Drachten - Het Zuid 24b

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De eigenaar van het perceel Het Zuid 24b wil de reeds aanwezige bedrijfswoning gebruiken als reguliere woning. Dit is echter niet mogelijk op basis van de huidige bestemming Detailhandel - 3, zoals geregeld in het bestemmingsplan Buitengebied. Hier is geen reguliere bewoning van de gebouwen toegestaan.

Om de ontwikkeling juridisch-planologisch toch te kunnen regelen is het opstellen van een nieuw juridisch kader noodzakelijk. Bij dit kader zal onderbouwd moeten worden dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt ten zuiden van de kern van Drachten en de Rijksweg A7, in het buitengebied. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 Ligging van het plangebied

1.3 Planologische regeling

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan Buitengebied, dat is vastgesteld op 11 juni 2013. In het bestemmingsplan is het plangebied bestemd als Detailhandel - 3. Binnen deze bestemming zijn de gronden bestemd voor detailhandel, bedrijfsactiviteiten uit milieucategorie 1 en 2 en bedrijfswonen. Teven zijn de bijbehorende restauratieve voorzieningen, voorzieningen ten behoeve van waterhuishouding en waterkering, parkeer-, groen-, en openbare voorzieningen, ontsluitingen en paden, tuinen en erven toegestaan. Het is op gronden binnen deze bestemming niet toegestaan om reguliere woningen te realiseren of bestaande gebouwen als zodanig te gebruiken.

Een uitsnede van het geldende bestemmingsplan is weergegeven in figuur 1.2.

figuur 1.2 Uitsnede bestemmingsplan Kleine kernen noord ter plaatse van het plangebied

Naast het geldende bestemmingsplan is tevens een aantal parapluplannen en een partiële herziening van toepassing op het plangebied. Het gaat om de volgende plannen:

• Partiële herzieningen Wonen-werken en Werk aan huis, vastgesteld op 12 juni 2012;
• Parapluplan parkeernormen, vastgesteld op 10 januari 2017;
• Voorbereidingsbesluit Parapluplan Wonen, vastgesteld op 10 december 2019.

Voor de bovenstaande partiële herziening en parapluplannen geldt dat deze regelingen voor zover noodzakelijk zijn overgenomen in dit bestemmingsplan, zodat die ook in de voorgenomen situatie van kracht blijven.

1.4 Leeswijzer

De toelichting van het bestemmingsplan is als volgt opgezet:

• In hoofdstuk 2 volgt een beschrijving van de huidige en gewenste situatie;
• Hoofdstuk 3 bevat een beschrijving van de relevante beleidskaders;
• In hoofdstuk 4 vindt een toetsing plaats aan de wet- en regelgeving voor de verschillende omgevingsaspecten;
• Hoofdstuk 5 gaat in op de juridische regeling van het plan;
• Hoofdstuk 6 beschrijft de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie

Het plangebied ligt in het buitengebied van de gemeente Smallingerland, ten zuiden van de kern van Drachten en de Rijksweg A7. In het plangebied staat de bedrijfsbebouwing met bedrijfswoning. De woning bestaat uit één bouwlaag met een hoge kap. De gronden rondom de woning zijn ingericht als erf van deze woning. De woning is inmiddels niet meer als bedrijfswoning in gebruik. Verder ligt binnen het plangebied de bedrijfsbebouwing van Koopcentrum 't Zuid.

Direct ten noorden van het plangebied staat een burgerwoning die eveneens bestaat uit één bouwlaag met een kap. Ook aan de overzijde staan woningen. Ten zuidwesten van het plangebied is een tuincentrum aanwezig. Het plangebied maakt deel uit van het bebouwingslint aan Het Zuid. Rondom dit bebouwingslint liggen agrarische gronden. In figuur 2.1 is een luchtfoto weergegeven van de huidige situatie.

Figuur 2.1 Luchtfoto van de bestaande situatie

2.2 De voorgenomen situatie

De bedrijfswoning is in de huidige situatie niet meer als zodanig in gebruik. De bedrijfsvoering en de woning zijn van elkaar losgekoppeld. Als gevolg daarvan is het de bedoeling om de voormalige bedrijfswoning als reguliere woning in gebruik te nemen. Er vinden geen sloop- en nieuwbouwwerkzaamheden plaats, omdat de bestaande bebouwing behouden blijft. Daarmee blijft de indeling van het plangebied gelijk aan de huidige situatie. Naast dat de bedrijfswoning als reguliere woonbestemming wordt opgenomen in dit bestemmingsplan, worden ook de overige gronden uit de geldende detailhandelsbestemming opgenomen binnen het plangebied. Ter plaatse wordt vervolgens een bedrijfswoning uitgesloten. Voor het overige blijft de geldende regeling voor wat betreft de detailhandel intact.

Om de voorgenomen situatie juridisch-planologisch mogelijk te maken wordt het plangebied bestemd met een woonbestemming. De regeling wordt afgestemd op de bestaande bebouwing en komt overeen met de standaard woonbestemming in het bestemmingsplan voor het buitengebied.

Verkeer en parkeren

Ontsluiting

Het plangebied sluit direct aan op Het Zuid. Het Zuid betreft een doorgaande weg die in noordelijke richting over gaat in de Burgemeester Wuiteweg. Via deze weg is het centrum van Drachten te bereiken. Ook kan in noordelijke richting de A7 worden bereikt. Op deze manier is het plangebied op een goede wijze ontsloten.

Verkeersgeneratie

In de huidige situatie is reeds een bedrijfswoning in het plangebied planologisch mogelijk. De functiewijziging naar een reguliere woning heeft geen invloed op de te verwachten verkeersgeneratie. Deze zal gelijk blijven. Daarmee zorgt dit logischerwijs niet voor belemmeringen in de verkeerssituatie.

Parkeren

Voor parkeren gelden de parkeernormen zoals opgenomen in de Parkeernormennota Smallingerland 2015. Op basis hiervan geldt dat per woning in twee parkeerplaatsen op eigen erf aanwezig moeten zijn. Op het erf is meer dan voldoende ruimte om te voorzien in deze twee parkeerplaatsen. Bij de erfinrichting wordt hier rekening mee gehouden.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op het ruimtelijk beleid dat het kader vormt voor dit bestemmingsplan. Hierbij komt het rijks-, provinciaal- en het gemeentelijk beleid aan bod.

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

De structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om voor het nationale ruimtelijke beleid. De nieuwe Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vervangt verschillende bestaande nota's zoals de nota Ruimte, de agenda Landschap en de agenda Vitaal Platteland. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen, draagt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels voor de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR).

Duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

Conclusie

Dit plan voorziet in de functiewijziging van een bedrijfswoning naar een reguliere woning. Het aantal woningen neemt per saldo niet toe, waardoor op voorhand geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Een toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is daarom niet noodzakelijk. Het plan raakt geen van de 14 belangen als genoemd in het SVIR en de Barro en is daarom niet in conflict met het rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid

Het provinciale beleid is uiteengezet in het Streekplan Fryslân 'Om de kwaliteit fan de romte'. De belangrijkste uitgangspunten uit het provinciale beleid zijn in de regelgeving vastgelegd in de Verordening Romte Fryslân.

Streekplan Fryslân 'Om de kwaliteit fan de romte'

Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Dit is onder meer neergelegd in het Streekplan Fryslân, vastgesteld op 13 december 2006.

De provincie Fryslân zet meer dan voorheen in op de verhoging van de ruimtelijke kwaliteit bij veranderingen in het gebruik en de inrichting van de ruimte. Ruimtelijke kwaliteit dient zowel voor economische, sociale als culturele belangen en is daarmee voor alle functies in Fryslân essentieel. Met ruimtelijke kwaliteit wordt bedoeld dat in ruimtelijke plannen, in ontwerpen en in de uitvoering expliciet de gebruikswaarde, belevingswaarde en de toekomstwaarde in stand worden gehouden en verder worden ontwikkeld.

De provincie zet in op concentratie van de woningbouw in de bundelingsgebieden van de stedelijke centra Leeuwarden, Drachten, Heerenveen, Sneek, Harlingen en Dokkum. Daarnaast wordt in andere kernen ruimte geboden voor plaatselijke woningbehoefte. Met deze inzet wordt buiten de bundelingsgebieden woningbouw gerealiseerd die qua aard en schaal inpasbaar is in de ruimtelijke karakteristiek van de vele kleine kernen op het platteland.

In dit geval wordt de bestaande bebouwing van een voormalige bedrijfswoning in gebruik genomen ten behoeve van een reguliere woning. Per saldo komt er geen woning bij in het plangebied. Qua aard en omvang past dit binnen het bebouwingslint aan Het Zuid, temeer omdat de bebouwing al aanwezig is.

Verordening Romte Fryslân

In 2014 is de Verordening Romte Fryslân vastgesteld en deze is in 2018 partieel herzien. In deze verordening is het beleid, zoals verwoord in het Streekplan, vertaald naar regels voor bestemmingsplannen.

In dit bestemmingsplan maakt het plangebied geen deel uit van bestaand stedelijk gebied als gedefinieerd in de Verordening Romte. Echter is de woning bestaand en valt deze binnen een bestaand bebouwingslint. Er wordt geen nieuwe bebouwing mogelijk gemaakt met dit plan. In de Verordening Romte is een aantal regels van toepassing op het plangebied waaronder voor het wonen.

Het gaat in dit geval slechts om een functiewijziging van een bestaande bedrijfswoning, waardoor het aantal woningen in het plangebied gelijkt blijft. Het plan doet daarmee geen afbreuk aan het gestelde in de Verordening Romte Fryslân.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie gemeente Smallingerland

De gemeenteraad heeft in 2013 de Structuurvisie gemeente Smallingerland opgesteld als ruimtelijke vertaling van de Integrale Visie Smallingerland. Deze visie geeft een verkenning van de ontwikkeling van de gemeente Smallingerland voor een langere periode.

Voor de structuurvisie wordt de lijn van de integrale visie gevolgd. Het beleid van de gemeente richt zich op een aantal pijlers; werken, wonen, sport en recreatie, cultuur, onderwijs en wijken. Binnen deze pijlers wordt een aantal doelen geformuleerd. Voor dit plan is de pijler 'wonen' van belang.

Wonen

De pijler 'Wonen' is evenals de andere pijlers een belangrijk onderdeel van de structuurvisie van de gemeente Smallingerland. Binnen deze pijler worden de volgende doelstellingen geformuleerd:

• eigen identiteit van buurten, wijken en dorpen behouden en waar mogelijk versterken;
• geslaagde initiatieven als milieuvriendelijk of energie neutraal wonen mogen niet ten onder gaan aan de wet van de remmende voorsprong;
• Als gekozen wordt voor nieuwe woningbouw ontwikkelingen, dan kunnen deze alleen worden gerechtvaardigd vanuit een kwalitatieve aanvulling op het bestaande;
• meer dan gemiddelde aandacht voor het wonen in het centrum van Drachten.

Het voornemen is om een bedrijfswoning in gebruik te nemen als reguliere woning. De bestaande woning blijft hiermee gehandhaafd en onveranderd. Daarmee blijft de identiteit van het gebied behouden. Daarmee is het voornemen in overeenstemming met de structuurvisie van de gemeente Smallingerland.

Actualisatie gemeentelijk woonbeleid en woningbouwprogramma 2016 - 2025

In september 2016 heeft de gemeente Smallingerland haar woonbeleid en het woningbouwprogramma geactualiseerd. Initiatieven voor dorpen worden beoordeeld of ze passend zijn bij de lokale woningbehoefte en marktomstandigheden.

In de actualisatie is een woningbehoefte berekend van 900 woningen voor de periode 2015-2025. Dit komt neer op 90 woningen per jaar De wenselijke toevoeging van de gemeente gaat hierbij uit van een toevoeging van 60 gezinswoningen. Daarnaast zet de gemeente in om particulier opdrachtgeverschap te stimuleren en maatwerk te bieden in overleg met de aanvragers. Omdat het een functiewijziging van een bedrijfswoning naar een reguliere woning betreft past op voorhand het voornemen binnen het woningbouwprogramma. Het plan is hierdoor in overeenstemming met het gemeentelijke woonbeleid.

Regionale afspraken Wonen 2016 - 2026, Woonregio Zuidoost Fryslân

Op regionaal niveau zijn afspraken ten aanzien van woningbouw vastgelegd door gemeenten en provincie. De gemeenten Heerenveen, Ooststellingwerf, Opsterland, Smallingerland en Weststellingwerf vormen samen de regio Zuidoost. Op 5 februari 2019 heeft de provincie een brief gestuurd aan de regio Zuidoost met woningbouwafspraken voor de periode 2016 tot 2026. Hierin zijn per gemeente afspraken gemaakt over de maximale binnenstedelijke en buitenstedelijke woningbouwruimte.

Voor de gemeente Smallingerland is er een maximale woningbouwruimte van 1.251 woningen voor 2016 tot 2026, met een aandeel van 40% binnenstedelijk en 60% buitenstedelijk. Daarnaast geldt er binnenstedelijk een extra planologische ruimte van 250 woningen ten behoeve van uitval of vertraging van binnenstedelijke projecten. Aangezien het aantal woningen in het plangebied gelijk blijft is het voornemen in overeenstemming met de regionale woonafspraken.

Overigens is in het najaar van 2019 gestart met de voorbereiding van een nieuwe gemeentelijke woonvisie, als opvolger van het woonbeleid en woningbouwprogramma uit 2016.

Welstands- en reclamenota 2014

Het welstandsbeleid van Smallingerland is opgesteld vanuit de overtuiging dat de lokale overheid het belang van een aantrekkelijke bebouwde omgeving dient te behartigen. De gevels van gebouwen en andere bouwwerken vormen samen met de openbare ruimte de dagelijkse leefomgeving van de mensen in Smallingerland. Dat betekent dat de verschijningsvorm van een bouwwerk geen zaak is van de eigenaar alleen; elke voorbijganger wordt ermee geconfronteerd, of hij nu wil of niet. Het doel van het welstandstoezicht is om, in alle openheid, een bijdrage te leveren aan de belevingswaarde van de gemeente Smallingerland. Door het opstellen van welstandsbeleid wil de gemeente een helder, controleerbaar en klantgericht welstandstoezicht inrichten.

Een belangrijke pijler van de welstandsnota is het gebiedsgerichte welstandsbeleid. De gebiedsgerichte welstandscriteria worden gebruikt voor de kleine en middelgrote bouwplannen die zich voegen binnen de bestaande ruimtelijke structuur van Smallingerland. Deze criteria zijn gebaseerd op de identiteit van Smallingerland en het architectonische vakmanschap en de ruimtelijke kwaliteit zoals die in de bestaande situatie worden aangetroffen. Op grond van de ruimtelijke ontwikkeling van Smallingerland en op basis van veldwaarnemingen is een indeling gemaakt naar ruimtelijk en functioneel samenhangende gebiedsdelen. In Smallingerland zijn 31 typen welstandsgebieden onderscheiden. De huidige woning is reeds onderworpen aan een toetsing van de welstandscommissie en akkoord bevonden. De bebouwing wordt niet gewijzigd, waardoor. Er is reeds aangesloten bij het bebouwingsbeeld van de directe omgeving.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet aandacht worden besteed aan wet- en regelgeving voor de verschillende omgevingsaspecten. Het gaat hierbij om het minimaliseren van de invloeden vanuit het plangebied op de omgeving en omgekeerd. Dat zijn milieuaspecten (bedrijvigheid, geluid, bodem) en water, archeologie, cultuurhistorie, ecologie, luchtkwaliteit, externe veiligheid, kabels en leidingen.

4.1 Mer-beoordeling

Beleid en Normstelling

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

Onderzoek

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat slechts uit de functiewijziging van een bedrijfswoning naar een reguliere woning. Dit wordt niet beschouwd als een stedelijk ontwikkelingsproject, waardoor een mer-beoordelingsnotitie niet noodzakelijk is.

4.2 Geluid

Toetsingskader

Op grond van de Wet Geluidshinder (Wgh) is rond inrichtingen die "in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken", wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/u en spoorwegen een geluidzone van kracht. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de in de wet bepaalde voorkeursgrenswaarde van 48dB.

Toetsing

Bij een functiewijziging van een bedrijfswoning naar een reguliere woning is geen sprake van een nieuwe woning voor de Wgh. Er is daarom geen akoestisch onderzoek noodzakelijk. Aangenomen kan worden dat in de huidige situatie reeds wordt voldaan aan de wetgeving op het gebied van geluid. Dit wijzigt in de toekomstige situatie niet.

4.3 Bedrijven en milieuzonering

Toetsingskader

Tussen bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies (waaronder wonen) is een goede afstemming nodig. Het doel daarbij is het voorkomen van onacceptabele hinder ter plaatse van woningen, maar ook om te zorgen dat bedrijven niet worden beperkt in de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder redelijkerwijs is uitgesloten. Deze afstand wordt gemeten tussen de bestemmingen van bedrijven en de gevels van geluidsgevoelige objecten. Bedrijfsactiviteiten zijn daarvoor ingedeeld in een aantal milieucategorieën.

Toetsing

Het plangebied ligt aan de doorgaande weg in een bestaand bebouwingslint ten zuiden van de kern van Drachten. Bovendien zijn er meerdere functies in de omgeving aanwezig, waaronder bedrijven, detailhandel en woningen. Daarom kan de omgeving worden getypeerd als gemengd gebied.

Ten noordwesten van het plangebied zijn staan twee detailhandelsvestigingen in de vorm van kledingwinkels. Voor dergelijke inrichtingen geldt in gemengd gebied een richtafstand van 0 meter. Daar wordt vanzelfsprekend aan voldaan.

Ten (zuid)westen van het plangebied is een tuincentrum gevestigd. Voor een dergelijke inrichting geldt in gemengd gebied een richtafstand van 10 meter. Aan deze richtafstand wordt voldaan omdat het tuincentrum op veel ruimere afstand tot de woning staat.

Tenslotte zijn ten noorden en ten zuidoosten van het plangebied enkele bedrijven gevestigd. Ter plaatse van deze bedrijfspercelen zijn bedrijven uit milieucategorieën 1 en 2 toegestaan. Voor dergelijke bedrijven geldt een richtafstand van maximaal 10 meter in gemengd gebied. De bedrijfslocaties liggen op ruimere afstand tot de woning in het plangebied.

Voor het overige is geen sprake van bedrijven waarmee rekening gehouden dient te worden bij dit plan. Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor dit plan.

4.4 Bodem

Toetsingskader

Bij het aspect 'bodem' staat de vraag centraal of de bodemkwaliteit toereikend is voor het nieuwe gebruik. De bodem kan door eerdere (bedrijfs)activiteiten verontreinigd zijn. Voor de ruimtelijke procedure is het van het belang dat verdachte locaties worden gesignaleerd.

Toetsing

In de huidige situatie is reeds een (voormalige) bedrijfswoning in het plangebied aanwezig. Aangenomen kan worden dat de bodem ter plaatse van het plangebied geschikt is bevonden om de woonfunctie op uit te oefenen ten tijde van realisatie van de bedrijfswoning. Met dit voornemen wijzigt de bestaande woning slechts van een bedrijfswoning naar een reguliere woning. Op basis van de huidige planologische mogelijkheden en het gebruik van de gronden kan worden aangenomen dat de bodem van voldoende kwaliteit is voor de voorgenomen functiewijziging.

4.5 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) gehanteerd.

In Fryslân zijn geen knelpunten op het gebied van luchtkwaliteit. Op basis van de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten blijkt dat in Nijega en omgeving sprake is van een zeer goede luchtkwaliteit.

Voor bepaalde initiatieven is bepaald dat deze 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een plan komt hiervoor in aanmerking als het voor minder dan 3% van de grenswaarden voor NO2 en PM10 bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Voor woningbouwprojecten geldt als grenswaarde bij één ontsluitingsweg 1.500 woningen. Projecten onder dit aantal vallen onder de NIBM-regeling.

Toetsing

Met dit plan wordt slechts een bedrijfswoning in gebruik genomen als reguliere woning. Daarmee geldt voor dit plan de NIBM-regeling. Het plan is van dermate kleine omvang dat niet in betekenende mate wordt bijgedragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Nader onderzoek is daarom niet noodzakelijk.

4.6 Ecologie

Toetsingskader

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Bij de bescherming van gebieden gaat het om op Europees niveau aangewezen Natura 2000-gebieden. Verder worden in de provinciale verordening gebieden beschermd die van belang zijn voor het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen de Ecologische Hoofdstructuur). De bescherming van gebieden en soorten is geregeld in de Wet natuurbescherming.

4.6.1 Gebiedsbescherming

Natura 2000-gebieden

De bescherming van Natura 2000-gebieden is sinds 1 januari 2017 opgegaan in de nieuwe Wet natuurbescherming. Projecten of activiteiten die niet noodzakelijk zijn voor, of verband houden met, het beheer van de natuurwaarden van Natura 2000-gebieden en mogelijk negatieve effecten hebben op deze waarden, dienen getoetst te worden. Deze toetsing vindt enkel plaats in het geval de uitvoering van een project plaatsvindt binnen de invloedssfeer van een Natura 2000-gebied en verwacht wordt dat deze uitvoering (mogelijk) negatieve effecten heeft op soorten of habitattypen waarvoor het Natura 2000-gebied is aangegeven.

Het plangebied ligt niet in de directe nabijheid van een Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied betreft Van Oordt's Mersken, op circa 4,3 kilometer afstand. Op basis van het planvoornemen en de habitateigenschappen van het plangebied kunnen negatieve effecten op habitatsoorten en habitattypen waarvoor dit gebied is aangewezen, op voorhand redelijkerwijs worden uitgesloten. Met het planvoornemen wordt de bestaande bedrijfswoning als reguliere woning in gebruik genomen. Er is derhalve geen sprake van een aanlegfase. De stikstofuitstoot in de gebruiksfase zal gelijkwaardig zijn aan de huidige situatie. Daarom is het niet noodzakelijk een stikstofberekening uit te voeren in het kader van dit plan.

Natuurnetwerk Nederland

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) maakt onderdeel uit van het rijksbeleid voor het creëren en vormgeven van een samenhangend netwerk van bestaande en nog te ontwikkelen natuurgebieden in Nederland. Indien een ruimtelijke ingreep binnen de begrenzing van het NNN plaatsvindt moet een 'nee, tenzij' procedure worden doorlopen en zal bij doorgang van de ingreep in de regel compensatie en mitigatie noodzakelijk zijn.

Het plangebied maakt geen deel uit van het NNN, maar is midden in bestaande lintbebouwing gelegen. Effecten op NNN-gebieden ten gevolge van het planvoornemen kunnen op voorhand worden uitgesloten. Er wordt geconcludeerd dat vanuit de NNN er geen belemmeringen zijn die de uitvoering van de planontwikkeling in de weg staan.

4.6.2 Soortenbescherming

Het voornemen voorziet slechts in een functiewijziging, waarbij uitsluitend een interne verbouwing plaatsvindt. Er is geen sprake van sloop- en/of kapwerkzaamheden. Daarom is het niet noodzakelijk om onderzoek uit te voeren naar beschermde soorten, aangezien er geen werkzaamheden plaatsvinden die hen mogelijk aantasten.

4.7 Water

Toetsingskader

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijk planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Wetterskip Fryslân, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van dit bestemmingsplan is de digitale watertoets doorlopen om Wetterskip Fryslân in te lichten over het voornemen.

Toetsing

Ten behoeve van het bestemmingsplan is de digitale watertoets doorlopen (dossiercode: 20200819-2-24068). Hieruit is naar voren gekomen dat er geen waterschapsbelang ten aanzien van dit plan geldt. Het resultaat van de watertoets is opgenomen als bijlage 1. Er zijn geen maatregelen noodzakelijk ten aanzien van het aspect water. Dit is onder meer omdat er uitsluitend sprake is van een functiewijziging, waarbij de feitelijke situatie gelijk blijft. Er is daarmee geen sprake van een toename aan verharding.

4.8 Archeologie

Toetsingskader

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

In de wet zijn archeologische resten beschermd. Wanneer de bodem wordt verstoord moeten archeologische resten intact blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Toetsing

Om te onderzoeken of sprake is van archeologische (verwachtings)waarden in het plangebied is de Friese Archeologische Monumenten Kaart Extra (FAMKE) geraadpleegd. Het FAMKE bestaat uit twee advieskaarten, voor de steentijd-bronstijd en de ijzertijd-middeleeuwen. Op basis van de steentijd-bronstijd advieskaart ligt het plangebied in het gebied 'onderzoek bij grote ingrepen'. Dit betekent dat bij ingrepen met een minimale oppervlakte van 2,5 ha een archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Op basis van de advieskaart ijzertijd - Middeleeuwen geldt het gebied 'karterend onderzoek 3' en is bij ingrepen van minimaal 5.000 m2 archeologisch onderzoek noodzakelijk. De grenswaarden van beide advieskaarten worden met dit plan niet overschreden, omdat er geen bodemroerende werkzaamheden plaatsvinden. Daarom is geen archeologisch onderzoek noodzakelijk en vormt het aspect archeologie geen belemmering voor dit plan. Om de bestaande archeologische (verwachtings)waarden te beschermen is een archeologische dubbelbestemming opgenomen.

4.9 Cultuurhistorie

Toetsingskader

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan beschreven moet worden hoe met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

Toetsing

Volgens de gemeentelijke erfgoedvisie en -nota wordt uitgegaan van de Cultuur Historische kaart van de provincie Fryslân (CHK), waar ook de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) deel van uit maakt. Op deze kaarten is informatie opgenomen over archeologische en cultuurhistorische waarden. Daarnaast is gebruik gemaakt van de thematische structuurvisie 'Grutsk op 'e Romte' waarin de kernkwaliteiten van het cultuurhistorisch erfgoed en het landschap in Fryslân beschreven zijn.

Volgens de Cultuur Historische kaart is geen sprake van cultuurhistorische waarden in het plangebied. Nader onderzoek en/of maatregelen zijn daarom niet noodzakelijk.

4.10 Externe veiligheid

Toetsingskader

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). In voornoemde Besluiten is een verantwoordingsplicht bij een toename van het groepsrisico opgenomen.

Het aspect externe veiligheid wordt beoordeeld met het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de berekende kans per jaar, dat een persoon overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval bij een risicobron, aangenomen dat hij op die plaats permanent en onbeschermd verblijft. Het GR is de kans dat een groep mensen overlijdt door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het GR moet worden gezien als een maat voor maatschappelijke ontwrichting. Voor het GR is een oriënterende waarde bepaald. Dit betreft geen harde norm, maar vormt een onderdeel bij de beoordeling van de aanvaardbaarheid van het risico.

Toetsing

Voor het aspect externe veiligheid is de risicokaart geraadpleegd. Hieruit blijkt dat geen sprake is van risicovolle inrichtingen, transportroutes en buisleidingen die invloed hebben op de ontwikkeling in het plangebied. Daarmee is geen nader onderzoek noodzakelijk.

4.11 Kabels en leidingen

Toetsingskader

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

Toetsing

In het plangebied is geen sprake van kabels en leidingen die een planologische zone hebben en van invloed zijn op de ontwikkeling. Daarom is geen onderzoek noodzakelijk.

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving

5.1 Inleiding

In het voorgaande hoofdstuk zijn de uitgangspunten van dit bestemmingplan geformuleerd. In dit hoofdstuk zijn de bestemmingen en de bijbehorende regels beschreven.

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP). De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op dezelfde manier worden verbeeld. De SVBP is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro gemaakt moeten worden. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden, met inachtneming van de aanpassingen die voortvloeien uit de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Het Bro bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

In het voorliggende bestemmingsplan wordt de beoogde situatie vastgelegd. Het plangebied in dit plan heeft één enkelbestemming.

Detailhandel - 3

Met de bestemming 'Detailhandel - 3' wordt vrijwel volledig aangesloten op de geldende regeling binnen deze bestemming. De enige wijziging is dat bedrijfswonen hier wordt uitgesloten. Op die manier wordt voorkomen dat binnen deze bestemming een bedrijfswoning kan worden gerealiseerd als gevolg van dat de voormalige bedrijfswoning buiten de bestemming valt met ingang van dit bestemmingsplan.

Wonen

Met de bestemming 'Wonen' wordt aangesloten bij de regeling voor de omliggende woningen aan Het Zuid, zoals opgenomen in het bestemmingsplan Buitengebied. De bestemming 'Wonen' is bedoeld voor woningen. In het plangebied is één woonhuis mogelijk. Binnen de bestemming zijn daarnaast ook bij de woning behorende tuinen en erven, groenvoorzieningen en waterpartijen, parkeervoorzieningen, speelvoorzieningen, wegen straten en paden en nutsvoorzieningen toegestaan. Op deze manier kan het perceel geheel ingericht worden als woonperceel.

In aansluiting bij de bestaande bebouwing geldt een maximale goot- en bouwhoogte van 3,5 en 9 meter. Daarnaast moet de dakhelling minimaal 40 graden bedragen. Daarnaast zijn in de regels tevens maatvoeringen opgenomen waaraan erfbebouwing op de woonpercelen moeten voldoen.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het project is het van belang te weten of het maatschappelijk en economisch uitvoerbaar is.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Inspraak en overleg

Het bestemmingsplan is eerst als voorontwerp aan overlegpartners en belanghebbenden ter inzage gelegd. Teven worden direct omwonenden nauw betrokken in de totstandkoming van de planvorming.

In reactie hebben zowel de Provincie Fryslân als de Brandweer Fryslân geen inhoudelijke opmerkingen op het bestemmingsplan. Wetterskip Fryslân heeft aangegeven dat de dossiercode van de watertoets niet juist was en dat zij graag wilden weten of sprake is van een verhardingstoename als gevolg van dit plan. Beide zaken zijn in de waterparagraaf aangepast.

Zienswijze

Vervolgens heeft het ontwerpbestemmingsplan met ingang van 26 november 2020 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen ingediend.

Vaststelling

Het bestemmingsplan is vervolgens ongewijzigd vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Het initiatief betreft de wijziging van een bedrijfswoning naar een reguliere woning. De initiatiefnemer heeft aangetoond over voldoende financiële middelen te beschikken voor de uitvoering van dit plan.

Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

In dit geval is geen sprake van een bouwplan. De gemeentelijke kosten zijn via leges verhaald op de initiatiefnemer. Verder is wel een planschadeovereenkomst gesloten.