Artikel 1 Begrippen
In deze regels wordt verstaan onder:
- het plan
het bestemmingsplan splan Haven 17 en 17a - Rottevalle';
- het bestemmingsplan
de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0090.
BP2022DPO015
5-0301 met de bijbehorende regels en de bijlagen;
- aanduiding
een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;
- aanduidingsgrens
de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;
- aanleghoogte
de hoogte of niveau ten opzichte van NAP van de bovenkant van het terrein;
- aan- of uitbouw
een toevoeging dan wel een vergroting van een ruimte aan een hoofdgebouw, die in directe verbinding staat met het hoofdgebouw en qua afmetingen ondergeschikt is aan dat hoofdgebouw;
- achtergevel
de gevel aan de achterzijde van een (hoofd)gebouw;
- ander bouwwerk
een bouwwerk, geen gebouw of overkapping zijnde;
- bebouwing
één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
- bêd en brochje
het bieden door de bewoner van recreatief nachtverblijf in de vorm van logies en ontbijt in of bij een woning, waarbij de ruimte die gebruikt wordt voor bêd en brochje een onzelfstandige woonruimte is en waarbij de bewoning afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte;
- beroeps- c.q. bedrijfsvloeroppervlakte
de totale vloeroppervlakte van de ruimte binnen een functie die wordt gebruikt voor werk aan huis c.q. een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;
- bestaand(e) (situatie)
- ten aanzien van de bij of krachtens de Woningwet of Wet algemene bepalingen omgevingsrecht legale aanwezige bouwwerken en werkzaamheden: bestaand ten tijde van het ter inzage leggen van het ontwerp van dit plan;
- ten aanzien van het overige gebruik: bestaand ten tijde van het ter inzage leggen van het ontwerp van dit plan;
- bestemmingsgrens
de grens van een bestemmingsvlak;
- bestemmingsvlak
een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;
- bevoegd gezag
bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning;
- bijgebouw
een opzichzelfstaand, al dan niet vrijstaand, gebouw behorende bij een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw die qua afmetingen ondergeschikt is aan dat hoofdgebouw;
- bouwen
het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen van een standplaats;
- bouwgrens
de grens van een bouwvlak;
- bouwlaag
een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijkebouwhoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en kapverdieping;
- bouwperceel
een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;
- bouwperceelgrens
de grens van een bouwperceel;
- bouwvlak
een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;
- bouwwerk
elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;
- detailhandel
het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;
- dienstverlening
met detailhandel vergelijkbare activiteiten voor het bedrijfsmatig verlenen van diensten aan of ten gerieve van het publiek, zoals een wasserette, kapsalon, makelaarskantoor of reisbureau, zulks met uitzondering van horecabedrijven;
- erker
een hoek- of rondvormig uitgebouwd deel van een hoofdgebouw, bouwkundig bestaande uit een 'lichte' constructie met een overwegend transparante uitstraling;
- gebouw
elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;
- gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden
de mogelijkheden om gronden en bouwwerken overeenkomstig de daaraan toegekende bestemming te gebruiken;
- hoofdgebouw
een gebouw dat, gelet op de bestemming, de functie en de bouwmassa als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt;
- huishouden
één of twee personen, al dan niet met hun biologische, geadopteerde, pleeg- en/of kinderen en/of kleinkinderen, die gebruik maken van één (bedrijfs- of tussen)woning, woonhuis of een woning in een woongebouw;
- internetwinkel
een winkel voor de verkoop van goederen via internet, waarbij:
- er geen fysiek klantencontact plaatsvindt,
- er geen afhaal van goederen plaatsvindt;
- er ter plaatse geen uitstalling van de koopwaar plaatsvindt;
- er geen reclame-uitingen bij de woning zijn toegestaan;
- het noodzakelijk transport van goederen gebeurt in de dagperiode (07:00 -19:00 uur).
- kap
een dakafdekking van een gebouw met een geheel of gedeeltelijk hellend dakvlak;
- kunstwerk
een bouwwerk, geen gebouw of overkapping zijnde, ten behoeve van civieltechnische en/of infrastructurele doeleinden, zoals een brug, een dam, een duiker, een tunnel, een via of aquaduct of een sluis, dan wel een daarmee gelijk te stellen voorziening;
- maatschappelijke voorzieningen
educatieve, medische, religieuze, sociale, culturele en voorzieningen op het gebied van openbare dienstverlening;
- maatvoering
de regels met betrekking tot de toegestane goothoogte en/of bouwhoogte en/of dakhelling en/of het bebouwingspercentage;
- meetverschil
een door de feitelijke terreininrichting aanwezig verschil tussen het beloop van lijnen in het veld en een op de verbeelding aangegeven bestemmings- of bouwgrens;
- milieuafstand
de grootste voor een bepaald bedrijfstype in acht te nemen (richtlijn)afstand ten opzichte van een milieugevoelige functie in verband met door dat bedrijfstype veroorzaakte hinder door geur, stof, geluid, gevaar, licht en/of trilling;
- milieusituatie
de waarde van een gebied in milieuhygiënische zin die wordt bepaald door de mate van scheiding tussen milieugevoelige en milieubelastende functies, daarbij in het bijzonder gelet op het voorkómen dan wel beperken van hinder door geur, stof, geluid, gevaar, licht en/of trilling;
- overkapping
elk bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een overdekte ruimte vormt zonder dan wel met ten hoogste één wand;
- peil
de bouwhoogte van het afgewerkte bouwterrein;
- pergola
een bouwwerk, geen gebouw zijnde van een poortachtige constructie, primair bestemd om er beplanting langs te laten groeien, alsmede een naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwwerk, geen gebouw zijnde;
- permanente bewoning
het gebruik van een (bedrijfs- of tussen)woning, woonhuis of een woning in een woongebouw als vaste woonplaats;
- persoonlijke dienstverlening
het bedrijfsmatig verlenen van diensten aan personen, zoals kapper, pedicure, manicure, of schoonheidsspecialist;
- prostitutie
het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;
- seksinrichting
een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch/pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;
- straat- en bebouwingsbeeld
de waarde van een gebied in stedebouwkundige zin die wordt bepaald door de mate van samenhang in aanwezige bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte, een goede bouwhoogte- en breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en de samenhang in bouwvorm en ligging tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;
- vaste woonplaats
woonplaats voor degene die op het betreffende adres staat ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie, het adres waar de post wordt bezorgd en waarbij tevens uit het geheel van feiten en omstandigheden blijkt dat het betreffende adres als zijn of haar centrale levensplaats fungeert;
- verkeersveiligheid
de waarde van een gebied voor de veiligheid van het verkeer die wordt bepaald door de mate van overzichtelijkheid en vrij uitzicht (met name bij kruisingen van wegen en uitritten) en de (mogelijke) effecten van bebouwing en overige inrichtingselementen op de gedragingen van verkeersdeelnemers;
- voorgevel
de naar de weg of naar de openbare ruimte gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg of naar de openbare ruimte gekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt;
- voorgevelbouwgrens
de naar de weg of naar de openbare ruimte gekeerde bouwgrens, met dien verstande dat indien een bouwvlak gericht is op meerdere wegen of is gericht op meerdere openbare ruimtes, de bouwgrens die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt;
- werk aan huis
beroeps- of bedrijfsmatig verlenen van diensten op administratief, medisch, juridisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch, waaronder begrepen persoonlijke dienstverlening en webwinkels, of hiermee naar de aard gelijk te stellen beroep dat door zijn aard en omvang in een woning en bijbehorende bebouwing zodanig is dat deze activiteiten in een woning kunnen worden uitgeoefend en de activiteiten geen onevenredige afbreuk doen aan het woon- en leefmilieu in de directe omgeving;
- wonen:
het huisvesten van één (afzonderlijk) huishouden in een (bedrijfs- of tussen)woning, woonhuis of in een woning van een woongebouw, waarbij een (bedrijfs- of tussen)woning, woonhuis of een woning in een woongebouw uitsluitend mag worden gebruikt voor permanente bewoning;
- woning
een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;
- wooneenheid
een zelfstandige woning;
- woonhuis
een woning van ten hoogste drie bouwlagen die qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;
- woonsituatie
de waarde van een gebied voor de woonfunctie die wordt bepaald door de situering van om die woonfunctie liggende functies en bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op de daglichttoetreding, het uitzicht, de mate van privacy en het voorkómen of beperken van hinder;
- zij- en/of achtererf
het gedeelte van een bouwperceel binnen een (woon)bestemming dat ligt achter (het verlengde van) de voorgevel, met uitzondering van de oppervlakte van het hoofdgebouw.
Artikel 2 Wijze van meten
Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:
- de bouwhoogte van een bouwwerk:
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;
- de bebouwde oppervlakte:
de optelsom van de oppervlakte van alle bouwwerken op een bouwperceel, bouwvlak of ander terrein;
- de bedrijfsvloeroppervlakte (b.v.o.):
wordt gemeten binnenwerks, met dien verstande dat de totale vloeroppervlakte van de bouwlagen ten dienste van kantoren en overige bedrijfsruimten met inbegrip van de daarbij behorende magazijnen en overige dienstruimten wordt opgeteld;
- de breedte van een gebouw:
tussen (de lijnen, getrokken door) de buitenzijde van de gevels;
- de dakhelling:
langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;
- de goothoogte van een bouwwerk:
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;
- de inhoud van een bouwwerk:
tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;
- de oppervlakte van een bouwwerk:
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.
- de hoogte van een windturbine:
vanaf het peil tot aan de as van de windturbine.
Meetverschillen:
Bij de toepassing van het bepaalde in het plan ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden afwijkingen ten gevolge van meetverschillen buiten beschouwing gelaten, mits dat meetverschil, mede gelet op de aard en omvang van hierdoor toegelaten of toe te laten (bouw)werken of werkzaamheden, als van zeer beperkte betekenis moet worden aangemerkt.
Uitzonderingsregel:
Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van de oppervlakte en de inhoud van een bouwwerk worden ten aanzien van de plaatsing ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits deze bouwdelen niet meer dan 1 meter buiten het gevel- of dakvlak uitsteken.
3.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Wonen - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
- wonen, eventueel in combinatie met werk aan huis en/of bêd en brochje en/of een internetwinkel;
maar ook voor de daarbij behorende:
- tuinen en erven;
- groenvoorzieningen en waterpartijen;
- parkeervoorzieningen;
- speelvoorzieningen;
- wegen, straten en paden;
- openbare nutsvoorzieningen.
3.2.1 Toegelaten bouwwerken
Op de gronden, bedoeld in
artikel 3 lid 1 mogen de volgende bouwwerken worden gebouwd:
- woonhuizen en daarbij behorende aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen, zoals bergingen, garages en praktijkruimten;
- andere bouwwerken, zoals erf- en terreinafscheidingen, palen en masten.
3.2.2 Hoofdgebouwen
Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels:
- als hoofdgebouw mogen alleen vrijstaande woonhuizen worden gebouwd, behalve als ter plaatse de aanduiding 'twee-aaneen' is aangegeven. In dat geval mag er 1 vrijstaand woonhuis dan wel mogen er 2 halfvrijstaande woonhuizen (per twee aaneengebouwd) worden gebouwd;
- de hoofdgebouwen mag alleen worden gebouwd binnen het aangegeven bouwvlak;
- de goot- en bouwhoogte van een gebouw mag ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' aangegeven hoogte bedragen;
- binnen een bouwvlak mag maximaal één woonhuis worden gebouwd, behalve als ter plaatse de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' is aangegeven. In dat geval mogen er niet meer woonhuizen in het bouwvlak worden gebouwd dan in de aanduiding als maximum is aangegeven;
- de oppervlakte van een hoofdgebouw mag maximaal 60% van de oppervlakte van het bouwperceel en mag bovendien niet groter zijn dan 150 m²;
- de voorgevel van een hoofdgebouw moet in de voorgevelbouwgrens staan;
- de afstand van een hoofdgebouw tot de zijgrens van het bouwperceel moet minimaal 3 meter zijn;
- de diepte van een hoofdgebouw mag maximaal 15 meter zijn;
- wanneer de bestaande situering en maatvoering afwijkt van het bepaalde onder de regels a t/m h, dan blijft de afwijkende situering en maatvoering van toepassing.
3.2.3 Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen
Voor het bouwen van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen gelden de volgende regels:
- de aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bij een hoofdgebouw mogen:
- alleen binnen de aangegeven bouwvlakken worden gebouwd en moeten op minimaal 3 meter achter (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw worden gebouwd, maar:
- er mag per hoofdgebouw wel één erker tot 1,5 meter vóór die gevel worden gebouwd met een maximumbreedte van 90% van de voorgevel;
- er mag per hoofdgebouw wel één overkapping (carport) worden gebouwd op minimaal 1 meter achter het verlengde van de voorgevel van het hoofdgebouw;
- ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen', mogen aan- en uitbouwen en bijgebouwen (ondanks regel a.1.) vóór de voorgevel van het hoofdgebouw worden gebouwd, met een breedte van maximaal de halve voorgevel;
- een gezamenlijke oppervlakte hebben van ten hoogste 50% van het bij het hoofdgebouw aansluitende zij- en/of achtererf (voorzover dat binnen het aangegeven bouwvlak ligt) en mogen bovendien niet groter zijn dan 100 m²;
- een goothoogte hebben van maximaal 3 meter;
- in geval van overkappingen een bouwhoogte hebben van maximaal 3 meter;
- in geval van aan- of uitbouwen en bijgebouwen een bouwhoogte hebben van maximaal 3 meter op de zijgrens van het bouwperceel en welke bouwhoogte vanaf de zijgrens van het bouwperceel onder een dakhelling van maximaal 45 graden rechtevenredig toe mag nemen tot:
- voor aan- en uitbouwen een bouwhoogte van maximaal 1 meter onder de bouwhoogte van het hoofdgebouw;
- voor bijgebouwen een bouwhoogte van maximaal 5 meter.
3.2.4 Andere bouwwerken
Voor het bouwen van andere bouwwerken gelden de volgende regels:
- erf- en terreinafscheidingen en pergola's mogen alleen worden gebouwd binnen de aangegeven bouwvlakken;
- de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag maximaal 1 meter zijn, maar als een erf- of terreinafscheiding achter (het verlengde van) van de aan de kant van de weg gelegen gevel wordt gebouwd, mag deze maximaal 2 meter zijn;
- de bouwhoogte van palen en masten mag maximaal 8 meter zijn;
- de bouwhoogte van overige andere bouwwerken mag maximaal 3 meter zijn.
3.2.5 Voorwaardelijke verplichting natuuronderzoek
Bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen verleent het bevoegd gezag niet eerder
een omgevingsvergunning dan nadat door aanvrager een rapport is overgelegd waarin:
- de resultaten van onderzoek zijn opgenomen naar het daadwerkelijk voorkomen van de huismus en vleermuizen binnen het plangebied, en
- eventueel te nemen noodzakelijke mitigerende en/of compenserende maatregelen met het oog op
de gunstige staat van instandhouding van soorten zijn aangegeven, en/of
- afschriften zijn bijgevoegd van, op grond van het onderzoek als bedoeld onder a, eventueel
noodzakelijk gebleken, verleende ontheffingen grond van de Wet natuurbescherming.
Wanneer het onderzoek uitwijst dat er geen verblijfplaatsen van de huismuis en/of vleermuizen aanwezig zijn, respectievelijk er geen mitigerende en/of compenserende maatregelen hoeven te worden genomen, er geen ecologische bezwaren zijn om een omgevingsvergunning te weigeren.
Een en ander ter beoordeling van het bevoegd gezag.
3.3 Afwijken van de bouwregels
3.3.1 Afwijkingsbevoegdheden
Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van:
- de regel van artikel 3 lid 2.2 sub g ten aanzien van afstand van een hoofdgebouw tot de zijgrens en toestaan dat tot op de zijgrens wordt gebouwd;
- de regel van artikel 3 lid 2.3 sub a onder 1 en toestaan dat een aan- of uitbouw, een bijgebouw of een overkapping buiten het bouwvlak wordt gebouwd, mits:
- een aan- of uitbouw, een bijgebouw of een overkapping op minimaal 3 meter achter (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw wordt gebouwd;
- de breedte van een aan- of uitbouw, een bijgebouw of een overkapping gemeten vanaf de bouwgrens, ten hoogste 3 meter bedraagt;
- de afstand van een aan- of uitbouw, een bijgebouw of een overkapping tot de zij- en achtergrens van het bouwperceel ten minste 2 meter bedraagt;
- de regel van artikel 3 lid 2.3 sub a subsub 1 onder 2 en toestaan dat de oppervlakte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen wordt vergroot, mits er niet meer dan 50% van het zij- en/of achtererf wordt bebouwd;
- de regel van artikel 3 lid 2.3 sub a subsub 1 onder 3 en toestaan dat de goothoogte van de aan- en uitbouwen wordt verhoogd tot maximaal 1 meter onder de bouwhoogte van het hoofdgebouw mits de aan- of uitbouw na gebruikmaking van deze afwijking ondergeschikt is ten opzichte van het hoofdgebouw;
- de regel van artikel 3 lid 2.3 sub a onder 5 en toestaan dat de bouwhoogte van een in de zijgrens van het bouwperceel te bouwen aan- of uitbouw wordt verhoogd tot maximaal 1 meter onder de bouwhoogte van het hoofdgebouw;
- de regel van artikel 3 lid 2.3 sub a onder 5 en toestaan dat de bouwhoogte van een in de zijgrens van het bouwperceel te bouwen bijgebouw wordt verhoogd tot maximaal 5 meter;
- de regel van artikel 3 lid 2.4 sub a en toestaan dat erf- en terreinafscheidingen buiten de aangegeven bouwvlakken worden gebouwd;
- de regel van artikel 3 lid 2.4 sub b en toestaan dat een erf- of terreinafscheiding met een bouwhoogte van maximaal 2 meter vóór (het verlengde van) de aan de kant van de weg gelegen gevel wordt gebouwd.
3.3.2 Beoordelingscriteria
Een omgevingsvergunning als bedoeld in
artikel 3 lid 3.1 kan alleen worden verleend als hierdoor geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:
- de woonsituatie;
- het straat- en bebouwingsbeeld;
- de milieusituatie;
- de verkeersveiligheid;
- de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
3.4 Specifieke gebruiksregels
Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:
- het verlagen van de aanleghoogte van het bestaande afgewerkte bouwterrein;
- het gebruik van bijgebouwen voor bewoning;
- het gebruik van de gronden en bouwwerken voor maatschappelijke voorzieningen;
- het gebruik van de gronden en bouwwerken als bedrijf, anders dan alleen voor werk aan huis;
- het gebruik van gronden en bouwwerken voor werk aan huis en/of bêd en brochje, waarvan:
- de bedrijfsvloeroppervlakte meer is dan 30% van de totale gezamenlijke begane grondvloeroppervlakte van de bebouwing op het perceel;
- de bedrijfsvloeroppervlakte meer is dan 50 m²;
- de activiteiten op grond van de Wet milieubeheer en/of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht vergunnings- of meldingplichtig zijn;
- omwonenden onevenredig veel hinder kunnen ondervinden;
- detailhandel onderdeel vormt, waarbij goederen worden verhandeld die ergens anders worden gemaakt of verwerkt;
- verkeers- of parkeeroverlast kan worden ondervonden;
- het aantal eenheden voor bêd en brochje per adres meer dan 2 is en de eenheden niet in een hoofdgebouw worden gerealiseerd.
3.5 Wijzigingsbevoegdheid
Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen door:
- de gronden met de bestemming 'Wonen - 1' ook aan te duiden als 'maatschappelijk', zodat deze in combinatie met het wonen kunnen worden gebruikt voor maatschappelijke voorzieningen. Hierbij gelden de volgende voorwaarden:
- de woonfunctie moet als zelfstandige functie gehandhaafd blijven;
- er mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de uitstraling van het hoofdgebouw als woonhuis;
- er mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van omliggende gronden en bouwwerken;
- er mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de milieusituatie;
het parkeren moet op het eigen erf plaatsvinden.
- de bestemming 'Wonen - 1' te wijzigen in de bestemming 'Wonen - 2' of 'Wonen - 3' of 'Wonen - Woongebouw' en/of het maximum aantal woonhuizen te wijzigen. Hierbij gelden de volgende voorwaarden:
- er mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld;
- de te bouwen woningen moeten qua aantallen, woningtype en doelgroep passen binnen het door Gedeputeerde Staten geaccordeerd gemeentelijk woonplan, zoals dat op het moment van wijziging geldt;
- de geluidsbelasting van de geluidsgevoelige objecten mag niet hoger zijn dan de geldende voorkeursgrenswaarde of een verkregen hogere grenswaarde;
- als de bestemming wordt gewijzigd in de bestemming 'Wonen - 2', 'Wonen - 3' of 'Wonen - Woongebouw' zijn na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid voor de betreffende gronden de regels van artikel 20, 21 of 22 van toepassing.
Artikel 4 Waarde - Archeologisch/cultuurhistorisch waardevol gebied
4.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Waarde - Archeologisch/cultuurhistorisch waardevol gebied' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor behoud, versterking en/of herstel van de aan deze gronden eigen zijnde archeologische/cultuurhistorische waarde(n).
4.2 Bouwregels
Voor het bouwen van bouwwerken gelden de volgende regels:
Anders dan in de basisbestemming is bepaald mogen op deze gronden geen bouwwerken worden gebouwd, met uitzondering van:
- bouwwerken ter vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de bestaande oppervlakte met niet meer dan 50 m² wordt uitgebreid;
- bouwwerken ten behoeve van archeologische onderzoek en bouwwerken met een oppervlakte kleiner dan 50 m² ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemmingen.
4.3 Afwijken van de bouwregels
Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van de regels van
artikel 4 lid 2 en toestaan dat bouwwerken ter vervanging van bestaande bouwwerken worden gebouwd, waarbij de oppervlakte met meer dan 50 m² wordt uitgebreid dan wel bouwwerken worden gebouwd met een oppervlakte van meer dan 50 m², mits:
- op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn; of
- op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat de archeologische waarden niet onevenredig worden geschaad; of
- de volgende voorwaarden in acht genomen worden indien, op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten kunnen worden verstoord:
- een verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden; of
- een verplichting tot het doen van opgravingen; of
- een verplichting de bouwactiviteiten te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg.
Indien het bevoegd gezag voornemens is om aan de omgevingsvergunning voorwaarden te verbinden als bedoeld in sub c, wordt de provinciaal archeoloog om advies gevraagd. Bij een negatief advies wordt de omgevingsvergunning niet verleend.
3 Algemene regels
De algemene regels behorende bij de bestemmingsplannen 'kleine kernen noord' en de partiële herziening 'Wonen-werken en Werk aan huis' en de paraplubestemmingsplannen 'Regeling aan- en uitbouwen en bijgebouwen', 'Parkeernormen' en 'Wonen in Smallingerland' blijven onverkort van toepassing.
Artikel 5 Anti-dubbeltelregel
Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van de regel van lid 5.4, sub d en toestaan dat de hoofdbewoner bij het uitoefenen van werk aan huisactiviteiten personeel in dienst heeft, op voorwaarde dat:
omwonenden geen onevenredig veel hinder ondervinden van de activiteiten;
geen verkeers- of parkeeroverlast kan worden ondervonden.
Artikel 6 Algemene gebruiksregels
6.1 Algemene gebruiksregels
6.1.1 Strijdig gebruik
Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:
- prostitutiedoeleinden en seksinrichtingen, behalve als dit duidelijk is toegestaan in de bestemmingsregels;
het storten of het lozen van puin, vuil of andere vaste of vloeibare afvalstoffen;
- het opslaan van gerede of ongerede materialen of goederen buiten gebouwen, zoals vaten, kisten, bouwmaterialen, voer- en vaartuigen, werktuigen, machines of onderdelen hiervan;
- het opslaan van onklare voer- en vaartuigen of onderdelen hiervan;
- het plaatsen of geplaatst houden van onderkomens;
6.1.2 Uitzonderingen
- het (tijdelijk) gebruik voor het realiseren of handhaven de bestemmingen, zoals bouwwerkzaamheden, of het normale onderhoud van de gronden;
- de opslag van goederen of materialen als onderdeel van de uitoefening van een bedrijf dat volgens het plan is toegestaan;
- het plaatsen van onderkomens volgens de gebruiksregels van de bestemmingsregels in hoofdstuk 2 van deze regels;
- het opslaan of storten van afval- en meststoffen, maar alleen als dit noodzakelijk is voor het normale onderhoud van de gronden en de watergangen.
6.2 Parkeerregeling gebruik
6.2.1 Specifieke gebruiksregels
- Gronden en bouwwerken mogen niet worden gebruikt ten behoeve van het veranderen en/of wijzigen van het gebruik van bouwwerken waardoor op het bijbehorende bouwperceel of in de directe omgeving niet in voldoende parkeergelegenheid kan worden voorzien.
- Deze regeling geldt niet voor het vergunde gebruik van gronden en bouwwerken op het moment van de inwerkingtreding van het plan.
6.2.2 Afwijken van de gebruiksregels
- Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 6 lid 2.1 sub a voor het toestaan van het veranderen van het gebruik van gronden en bouwwerken indien op het bijbehorend bouwperceel of in de directe omgeving in voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien.
- Voorafgaan aan de verlening van een omgevingsvergunning wordt aan de hand van de parkeercijfers zoals opgenomen in de meest recente Parkeernormennota van de gemeente Smallingerland op het moment van aanvraag van de omgevingsvergunning bepaald of is voorzien in voldoende parkeergelegenheid ten behoeve van hetgeen is beschreven in de aangevraagde omgevingsvergunning.
- Krachtens een voorschrift verbonden aan de omgevingsvergunning dient:
- voldoende mate verzekerd te zijn dat voldoende parkeergelegenheid zoals bedoeld in sub b wordt gerealiseerd;
- voldoende mate verzekerd te zijn dat voldoende parkeergelegenheid zoals bedoeld in sub b in stand wordt gehouden.
- Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaald in sub a en b en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien en in stand wordt gehouden, mist dit geen onevenredig afbreuk doet aan de parkeersituatie ter plaatse.
Artikel 7 Algemene afwijkingsregels
7.1 Afwijkingsbevoegdheden
Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van:
- de bij recht in de bestemmingsregels gegeven maten, afmetingen en percentages, tot maximaal 10% van die maten, afmetingen en percentages, maar alleen als dit om bouwtechnische redenen of om redenen van doelmatigheid van de bouw noodzakelijk is;
- het bepaalde ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde voor het plaatsen van zend-, ontvang- en/of sirenemasten tot een bouwhoogte van maximaal 40 meter;
- de regels en toestaan dat bij woningen 1 recreatieappartement per adres wordt gerealiseerd in het hoofdgebouw dan wel in een bijgebouw dat een duidelijke ruimtelijke samenhang met het hoofdgebouw vertoont, mits de woonfunctie van het hoofdgebouw behouden blijft en het recreatieappartement op minimaal 10 meter uit de erfgrens wordt gerealiseerd.
7.2 Beoordelingscriteria
Een omgevingsvergunning als bedoeld in
artikel 7 lid 1 kan slechts worden verleend als hierdoor geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de woonsituatie, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
Artikel 8 Algemene wijzigingsregels
8.1 Wijzigingsbevoegdheden
Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat:
- de bestemming van gronden worden gewijzigd in de bestemming Bedrijf - Nutsvoorzieningen' voor het oprichten van transformatorhuisjes en andere nutsgebouwtjes met een inhoud van maximaal 100 m³ en een bouwhoogte van maximaal 4 meter, die in het kader van de nutsvoorzieningen nodig zijn;
- de oppervlakte van een aangegeven bouwvlak wordt vergroot, dan wel de ligging van een aangegeven bouwvlak wordt gewijzigd. Hierbij geldt de volgende voorwaarde:
- de vergroting mag maximaal 25% van de oppervlakte van het bouwvlak zijn;
- de in het plan vermelde maatvoeringen worden gewijzigd.
8.2 Beoordelingscriteria
Wijzigingen als bedoeld in
artikel 8 lid 1 kunnen alleen worden verleend als hierdoor geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de milieusituatie, de woonsituatie, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
9.1 Parkeerregeling bouwen
- Een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht, mag niet worden gebouwd of verbouwd wanneer op het bijbehorende bouwperceel of in de directe omgeving niet in voldoende parkeergelegenheid is voorzien.
- Voorafgaand aan de verlening van een omgevingsvergunning wordt aan de hand van de parkeercijfers zoals opgenomen in de meest recente Parkeernormennota van de gemeente Smallingerland op het moment van aanvraag van de omgevingsvergunning bepaald of is voorzien in voldoende parkeergelegenheid ten behoeve van hetgeen is beschreven in de aangevraagde omgevingsvergunning.
- Krachtens een voorschrift verbonden aan de omgevingsvergunning dient:
- voldoende mate verzekerd te zijn dat voldoende parkeergelegenheid zoals bedoeld in sub b wordt gerealiseerd;
- voldoende mate verzekerd te zijn dat voldoende parkeergelegenheid zoals bedoel in sub b in stand wordt gehouden.
- Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in sub a en b en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien en in stand wordt gehouden, mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan de parkeersituatie ter plaatse.
4 Overgangs- en slotregels
Artikel 10 Overgangsrecht
10.1 Overgangsrecht bouwwerken
Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:
- een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
- gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
- na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is tenietgegaan;
- het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van dit lid onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in dit lid onder a met maximaal 10%;
- dit lid onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.
10.2 Overgangsrecht gebruik
Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:
- het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet;
- het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in dit lid onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
- indien het gebruik, bedoeld in dit lid onder a, na het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
- dit lid onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.
Artikel 11 Slotregel
Deze regels worden aangehaald als het bestemmingsplan:
Haven 17 en 17a - Rottevalle van de gemeente Smallingerland.
Aldus vastgesteld in de vergadering van …..........….…