De Peinder Mieden (fase 2)

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Ten noordwesten van de kern Drachten ligt een besloten agrarisch gebied 'De Peinder Mieden'. Voor dit gebied bestaat het voornemen een uniek project te realiseren waar wonen en natuur worden gecombineerd tot een natuurgebied waarin gewoond kan worden. Het project wordt gefaseerd ontwikkeld. Voor de gewenste situatie is in juli 2017 het bestemmingsplan 'De Peinder Mieden' vastgesteld. Dit geldende bestemmingsplan biedt ruimte voor fase 1 van het project, 31 kavels op 31.000 m2 bouwgrond. Fase 2 betreft nog eens 14 kavels op 14.000 m2 bouwgrond.

Het huidige bestemmingsplan maakt fase 2 niet direct mogelijk, maar is daar wel op voorbereid. In het geldende bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee de ontwikkeling juridisch-planologisch is te regelen. Hiervoor is het opstellen van een nieuw wijzigingsplan noodzakelijk. Aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid kan inmiddels worden voldaan, zodat toepassing aan de bevoegdheid kan worden gegeven.

1.2 Ligging plangebied

De begrenzing van het plangebied van dit wijzigingsplan betreft het plangebied van het huidige bestemmingsplan 'De Peinder Mieden'. Het plangebied ligt tussen de kernen Opeinde en Drachten in de gemeente Smallingerland en heeft een omvang van circa 92 hectare. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

1.3 Planologische regeling

Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan 'De Peinder Mieden', vastgesteld op 4 juli 2017. In dit bestemmingsplan is het wonen toegestaan binnen de bestemming 'Natuur' op gronden ter plaatse van de aanduiding 'wonen'. Per aanduidingsvlak mag ten hoogste 1 woonhuis worden gebouwd. Voor het totale project zijn derhalve 45 aanduidingsvlakken met een gemiddelde oppervlakte van 1.000 m2 per aanduidingsvlak opgenomen.

 

Uitgangspunt van het bestemmingsplan is dat maximaal 5% van de totale oppervlakte van de bestemming "Natuur" mag worden gebruikt voor 'wonen'. Het bestemmingsplan voorziet in twee fasen.  Fase 1 voorziet in de realisatie van maximaal 31 woonhuizen (31.000 m2). De totale oppervlakte van de bestemming 'natuur' in fase 1 bedraagt circa 620.000 m2 (5% is 31.000 m2).

 

Fase 2 voorziet in de realisatie van de overige 14 woningen (14.000 m2). Hiervoor dient de agrarische bestemming in het plangebied te worden gewijzigd (via een wijzingingsprocedure) naar de bestemming 'Natuur" om te kunnen voldoen aan de verhouding 95% natuur en maximaal 5% wonen. Na de wijziging zal de oppervlakte voor wonen 45.000 m2 bedragen en de totale oppervlakte voor de bestemming natuur 920.440 m2. Hiermee voldoet het wijzigingsplan aan de oppervlakte eis van maximaal 5% voor het wonen.

Grondslag wijzigingsplan

In het bestemmingsplan is in artikel 3 lid 3.8.1 een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die het mogelijk maakt de bestemming 'Agrarisch met waarden - Besloten gebied' te wijzigen in de bestemming 'Natuur' om de gezamenlijke oppervlakte van gronden ingericht ten behoeve van het wonen met ten hoogste 14.000 m² te vergroten, met dien verstande dat:

• a. de regels van artikel 4 (Natuur) na de wijziging van overeenkomstige toepassing zijn.
• b. de wijzigingsbevoegdheid niet eerder wordt toegepast dan na het moment waarop de volledige 14.000 m² grond is verkocht en na voldoende verwerving van grond op basis waarvan de woningen binnen de oppervlakte van ten hoogste 5% van het totale bestemmingsvlak 'Natuur' kunnen worden gebouwd.
• c. er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:

• 1. het gebruik van landbouwgronden voor de agrarische productie;
• 2. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
• 3. het uitzicht van woningen;
• 4. de waterbergingscapaciteit- en de waterkwaliteit;
• 5. de cultuurhistorische en landschappelijke waarden, waarbij de landschappelijke waarden zijn gespecificeerd in Bijlage 2 zoals opgenomen in het bestemmingsplan Buitengebied 2013, vastgesteld 11 juni 2013.

De gewenste situatie kan juridisch-planologisch mogelijk worden gemaakt via deze wijzigingsbevoegdheid. Hiervoor moet een wijzigingsplanprocedure worden doorlopen. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de wijzigingscriteria.

1.4 Leeswijzer

De toelichting van dit wijzigingsplan is als volgt opgezet: In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving van het plan uiteengezet. In hoofdstuk 3 wordt een toetsing aan de wijzigingsvoorwaarden gegeven. Hoofdstuk 4 bevat een beschrijving van de relevante beleidskaders. Vervolgens bevat hoofdstuk 5 de toetsing aan de voor dit wijzigingsplan relevante wet- en regelgeving voor de verschillende omgevingsaspecten. In hoofdstuk 6 wordt de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan aan de orde gesteld. Tot slot gaat hoofdstuk 7 in op de juridische regeling van het plan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

Het project De Peinder Mieden betreft een uniek project om het kwetsbare landschap tussen Opeinde en Drachten te behouden én om op een andere manier nieuwe woonvormen mogelijk te maken. De ontwikkeling betreft een uitwerking van het concept Nieuwe Marke wat heeft geresulteerd in een woningbouwproject van in totaal 45 woningen in een natuurgebied van 98 hectare.

Een verkavelingsschets is weergeven in figuur 2.1. De verkavelingsschets ziet toe op een in te richten natuurlijke en landschappelijke zone waar de belangrijke waarden van het gebied worden behouden en versterkt. Aandacht is er met name voor de noord-zuid lopende singels. De woningen worden gerealiseerd aan de noordwestzijde van het plangebied.

Concept Nieuwe Marke

Het concept is ontwikkeld om de kwaliteit en publieke toegankelijkheid van natuur en landschap te verhogen en tegelijkertijd tegemoet te komen aan de vraag naar 'buiten wonen'. Kopers worden gemeenschappelijk eigenaar en beheerder van het natuurgebied, waarbij het gebied vrij toegankelijk zal zijn. Door toepassing van het concept Nieuwe Marke in het gebied bestaat de mogelijkheid het waardevolle coulisselandschap (deels gelegen in de Noardlike Fryske Wâlden) bij het project te betrekken. Voor een uitgebreide omschrijving en voorwaarden van het concept wordt verwezen naar het geldende bestemmingsplan 'De Peinder Mieden'.

5% woonkavels eis

Eén van de voorwaarden in het concept is om een lage woningdichtheid te realiseren. Er moeten niet meer woningen worden gebouwd dan nodig is om de gewenste oppervlakte groen te realiseren. Hiervoor wordt een maximum van 5% uitgeefbare woonkavels gehanteerd, waarbij de rest als natuur ingericht wordt. Bij een verhouding van woningbouw ten opzichte van natuur van 1:20 kan er ruimtelijke kwaliteit worden gerealiseerd.

Het geldende bestemmingsplan biedt ruimte voor fase 1 van het project, 31 kavels op 31.000 m2 bouwgrond met een totale oppervlakte van 62 hectare natuurgrond. Onderhavig wijzigingsplan voorziet in het planologisch mogelijk maken van de resterende 14 kavels op 14.000 m2 bouwgrond. Hiervoor dient minimaal 28 hectare grond als natuur bestemd te worden om aan de 5% woonkavel eis te voldoen. De benodigde gronden, met in de huidige situatie de bestemming Agrarisch met waarden - Besloten gebied, zijn onlangs door de gemeente aangekocht. Deze hebben een totale oppervlakte van circa 30 hectare.

Overigens maakt het kadastrale perceel kadastraal bekend als gemeente Oudega, sectie F, nummer 3355 geen deel uit van het plangebied. Met de eigenaar van deze gronden is in overleg met de gemeente en de provincie afgesproken dat op deze gronden in de toekomst een woning gerealiseerd mag worden. Hiervoor zal ter zijner tijd een aparte planologische procedure opgestart worden.

Figuur 2.1 Verkavelingsschets De Peinder Mieden

Hoofdstuk 3 Toetsings voorwaarden wijzigingsbevoegdheid

Voor de ontwikkeling kan gebruik worden gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid in de bestemming 'Agrarisch met waarden - Besloten gebied' (artikel 3.8.1), omdat wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden:

• 1. dat de regels van artikel 4 (Natuur) na de wijziging van overeenkomstige toepassing worden .

In de regeling van dit plan zijn de regels uit dit artikel van overeenkomstige toepassing verklaard met dien verstande dat de gezamenlijke oppervlakte van de gronden ingericht ten behoeve van het wonen ten hoogste 45.000 m² moet bedragen.

• 2. dat de wijzigingsbevoegdheid niet eerder mag worden toegepast dan na het moment waarop de volledige 14.000 m² grond is verkocht en na voldoende verwerving van grond op basis waarvan de woningen binnen de oppervlakte van ten hoogste 5% van het totale bestemmingsvlak 'Natuur' kunnen worden gebouwd.

Aan bovengenoemde voorwaarde wordt voldaan. De volledige 14.000 m² grond is verkocht. Daarmee is er voldoende grond, circa 30 hectare, verworven de woningen binnen de oppervlakte van ten hoogste 5% van het totale bestemmingsvlak 'Natuur' te bouwen.

• 3. dat er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het gebruik van landbouwgronden voor de agrarische productie.

Dit wijzigingsplan voorziet slechts in het wijzigen van de bestemming 'Agrarisch met waarden - Besloten gebied' naar de bestemming 'Natuur'. De bouwmogelijkheden ten behoeve van het wonen zijn alleen mogelijk ter plaatse van de aanduiding 'wonen'. De gronden die met dit wijzigingsplan de bestemming 'Natuur' krijgen zijn niet van de aanduiding 'wonen' voorzien. Met dit wijzigingsplan worden dan ook geen functies mogelijk gemaakt die het gebruik van landbouwgronden voor de agrarische productie belemmeren.

• 4. dat er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Dit wijzigingsplan voorziet niet in het mogelijk maken van functies die de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden kunnen beinvloeden. In paragraaf 4.2 van het geldende bestemmingsplan heeft reeds een toetsing van de milieuzonering plaatsgevonden. Geconcludeerd wordt dat woningen de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden niet belemmeren. Andersom is sprake van een goed woon- en leefklimaat. Met dit wijzigingsplan worden binnen de natuurbestemming geen nieuwe woningen mogelijk gemaakt.

• 5. dat er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het uitzicht van woningen.

Dit wijzigingsplan voorziet niet in het mogelijk maken van ruimtelijke ingrepen die het uitzicht van derden kunnen belemmeren. Wel kan het gebied anders worden ingericht. De geldende agrarische bestemming maakt evenwel opgaande boombeplanting, bijvoorbeeld in de vorm van boom-, sier- of fruitteelt, ook al mogelijk.

• 6. dat er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de waterbergingscapaciteit- en de waterkwaliteit.

Dit wijzigingsplan voorziet niet in het dempen van water. Ook worden geen extra bouwmogelijkheden mogelijk gemaakt, anders dan al in het geldende bestemmingsplan was voorzien. In het geldende bestemmingsplan is reeds rekening gehouden met een waterbergingscapaciteit die uitgaat van een totale invulling van het plangebied. De bergingscapaciteit wordt dan ook niet aangetast.

Tevens wordt de bestemming gewijzigd in 'Natuur'. De bestemming voorziet niet in functies die de waterkwaliteit zouden kunnen aantasten.

• 7. dat er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de cultuurhistorische en landschappelijke waarden, waarbij de landschappelijke waarden zijn gespecificeerd in Bijlage 2 zoals opgenomen in het bestemmingsplan Buitengebied 2013, vastgesteld 11 juni 2013.

Met de inrichting van de verkavelingsschets De Peinder Mieden is rekening gehouden met de landschappelijke en cultuurhistorische waarden waar het plangebied deel van uit maakt. Er is dan ook geen sprake van een onevenredige afbreuk aan deze waarden.

Hoofdstuk 4 Beleidskader

In het bestemmingsplan  'De Peinder Mieden', dat is vastgesteld op 4 juli 2017 door gemeente Smalingerland, is voor de gronden binnen het plangebied ruimte gelaten om de bestemming 'Agrarisch met waarden - Besloten gebied' te wijzigen naar de bestemming 'Natuur'. Dit om de gezamenlijke oppervlakte van gronden ten behoeve van het wonen met ten hoogste 14.000 m² te vergroten. Voor een nadere beschrijving wordt verwezen naar paragraaf 1.3. Deze planologische ruimte, die hier wordt benut, past binnen het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid, zoals dat in het moederplan is beschreven.

Hoofdstuk 5 Planologische randvoorwaarden

De planologische randvoorwaarden (milieu- en omgevingsaspecten) zijn in het kader van het opstellen van het bestemmingsplan Peinder Mieden voldoende onderzocht en verantwoord. De locatie is destijds geschikt bevonden voor de functie woningbouw. Het wijzigen van de bestemming 'Agrarisch met waarden - Besloten gebied' in 'Natuur' heeft hier geen invloed op.

Wel is ten opzichte van dit bestemmingsplan de wet- en regelgeving enigszins veranderd. Sinds 1 januari 2017 is de Flora- en Faunawet vervangen door de Wet Natuurbescherming. Deze wetswijziging leidt echter niet tot nieuwe conclusies. Daarnaast is de Monumentenzorgwet overgegaan in de Erfgoedwet. Deze wetswijziging leidt echter niet tot nieuwe conclusies in het kader van het aspect cultuurhistorie. Tevens leidt de wijziging er niet toe dat woningen dichter bij de weg dan wel bij bedrijven komen te liggen en heeft daarom ook geen invloed op het geluid- en milieuzoneringsaspect.

Tot slot is Wetterskip Fryslân geïnformeerd over het wijzigingsplan via de Digitale watertoets (www.dewatertoets.nl). Op basis van de toets is bepaald dat het plan geen invloed heeft op de waterhuishouding en de afvalwaterketen. Verder overleg met Wetterskip Fryslân is niet nodig. Wetterskip Fryslân geeft een positief wateradvies.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Het wijzigingsplan doorloopt de in de Wro vastgelegde procedure. Tijdens deze procedure zijn er verschillende momenten waarop belanghebbenden hun zienswijze op het plan kenbaar kunnen maken. In paragraaf 6.1 volgt een nadere toelichting.

Daarnaast is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. Hier wordt in paragraaf 6.2 ingegaan.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het wijzigingsplan voorgelegd aan de betrokken overleginstanties. Het voorontwerp heeft van 11 januari 2019 t/m 7 februari 2019 ter inzage gelegen voor de inspraak. Van deze gelegenheid is geen gebruik gemaakt. Er zijn geen inspraakreacties ontvangen.

Het ontwerpwijzigingsplan heeft zes weken ter inzage gelegen (artikel 3.8 Wro). Tijdens deze periode werd aan belanghebbenden de mogelijkheid geboden tot het indienen van zienswijzen. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen ingediend.

De vaststelling van het wijzigingsplan wordt vervolgens door het College van Burgemeester en Wethouders bekend gemaakt en ter inzage gelegd. Tegen het besluit is beroep mogelijk bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Door middel van de grondexploitatieregeling in de Wro en het Bro beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten. Hierbij valt te denken aan kosten voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor het wijzigingsplan. Daarnaast hebben gemeenten sturingsmogelijkheden, zodat in het geval van grondexploitatie door derden diverse eisen en regels gesteld kunnen worden. Indien sprake is van bepaalde bouwplannen, moet de gemeente hiervoor in beginsel een exploitatieplan vaststellen.

Van het vaststellen van een exploitatieplan kan worden afgezien als voornoemde kosten “anderszins verzekerd” zijn, bijvoorbeeld door overeenkomsten en het stellen van eisen met betrekking tot kwaliteit en fasering niet noodzakelijk wordt geacht. Een combinatie van een exploitatieplan en overeenkomsten is ook mogelijk.

Voor dit plan is een overeenkomst gesloten tussen de gemeente en de individuele kopers waarin afspraken zijn gemaakt over de kosten voor de ontwikkeling van het gebied. Daarom wordt bij dit wijzigingsplan geen exploitatieplan vastgesteld. Voorts is een planschaderisicoanalyse uitgevoerd, waaruit is gebleken dat er naar verwachting geen planschadekosten voortvloeien.

Hoofdstuk 7 Juridische regeling

Verbeelding

Het wijzigingsplan De Peinder Mieden (fase 2) gaat vergezeld van een verbeelding. Op deze verbeelding is de bestemmingsplan 'Natuur' opgenomen.

Na onherroepelijk worden van het wijzigingsplan maakt de verbeelding deel uit van het bestemmingsplan De Peinder Mieden.

Regels

De regels die deel uitmaken van het De Peinder Mieden zijn onverkort van toepassing op dit wijzigingsplan. Er is 1 aanpassing in gedaan. In de bestemming 'Natuur' was voor de eerste fase de oppervlakte vastgelegd op 31.000 m². Nu de tweede fase gerealiseerd wordt, moet die oppervlakte aangepast worden naar 45.000 m².

De bestemmings- en aanduidingsregels die van toepassing zijn op het plangebied van het wijzigingsplan (in dit geval de bestemmingen 'Natuur', de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologisch/cultuurhistorisch waardevol gebied 2 en 3', 'Leiding - Hoogspanningsverbinding') zijn onverkort van toepassing. In de regels is een koppeling gelegd met deze bestemming.