Drachten - Noorderdwarsvaart 179

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Bouwbedrijf van Wieren wil op het perceel Noorderdwarsvaart 179 in Drachten een viertal woningen realiseren. Op het perceel staat nu een vrijstaande woning. Het erf is vrij groot. De wens is om de bestaande bebouwing te slopen en te vervangen door vier woningen. Aan de Noorderdwarsvaart worden twee vrijstaande woningen gerealiseerd. De andere twee woningen worden halfvrijstaand aan de Klokhuislaan gebouwd.

Deze ontwikkeling is op basis van het geldende bestemmingsplan niet mogelijk. In het geldende bestemmingsplan “Drachten Noord-Oost” is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om het woningtype (vrijstaand en/of halfvrijstaande woningen) en het aantal woningen aan te passen. De beoogde ontwikkeling kan met toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid mogelijk gemaakt worden. De gemeente Smallingerland heeft aangegeven gebruik te willen maken van deze wijzigingsbevoegdheid om de beoogde woningbouw mogelijk te maken.

In figuur 1 is de begrenzing van het plangebied te zien.

Figuur 1: De ligging van het plangebied

1.2 Planologische regeling

Het perceel Noorderdwarsvaart 179 is gelegen in het bestemmingsplan Drachten Noord-Oost, vastgesteld 1 juni 2010 en onherroepelijk 24 september 2010. In dit bestemmingsplan heeft het perceel, evenals zeven andere woningen langs de Noorderdwarsvaart een bestemming Wonen-1 met een aanduiding 'maximaal 8 woningen'.

In artikel 21.5 is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waarin burgemeester en wethouders het plan kunnen wijzigen door de bestemming 'Wonen-1' te wijzigen in de bestemming 'Wonen-2' en/of het maximum aantal woningen te wijzigen.

Voor het bouwen van twee vrijstaande woningen dient het maximaal aantal woningen te worden gewijzigd van 8 naar 9 woningen (aangezien de bestaande woning wordt gesloopt). Voor het bouwen van twee halfvrijstaande woningen aan de Klokhuislaan dient de bestemming 'Wonen-1' te worden gewijzigd in 'Wonen-2'. Voor het toepassen van deze wijzigingsbevoegdheid gelden de volgende voorwaarden:

• 1. er mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld;
• 2. de te bouwen woningen moeten qua aantallen, woningtype en doelgroep passen in het gemeentelijke en provinciale woningbouwbeleid, zoals dat op het moment van de wijziging geldt;
• 3. de geluidsbelasting van de geluidsgevoelige objecten mag niet hoger zijn dat de geldende voorkeursgrenswaarde of een vastgestelde hogere grenswaarde;
• 4. als de bestemming wordt gewijzigd in de bestemming 'Wonen-2' zijn na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid voor de betreffende gronden de regels van artikel 22 van toepassing.

1.3 Leeswijzer

De toelichting van dit bestemmingsplan is als volgt opgezet:

• in hoofdstuk 2 volgt een beschrijving van het plan;
• hoofdstuk 3 bevat een beschrijving van de relevante beleidskaders;
• in hoofdstuk 4 vindt een toetsing plaats aan de wet- en regelgeving voor de verschillende omgevingsaspecten;
• in hoofdstuk 5 wordt de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan aan de orde gesteld;
• hoofdstuk 6 gaat in op de juridische regeling van het plan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het perceel Noorderdwarsvaart 179 ligt op de hoek van de Noorderdwarsvaart en de Klokhuislaan. Het betreft een groot perceel van bijna 2.000 m2. Op het perceel staat een bestaande vrijstaande woning met een aantal bijgebouwen. Het totale perceel is verhard. Zie figuur 2 en 3.

Figuur 2: Vogelvlucht perceel Noorderdwarsvaart 179 (Bron: BingMaps)

Figuur 3: Het perceel Noorderdwarsvaart 179 (Bron: GoogleMaps)

Langs de Noorderdwarsvaart bevinden zich vrijstaande woningen. Aan de overzijde van de Klokhuislaan zijn halfvrijstaande woningen aanwezig.

In figuur 4 is een fragment van de Grootschalige BasisKaart Nederland opgenomen.

Figuur 4: Fragment van het perceel Noorderdwarsvaart 179 en omgeving (Bron: GBKN)

 

2.2 Het voorgenomen initiatief

Zoals in de inleiding reeds aangegeven wil Bouwbedrijf van Wieren op het perceel aan de Noorderdwarsvaart 179 in Drachten een viertal woningen realiseren. Hierbij worden in het ritme van de bestaande vrijstaande woningen aan de Noorderdwarsvaart 2 vrijstaande woningen op het perceel gebouwd. Tegenover de halfvrijstaande woningen aan de Klokhuislaan wordt op het perceel nog eens 2 halfvrijstaande woningen gebouwd. Hiermee wordt aangesloten op het bestaande straat- en bebouwingsbeeld (zie figuur 5).

Figuur 5: Nieuwbouw 2 vrijstaande en 2 halfvrijstaande woningen op het perceel Noorderdwarsvaart 179 (Bron: Karus Architectuur&Stedenbouw)

Hoofdstuk 3 Beleidskader

In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op het ruimtelijk beleid dat het kader vormt voor dit bestemmingsplan. Hierbij komt het provinciaal en het gemeentelijk beleid aan bod. Dit beleid is afgestemd op het Rijksbeleid ten aanzien van de ruimtelijke ordening. Gezien het abstractieniveau wordt het in dit kader dan ook niet noodzakelijk geacht nog apart aandacht te besteden aan het Rijksbeleid.

3.1 Provinciaal beleid

Het provinciaal ruimtelijk beleid vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Dit beleid is onder andere neergelegd in het Streekplan Fryslân 2007 (december 2006). Drachten is hierin een stedelijk centrum, waar ontwikkelingsruimte wordt geboden om opgaven voor wonen, werken en voorzieningen te kunnen realiseren, waaronder concentratie van woningbouw. Het beleid richt zich in eerste instantie op de kwaliteiten en ruimtelijke mogelijkheden van het bestaande bebouwde gebied. Efficiënt ruimtegebruik staat hierbij centraal. Daarnaast wordt ingezet op een gevarieerde bevolkings- en huishoudensamenstelling voor leefbaarheid in de stedelijke centra, waarbij ook hogere inkomensgroepen aan de stad kunnen worden gebonden. In Drachten dient een breed en divers aanbod aan woningtypen en woonmilieus beschikbaar te zijn. Aandacht daarbij gaat in ieder geval uit naar de realisering van voldoende betaalbare en levensloopbestendige woningen in het lagere segment en het middensegment, in zowel de koop- als huursector. Tenslotte geeft het streekplan voor Drachten aan dat de groeiambities van de stad afgestemd moeten worden op de reële behoefte van wonen en werken.

Op 15 juni 2011 hebben Provinciale Staten de Verordening Romte Fryslân vastgesteld. De verordening stelt regels die ervoor moeten zorgen dat de provinciale ruimtelijke belangen doorwerken in de gemeentelijke ruimtelijke plannen. De verordening zet het streekplan om in algemeen geldende regels. Het belangrijkste uitgangspunt van de verordening is zorgvuldig ruimtegebruik. Hieraan wordt voldaan.

De ontwikkelingen in het plangebied passen binnen het provinciale beleid.

3.2 Gemeentelijk beleid

Wonen

Het beleid ten aanzien van het wonen in Drachten is onder andere vastgelegd in het in 2006 door de gemeenteraad vastgestelde Woonplan "Nieuwe Stijl". Het woonplan (en de actualisatie daarvan) vormt een belangrijk toetsingskader voor nieuwe ruimtelijke plannen. Bij het opstellen van een bestemmingsplan dient aldus getoetst te worden of de nieuwbouwplannen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, passen binnen het woonplan en de actualisatie hiervan. Deze locatie is niet opgenomen in de actualisatie van het woningbouwprogramma (2013) behorend bij het Woonplan. Echter, binnen dit woningbouwprogramma is ten behoeve van kleinschalige initiatieven van particulieren een beleidsruimte opgenomen van 15 woningen per jaar. Het gaat om de zogenaamde 'incidentele woningbouw'. De beoogde woningen passen in het gemeentelijk woonbeleid; vanuit de woningbehoefte is toevoeging van halfvrijstaande en vrijstaande woningen wenselijk. In het woonbeleid ligt de nadruk op inbreiding in het stedelijk gebied.

Welstandsbeleid

De gemeente Smallingerland heeft een Welstandsnota, die in 2004 is vastgesteld. In deze nota zijn de welstandseisen omschreven die aan een bouwwerk worden gesteld. Bij de ruimtelijke toetsing van bouwaanvragen in het onderhavige plangebied zijn twee toetsingsinstrumenten van belang: de welstandsnota en het bestemmingsplan. Inhoudelijk zijn beide instrumenten op elkaar afgestemd. De bestemmingsplanregeling is afgestemd op de welstandsnota en gaat met name over de maatvoering en de plaatsing van gebouwen en andere bouwwerken. De zaken die niet in dit bestemmingsplan zijn geregeld of niet kunnen worden geregeld, maar wel vanuit het oogpunt van welstand belangrijk zijn, worden via de welstandsnota geregeld.

De gehele gemeente is in een groot aantal gebieden opgedeeld, met elk hun eigen toepasselijke welstandskader. Er zijn in totaal 31 welstandskaders in de welstandsnota opgenomen. De lintbebouwing langs de Noorderdwarsvaart valt onder het welstandskader 4 (Lintbebouwing). De halfvrijstaande woningen aan de Klokhuislaan vallen onder het welstandskader 8 (Noord-Oost). Het beleid voor de linten is gericht op het behoud van de aanwezige ruimtelijke karakteristiek met een historische uitstraling. Nieuwbouw dient zich te voegen in het bestaande straat- en bebouwingsbeeld en dient van een bijzondere architectonische kwaliteit te zijn. Voor Noord-Oost is een regulier ambitieniveau van kracht. De nadruk ligt daar op het respecteren van de bestaande basiskwaliteit. Incidentele veranderingen worden mogelijk geacht, mits deze respect tonen voor het reeds aanwezige bebouwingsbeeld.

Hoofdstuk 4 Planologische randvoorwaarden

Naast het feit dat ontwikkelingen in het plangebied binnen het beleidskader van Rijk, provincie en gemeente tot stand moeten komen, dient ook rekening te worden gehouden met de aanwezige functies in en rond het plangebied. Uitgangspunt voor het wijzigingsplan is dat er een goede omgevingssituatie ontstaat. In de volgende paragrafen worden de omgevingsaspecten en eventueel daaraan verbonden planologische randvoorwaarden behandeld.

4.1 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie

Ter implementatie van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz) in werking getreden. Deze nieuwe wet maakt deel uit van de (gewijzigde) Monumentenwet. Op de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE), onderdeel van de cultuurhistorische waardenkaart, is informatie opgenomen over archeologische waarden.

Op de FAMKE heeft het plangebied een lage archeologische verwachtingswaarde. Bij ingrepen groter dan 5.000 m2 wordt een archeologisch onderzoek geadviseerd. Het plangebied is echter voor een groot gedeelte bebouwd (geweest). Eventuele archeologische resten in de bodem zijn daarom niet te verwachten. In het wijzigingsplan hoeft daarom geen aanvullende regeling opgenomen te worden.

Cultuurhistorie

De rol van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening is de laatste jaren sterk toegenomen. Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van bestemmingsplannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Cultuurhistorie is daarmee veelal een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening. In het plangebied zijn geen cultuurhistorisch waardevolle objecten of andere waarden aanwezig. Wel dient de nieuwbouw zich langs de Noorderdwarsvaart zich te voegen in het bestaande straat- en bebouwingsbeeld.

Vanuit archeologie en cultuurhistorie zijn er geen belemmeringen voor de uitvoering van het wijzigingsplan.

4.2 Bodem

Voorwaarde voor woningbouw is onder meer dat er gebouwd wordt op een bodemkwaliteit die geschikt is voor wonen. Op dit moment wordt daar niet aanvoldaan. Om die reden zal een bodemsanering worden uitgevoerd. De bodemkwaliteit na saneren (overeenkomstig BUS-melding d.d. 20 september 2013, behandelnr.:1080239, dossier: FR009002095, verontreinigde stof: PAK) van de bodem is maximaal klasse Wonen. Het plangebied is in het verleden in gebruik geweest voor een functie (tankstation en kolenhandel) die van invloed is op de bodemkwaliteit. Het tankstation is in 1997 reeds gesaneerd, waarbij de ondergrondse tanks en de verontreinigde grond en het grondwater zijn verwijderd. Het in juli en september 2011 uitgevoerde verkennend en nader bodemonderzoek in combinatie met een (nog te ontvangen) goedgekeurde evaluatie van de sanering van de PAK-verontreiniging is voor het onderdeel bodem voldoende voor het verlenen van een omgevingsvergunning met activiteit bouwen.

Opgemerkt dient te worden dat op een deel van het plangebied (circa 500 m2) nog een semi-verhardingslaag (kolengruis) tot gemiddeld circa 0,1 m -mv aanwezig is, waarin een verontreiniging met PAK is gemeten. Deze verhardingslaag is geen onderdeel van de bodem. Bij toekomstige werkzaamheden waarbij dit materiaal vrijkomt, dient een geschikte verwerkingslocatie gezocht te worden.

Vanuit bodem zijn er geen belemmeringen voor dit wijzigingsplan.

4.3 Geluid

Op grond van de Wet geluidhinder is rond inrichtingen die ''in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken'', wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/u en spoorwegen een geluidzone van kracht. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones dient akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de in de wet bepaalde voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

De wegen in de nabije omgeving, waaronder Klokhuislaan, zijn wegen waar een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. De Noorderdwarsvaart is een weg waar een maximumsnelheid van 50 km/uur geldt.

Er is akoestisch onderzoek uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de in de wet bepaalde voorkeursgrenswaarde. Dit onderzoek is in bijlage 1 opgenomen. Hieruit blijkt dat voor de woningen aan de Klokhuislaan voldoen aan de voorkeursgrenswaarde, maar dat voor de woningen aan de Noorderdwarsvaart een gecumuleerde gevelbelasting van maximaal 57 dB geldt. Hiermee wordt de voorkeurgrenswaarde overschreden, maar de berekende waarde is onder de maximale ontheffingswaarde van 63 dB. Het treffen van bronmaatregelen is voor deze ontwikkeling niet mogelijk. Daarom kiest de gemeente ervoor om voor de woningen een hogere waarde te verlenen. Voor de verdere ontwikkeling van de woningen dient te worden voldaan aan het Bouwbesluit. Hierin is bepaald dat voor de woningen een maximaal binnenniveau van 33 dB geldt. Hier zal aan worden voldaan.

4.4 Luchtkwaliteit

In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) van belang. Projecten die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan de luchtverontreiniging zijn op grond van het Besluit niet in betekenende mate (NIBM) daarbij vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. Dit geldt onder andere voor woningbouwlocaties met niet meer dan 1.500 nieuwe woningen.

Aangezien er 3 nieuwe woningen mogelijk gemaakt worden, valt de voorgenomen ontwikkeling onder de regeling "niet in betekenende mate". In de gemeente Smallingerland zijn geen knelpunten bekend ten aanzien van de luchtkwaliteit Gezien het voorgaande kan worden geconcludeerd dat de luchtkwaliteit geen belemmering geeft voor het wijzigingsplan.

4.5 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat om het beperken van de kans op en het effect van een ernstig ongeval voor de omgeving door:

• het gebruik, de opslag en productie van gevaarlijke stoffen (inrichtingen);

• het transport van gevaarlijke stoffen (wegen, buisleidingen, waterwegen en spoorwegen);

• het gebruik van luchthavens.

Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het beperken van de risico's voor de burger door bovengenoemde activiteiten. Het externe veiligheidsbeleid is verankerd in diverse wet- en regelgeving. Voor het bestemmingsplan zijn de volgende besluiten relevant waaraan getoetst dient te worden:

1. Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);

2. Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (cRNVGS);

3. Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Binnen of buiten het plangebied zijn geen risicobronnen aanwezig waarvan de risicocontouren of de invloedsgebieden over het plangebied lopen. De wet- en regelgeving betreffende externe veiligheid heeft dan ook geen gevolgen voor dit wijzigingsplan.

4.6 Milieuzonering bedrijven

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (waaronder woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure “Bedrijven en milieuzonering” (2009). Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten.

In het plangebied en omgeving is sprake van een "rustige woonwijk". In de nabije omgeving zijn geen functies aanwezig die van invloed kunnen zijn op het plangebied. Er zijn op dit punt dan ook geen belemmeringen voor het wijzigingsplan

4.7 Ecologie

In het kader van het bestemmingsplan is inzicht nodig in de mogelijke effecten van de voorgenomen invulling van het terrein op de aanwezige ecologische waarden. Hiertoe zijn gebiedsbescherming en soortenbescherming te onderscheiden.

Gebiedsbescherming

In de Natuurbeschermingswet wordt de wettelijke bescherming van de natuurgebieden in Nederland geregeld, zoals de Beschermde Natuurmonumenten en de internationaal aangewezen gebieden, de Natura 2000-gebieden, gebieden die vallen onder de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), en Speciale Beschermingszones (SBZ). Het plangebied ligt niet in de nabijheid van een Natura 2000-gebied, de EHS of een SBZ. Er kan dus aangenomen worden dat er geen negatieve effecten op (één van) deze zones zullen optreden.

 

Soortenbescherming

De soortenbescherming vindt primair plaats via de Flora- en faunawet. Op grond van deze wet mogen beschermde dieren en planten die in de wet zijn aangewezen, niet gedood, gevangen, verontrust, geplukt of verzameld worden en is het niet toegestaan om nesten, holen of andere vaste verblijfplaatsen van beschermde dieren te beschadigen, te vernielen of te verstoren. Onder voorwaarden is ontheffing van deze verbodsbepalingen mogelijk. Voor (bedreigde) soorten die vermeld staan in Bijlage 4 van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode-Lijst soorten, zijn de ontheffingsvoorwaarden (zeer) streng.

De Flora- en faunawet is altijd onverkort van kracht. Een beoordeling op het moment dat de activiteiten daadwerkelijk aan de orde zijn (en dus niet ten tijde van het maken van het bestemmingsplan) geeft het meest actuele en beschermingswaardige beeld. Indien op dat moment blijkt dat er sprake is van (een) beschermde soort(en) en de activiteit strijd oplevert met de bepalingen uit de Flora- en faunawet, zal de betreffende activiteit pas plaats kunnen vinden na het verkrijgen van een ontheffing.

In het plangebied worden geen sloten gedempt en ook geen groen verwijderd. Wel worden een aantal opstallen gesloopt. Dit betreffen constructief eenvoudige gebouwen, die naar verwachting ongeschikt zijn voor beschermde soorten zoals steenmarters en vleermuizen. Conflicten met de Flora- en faunawet worden niet verwacht. Wel geldt de algemene zorgplicht, dat wil zeggen dat bij het uitvoeren van de werkzaamheden dieren in de gelegenheid moeten worden gesteld om zich te verplaatsen naar een ander leefgebied.

4.8 Water

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk ver-plichte "watertoets". De watertoets kan worden gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het onderhavige plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân.

Ter invulling van de watertoets is het wijzigingsplan aangemeld via www.dewatertoets.nl. Hiermee is bepaald dat het plan geen invloed heeft op de waterhuishouding en de afvalwaterketen. Verder overleg met Wetterskip Fryslân is niet nodig. Wetterskip Fryslân geeft een positief wateradvies. Dit is in bijlage 2 opgenomen.

4.9 Kabels en leidingen

In (de omgeving van) het plangebied komen geen kabels en leidingen voor, waarvoor een planologische regeling getroffen moet worden.

Hoofdstuk 5 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een wijzigingsplan. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het wijzigingsplan doorloopt de procedure zoals vastgelegd in artikel 3.6 lid 1 sub a van de Wro. Door het voeren van de genoemde procedure, met de daarbij horende zienswijzen-, c.q. beroepsprocedure, wordt de maatschappij betrokken bij het plan.

Het voorontwerpwijzigingsplan is in procedure geweest. Tijdens de reactietermijn zijn geen reacties ingediend. Het wijzigingsplan is wel ambtshalve gewijzigd. De wijziging betreft een beperkte aanpassing van het bouwvlak aan de plannen van de initiatiefnemer.

Vervolgens wordt het ontwerpwijzigingsbesluit met bijbehorende stukken gedurende zes weken ter inzage gelegd. Tijdens de genoemde periode kan een ieder bij het college van Burgemeester en Wethouders zienswijzen indienen omtrent het ontwerpwijzigingsbesluit. Wanneer geen zienswijzen worden ingediend, wordt het wijzigingsbesluit vastgesteld. Wanneer wel zienswijzen zijn ingediend, worden deze voorzien van een gemeentelijke reactie. Vervolgens kan het wijzigingsplan, al dan niet gewijzigd naar aanleiding van een zienswijze, worden vastgesteld.

De vaststelling van het wijzigingsplan wordt door het college van Burgemeester en Wethouders bekend gemaakt en ter inzage gelegd. Tegen het besluit is beroep mogelijk bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

5.2 Economische uitvoerbaarheid

Ten aanzien van de economische uitvoerbaarheid kan worden geconstateerd dat het hier een wijzigingsplan betreft voor de bouw van vier woningen. De ontwikkeling hiervan is particulier initiatief. Eventuele planschade komt voor rekening van de initiatiefnemer. Hiervoor wordt een overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer. Hiermee is de economische haalbaarheid voldoende gewaarborgd en uitvoerbaar geacht.

5.3 Grondexploitatie

De gemeente moet, volgens de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), de gemaakte gemeentelijke kosten verhalen op de initiatiefnemers van de ontwikkeling. Dit geldt overigens alleen wanneer sprake is van bouwplannen, zoals opgenomen in het Bro. Omdat sprake is van de bouw van woningen wordt deze aangemerkt als een bouwplan in de zin van het Bro. Om het kostenverhaal te verzekeren is de gemeente verplicht om een exploitatieplan vast te stellen, tenzij het kostenverhaal 'anderszins' verzekerd is. Het kostenverhaal is anderszins verzekerd doordat een anterieure overeenkomst is gesloten met de initiatiefnemer waarin afspraken zijn gemaakt over de plankosten en het verhalen van eventuele planschade.

Hoofdstuk 6 Juridische regeling

Verbeelding

Het Wijzigingsplan Drachten - Noorderdwarsvaart 179 gaat vergezeld van een verbeelding. Op deze verbeelding is het plangebied met de toekomstige bestemming weergegeven. Voor dit gebied vervangt het wijzigingsplan de bestemming van de gronden in het bestemmingsplan Drachten Noord-Oost.

Na onherroepelijk worden van het wijzigingsplan maakt de verbeelding deel uit van het bestemmingsplan Drachten Noord-Oost.

Regels

De regels die deel uitmaken van het bestemmingsplan Drachten Noord-Oost, zoals vervat in de bestandenset met planidentificatie:

NL.IMRO.0090.BP2010SNO001-0501 met de bijbehorende regels (en bijlagen) zijn onverkort van toepassing op dit wijzigingsplan.

De bestemmings- en aanduidingsregels die van toepassing zijn op het plangebied van het wijzigingsplan (in dit geval de bestemmingen 'Wonen-1' en 'Wonen-2'), zijn bij dit wijzigingsplan opgenomen. Deze bestemming is afgestemd op dit wijzigingsplan. Ook is het wijzigingsplan afgestemd op het nieuwe parapluplan voor de werk aan huisregeling van de gemeente.