De Peinder Mieden (zonder arcering)

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Ten noordwesten van de kern Drachten ligt een besloten agrarisch gebied 'De Peinder Mieden'. Het plangebied ligt tussen de kernen Opeinde en Drachten in de gemeente Smallingerland en heeft een omvang van circa 93 hectare. Het meest noordelijke deel ervan behoort tot het nationaal landschap 'Noardlike Fryske Wâlden'. In het noorden grenst het plangebied aan het dorp Opeinde; ten zuiden en zuidoosten ervan ligt de kern Drachten en ten westen van het plangebied ligt het Opeinder Kanaal.

In figuur 1 is de luchtfoto van het plangebied opgenomen.

Figuur 1: Ligging plangebied

Voor dit gebied bestaat het voornemen een uniek natuurgebied met woningen te realiseren. Voor de realisatie van dit unieke woon- en natuurgebied werkt de Gemeente Smallingerland samen met Innovatie Agro & Natuur, landschapsbureau Stroming en de kopersvereniging aan het project De Peinder Mieden. Het project wordt uitgevoerd onder Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO).

Dit project is ontstaan vanuit de wens bij de gemeente om het kwetsbare landschap tussen Opeinde en Drachten te behouden én om op een andere manier nieuwe woonvormen mogelijk te maken. In 2008 is daarom 'wijbouweneenwijk' van start gegaan. Voor een gebied van (in eerste instantie) 17 hectare bij Opeinde is via crowdsourcing gezocht naar een goede invulling voor de realisatie van maximaal 45 woningen in een natuurlijke omgeving.

In 2011 heeft het college van Burgemeester en Wethouders besloten het plangebied De Peinder Mieden te vergroten om zo te kunnen aansluiten bij het concept Nieuwe Marke. Dat concept is ontwikkeld om de kwaliteit en publieke toegankelijkheid van natuur en landschap te verhogen en tegelijkertijd tegemoet te komen aan de vraag naar 'buiten wonen'. Kopers worden gemeenschappelijk eigenaar en beheerder van het natuurgebied, waarbij het gebied vrij toegankelijk zal zijn. Door toepassing van het concept Nieuwe Marke in dit gebied bestaat de mogelijkheid het waardevolle coulisselandschap (deels gelegen in de Noardlike Fryske Wâlden) bij het project te betrekken.

De afgelopen jaren is onderzocht of een Nieuwe Marke bij Opeinde ook echt haalbaar zou zijn. Dat bleek het geval te zijn. De gemeenteraad van Smallingerland heeft op 4 september 2012 ingestemd met de kaders en randvoorwaarden voor de Nieuwe Marke Opeinde. De Provincie Fryslân heeft dit unieke project in haar Verordening Romte opgenomen. Nu er sprake is van voldoende belangstelling is de gemeente gestart met de benodigde procedures. Een belangrijk onderdeel van deze procedure is de wijziging van het vigerend bestemmingsplan. Het plan past niet binnen de kaders van het vigerend bestemmingsplan buitengebied van de gemeente Smallingerland. Om het plan te kunnen realiseren dient het vigerende bestemmingsplan partieel te worden herzien. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Leeswijzer

De toelichting van dit bestemmingsplan is als volgt opgezet:

• in hoofdstuk 2 volgt een beschrijving van de huidige situatie;
• hoofdstuk 3 bevat een beschrijving van de relevante beleidskaders;
• in hoofdstuk 4 vindt een toetsing plaats aan de wet- en regelgeving voor de verschillende omgevingsaspecten;
• hoofdstuk 5 gaat in op de juridische regeling van het plan;
• In hoofdstuk 6 wordt de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan aan de orde gesteld;
• in hoofdstuk 7 ten slotte, komen de resultaten van inspraak en overleg aan de orde.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het plangebied De Peinder Mieden ligt ten noordwesten van de kern Drachten in de gemeente Smallingerland. De noordzijde van het plangebied wordt gevormd door de Hegewei/ Kletten een verbindingsweg tussen Drachten en Opeinde. De west- en zuidzijde van het plangebied wordt gevormd door water: het Opeinder Kanaal aan de westzijde en de Burmaniasloot aan de zuidzijde.

Het plangebied De Peinder Mieden ligt ten zuiden van het dorp Opeinde en enkele kilometers buiten het centrum van Drachten. Het gebied ligt voor een klein deel in de Noardlike Fryske Wâlden. Dit is een voornamelijk agrarisch gebied met door singels omzoomde landerijen.

Het plangebied is goed ontsloten. Het ligt slechts enkele kilometers zuidelijk van de N31 (Wâldwei), de verbindingsweg tussen Leeuwarden en Drachten. Ook de A7 is vanuit het plangebied in enkele minuten te bereiken. Ook via het water is het dorp goed bereikbaar; het Opeinder Kanaal vormt een voor de recreatievaart aantrekkelijke vaarroute naar Noordoost-Fryslân (Lits - Lauwersmeerroute).

2.2 Concept De Nieuwe Marke

Het concept

De kwaliteit en toegankelijkheid van natuur en landschap verhogen en tegelijkertijd tegemoet komen aan de vraag naar buiten wonen. Dat is het doel van Nieuwe Marke. Dit doel wordt nagestreefd door het bouwen van kleine aantallen woningen in relatief lage dichtheden, waarbij de opbrengst uit de kavelverkoop grotendeels ten goede komt aan de ontwikkeling van nieuwe, toegankelijke natuurgebieden. Deze natuurgebieden worden duurzaam beheerd door de gezamenlijke toekomstige bewoners. De nieuw te bouwen woningen worden nadrukkelijk gepositioneerd te midden van, en in samenhang met, het nieuw te ontwikkelen natuurgebied.

Aanleiding

Het ruimtelijk planbureau schat de vraag naar buitenwoningen op 70 tot 130 duizend. Buiten wonen blijkt slechts bereikbaar voor de 'happy few' en als gevolg van het restrictieve woningbouwbeleid komt daar ook geen verandering in. Nieuwe woningen worden nu vooral gebouwd in de stadsranden in hoge dichtheden. Hoewel het restrictieve beleid primair bedoeld is om aantasting van het landschap te voorkomen, werkt het averechts: woningen in de stadsrand worden vaak slecht ingepast in het landschap. Bovendien wordt zelden iets geregeld voor de financiering van het beheer van de omgeving. Tot dusver werd die omgeving 'geleverd' als kosteloos bijproduct van de landbouw. Naarmate de landbouw meer op de wereldmarkt concurreert, wordt deze relatie lastiger: de eisen die de internationale concurrentie stelt sporen lang niet altijd met de eisen die de burgers/gebruikers aan het landschap stellen. Daarom is er behoefte aan nieuwe kostendragers voor natuur en landschap. Het concept Nieuwe Marke speelt hierop in.

Nieuwe Marke

Via het concept Nieuwe Marke worden twee vliegen in één klap geslagen: er komt een nieuw, toegankelijk en streekeigen natuurgebied en er worden woningen die passen in de omgeving gebouwd. Uniek is ook dat het nieuwe natuurgebied gezamenlijk eigendom is van de bewoners, die ook verantwoordelijk zijn voor het beheer. Door middel van een constructie die vergelijkbaar is met een Vereniging van Eigenaren (maar dan voor een veel groter en publiek toegankelijk gebied) worden de financiële middelen voor het beheer door de eigenaren zelf verschaft. Wonen en natuur in een Nieuwe Marke wordt gecombineerd met andere maatschappelijke functies zoals het leefbaar houden van het landelijk gebied, extra waterberging en duurzaam waterbeheer en recreatief gebruik.

Algemene criteria voor De Nieuwe Marke

Een Nieuwe Marke moet aan een aantal randvoorwaarden voldoen om de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied te kunnen waarborgen. Die randvoorwaarden zijn:

• Voldoende omvang: Om ruimte te scheppen voor hoogwaardige, en voor het publiek toegankelijke natuur én voor andere functies bedraagt de minimum grootte van een Nieuwe Marke 50 hectare.
• Lage woningdichtheid: Niet meer woningen worden gebouwd dan nodig is om de gewenste oppervlakte groen te realiseren; met een maximum van 5% uitgeefbare woonkavels. Bij een verhouding van woningbouw ten opzichte van natuur van 1:20 kan er ruimtelijke kwaliteit worden gerealiseerd. Dit wordt zodanig juridisch vastgelegd dat de gebieden naderhand niet alsnog dichter bebouwd kunnen worden. Ook het gezamenlijk eigendom vormt daarvoor een zekere garantie; voor wijzigingen in de inrichting en het beheer van het gemeenschappelijke natuurgebied is toestemming nodig van de Vereniging van Eigenaren.
• Betaalbaar: Ten minste een groot deel van de kavels moet bereikbaar zijn voor mensen met een normale beurs. Die betaalbaarheid moet er ook zijn voor de 2e generatie van bewoners.
• Passende woningen: De nieuwe woningen moeten qua vormgeving en ligging passen bij de (nieuwe) identiteit van het landschap.
• Passende natuur: Bij de inrichting van het landschap wordt rekening gehouden met de unieke kwaliteiten van het gebied. Dit kan een inrichting zijn gebaseerd op de natuurlijke processen die in een gebied spelen (bijvoorbeeld moerasontwikkeling met een natuurlijk peilbeheer) of uitgaan van een lokaal veel voorkomend cultuurlandschap (bijvoorbeeld hooiland begrensd met houtsingels). Dit wordt vastgelegd in een beheerplan.
• Gezamenlijk beheer: De eigenaren zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor het duurzame beheer. Dat wil zeggen dat zij het gezamenlijk uitvoeren of laten uitvoeren en de kosten dragen. Dit wordt juridisch geborgd aan de onroerende zaak.

Een Nieuwe Marke dient aan alle hierboven beschreven criteria te voldoen.

2.3 Beoogde ontwikkeling

Uitgangspunten van het project

Basis voor het project is dat in het plangebied het huidige agrarische gebied wordt omgezet in een voor het gebied 'eigen' natuur met daarin op beperkte schaal ruimte voor wonen. Dit betekent dat maximaal 5% van de oppervlakte van het plangebied voor de woonfunctie (kavels) is bedoeld. Het overige deel van het plangebied (95%) zal vervolgens bestaan uit een natuurlijke omgeving dat openbaar toegankelijk is.

Dit openbare natuurgebied komt net als de woonkavels in eigendom van de toekomstige bewoners. De gezamenlijke bewoners zijn daarmee verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van het gebied. Door het plangebied wordt een fietspad aangelegd die qua ligging nog nader wordt geconcretiseerd. Het fietspad is daarom indicatief weergegeven op de verkavelingsschets.

Op 4 september 2012 heeft de gemeenteraad van Smallingerland ingestemd met de geformuleerde randvoorwaarden. De randvoorwaarden zijn nader geconcretiseerd naar drie onderdelen, te weten natuur/ landschapsbeheer, woningbouw en openbare ruimte.

Natuur-/landschapsbeheer

• De bestaande landschapsstructuur blijft behouden. Dat wil zeggen dat in ieder geval de huidige singels behouden moeten blijven.
• De bewoners zijn gezamenlijk eigenaar van een (natuur)landschap waarin clusters woningen liggen.
• Minimaal 95% van het gebied is openbaar toegankelijk natuurlandschap.
• Het beheer van het natuurlandschap wordt ondergebracht in een VVE. Bewoners worden verplicht lid van deze VVE.
• Het beheer wordt de eerste 5 jaar uitgevoerd door de gemeente, daarna ligt de onderhoudsplicht bij de toekomstige eigenaren.
• Het beheer wordt uitgevoerd volgens een beheerplan.
• Maximaal 10% van het van het open grasland mag (gezamenlijk) voor moestuin, akkerbouw of fruitteelt worden gebruikt.

Woningbouw

• Er wordt gebouwd in clusters. Toekomstige bewoners bepalen in onderling overleg de inrichting en de verkaveling van deze woonclusters.
• De woningbouw is passend in het landschap. Hierbij zijn met name de oppervlakte en bouwhoogte en het bouwpeil van de woningen relevant. Waar ophoging (omwille van 'droge voeten') wenselijk is, wordt de ophoging beperkt en geleidelijk vormgegeven.
• Er vindt geen reguliere welstandstoets plaats.
• Het maximaal aantal woningen bedraagt 45 voor het totale gebied van 93 ha.
• Naast de woonfunctie zijn andere functies toegestaan, zoals beroep aan huis.
• Erfafscheidingen worden alleen gerealiseerd in de vorm van beplanting en rasterwerk.
• Het parkeren voor bewoners geschiedt op de eigen kavel.
• Woningen worden ten minste energie-neutraal gebouwd, waar mogelijk leveren de woningen energie.

Water

In het plangebied wordt een haventje aangelegd voor de aanleg van boten. Ook in de waterplas worden enkele plekken gerealiseerd waar boten aan kunnen meren. Woonkavels die grenzen aan water krijgen eveneens de mogelijkheid om een boot af te meren aansluitend aan de eigen kavel.

Openbare ruimte

• Buiten de woonkavels is het gebied openbaar toegankelijk.
• De wegen binnen het plangebied worden half-verhard of onverhard uitgevoerd.
• Er worden twee parkeerplekken ten behoeve van (recreatieve)bezoekers aangelegd. Deze parkeerplekken zijn net als de wegen ook half-verhard en/of onverhard.

Deze uitgangspunten hebben geresulteerd in de volgende verkavelingsschets.

 

Figuur 2: Verkavelingsschets De Peinder Mieden

De verkavelingsschets ziet toe op een in te richten natuurlijke en landschappelijke zone waar de belangrijke waarden van het gebied worden behouden en versterkt. Aandacht is er met name voor de noord- zuid lopende singels. De woningen worden gerealiseerd aan de noordwestzijde van het plangebied.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op het ruimtelijk beleid dat het kader vormt voor dit bestemmingsplan. Hierbij komt het provinciaal en het gemeentelijk beleid aan bod. Dit beleid is afgestemd op het Rijksbeleid ten aanzien van de ruimtelijke ordening.

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om voor het nationale ruimtelijke beleid. De nieuwe Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vervangt verschillende bestaande nota's zoals de Nota Ruimte, de agenda Landschap en de agenda Vitaal Platteland. Het Rijk laat de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies en kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk voor de resultaten. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Deze 13 nationale belangen zijn:

• 1. Rijksvaarwegen;
• 2. Mainportontwikkeling Rotterdam;
• 3. Kustfundament;
• 4. Grote rivieren;
• 5. Waddenzee en waddengebied;
• 6. Defensie;
• 7. Hoofdwegen en hoofdspoorwegen;
• 8. Elektriciteitsvoorziening;
• 9. Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen;
• 10. Ecologische hoofdstructuur;
• 11. Primaire waterkeringen buiten het kustfundament;
• 12. IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte);
• 13. Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

Ten aanzien van de bovenstaande belangen is voor het plangebied de elektriciteitsvoorziening van belang. Door het plangebied loopt namelijk een hoogspanningsleiding. Dit bestemmingsplan borgt dit tracé. Bovendien worden de beoogde woningen op voldoende afstand van het tracé gerealiseerd. Dit wordt nader gemotiveerd in paragraaf 4.2. Het volgend hoofdstuk gaat hier specifiek op in. Hieruit blijkt dat de ontwikkelingen geen negatieve effecten hebben op de beschermde natuurgebieden. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkelingen in het plangebied passen in het beleid van de SVIR.

Ladder voor duurzame verstedelijking

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor onder meer ruimtelijke plannen die nieuwe woningen mogelijk maken, de treden van deze ladder doorlopen moeten worden. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. De toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden:

• a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Toetsing

Ten aanzien van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte dient voorliggende ruimtelijke ontwikkeling alleen getoetst te worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

• a. In het Woonprogramma 2013-2016 van de gemeente Smallingerland wordt gesproken van een netto woningbouwprogramma voor de periode 2013 t/m 2019 van circa 1.380 woningen. Het vergroten van de kwaliteit van het wonen blijft centraal staan in ons woonbeleid Kernbegrippen hierbij zijn ruimtelijke kwaliteit en diversiteit. Locatie en omgeving zijn van groot belang bij de verkoopbaarheid van woningen. Daarnaast geldt er in algemene zin een blijvend grote vraag naar wonen in het landelijk gebied, temeer omdat wonen (als stedelijke ontwikkeling) in het buitengebied aan sterke restricties gebonden is. Voor het specifieke geval van de Peinder Mieden is voldoende behoefte, met deze bestemmingsplanprocedure is pas gestart op het moment dat blijk was van voldoende gegadigden voor de kavels. Aangezien dit aantal reeds is bereikt toont dit ook de behoefte aan voor het wonen in dit bijzondere gebied.
• b. De actuele behoefte aan het wonen in het waardevolle buitengebied valt in kwalitatieve zin niet in te vullen in het bestaande stedelijke gebied. De groep met een wens om 'buiten te wonen' is groot. Juist de kwaliteiten van gebied als de Peinder Mieden voorziet in de woonwensen van deze groep. Binnen bestaand stedelijk gebied zijn gebieden met dergelijke landschappelijke kwaliteiten niet of onvoldoende beschikbaar.
• c. Het plangebied De Peinder Mieden is goed ontsloten op de wegenstructuur in de omgeving. Zowel de A7 (Heerenveen - Groningen) als de N31 (Leeuwarden - Emmen) zij in enkele autominuten te bereiken.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 13 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Voor de bescherming van beschermde gebieden wordt bij de provinciale verordening regels gesteld. Dit bestemmingsplan raakt verder geen rijksbelangen zoals deze genoemd zijn in het Barro.

Conclusie

Het plan is in algemene zin in lijn met het Rijksbeleid. Meer specifiek geldt dat het plan voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Verder raakt het plan geen rijksbelangen zoals genoemd in het Barro.

3.2 Provinciaal beleid

Streekplan Fryslân

Op 13 december 2006 is het Streekplan Fryslân vastgesteld door Gedeputeerde Staten. Het Streekplan geeft de visie van Gedeputeerde Staten op het ruimtelijk beleid van de provincie weer. Het Streekplan vormt de basis van het provinciale beleid voor de periode 2006 tot 2016.

De A7-zone is in het streekplan aangemerkt als een economische kernzone. Drachten is samen met Heerenveen-Joure en Sneek aangemerkt als stedelijk centrum in de A7-zone (andere stedelijke centra zijn Leeuwarden, Harlingen-Franeker en Dokkum). Deze steden zijn de belangrijkste groeikernen in Fryslân. Deze steden hebben ontwikkelingspotenties voor werkgelegenheid en wonen die voor grote delen van Fryslân van belang zijn. De netwerksteden hebben een opvangtaak voor nieuwe en bestaande bedrijven. Herstructurering en revitalisering worden door Gedeputeerde Staten als belangrijk aangemerkt, vanwege de kwaliteitsimpuls die er van uitgaat voor de betrokken bedrijven en vanwege de winst aan ruimtelijke kwaliteit.

Verordening Romte

Op 25 juni 2014 hebben Provinciale Staten de Verordening Romte Fryslân/werkwijze RO 2014 vastgesteld. De verordening stelt regels die ervoor moeten zorgen dat de provinciale ruimtelijke belangen doorwerken in de gemeentelijke ruimtelijke plannen. De verordening zet het streekplan om in algemeen geldende regels. Het belangrijkste uitgangspunt van de verordening is zorgvuldig ruimtegebruik. Aan een aantal ontwikkelingen, zoals woningbouw en nieuwe bedrijventerreinen is voorwaarden gekoppeld.

In beginsel stelt de Verordening Romte dat een ruimtelijk plan in het landelijk gebied niet voorziet in bouwmogelijkheden voor stedelijke ontwikkelingen. De onderhavige ontwikkeling wordt echter aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling, aangezien in totaal (fase 1 en 2) 45 woningen mogelijk worden gemaakt in het landelijk gebied.

Zoals eerder aangegeven heeft de provincie Fryslân het plangebied opgenomen in de Verordening Romte en wel als volgt:

In afwijking van artikel 1.1.1 kan een ruimtelijk plan een stedelijke ontwikkeling toestaan binnen het gebied Woonzone Peinder Mieden, zoals begrensd op de van deze verordening deel uitmakende kaart Bijzondere afwijkingen, met inachtneming van de volgende voorwaarden:

• a. De ontwikkeling maakt maximaal 50 woningen mogelijk, met bijbehorende kleinschalige voorzieningen, als onderdeel van een hoogwaardige, duurzame landschappelijke inrichting van het gebied De Peinder Mieden, gelegen tussen de Hegewei/de Kletten, het Opeinder kanaal en de Burmaniasloot, met behoud van de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten.
• b. Bij de situering van de woningen wordt aangesloten op de kenmerkende landschappelijke structuren, in de vorm van een aantal clusters of korte linten.
• c. In de toelichting op het ruimtelijk plan wordt beschreven hoe is geborgd dat de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten van het onder a bedoelde gebied De Peinder Mieden gedurende een periode van minimaal 30 jaar als een eenheid worden beheerd en onderhouden op basis van beheersafspraken en dat het gebied een openbare functie heeft.

Conclusie

• a. Op basis van de Verordening Romte mag het project maximaal 50 woningen mogelijk maken. Het plan voorziet in maximaal 45 nieuwe woningen. Hiermee wordt voldaan aan de voorwaarden van de Verordening Romte.
• b. De kavelindeling van het plan voorziet in clustering van woningen in een aantal clusters in het noordwesten van het plangebied. Hierbij wordt tevens aangesloten bij de bestaande structuren in het plangebied. Bestaande singelstructuren blijven namelijk behouden. Alleen marginaal vindt een aantasting van deze structureren plaats, voor bijvoorbeeld een ontsluitingsweg of pad. Dergelijke kleine verstoringen doen niet af aan de waarde van de structuur op gebiedsniveau.
• c. De landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten van het gebied worden duurzaam geborgd via een beheerplan. Het beheer vindt plaats aan de hand van dit beheerplan. De gemeente neemt de eerste vijf jaar het beheer van het gebied voor haar rekening, maar betrekt de bewoners wel bij de keuzes die in die vijf jaren worden gemaakt. Dat beheerplan wordt bijgesteld op basis van de ervaring die in de eerste vijf jaar wordt opgedaan. Dit bijgestelde beheerplan wordt na het vijfde jaar overgedragen aan de bewoners, op het moment dat ook de verantwoordelijkheid voor het beheer overgaat van gemeente naar bewoners. Na de eerste vijf jaar wordt het beheerplan geëvalueerd, met onder andere de Vereniging van Eigenaren, en indien nodig herijkt en aangepast. Het beheerplan is gevoegd als bijlage bij dit bestemmingsplan. Daarnaast vormt ook het bestemmingsplan zelf een belangrijk instrument om de landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten te borgen. In dit bestemmingsplan is gekozen voor een primaire bestemming 'Natuur'. Het gebied is daarmee bestemd voor de bescherming, instandhouding en ontwikkeling van natuurlijke, landschappelijke en cultuurhistorische waarden van de gronden. Hiermee wordt geborgd dat andere, binnen de bestemming mogelijk gemaakte functies als wonen, altijd in samenhang plaatsvinden met de natuurlijke, landschappelijke en cultuurhistorische functie. Daarnaast wordt een stichting opgericht om de kwaliteiten van het project te borgen.

3.3 Gemeentelijk beleid

Welstandsnota Smallingerland 2004

Het doel van het welstandstoezicht is om in alle openheid, een bijdrage te leveren aan de belevingswaarde van de gemeente. Het welstandsbeleid van de gemeente Smallingerland is opgesteld vanuit de overtuiging dat de lokale overheid het belang van een aantrekkelijke bebouwde omgeving moet behartigen.

De gevels van gebouwen en andere bouwwerken vormen samen met de openbare ruimte de dagelijkse leefomgeving van de mensen in Smallingerland. Het welstandsbeleid geeft de mogelijkheid om de cultuurhistorische, stedenbouwkundige en architectonische waarden die in een bepaald gebied aanwezig zijn, te benoemen en een rol te laten spelen bij de ontwikkeling en de beoordeling van bouwplannen. Door deze gebiedsgerichte aanpak wil de gemeente de belangrijkste karakteristieken van de bebouwing beschermen en zorgen dat nieuwe ontwikkelingen daarop voortbouwen.

Het gebied De Peinder Mieden wordt een uniek woongebied waarbij de omgeving leidend is voor het ontwerp van de woningen. Er kunnen voor dit gebied nieuwe welstandseisen worden opgesteld. De gemeenteraad heeft echter besloten dat er voor het gebied geen welstandseisen van toepassing zijn. Vanuit de verschillende uitgangspunten is namelijk al voldoende aandacht voor de kwaliteit van de omgeving. Bij de ontwikkeling van het gebied wordt het ontwerp van iedere woning door een kwaliteitsteam getoetst aan de uitgangspunten. Het gaat dan om de uitgangspunten vanuit het concept Nieuwe Marke en de uitgangspunten geformuleerd door de provincie Fryslân en de gemeenteraad van Smallingerland.

Conclusie

Voor het gebied zijn geen welstandseisen van toepassing. Wel worden de te ontwikkelen woningen getoetst aan de uitgangspunten die gelden voor het gebied door een kwaliteitsteam.

Structuurvisie gemeente Smallingerland

De gemeenteraad heeft in 2011 de Integrale Visie Smallingerland vastgesteld. Deze visie geeft een verkenning van de ontwikkeling van de gemeente Smallingerland voor een wat langere periode. De Integrale visie vormt het overkoepelende kader, de structuurvisie is daarvan de ruimtelijke vertaling op hoofdlijnen.

Voor de structuurvisie wordt de lijn van de integrale visie gevolgd. De focus ligt in eerste instantie op de stedelijke kern Drachten, gelegen in een gevarieerd landschappelijk gebied met dertien dorpen in het groen. De visie gaat primair uit van versterking van het bestaande stedelijk gebied, waarbij het contrast tussen stad en omgeving zo groot mogelijk is. Dit voorkomt verdere versnippering en verrommeling en leidt tot duurzaam ruimtegebruik.

In de Structuurvisie worden de stadsranden genoemd als een van de focusgebieden. De stadsranden vormen en versterken de overgang van het stedelijk naar het gevarieerde landschappelijk gebied. De Peinder Mieden is een van deze gebieden. Extensieve vormen van wonen en recreëren kunnen hier een mogelijke invulling zijn om tegelijkertijd de kleinschaligheid van het landschap duurzaam te behouden en te versterken.

Conclusie

De Peinder Mieden ligt in een van de focusgebieden voor stadsranden die zijn benoemd in de Structuurvisie. De opzet van de Peinder Mieden sluit volledig aan bij de structuurvisie. Extensieve vormen van wonen en recreëren gaan hier namelijk nadrukkelijk gepaard met het behoud van de landschappelijke en cultuurhistorische waarden. Het bestaande kleinschalige landschap wordt daarmee duurzaam behouden en versterkt. De woonfunctie is daarbij financieel drager voor de duurzame investering in natuurlijke, landschappelijke en cultuurhistorische waarden. Hiermee is het project De Peinder Mieden passend in de gemeentelijke structuurvisie.

Hoofdstuk 4 Planologische randvoorwaarden

Voor het plangebied en omgeving kunnen (wettelijke) belemmeringen en/of voorwaarden een rol spelen. Een belangrijk uitgangspunt voor het bestemmingsplan is dat er een goede omgevingssituatie ontstaat. In de volgende paragrafen zijn het toetsingskader en de randvoorwaarden die voortvloeien uit de milieu- en omgevingsaspecten beschreven.

4.1 Kabels en leidingen

In het plangebied is één planologisch relevante leiding aanwezig, te weten een hoogspanningsleiding. Het tracé van deze leiding loopt van noord naar zuid door het oostelijk deel van het plangebied. Voor hoogspanningsleidingen geldt een magneetveldzone. Binnen deze zone moet worden voorkomen dat kinderen langdurig kunnen verblijven in een gebied waarbinnen het jaargemiddelde magneetveld hoger is dan 0,4 microtesla (magneetveldzone). Binnen deze zone vinden geen bouwwerkzaamheden plaats en worden geen woningen gerealiseerd. De dichtstbijzijnde woningen worden gerealiseerd op meer dan 200 meter van de hoogspanningsverbinding. Voor eventuele werkzaamheden ten behoeve van het natuur- en landschapsbeheer kan toestemming van de netwerkbeheerder aan de orde zijn. De ligging van het hoogspanningstracé belemmert de vaststelling van het bestemmingsplan niet.

4.2 Milieuzonering

Milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen op een verantwoorde afstand van elkaar worden gesitueerd. Op deze wijze wordt gevaar en hinder voor de milieugevoelige functies voorkomen danwel zoveel mogelijk beperkt. Omgekeerd wordt voldoende zekerheid aan milieubelastende activiteiten geboden zodat deze activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden uitgeoefend kunnen worden.

Ten behoeve van de milieuzonering rond bedrijfsmatige activiteiten heeft de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) de handreiking “Bedrijven en milieuzonering” opgesteld (verder genoemd de VNG handreiking). Deze VNG handreiking is opgesteld uitgaande van de standaardbedrijfsindeling (SBI) van het Centraal Bureau voor de Statistiek. De lijst is onderverdeeld in bedrijfsklassen en bedrijfstypen. Afhankelijk van de mate waarin de in deze lijst opgenomen bedrijven en voorzieningen milieuhinder (uitgaande van de gemiddelde bedrijfssituatie) kunnen veroorzaken, kent de lijst aan de bedrijven en voorzieningen een milieucategorie toe. Naarmate de milieuhinder toeneemt, loopt de milieu-indeling op van 1 t/m 6, met bijbehorende richtafstanden tot een “rustige woonwijk” of een “gemengd gebied”.

In en rondom de Peinder Mieden zijn enkele bedrijfsmatige activiteiten aanwezig:

In het plangebied:

• Een ijsbaan aan de Hegewei (in het noordwesten van het plangebied).
• Een hoogspanningstracé (doorkruist het oostelijk deel van het plangebied).

Nabij het plangebied

• Het gezoneerde industrieterrein De Haven (ten zuiden van het plangebied).
• Het bedrijventerrein Noorderhogeweg (ten noorden van de Hegewei).
• Een agrarisch bedrijf ten westen van het Opeinder Kanaal (ten westen van het plangebied).
• Een botenopslag ten noordwesten van het plangebied.
• Het veldsportcomplex in Opeinde (ten noorden van het plangebied).

In navolgende figuur zijn de genoemde bedrijfsmatige activiteiten weergegeven. Het gaat hier om de paars gekleurde percelen.

Figuur 4: Locatie bedrijvigheid in de omgeving van Peinder Mieden

Ijsbaan

De bestaande ijsbaan wordt bij de uitwerking van de Peinder Mieden gehandhaafd. Een ijsbaan valt, uitgaande van de VNG brochure Bedrijven en Milieuzonering onder categorie 3.1 (veldsportcomplex met verlichting). Ten opzichte van gevoelige bestemmingen zoals woningen moet daarbij in beginsel een richtafstand van 50 meter worden aangehouden. Aan deze richtafstand tot de beoogde woningen wordt voldaan. Daarbij kan worden aangemerkt dat de VNG brochure uitgaat van een gemiddelde bedrijfssituatie. Van een ijsbaan, zoals deze hier is gelegen, mag worden aangenomen dat het gebruik zeer incidenteel is (en op dat moment ook gewenst). De werkelijke hinderafstand mag daarom redelijkerwijs als veel kleiner worden ingeschat. De ijsbaan vormt geen belemmering voor het plan.

Hoogspanningstracé

Dit aspect is beschreven in paragraaf 4.1. De ligging van het hoogspanningstracé belemmert de vaststelling van dit bestemmingsplan niet. Op de verbeelding zal het hoogspanningstracé worden geborgd door het opnemen van een dubbelbestemming 'Leiding - Hoogspanningsverbinding'. Deze dubbelbestemming valt samen met de privaatrechtelijke zone van 20 meter aan weerszijden van het tracé van de leiding.

Gezoneerde industrieterrein De Haven

Ten zuiden van het plangebied ligt het omvangrijke bedrijventerrein De Haven. Dit bedrijventerrein herbergt bedrijvigheid in hoge milieucategorieën (tot en met milieucategorie 5.2). Het bedrijventerrein vormt tevens een geluidsgezoneerd bedrijventerrein. Deze geluidszone is vastgelegd in het vigerend bestemmingsplan Buitengebied. Deze zone overlapt de zuidelijke helft van het plangebied De Peinder Mieden. De ligging van de geluidszone is in belangrijke mate richtinggevend geweest voor de locatiekeuze van de woningen. Alle woningen zijn buiten de geluidszone van het bedrijventerrein De Haven gesitueerd. Andere bestemmingen zoals natuur en fietspaden zijn geen geluidsgevoelige bestemmingen in de zin van de Wet geluidhinder. De ligging van de geluidszone rondom het bedrijventerrein De Haven werkt niet belemmerend voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

Bedrijventerrein Noorderhogeweg

Het bedrijventerrein Noorderhogeweg ligt ten noorden van de Hegewei. Binnen dit bedrijventerrein worden bedrijfsmatige functies tot en met milieucategorie 3.2 mogelijk gemaakt. Voor dergelijke bedrijvigheid geldt in beginsel een aan te houden richtafstand van 100 meter. Ten opzicht van de bedrijfsbestemmingen binnen dit bedrijventerrein is de afstand tot het plangebied De Peinder Mieden in alle gevallen meer dan 100 meter. Aan de richtafstand wordt voldaan.

Aan de zuidrand van het bedrijventerrein is in het betreffende bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waarmee uitbreiding van bedrijvigheid tot en met categorie 3.2 mogelijk wordt gemaakt. De afstand tussen de locatie van deze wijzigingsbevoegdheid en het plangebied De Peinder Mieden bedraagt circa 110 meter, waarmee eveneens aan de richtafstand wordt voldaan.

De ligging van het bedrijventerrein Noorderhogeweg belemmert de vaststelling van het bestemmingsplan niet.

Agrarisch bedrijf aan de Legauke (inclusief geur)

Aan de overzijde van het Opeinder Kanaal is aan de Legauke een agrarisch bedrijf gelegen. Voor dit agrarisch bedrijf geldt een vaste aan te houden richtafstand van 50 meter tot aan hindergevoelige functies. Deze aan te houden richtafstand heeft aan de basis gestaan van de positionering van de woonkavels nabij het Opeinder Kanaal. Dit is in navolgende figuur weergegeven. Uit de figuur blijkt dat de beoogde woonkavels buiten de 50 meter rondom het agrarische bouwvlak worden gepositioneerd. Er wordt dus voldaan aan de richtafstanden. De ligging van dit agrarisch bedrijf vormt daarom geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

Daarnaast geldt op basis van de Wet geurhinder veehouderij een minimaal aan te houden afstand tussen agrarische bedrijven en geurgevoelige functies (waaronder wonen). De minimaal aan te houden afstand voor dieren met een geuremissiefactor bedraagt 50 meter tot woningen in het buitengebied. Aan deze afstand wordt voldaan.

Figuur 5: Richtafstand rondom agrarisch bedrijf en de woonkavels

Botenopslag

Ten westen van het Opeinder Kanaal is aan de Hegewei een botenopslag aanwezig. Voor een botenopslag geldt een aan te houden richtafstand van 30 meter (categorie 2). Deze richtafstand reikt net tot aan de noordwestpunt van het plangebied. In deze zone worden echter geen woningen gerealiseerd. Derhalve wordt voldaan aan de richtafstanden. De ligging van deze botenopslag belemmert de vaststelling van het bestemmingsplan niet.

4.3 Geur

Ten zuiden van De Peinder Mieden ligt het industrieterrein De Haven. Op dat industrieterrein ligt een aantal bedrijven die (soms) op grotere afstand van het bedrijf zijn te ruiken. Voor De Peinder Mieden is bekeken of de vergunde geuruitstoot bij de geplande woningen voldoet aan de normen. Vooral de geur van een composteerbedrijf aan de noordkant van het industrieterrein is van belang. Dit bedrijf heeft in 2015 een vergunning gekregen voor het uitbreiden van de capaciteit. De geuruitstoot hiervan is berekend in het bij de aanvraag behorende geurrapport. Berekend is dat bij de in 2015 vergunde capaciteit wordt voldaan aan de geurnorm die geldt voor de woningen in De Peinder Mieden.

Het onderdeel geur vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

4.4 Geluid

Op grond van de Wet geluidhinder is rond inrichtingen die ''in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken'', wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/u en spoorwegen een geluidzone van kracht. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen of de ontwikkeling voldoet aan de in de wet bepaalde voorkeursgrenswaarde (48 dB).

Wegverkeerslawaai

Het plan biedt mogelijkheden om nieuwe woningen te bouwen. Daarmee is sprake van het toevoegen van geluidsgevoelige functies in de zin van de Wet geluidhinder en het Besluit geluidhinder. Er dient akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd indien deze woningen worden gerealiseerd binnen de wettelijke onderzoekzones rondom wegen met een maximumsnelheid van 50 km/uur of meer. De Hegewei, ter hoogte van het deel van het plangebied waar de woningen zijn voorzien, is een weg waar een snelheidsregime van 30 km/uur geldt. Binnen het plangebied worden onverharde wegen aangelegd waarvoor geen geluidszone geldt. Met het oog op het aspect wegverkeerslawaai is sprake van een acceptabele ruimtelijke ordening, er is geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

Industrielawaai

Rondom industrieterrein De Haven is, vanwege de aanwezigheid van geluidzoneringsplichtige inrichtingen op het terrein, een geluidzone vastgesteld. De geluidszone is weergegeven op de verkavelingsschets in hoofdstuk 2 van deze toelichting. Binnen de geluidszone is de bouw van woningen of andere geluid gevoelige functies niet toegelaten. De ligging van deze geluidszone heeft aan de basis gestaan van de verkavelingsschets. Alle beoogde woonkavels zijn gepositioneerd buiten de geluidszone. Derhalve kan worden geconcludeerd dat ter plaatse van de beoogde woonkavels sprake is van een goed akoestisch woon- een leefklimaat als het gaat om geluid van het gezoneerde industrieterrein De Haven. De ligging van de geluidszone rondom industrieterrein De Haven vormt daarom geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

4.5 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) van belang. Projecten die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan de luchtverontreiniging zijn op grond van het Besluit niet in betekenende mate daarbij vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden.

In het Besluit 'niet in betekenende mate' is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een toename van minder dan 3% van de jaargemiddelde concentratie NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg of kantoorlocaties met maximaal 100.000 m2 bvo bij één ontsluitingsweg.

Het plan valt met 45 woningen (fase 1 en 2) binnen de categorie die is vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. Daarom mag worden geconcludeerd dat het plan niet in betekenende mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL- monitoringstool die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Hieruit blijkt dat voor de N31, als dichtstbijzijnde maatgevende weg, zowel in 2015 als in 2020 wordt voldaan aan de voor dit jaar geldende normen uit de Wet Milieubeheer. Direct langs deze wegen wordt aan de grenswaarden voldaan (blauwe bolletjes in de navolgende figuur). Dit zal ook ter plaatse van Peinder Mieden het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van een weg ligt. Het aspect luchtkwaliteit werkt daarom niet belemmerend voor de vaststelling van dit bestemmingsplan. Ook werkt de bestaande situatie met betrekking tot luchtkwaliteit niet belemmerend voor het plan.

Figuur 6: Luchtkwaliteit 2015 o.b.v. NSL-monitoringstool

4.6 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat om het beperken van de kans op en het effect van een ernstig ongeval voor de omgeving door onder meer:

• het gebruik, de opslag en productie van gevaarlijke stoffen (inrichtingen);
• het transport van gevaarlijke stoffen (buisleidingen, wegen, waterwegen en spoorwegen).

Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het beperken van de risico's voor de burger door deze activiteiten. Hiervoor zijn de volgende besluiten zijn relevant: het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (cRNVGS), het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en het Activiteitenbesluit milieubeheer (Activiteitenbesluit).

Dit plangebied ligt in de nabijheid van hogedrukgasleiding in beheer van de Gasunie. De ligging van de hogedrukgasleiding is weergegeven in navolgende figuur (rode streepjeslijn).

Figuur 7: Uitsnede Risicokaart met ligging hogedrukgasleiding ten noordoosten van het plangebied.

De genoemde hogedrukgasleiding heeft een doorsnede van 4.0 inch en een werkdruk van 40 bar. Uit onderzoek dat is uitgevoerd in het kader van het naastgelegen bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Noorderhogeweg' is gebleken dat rondom deze hogedrukgasleiding sprake is van een invloedsgebied voor het groepsrisico (GR) van 140 (aan weerszijden van de leiding).

Het tracé doorkruist het plangebied niet, maar is gelegen op 120 meter of meer ten noordoosten van de Hegewei/ Kletten. Het invloedsgebied van 140 meter overlapt daarmee een klein deel van het oosten van het plangebied. Daar waar het invloedsgebied van de gasleiding het plangebied overlapt, worden geen kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten mogelijk gemaakt. De woningen zijn immers beoogd aan de westzijde van het plangebied. Het groepsrisico binnen het invloedsgebied neemt daarom niet toe en er hoeft geen nader onderzoek of nadere verantwoording van het groepsrisico plaatst te vinden.

Daarnaast liggen nog enkele risicovolle inrichtingen op het industrieterrein De Haven. De afstand tussen deze inrichtingen en de beoogde woningen (kwetsbare objecten) is dermate groot dat zowel de plaatsgebonden risicocontour (PR-contour) en het invloedsgebied van het groepsrisico (GR-contour) van deze inrichtingen niet reiken tot de woonkavels binnen het plangebied. Het aspect externe veiligheid vormt daarmee geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

4.7 Ecologie

Bij elk ruimtelijk plan moet, met het oog op beschermenswaardige natuurwaarden, rekening worden gehouden met de regelgeving op het gebied van gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Natuurbeschermingswet. Wanneer ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het provinciaal beleid voor de Ecologisch Hoofdstructuur (EHS).

De dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden zijn de Âlde Feanen ten westen en Van Oordt's Mersken ten zuiden van Drachten. De grens van beide natuurgebieden ligt op ongeveer 6 kilometer afstand van het plangebied. Direct ten westen van het industrieterrein De Haven ligt het dichtstbijzijnde EHS-gebied. Gezien de aard en het gebruik van de tussenliggende gronden en het karakter van dit bestemmingsplan, wordt invloed op deze natuurgebieden uitgesloten. Van versnippering, verstoring, areaalverlies of verdroging van de Natura 2000 is geen sprake. Mogelijk vormt alleen stikstofdepositie op de Natura 2000 een aandachtspunt. Uitgaande van de (beperkte) verkeersgeneratie ten gevolg van de verkeersaantrekkende werking van nieuwe woningen is de verkeersgeneratie dermate beperkt en gaat in beide richtingen (Opeinde en Drachten) snel op in het heersende verkeersbeeld. Een toename van stikstofdepositie op de Natura 2000 is gezien de beperkte verkeersaantrekkende werking en de afstand tot de Natura 2000 niet te verwachten. Daarnaast heeft het stoppen met bemesting in het plangebied een afname aan stikstofemissie tot gevolg.

Soortenbescherming

Op grond van de Flora- en faunawet geldt een algemeen verbod voor het verstoren en vernietigen van beschermde plantensoorten, beschermde diersoorten en hun vaste rust- of verblijfplaatsen. Onder voorwaarden is ontheffing van deze verbodsbepalingen mogelijk. Voor soorten die vermeld staan op Bijlage IV van de Habitatrichtlijn en voor de Rode-Lijst-soorten zijn deze voorwaarden zeer streng.

Voor dit plan is een ecologisch onderzoek uitgevoerd in de vorm van een quickscan flora en fauna. Het onderzoek is opgenomen als bijlage bij dit bestemmingsplan. Uit deze quickscan komt het volgende naar voren;

Er is vastgesteld dat het voorkomen van internationaal beschermde soorten is uitgesloten. Het plangebied bezit geen mogelijkheden voor vleermuizen om te verblijven. Wel foerageren er vleermuizen. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen deze soorten er blijven foerageren. Effecten op foeragerende vleermuizen worden derhalve uitgesloten. Er komen daarnaast niet bedreigde, nationaal beschermde zoogdieren en amfibieën voor. Voor deze algemene soorten zal naar verwachting een algemene vrijstelling komen onder de Wet natuurbescherming. Voor overige soort(groep)en is het gebied verder volledig ongeschikt.

De landschapselementen zijn mogelijk van belang voor de vleermuizen. Het plan is er op gericht om die landschapselementen zoveel mogelijk te behouden. Vleermuizen zijn voorts gevoelig voor lichtverstoring. Indien er geen of zeer minimale lichtverstrooiing optreedt dan worden effecten op vleermuizen uitgesloten. De plannen van De Peinder Mieden zijn niet in strijd met het gestelde binnen de Wet natuurbescherming als er geen of zeer minimale lichtverstrooiing optreedt. Indien er wel lichtverstrooiing optreedt dan is aanvullend onderzoek naar het voorkomen en het terreingebruik van de vleermuizen van belang om eventuele effecten in te kunnen schatten.

De soortenbescherming is altijd van kracht. Dit betekent dat op het moment dat nieuwe activiteiten aan de orde zijn de mogelijke effecten op de te beschermen soorten worden meegewogen. Een beoordeling op het moment dat activiteiten daadwerkelijk aan de orde zijn (en dus niet ten tijde van het maken van dit bestemmingsplan) geeft het meest actuele en beschermingswaardige beeld. Wanneer op dat moment blijkt dat sprake is van (een) beschermde soort(en) en de activiteit in strijd is met de bepalingen uit de Wet natuurbescherming, vindt de betreffende activiteit pas plaats na het verkrijgen van een ontheffing.

4.8 Waterparagraaf

Ook van belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets kan worden gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder.

De plannen zijn via de digitale watertoets voorgelegd aan het Wetterskip Fryslân. Het Wetterskip heeft daarop haar wateradvies afgegeven. Dit wateradvies is gevoegd in de bijlage bij deze toelichting en verwerkt in deze waterparagraaf.

Waterveiligheid

In het plangebied zijn geen (boezem)waterkeringen aanwezig. De ontwikkelingen in het plangebied hebben daarom geen (negatieve) invloed op waterkeringen. Daarnaast geldt een belangrijk aandachtspunt voor de ontwikkelingen in het plangebied. Het plangebied ligt namelijk 'vrij voor de boezem'. Dit wil zeggen dat het plangebied niet is beschermd tegen hoge waterstanden in de Friese boezem. Het Wetterskip adviseert bij de realisatie van de woningen aandacht te hebben voor de aanleghoogte van enkele kavels om te voldoen aan het maatgevende boezempeil van +0,15m NAP. Plaatselijk moet daarvoor ophoging plaatsvinden. Het bestemmingsplan maakt dergelijke ophogingen mogelijk. Dit punt vormt derhalve een belangrijk uitgangspunt bij realisatie van de woningen, echter de vaststelling van het bestemmingsplan wordt er niet door belemmerd.

Voldoende Water

Hoofdwatergangen

Aan de west- en zuidkant van het plangebied ligt een tweetal hoofdwatergangen: het Opeinder Kanaal en de Burmaniasloot. Deze hoofdwatergangen hebben een belangrijke aan-, af- en doorvoer functie. Voor het onderhoud van deze watergangen is aan beide zijden een beschermingszone van 5 meter vanaf de oever noodzakelijk. Dit is geregeld in de Keur en de Legger van het Wetterskip. In de beschermingszone mogen geen obstakels worden gerealiseerd. De uitwerking van de waterstructuur van het plan gebeurt in nauwe samenwerking met het Wetterskip. Voor de aanleg van de waterstructuur is een watervergunning noodzakelijk.

Waterafvoer de Kletten

In 2014 zijn door Wetterskip Fryslân werkzaamheden uitgevoerd om de waterafvoer van percelen aan de noordzijde van de Kletten te verbeteren. Er is een tijdelijke afvoer naar de Burmaniasloot gerealiseerd. Het afwateringstracé tussen de Kletten en de Burmaniasloot is tijdelijk omdat deze watergang in het plangebied van de Peinder Mieden ligt. Wanneer dit gebied voor woningbouw wordt ontwikkeld en de waterhuishoudkundige infrastructuur wordt aangelegd dan wordt de tijdelijke afvoer naar de Burmaniasloot opgeheven en vindt de afwatering plaats in westelijke richting evenwijdig aan de weg De Kletten richting het Opeinder kanaal. Bij het uitwerken van de verdere inrichting van het gebied is het nodig om rekening te houden met dit toekomstige tracé. Het behoud van deze tracés wordt in nauw overleg met het Wetterskip verder uitgewerkt.

Schouwwatergang

De bestaande hoofdafvoer van het gebied loopt via de bestaande schouwwatergang. Deze staat met een roze lijn aangegeven op de kaart in de bijlage. De schouwwatergang is belangrijk voor de aan-, af- en doorvoer van water. De eigenaren van de aanliggende percelen zijn verantwoordelijk voor het onderhoud aan de schouwwatergang. Bij het uitwerken van het plan is het nodig er rekening mee te houden dat de schouwwatergang bereikbaar blijft voor onderhoud. Op de navolgende kaart staan met een rode lijn de twee afvoeren aangegeven die bij verdere uitwerking van het plan gegarandeerd moeten blijven.

Figuur 8: Te behouden schouwwatergangen.

Nieuw oppervlaktewater

In het plan is een nieuwe natuurlijke waterstructuur opgenomen. Deze sluit aan op het Opeinder Kanaal. Dit oppervlaktewater staat in directe verbinding met het Opeinder Kanaal. Het nieuw aan te leggen water creëert in combinatie met een te vernatten gebied in het zuidwesten van het plangebied naar verwachting voldoende extra waterbergend vermogen. Hierdoor wordt redelijkerwijs voldaan aan de compensatieopgaaf. Bij verdere uitwerking van de plannen zal blijken of dit voldoende is ter compensatie van het aan te brengen verharde oppervlaktewater. In overleg met het Wetterskip wordt bepaald of nadere compensatie nodig/wenselijk is.

Peilbeheer

Bij het realiseren van bebouwing en het aanleggen van de verharding is het nodig om rekening te houden met voldoende drooglegging om bijvoorbeeld opdrijven van verharding te voorkomen. Het plangebied ligt in een peilgebied met het boezempeil van -0,52m NAP. Door de omvang van het plangebied zit er een grote variatie in maaiveldhoogte. De geschatte gemiddelde maaiveldhoogte ligt tussen de -0,10 m NAP en de +1,40 m NAP. Voor een deel van de woningen is zoals aangegeven ophoging noodzakelijk om te voldoen aan de droogleggingsnorm. Dit is een belangrijk uitgangspunt voor de uitvoering van de plannen. Voor het bestemmingsplan is het relevant dat de te realiseren (beperkte) ophoging op de kavels realiseerbaar is. Gezien de aard van het gebied is dit het geval.

Compensatie 

Het plan voorziet door een tweetal handelingen in de noodzaak tot het realiseren van watercompensatie, namelijk slootdempingen en een toename van verhard oppervlak.

Mogelijk worden als onderdeel van het plan watergangen gedempt. Het dempen van oppervlaktewater moet altijd voor 100% worden gecompenseerd. In geval van dit bestemmingsplan vinden op enkele plaatsen beperkte dempingen plaats voor een dam met duiker. De vierkante meters te dempen watergang worden volledig worden gecompenseerd door aanleg van nieuw water.

Als gevolg van de realisatie van het plan neemt de hoeveelheid verhard oppervlak toe met meer dan 1.500 m². Dit betekent dat er watercompensatie moet plaatsvinden en een wateradvies moet worden aangevraagd bij het Wetterskip. Over het plan is reeds contact geweest met het Wetterskip. Zodra de omvang van de toename van verharding bekend wordt opnieuw contact gezocht met het Wetterskip. Vooralsnog lijkt het erop dat met de aanleg van een waterstructuur voldaan wordt aan de compensatie. Op basis van de nader uit te werken compensatieopgave zal blijken of er naast de aanleg van deze waterstructuur nog extra compenserende maatregelen noodzakelijk zijn.

De compensatieopgaaf wordt in overleg met het Wetterskip nader ingevuld.

Schoon water

Rioolwaterpersleiding

Binnen het plangebied ligt een rioolwaterpersleiding van Wetterskip Fryslân. De rioolwaterpersleiding moet bereikbaar blijven in geval van calamiteiten en voor onderhoud. De beoogde kavels zijn allen gesitueerd buiten het tracé van deze rioolwaterpersleiding. De ligging van de persleiding vormt daarmee geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

Figuur 9: Ligging tracé rioolwaterpersleiding (bruin)

Rioolgemaal

Het plangebied ligt binnen het aandachtsgebied van een rioolgemaal. Het rioolgemaal is gelegen in het uiterste noordwesten van het plangebied. Rondom een dergelijk gemaal geldt een aan te houden richtafstand van 30 meter, bepaald door het hinderaspect geur. Binnen een zone van dertig meter van dit bestaande gemaal worden geen woonkavels gerealiseerd. De ligging van dit rioolgemaal werkt derhalve niet belemmerend voor de ontwikkeling.

Afvalwater- en regenwatersysteem

Om het aantal overstortingen van rioolwater en de belasting van rioolwaterzuiveringen te beperken, is het uitgangspunt om regenwater en rioolwater zoveel mogelijk gescheiden af te voeren. Hieraan wordt voldaan. Hemelwater wordt niet via de riolering afgevoerd maar direct geleid naar omringende kavelsloten of geïnfiltreerd in de ondergrond.

Conclusie

Het Wetterskip is via de watertoets betrokken bij dit plan. De uitwerking van het plan is nog op hoofdlijnen. Hierdoor zijn een aantal belangrijk waterhuishoudkundige aandachtspunten pas in een later stadium concreet te maken. Hierover vindt afstemming plaats met het Wetterskip.

4.9 Bodem

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening dient in geval van ruimtelijke ontwikkelingen te worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging moet ten minste een verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. Ten behoeve van het bestemmingsplan is daarom een bodemonderzoek uitgevoerd in de vorm van een historisch en verkennend bodemonderzoek. Dit onderzoek is gevoegd als bijlage bij deze toelichting.

Conclusies historisch bodemonderzoek

Uit de verzamelde informatie blijkt dat op de onderhavige locatie (potentieel) milieubelastende activiteiten hebben plaatsgevonden. Deze milieubelastende activiteiten worden hieronder nader beschreven.

Dempingen en ophogingen

Uit het historische kaartmateriaal en de gegevens uit Nazca-i blijkt dat in het onderzoeksgebied diverse dempingen aanwezig zijn. Van de aanwezige slootdempingen is onbekend wat de herkomst, samenstelling en kwaliteit van het materiaal is. De dempingen zullen steekproefsgewijs nader onderzocht moeten worden op bodemvreemd materiaal. Wanneer deze steekproef daar aanleiding toe geeft kan het onderzoek worden opgeschaald tot een verkennend bodemonderzoek.

Dammen

Van de aanwezige dammen is niet concreet bekend of er gebiedsvreemde grond/materialen zijn toegepast. Indien een bestaande dam wordt verwijderd kan er mogelijk aanleiding zijn tot nader bodemonderzoek. Vooralsnog voorziet het plan echter niet in het wegnemen van bestaande dammen.

Puinpaden

Tijdens het locatiebezoek werd op twee plaatsen in het onderzoek een puinpad aangetroffen. Bij het locatiebezoek is niet het gehele gebied afgelopen, er kunnen dus op meerdere plaatsen puinpaden aanwezig zijn. Een uitgebreid veldbezoek kan hier meer inzicht in geven.

Hoogspanningsmasten

Er loopt door het plangebied een hoogspanningstracé. Hoogspanningsmasten kunnen een bron zijn voor een verhoogd gehalte aan zware metalen in de bovengrond direct onder de masten, afkomstig uit verfresten bij onderhoud aan de masten. Ter plaatse van deze masten vinden geen verder werkzaamheden plaats. Derhalve is aanvullend bodemonderzoek voor de vaststelling van dit bestemmingsplan niet aan de orde.

Voorgaande bodemonderzoeken

Er is een aantal bodemonderzoeken uitgevoerd binnen het onderzoeksgebied. Hierbij zijn maximaal lichte verontreinigingen aangetroffen, vervolgonderzoek is hierbij niet nodig.

Bodemkwaliteitskaart

Bij de beoogde werkzaamheden voor de inrichting van het gebied is grondverzet voorzien. Volgens de bodemkwaliteitskaart kan de grond in het gebied binnen dezelfde kwaliteitsklasse hergebruikt worden. Ten behoeve van een eventuele (tijdelijke) inrichting voor grondopslag (tijdelijke depots) buiten het gebied is een nulonderzoek noodzakelijk.

Conclusie verkennend bodemonderzoek

Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat in de onderzochte grondmonsters geen verhoogde gehalten ten opzichte van de achtergrondwaarden zijn aangetoond. In het grondwater zijn maximaal licht verhoogde concentraties aan één of meerdere zware metalen aangetoond. Deze licht verhoogde concentraties overschrijden de streefwaarden in geringe mate. Formeel gezien dient de vooraf gestelde hypothese 'Onverdachte locatie' te worden verworpen op basis van de gemeten licht verhoogde concentraties in het grondwater. De onderzoeksresultaten vormen echter geen aanleiding tot de uitvoering van een nader bodemonderzoek en vormen geen belemmering voor de voorgenomen herontwikkeling van de locatie ten behoeve van woningbouw.

4.10 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie

Ter implementatie van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz) in werking getreden. Deze nieuwe wet maakt deel uit van de (gewijzigde) Monumentenwet. Op de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE), onderdeel van de cultuurhistorische waardenkaart, is informatie opgenomen over archeologische waarden.

Op de FAMKE heeft het plangebied een archeologische verwachtingswaarde.

De aandachtsgebieden met de bijbehorende consequenties kunnen aangegeven worden. Er zijn op voorhand enkele aandachtsgebieden aan te geven. Voor de periode steentijd – bronstijd zijn dit de paarse vlekken in de navolgende figuur. Het betreft mogelijke pingoruïnes.

Figuur 10: Ligging aandachtsgebieden pingoruïnes

Ten aanzien van de periode 'middeleeuwen' geldt dat bij binnen de zones van de pingoruïnes bij ingrepen groter dan 500 m² een booronderzoek plaats dient te vinden. Er moet met name aandacht besteed worden aan de locatie van een molen, die is weergegeven op navolgende afbeelding. Op de molenlocatie vindt geen bebouwing plaats of andere grootschalige werkzaamheden. Bij aanleg van wegen en paden nabij de molenlocatie wordt rekening gehouden met de locatie van de molen. De locatie van de molen en de waarden daarvan blijven daarmee onaangetast.

Figuur 11: Ligging locatie molen 

Cultuurhistorie

De rol van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening is de laatste jaren sterk toegenomen. Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van bestemmingsplannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Cultuurhistorie is daarmee veelal een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening.

Onderzoek en conclusies

Ten behoeve van dit bestemmingsplan is een archeologisch booronderzoek uitgevoerd, zie bijlage 1. Uit dit onderzoek komen de volgende conclusies naar voren.

Binnen het onderzoeksgebied is op enkele plekken sprake van boringen met een deels intacte bodem. Dat wil zeggen een bodem waarin een B-horizont aanwezig is. De aanwezigheid van een B-horizont, en de brokken van de podzolhorizonten die opgenomen zijn in de vergraven laag, wijzen erop dat de bodem gedurende langere tijd droog is geweest waarin de podzol kon worden gevormd en daarom voor de mens aantrekkelijk was als woonplaats. Bij het in cultuur brengen van het terrein is de top van het dekzand sterk verstoord geraakt. Alleen de diepere delen van eventueel aanwezige archeologische resten kunnen daarom nog in situ aanwezig zijn. Rond de boringen met een deels intacte podzolbodem moet dan ook rekening gehouden worden met de aanwezigheid van archeologische resten uit de steentijd-ijzertijd en middeleeuwen-nieuwe tijd.

Binnen de zone waar een waarderend onderzoek dobben en pingoruïnes geldt, schrijft de FAMKE boringen voor die in een kruisraai over de dobbe op pingoruïne worden gezet. De boringen die in de mogelijk dobbe vallen, bevatten geen indicatoren voor een dobbe, zoals veen of verspoeld zand. Uit de boringen blijkt dat er geen sprake is van een dobbe, waardoor het waarderende onderzoek (de kruisraai) is komen te vervallen. Op basis van de boorresultaten en de kaartbeelden van de bodemkaart, het Actueel Hoogtebestand en de geomorfologische kaart, ligt hier waarschijnlijk een laagte of een ondiep beekdal in het dekzandlandschap.

De bodem binnen het onderzoeksgebied bestaat uit keileem waarop dekzand ligt. In het dekzand was van oorsprong een podzol aanwezig. In de meeste boringen is deze echter sterk vergraven. In acht boringen is nog een restant van een B-horizont aanwezig. De bodem is met uitzondering van de boringen met een B-horizont, die daarmee deels intact zijn, niet meer intact.

Het archeologisch verwachtingsmodel gaat uit van sterke verstoringen van de bodem door zandwinning en ontginning. Deze verstoringen gelden voor het westelijke bouwblok en delen van het centrale en oostelijke bouwblok. Indien er geen grootschalige verstoringen hebben plaatsgevonden, moet rekening gehouden worden met de aanwezigheid van archeologische resten uit de periode van vóór de Romeinse tijd en met verkavelingsstructuren die uit de middeleeuwen en nieuwe tijd stammen. Het bodemprofiel is deels opgenomen in de menglaag die ontstaan is bij het in cultuur brengen van het terrein, zodat de verwachting op vondstlagen vervalt. Voor grootschalige zandwinning zijn geen aanwijzingen gevonden in de boringen. Voor de locaties waar de aanwezigheid van een deel van de B-horizont is vastgesteld, kan de verwachting op (diepere) grondsporen uit de hierboven genoemde periodes worden gehandhaafd. Deze grondsporen kunnen bestaan uit haardkuilen (eventueel met daarin afvalmateriaal van vuursteenbewerking), erfstructuren, huisplattegronden en verkavelingsstructuren. Er zijn geen aanwijzingen voor bewoningssporen uit de nieuwe tijd in de boringen aangetroffen. Het verwachtingsmodel kan op dit punt aangepast worden.

Binnen de kavels waar een restant van een B-horizont is gevonden, dient nader onderzoek plaats te vinden om vast te stellen of er grondsporen en vondsten aanwezig zijn van gebruik van en bewoning in het gebied in het verleden. De wijze waarop die nader onderzoek plaats zal vinden, gebeurt in overleg met de provincie. Ten tijde van de realisatie zal dan moeten blijken in hoeverre daadwerkelijk archeologische resten aanwezig zijn.

Aanvullend onderzoek

De gemeente heeft naar aanleiding van de zienswijze van de provincie een aanvullend archeologisch onderzoek uit laten voeren (zie bijlage 2). Voorafgaand aan het veldwerk dat daarvoor is gedaan, is een plan van aanpak opgesteld door een archeologisch medewerker van de provincie. Dit plan van aanpak is in overleg met de gemeentelijke archeologisch adviseur tot stand gekomen. Naast de bouwkavels is in het onderzoek ook de ontsluitingsweg, de waterpartij en een sloot betrokken.

Uit het onderzoek blijkt dat het archeologisch verwachtingsmodel niet verder aangepast hoeft te worden. In drie gebieden is evenwel een zodanige oppervlakte intacte bodem aangetroffen dat daar nog een aanvullend booronderzoek is uitgevoerd. Uit dit onderzoek is gebleken dat er op drie bouwlocaties een aaneengesloten gebied met een restant van de B-horizont aanwezig is. Tijdens de boringen zijn evenwel geen archeologische indicatoren opgeboord. Geadviseerd wordt om op de drie bouwlocaties bouwplannen uit te voeren zonder bodemingrepen. Indien dat niet mogelijk is, wordt een proefsleuvenonderzoek aanbevolen.

Het advies uit het onderzoek wordt na overleg met de archeologisch deskundige van de gemeente niet gevolgd. Alle bouwlocaties worden voor de bouwwerkzaamheden vrijgegeven. Nader onderzoek wordt niet noodzakelijk geacht, omdat er geen archeologische indicatoren zijn aangetroffen.

Voor wat betreft mogelijke toekomstige werkzaamheden, zoals de vernatting en de wijziging van agrarisch naar natuur, is het pas op het moment van planvorming en uitvoering daarvan inzichtelijk wat de benodigde grondwerkzaamheden zijn. Het kan zijn dat die werkzaamheden zodanig plaatsvinden dat er geen grondwerkzaamheden plaatsvinden waarvoor archeologisch onderzoek nodig is. Dat is evenwel niet met zekerheid te zeggen. Hiervoor is om die reden een dubbelbestemming opgenomen op grond waarvan bij grondwerkzaamheden dieper dan 30 cm en bij een oppervlakte groter dan 5.000 m² nader onderzoek naar archeologische waarden nodig is.

De archeologisch waardevolle gebieden worden beschermd in het bestemmingsplan met een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologisch/cultuurhistorisch waardevol gebied 2 en 'Waarde - Archeologisch/cultuurhistorisch waardevol gebied 3'. De onderzochte woonlocatie zijn buiten deze dubbelbestemming gelaten om te voorkomen dat daar opnieuw onderzoek moet uitgevoerd. Op deze wijze is de archeologische waarde ter plaatse op de resterende, niet onderzochte locaties, die voor natuur zijn bestemd, afdoende beschermd totdat nader onderzoek anders uitwijst. Archeologie vormt geen belemmering voor vaststelling van dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

5.1 Inleiding

In het voorgaande hoofdstuk zijn de uitgangspunten van dit bestemmingplan geformuleerd. In dit hoofdstuk zijn de bestemmingen en de bijbehorende regels beschreven.

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP). De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op dezelfde manier worden verbeeld. De SVBP is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro gemaakt moeten worden. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden, met inachtneming van de aanpassingen die voortvloeien uit de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) die op 1 oktober 2010 in werking is getreden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Het Bro bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

Agrarisch met waarden - Besloten gebied

Enkele nog niet verworven agrarische percelen in het plangebied hebben de agrarische bestemming behouden. Deze bestemming is inhoudelijk afgestemd op het bestemmingsplan Buitengebied dat hier voorheen van kracht was. De gronden kunnen op basis van deze bestemming overeenkomstig het huidige gebruik agrarisch gebruikt worden. Binnen de bestemming is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de gronden alsnog om te zetten naar Natuur op het moment dat de gronden worden verworven.

Wonen & Wonen - Woonboerderij

In het plangebied Peinder Mieden komen vijf bestaande woonlocaties voor. De bestemming 'Wonen' en 'Wonen - Woonboerderij' is binnen dit bestemmingsplan voorbehouden aan de bestaande woonhuizen die binnen het plangebied vallen. De planologische regeling voor deze woningen zijn één op één overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan Buitengebied. De gronden aansluitend aan de woonkavels die reeds in eigendom zijn van de huidige bewoners hebben de bestemming 'Agrarisch met waarden - Besloten gebied' gekregen. Ook deze regeling is overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan Buitengebied. Binnen die bestemming is onder meer de mogelijkheid opgenomen om een kleinschalige camping te realiseren.

Natuur

Het grootste deel van het plangebied wordt ingenomen door natuur. Om het plan mogelijk te maken zijn de gronden binnen de bestemming natuur bestemd voor de bescherming, instandhouding en ontwikkeling van natuurlijke, landschappelijke en cultuurhistorische waarden van de gronden. Om het gebied openbaar toegankelijk te maken is binnen de bestemming dagrecreatief gebruik toegestaan. Ook is agrarisch medegebruik toegestaan voor het laten begrazen van het gebied door bijvoorbeeld runderen. Onder agrarisch medegebruik valt ook het maaien van de gronden of het gebruik van gronden onder voorwaarden door een agrariër.

Als basis voor het plan geldt: wonen in je eigen natuur. De beoogde woonkavels zijn daarom binnen de bestemming natuur opgenomen door middel van een aanduiding. Hiermee wordt gewaarborgd dat de woningen worden gerealiseerd in samenhang met de natuurlijke, landschappelijke en cultuurhistorische waarden die ter plaatse aanwezig zijn. Op de woonkavel is ruimte voor een woonhuis met bijbehorende bebouwing met een gezamenlijke maximale oppervlakte van 300 m2 en een maximale bouwhoogte van 10 meter. De woonhuizen kunnen vrijstaand of twee-aan-een gebouwd worden. Om voldoende doorzichten te waarborgen tussen de woonhuizen is in de regels opgenomen dat voor drie zijden van de woonhuizen (hoofdgebouwen) een minimale afstand van 3 meter geldt tot de perceelsgrens. Voor de overige gebouwen en overkappingen (bijbehorende bouwwerken) geldt een afstand van 1 meter.

Binnen de bebouwing is ook ruimte voor werk aan huis, bed en brochje of een internetwinkel. Hiervoor geldt wel dat deze functies altijd ondergeschikt moeten zijn aan de woonfunctie. Deze functies worden begrensd tot maximaal 75 m2 met maximaal 2 personeelsleden. Op twee kavels is wonen in combinatie met zorg toegestaan. Deze locaties hebben de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - woon/zorgfunctie'.

Op de woonkavel bestaat de mogelijkheid kleinschalige duurzame energieopwekking te realiseren. Om aan te sluiten bij de natuurlijke omgeving is wel een beperking in hoogte opgenomen van maximaal 2 meter.

Om de woonkavels in het plangebied te begrenzen in het natuurgebied is een erfafscheiding toegestaan tot een beperkte hoogte van 1 meter.

Ten behoeve van woonkavels, waarvan het aanduidingsvlak op ten hoogste 5 meter afstand is gelegen van de bestemmingsgrens 'Water', mag aanleggelegenheid in de vorm van meerpalen gerealiseerd worden.

De woningen worden gefaseerd gerealiseerd. Uitgangspunt voor dit bestemmingsplan is dat 5% van de totale verworven oppervlakte bebouwd mag worden. Op dit moment is voldoende grond verworven om 39 woningen te realiseren. Woningen in de tweede fase hebben een aanduiding 'Specifieke bouwaanduiding - fasering' gekregen. Die woningen kunnen pas na wijziging gerealiseerd worden nadat voldoende grond is verworven om aan de 5%-voorwaarde te kunnen voldoen. In totaal kunnen er (eerste en tweede fase) 45 woningen gerealiseerd worden in het plangebied.

Onderdeel van het plangebied is de bestaande ijsbaan. Deze locatie is aangegeven met een specifieke aanduiding. Voor de bestaande aanlegplaatsen (langs het Opeinder Kanaal) is geen aanduiding opgenomen, hiervoor is dezelfde regeling overgenomen uit de geldende regeling. Deze aanlegplaatsen blijven mogelijk binnen de bestemming.

Water

Met deze bestemming wordt de aan te leggen nieuwe (hoofd-) waterstructuur in het plangebied bestemd. Hierdoor worden die waterpartijen en -lopen beschermd. De gronden binnen de bestemming zijn bestemd voor water, oeverstroken, met een functie voor de waterhuishouding en natuur en landschap.

Deze bestemming is van toepassing op de hoofdwaterlopen in het gebied, daar waar het water de hoofdfunctie is. Kleinere waterlopen maken deel uit van de gebiedsbestemming 'Natuur' waarin zij ondergeschikt zijn aan de natuur.

In de insteekhaven en de waterplas, beide voorzien van de aanduiding "specifieke vorm van water - meerpalen en steigers", zijn meerpalen en steigers toegestaan ten behoeve van het afmeren van vaartuigen.

Daar waar woonkavels binnen een afstand van 5 meter van het water, dat niet is aangeduid, zijn gesitueerd is een aanlegplaats toegestaan door middel van een meerpaal.

Leiding - Hoogspanningsverbinding

Door het plangebied loopt een hoogspanningsleiding. Deze heeft de dubbelbestemming 'Leiding - Hoogspanningsverbinding'. Binnen deze zone mogen geen gebouwen worden gebouwd in verband met de veiligheid. Aan verschillende werkzaamheden binnen de dubbelbestemming is een vergunningplicht gekoppeld.

Waarde - Archeologie/cultuurhistorische waarden

De in het gebied voorkomende gronden waarvoor op grond van FAMKE mogelijk beschermenswaardige archeologische waarden worden verwacht, zijn voorzien van deze dubbelbestemmingen. Bij bouwactiviteiten met een oppervlakte groter dan 500 m² of werken of werkzaamheden met eveneens een dergelijke omvang of die tot een diepte gaan van meer dan 30 cm is alvorens de activiteiten toe te staan archeologisch onderzoek nodig (Waarde - Archeologisch/cultuurhistorisch waardevol gebied 2). Bij grondwerkzaamheden dieper dan 30 cm en bij een oppervlakte groter dan 5.000 m² is nader onderzoek naar archeologische waarden nodig is (Waarde - Archeologisch/cultuurhistorisch waardevol gebied 3). Op basis van de onderzoeken kunnen vervolgens de vervolgstappen worden bepaald. De bestemmingen zijn daarmee expliciet gericht op het beschermen van de mogelijk aanwezige waarden.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

Door middel van de grondexploitatieregeling in de Wro en het Bro beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten. Hierbij valt te denken aan kosten voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor het bestemmingsplan. Daarnaast hebben gemeenten sturingsmogelijkheden, zodat in het geval van grondexploitatie door derden diverse eisen en regels gesteld kunnen worden. Indien sprake is van bepaalde bouwplannen, moet de gemeente hiervoor in beginsel een exploitatieplan vaststellen.

Van het vaststellen van een exploitatieplan kan worden afgezien als voornoemde kosten “anderszins verzekerd” zijn, bijvoorbeeld door overeenkomsten en het stellen van eisen met betrekking tot kwaliteit en fasering niet noodzakelijk wordt geacht. Een combinatie van een exploitatieplan en overeenkomsten is ook mogelijk.

Voor dit plan is een overeenkomst gesloten tussen de gemeente en de individuele kopers waarin afspraken zijn gemaakt over de kosten voor de ontwikkeling van het gebied. Daarom wordt bij dit bestemmingsplan geen exploitatieplan vastgesteld.

Voorts is een planschaderisicoanalyse uitgevoerd, waaruit is gebleken dat er naar verwachting geen planschadekosten uit het bestemmingsplan voortvloeien.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan biedt een hernieuwde planologische regeling voor het te ontwikkelen gebied De Peinder Mieden. De mogelijkheden die het plan biedt zijn grotendeels afgestemd op de wens een natuur- landschapszone te creëren met ruime flexibele woonkavels daarbinnen. Bestaande woonfuncties in het gebied worden overgenomen met bijbehorende planologische regels.

Omdat sprake is van een bijzondere ontwikkeling in het buitengebied zijn omwonenden voorafgaand aan de bestemmingsplanprocedure vanaf de eerste ideevorming regelmatig geïnformeerd over de ontwikkeling. Ook hebben individuele gesprekken plaatsgevonden met de huidige bewoners van het gebied De Peinder Mieden. De input van die gesprekken en de uitkomsten van de gehouden informatiebijeenkomsten leiden tot onderliggend bestemmingsplan. Daar waar mogelijk is tegemoet gekomen aan wensen van omwonenden.

Het bestemmingsplan doorloopt de in de Wro opgenomen bestemmingsplanprocedure:

Inspraak en overleg
In het kader van de inspraak is het voorontwerpbestemmingsplan voor eenieder ter inzage gelegd. Tijdens de periode van terinzagelegging zijn belanghebbenden en vooroverlegpartners in de gelegenheid gesteld op het plan te reageren. Alle ontvangen reacties zijn beoordeeld en opgenomen in een Reactienota Overleg en Inspraak. Deze reactienota is opgenomen in bijlage 4 In deze reactienota is ingegaan op de reacties van instanties en organisaties, die in het kader van het overleg hebben gereageerd en is aangeven of en op welke wijze het plan is aangepast tot een ontwerpbestemmingsplan.

Zienswijzen
De Reactienota Overleg en Inspraak is verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan. Deze is vervolgens gedurende zes weken ter inzage worden gelegd voor zienswijzen (artikel 3.8 Wro). Tijdens deze periode is een ieder in de gelegenheid zienswijzen in te dienen. Tegen het plan zijn meerdere zienswijzen ingediend. Voortschrijdende omstandigheden hebben er ook toe geleid dat er nog enkele ambtshalve aanpassingen in het plan zijn voorgesteld. De reactie op de zienswijzen en de ambtshalve aanpassingen zijn verwoord in een reactienota. Deze reactienota maakt deel uit van het vastellingsbesluit.

Vaststelling
Het bestemmingsplan is vervolgens gewijzigd vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te stellen tegen het besluit en het plan.