden. Daarnaast zijn veel andere functies mogelijk, verblijfsrecreatie maakt daar echter geen deel van uit.

Specifiek is in het plangebied het beheergebouw mogelijk gemaakt, dit betreft het Seinhuisje, een voormalig peilstation. Een beheergebouw, dient als kantoor en/of werkplaats en/of opslag voor het beheer, behoud, herstel en ontwikkeling van de natuurlijke, landschappelijke en cultuurhistorische waarden en als ruimte voor expositie en educatie. De beheerfunctie is daarmee goed te combineren met de natuurfunctie van de duinen. Het beheergebouw (Seinhuisje) zelf is in de bouwregels mogelijk gemaakt, mits het de bestaande omvang behoud.

De duinen - waarin het plangebied ligt - hebben een besluitsubvlak 'vrijwaringszone - duin', met als doel de duinen als primaire waterkering te beschermen. Door deze doelstelling zijn de bouwmogelijkheden in dit gebied beperkt, alleen herbouw of verbouw van een bestaand bouwwerk is toegestaan. Het grondoppervlak mag daarbij eenmalig met ten hoogste 10% worden uitgebreid, mits dit past binnen de andere geldende regels voor de gronden.

De gewenste verblijfsrecreatieve functie voor het Seinhuisje past niet binnen de geldende regels voor 'Natuur'. Een afwijkingsmogelijkheid hiervan is in de beheersverordening niet opgenomen. Dit bestemmingsplan geeft de juridische-planologische mogelijkheden voor de nieuwe functie van het Seinhuisje. Daarbij wordt rekening gehouden met de geldende regels voor het gebouw en voor de primaire waterkering.

1.3 Leeswijzer

Na dit hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plan gegeven. Daarbij wordt ingegaan op de gewenste ontwikkeling en op de ruimtelijke en functionele inpassing daarvan in de bestaande structuur. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het van belang zijnde beleidskader, waarna in hoofdstuk 4 een toetsing aan de milieu- en omgevingsaspecten volgt. Wanneer deze van toepassing zijn, worden daarbij de uitgangspunten voor het bestemmingsplan genoemd. In hoofdstuk 5 volgt een toelichting op de werking van het bestemmingsplan en de daarin opgenomen regeling. Het laatste hoofdstuk (6) gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan, waarbij aandacht wordt besteed aan de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plan

Dit hoofdstuk bevat de beschrijving van de huidige situatie in het plangebied. Daarbij wordt een beeld gegeven van de historie en van de huidige ruimtelijk-functionele structuur. Daarnaast geeft het hoofdstuk een beeld van de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt. Daarbij wordt globaal ingegaan op het project Plaatsbepalen en meer specifiek op het onderdeel Seinhuisje.

2.1 Historie

Het Seinhuisje staat op het Kaapsduin ten westen van West-Terschelling en had een functie in de oriëntatie van zeelieden, sportzeilers, vliegers en inwoners. De functie is in de loop van de geschiedenis vergroot en versterkt met extra zicht- en koerskenmerken, namelijk: kapen, vuurboeten en signaalpalen. Nog weer later werden hier installaties aan toegevoegd die zeevaart en luchtvaart hielpen bij het bepalen van hun positie. Met de komst van de moderne navigatiemethoden is de functie van het duin verdwenen. Veel van de voorzieningen die hiervoor zijn getroffen zijn daarmee verwijderd. Het Seinhuisje is gebleven, maar heeft geen functie meer.

2.2 Ruimtelijk-functionele structuur

Het plangebied ligt bovenop het Kaapsduin. Deze grenst, zoals gezegd, aan het dorp West-Terschelling. West-Terschelling is de plaats waar de veerboot aankomt en heeft een belangrijke functie voor de verblijfsrecreatie op het eiland. Het dorp kent hiervoor al veel verschillende verblijfsrecreatieve functies. Daarnaast heeft het dorp andere voor toeristen interessante functies, bijvoorbeeld een jachthaven, horeca en detailhandel. Direct grenzend aan het dorp ligt het duingebied, het strand en de zee.

Het duin zelf heeft een recreatieve functie. Veel bezoekers van West-Terschelling lopen voor het ruime uitzicht onder andere via het dorp, over het strand, langs de zee en door de duinen het duin op. Hiervoor zijn in de omgeving van het Seinhuisje enkele voorzieningen getroffen. Zo zijn de oude funderingsplaten van de seinpalen bereikbaar via een betonpad en zijn hierop een hekwerk, bankjes en een verrekijker neergezet. Ook rond het Seinhuisje is een hekwerk geplaatst, andere voorzieningen zijn echter achterwege gebleven.

Het duin is verder nog in de oorspronkelijke staat, zoals het in de loop van de eeuwen is ontstaan. De omgeving van het Seinhuisje is daarmee een typerend duinlandschap, met zand, grassen, laag struweel en naaldbomen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0093.BP2017SEINPAALDUIN-VG01_0003.jpg"

Figuur 3 - Huidige aanblik van het Seinhuisje in noordwestelijke richting (bron: Google Streetview)

Het Seinhuisje is voor voetgangers en mindervaliden bereikbaar. Hiervoor zijn op verschillende plaatsen vanaf de Zwarteweg in West-Terschelling opgangen het duin op beschikbaar. Vanaf daar zijn onverharde en verharde paden aanwezig die naar de verschillende voorzieningen op het duin leiden, waaronder het Seinhuisje. In de volgende afbeelding staat één van de bedoelde trappen vanaf de Zwarteweg.

afbeelding "i_NL.IMRO.0093.BP2017SEINPAALDUIN-VG01_0004.png"

Figuur 4 - Een toegangsroute naar het Seinhuisje (bron: Walden Studio)

2.3 Voorgestelde ontwikkeling

2.3.1 Sporen in 't zand

De Stichting Sporen in 't Zand wil het Kaapsduin in zijn geheel graag opwaarderen. Hiervoor is in 2011 het inrichtingsplan “Plaatsbepalen” voor dit duin opgesteld (zie bijlage 1). De titel is gebaseerd op de hoofdfunctie die het duin voorheen had.

In het inrichtingsplan zijn de gewenste ontwikkelingen voor het Kaapsduin opgenomen, dit zijn:

  • 1. Zonering en inrichting;
  • 2. Ontwikkeling van een panorama uitzichtpunt;
  • 3. Ontwikkeling van een informatiepunt in een van de bunkercomplexen;
  • 4. Behoud van de stormseinpaal;
  • 5. Heroprichting van een of meerdere kapen;
  • 6. Behoud en herbestemming van het peilstation (= Seinhuisje);
  • 7. Educatieve kinderactiviteiten met als thema 'plaatsbepalen en afstanden';
  • 8. Verbetering van de toegankelijkheid van het uitzichtpunt voor ouderen en gehandicapten met een funiculaire.

Bij deze ontwikkelingen is afwisselend sprake van een herinrichting van gronden, nieuwe bouwwerken en aanpassing van functies. De meeste ontwikkelingen zijn hierbij nog niet concreet of zijn binnen de geldende planologische regeling te realiseren. De herbestemming van het Seinhuisje is een ontwikkeling die wel direct op stapel staat.

2.3.2 Herbestemming Seinhuisje

Het Seinhuisje heeft zijn functie al jaren verloren. De afgelopen tijd was het incidenteel in gebruik bij de Vereniging van radioamateurs op Terschelling. Er zijn nog maar weinig leden. Instandhouding van het peilstation vraagt door achterstallig onderhoud aanzienlijke investeringen. Een ander doel is daarom gezocht en gevonden in de vorm van een verblijfsrecreatieve functie.

De initiatiefnemer wil het Seinhuisje opknappen en verbouwen tot een exclusief vakantieverblijf voor maximaal twee personen. Het gaat daarbij om het principe van een tiny house voor 2 gasten (met evt. 1 of 2 kinderen). Het is voorzien van een tweepersoonsbed, een badkamer met wc en douche (evt. bad), een woonkamer met zitgedeelte en tafel (eten/werken), een kitchenette, een kacheltje en een opslagruimte. Het Seinhuisje krijgt geen buitenverlichting of verlichting gericht op het Seinhuisje. Bij de voordeur zal er enkel gericht licht komen om het sleutelgat te vinden.

Het vakantieverblijf wordt geëxploiteerd door Staatsbosbeheer. De locatie wordt vergelijkbaar met de vuurtoren en havenkraan in Harlingen. Ook in die bouwwerken is een exclusief vakantieverblijf gerealiseerd. Dit betekent onder meer ook dat de uiterlijke verschijningsvorm van het huisje in hoofdlijn in tact blijft, de grootste verbouw vindt in het gebouwtje plaats. Aan de buitenkant vindt enkel boven de deur en het raam kleine veranderingen plaats. Hier komt namelijk een horizontaal lijnelement. Bij de herinrichting van het huisje wordt niet alleen het bovengrondse gedeelte, maar ook het ondergrondse gedeelte gebruikt voor de nieuwe functie. Het streven is daarbij om zo veel mogelijk gebruik te maken van lokale materialen.

Het terrein om het Seinhuisje heen wijzigt niet. Op de bestaande betonplaat is nu een erfafscheiding aanwezig; een laag en open hekwerk. Voor de daadwerkelijke erfafscheiding geven figuur 5 en 6 slechts een impressie. Het huisje is alleen te voet bereikbaar via de bestaande opgangen in het duingebied. Een herinrichting van het gebied voor de bereikbaarheid met de auto is dan ook niet nodig en vindt niet plaats. Het landschap rond het huisje blijft daarom gelijk. Een andere landschappelijke inpassing is ook niet gewenst, het huisje en de zichtbaarheid ervan op het duin is karakteristiek. In onderstaande figuren 5, 6 en 7 staan impressies van het beeld na de renovatie.

afbeelding "i_NL.IMRO.0093.BP2017SEINPAALDUIN-VG01_0005.png"

Figuur 5 - Impressie eindbeeld Seinhuisje na renovatie (bron: Walden Studio)

afbeelding "i_NL.IMRO.0093.BP2017SEINPAALDUIN-VG01_0006.jpg"

Figuur 6 - Impressie (3D) van het interieur van het Seinhuisje na renovatie (bron: Walden Studio)

afbeelding "i_NL.IMRO.0093.BP2017SEINPAALDUIN-VG01_0007.jpg"

Figuur 7 - Impressie (3D) van het zicht vanaf de entree van het Seinhuisje na renovatie (bron: Walden Studio)

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Voor het plangebied geldt beleid op verschillende niveaus. Dit hoofdstuk beschrijft het van belang zijnde beleid op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Vooral het toeristisch-recreatief en horecabeleid is hierbij van belang.

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Het Rijk laat de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies en kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk voor de resultaten. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Voor het plangebied gelden de nationale belangen "Waddengebied" en "kustfundament". Hieraan zijn in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening regels verbonden. Hierop wordt in paragraaf 3.1.2 verder ingegaan.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Een algemeen belang in de SVIR is het proces van duurzame verstedelijking. Hiervoor is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Deze houdt in het kort in dat in geval van nieuwe verstedelijking eerst gekeken moet worden beoordeeld of hier regionale behoefte voor is en vervolgens of deze behoefte binnen stedelijk gebied opgevangen kan worden. Indien dit niet mogelijk is, moet een locatie worden gezocht die passend multimodaal ontsloten is.

In het geval van het Seinhuisje, krijgt een bestaande (stedelijke) functie een nieuwe invulling. Een uitbreiding van stedelijke functies wordt in dit bestemmingsplan niet voorzien. Een toetsing aan de ladder is daarom niet van toepassing.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt niet alleen regels voor de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, maar stelt ook regels die in bestemmingsplannen moeten worden opgenomen.

Het plangebied valt binnen het Waddengebied. Het Barro bepaalt dat een bestemmingsplan in dat gebied, dat nieuw gebruik of nieuwe bebouwing dan wel een wijziging van bestaand gebruik of bestaande bebouwing mogelijk maakt, geen significante negatieve gevolgen mag hebben voor de landschappelijke of cultuurhistorische kwaliteiten. Ook is het nationaal belang kustfundament van toepassing op het plangebied. Daarbij is bepaald dat nieuwe bebouwing niet mogelijk is in het kustfundament. Uitzonderingen zijn hierop mogelijk, deze zijn opgesomd in artikel 2.3.5. van het Barro.

De herbestemming van het Seinhuisje past echter binnen de voorwaarden van de genoemde nationale belangen. De bestaande bebouwing blijft immers gehandhaafd. Wanneer aanpassingen aan de gevels nodig zijn, dan wordt dit geregeld in de vergunningsaanvraag. Voor de ontwikkeling van het vakantieverblijf in het Seinhuisje is alleen een interne verbouwing nodig. Het kustfundament wordt daarmee niet aangetast. De herbestemming van het Seinhuisje (een wijziging van het gebruik) heeft verder geen significant negatieve gevolgen voor de landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten. Juist door het Seinhuisje een nieuwe bestemming te geven, blijft het gehandhaafd. Het hele project Plaatsbepalen is gericht op de handhaving van de oorspronkelijke functie van het Kaapsduin , maar ook de educatie hierover. Een verdere toetsing van de wijziging van het gebruik van het Seinhuisje aan de omgevingsaspecten staat in hoofdstuk 4.

Verder worden geen rijksbelangen geraakt en zijn deze dan ook niet in het geding.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Streekplan Fryslân 2007

Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Het provinciaal beleid is onder meer neergelegd in het Streekplan Fryslân 2007 'Om de kwaliteit fan de romte'.

In algemeenheid is het beleid dat de bijzondere waarden van de Waddeneilanden voorop worden gesteld. De verhoging van de ruimtelijke kwaliteit en de beleving daarvan zijn speerpunt. Maatwerk is daarom noodzakelijk, dit is in alle gevallen afgestemd op de eilander situatie.

Specifiek geldt voor het eiland en de directe omgeving van het plangebied beschrijft het streekplan gebiedsgericht beleid. Specifiek voor de ontwikkeling van recreatie en toerisme is aangegeven dat dit voor de sociaal-economische positie van de Waddeneilanden van cruciaal belang is. Binnen het algemene principe van stabilisatie van de totale recreatiedruk per waddeneiland is op Terschelling een kwantitatieve en kwalitatieve ontwikkelingsruimte, waarbij in het algemeen de nadruk meer ligt op kwaliteit dan op kwantiteit.

Met de ontwikkeling van de functiewijziging van het Seinhuisje wordt een bijzonder vakantieverblijf gerealiseerd, dat op het eiland nog niet aanwezig is. Daarnaast blijft het Seinhuisje, bepalend voor het beeld van het Kaapsduin, behouden. Door het opknappen van dit huisje wordt de kwaliteit ervan verbeterd. Het bestemmingsplan maakt de wijziging van het Seinhuisje mogelijk en sluit daarmee aan op de genoemde beleidsuitgangspunten.

Verder geldt specifiek voor Terschelling dat een recreatieve zonering aanwezig is. Dit is vastgesteld in het provinciaal beleid. Daarbij wordt uitgegaan van een drukker westelijk deel en middendeel, naar een steeds rustiger oostelijk deel van het eiland. Een toevoeging van verblijfsrecreatieve functies, zoals in het plangebied, past dan ook beter in het westelijk deel van het eiland, dan het oostelijk deel.

3.2.2 Grutsk op 'e Romte

De provincie zet in op de instandhouding en verdere ontwikkeling van de belangrijke landschappelijke kwaliteiten en waarden in de provincie. Hiervoor heeft de provincie op 26 maart 2014 de structuurvisie 'Grutsk op 'e Romte' vastgesteld. Het plangebied maakt deel uit van het deelgebied 'Waddengebied'. Voor dit gebied zijn aan aantal kernkwaliteiten (ofwel: provinciale belangen) aangewezen. Het gaat dan om landschappelijke kwaliteiten en kenmerken.

Het plangebied ligt in het duingebied ten westen van West-Terschelling. Het is een afwisselend gebied met cultuuringrepen zoals bossen, stuifdijken, (wei)landjes, bunkers en een aantal recreatiewoningen zoals Panorama West. Op het Kaapsduin betreffen deze cultuuringrepen daarnaast de (voormalige) betonplaten waarop de seinpalen stonden en het Seinhuisje. De herbestemming van het Seinhuisje wijzigt de landschappelijke kwaliteiten en kenmerken niet. Het betreft immers een interne verbouw. Door het project Plaatsbepalen worden de oorspronkelijke kenmerken van het Kaapsduin zelfs teruggebracht en kwaliteit toegevoegd, door bijvoorbeeld het behoud van de stormseinpaal en de heroprichting van de kapen (zie ook bijlage 1).

3.2.3 Verordening Romte Fryslân

In de Verordening Romte Fryslân (vastgesteld op 25 juni 2014) stelt de provincie regels aan de provinciale belangen. Deze regels moeten in gemeentelijke plannen worden vertaald. Voor dit plan is het volgende uit de verordening relevant:

Bestaand stedelijk gebied

Het plangebied maakt geen deel uit van het in de verordening aangewezen 'bestaand stedelijk gebied' en ligt daarmee in landelijk gebied. Buiten bestaand stedelijk gebied mogen geen bouw- en gebruiksmogelijkheden voor stedelijke functies worden geboden. In het plangebied gaat het om een vakantieverblijf. Deze is qua effect op de omgeving vergelijkbaar met een kleinschalige recreatiewoning, omdat hierbij geen extra voorzieningen als een restaurant en dergelijke aanwezig zijn. Een recreatiewoning is in de Verordening niet aangewezen als stedelijke functie en daarmee toegestaan in het landelijk gebied. Daarnaast betreft de ontwikkeling een herbestemming van het bestaande Seinhuisje. Nieuwbouw en overige voorzieningen voor deze ontwikkeling zijn in het plangebied niet mogelijk en worden niet toegestaan. Het gewenste vakantieverblijf kan daarom in landelijk gebied worden gerealiseerd.

Ruimtelijke kwaliteit

Hoofdstuk 2 van de verordening houdt regels ten aanzien van de ruimtelijke kwaliteit. Hierin is opgenomen dat in een ruimtelijke plan voor het landelijk gebied een ruimtelijke kwaliteitsparagraaf opgenomen moet worden, waarin voor zover nodig wordt aangegeven hoe:

  • het plan rekening houdt met de draagkracht van het landschap voor de opvang en inpassing van nieuwe functies, op grond van een analyse van de samenhang van de ondergrond, netwerken en nederzettingspatronen;
  • het plan invulling geeft aan de blijvende herkenbaarheid van de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten, zijnde de structuren van provinciaal belang zoals die, met inbegrip van een richtinggevend advies, per deelgebied of gebiedsoverschrijdend zijn omschreven in de structuurvisie Grutsk op 'e Romte.

Met de herbestemming van het Seinhuisje wijzigen de draagkracht van het landschap en de blijvende herkenbaarheid van de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten niet. Met het project Plaatsbepalen en de daarin gewenste ontwikkelingen (zie ook paragraaf 2.1) wordt zelfs een positieve impuls gegeven aan de cultuurhistorische kernkwaliteit van het Kaapsduin.

Recreatie op de Waddeneilanden

Op grond van lid 5.7.2 va de Verordening Romte moet in de toelichting op een ruimtelijk plan waarin een nieuwe of een uitbreiding van een bestaande recreatieve voorziening op of bij een Waddeneiland is opgenomen, worden onderbouwd hoe gezorgd is voor stabilisatie van de totale recreatiedruk per eiland en rekening is gehouden met de landschappelijke en natuurlijke waarden. De herbestemming van het Seinhuisje betreft een nieuw vakantieverblijf voor de initiatiefnemer. Het gaat om een verblijf voor twee volwassenen, waardoor het in het plangebied gaat om een relatief extensieve recreatieve functie. De recreatiedruk ter plaatse neemt in zeer geringe mate toe: veel toeristen beklimmen het Kaapsduin, het verblijf van twee volwassen in het Seinhuisje zorgt daarom niet voor een merkbare toename van de recreatiedruk.

Ecologische hoofdstructuur (EHS), nu: Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Een ruimtelijk plan voor gronden binnen de EHS mag geen activiteiten en ontwikkelingen mogelijk maken, die leiden tot significante aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden, of tot een significante vermindering van de oppervlakte van de EHS. Het plangebied ligt in het gebied dat in de verordening is aangewezen als 'EHS overige natuur'.

De verordening stelt regels met betrekking tot ruimtelijke plannen in een gebied binnen de EHS. Allereerst is van belang dat het plan een passende bestemming met gebruiksregels gericht op behoud, herstel of ontwikkeling van de wezenlijke kenmerken en waarden van de gronden bevat. Dat is in dit bestemmingsplan echter niet van toepassing, omdat het plangebied het perceel van het Seinhuisje betreft. Dit hele perceel is wel aangewezen als EHS, maar in de bestaande situatie zijn er ter plekke geen wezenlijke waarden aanwezig op het perceel die de EHS beschermd.

Verder stelt de verordening dat nieuwe activiteiten en ontwikkelingen in de EHS niet zijn toegestaan wanneer die leiden tot significante aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden, tot een significante vermindering van de oppervlakte van die gronden, of tot significante aantasting van de samenhang tussen gebieden die deel uitmaken van de EHS. Van effecten, vermindering van oppervlakte of aantasting van samenhang is bij dit plan geen sprake, omdat het Seinhuisje alleen intern verbouwd wordt. De buitenzijde wordt alleen opgeknapt. De ontwikkeling van het vakantieverblijf is het Seinhuisje kan daarmee binnen de grenzen van de EHS plaatsvinden.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Toekomstvisie TS25

De visie is gebouwd op drie belangrijke pijlers: een krachtige samenleving, een duurzame economie en een waardevolle omgeving. In samenhang vormen ze het fundament van de Toekomstvisie van Terschelling 2025. De gemeente geeft in de visie de opgaven binnen de thema's wonen, zorg, onderwijs en werkgelegenheid. Binnen deze thema's specificeert de gemeente haar prioriteiten en ontwikkelrichtingen, ook voor het onderwerp recreatie en toerisme.

De gemeente ziet de noodzakelijkheid van vernieuwing van het aanbod. Daarbij geeft zij de kleinschalige bedrijvigheid mogelijkheden en voorziet daarin een samenwerking met grotere ondernemers. Tussen ondernemers en overheid ontstaat een dialoog om de wensen en mogelijkheden te verkennen.

Daarnaast wordt ingezet op het bieden van een topkwaliteit van toeristisch aanbod. Een beheersbare, selectieve groei van de toeristisch-recreatieve sector is daarbij mogelijk, mits deze afgestemd is op het sociale draagvlak en de fysieke draagkracht van het eiland. Bij deze groei wordt onder meer gedacht aan het binden van nieuwe doelgroepen aan Terschelling. Het segment is een uniek object in combinatie met de functie voor verblijfsrecreatie waarbij het staat op een speciale plaats.

De herbestemming van het Seinhuisje, naar een exclusief vakantieverblijf (tiny house), past binnen het beleid zoals hiervoor genoemd. Het biedt een nieuw segment binnen de bestaande toeristisch-recreatieve sector op het eiland. Bovendien is de toevoeging van één vakantieverblijf (voor twee personen) slechts een zeer geringe groei van het aanbod. Door de exclusiviteit van het verblijf kan een nieuwe doelgroep aan het eiland worden verbonden.

3.3.2 Projectomschrijving Recreatie en cultuurhistorie navigeren op Kaapsduin

In opdracht van Staatsbosbeheer heeft bureau Eelerwoude, in overleg met de gemeente en omwonenden, de projectomschrijving Recreatie en cultuurhistorie navigeren op Kaapsduin opgesteld. Deze projectomschrijving is gebaseerd op de Toeristische visie voor het eiland. Het doel van de projectomschrijving is aan te geven hoe de recreatieve waarde van het Kaapsduin verbeterd kan worden.

Het Kaapsduin is van belang voor het nautische verleden van het eiland. De projectomschrijving geeft aan dat de versterking van de cultuurhistorische waarden hiervan een versterking van het cultuurtoerisme van Terschelling tot gevolg heeft. Dit vindt plaats door het terugbrengen van de oorspronkelijke functies. Dit en andere ontwikkelingen van het Kaapsduin zijn verder uitgewerkt in de visie Plaatsbepalen. Zie hiervoor paragraaf 2.3.1.

3.3.3 Welstandsnota

De Welstandsnota is aanvullend op de bebouwingsmogelijkheden die door de geldende planologische regeling worden gegeven. De gemeentelijke Welstandsnota (mei 2008) geeft aan alle gebieden binnen de gemeente - op basis van stedenbouwkundige, landschappelijke en architectonische samenhang - een bepaalde kwaliteit. Daaraan zijn gebiedsgerichte welstandscriteria gekoppeld.

Het plangebied ligt in welstandsgebied 1, 'Natuurgebieden en strandovergangen'. Het gebied bestaat uit natuur-, bos- en duingebied met daarin verspreide bebouwing. Het Seinhuisje op het Kaapsduin is hiervan een voorbeeld. De verspreide bebouwing is voor het eiland en het bos- en duingebied een specifiek gegeven. Als zodanig is de uiterlijke verschijningsvorm van de verschillende gebouwen van waarde. Het beleid richt zich op het respecteren van het uiterlijk van de bestaande gebouwen en is gericht op het in stand houden van de verschillende soorten gebouwen in harmonie met de omgeving.

De herbestemming van het Seinhuisje en de ontwikkelingen binnen het project Plaatsbepalen passen binnen dit beleid. De hoofdvorm van het Seinhuisje blijft, door de interne verbouwing, immers bestaan. Verder wordt het Kaapsduin niet aangetast door de herbestemming ervan.

3.3.4 Visie op uitvoeringsbeleid ruimtelijke ordening

Deze visie geeft richting aan hoe de gemeente met aanvragen en ontwikkelingen omgaat. In de visie is gesteld dat de gemeente de overtuiging heeft dat de bestemmingsplannen en binnenplanse afwijkingsmogelijkheden voldoende ruimte voor ontwikkelingen bieden. De algemene lijn is om binnen 7 jaar in principe niet buitenplans af te wijken van het bestemmingsplan. Wel houdt het college de bevoegdheid om in uitzonderlijke gevallen toch van deze mogelijkheid gebruik te maken, onder andere bij onvoorziene ontwikkelingen. De nadruk ligt hierbij niet op het afwijken van beleid, maar op het veranderen van beleid. Gekozen is om voor deze gevallen een nieuw bestemmingsplan op te stellen met een gewijzigde bestemming voor de betreffende locatie.

Dit bestemmingsplan is een resultaat uit gezamenlijke overleggen tussen Staatsbosbeheer en de gemeente Terschelling. Naar aanleiding van een presentatie van Staatsbosbeheer, heeft de gemeente een positieve houding ten opzichte van de herbestemming van het Seinhuisje. Het beleid van de visie op uitvoeringsbeleid ruimtelijke ordening wordt gevolgd door dit via een bestemmingsplanprocedure juridisch-planologisch te regelen.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Wettelijk is bepaald dat een ontwikkeling in een bestemmingsplan getoetst moet worden aan verschillende omgevingsaspecten. Uit deze toetsing worden mogelijk uitgangspunten voor het bestemmingsplan geformuleerd. Dit hoofdstuk beschrijft de hoofdlijn van de regelgeving, toetst de gewenste ontwikkeling hieraan en geeft waar nodig de uitgangspunten voor het bestemmingsplan.

4.1 Vormvrije mer-beoordeling

In bijlage C en D van het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig (bijlage C en D), projectmer-plichtig (bijlage C) of mer-beoordelingsplichtig (bijlage D) zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen.

De realisatie van het vakantieverblijf in het Seinhuisje is een ontwikkeling die niet opgenomen is in de bijlage van het Besluit m.e.r. Ook ligt het plangebied niet in een Natura 2000-gebied. Het is daarom niet nodig om een mer-beoordeling uit te voeren.

4.2 Milieuzonering

Tussen bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies (waaronder wonen) is een goede afstemming nodig. Het doel daarbij is het voorkomen van onacceptabele hinder ter plaatse van woningen, maar ook om te zorgen dat bedrijven niet worden beperkt in de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder redelijkerwijs is uitgesloten. Bedrijfsactiviteiten zijn daarvoor ingedeeld in een aantal milieucategorieën.

Het Seinhuisje staat in een natuurlijke omgeving. De gewenste recreatieve functie betreft één vakantieverblijf, waarvoor het huisje intern verbouwd wordt. Een dergelijke functie is vergelijkbaar met een reguliere woning en valt daarmee in categorie 1. Dit is goed passend in een rustig buitengebied.

4.3 Bodem

Bij het aspect 'bodem' staat de vraag centraal of de bodemkwaliteit toereikend is voor het nieuwe gebruik. De bodem kan door eerdere (bedrijfs)activiteiten verontreinigd zijn. Voor de ruimtelijke procedure is het van het belang dat verdachte locaties worden gesignaleerd.

Een bodemonderzoek is in het kader van de bestemmingsplanprocedure niet nodig. Enerzijds, omdat de verwachting is dat de bodem voldoende kwaliteit heeft voor het gewenste vakantieverblijf. Het plangebied ligt in het duingebied, waarin in de afgelopen decennia niet veel ontwikkelingen hebben plaatsgevonden. Het gebruik van het Kaapsduin is vooral recreatief geweest, sinds de oorspronkelijke functie ervan is opgeheven is. Dit geldt ook voor het plangebied zelf. In de 19e eeuw heeft op het perceel een bunker gestaan. Op de resten van deze bunker is het Seinhuisje gebouwd. Anderzijds wordt de bodem niet geroerd voor de gewenste ontwikkeling, omdat dit alleen een interne verbouw van het huidige Seinhuisje betreft.

4.4 Geluid

Voor geluidshinder is de Wet geluidhinder (Wgh, 2012) van kracht. Doel van deze wet is het terugdringen van hinder als gevolg van geluid en het voorkomen van een toename van geluidshinder in de toekomst. Voor het onderhavige plan is alleen geluidshinder als gevolg van wegverkeerslawaai van belang. In de wet is bepaald dat elke weg in principe een zone heeft, waar aandacht aan geluidshinder moet worden besteed. De Wgh onderscheidt geluidsgevoelige objecten enerzijds en niet-geluidsgevoelige objecten anderzijds.

Een vakantieverblijf is op grond van de Wgh geen geluidsgevoelig object. Het is daarom niet noodzakelijk om te toetsen aan de Wgh. Daarnaast zijn in en in de directe omgeving van het plangebied geen wegen of inrichtingen aanwezig die geluid produceren. Het aspect geluid geeft dan ook geen belemmeringen en uitgangspunten voor het plan.

4.5 Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving (gebiedsbescherming) en met beschermde plant- en diersoorten (soortenbescherming). De bescherming van gebieden en soorten is opgenomen in de Wet Natuurbescherming. In de provinciale verordening worden gebieden die van belang zijn voor het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen EHS) beschermd.

4.5.1 Gebiedsbescherming

Natura 2000-gebieden

Het plangebied maakt zelf geen deel uit van een Natura 2000-gebied. Wel ligt het in de nabijheid van de Natura 2000-gebieden Duinen Terschelling, Noordzeekustzone en Waddenzee. De ontwikkeling in het plangebied betreft echter slechts een interne verbouwing. Het gebruik wijzigt naar een vakantieverblijf (tweepersoons). Significante effecten van dit plan op de omgeving en daarmee de Natura 2000-gebieden is uit te sluiten. Een verdere toetsing aan de instandhoudingsdoelen van de gebieden is dan ook niet nodig.

Nederlands Natuurnetwerk (NNN)

Het NNN is beschermd in de Verordening Romte van de provincie Fryslân. Het gebied rondom het plangebied is aangewezen NNN. Een plan mag geen activiteiten en ontwikkelingen mogelijk maken, die leiden tot significante aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden, of tot een significante vermindering van de oppervlakte van de NNN. Dat hiervan in het plangebied geen sprake is en de ontwikkeling van het vakantieverblijf daarom mogelijk is, is uitgebreid beschreven in paragraaf 3.2.3.

De Natura 2000- en NNN-gebieden geven geen belemmeringen en uitgangspunten voor dit plan.

4.5.2 Soortenbescherming

Het is belangrijk dat bij ontwikkelingen geen beschermde flora- en faunasoorten geschaad worden in het leefgebied. Dit betreft niet alleen verblijfplaatsen, maar ook foerageerplaatsen en vliegroutes. Met de herbestemming van het Seinhuisje vindt alleen een interne verbouw plaats. De muren en het dak blijven daarbij in tact. Dit zijn over het algemeen de plaatsen waar mogelijk beschermde soorten aanwezig zijn. Negatieve effecten op mogelijk aanwezige beschermde soorten worden in het plangebied dan ook niet verwacht, door het behoud van de buitenzijde van het Seinhuisje. Dit aspect geeft geen belemmeringen en uitgangspunten voor dit plan. Het Seinhuisje heeft geen buitenverlichting waardoor het mogelijke licht geen negatieve gevolgen voor de rond het plangebied aangetroffen zandhagedis.

4.6 Archeologie

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2019 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Voor Terschelling wordt gebruik gemaakt van de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE). Hieruit blijkt dat voor de gewenste ontwikkeling in het plangebied geen onderzoek noodzakelijk is. Het beleid geeft dit aan voor beide perioden (ijzertijd-middeleeuwen en steentijd-bronstijd). Bovendien maakt dit bestemmingsplan alleen de herbestemming van het Seinhuisje mogelijk. Hiervoor wordt het Seinhuisje verbouwd, maar vinden geen grondroerende activiteiten plaats. Archeologie geeft dan ook geen uitgangspunten voor dit bestemmingsplan.

4.7 Cultuurhistorie

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

Zoals aangegeven in paragraaf 2.1 heeft het Kaapsduin een cultuurhistorische waarden in relatie tot de oriëntatie van de scheepvaart. Deze waarde is niet officieel vastgelegd. Met het project Plaatsbepalen willen initiatiefnemers de cultuurhistorie van het Kaapsduin versterken. De herbestemming van het Seinhuisje maakt hier deel van uit. Door de herbestemming kan het Seinhuisje in zijn verschijningsvorm behouden blijven. Daarnaast zijn, zoals in paragraaf 2.3 opgenomen, rond het plangebied meer ontwikkelingen gewenst door de initiatiefnemer die de oorspronkelijke functie van het Kaapsduin beter in beeld brengen. De locatie van het Seinhuisje is uniek, hierdoor zal er veel over geschreven worden. Daarnaast zullen per jaar een aantal dagen en nachten worden bestemd voor promotie momenten.

Het aspect cultuurhistorie is een belangrijke basis voor het project Plaatsbepalen en daarmee de herbestemming van het Seinhuisje. Het uitgangspunt is om het Seinhuisje te behouden wat reden geeft om hier een nieuwe functie aan te koppelen. Dit levert voor het plan geen belemmeringen op.

4.8 Water

Deze 'waterparagraaf' gaat in op de watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het bestemmingsplan op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. De belangrijkste thema's zijn waterveiligheid, de afvoer van schoon hemelwater en afvalwater en de waterkwaliteit.

Het plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân. Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het Wetterskip. Uit het watertoetsresultaat (zie bijlage 2) blijkt dat het plan geen invloed heeft op het watersysteem en de waterketen. Een verdere watertoetsprocedure is daarom niet aan de orde. Dit aspect heeft geen belemmeringen en uitgangspunten voor het plan.

4.9 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen als vuurwerk, LPG en munitie over weg, water en spoor en door buisleidingen.

In het kader van het aspect externe veiligheid is de risicokaart van de provincie Fryslân bekeken. Hieruit blijkt dat in en in de directe omgeving van het plangebied geen risicobronnen aanwezig zijn. Deze worden in het plangebied ook niet mogelijk gemaakt. Vanuit het aspect externe veiligheid bestaan daarom geen belemmeringen en uitgangspunten voor het plan.

4.10 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer (2016) zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijnstof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) gehanteerd.

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (2025) geldt in de directe omgeving van het projectgebied een gemiddelde fijnstof concentratie (PM10) van 14 µg/m3 en een gemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO2) van 7 µg/m3. De norm voor beide stoffen ligt op 40 µg/m3 (jaargemiddelde concentratie vanaf 2015). De huidige luchtkwaliteit ter plaatse is dus zeer goed.

Plannen die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan luchtverontreiniging zijn op grond van het besluit 'niet in betekenende mate' (NIBM) vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. De realisatie van een vakantieverblijf heeft een zeer beperkte invloed op de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek is niet noodzakelijk. Vanuit luchtkwaliteit bestaan geen belemmeringen en uitgangspunten voor het plan.

4.11 Verkeer en parkeren

Zoals eerder aangegeven is het plangebied alleen als voetganger goed bereikbaar. Gasten die in het Seinhuisje willen overnachten kunnen de auto parkeren op de langparkeerplaatsen bij de werkhaven bij het dorp West-Terschelling en met hun bagage omhoog lopen. Uitgaand van een behoefte van maximaal 2 parkeerplaatsen ten behoeve van het Seinhuisje, is in het dorp voldoende ruimte om deze parkeerbehoefte op te vangen. Door de realisatie van slechts één vakantieverblijf (2 bedden) bij West, is geen sprake van een significante verkeerstoename. Mocht blijken dat er toch een tekort aan parkeergelegenheid is, dan is de initiatiefnemer bereid een parkeerplaats aan te leggen.

4.12 Kabels, leidingen en zoneringen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang.

In of nabij het plangebied lopen geen hoofdleidingen of -kabels. Ook liggen er geen relevante zones over het plangebied. Dit vormt geen belemmeringen of uitgangspunten voor de herbestemming van het Seinhuisje.

Kabels en leidingen naar het Seinhuisje ten aanzien van het gebruik van water, stroom en gas zijn al aanwezig en kunnen reeds gebruikt worden. Indien vervanging nodig is, zal de initiatiefnemer hiervoor vervolgstappen nemen.

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving

Dit hoofdstuk gaat in op de juridische vormgeving van het bestemmingsplan. Daarbij wordt in eerste instantie ingegaan op de algemene afspraken die hiervoor (landelijk) zijn gemaakt. Vervolgens wordt een toelichting gegeven op de juridische regeling van dit specifieke bestemmingsplan, door de gehanteerde bestemming toe te lichten.

5.1 Algemeen

Dit bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Toelichting op de regeling

In het bestemmingsplan is een specifieke bestemming opgenomen voor het nieuwe vakantieverblijf in het Seinhuisje, namelijk de bestemming "Recreatie - Seinhuisje". Deze bestemming is in eerste instantie bepaald door het gewenste gebruik, namelijk een vakantieverblijf. Dit valt onder de hoofdgroep Recreatie. De toevoeging Seinhuisje is gedaan, omdat deze verblijfsrecreatieve functie uniek is op het eiland. Het is uniek omdat het een specifiek segment is waarbij kan worden overnacht in een specifiek cultuurhistorische element.

Een vakantieverblijf is een vorm van logiesverstrekking, wat de regeling bij deze bestemming specifiek mogelijk maakt. Functies, waaronder permanente bewoning zijn specifiek uitgesloten (specifieke gebruiksregels). Ook is een gebruik als zelfstandig vakantieverblijf en een gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van een keuken niet toegestaan.

Het plan voor de herbestemming van het Seinhuisje maakt deel uit van het project Plaatsbepalen. De kracht van het plan voor de herbestemming is dat het Seinhuisje in zijn uiterlijke verschijningsvorm herkenbaar is en blijft. De bouwregels in de bestemming zijn dan ook gericht op het mogelijk maken van het bestaande huisje. Ook de sloop ervan is niet zonder meer mogelijk, hiervoor is de aanduiding "specifieke bouwaanduiding - sloopvergunning" met daaraan een specifieke omgevingsvergunningregeling opgenomen.

Afwijkings- en wijzigingsmogelijkheden van de toegestane gebruiks- en bouwmogelijkheden zijn niet opgenomen. Zo blijft het gebruik als vakantieverblijf en de bouwvorm van het Seinhuisje zo goed mogelijk gehandhaafd (na realisatie).

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Dit bestemmingsplan doorloopt de wettelijk vastgelegde procedure. Daarbij vond in eerste instantie overleg (artikel 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening) plaats met diensten van Rijk en Provincie en met betrokken maatschappelijke organisaties. Het overleg resulteerde in reacties van de provinsje Fryslân en van het wetterskip Fryslân. Beide instanties hebben geen bezwaren tegen de voorgenomen ontwikkeling en zijn van mening dat hun belangen voldoende in het bestemmingsplan zijn opgenomen. De reacties zijn bijgevoegd in bijlage 3 en bijlage 4 van de toelichting. Het plan behoeft naar aanleiding van de reacties geen aanpassing.

De gemeente Terschelling besluit om geen inspraak te houden op het plan, maar legt na het wettelijke overleg het ontwerpbestemmingsplan zes weken ter inzage voor zienswijzen (afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht). Tijdens deze periode wordt een ieder in de gelegenheid gesteld om zienswijzen tegen het bestemmingsplan kenbaar te maken (artikel 3.8 Wet ruimtelijke ordening). Eventueel ingekomen zienswijzen worden waar nodig verwerkt in het bestemmingsplan.

Na de zienswijzenperiode besluit de gemeenteraad over de vaststelling van het bestemmingsplan, zie hiervoor het Vaststellingsbesluit en de Zienswijzennotitie. De indieners van de zienswijzen worden hiervan op de hoogte gesteld. Uiteindelijk is op het besluit van de raad beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is het van belang te weten of het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de manier van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

De ontwikkeling is een particulier initiatief van Staatsbosbeheer, die het perceel in eigendom hebben en daarbij exploitant zijn. Het initiatief is opgepakt in samenwerking met Buitenleven Vakanties en Hoteloverleg Terschelling. De plan- en procedurekosten worden door Staatsbosbeheer betaald. De realisatie en exploitatie van het vakantieverblijf worden bekostigd door de exploitant; Staatsbosbeheer. Bij de exploitatie maakt Staatsbosbeheer gebruik van lokale ondernemers. Investeringen en grote onderhoudswerkzaamheden worden in samenspraak met Staatsbosbeheer georganiseerd. De baten en lasten zijn voor Staatsbosbeheer. Een deel van de opbrengsten vanuit de verhuur van het seinhuis worden ingezet in de directe omgeving ervan. De betrokken instanties hebben hiervoor voldoende financiële middelen beschikbaar. De herbestemming van het Seinhuisje naar een vakantieverblijf is daarmee financieel haalbaar.

Grondexploitatie

Doel van de grondexploitatieregeling is het bieden van meerdere mogelijkheden voor het kostenverhaal waardoor er meer sturingsmogelijkheden zijn. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden.

De ontwikkeling van het vakantieverblijf in het Seinhuisje is geen bouwplan in de zin van het Bro. Daarmee is de exploitatieregeling niet van toepassing en vervalt de plicht van kostenverhaal van de gemeente en de vaststelling van een exploitatieplan. Separaat worden financiële afspraken gemaakt tussen gemeente, initiatiefnemer en exploitant met betrekking tot planschadeverhaal. Dit wordt vastgelegd in een overeenkomst.