Ruimtelijke onderbouwing Hotel Lavendelheide 4 te Drachten

Ruimtelijke onderbouwing

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Deze ruimtelijke onderbouwing heeft betrekking op het planvoornemen voor uitbreiding van het Van der Valk Hotel Drachten aan de Lavendelheide 4 te Drachten. Van der Valk Hotel Drachten heeft plannen om het bestaande hotel te vergroten. Het plan is deels in strijd met het geldende bestemmingsplan.

1.2 Aanvraag omgevingsvergunning in relatie tot bestemmingsplan

Het planvoornemen ziet op het realiseren van een nieuw gebouw met hotelkamers, vergaderzalen, een restaurant met groen- en parkeervoorzieningen op de huidige locatie van het Van der Valk-hotel Drachten. Het huidige complex blijft nagenoeg in zijn totaliteit bestaan waarbij de huidige zaalfunctie in de noordelijke vleugel van het hotel komt te vervallen omdat deze functie in het nieuw complex wordt ondergebracht. In deze noordelijke vleugel komt de mogelijkheid voor leisure-activiteiten. De huidige locatie wordt uitgebreid met een klein gebied aan de zuidoostzijde (met het oog op een verbetering van de logistiek). Voor dit planvoornemen zoals hier omschreven wordt een bestemmingsplan voorbereid.

Tussen de initiatiefnemer en de gemeente is afgesproken dat er naast de bestemmingsplanprocedure ook een aanvraag omgevingsvergunning wordt ingediend voor het mogen afwijken van het geldende bestemmingsplan. Deze omgevingsvergunning heeft als doel om vooruitlopend op het onherroepelijk worden van het nieuwe bestemmingsplan zo spoedig mogelijk te kunnen starten met de bouwwerkzaamheden. De aanvraag omgevingsvergunning heeft daarom enkel betrekking op de realisatie van de uitbreiding van het hotel. In de aanvraag omgevingsvergunning is het toe te voegen gebied evenals de functiewijziging met leisure dan ook niet meegenomen. Ook de te realiseren brug tussen een bestaand en het nieuwe gebouw wordt niet in de aanvraag voor de omgevingsvergunning meegenomen. Deze zullen worden geregeld in het bestemmingsplan.

Ten behoeve van de aanvraag voor de omgevingsvergunning voor het mogen afwijken van het geldende bestemmingsplan is een ruimtelijke onderbouwing nodig. Daarin moet zijn aangetoond dat het planvoornemen haalbaar en uitvoerbaar is en dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Een ruimtelijke onderbouwing is inhoudelijk te vergelijken met de toelichting van een bestemmingsplan. Alle relevante stedenbouwkundige-, planologische-, beleidsmatige-, milieutechnische- en economische aspecten moeten in de ruimtelijke onderbouwing worden behandeld. De bestemmingsplanprocedure en de procedure voor het verlenen van de omgevingsvergunning zullen parallel naast elkaar lopen, waarbij de omgevingsvergunning voor het bouwen van het nieuwe deel van het hotel naar verwachting eerder kan worden verleend. Gelet hierop wordt, ondanks dat de omgevingsvergunning niet identiek is aan de inhoud van het bestemmingsplan, de toelichting bij het bestemmingsplan als ruimtelijke onderbouwing gebruikt.

1.3 Plangebied

Het bestemmingsplan geldt voor de gronden waar het Van der Valk Hotel Drachten momenteel al is gesitueerd. De ligging en begrenzing van het plangebied blijken uit de verbeelding van dit bestemmingsplan en uit onderstaand figuur 1. Figuur 2 geeft aan waar het nieuwe hotel moet komen en op welk gebied de aanvraag omgevingsvergunning betrekking heeft.

Figuur 1. Globaal plangebied totale planvoornemen (bron: gemeenteatlas)

Figuur 2. Globaal plangebied aanvraag omgevingsvergunning (bron: gemeenteatlas)

1.4 Juridisch planologisch kader

Het plangebied is onderdeel van het bestemmingsplan "Kantorenpark Drachten en Bedrijvenpark Noordoostkwadrant" dat door de gemeenteraad van Smallingerland op 11 juni 2013 is vastgesteld. De locatie waar de uitbreiding van het hotel gaat plaatsvinden heeft in dit bestemmingsplan de bestemming “Horeca”. De voor horeca aangewezen gronden zijn bestemd voor

• 1. een hotel, tevens voor congressen en evenementen;
• 2. restauratieve voorzieningen;
• 3. bowlingcentrum.

Binnen de bestemming “Horeca” was al rekening gehouden met de bouw van een nieuw hotel met een aparte bowlingbaan binnen het opgenomen bouwvlak (zie figuur 3). Het nieuwe gebouw zou zich met de voorzijde naar de Ureterpvallaat richten. De afstand tussen het hotel en het oude lint Ureterpvallaat was daarbij zo groot mogelijk gehouden. De toegestane bouwhoogte bedroeg 20 meter voor het meest westelijke deel en neemt af naar 12 meter voor het oostelijke deel. Daarnaast was er in het bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting opgenomen die tot doel had dat na gereedkoming van de bouw van het nieuwe hotel de resterende bebouwing van het oude complex gesloopt moet worden.

De regeling zoals opgenomen in het geldende bestemmingsplan is tot stand gekomen op basis van de plannen die Van der Valk Hotel Drachten op dat moment voor ogen had. Deze plannen zijn inmiddels gewijzigd (zie hoofdstuk 2). In het nieuwe plan gaat Van der Valk Hotel Drachten uit van de bouw van een nieuw complex naast het huidige hotel. Het realiseren van het nieuwe hotel past deels niet binnen het bestemmingsplan. Er is sprake van een overschrijding van het bouwvlak aan de noordzijde en de bouwhoogte van 30 meter past niet binnen de bestaande regels. Daarnaast heeft de gemeente ingestemd met de mogelijkheid tot leisure (exclusief casino) in een van de vleugels van het bestaande complex.

Aan de zuidoostzijde is een stukje gebied toegevoegd (met het oog op een verbetering van de logistiek) en moet de bestemming worden gewijzigd van kantoor naar horeca.

Figuur 3. Fragment verbeelding (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Het bestemmingsplan moet het vergrote Van der Valk Hotel Drachten mogelijk maken. Ondanks dat er sprake is van een ontwikkelingsgericht bestemmingsplan zijn de planologisch-juridisch regelingen uit de geldende bestemmingsplannen waar mogelijk voortgezet. Voorliggend bestemmingsplan biedt de nieuwe planologisch-juridische basis voor de voortzetting en uitbreiding van Van der Valk Hotel Drachten. Daarnaast is het plan waar nodig geactualiseerd aan de hand van het beleid dat momenteel van toepassing is.

De strijdigheden zou de gemeente Smallingerland met een Wabo-vergunning kunnen oplossen maar voor een zorgvuldige beoordeling biedt een bestemmingsplan doorgaans een beter kader. Van der Valk Hotel Drachten kiest ervoor om beide procedures te doorlopen.

1.5 Uitspraak rechtbank

Het college van burgemeester en wethouders van Smallingerland heeft op 17 maart 2021 een omgevingsvergunning verleend voor het realiseren van een nieuw horecagebouw ten behoeve van het Van der Valk Hotel op het perceel Lavendelheide 4 in Drachten. Tegen dit collegebesluit heeft een omwonende beroep aangetekend bij de rechtbank. De rechtbank heeft op 24 juni 2022 uitspraak in dit beroep gedaan (zie bijlage 1). In deze uitspraak achtte de rechtbank het collegebesluit op de volgende punten onzorgvuldig voorbereid:

• Omdat gemeente Smallingerland bij het toestaan van de nieuwe, hogere, bebouwing grote waarde hecht aan het in stand blijven van de groenblauwe zone tussen het hotel en Ureterpvallaat, had dit aspecten door middel van voorschriften in de verleende omgevingsvergunning geborgd moeten worden.
• In het collegebesluit is geconstateerd dat het gemotoriseerd verkeer op de Lavendelheide ten hoogste 30 km/uur mag rijden en dat op grond daarvan de Wet geluidhinder niet van toepassing zou zijn temeer nu er ook geen geluidgevoelige bestemmingen mogelijk worden gemaakt. Dit is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om te concluderen dat er met betrekking tot het aspect verkeer en de daarmee gepaard gaande mogelijke geluidsoverlast wordt voldaan aan het vereiste van een goede ruimtelijke ordening.

Op grond van het bovenstaande besluit de rechtbank dat het college van burgemeester en wethouders van Smallingerland een nieuw besluit moet nemen met inachtneming van de gerechtelijke uitspraak.

Naar aanleiding van de gerechtelijke uitspraak zijn de volgende onderdelen van deze ruimtelijke onderbouwing aangepast:

• In paragraaf 2.3 'Stedenbouwkundige onderbouwing' zijn de volgende teksten (curief gedrukt) opgenomen:
  • 1. In het stedenbouwkundig plan was tussen Ureterpvallaat, het hotel en het kantorenpark een royale overgangszone voorzien die vrij zou moeten blijven van bebouwing. Deze overgangszone bestaat in de huidige situatie uit de groenblauwe zone direct ten zuiden van Ureterpvallaat, de aarden wal en opgaande beplanting langs de noordrand van het parkeerterrein en de parkeervoorzieningen van het hotel. In de gewijzigde planvorming blijft deze overgangszone in tact. Ten opzichte van het stedenbouwkundig plan blijft de bestaande bebouwing deels gehandhaafd. Doordat de huidige entree deels wordt gesloopt, wordt de meest noordelijke bebouwing minder beeldbepalend (het kenmerkende puntdak en de luifel verdwijnen). De kwaliteit van de overgangszone wordt hierdoor versterkt. Er is sprake van een robuuste groenstrook tussen de hotellocatie en het Ureterpvallaat. De ensemblewaarde van het Ureterpvallaat wordt door de uitbreiding van het hotel niet aangetast, mede vanwege de afstand tot het hotel.
  • 2. Onder het kopje conclusies is het volgende toegevoegd: De rechtbank heeft uitgesproken (zie par. 1.5) dat omdat gemeente Smallingerland bij het toestaan van de nieuwe, hogere, bebouwing grote waarde hecht aan het in stand blijven van de groenblauwe zone tussen het hotel en Ureterpvallaat, dit aspecten door middel van voorschriften in de verleende omgevingsvergunning geborgd had moeten worden. Met het oog op de instandhouding van de groenblauwe zone tussen het hotel en het bijbehorende parkeerterrein én het stedenbouwkundig ensemble Ureterpvallaat zijn in de omgevingsvergunning dan ook twee verplichtingen opgenomen:
    • a. in de vergunning is bepaald dat de opgaande en afschermende beplanting door de initiatiefnemerin stand moet worden gehouden. Om de groenblauwe zone nader te duiden is een kaartje bij het besluit opgenomen, waarop de grens van deze zone is aangegeven;
    • b. verder is bepaald dat de initiatiefnemer in samenspraak met de omwonenden een inrichtingsplan opstelt of laat opstellen waaruit blijkt op welke wijze de functie van de opgaande en afschermende beplanting in de groenblauwe zone kan worden verbeterd. De aldus opgestelde tekening moet uiteindelijk de instemming krijgen van het college van burgemeester en wethouders. Ten slotte is in de omgevingsvergunning bepaald dat de verbeteringen door de initiatiefnemer moet worden uitgevoerd en in stand gehouden.
• De onderwerpen geluidhinder én bedrijven en milieuzonering uit de respectievelijke paragrafen 4.6 en 4.7 die deel uitmaakten van de ruimtelijke onderbouwing bij het collegebesluit van 17 maart 2021, zijn in deze aangepaste ruimtelijke onderbouwing samengenomen, waarbij in de paragraaf 4.7 van de onderhavige ruimtelijke onderbouwing is ingegaan op de aspecten bedrijfshinder en verkeerslawaai tezamen. In de nieuwe paragraaf is ingegaan op alle geluidsaspecten die het gevolg zijn van de realisatie van het horecagebouw. Ten behoeve van het kunnen opstellen van deze paragraaf heeft DGMR nieuw onderzoek uitgevoerd dat is gerapporteerd in de bijlagen 11 en 12. Bijlage 11 betreft een actualisatie van eerder uitgevoerd onderzoek. Bijlage 12 betreft onderzoek dat specifiek ten behoeve van deze ruimtelijke onderbouwing is uitgevoerd. Met het oog op het goed kunnen uitvoeren van het geluidsonderzoek, heeft gemeente Smallingerland nieuwe verkeerstellingen gehouden op de Lavendelheid en de Zonnedauw. De uitkomsten daarvan zijn gepresenteerd in bijlage 10. De uitkomsten van deze bijlage zijn betrokken bij het geluidsonderzoek.

Los van de gerechtelijke uitspraak zijn de volgende aanpassingen in de onderbouwing verwerkt:

• Hoewel dat aspect niet in het beroep was betrokken, is het college van mening dat het onderdeel verkeersveiligheid onvoldoende bij het besluit was betrokken. Over dit onderwerp is een nieuwe paragraaf 4.6 toegevoegd.
• Omdat het stikstofdepositieonderzoek bij het vorige besluit nog was gebaseerd op de toen geldende AERIUS-module en inmiddels een nieuwere module met de laatste stikstofinzichten beschikbaar is, heeft het college gemeend om het onderzoek met de nieuwe module te herhalen, zodat het onderzoek voldoet aan de huidige eisen.

Buiten het bovenstaande is de ruimtelijke onderbouwing ongewijzigd gelaten.

1.6 Leeswijzer

Na de inleiding in dit hoofdstuk is in hoofdstuk 2 nader op het plan ingegaan. Relevant overheidsbeleid is daaropvolgend in hoofdstuk 3 uiteengezet. Een omschrijving van de omgevingsaspecten betreffende de planologische en milieukundige randvoorwaarden is opgenomen in hoofdstuk 4. Als laatste is in hoofdstuk 5 de (economische en maatschappelijke) uitvoerbaarheid uiteengezet. Bij deze ruimtelijke onderbouwing zijn verder enkele bijlagen opgenomen waarnaar wordt verwezen.

Hoofdstuk 2 Projectbeschrijving

2.1 Planvoornemen

Van der Valk is voornemens een nieuw gebouw van maximaal 30 meter hoog te realiseren met 68 hotelkamers, vergaderzalen, een restaurant. Het nieuwe gebouw zal tevens fungeren als nieuw hoofdgebouw met hierin de receptie voor zowel het nieuwe als het bestaande programma. De huidige, kenmerkende entreepartij met achtkantig puntdak en de aangebouwde luifel worden gesloopt. Het huidige complex blijft voor het overige nagenoeg in zijn totaliteit bestaan, waarbij bestaande faciliteiten zoals het bowlingcentrum worden gehandhaafd. De zaalfunctie in de noordelijke vleugel van het hotel komt echter te vervallen, omdat deze functie in het nieuw complex wordt ondergebracht. In deze noordelijke vleugel ontstaat hierdoor de mogelijkheid voor de inpassing van leisure-activiteiten.

Het nieuwe gebouw is oostelijk van de bestaande en overwegend te handhaven bebouwing gesitueerd. Het nieuwe gebouw wordt verbonden met de bestaande hotelvleugel door middel van een loopbrug op de eerste verdieping. De situering is zodanig gekozen dat het huidige hotel met ondersteunende functies en het parkeren grotendeels kan functioneren tijdens de nieuwbouw. Ten zuidwesten van de nieuwbouw wordt voorzien in een nieuwe groene aankleding van het terrein. Ten oosten van de bestaande carpoolplaats (en ten zuiden van de hotelbebouwing) worden op het eigen terrein nieuwe parkeerplaatsen aangelegd om daarmee invulling te geven aan de toegenomen parkeerbehoefte van de uitgebreide voorzieningen.

Figuur 4. Impressie nieuwe situatie. (Bron: Inbo architecten)

Relatie met het bestemmingsplan

De nieuwbouw is volledig gepositioneerd binnen de bestaande bestemming Horeca van het geldende bestemmingsplan en valt grotendeels binnen het bijbehorende bouwvlak. Het nieuwe bouwvolume komt alleen in noordelijke richting gedeeltelijk buiten het bouwvlak te liggen. Daarnaast wijkt de bouwhoogte af. Er wordt ingezet op een hoogte van maximaal 30 meter, terwijl eerder binnen het bestemmingsplan 15, respectievelijk 12 meter mogelijk was.

2.2 Wijzingen ten opzichte van het stedenbouwkundig plan

Figuur 5. Oorspronkelijk stedenbouwkundig plan

In bovenstaande schets (figuur 5) is nog te zien wat de oorspronkelijke gedachte was voor de ontwikkeling van het gebied. Een aantal verschillen valt op en heeft consequenties voor de ontwikkelingsmogelijkheden van het hotel. Inmiddels is op het gedeelte van het oorspronkelijke kantooreiland het transferium gerealiseerd. Uitbreiden in deze richting is daarmee in ieder geval niet meer mogelijk. Verder is op de ruimte waar eerst een afzonderlijk bowlingcentrum zou komen, in de huidige situatie een park&ride-invulling (carpoolplaats) gerealiseerd. Een duidelijke verschil in de opzet van het hotel, is dat het bestaande gebouw grotendeels wordt gehandhaafd. Ruimtelijk gezien heeft de gewijzigde opzet consequenties voor de inrichting van name het parkeren en een aanvullend op te nemen wateroppervlak.

2.3 Stedenbouwkundige onderbouwing

Het plangebied is onderdeel van het kantorenpark dat in de oksel van de A7 en de N31 ligt. Het is een dynamisch, stedelijk gebied nabij de hoofdwegenstructuur. Het hotel ligt aan de noordrand van het kantorenpark. De uitbreiding van het hotel ligt door de grootte van het perceel redelijk centraal in het oostelijke deel van dit kantorengebied.

Aan de noordzijde grenst het plangebied aan het buurtschap Ureterpvallaat en de Tjaardaflats. De Tjaardeflats vallen op door de bouwhoogte van 45 meter en de ruime groene opzet. Het buurtschap Ureterpvallaat kan getypeerd worden als een relatief stille, rustieke plek binnen een dynamische ruimtelijke context. Enerzijds is het beeld oorspronkelijk, anderzijds is duidelijk (en ook ervaarbaar vanuit het buurtschap) dat de omgeving in de loop van de jaren een grote transformatie heeft ondergaan en een grote dynamiek kent. Deze ambivalentie is goed zichtbaar en voelbaar en is kenmerkend voor de omgeving van Ureterpvallaat.

Het buurtschap Ureterpvallaat bestaat in de huidige situatie concreet uit vijf huizen aan de westzijde van de Lavendelheide en drie woningen aan de oostzijde van de Lavendelheide en is een cultuurhistorisch waardevol restant van een groter buurtschap dat vroeger gelegen was aan de Drachtster Compagnonsvaart, nabij een vallaat (sluis). Het buurtschap is in de huidige situatie een klein ensemble van woningen die de oorspronkelijke sfeer van het gebied nog uitstralen. De vallaat (sluis) en de vaart zijn niet meer aanwezig, maar het tracé van de Drachtster Compagnonsvaart is ter plekke van het buurtschap nog herkenbaar.

In het stedenbouwkundig plan was tussen Ureterpvallaat, het hotel en het kantorenpark een royale overgangszone voorzien die vrij zou moeten blijven van bebouwing. Deze overgangszone bestaat in de huidige situatie uit de groenblauwe zone direct ten zuiden van Ureterpvallaat, de aarden wal en opgaande beplanting langs de noordrand van het parkeerterrein en de parkeervoorzieningen van het hotel. In de gewijzigde planvorming blijft deze overgangszone in tact. Ten opzichte van het stedenbouwkundig plan blijft de bestaande bebouwing deels gehandhaafd. Doordat de huidige entree deels wordt gesloopt, wordt de meest noordelijke bebouwing minder beeldbepalend (het kenmerkende puntdak en de luifel verdwijnen). De kwaliteit van de overgangszone wordt hierdoor versterkt. Er is sprake van een robuuste groenstrook tussen de hotellocatie en het Ureterpvallaat. De ensemblewaarde van het Ureterpvallaat wordt door de uitbreiding van het hotel niet aangetast, mede vanwege de afstand tot het hotel.

De korrelgrootte van de nieuwe bebouwing en de bouwhoogte van 30 meter, zijn passend in de omgeving. De korrelgrootte van de bebouwing in de omgeving is, met uitzondering van de woningen aan de Ureterpvallaat, overwegend groot. De bestaande hotelbebouwing, de aangrenzende grotere kantoorgebouwen en de circa 45 meter hoge Tjaardaflats bepalen het beeld. Door de ligging centraal in het oostelijk deel van het kantorenpark en de aanhechting op de bestaande volumes van het hotel voegt het grotere volume zich moeiteloos in de bebouwde, stedelijk omgeving. De afstand tot de belendende kleinschalige woonpercelen van Ureterpvallaat is dusdanig groot (minimaal 99 meter tot de meest nabij gelegen voorgevel) dat er ruimtelijk gezien geen conflicteerde situatie ontstaat (sterke frontvorming, sterke schaduwval, sterke aantasting privacy ,etc; zie figuur 5). Ter vergelijking; deze afstand is ongeveer gelijk aan de kortste afstand tussen de Tjaardaflats en de meest nabij gelegen woning (ongeveer 100 meter). Hier is door de grote tussenafstand ook geen sprake van een conflicterende situatie, terwijl deze flats ongeveer 45 meter hoog zijn.

De inpassing van een hoger volume in het plangebied betekent, ondanks de grote tussenafstand, wel een verandering in het uitzicht vanaf de weg Ureterpvallaat en vanuit de woningen aan de Ureterpvallaat. Dit geldt met name in de periode dat de bomen geen blad hebben. In deze periode zal de hoteluitbreiding door de bomen heen zichtbaar zijn. Wanneer de bomen bladdragend zijn, zullen deze de nieuwbouw vanaf de Ureterpvallaat grotendeels aan het zicht onttrekken (zie figuur 6). De verandering van het zicht betekent echter geen onevenredige aantasting van het karakter van de plek; het oorspronkelijke ensemble blijft door het behoud van de groenblauwe randen en de grote afstand tot de nieuwe bebouwing als zodanig goed herkenbaar. Het reeds aanwezige contrast tussen rust en dynamiek dat inherent is aan deze plek, wordt met de nieuwbouw wel sterker voelbaar en zichtbaar.

Figuur 6. Profiel tussenruimte hoteluitbreiding en woning Ureterpvallaat 4

In de uitbreiding van de parkeervoorzieningen is aan de zuidzijde van het perceel voorzien. Hierbij wordt ruimtelijk gezien aangesloten op de bestaande carpoolplaatsen. Het parkeren wordt op deze wijze evenwichtig verdeeld op het eigen terrein, nabij het gebouwencomplex, waarbij tegelijkertijd overloopruimte bestaat richting het transferium. Hiermee wordt voorkomen dat er auto's op de openbare weg geparkeerd zullen worden.

Conclusies

Door het behoud van de groenblauwe overgangszone tussen het hotel (en het kantorenpark) en Ureterpvallaat, de centrale ligging op het oostelijke deel van het kantorenpark en de royale afstand tussen de bebouwing van Ureterpvallaat en de hotelbebouwing ontstaat er ruimtelijk gezien een goede inpassing van de nieuwe bebouwing. De sloop van de huidige entree leidt tot een verbetering van de overgangszone.

De rechtbank heeft uitgesproken (zie par. 1.5) dat omdat gemeente Smallingerland bij het toestaan van de nieuwe, hogere, bebouwing grote waarde hecht aan het in stand blijven van de groenblauwe zone tussen het hotel en Ureterpvallaat, dit aspecten door middel van voorschriften in de verleende omgevingsvergunning geborgd had moeten worden. Met het oog op de instandhouding van de groenblauwe zone tussen het hotel en het bijbehorende parkeerterrein én het stedenbouwkundig ensemble Ureterpvallaat zijn in de omgevingsvergunning dan ook twee verplichtingen opgenomen:

• in de vergunning is bepaald dat de opgaande en afschermende beplanting door de initiatiefnemer in stand moet worden gehouden. Om de groenblauwe zone nader te duiden is een kaartje bij deze ruimtelijke onderbouwing opgenomen, waarop de grens van deze zone is aangegeven (zie bijlage 2 bij deze toelichting);
• verder is bepaald dat de initiatiefnemer in samenspraak met de omwonenden een inrichtingsplan opstelt of laat opstellen waaruit blijkt op welke wijze de functie van de opgaande en afschermende beplanting in de groenblauwe zone kan worden verbeterd. De aldus opgestelde tekening moet uiteindelijk de instemming krijgen van het college van burgemeester en wethouders. Ten slotte is in de omgevingsvergunning bepaald dat de verbeteringen door de initiatiefnemer moet worden uitgevoerd en in stand gehouden.

De realisatie van het plan leidt daarmee niet tot een onevenredige aantasting van de ruimtelijke waarden van het buurtschap Ureterpvallaat. Het buurtschap blijft door het behoud van de groenblauwe randen en de grote afstand tot de nieuwe bebouwing als zodanig goed herkenbaar. De verplichting die in de omgevingsvergunning is opgenomen met betrekking tot de instandhouding van de opgaande en afschermende beplanting binnen de groenblauwe randen, draagt hier verder aan bij. Ook wordt de authenticiteit van de plek niet onevenredig aangetast; er was reeds sprake van een ambivalent karakter. Het buurtschap wordt ook in de huidige situatie al gekenmerkt door een contrast tussen rust /oorspronkelijk en dynamisch/nieuwe stedelijk). De nieuwe ontwikkeling maakt het contrast wel meer voelbaar en zichtbaar, maar is inherent aan de plek. De nieuwe ontwikkeling is daarmee ook vanuit deze optiek passend.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Het beleid van het Rijk, de provincie en de gemeente geeft uitgangspunten voor bestemmingsplannen. In dit hoofdstuk is een overzicht gegeven van het relevante beleid voor het planvoornemen.

3.1 Algemeen

Rijksbeleid

• Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR, 2012);
• Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, 2011);

Provinciaal beleid

• Plannen en programma's
• Streekplan Fryslân 2007;
• Grutsk op 'e romte (2014);
• Provinciaal Verkeer- en Vervoerplan 2006 (versie 2011);

Verordeningen

• Verordening Romte Fryslân 2014;

Gemeentelijk beleid

• Structuurvisie Smallingerland (2013);
• Parkeernormennota 2015;
• Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (2013);
• Welstandnota en reclamenota 2014.

Het Rijk laat de ruimtelijke ordening meer en meer over aan lagere overheden en kiest tegenwoordig voor een selectieve inzet van het rijksbeleid. Voor dit bestemmingsplan is op grond van de SVIR en het Barro enkel de ladder van duurzame verstedelijking (zie paragraaf 3.2) van toepassing. Voor het overige geldt er geen specifiek beleid. Het planvoornemen is verder in overeenstemming met het provinciale beleid en de naderhand in de provinciale verordening vastgelegde beleidsregels. Het bestemmingsplan is verder in lijn met het gemeentelijk gevoerd beleid.

3.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

Nationaal belang 13 van de SVIR van het Rijk vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de zogeheten Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna: de Ladder) worden onderbouwd. Deze verplichte toetsing is vastgelegd in het Barro, dat weer verwijst naar het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

De tekst in artikel 3.1.6, lid 2 van het Bro schrijft het volgende voor: "De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien." 

Beoordeeld moet worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd.

Binnen de bestemming 'Horeca' in het bestemmingsplan Kantorenpark Drachten en Bedrijvenpark Noordoostkwadrant zijn bouwvlakken opgenomen waarbinnen totaal circa 6.100 m² aan bebouwing kan worden opgericht ten behoeve van:

• 1. een hotel, tevens voor congressen en evenementen;
• 2. restauratieve voorzieningen;
• 3. bowlingbaan.

In de nieuwe situatie bedraagt de oppervlakte (inclusief de veranda bij het hotel en de nieuw geplande fietsenberging en opslag) afgerond 5.500 m². In het bestemmingsplan wordt een ruim bouwvlak opgenomen waarbinnen in totaal opnieuw 5.500 m² aan bebouwing mag worden opgericht waardoor er geen sprake is van een nieuw ruimtebeslag.

Gelet op het bovenstaande is er geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6 Bro en komen wij niet toe aan de treden van de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.3 Gemeentelijke regelingen

De eigenstandig opgestelde regeling met betrekking tot het mogelijk maken van een terras bij een horecabedrijf en de regeling met betrekking tot de gemeentelijke parkeernormering zijn in voorliggend bestemmingsplan verwerkt.

Bestemmingsplan Parapluplan Terrassen Smallingerland

Op 4 mei 2016 is het bestemmingsplan "Parapluplan Terrassen Smallingerland" vastgesteld door de gemeenteraad. Dit paraplubestemmingsplan is van toepassing op een groot aantal bestemmingsplannen in de gemeente. De geldende bestemmingsplannen, voor zover het de openbare ruimte betreft, voorzien niet in het mogelijk maken van een terras bij een horecabedrijf. In voorliggend bestemmingsplan is de regeling uit dit parapluplan opgenomen.

Parkeernormennota 2015

De gemeente Smallingerland heeft op 17 februari 2015 de "Parkeernormennota 2015" vastgesteld. In dit bestemmingsplan is rekening gehouden met het parkeerbeleid zoals dat in de "Parkeernormennota 2015" is vastgelegd. Om de parkeerbehoefte inzichtelijk te maken is een parkeerbalans opgesteld die als Bijlage 3 bij de toelichting is opgenomen. De maximale parkeerbehoefte in de nieuwe situatie bedraagt 381 parkeerplaatsen. Het is uiteraard niet zo dat de maximale parkeerbehoefte voor elk van de bestemmingen op ieder tijdstip geldt. Een parkeerbalans geeft een vrij nauwkeurige inschatting van het gebruik van de parkeerplaatsen. De parkeerbalans is een rekenmodel, waarin rekening wordt gehouden met:

• de in het betreffende gebied aanwezige parkeerplaatsen;
• de in het betreffende gebied aanwezige functies;
• het aanwezigheidspercentage per functie op verschillende tijdstippen. In de parkeernormennota 2015 van de gemeente Smallingerland zijn hier percentages voor vastgesteld.

Aan de hand van de parkeerbehoefte en de aanwezigheidpercentages is de feitelijke parkeerbehoefte van het project voor de verschillende periodes berekend. Uit de parkeerbalans blijkt dat de feitelijke parkeerbehoefte 279 parkeerplaatsen bedraagt. Van der Valk realiseert 280 parkeerplaatsen en daarmee kunnen alle benodigde parkeerplaatsen op basis van de parkeerbalans op eigen terrein gerealiseerd worden. Mocht in de praktijk blijken dat er dat er daadwerkelijk een parkeerprobleem ontstaat heeft Van der Valk voldoende gronden beschikbaar waar extra parkeervoorzieningen gerealiseerd kunnen worden.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

In het hiernavolgende is kort ingegaan op de diverse omgevingsaspecten in het plangebied. Het gaat hierbij om verschillende wettelijk verplicht te beschouwen aspecten en sectoraal beleid uit oogpunt van ruimtelijke ordening/planologie dan wel milieu bezien. De uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan stuit niet op belemmeringen met betrekking tot onderstaande omgevingsaspecten. Er is dan ook volstaan met het voor zover noodzakelijk ingaan op het wettelijk kader en het eventueel benoemen van relevante aspecten met betrekking tot het plangebied.

4.1 Erfgoed

De belangrijkste wettelijke basis voor het behoud van erfgoed is per 1 juli 2016 de Erfgoedwet. De kern van deze wet is dat, wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Daarnaast dient ieder ruimtelijk plan vanwege de Modernisering Monumentenzorg (MoMo) een analyse van cultuurhistorische waarden van het plangebied te bevatten. Voor zover in een plangebied sprake is van erfgoed, dient vanwege voorgaande dan ook aangegeven te worden op welke wijze met cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten archeologie rekening wordt gehouden.

4.1.1 Archeologie

Voor het plangebied is op basis van de provinciale archeologische beleidskaart (FAMKE) onderzocht welke archeologische waarden aanwezig zijn. Op deze kaart is op basis van zowel de aanwezige archeologische monumenten als de te verwachten archeologische waarden een advies aangegeven. De FAMKE bestaat uit twee provinciedekkende advieskaarten, één voor de periode Steentijd - Bronstijd, en één voor de periode IJzertijd - Middeleeuwen. Voor het betreffende plangebied kan op basis van de kaarten uit de twee verschillende perioden tot de volgende conclusies worden gekomen. De advieskaart “Steentijd - Bronstijd” geeft aan dat voor het overgrote deel van het plangebied pas onderzoek nodig is bij grote ingrepen.

Volgens de advieskaart “IJzertijd - Middeleeuwen” geldt voor een deel van het perceel het advies “Streven naar behoud” (zie figuur 7).

Figuur 7. Archeologisch waardevol gebied

Van deze terreinen is bekend dat zij waardevolle archeologische resten uit de periode bronstijd en later kunnen bevatten. Binnen deze gebieden wordt afgeraden ingrepen te verrichten, die het bodemarchief kunnen schaden. Ter bescherming van deze archeologische waarden is in het plangebied een dubbelbestemming “Waarde - Archeologie” in de bestemmingsplanregeling opgenomen met daaraan gekoppeld een beschermende regeling. Dit houdt in dat voor het uitvoeren van bepaalde (grond)werkzaamheden een omgevingsvergunning benodigd is. In het geldende bestemmingsplan is het betreffende gebied eerder al beschermd. In het nieuwe plan is dit gebied overgenomen.

4.1.2 Cultuurhistorie

Naast wetgeving op rijksniveau is ook in de Verordening Romte Fryslân 2014 vastgelegd dat gemeenten in een ruimtelijk plan moeten aangeven op welke wijze het plan rekening houdt met cultuurhistorische elementen en structuren. Informatie over cultuurhistorische waarden is beschikbaar middels de Cultuurhistorische Kaart Fryslân 2 (CHK2) van Provinsje Fryslân. Wat betreft cultuurhistorie blijkt uit deze kaart dat er geen cultuurhistorische waarden aanwezig zijn. Daarnaast is er sprake van een situatie met bestaande bouwrechten. Een regeling ten aanzien van de bescherming van cultuurhistorische waarden wordt daarom niet nodig geacht.

4.2 Ecologie

Beoordelingskader

Bij elk ruimtelijk plan dient op grond van de bepalingen in de Wet natuurbescherming rekening te worden gehouden met de gebiedsbescherming en soortenbescherming. Een ruimtelijk plan mag namelijk geen significante gevolgen hebben voor een te beschermen gebied en/of soort.

Toetsing

Verkennend onderzoek: In verband met deze planontwikkeling is een verkennend ecologisch onderzoek uitgevoerd. In deze ecologische beoordeling, die als bijlage 4 is bijgevoegd, zijn de aanwezige ecologische waarden geïnventariseerd. Uit het ecologisch onderzoek blijken de volgende conclusies:

• Nader onderzoek voor vleermuizen dient te worden gericht op de nis in de oostzijde van het bestaande gebouw, waar deze middels een brug met de nieuwbouw moet wordt verbonden.
• Het advies is om onafhankelijk van de resultaten van het nader onderzoek de volgende maatregelen te nemen om negatieve effecten op eventueel op andere plekken in het bestaande gebouw voorkomende vleermuizen te voorkomen:
  • 1. de nieuwbouw minimaal 5 meter van de bestaande bebouwing te realiseren;
  • 2. bij de bouw tijdens het zomerhalfjaar geen werkzaamheden te verrichten in de schemering of in de nacht.
• In verband met de soortbescherming van de Wnb is het verder nodig om bij de planning van de werkzaamheden rekening te houden met het broedseizoen van vogels.
• Ten aanzien van effecten van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden is nader onderzoek nodig om negatief effect uit te sluiten. Ten aanzien van andere aspecten is nader onderzoek in het kader van gebiedsbescherming (Wnb en provinciaal ruimtelijk natuurbeleid) niet nodig. Het plan is op het punt van provinciaal ruimtelijk natuurbeleid niet in strijd met de Verordening Romte Fryslân 2014.
• Nader onderzoek in het kader van gebiedsbescherming (Wnb en provinciaal ruimtelijk natuurbeleid) is niet nodig. Een vergunning van de Wnb voor beschermde gebieden is op voorhand niet nodig voor de beoogde activiteiten. Het plan is daarnaast op het punt van provinciaal ruimtelijk natuurbeleid niet in strijd met de Verordening Romte Fryslân 2014.
• Op 27 oktober 2022 is de berekening stikstofdepositie voor onderhavig project uitgevoerd (zie bijlage 5). De berekening met AERIUS genereert een gml-bestand waarin wordt geconstateerd dat er geen natuurgebieden zijn met een overschrijding van een projectbijdrage van meer dan 0,00 mol N/ha/jaar. Het aspect stikstof staat uitvoering van het project niet in de weg.

Nader onderzoek: Naar aanleiding van bovenstaande conclusies is aanvullend onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek was noodzakelijk om te bepalen of op de projectlocatie vleermuizen aanwezig zijn en zo ja, welke soorten, functies (type verblijfplaats) en aantallen. Het onderzoek is in oktober van 2020 afgerond en gerapporteerd (zie bijlage 6). Uit het onderzoek blijkt het volgende:

• Bij de wijziging van de bebouwing aan Lavendelheide 4 te Drachten gaan geen verblijfplaatsen van vleermuizen verloren.
• Voor de uitvoering van het project op de onderzochte locatie is in relatie met vleermuizen geen ontheffing van de Wet natuurbescherming (Wnb) nodig.

Conclusie
Op grond hiervan kan worden geconcludeerd dat de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan niet door ecologie wordt beperkt.

4.3 Externe veiligheid

Beoordelingskader

Externe veiligheid gaat om het beperken van de kans op en het effect van een ernstig ongeval voor de omgeving door:

• het gebruik, de opslag en productie van gevaarlijke stoffen (inrichtingen);
• het transport van gevaarlijke stoffen (buisleidingen, wegen, waterwegen en spoorwegen);
• het gebruik van luchthavens.

Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het beperken van de risico's voor de burger door bovengenoemde activiteiten. Hiertoe zijn risico's gekwantificeerd, namelijk door middel van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Het Plaatsgebonden risico (PR) is de berekende kans per jaar, dat een persoon overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval bij een risicobron, aangenomen dat hij op die plaats permanent en onbeschermd verblijft. Het Groepsrisico (GR) is de kans dat een groep mensen overlijdt door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het GR moet worden gezien als een maat voor maatschappelijke ontwrichting.

Het externe veiligheidsbeleid is verankerd in diverse wet- en regelgeving. De volgende besluiten zijn relevant:

• 1. Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi): Met het Bevi zijn risiconormen voor externe veiligheid met betrekking tot bedrijven met gevaarlijke stoffen wettelijk vastgelegd.
• 2. Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb): Op basis van het Bevb dienen plannen, vergelijkbaar met het Bevi, te worden getoetst aan de grens- en richtwaarde voor het PR en de oriëntatiewaarde voor het GR.
• 3. Wet basisnet: Het basisnet is een landelijk aangewezen netwerk voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Binnen bepaalde grenzen wordt dit vervoer over de weg, binnenwater en spoor gegarandeerd. Het basisnet heeft betrekking op de Rijksinfrastructuur: hoofdwegen (snelwegen), hoofdwaterwegen (binnenwateren) en hoofdspoorwegen (met enkele uitzonderingen daargelaten).
• 4. Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt): Voor ruimtelijke ordening in relatie tot de transportroutes is het Bevt opgesteld. Hierin zijn de regels voor de ruimtelijke ordening rondom het basisnet wettelijk vastgelegd.
• 5. Activiteitenbesluit milieubeheer (Activiteitenbesluit): Het Activiteitenbesluit en de daarbij behorende regeling is de opvolger van een groot aantal AMvB's. In het Activiteitenbesluit staan algemene regels voor verschillende milieuaspecten, zoals veiligheidsafstanden waaraan voldaan moet worden.

Toetsing

In de directe nabijheid van het plangebied zijn risicobronnen gelegen, waarvan de risicocontouren of invloedsgebieden mogelijk over het plangebied vallen. De (mogelijk) relevante risicobron voor het plangebied is transport van gevaarlijke stoffen over de weg. De FUMO heeft een advies Externe Veiligheid (Bijlage 7) opgesteld en er is advies gevraagd aan brandweer Fryslan (Bijlage 8) dat is verwerkt in het advies van de FUMO. De FUMO adviseert om:

• de ontwikkelingen buiten het invloedsgebied te realiseren;
• te onderzoeken of de ontwikkeling buiten het invloedsgebied van de wegen mogelijk kan worden gemaakt;
• de ontwikkeling alleen binnen het invloedsgebied toe te staan, mits rekening wordt gehouden met de bereikbaarheid van hulpdiensten en er voldoende vluchtmogelijkheden aanwezig zijn. Vluchten moet van de risicobron af mogelijk zijn;
• een brandkraan aan te leggen volgens voorwaarden zoals in het advies van Brandweer Fryslân van 26 september 2019 staat beschreven;
• de routes naar de opstelplaats voor de ingang van het gebouw bruikbaar te laten zijn voor de brandweer volgens voorwaarden zoals in het advies van Brandweer Fryslân van 26 september 2019 staat beschreven;
• advies te vragen aan Brandweer Fryslan.

Indien het bevoegd gezag mee wil werken aan het plan en het GR verantwoord wordt geacht en medewerking wordt verleend, wordt geadviseerd om:

• functies in het gebouw waar weinig personen verblijven dichterbij de risicobron te realiseren dan de functies waar veel mensen verblijven;
• vluchtmogelijkheden in gebouwen en op het terrein van de risicobron af te situeren;
• de bedrijfshulpverlening voor te bereiden op de ontvluchting.

Uit de stedenbouwkundige paragraaf blijkt de wenselijkheid voor de gekozen locatie. Het nieuwe gebouw zal fungeren als nieuw hoofdgebouw met hierin de receptie voor zowel het nieuwe als bestaande programma. Het gebouw is oostelijk van de bestaande bebouwing gepositioneerd. Nabij de entree van het terrein en centraal gelegen ten opzicht van het parkeerterrein. Het gebouw dient te zijn verbonden met de bestaande hotelvleugel. De verbinding wordt vormgegeven door een loopbrug op de eerste verdieping. De situering is zodanig gekozen dat het huidige hotel met ondersteunende functies en parkeren kan blijven functioneren tijdens de nieuwbouw.

Conclusie

Op grond van het huidige bestemmingsplan is al bedrijfsbebouwing mogelijk binnen de betreffende zone. Op grond van het nieuwe bestemmingsplan treedt er een zeer beperkte verslechtering op met betrekking tot het groepsrisico ten opzichte van de maximale invulling van het huidige bestemmingsplan. Bij de uitwerking van de plannen is rekening gehouden met de gemaakte opmerkingen vanuit de FUMO en Brandweer Fryslân en wordt het nieuw te bouwen gebouw zo ingericht met betrekking vluchtroutes en indeling dat dit risico niet extra wordt verzwaard. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor uitvoering van het plan.

4.4 Bodemkwaliteit

Beoordelingskader

In het kader van een ontwikkeling of een herziening van een bestemmingsplan moet onderzocht worden welke gevolgen eventuele bodemverontreinigingen hebben voor de uitvoerbaarheid van het plan. De bodemkwaliteit kan namelijk een beperkende factor zijn voor de beoogde functie of de financiële haalbaarheid van het bestemmingsplan. Uitgangspunt ten aanzien van de bodemkwaliteit is dat deze bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen zodanig goed moet zijn dat er geen risico's voor de volksgezondheid bestaan bij het gebruik van het plangebied voor wonen of een andere functie. Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming.

Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet in ieder geval een verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. In geval van verontreinigingen is de Wet bodembescherming (Wbb) van toepassing. Hierin is geregeld dat als ter plaatse van een plangebied ernstige verontreinigingen worden aangetroffen er sprake is van een saneringsgeval.

Toetsing

De locatie wordt heringericht en de binnen de locatie aanwezige hotel en parkeergelegenheid worden uitgebreid. Hierbij vindt grondverzet plaats en het is daarom noodzakelijk voor uitvoering van de werkzaamheden inzicht te hebben in de milieuhygiënische bodemkwaliteit.

Sweco heeft een verkennend bodemonderzoek (Bijlage 13) verricht op de planlocatie, om inzicht te verkrijgen in het voorkomen van aanwezige verontreinigende stoffen in de bodem . Op basis van de onderzoeksresultaten van het verkennend bodemonderzoek kan de hypothese 'onverdacht locatie' met licht verhoogte gehalten en concentraties worden bevestigd. Er is geen aanleiding tot het uitvoeren van nader onderzoek. Daarnaast blijkt uit de PFAS-resultaten dat de grond voldoet aan de toepassingsnorm voor klasse "Wonen" en "Industrie".

Conclusie

Uit milieuhygiënisch oogpunt bestaan er geen beperkingen voor de voorgenomen bestemmingswijziging en vervolgens nieuwbouw van een woning op de locatie.

4.5 Waterparagraaf

Beoordelingskader

In de ruimtelijke ordeningspraktijk is het doorlopen van de op grond van het Besluit ruimtelijke ordening verplichte 'watertoets' bij de betrokken waterbeheerder (in dit geval Wetterskip Fryslân) van belang. De watertoets wordt gezien als procesinstrument dat moet waarborgen dat de gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. De watertoets is een belangrijk instrument bij het klimaatbestendig en waterrobuust inrichten van de ruimte. De watertoets zorgt ervoor dat in alle ruimtelijke plannen in een vroegtijdig stadium aandacht wordt besteed aan veiligheid, kwaliteit en kwantiteit van het water.

Watertoets
Het initiatief van dit bestemmingsplan is in het kader van de watertoets op 13-05-2019 via de digitale watertoets bij Wetterskip Fryslân aangemeld. In Bijlage 9 bij dit bestemmingsplan zijn de stukken met betrekking tot de watertoets opgenomen.

Op basis van de aangeleverde gegevens bij Wetterskip Fryslân is met de digitale watertoets geconstateerd dat een 'normale procedure' moet worden gevolgd vanwege de ligging

Voor zover noodzakelijk en mogelijk dienen de waterhuishoudkundige zaken in de regels en op de verbeelding van voorliggend bestemmingsplan te worden verwerkt. Hier is in dit bestemmingsplan geen sprake van. Verder zijn regels van Wetterskip Fryslân in de eigen Keur 2013 vastgelegd. Daarin wordt voor bepaalde uit te voeren activiteiten of werkzaamheden een watervergunning voorgeschreven.

In de huidige situatie is het plangebied en de te ontwikkelen gronden daaromheen deels onverhard. De ontwikkeling van het Van der Valk hotel leidt tot een toename van het verhard oppervlak. Een verhardingstoename leidt tot een versnelde afvoer van hemelwater waartegen maatregelen moeten worden getroffen. De compensatieverplichting in gebieden die in poldergebied liggen bij verhardingstoenames van 200 m2 is 10%. In geval van demping van oppervlaktewater geldt een compensatieverplichting van 100%.

Met het voorliggende plan wordt nieuw oppervlaktewater gerealiseerd door de bestaande vijver te vergroten om te voldoen aan de compensatieplicht. Nieuw oppervlaktewater is de meest voorkomende manier van compensatie van verhard oppervlak.

Conclusie

Advisering van Wetterskip Fryslân en relevante documentatie ten aanzien van waterhuishoudkundige maatregelen worden betrokken in de verdere planvorming en definitieve invulling van het plangebied. Daarmee mag worden aangenomen dat er over het voorliggende plan geen bezwaren ten aanzien van het wateraspect zullen bestaan.

4.6 Verkeersveiligheid

Beoordelingskader

Als gevolg van de hotelontwikkeling, zoals in hoofdstuk 2 uiteen is gezet, zal het verkeer van en naar het hotel toenemen en kan er sprake zijn van een effect op de verkeersveiligheid. In deze paragraaf gaat het over de mogelijke vermindering van de verkeersveiligheid als gevolg van een toename van het wegverkeer van en naar het hotel.

Diverse aspecten bepalen de feitelijke verkeersveiligheid van een weg. Eén daarvan is de hoeveelheid verkeer die de weg gebruikt. Als gevolg van de uitbreiding van het hotel zal de hoeveelheid verkeer toenemen. Het is daarom relevant om te bezien in hoeverre deze extra verkeershoeveelheid niet leidt tot een verkeersonveilige situatie.

Met het oog op de bevordering van de verkeersveiligheid van een weg, wordt een weg zó ingericht dat deze veilig kan worden gebruikt bij een ontwerphoeveelheid verkeer en passend bij de functie van die weg. De wegen in Smallingerland zijn ingericht op basis van het landelijk 'Duurzaam Veilig'-beleid. Dit beleid is erop gericht om wegen zo aan te leggen dat er sprake is van een verkeersveilige situatie. De Lavendelheide is volgens het Gemeentelijk Verkeers- en vervoersplan (2013) aangewezen als erftoegangsweg. Op grond van het landelijke 'Duurzaam Veilig'-beleid heeft een erftoegangsweg een maximale wenselijke intensiteit van 3500-4500 motorvoertuigen per etmaal. Dit zijn overigens geen 'bikkelharde' waarden, omdat deze intensiteit sterk samenhangt met de inrichting van de weg. Bovendien is ook van belang in welke mate het verkeer is gespreid over de dag. Wanneer er sprake is van een spreiding waarbij per uur van de dag min of meer dezelfde verkeerstroom valt vast te stellen, is de maximale wenselijke intensiteit hoger dan wanneer er echte piekuren zijn, bijvoorbeeld tijdens de ochtend- en avondspits. Op bedrijventerreinen en kantorenparken is over het algemeen sprake van een situatie die het midden houdt tussen deze twee uitersten.

Toetsing

Uit verkeerstellingen (zie bijlage 10) uitgevoerd voor de Lavendelheide en de Zonnedauw, beide tellingen nabij de aansluiting van de rotonde Ureterpvallaat (30 augustus - 9 september 2022) blijkt de gemiddelde hoeveelheid verkeer op een weekdag 2548 mvt/etm te bedragen. Uit de tellingen blijkt ook dat de spreiding van het verkeer over de dag past bij een kantorenpark.

De hoeveelheid verkeer is geen hard gegeven. Gedurende het jaar varieert de hoeveelheid verkeer (meer fietsgebruik in de zomer leidt tot minder autogebruik). Verder heeft het verkeer in Nederland de afgelopen jaren de neiging om licht te groeien met ca. 1% per jaar (autonome groei van het verkeer in Nederland in de jaren 2015 - 2019, CBS-cijfers, 2022) ). De groei van het verkeer houdt met name verband met een toename van de bevolking en van het autobezit en wordt vooral vastgesteld op wijkontsluitingswegen (zoals de weg Ureterpvallaat) en stroomwegen (zoals de autosnelwegen en de provinciale N-wegen). Wanneer wordt gekeken naar de aard van de Lavendelheide/Zonnedauw (erftoegangsweg), waarbij de verkeersgroei vooral samenhangt met de activiteiten van de bedrijven aan de weg, is de mate van verkeersgroei slecht voorspelbaar. Ook heeft de coronapandemie invloed (gehad) op aantallen verkeersbewegingen. Meer mensen werken thuis als het werk dat toelaat. Dit geldt juist voor kantoormedewerkers. Aan de Lavendelheide staan veel kantoren. Of er sprake is van een groei van het verkeer hangt hier meer samen met de ontwikkeling van de bedrijven. Voorzichtigheidshalve zou rekening gehouden kunnen worden met een autonome verkeersgroei van 0,5% per jaar de komende jaren op de Lavendelheide.

Wanneer wordt gerekend met een verkeerstoename van 0,5% per jaar en een plantermijn van 10 jaar, moet in 2032 rekening worden gehouden met 2683 mvt/etm ter hoogte van het telpunt op de Lavendelheide nabij de rotonde in de Ureterpvallaat.

Als gevolg van het project zal het verkeer van en naar het hotel toenemen. DGMR heeft in zijn akoestisch onderzoek Er is geen apart verkeersonderzoek uitgevoerd naar de omvang van deze verkeersstromen, maar op basis van CROW-normen voor verkeersgeneratie per functie en per etmaal kan toch een inschatting van het verkeer worden gemaakt. In het onderzoek naar de geluidsbelasting als gevolg van de uitbreiding van het hotel (zie bijlage 11) is in tabel 1 van dat rapport een beeld gegeven van de representatieve bedrijfssituatie. In deze representatieve bedrijfssituatie is ook de hoeveelheid verkeer opgenomen die bij het hotel arriveert of juist wegrijdt. Uit die tabel blijkt dat naast de 888 reeds bestaande voertverkeersbewegingen, de uitbreiding 904 extra verkeersbewegingen genereert.

In deze extra hoeveelheid verkeer is geen rekening gehouden met het bevoorradingsverkeer. Het blijkt dat dit verkeer via de Zonnedauw rijdt naar de leverancierstoegang van het hotel. het eventuele extra bevoorradingsverkeer is zo gering dat dit niet leidt tot een effect op geluidsgevoelige objecten. Aan de Zonnedauw staan ook geen geluidsgevoelige objecten, zodat dit verkeer verder niet in de beschouwing hoeft te worden betrokken.

Het verkeer van gasten voor het hotel zal overwegend via de Lavendelheide naar de parkeerplaats van het hotel rijden. In het vervolg van deze paragraaf is ervan uitgegaan dat 100% van dit verkeer de Lavendelheide als route kiest.

Wanneer de maximale wenselijke intensiteit van de weg van 3500 - 4500 mvt/etm wordt afgezet tegen de toename van het verkeer als gevolg van de uitbreiding van het hotel ter plaatse van het telpunt, dan blijkt dat het extra verkeer binnen de wegcapaciteit past (2683 + 904 = 3587).

Conclusie

Op basis van het bovenstaande mag worden geconcludeerd dat er als gevolg van de uitbreiding van het hotel sprake is van een veilige verkeerssituatie. De verkeersveiligheidssituatie vormt geen beperking voor de uitvoerbaarheid van dit project.

4.7 Bedrijfshinder en verkeerslawaai

In zijn gerechtelijke uitspraak d.d. 24 juni 2022 heeft de rechtbank uitgesproken dat er bij de beoordeling van een goede ruimtelijke ordening onvoldoende aandacht is besteed aan de geluidhinder die samenhangt met het verkeer van en naar het hotel, dat het gevolg zal zijn van het gebruik van het Van der Valk Hotel in de situatie dat het nieuwe horecagebouw is gerealiseerd. Er is weliswaar vastgesteld dat de beperkingen die gelden op grond van de Wet geluihinder niet aan de orde zijn, maar het aspect geluidhinder is vervolgens in het kader van een goede ruimtelijke ordening niet meegewogen.

Daarom zijn in deze paragraaf alle aspecten betrokken die tot extra geluidsoverlast voor de omwonenden van het projectgebied kunnen leiden. Daarbij gaat het om:

• de geluidsoverlast die samenhangt met de bedrijfshinder die het gevolg is van het gebruik van het huidige hotel in combinatie met het nieuwe horecagebouw (het directe bedrijfslawaai);
• het verkeerslawaai als gevolg van het verkeer van en naar het hotel (het indirecte bedrijfslawaai);
• de som van beide soorten lawaai en het lawaai van het verkeer op omliggende wegen(cumulatie).

Aan het eind van deze paragraaf blijkt dat er geen sprake is van een te grote geluidsoverlast als gevolg van het directe bedrijfslawaai, het indirecte bedrijfslawaai en de cumulatie van beide, waarbij ook nog het lawaai uit de omgeving is betrokken.

4.7.1 Bedrijfshinder

Beoordelingskader VNG-uitgave Bedrijven en milieuzonering 2009

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de ruimtelijk-functionele afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en hindergevoelige functies (waaronder woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst in de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering 2009' van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG). Een richtafstand wordt beschouwd als de minimale afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder op gevoelige objecten zoals woningen, als gevolg van bedrijfsactiviteiten (betreffende geluid, geur, stof en gevaar) redelijkerwijs kan worden uitgesloten. Daarbij maakt de VNG onderscheid tussen een rustige woonbuurt en gemengde gebieden waar meer reuring en dientengevolge ook lawaai is. De genoemde afstanden in de VNG-publicatie zijn richtinggevend, maar met een goede motivering (bijvoorbeeld vanwege de mate van rust in de omgeving) kan en mag hiervan worden afgeweken.

Toetsing bedrijfshinder op basis van de VNG-uitgave

Op basis van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' moet een grootste afstand van 50 meter worden aangehouden tot woningen in een rustige woonbuurt voor een bowlingbaan en een grootste afstand van 10 meter voor hotels, congrescentra en restaurants.

De dichtstbijzijnde woningen zijn op een minimale afstand van 100 meter gesitueerd. Op grond hiervan kan de conclusie worden getrokken dat er wat betreft bedrijfshinder geen belemmeringen bestaan ten aanzien van de uitvoerbaarheid van het project.

Het geluid wordt in dit project beschouwd als het belangrijkste bedrijfshinderaspect. Hoewel de uitkomst van de toetsing aan de VNG-uitgave een goede indicatie geeft, is besloten om de geluidbelasting vanwege het in bedrijf hebben van het nieuwe horecagebouw tezamen met de al bestaande onderdelen van het Van der Valk Hotel te beoordelen aan de hand van geluidonderzoek (zie bijlage 11) en daarbij te toetsen aan het kader uit de Wet milieubeheer.

Beoordelingskader op basis van de Wet milieubeheer - Activiteitenbesluit

Voor de beoordeling van de directe (geluid)hinder vanwege de bedrijfsactiviteiten gelden de normen op grond van de Wet milieubeheer (en het daarvan afgeleide Activiteitenbesluit): 50 dB(A) tijdens de dagperiode, 45 dB(A) in de avondperiode en 40 dB(A) in de nachtperiode (dit betreft dan de langtijdgemiddelde geluidsniveaus; de maximaal toelaatbare geluidsniveaus - piekgeluiden - mogen in diezelfde perioden gedurende de dag 20 dB(A) hoger zijn). Bij de beoordeling van het bedrijfslawaai als gevolg van de bedrijfsactiviteiten, moet worden gekeken naar alle aspecten van de inrichting die tot lawaai leiden (waaronder ook het lawaai van het verkeer op de parkeerplaats).

Toetsing (direct) bedrijfslawaai

Uit het genoemde onderzoek (bijlage 11) blijkt dat zowel de langtijdgemiddelde geluidsniveaus als de maximaal toelaatbare geluidsniveaus voldoen aan de normen. Daarmee onderschrijft het geluidsonderzoek de conclusies die ook op grond van het het onderzoek met behulp van de VNG-uitgave zijn getrokken, namelijk dat er in de nieuwe situatie geen sprake is van te veel bedrijfslawaai voor gevoelige functies in de omgeving.

Conclusie

De bedrijfshinder, waaronder het bedrijfslawaai, vormt geen beperking voor de uitvoerbaarheid van het project.

4.7.2 Verkeerslawaai

Beoordelingskader (indirect) bedrijfslawaai

Het verkeer van en naar het hotel op de openbare weg vormt het indirecte bedrijfslawaai. Dit lawaai kan van invloed zijn op het woon- en leefklimaat van de omliggende woningen.

De Wet geluidhinder (Wgh) vormt het wettelijk kader voor het beoordelen van de toelaatbaarheid van de toename van hinder van het lawaai van wegverkeer. De Wgh onderscheidt twee te beoordelen situaties voor wegen die een onderzoekszone hebben:

• 1. langs een weg wordt een gevoelig object (zoals een woning) gebouwd of verbouwd dat hinder van het wegverkeerslawaai kan ondervinden;
• 2. de weg wordt aangepast waardoor het wegverkeerslawaai op de bestaande naar de weg gekeerde gevels van woningen kan wijzigen.

De Lavendelheide heeft geen onderzoekszone zoals de Wet geluidhinder bedoelt omdat de weg een snelheidsregiem van 30 km/uur kent. Wanneer op de weg sneller mocht worden gereden, dan zou de wet nog steeds niet van toepassing zijn, want er is ook geen sprake van de bouw van een gevoelig object, noch is er sprake van een aanpassing van de weg. Daardoor speelt de Wgh bij de beoordeling van het lawaai als gevolg van de toename van het wegverkeer geen rol.

Om toch de toelaatbaarheid van de toename van het wegverkeerslawaai als gevolg van het verkeer van en naar het hotel (het indirecte bedrijfslawaai) te kunnen beoordelen kan worden getoetst aan de Wet milieubeheer (Wm). Daarin staat dat het in bedrijf hebben van een 'inrichting' (het hotel tezamen met de tuin en het parkeerterrein wordt als een 'inrichting' beschouwd) niet mag leiden tot onevenredige hinder voor gevoelige objecten, zoals woningen, ook niet als de effecten optreden van verkeer van en naar de te beoordelen inrichting, dat zich nog niet op het terrein van de inrichting bevindt. In het kader van dit project gaat het dan vooral om geluidhinder vanwege het verkeer op de aanloopweg naar het hotel, de Lavendelheide. De Wm laat het verkeer dat is opgegaan in de reguliere verkeersstromen verder buiten beschouwing (zoals het verkeer op de wijkontsluitingsweg Ureterpvallaat).

Het verkeer op het terrein van de inrichting wordt beschouwd als "industriegeluid" en moet voldoen aan de normen voor inrichtinggeluid. Hieraan is in paragraaf 4.7.1 aandacht besteed.

De Wet milieubeheer (i.c. het Acitiviteitenbesluit) geeft ook normen voor de indirecte geluidbelasting op gevoelige objecten zoals woningen. Deze normen zijn 50 dB(A) tijdens de dagperiode, 45 dB(A) in de avondperiode en 40 dB(A) in de nachtperiode (dit betreft dan de langtijdgemiddelde geluidsniveaus; de maximaal toelaatbare geluidsniveaus - piekgeluiden - mogen in diezelfde perioden gedurende de dag 20 dB(A) hoger zijn). Wanneer aan deze geluidsnormen kan worden voldaan, voldoet ook de externe effecten van een inrichting aan de in de Wm gestelde toelaatbare geluidsniveaus. In de praktijk wordt dit geaccepteerd als een goede indicatie voor het beoordelen van de vraag of er sprake is van 'een goede ruimtelijke ordening'.

Toetsing lawaai vanwege het 'indirecte' wegverkeer op de Lavendelheide

Om vast te stellen wat de langtijdgemiddelde en de maximaal toelaatbare geluidsniveaus zijn van het verkeer van en naar het hotel (waarvan is aangenomen dat dit verkeer uitsluitend over de Lavendelheide rijdt, en niet de Zonnedauw benut), heeft de initiatiefnemer geluidsonderzoek laten uitvoeren (zie eveneens bijlage 11).

Voor de beoordeling wordt de circulaire 'Beoordeling geluidhinder wegverkeer in verband met vergunningverlening Wm' van 29 februari 1996 (de zgn. Schrikkelcirculaire) gebruikt. Op grond daarvan is er zonder meer geen belemmering door de indirecte hinder als er wordt voldaan aan een etmaalwaarde van 50 dB(A) op de gevels van geluidgevoelige gebouwen.

In verband met het lawaai van het verkeer van en naar het hotel zijn de uitkomsten van het onderzoek naar de indirecte hinder van belang. In tabel 8 van het genoemde onderzoek (zie hierna) zijn de uitkomsten daarvan weergegeven.

Conclusie

Uit tabel 8 blijkt dat er geen sprake is van een overschrijding van de toetsingswaarden (bij indirecte hinder wordt uitsluitend het langtijdgemiddelde geluidsniveau beoordeeld). Op grond van de Wm kan de conclusie worden getrokken dat het bedrijf op dit punt aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening voldoet.

4.7.3 Cumulatie van geluid

In de beide voorgaande subparagrafen 4.7.1 en 4.7.2 is aandacht besteed aan twee afzonderlijke geluidsaspecten: het bedrijfslawaai van het hotel en het lawaai als gevolg van het arriverend en wegrijdend verkeer. Voor omwonenden is van belang wat het hindereffect is van beide componenten tezamen mee in het licht van ander lawaai in de omgeving. Daarom is onderzoek uitgevoerd naar de cumulatie van het directe en indirecte bedrijfslawaai en het wegverkeerslawaa uit de omgevingi. Bij het wegverkeerslawaai is daarbij niet slechts gekeken naar het lawaai als gevolg van het verkeer op de Lavendelheide, maar ook naar het verkeer op de andere omliggende wegen zoals de A7. Op deze wijze is een compleet beeld van de geluidhinder verkregen. Het onderzoek is als bijlage 12 bij deze onderbouwing opgenomen.

Uit het onderzoek blijkt het volgende:

• Op grond van de Wet geluidhinder hoeft er geen cumulatieberekening plaats te vinden. Ook voor de beoordeling van een goede ruimtelijke ordening hoeft geen cumulatieberekening inrichtinggeluid (inclusief verkeer op terrein van de inrichting) en indirecte hinder plaats te vinden, omdat beide geluidbronnen voldoen aan een etmaalwaarde van 50 dB(A) als langtijdgemiddeld beoordelingsniveau.
• Uit het onderzoek naar het wegverkeerslawaai blijkt dat de geluidsbelasting op omliggende woningen tot 1 dB stijgt vanwege de extra vervoersbewegingen op de Lavendelheide.
• De totale geluidsbelasting vanwege alle relevante wegen op woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen in de omgeving blijft gelijk. Hierop heeft de uitbreiding van het hotel geen relevante invloed. Dit lawaai valt als het ware weg tegen het verkeerslawaai. van omliggende wegen

4.7.4 Conclusie

Op grond van de onderzoeksuitkomsten die in de voorgaande subparagrafen zijn gepresenteerd kan worden geconcludeerd dat een toename van het bedrijfslawaai van het hotel en het extra verkeerslawaai als gevolg van het hotel op de aanvoerweg niet leiden tot beperking voor de uitvoerbaarheid van het project.

4.8 Luchtkwaliteit

Beoordelingskader

In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm) zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2), fijn stof (PM10) en zeer fijn stof (PM2,5) van belang. Grenswaarden ten aanzien van de jaargemiddelde concentratie betreffen 40 µg/m³ voor zowel NO2 als PM10 en 25 µg/m³ voor PM2,5. Projecten met een invloed van 'Niet In Betekenende Mate' (NIBM) op de luchtkwaliteit zijn verder vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. Dit geldt op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) onder meer voor projecten die minder dan 3% van de (toekomstige) grenswaarde voor NO2 of PM10 bijdragen, wat overeenkomt met 1,2 µg/m³.

PM10 en PM2,5 zijn sterk gerelateerd, aangezien PM2,5onderdeel uitmaakt van de emissie van PM10. Als aan PM10 wordt voldaan, mag daarom worden aangenomen dat ook de grenswaarde van PM2,5 niet wordt overschreden.

Toetsing

In Fryslân zijn de achtergrondconcentraties voor NO2 en PM10 laag. Als aannemelijk is dat geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde vormen luchtkwaliteitseisen dan ook geen belemmering voor een plan. Hier is voor dit bestemmingsplan van uitgegaan.

Conclusie

Op grond van voorgaande kan worden geconcludeerd dat luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het planvoornemen van dit bestemmingsplan.

4.9 M.e.r.-verantwoording

De bij elk ruimtelijk plan uit te voeren m.e.r.-beoordeling houdt in dat nagegaan moet worden of er activiteiten plaatsvinden die negatieve effecten op het milieu kunnen hebben. De grondslag hiervoor is enerzijds het Besluit m.e.r. (Besluit milieueffectrapportage) en anderzijds de hiervoor beschreven onderzoeken. De uitbreiding van het Van der Valk Hotel Drachten kwalificeert zich niet als een stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van categorie D.11.2. Er is alleen aanleiding voor een m.e.r.-beoordeling wanneer de uitbreiding zou leiden tot per saldo aanzienlijk negatieve effecten op het milieu. Uit de onderzoeken blijkt dat hiervan geen sprake is. Het project geeft geen aanleiding voor een vervolgonderzoek in het kader van een m.e.r. of een m.e.r.-beoordeling.

4.10 Overig

4.10.1 Kabels en leidingen

In het plangebied is sprake van nutsinfrastructuur zijnde de gebruikelijke huisaansluitingen betreffende gas, water, elektriciteit, kabel en/of telecom. De aanwezige hoofdtransportwaterleiding heeft de dubbelbestemming 'leiding - water' gekregen.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De aanvraag omgevingsvergunning doorloopt de in de Wabo voorgeschreven procedure. Dit betekent dat de aanvraag gedurende zes weken ter inzage ligt voor zienswijzen. De ontwerpbeschikking heeft van 15 november 2019 tot en met 27 december 2019 ter inzage gelegen voor zienswijzen. Tijdens deze periode zijn vijf nagenoeg identieke zienswijzen ontvangen en is één reactie ontvangen van de provincie Fryslân. In de besluitvorming is nader ingegaan op de ingediende zienswijzen. De provincie Fryslân heeft aangegeven geen opmerkingen te hebben op de ontwerpomgevingsvergunning. De opmerking van de provincie Fryslân is als Bijlage 14 bij deze ruimtelijke onderbouwing gevoegd. Tegen de omgevingsvergunning is beroep mogelijk bij de rechtbank en hoger beroep bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

5.2 Economische uitvoerbaarheid

Het planvoornemen is geïnitieerd door Van der Valk. Gemeente Smallingerland als zijnde betrokken lokale overheid verleend haar medewerking aan de uitvoering van het project. De financiële verplichtingen die uit het project naar voren komen worden door Van der Valk gedragen zodat kan worden gesteld dat het voorliggende plan economisch uitvoerbaar is. Tussen initiatiefnemer en de gemeente is een anterieure overeenkomst gesloten waarin (financiele) afspraken zijn gemaakt.

Bij het mogelijk maken van ruimtelijke ontwikkelingen is er de kans dat door eigenaren van gronden in de directe omgeving van een plangebied bij de gemeente op grond van artikel 6.1 Wro een verzoek tot tegemoetkoming in de planschade wordt ingediend. Diegenen die schade lijden omdat hun onroerend goed in waarde vermindert, kunnen de schade verhalen (voor zover deze redelijkerwijs niet voor de aanvrager behoort te blijven) wanneer dit boven de 2% van de waarde van het onroerend goed uitkomt. Tussen gemeente en initiatiefnemer is een planschadeverhaalsovereenkomst gesloten.

Voorgaande betekent dat de uitvoerbaarheid van het planvoornemen om tot realisatie van het Van der Valk hotel Drachten te komen niet door onvoldoende economische uitvoerbaarheid wordt belemmerd.