Ureterp - Selmien East 43/De Feart

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De eigenaren van de percelen aan de Selmien East 43 en De Feart 39a1 te Ureterp hebben een gezamenlijk plan ontwikkeld in de geest van de (provinciale) 'ruimte-voor-ruimte-regeling'. Het plan is om een deel van de voormalige agrarische bedrijfsbebouwing aan de Selmien East te slopen (minimaal 1000 m2) en in ruil daarvoor een 'compensatiewoning' te bouwen in het bebouwingslint van De Feart.

Voor de herinrichting op beide locaties is het van belang dat er wordt aangesloten bij het ruimtelijke bebouwingspatroon en de landschappelijke kwaliteit van de omgeving. Om dat te bereiken zijn - onder begeleiding van een landschapsarchitect - twee ruimtelijke inrichtingsplannen opgesteld. In voorliggend bestemmingsplan zijn beide inrichtingsplannen juridisch verankerd. Daarbij wordt aan de nieuwbouwlocatie de bestemming 'Wonen' toegekend. De slooplocatie krijgt de bestemming 'Bedrijf', vanwege een nabijgelegen melkrundveehouderij (zie 1.2) en het gebruik van de locatie door een aannemersbedrijf.

Afbeelding 1.1 Te slopen bedrijfsbebouwing aan de Selmien East 43, Ureterp

Afbeelding 1.2 Huidige situatie De Feart 39a te Ureterp (bron: Google Street View)

Verbetering ruimtelijke kwaliteit
Voorliggend bestemmingsplan leidt tot een verhoging van de ruimtelijke kwaliteit op twee locaties binnen de gemeente Opsterland. Op de locatie aan de Selmien East wordt beeldverstorende bebouwing en erfverharding gesaneerd, waarna de landschappelijke inpassing van het erf versterkt wordt. Op de locatie aan De Feart krijgt het plaatselijke bebouwingslint een kwalitatieve impuls, doordat een open en enigszins verwaarloosde plek opgevuld wordt met bebouwing en groenelementen. Het bestemmingsplan leidt er ook toe dat een agrarisch bedrijf wordt beëindigd en vervangen door een aannemersbedrijf met beperktere milieu-impact.

Lokaal plan met draagvlak
Het bestemmingsplan vloeit, zoals gezegd, voort uit een lokaal initiatief. De initiatiefnemers hebben de eigenaren van de aangrenzende percelen bij de planvorming betrokken. Zo hebben zij de omwonenden tijdig op de hoogte gesteld van het planvoornemen en zijn de (concept) inrichtingsplannen met hen gedeeld. De omwonenden hebben aangegeven zich in de plannen te kunnen vinden. Met de Cornelia-Stichting is overeengekomen dat een stuk grond wordt uitgewisseld, zodat er aan de westzijde van de slooplocatie een betere landschappelijke inpassing ontstaat en de stichting op zijn beurt een directe toegang krijgt tot aangrenzende grondposities (zie verder 3.2).

1.2 Plangebied

Op afbeelding 1.3 is de ligging van het plangebied aangegeven. Beide locaties liggen ten westen van de dorpskern van Ureterp. De slooplocatie ligt op ruime afstand van de Selmien East en grenst direct aan een erf van een melkrundveehouderij. Voor het overige wordt deze locatie omgeven door open agrarische percelen. De nieuwbouwlocatie ligt in het bebouwingslint van De Feart, te midden van twee woonpercelen (huisnummers 39 en 41). Schuin tegenover deze locatie ligt een melkrundveehouderij. Voor het overige grenst de nieuwbouwlocatie aan open agrarische percelen. De nieuwbouwlocatie is kadastraal bekend als 'gemeente Ureterp, sectie F, nummer 1541'. Voor de slooplocatie gaat het om 'gemeente Ureterp, sectie E, nummer 1410'. Een klein deel van perceel 'gemeente Ureterp, sectie E, nummer 1412' maakt eveneens deel uit van het plangebied omdat daarvoor op dit moment een agrarisch bouwvlak geldt (zie 3.3.2).

Afbeelding 1.3 Ligging plangebied (bron: topotijdreis.nl)

1.3 Planologisch-juridisch kader

Het plangebied is opgenomen in het 'Bestemmingsplan Buitengebied' (vastgesteld d.d. 30 juni 2014) en de 'Correctieve en partiële (1e) herziening Bestemmingsplan Buitengebied 2018' (vastgesteld d.d. 8 oktober 2018) en bestemd als ‘Agrarisch’. Tevens geldt de gebiedsaanduiding 'luchtvaartverkeerzone', die een hoogtebeperking inhoudt wegens een invliegstrook of laagvliegroute voor de luchtvaart. Aanvullend gelden voor de slooplocatie de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie', een aanduiding 'bouwvlak' en de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding - ontwikkeling mogelijk'. Dit is weergegeven in afbeelding 1.4. De dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' bevat regels voor "het behoud, het herstel en de uitbouw van de landschappelijke en cultuurhistorische waarden van de gronden met reliëf". Deze regels zijn echter niet van toepassing ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak', welke voor de gehele slooplocatie geldt. De bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding - ontwikkeling mogelijk' is naar aanleiding van de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (16 september 2015) komen te vervallen.

De bouw van de woning aan De Feart is niet mogelijk binnen de bestemming 'Agrarisch'. Dit vraagt om een partiële herziening van het bestemmingsplan. Aangezien de nieuwbouw planologisch samenhangt met de sloop van de voormalige agrarische bedrijfsbebouwing aan Selmien East, is ervoor gekozen om beide ontwikkelingen in één bestemmingsplan onder te brengen. Dit betekent dat er geen gebruik kan worden gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid van 'Agrarisch' naar 'Bedrijf'. In 2.3.1 wordt het planvoornemen wel getoetst aan de regels van deze wijzigingsbevoegdheid, die als richtinggevend voor de bestemmingswijziging van de slooplocatie worden gezien.

Afbeelding 1.4 Bestemmingsplan Buitengebied (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

1.4 Leeswijzer

Het volgende hoofdstuk gaat in op het beleidskader van Rijk, provincie en gemeente. Hoofdstuk 3 beschrijft de huidige situatie binnen het plangebied en laat zien hoe deze na de sloop en sanering wordt (her)ingericht. In Hoofdstuk 4 is het planvoornemen getoetst aan diverse wet- en regelgeving, onder meer op het gebied van bodem, ecologie en water. De laatste twee hoofdstukken hebben betrekking op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Rijk

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld door het (voormalige) ministerie van Infrastructuur en Milieu. De SVIR heeft betrekking op de periode tot 2040 en heeft als motto: ‘Nederland concurrerend, leefbaar en veilig’. Om dit motto te kunnen bereiken zijn de volgende drie doelen gesteld:

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur;
• Het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

De bovengenoemde doelen zijn uitgewerkt in dertien nationale belangen. Nationaal belang dertien luidt: ‘zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten’. Het Rijk is verantwoordelijk voor een goed systeem van ruimtelijke ordening, inclusief zorgvuldige, transparante ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dat betekent dat het systeem zo ingericht moet zijn dat integrale planvorming en besluitvorming op elk schaalniveau mogelijk is en dat bestaande en toekomstige belangen goed kunnen worden afgewogen. Bij nieuwe ontwikkelingen, aanleg en herstructurering moet in elk geval aandacht zijn voor de gevolgen voor de waterhuishouding, het milieu en het cultureel erfgoed. “Vraaggericht programmeren en realiseren van verstedelijking door provincies, gemeenten en marktpartijen is nodig om groei te faciliteren, te anticiperen op stagnatie en krimpregio’s leefbaar te houden. Ook dient de ruimte zorgvuldig te worden benut en overprogrammering te worden voorkomen”, aldus de SVIR.

2.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

Om 'overprogrammering' te voorkomen is de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in artikel 3.1.6 lid 1 en 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dit artikel is op 1 juli 2017 gewijzigd. In de bijbehorende Nota van Toelichting is aangegeven dat ontwikkelingen die geen extra verstedelijking tot gevolg hebben maar bebouwing reduceren of verplaatsen, zoals ruimte-voor-ruimte-projecten, niet beschouwd worden als stedelijke ontwikkeling in de zin van de ‘ladder’. Dit betekent dat de ‘laddertoets’ niet van toepassing is op onderhavig planvoornemen.

2.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) voorziet in de juridische borging van het beleid uit de SVIR. In het Barro zijn regels opgenomen die de beleidsruimte van andere overheden inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. Het gaat hier om de nationale belangen die in 2.1.1 genoemd zijn. Deze hebben geen inperkende werking voor dit planvoornemen.

2.1.4 Conclusie

Het planvoornemen past binnen de regels voor duurzaam ruimtegebruik uit de SVIR, zoals vertaald in de ladder voor duurzame verstedelijking. Er is geen sprake van een nationaal belang noch van een inperkende werking op grond van het Barro. Geconcludeerd kan worden dat het plan niet in strijd is met het ruimtelijk beleid van het Rijk.

2.2 Provincie

2.2.1 Grutsk op 'e Romte!

In Grutsk op 'e Romte! - Structuurvisie 2014 (vastgesteld d.d. 1 april 2014) worden de landschappelijke en cultuurhistorische structuren van provinciaal belang in samenhang geanalyseerd, gewaardeerd en van een richtinggevend advies voorzien. Het doel hiervan is: "behoud en verdere ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit door middel van informeren, adviseren en inspireren." De provincie hanteert voor de doorwerking van Grutsk op 'e Romte een tweesporenbeleid: bestuurlijke borging gebeurt via de (planologische) Samenwerkingsagenda en juridische borging via de Verordening Romte Fryslân 2014 (zie 2.2.3). Gemeenten moeten in ruimtelijke plannen motiveren hoe ze met de provinciale belangen uit 'Grutsk' zijn omgegaan.
Het plangebied is onderdeel van deelgebied 'Zuidelijke Wouden'. Van provinciaal belang binnen dit deelgebied is onder meer "de langgerekte, lintvormige structuren van vaarten en wegen (met beplanting), met en zonder bebouwing met haaks hierop de planmatig aangelegde verkaveling en wijken in de hoogveenontginningen en de daarin gelegen verveningsdorpen en -gehuchten." De provincie streeft binnen de Zuidelijke Wouden naar behoud van het contrast tussen het overwegend open karakter van de hoogveenontginningen en de dichte bebouwingslinten. In het volgende hoofdstuk wordt ingegaan op de invulling van het plangebied. Daaruit blijkt dat de cultuurhistorische en landschappelijke waarden van dit deelgebied gerespecteerd worden. Op dit punt wordt ook verwezen naar 4.10 waarin het planvoornemen getoetst is aan de Cultuurhistorische Kaart Fryslân en de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra. Beide provinciale kaarten geven geen specifieke waarden en/of belemmeringen voor het plangebied aan.

Afbeelding 2.1 Te renoveren bedrijfsbebouwing aan de Selmien East 43, Ureterp

2.2.2 Omgevingsvisie De romte diele

In de Omgevingsvisie De romte diele (vastgesteld d.d. 23 september 2020) wordt de inhoud van het beleid uit het Streekplan Fryslân 2007 en Grutsk op 'e Romte in grote lijnen voortgezet. De Omgevingsvisie geeft richting aan het handelen van de provincie (en is voor andere overheden, burgers of bedrijven niet bindend). Als hoofdambitie is geformuleerd: "brede welvaart in een vitaal, veerkrachtig, karakteristiek en gezond Fryslân". Er staan negen principes in voor de manier waarop de provincie te werk wil gaan en die richting geven bij het maken van keuzes. Dit zijn:

• Zuinig ruimtegebruik;
• Omgevingskwaliteit als ontwerpbasis;
• Koppelen van ambities;
• Gezond en veilig;
• Rolbewust;
• Decentraal wat kan;
• Ja, mits;
• Aansluiting zoeken;
• Sturen op proces, ruimer op inhoud.

Met de Omgevingsvisie zet de provincie onder andere in op het bieden van "een compleet palet [...] van steden en dorpen met gevarieerde en aantrekkelijke woningen, bedrijvigheid en voorzieningen." Verder wordt benadrukt dat er ruimte is voor lokaal maatwerk en een gebiedsgerichte aanpak. De Omgevingsvisie bevat geen directe aanknopingspunten of belemmeringen voor het plangebied.

2.2.3 Verordening Romte Fryslân 2014

De Verordening Romte Fryslân 2014 (gewijzigd vastgesteld d.d. 23 maart 2021) bevat instructies op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) over de inhoud van gemeentelijke ruimtelijke plannen en over de onderbouwing en motivering in de plantoelichting. Kortgezegd geeft de Verordening weer wat in een ruimtelijk plan wel (toestemming) of niet (verbod) is toegestaan. Bij een verbodsbepaling geeft de Verordening vaak ook afwijkingsbepalingen. Daaruit blijkt onder welke voorwaarden de ontwikkeling toch is toegestaan ('ja, mits'). De gemeente zal bij de toepassing van die afwijkingsbepaling afdoende moeten motiveren dat aan deze voorwaarden wordt voldaan. Bij het vooroverleg over ruimtelijke plannen kunnen gemeenten met de provincie afspraken maken over de invulling van de voorwaarden.

Sturingsfilosofie
De Verordening is gebaseerd op een tweesporenbenadering, met als uitgangspunt het beginsel van de Wro; 'lokaal wat kan, centraal wat moet'. Deze twee sporen zijn:

• Heldere, transparante rechtsgelijke afbakening van provinciale en gemeentelijke belangen;
• Ontwikkelingsgerichte samenwerking gebaseerd op gezamenlijke belangen die bij voorkeur vorm worden gegeven in een planologische samenwerkingsagenda en daarop gebaseerde afspraken en die, voor zover nodig, juridisch worden geborgd door middel van de Verordening.

De Verordening regelt de provinciale belangen die op voorhand door moeten werken naar gemeentelijke ruimtelijke plannen (spoor 1). Het gaat dan om belangen die niet doelmatig of doeltreffend op gemeentelijk niveau kunnen worden afgewogen en behartigd, omdat de effecten het lokale niveau overstijgen. Uitgangspunt is dat niet meer geregeld wordt dan noodzakelijk is. Dubbele regelgeving wordt ook vermeden. Verder is rekening gehouden met de verantwoordelijkheid van gemeenten. Binnen kwantitatieve en kwalitatieve randvoorwaarden is ruimte voor lokaal maatwerk. In het ontwikkelingsgerichte spoor levert de provincie actief haar bijdrage met kennis en inzicht, investeringen, programma's en projecten, organisatie- en regiekracht (spoor 2). Voor de doorwerking van het ruimtelijk beleid wordt nadrukkelijk ingezet op vooroverleg met gemeenten en afstemming tussen gemeenten.

Hergebruik vrijkomende bebouwing
De slooplocatie krijgt, zoals gezegd, de bestemming 'Bedrijf'. Een dergelijke 'nieuwe stedelijke functie' kan worden toegestaan als sprake is van hergebruik, verbouw of vervanging van vrijkomende gebouwen. Daarbij gaat het onder meer om de functie "dienstverlening en niet-industriële bedrijven behorende tot de milieucategorieën 1, 2 en 3 of naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbare bedrijven, mits ruimtelijk en functioneel passend in de karakteristiek van de omgeving" (artikel 1.2.1.2d). Het aannemersbedrijf op de slooplocatie valt onder deze functie. Het gaat om een categorie 2-bedrijf met bijbehorende kantoorruimte, die zowel ruimtelijk als functioneel inpasbaar is (zie Hoofdstuk 3 en 4.3). Voor hergebruik van vrijkomende gebouwen geldt de eis dat (artikel 1.2.1.4).

• 1. bestaande karakteristieke en monumentale gebouwen behouden blijven;
• 2. de plaatsing, omvang, vorm en het gebruik van gebouwen passen in de karakteristiek van de omgeving;
• 3. geen beperkingen ontstaan voor de ontwikkeling van agrarische bedrijven in de omgeving.

Hieraan wordt eveneens voldaan. De 'oorspronkelijke boerderij' (zie 2.3.1) blijft behouden (ad 1). Er is geen sprake van nieuwbouw. Wel wordt bijgedragen aan een verbeterde landschappelijke inpassing van het bestaande erf (ad 2, zie Hoofdstuk 3). Agrarische bedrijven worden door de planontwikkeling niet in hun ontwikkelingsmogelijkheden beperkt (ad 3, zie ook 4.3).

Verbetering bebouwingslinten in het landelijk gebied

De nieuwbouwlocatie krijgt de bestemming 'Wonen' en wordt ingezet ter verbetering van het bebouwingslint van De Feart. In artikel 1.3.1a van de Verordening is bepaald dat woningbouw in of aansluitend op een bestaand bebouwingslint kan worden toegestaan als dit leidt tot "een landschappelijk aanvaardbare afronding of verdichting van een bebouwingslint [...] en geen afbreuk doet aan de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten". Op dit punt wordt verwezen naar het ruimtelijk inrichtingsplan in Hoofdstuk 3, die uitgaat van een versterking van landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten.

Artikel 1.3.1d bepaalt dat het bij lintverbetering moet gaan om "één of enkele woningen, waarvan de oppervlakte per woning inclusief bijgebouwen niet meer bedraagt dan 300 m², of de maat die het bestemmingsplan buitengebied als algemene regel hanteert voor bestaande burgerwoningen." In de bestemming 'Wonen' is uitgegaan van maximaal 300 m2 voor de woning en alle bijbehorende bijgebouwen. Tenslotte is artikel 3.1.1 van toepassing. Hierin is aangegeven dat nieuwe woningen binnen bebouwingslinten moeten passen binnen een woonplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft. Dit is het geval (zie 2.3.4).

Toetsing plangebied
Er zijn achttien kaarten als bijlage bij de Verordening opgenomen. Uit de kaart ‘Begrenzing bestaand bebouwd gebied’ blijkt dat het plangebied in het landelijk gebied is gelegen. De kaarten van de Verordening geven geen specifieke waarden en belemmeringen voor het plangebied aan.

2.2.4 Conclusie

De structuurvisie Grutsk op 'e Romte!, de Omgevingsvisie De Romte Diele en de Verordening Romte Fryslân 2014 leggen geen specifieke belemmeringen aan het plangebied op. Er wordt voldaan aan de regels voor hergebruik van vrijkomende bebouwing en verbetering van bebouwingslinten uit de Verordening. Zie verder Hoofdstuk 3 waaruit blijkt dat er geen afbreuk wordt gedaan aan landschapswaarden die van provinciaal belang zijn. Het bestemmingsplan past daarmee binnen het provinciaal ruimtelijk beleid.

Afbeelding 2.2 Gerenoveerde bedrijfsbebouwing aan de Selmien East 43, Ureterp

2.3 Gemeente

2.3.1 Bestemmingsplan Buitengebied

Het plangebied is opgenomen in het 'Bestemmingsplan Buitengebied' (vastgesteld d.d. 30 juni 2014) en de 'Correctieve en partiële (1e) herziening Bestemmingsplan Buitengebied 2018' (vastgesteld d.d. 8 oktober 2018) en bestemd als ‘Agrarisch’. In 1.3 is geconstateerd dat het planvoornemen niet past binnen de regels van deze bestemmingsplannen en dat er een nieuw bestemmingsplan moet worden opgesteld. De slooplocatie wordt daarbij bestemd als 'Bedrijf' en de nieuwbouwlocatie krijgt de bestemming 'Wonen' (zie 3.3).

In artikel 3.8i van het 'Bestemmingsplan Buitengebied' is bepaald dat het college van burgemeester en wethouders de bestemming 'Agrarisch' kan wijzigen in 'Bedrijf'. Hoewel er geen gebruik kan worden gemaakt van deze wijzigingsbevoegdheid, blijkt hieronder dat het planvoornemen wel voldoet aan de voorwaarden die daarin benoemd zijn. Hieronder zijn deze voorwaarden opgesomd, waarbij steeds tussen haakjes is aangegeven hoe het planvoornemen erop aansluit.

• 1. De wijziging kan uitsluitend betrekking hebben op voormalige agrarische bebouwing met bijbehorend erf voor zover deze in bijlage 4 van de bij dit plan behorende regels is aangewezen als 'oorspronkelijke boerderij' (de bebouwing aan de Selmien East is aangewezen als 'oorspronkelijke boerderij');
• 2. In afwijking van het bepaalde onder 1 geldt deze beperking niet voor zover het gaat om bedrijfsmatige activiteiten in de sfeer van inpandige opslag, bijvoorbeeld van auto's en caravans (niet van toepassing);
• 3. Aan wijziging wordt uitsluitend meegewerkt indien de agrarische bedrijfsactiviteiten ter plaatse volledig zijn beëindigd (de agrarische bedrijfsactiviteiten zijn volledig beëindigd);
• 4. Aan wijziging wordt uitsluitend meegewerkt indien voormalige agrarische bedrijfsbebouwing anders dan behorende tot of passend bij de 'oorspronkelijke boerderij' wordt gesloopt en voorafgaand aan de wijziging een inrichtingsplan wordt opgesteld, waarbij aan gebouwen ten behoeve van de bedrijfsmatige activiteiten ten hoogste 70% van de oppervlakte aan te slopen agrarische bedrijfsgebouwen mag worden gebouwd (op basis van een inrichtingsplan wordt minimaal 1000 m2 aan landschapsontsierende bebouwing gesloopt; er wordt geen nieuwbouw gepleegd; de oorspronkelijke boerderij is recent gerenoveerd);
• 5. Het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid heeft tot gevolg dat er een afname van de bestaande hoeveelheid aan bebouwing plaatsvindt ten gunste van de landschappelijke waarden en de ruimtelijke kwaliteit van het bebouwingsbeeld (dit is het geval, zie Hoofdstuk 3 );
• 6. De wijzigingsbevoegdheid wordt uitsluitend toegepast ten behoeve van bedrijven genoemd in de categorieën 1 en 2, alsmede bedrijvigheid in categorie 3.1 van dezelfde lijst voor zover deze naar hun aard en omvang in het concrete geval vergelijkbaar zijn met bedrijvigheid in de categorieën 1 en 2 dan wel bedrijven die niet zijn genoemd, maar die naar aard en effecten op het woon- en leefklimaat van de aangrenzende woongebieden, al dan niet onder te stellen voorwaarden, voor wat betreft geur, stof, gevaar en geluid kunnen worden gelijkgesteld met bedrijven die wel zijn genoemd (aan de Selmien East worden bedrijven in de milieucategorieën 1 en 2 toegestaan, zie Artikel 4 );
• 7. Parkeren dient op eigen erf plaats te vinden (dit is het geval, zie Hoofdstuk 3 );
• 8. De bedrijvigheid mag geen onevenredige verkeersaantrekkende werking hebben (dit is niet geval, zie Hoofdstuk 3 en 4.2 );
• 9. Voor het overige zijn na wijziging de regels van de bestemming 'Bedrijf' (artikel 5) van overeenkomstige toepassing (dit is het geval, zie 3.3 en Artikel 4 ).

2.3.2 Aanvullende regels Ruimte voor Ruimteregeling Opsterland

De gemeenteraad heeft op 29 maart 2010 de 'Aanvullende regels Ruimte voor Ruimteregeling Opsterland' (hierna: 'regeling') vastgesteld. Het hoofddoel van deze regeling is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied. "De realisatie van dit doel vindt plaats door de sloop van landschapontsierende agrarische bedrijfsgebouwen en door overige verbeteringen van de ruimtelijke kwaliteit", aldus de regeling. Om voor de regeling in aanmerking te komen dient er minimaal 1.000 m2 aan landschapsontsierende agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt te worden. Ter compensatie van deze sloop kan één bouwtitel voor een woning worden toegekend. Zie Hoofdstuk 3 voor de sloopopgave. Daaruit blijkt dat er voor dit planvoornemen ruimschoots aan de sloopnorm voldaan wordt.
Het is noodzakelijk dat er voor de slooplocatie en nieuwbouwlocatie een inrichtingsplan wordt opgesteld. "In dit plan wordt aangegeven hoe de nieuwe situatie eruit komt te zien en op welke wijze de nieuwe locatie op een goede wijze wordt ingepast in de omgeving en aansluit bij de bestaande ruimtelijke structuur. Het herstellen van belangrijke landschapselementen die door de oorspronkelijke bebouwing zijn beschadigd of verdwenen, heeft een hoge prioriteit", aldus de regeling. In Hoofdstuk 3 wordt op de inrichtingsplannen voor het plangebied ingegaan. Deze voldoen aan de eisen die in de regeling gesteld zijn en dragen daarmee bij aan het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit.

De compensatiewoning mag gebouwd worden op een "daarvoor geschikt perceel". Bij geschikt denkt de gemeente in de eerste plaats aan een perceel die gelegen is in een bebouwingslint of die aansluit bij een bebouwingscluster. De compensatiewoning binnen het plangebied wordt binnen een bebouwingslint gebouwd. Ook hiermee wordt dus aangesloten bij de regeling.

De gemeente houdt in haar woningbouwprogrammering rekening met circa 10-15 woningen die op basis van de ruimte-voor-ruimte-regeling tot stand komen.

2.3.3 Omgevingsvisie 2015 -2030

De Omgevingsvisie 2015-2030 (september 2015) is een integrale visie op het sociale en fysieke domein van de gemeente Opsterland. Het beleid is gericht op “het versterken van het woon- en leefklimaat”. Eén van de bedreigingen is de verpaupering van boerderijen die leeg zijn komen te staan vanwege bedrijfsbeëindiging of schaalvergroting. Nieuwe invullingen of herontwikkeling van deze boerenerven worden wenselijk geacht, met het oog op de leefbaarheid.

In de Omgevingsvisie is een analyse van de woningmarkt binnen de gemeente en de regio Zuidoost Fryslân opgenomen. Er is behoefte aan onderscheidende woonmilieus voor specifieke leefstijlen en leeftijden. In kwantitatieve zin gaat de Omgevingsvisie er vanuit dat de grootste toename van woningen binnen de drie hoofdkernen (Gorredijk, Beetsterzwaag en Ureterp) plaatsvindt en dat de nieuwbouw in de kleine kernen primair samenhangt met de vervangingsopgave.

2.3.4 Woonvisie 2015-2030

De Woonvisie gemeente Opsterland (6 maart 2017) geeft richting aan het woonbeleid voor de periode 2015-2030. In algemene zin ligt de focus op de bestaande voorraad. Inbreiding gaat voor uitbreiding en kwaliteit voor kwantiteit. Hierbij moet worden gedacht aan het verbeteren of vervangen van delen van de voorraad die bouw- of woontechnisch verouderd zijn (o.a. op het gebied van verduurzaming). Inspelen op demografische ontwikkelingen (met name vergrijzing) is tevens belangrijk. Eén van de speerpunten is ook het herbestemmen van leegkomende agrarische bebouwing voor woonfuncties. In dit verband wordt expliciet verwezen naar de ruimte-voor-ruimte-regeling.

In kwantitatieve zin zet de Woonvisie in op het concentreren van woningbouw in de grotere kernen. Tot 2021 bedroeg de nieuwbouwbehoefte ongeveer 60 woningen per jaar. Verdere prognoses zijn op dit moment nog niet te geven, aldus de Woonvisie. Ingezet wordt op voortdurende monitoring van de behoefte en maatwerk op plekken waar zich kansen aandienen. De gemeente heeft een ‘reservepot’ beschikbaar voor woningen die in het kader van de ruimte-voor-ruimte-regeling gebouwd worden.

2.3.5 Welstandsnota gemeente Opsterland

In de Welstandsnota gemeente Opsterland (herziening juni 2009) is de slooplocatie ingedeeld bij welstandsgebied 9: ‘buitengebied (besloten landschap)’ en de nieuwbouwlocatie bij 'welstandsgebied 8: buitengebied (open landschap)'. Voor dit bestemmingsplan is met name het laatstgenoemde welstandsgebied van belang, omdat er alleen op die plek nieuwe bebouwing wordt toegevoegd. Welstandsgebied 8 wordt gekenmerkt door de “grootschalige openheid van het landschap, met daarin verspreid liggende bebouwingsconcentraties, linten en solitaire bebouwingen. Deze bebouwingsconcentraties zijn veelal geaccentueerd met beplanting. Hierdoor ontstaan plaatselijke verdichtingen in een weids landschap.” De architectuur is over het algemeen ingetogen en sober. Het beleid voor dit welstandsgebied is gericht op het beheer van de bestaande situatie. Ingrijpende ontwikkelingen worden niet verwacht. De Welstandsnota geeft verder aan dat een regulier ambitieniveau van toepassing is. Dat wil zeggen dat de welstandscriteria voor dit gebied gericht zijn op het handhaven en respecteren van aanwezige basiskwaliteiten. De betreffende criteria zijn opgenomen in afbeelding 2.3 en vormen het uitgangspunt voor het woningontwerp dat in een later stadium wordt uitgewerkt.

Afbeelding 2.3 Welstandscriteria voor de nieuwbouwlocatie (bron: Welstandsnota gemeente Opsterland)

2.3.6 Conclusie

Het planvoornemen sluit aan bij de mogelijkheden die in de vigerende bestemmingsplannen geboden worden voor het wijzigen van de bestemming 'Agrarisch' in 'Bedrijf' (slooplocatie) en bij de ruimte-voor-ruimte-regeling die de gemeente heeft opgesteld en die als doel heeft om de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied te verbeteren. In meer algemene zin zorgt het plan ervoor dat verpaupering van voormalige agrarische bebouwing wordt tegengegaan (Omgevingsvisie). Daarnaast wordt een bijdrage geleverd aan de leefbaarheid en de lokale woningbehoefte (Woonvisie). Geconcludeerd kan worden dat het planvoornemen past binnen het ruimtelijk beleid van de gemeente Opsterland.

 

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Huidige situatie

Afbeelding 3.1 geeft de huidige situatie binnen de slooplocatie aan de Selmien East 43 te Ureterp weer. Het gaat om een voormalige melkrundveehouderij, bestaande uit een boerderij/bedrijfswoning (circa 600 m2), drie stallen (circa 820 m2, 420 m2 en 390 m2), een melklokaal (circa 60 m2) een mestsilo (circa 175 m2) en twee sleufsilo's (samen circa 570 m2).2 De 'oorspronkelijke boerderij' (zie 2.3.1) is kortgeleden gerenoveerd. Tevens is een deel van de stal afgebroken die tegen deze boerderij was aangebouwd. Deze stal is ongeveer met een derde verkleind (circa 150 m2 is gesloopt) en voorzien van nieuwe gevel- en dakbeplating (zie afbeelding 2.2). Ook de mestsilo is inmiddels verwijderd. Dat betekent dat er op dit moment reeds circa 325 m2 aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt is. In het kader van de ruimte-voor-ruimte-regeling worden de grote melkveestal aan de westzijde van het perceel, het aangrenzende melklokaal en de sleufsilo's gesloopt. In totaal gaat het om circa 1.450 m2 aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing. De meest zuidelijk gelegen stal wordt niet gesloopt, maar gerenoveerd en voorzien van nieuwe gevel- en dakbeplating. Dit gebeurt op dezelfde wijze als de (verkleinde) stal die tegen de boerderij was aangebouwd. De aanwezige erfverharding wordt zoveel mogelijk gesaneerd.

Ten oosten van de slooplocatie bevindt zich een melkrundveehouderij die in bedrijf is (Selmien East 45, Ureterp). De dichtstbijzijnde stal van dit bedrijf ligt op minder dan 50 m afstand van de boerderij binnen het plangebied. Dit is een van de redenen dat de bestemming op de slooplocatie niet gewijzigd wordt naar 'Wonen' maar naar 'Bedrijf' (zie verder 4.3). De tweede reden is dat op de slooplocatie een aannemersbedrijf is gevestigd. Een deel van de boerderij/bedrijfswoning wordt gebruikt als kantoor (circa 100 m2). De gerenoveerde stal wordt deels gebruikt als werkplaats (circa 200 m2) en deels als opslag (circa 70 m2). In de werkplaats worden bouwonderdelen voorbereid, die vervolgens 'op locatie' toegepast worden. De nog te renoveren stal zal op termijn mede voor opslag benut gaan worden.

Afbeelding 3.1 Luchtfoto huidige situatie Selmien East 43, Ureterp (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Afbeelding 3.2 geeft een indruk van de huidige situatie binnen de nieuwbouwlocatie. Het perceel wordt omgeven door twee woonpercelen (oost- en westzijde), De Feart (zuidzijde) en open agrarisch gebied (noordzijde). Aan de overzijde van De Feart ligt een melkrundveehouderij. De dichtstbijzijnde stal van dit bedrijf ligt op meer dan 50 m afstand van de beoogde compensatiewoning. Er is veel opgaande beplanting langs de randen van het perceel aanwezig. Aan de westzijde ligt tevens een sloot. Midden op het perceel stond een rij met coniferen (zie afbeelding 1.2). Deze zijn recent verwijderd. De locatie wekt de indruk van een enigszins verwaarloosde tuin, waarop in het verleden bebouwing heeft gestaan. Echter, voor zover is na te gaan, is het perceel nooit bebouwd geweest.

Afbeelding 3.2 Luchtfoto huidige situatie De Feart 39a, Ureterp (bron: perceelloep.nl)

3.2 Toekomstige situatie

3.2.1 Slooplocatie (Selmien East 43, Ureterp)

Landschapstype
De slooplocatie ligt ten zuiden van Selmien East, in deelgebied 'Zuidelijke Wouden'. Het landschapstype is 'woudontginning'. De structuur van 'Woudontginning Ureterp' is nog goed herkenbaar binnen het plangebied en de directe omgeving. Deze structuur heeft een sterke relatie met het noordelijk gelegen hoogveenontginningslandschap (zie 3.2.2).

Afbeelding 3.3 Landschapstypenkaart Friesland (bron: provincie Friesland)

De Woudontginning Ureterp wordt gekenmerkt door een langgerekte opstrekkende verkaveling. Bijzonder is de uitwaaierende vorm van de verkaveling; deze is ontstaan doordat de ontginning haaks op de aanwezige zandruggen heeft plaatsgevonden. Ten noorden van Selmien East worden de lange zijden van de kavels veelal begeleid door boomsingels of restanten daarvan. Aan de zuidzijde zijn meerdere kavels samengevoegd waardoor een meer grootschalige structuur is ontstaan. Stevige boswallen en boselementen geven dit gebied schaal en een groen karakter.

Afbeelding 3.4 Hoogtekaart (bron: ahn.nl)

Selmien East is een oorspronkelijke ontginningsas in het gebied; deze volgt globaal de richting/ligging van de zandrug. Het plangebied ligt op de rand/kop van deze zandrug. Bijzonder is dat het plangebied onderdeel is van een cluster van twee (oorspronkelijke) boerderijen. Deze boerderijen liggen op afstand van de weg en zijn beiden met een oprijlaan (oprit begeleid met een bomenrij) ontsloten op Selmien East. De twee boerderijen zijn ontwikkeld door de Cornelia-Stichting.

Slooplocatie

De slooplocatie is bebouwd met een (oorspronkelijke) boerderij en diverse bedrijfsgebouwen. Het erf kent een opdeling in een representatief voorerf en een achtererf. Het voorerf heeft een voorname uitstraling door de kwaliteit van de boerderij en de oprijlaan. Het groene karakter van het voorerf versterkt dit beeld. Gras, monumentale bomen en fruitbomen zijn hier toonaangevend. Het achtererf is voor een groot deel verhard en bebouwd met stallen, silo's en erfverharding. Aan de west- en zuidzijde is sprake van enige erfrandbeplanting. Het erf heeft in de huidige situatie een onregelmatige vorm, die niet aansluit bij de opstrekkende verkaveling.

Ruimtelijk inrichtingsplan

Het ruimtelijk inrichtingsplan is weergegeven in afbeelding 3.5. Zie Bijlage 2 voor schaal 1: 500. Hierna volgt een beknopte toelichting.

De oorspronkelijke boerderij is niet meer als zodanig in functie en wordt gerenoveerd. Sloop van een groot deel van de bedrijfsbebouwing en verharding is tevens onderdeel van de planvorming. In de nieuwe situatie wordt de vorm van het erf gewijzigd, waardoor deze beter aansluit bij de opstrekkende verkaveling. De opdeling in voor- en achtererf wordt gehandhaafd. Het voorerf blijf vrij van nieuwe bebouwing. Op het achtererf worden enkele schuren gehandhaafd/opgeknapt en voorzien van een nieuwe functie. Eventuele andere nieuwe functies, nieuwe verharding, opslag, geparkeerde auto's , etc. worden in dit gebied ingepast.

De westelijke en zuidelijke perceelsranden worden beplant met nieuwe bomenrijen. Bestaande beplantingen en waardevolle bomen blijven daarbij behouden. Eventuele gaten in de bomenrij langs de oprit worden opgevuld (met bomen van dezelfde soort). Omdat de mate van bebouwing en verharding op het achtererf beperkt is (en blijft), wordt ervoor gekozen om de perceelsranden te markeren met open bomenrijen. Hiermee wordt het erf verankerd in het landschap en wordt de landschappelijke structuur versterkt. Tegelijkertijd bestaat er vanaf het erf een sterk contact met het landschap.

Voor de nieuwe bomenrijen wordt gekozen voor een gevarieerd sortiment om daarmee bij te dragen aan de biodiversiteit in het gebied. Tevens wordt daarmee voorkomen dat bij een boomziekte kaalslag ontstaat. Mogelijk boomsoorten zijn:

• Acer pseudoplatanus (gewone esdoorn),
• Fraxinus excelsior (gewone es),
• Grootbladige linde (Tilia plathyllos).

De plantafstand van de bomen is 8 tot 10 meter.

Afbeelding 3.5 Ruimtelijk inrichtingsplan slooplocatie (bron: BügelHajema Adviseurs BV)

Verkeer en parkeren
De slooplocatie beschikt over een eigen oprit met asfaltverharding (de naastgelegen melkrundveehouderij heeft een eigen ontsluiting). Op basis van de CROW-publicatie nr. 381 'Toekomstbestendig parkeren, van parkeerkencijfers naar parkeernormen' (versie 2018) moet voor kantoorruimte zonder baliefunctie in niet-stedelijk buitengebied, rekening worden gehouden met 2,3-2,8 parkeerplaatsen per 100 m2 bedrijfsvloeroppervlak. Voor een werkplaats/aannemersbedrijf in hetzelfde gebiedstype gaat de CROW-publicatie uit van 2,1-2,6 parkeerplaatsen per 100 m2 bedrijfsvloeroppervlak. Aangezien de werkplaats een oppervlak van circa 200 m2 heeft, moet rekening worden gehouden met 4,1-5,2 parkeerplaatsen. In totaal zijn er dus 8 parkeerplaatsen nodig vanwege de bedrijfsactiviteiten. Voor de woonfunctie op het perceel moet rekening worden gehouden met 2-2,8 parkeerplaatsen (zie 3.2.2). Dat betekent dat er op het perceel ruimte moet zijn voor circa 11 parkeerplaatsen. Deze ruimte is aanwezig ten oosten van de gerenoveerde stal. Het gaat hier om een terrein dat grotendeels verhard is en een oppervlakte heeft van circa 500 m2.

Uit de CROW-publicatie kan afgeleid worden dat de verkeersgeneratie voor de bedrijfsactiviteiten en woonfunctie tezamen 33,9-40 motorvoertuigen per etmaal bedraagt. Een dergelijk aantal verkeersbewegingen kan goed via de bestaande ontsluiting opgevangen worden. De asfaltweg is aangelegd om zwaar landbouwverkeer te accommoderen. Vanaf het aansluitingspunt op de Selmien East is er naar beide kanten toe goed zicht. Er worden geen knelpunten met het oog op de verkeersveiligheid en -doorstroming verwacht.

3.2.2 Nieuwbouwlocatie (De Feart 39a, Ureterp)

Landschapstype
De nieuwbouwlocatie ligt aan de noordzijde van De Feart, in deelgebied 'Zuidelijke Wouden'. Het landschapstype is 'hoogveenontginning'. De structuur van 'Hoogveenontginning Ureterp' is nog goed herkenbaar binnen het plangebied en de directe omgeving. Deze structuur heeft een sterke relatie met het woudontginningenlandschap, dat ten zuiden van het plangebied is gelegen.

Afbeelding 3.6 Landschapstypenkaart Friesland (bron: provincie Friesland)

De Hoogveenontginning Ureterp wordt gekenmerkt door een langgerekte opstrekkende verkaveling. Bijzonder is de uitwaaierende vorm van de verkaveling; deze is ontstaan doordat de ontginning haaks op de aanwezige zandruggen is ontwikkeld. De Feart is een oorspronkelijke ontginningsas in het gebied. De vaart is uiteindelijk gedempt. Het tracé van de huidige weg volgt de ligging van de oorspronkelijke vaart. De noordzijde van De Feart (plangebied) ligt hoger dan de zuidzijde. Ten noorden van De Feart worden de lange zijden van de kavels worden veelal begeleid door boomsingels of restanten daarvan. Aan de zuidzijde is het beeld iets opener, mede als gevolg van de lagere ligging (zie afbeelding 3.7).

Afbeelding 3.7 Hoogtekaart (bron: ahn.nl)

De bebouwing (boerderijen en woningen) langs De Feart staat grotendeels met de nok- en bouwrichting evenwijdig aan de verkavelingsrichting. De bebouwing staat hierdoor in veel gevallen onder een schuine hoek ten opzichte van de weg.
De erven hebben een groen karakter, waarbij in veel gevallen aan twee of meer zijden sprake is van erfrandbeplanting.

Nieuwbouwlocatie

Concreet is de nieuwbouwlocatie een 'graslandje' in het lint. Aan de west- en noordzijde is sprake van stevige erfrandbeplanting (volwassen bomen en ondergroei). De beplanting aan de westzijde is onderdeel van het buurperceel. De beplanting van de noordrand (overwegend berken en struiken) liggen geheel binnen het plangebied. Het perceel is aan drie zijden voorzien van een waterloop/greppel. De sloot aan de westzijde heeft een meer structureel karakter. Bijzonder aan het perceel is het doorzicht naar het achterliggende landschap.

Het perceel was enigszins verwaarloosd (zie afbeelding 1.2), maar is kortgeleden opgeschoond. Een rij met coniferen en de houtopslag langs de oostrand zijn verwijderd.

Ruimtelijk inrichtingsplan

Het ruimtelijk inrichtingsplan is weergegeven in afbeelding 3.8. Zie Bijlage 3 voor schaal 1: 500. Hierna volgt een beknopte toelichting.

Aansluiting bij de structuur van het hoogveenontginningslandschap en inpassing binnen de plaatselijke lintbebouwing, zijn het uitgangspunt voor het ruimtelijk inrichtingsplan. De nieuwe woning wordt daarom gebouwd in de verkavelingsrichting en de bestaande groene randen worden zoveel mogelijk gehandhaafd. De groene noordelijke perceelsrand blijft in zijn huidige vorm bestaan; deze voorziet vanuit het landschap gezien op een natuurlijke wijze in de inpassing van het terrein en de nieuwe bebouwing. Indien nodig worden nieuwe berken (Betula pubescens) aangeplant om deze rand te versterken .

De groene westrand is een kwaliteit voor het plangebied. De westzijde van het perceel wordt dan ook vrij gehouden van bebouwing en verharding. Hiermee wordt tegelijkertijd het doorzicht naar het landschap behouden. De oprit en het bijgebouw worden aan de oostzijde van het plangebied inpast. Tevens wordt hier - in overleg met de buren - een nieuwe erfgrens bepaald.

Op het voorerf wordt aan de zuidoostzijde (straatzijde) een nieuwe boom (Voorstel: Juglans regia – Walnoot) ingepast. Aan de straatzijde wordt een beukenhaag (Fagus sylvatica) aangeplant. De nieuwe (forse) boom en de hagen verzachten het beeld van de nieuwe bebouwing en verharding en dragen zo bij aan een groen aanzicht van het perceel.

De sloot aan de westzijde van het plangebied wordt verbreed, mede om de toename in verhard oppervlak te compenseren.

Afbeelding 3.8 Ruimtelijk inrichtingsplan nieuwbouwlocatie (bron: BügelHajema Adviseurs BV)

Verkeer en parkeren

Op basis van de CROW-publicatie nr. 381 'Toekomstbestendig parkeren, van parkeerkencijfers naar parkeernormen' (versie 2018) bedraagt de verkeersgeneratie van een vrijstaande koopwoning binnen het buitengebied (niet stedelijk) 7,8-8,6 motorvoertuigbewegingen per etmaal.
De nieuwbouwlocatie wordt rechtstreeks ontsloten op De Feart. Vanaf het ontsluitingspunt is naar beide kanten toe goed zicht op de weg en het tussenliggende fietspad (en vice versa). Er worden - mede gelet op de beperkte verkeersgeneratie - geen knelpunten met het oog op de verkeersveiligheid en -doorstroming verwacht.
De CROW-publicatie geeft voor een vrijstaande koopwoning binnen het buitengebied (niet stedelijk) aan dat rekening moet worden gehouden met een parkeerbehoefte van 2-2,8 parkeerplaatsen. Uit afbeelding 3.8 blijkt dat binnen het plangebied voldoende ruimte is om aan deze parkeerbehoefte tegemoet te kunnen komen.

3.3 Juridische vormgeving

3.3.1 Algemeen

In artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) zijn voorschriften over de inhoud van het bestemmingsplan opgenomen. Het eerste lid van dit artikel schrijft voor dat de gemeenteraad "voor het gehele grondgebied van de gemeente een of meer bestemmingsplannen vast [stelt], waarbij ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening de bestemming van de in het plan begrepen grond wordt aangewezen en met het oog op die bestemming regels worden gegeven." Een bestemmingsplan bestaat - conform paragraaf 3.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) - uit drie delen:

• Een verbeelding van het plangebied waarin de bestemmingen van alle gronden zijn aangewezen.
• De regels waarin de bestemmingen worden beschreven en waarbij per bestemming de doeleinden worden genoemd. De regels en verbeelding vormen tezamen het juridische bindende deel van het bestemmingsplan. Beide zijn opgezet volgens de landelijke standaarden voor de uitwisseling en vergelijkbaarheid van digitale bestemmingsplannen (IMRO 2012 en SVBP 2012).
• Bij het bestemmingsplan hoort een toelichting, waarin onder meer de keuze van de bestemmingen en de uitvoerbaarheid zijn verantwoord.

Het bestemmingsplan wordt langs elektronische weg via www.ruimtelijkeplannen.nl beschikbaar gesteld.

3.3.2 Bestemmingsplanregels

In het navolgende wordt de algemeen gehanteerde opbouw van de regels toegelicht. Deze ziet er als volgt uit:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels;
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3 Algemene regels;
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

De tekst hieronder bespreekt deze hoofdstukken puntsgewijs. Voor de regels is aansluiting gezocht bij het 'Bestemmingsplan Buitengebied' (vastgesteld d.d. 30 juni 2014) en de 'Correctieve en partiële (1e) herziening Bestemmingsplan Buitengebied 2018' (vastgesteld d.d. 8 oktober 2018).

Inleidende regels
Dit onderdeel bestaat uit de begrippen (Artikel 1) en de wijze van meten (Artikel 2). Deze artikelen geven aan wat in de regels onder bepaalde begrippen moet worden verstaan en hoe moet worden gemeten bij de toepassing van de bouwregels of gebruiksregels van het plan. Dit is alleen het geval wanneer begrippen niet op voorhand voor een eenduidige uitleg, in overeenstemming met normaal spraakgebruik, vatbaar zijn.

Bestemmingsregels
Hoofdstuk 2 van de regels bevat de bestemmingen. Hieronder worden deze bestemmingen afzonderlijk besproken. Het plan gaat uit van de volgende bestemmingen:

• Agrarisch;
• Bedrijf;
• Wonen;
• Waarde - Archeologie;
• Waarde - Cultuurhistorie.

AGRARISCH
De bestemming 'Agrarisch' heeft betrekking op de grond die uitgewisseld wordt met Stichting-Cornelia (zie 1.1) en een klein deel van perceel 'gemeente Ureterp, sectie E, nummer 1412', waarvoor op dit moment een bouwvlak geldt. Op grond van de bestemming 'Agrarisch' kan enerzijds het gebruik als toegangsweg voor de Stichting worden voortgezet. Anderzijds wordt het geldende bouwvlak 'wegbestemd', omdat deze bestemming geen gebouwen toestaat maar enkel het gebruik als agrarisch cultuurland met de bijbehorende voorzieningen.

BEDRIJF
De bestemming 'Bedrijf' is toegekend aan de slooplocatie, waar bedrijfsactiviteiten in de milieucategorieën 1 en 2 zijn toegestaan. Op grond daarvan is het huidige aannemersbedrijf toegestaan. Daarnaast mag er gewoond worden ten behoeve van het bedrijf. Ook kantoorruimte is toegestaan, mits deze ondergeschikt is en eveneens ten dienste aan het bedrijf staat. Alleen het huidige bebouwde oppervlakte is toegestaan. Dat wil zeggen dat de bestaande gebouwen op het erf niet uitgebreid mogen worden. Om de sloop en landschappelijke inpassing te waarborgen zijn voorwaardelijke verplichtingen in de gebruiksregels opgenomen.

WONEN
De nieuwbouwlocatie is bestemd als 'Wonen'. De compensatiewoning (inclusief bijgebouwen) moet binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak gebouwd worden. Het oppervlak van de woning c.q. het hoofdgebouw mag niet meer dan 150 m2 bedragen. Ook voor het gezamenlijk oppervlak aan bijgebouwen geldt een maximum van 150 m2. Evenals in de bestemming 'Bedrijf' zijn in de bestemming 'Wonen' voorwaardelijke verplichtingen opgenomen die de landschappelijke inpassing van het nieuwe erf waarborgen.

WAARDE-ARCHEOLOGIE 2

Voor de sloop- en nieuwbouwlocatie geldt tevens de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 2'. Dat betekent dat deze gronden mede bestemd zijn voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden. Voor grondroerende activiteiten, zoals bouwwerkzaamheden en egalisaties, met een oppervlakte van meer dan 1.500 m2, is archeologisch onderzoek nodig. De werkzaamheden die direct voortvloeien uit de uitvoering van dit bestemmingsplan, waaronder de sloop en (her)inrichting op grond van de ruimtelijke inrichtingsplannen, vallen niet onder deze onderzoeksplicht (zie verder 4.10).

WAARDE-CULTUURHISTORIE

Voor de slooplocatie geldt tevens de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie'. Dat betekent dat deze gronden mede bestemd zijn voor het behoud, het herstel en de uitbouw van de landschappelijke en cultuurhistorische waarden. Deze waarden hebben betrekking op de aanwezigheid van reliëf. Grondwerkzaamheden die dit reliëf kunnen aantasten, zijn op grond van deze dubbelbestemming aan een omgevingsvergunning gebonden. De dubbelbestemming is, conform de vigerende bestemmingsplannen, niet van toepassing binnen de bestemming 'Bedrijf' en 'Wonen', maar geldt wel voor de bestemming 'Agrarisch'.

Algemene regels
In hoofdstuk 3 van de regels zijn de algemene regels opgenomen. Deze worden hieronder kort toegelicht.

ANTI-DUBBELTELREGEL
Het doel van de anti-dubbeltelregel (Artikel 8) is om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. Kort gezegd, komt het erop neer, dat grond die één keer in beschouwing is genomen voor het toestaan van gebouwen, niet een tweede maal mag meetellen voor de toelaatbaarheid van andere gebouwen, als die grond inmiddels tot een ander bouwperceel is gaan behoren.

ALGEMENE GEBRUIKSREGELS
In de algemene gebruiksregels (Artikel 9) is aangegeven welke specifieke vormen van gebruik in elk geval strijdig zijn met de bestemmingen.

ALGEMENE AANDUIDINGSREGELS
In de algemene aanduidingsregels (artikel 10) is de aanduiding 'luchtvaartverkeerzone' opgenomen. Op grond van deze aanduiding geldt een hoogtebeperking voor bebouwing binnen het plangebied vanwege een invliegstrook of laagvliegroute voor de luchtvaart. Deze hoogtebeperking bedraagt 45 m en is aangeduid op de verbeelding.

ALGEMENE AFWIJKINGSREGELS
In de algemene afwijkingsregels (Artikel 11) is een aantal bepalingen opgenomen die het mogelijk maken om het plan op ondergeschikte punten aan te passen. Omdat dit zich niet beperkt tot één bestemming, maar bij diverse bestemmingen gewenst of noodzakelijk kan blijken, zijn deze regels in beginsel op alle bestemmingen van toepassing.
Het verlenen van een omgevingsvergunning met afwijking mag geen automatisme zijn en moet zorgvuldig afgewogen en gemotiveerd worden.

ALGEMENE WIJZIGINGSREGELS

In de algemene wijzigingsregels (artikel 12) is opgenomen dat de regels aangepast kunnen worden ten behoeve van gewijzigde wet- en regelgeving, archeologische waarden en milieuhygiënische en/of landschappelijke overwegingen.

Overgangs- en slotregels
In hoofdstuk 4 zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen. Voor de redactie van het overgangsrecht geldt het Bro. Bebouwing die niet voldoet aan de bepalingen van dit bestemmingsplan is onder het overgangsrecht gebracht. Een geringe uitbreiding van de bebouwing met 10% wordt mogelijk gemaakt. Het gebruik van gronden en bebouwing dat in strijd is met dit nieuwe bestemmingsplan op het tijdstip van inwerkingtreding, mag in beginsel worden voortgezet. Wijziging van dit strijdige gebruik is verboden, indien de afwijking van het plan wordt vergroot. Indien het strijdige gebruik, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
In de slotregel wordt aangegeven onder welke titel het bestemmingsplan wordt vastgelegd.

 

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 m.e.r.-plicht

Op grond van het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) moet getoetst worden of een plan of besluit voorziet in, of een kader vormt voor, activiteiten die (mogelijk) belangrijke nadelige gevolgen kunnen hebben voor het milieu. Het planvoornemen valt niet onder onderdeel C of D van het Besluit m.e.r.. In bijlage D wordt gesproken over "de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject". In aansluiting bij de Ladder voor duurzame verstedelijking (zie 2.1.2) geldt onderhavig planvoornemen niet als stedelijke ontwikkeling. Dat betekent dat er geen sprake is van een m.e.r.-(beoordelings)plicht. Er geldt wel een vergewisplicht, waarvoor een vormvrije m.e.r.-beoordeling moet worden doorlopen. Het geheel van (de onderzoeken in) dit hoofdstuk wordt beschouwd als vormvrije m.e.r.-beoordeling. Daaruit blijkt dat sprake is van beperkte effecten en een aanvaardbaar project.

4.2 Wet geluidhinder

In het kader van de Wet geluidhinder (Wgh) bevinden zich langs alle wegen geluidzones, met uitzondering van wegen die tot een woonerf behoren en wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt.3 De breedte van een geluidzone wordt bepaald door het aantal rijstroken en de ligging in stedelijk of buitenstedelijk gebied. Als een ruimtelijk plan voorziet in nieuwe geluidgevoelige bebouwing binnen de zone van een weg, kan akoestisch onderzoek nodig zijn.

Plangebied
Alleen binnen de locatie aan De Feart wordt nieuwe geluidgevoelige bebouwing toegevoegd. Deze locatie ligt in buitenstedelijk gebied en valt binnen de zone van De Feart. Deze weg heeft één rijstrook en een zone van 250 m. Adviesbureau WMA heeft een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Het onderzoeksrapport is opgenomen als Bijlage 1. In dit rapport is de volgende conclusie opgenomen:

"Uitgaande van de huidige bouwlocatie is uit het onderzoek gebleken dat de geluidsbelasting op de geveldelen gericht op de weg boven de voorkeurswaarde van 48 dB en de maximale waarde van 53 dB uitkomt. Er kan daar alleen met een zogenaamde dove gevel worden gebouwd aan de wegzijde.
Om het plan mogelijk te maken dient een hogere grenswaarde geluid te worden vastgesteld door de gemeente.
Bij het bouwkundig ontwerp van enkele gevels dient rekening te worden gehouden met voldoende geluidsisolatie om een aanvaardbaar binnenklimaat te waarborgen (maximaal 33 dB binnen). Uitgangspunt daarvoor is de cumulatieve geluidsbelasting zonder aftrek."

Voorafgaand aan de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan wordt door het college van burgemeester en wethouders een hogere waarde vastgesteld. De initiatiefnemer houdt bij het op te stellen woningontwerp rekening met de dove gevel en voldoende geluidsisolatie, zodat de maximale binnenwaarde van 33 dB niet overschreden wordt.

Indirecte hinder
In Hoofdstuk 3 is aangegeven dat het planvoornemen leidt tot een verkeersgeneratie van 33,9-40 motorvoertuigen per weekdagetmaal ter plaatse van de slooplocatie en 7,8-8,6 motorvoertuigen per weekdagetmaal ter plaatse van de nieuwbouwlocatie. Daarmee bedraagt de totale verkeersgeneratie maximaal 48,6 motorvoertuigen per weekdagetmaal. Deze toename in verkeersbewegingen heeft een verwaarloosbaar effect op de gevelbelasting van omliggende woningen rond beide locaties. Het aspect 'indirecte hinder' vormt daarmee geen knelpunt.

4.3 Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). Een richtafstand is de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten.

Binnen een straal van 300 m rondom de nieuwbouwlocatie aan De Feart liggen drie bedrijven. Het gaat om twee melkrundveehouderijen (De Feart 18 en 47) en een aannemersbedrijf (De Feart 33). Daaruit blijkt dat de woning alleen binnen de richtafstand voor 'geur' van de melkveehouderij aan De Feart 18 is gelegen. Gerekend is met de afstand tussen het bouwvlak voor de compensatiewoning en de meest nabijgelegen agrarische bedrijfsbebouwing i.c. de bedrijfswoning/woonboerderij. Als er gemeten wordt tussen het bouwvlak en de dichtstbijzijnde melkveestal, dan bedraagt de afstand minimaal 90 m. Deze afstand wordt - mede gelet op de omvang van het bedrijf - voldoende geacht om onaanvaardbare geurhinder te voorkomen. Omgekeerd werkt de compensatiewoning niet belemmerend voor de melkveehouderij, aangezien er reeds op kortere afstand meerdere woonpercelen gelegen zijn. Deze bestaande woonpercelen zijn maatgevend voor de bedrijfsvoering.

Bedrijven	SBI-2008	Geur	Stof	Geluid	Gevaar	Afstand tot woning
Melkrundveehouderij, De Feart 18	0141, 0142	100 m	30 m	30 m	0 m	55 m
Melkrundveehouderij, De Feart 47	0141, 0142	100 m	30 m	30 m	0 m	101 m
Aannemersbedrijf, De Feart 33	41, 42, 43	0 m	10 m	30 m	10 m	210 m

Tabel 4.1 Richtafstanden t.o.v. nieuwbouwlocatie

Voor de slooplocatie aan de Selmien East geldt dat deze eveneens binnen de richtafstand voor 'geur' van een omliggende melkrundveehouderij is gelegen. Het gaat hier om de melkrundveehouderij op het aangrenzende erf (Selmien East 45). De dichtstbijzijnde melkveestal ligt op circa 44 m afstand van de bedrijfswoning/boerderij. Deze afstand voldoet aan de minimale afstand van 25 m die op grond van Verordening agrarische geur Opsterland 2012 (15 juni 2012) tussen bestaande stallen en geurgevoelige objecten in het buitengebied aangehouden moet worden. Onderzoek naar de geurbelasting wordt niet noodzakelijk geacht. Het gaat hier om een bestaande situatie die in feite gehandhaafd wordt, aangezien de bedrijfswoning/boerderij opnieuw als bedrijfswoning bestemd wordt en daarmee onder hetzelfde beschermingsniveau blijft vallen.

De slooplocatie is bestemd voor bedrijfsactiviteiten in de milieucategorieën 1 en 2.4 Daarvoor geldt een grootste richtafstand van 30 m. Binnen deze richtafstand zijn geen hindergevoelige objecten aanwezig. Ook de bedrijfswoning op het naastgelegen agrarische erf valt er ruim buiten (circa 90 m tot werkplaats).

4.4 Luchtkwaliteit

Nederland heeft de Europese regels met betrekking tot luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer. Het bestemmingsplan leidt, zoals gezegd in 4.2, tot een verkeersgeneratie van maximaal 48,6 motorvoertuigen per weekdagetmaal. Op grond van de Wet milieubeheer draagt het project daarmee 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Dit blijkt uit de doorlopen NIBM-toets, waarvan het resultaat is opgenomen in afbeelding 4.1. Nader onderzoek naar luchtkwaliteit is niet noodzakelijk.

Afbeelding 4.1 NIBM-berekening (bron: infomil.nl)

4.5 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over de risico's voor mens en milieu bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. Ook de risico's die luchthavens geven vallen hieronder. Inwoners van een bepaald gebied kunnen te maken krijgen met plaatsgebonden risico (PR). Dit is de kans per jaar dat één persoon overlijdt door een ongeluk met een gevaarlijke stof. In theorie zou die persoon zich onafgebroken en onbeschermd op één bepaalde plaats moeten bevinden. Deze kans mag niet groter zijn dan één op de miljoen. Het groepsrisico (GR) legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Het is een maatstaf voor de verwachte omvang van een ramp. Bij de berekening van het GR spelen twee factoren mee:

• de aard en de hoeveelheid van de gevaarlijke stoffen;
• het aantal potentiële slachtoffers. In een omgeving met veel inwoners is dit aantal bijvoorbeeld groter dan in een dunbevolkt gebied.

Het plangebied ligt buiten de invloedzones van bedrijven die onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen vallen (minimaal 1,2 km), van overige gevaarlijke inrichtingen, van transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen (minimaal 500 m) en van aardgastransportleidingen (minimaal 1,3 km). Zie hiervoor afbeelding 2.1. Onderzoek naar 'externe veiligheid' is niet noodzakelijk.

Afbeelding 4.2 Risicokaart (bron:atlasleefomgeving.nl)

4.6 Bodem

De Wet bodembescherming (Wbb) beoogt een effectieve bescherming te bieden voor de kwaliteit van de bodem en het grondwater. Aan de ene kant bevat de wet bepalingen ter regulering van handelingen die een bedreiging vormen voor bodem en grondwater. In de tweede plaats is de wet gericht op de aanpak en sanering (of beheer) van bestaande verontreinigingen. Door bij de aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit 'bouwen' te toetsen aan de Wbb, kan voorkomen worden dat de woning gebouwd wordt op verontreinigde grond. De Wbb is de wettelijke grondslag voor enkele besluiten en regelingen. Eén daarvan is het Besluit Bodemkwaliteit.
Het Besluit Bodemkwaliteit (Bbk) streeft naar duurzaam bodembeheer waarbij een balans gezocht wordt tussen bescherming van de bodemkwaliteit voor mens en milieu enerzijds en het gebruiken van de bodem voor maatschappelijke ontwikkelingen anderzijds. Het Besluit bevat regels voor kwaliteitsborging (Kwalibo), bouwstoffen, grond en baggerspecie. Bij het opstellen van ruimtelijke plannen moet de vraag worden beantwoord of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het huidige of toekomstige gebruik van die bodem en of deze optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Het uitgangspunt hierbij is dat aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem en dat de bodemkwaliteit niet verslechtert door grondverzet. Dit is het zogenaamde stand still-beginsel.

Voor de bestemmingswijziging van de slooplocatie (van 'Agrarisch' naar 'Bedrijf') hoeft geen bodemonderzoek uitgevoerd te worden, aangezien het bedrijfsmatige gebruik wordt voortgezet. Er worden binnen de nieuwe bestemming geen milieugevoelige(re) functies toegevoegd of verplaatst. Ook wordt er niet gebouwd binnen de slooplocatie. De grond die bij de sloopwerkzaamheden eventueel vrijkomt, wordt op de locatie zelf toegepast (gesloten grondbalans).
Sigma Bouw & Milieu heeft een verkennend milieukundig bodemonderzoek (NEN-5740+A1) binnen de nieuwbouwlocatie uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek zijn samengevat in het rapport 'Verkennend milieukundig bodemonderzoek volgens NEN-5740+A1 De Feart nr. 39A te Ureterp' (4 juli 2022), die is opgenomen als Bijlage 2. De volgende conclusies worden getrokken:

"Op basis van de resultaten van het verkennend bodemonderzoek blijkt dat de locatie niet vrij is van bodemverontreiniging.

De bovengrond en het grondwater ter plaatse van de onderzoekslocatie bevatten plaatselijk verontreinigingen t.o.v. de achtergrondwaarde/streefwaarde. De plaatselijk verhoogd gemeten chemische verontreinigingen overschrijden de tussenwaarde en/of de bodemindex >0.5 niet en geven daardoor geen aanleiding tot het instellen van een nader onderzoek.
De vooraf gehanteerde hypothese is gezien de doelstelling van het onderzoek alsmede de bekende onderzoeksresultaten voldoende om conclusies te verbinden betreffende de kwaliteit van de bodem t.p.v. de onderzoekslocatie."

Vastgesteld kan worden dat de bodemkwaliteit bij de beoogde woonfunctie aan De Feart past.

4.7 Water

Beleid
Op grond van artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moet in de toelichting op ruimtelijke plannen een waterparagraaf worden opgenomen. Deze paragraaf laat zien hoe rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het plangebied ligt in het beheergebied van Wetterskip Fryslân. Het waterbeleid voor dit gebied is vastgelegd in het 'Waterbeheerplan 2016-2021'.

Plangebied
De inrichting van het plangebied is toegelicht in Hoofdstuk 3. Op de slooplocatie aan de Selmien East 43 te Ureterp wordt circa 1.450 m2 aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt. Ook de erfverharding wordt voor een belangrijk deel verwijderd. Daarnaast worden enkele sloten verlegd en/of verlengd (circa 600 m2) met het oog op de landschappelijke inpassing. De daarbij vrijkomende grond wordt plaatselijk toegepast.5 

De compensatiewoning wordt gebouwd aan De Feart 39a te Ureterp en krijgt een maximale footprint van 300 m2 (inclusief bijgebouwen).
Per saldo zal het verhard oppervlak binnen het plangebied afnemen met circa 1.150 m2 (exclusief erfverharding op beide locaties). Dit betekent dat er meer ruimte komt voor infiltratie van het hemelwater.

Op de nieuwbouwlocatie zijn twee droogvallende greppels en een sloot aanwezig (zie afbeelding 4.3). De greppel aan de zuidzijde is op de Leggerkaart als 'schouwsloot' aangeduid. De greppel aan de oostzijde heeft geen officiële status. De schouwsloot ligt voor de helft binnen het plangebied. De eigenaar heeft hier een (gedeeltelijke) onderhoudsplicht. Er ligt een dam met duiker in de schouwsloot. Deze wordt verplaatst in westelijke richting vanwege de nieuwe inrit. De eigenaar zal hierover in contact treden met Wetterskip Fryslân en desgewenst een vergunning aanvragen.
De sloot aan de westzijde wordt verbreed om plaatselijk meer water te kunnen opvangen. Het gaat om een uitbreiding van 1,5 m (bovenbreedte) en een diepte van 1 m (beneden maaiveld). De vrijkomende grond wordt plaatselijk toegepast.6 

Het maaiveld ter plaatse van de nieuwe woning bevindt zich op circa 3,35 m +NAP. Ophoging van het maaiveld is niet noodzakelijk voor de drooglegging.
Voor de nieuwbouw wordt gebruik gemaakt van duurzame en niet-uitlogende bouwmaterialen. Uitspoeling van verontreinigende stoffen naar het grond- of oppervlaktewater wordt zo voorkomen.

Het bestemmingsplan heeft zowel in kwantitatief als kwalitatief opzicht geen (negatief) effect op de waterhuishouding.

Afbeelding 4.3 Leggerkaart (bron: gis.wetterskipfryslan.nl)

Watertoets
Op 26 januari 2022 is de digitale watertoetsprocedure doorlopen. Daaruit volgt dat de 'korte procedure' van toepassing is. Het 'watertoetsdocument' is opgenomen in Bijlage 3.

4.8 Ecologie

In het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) is het noodzakelijk om bij ruimtelijke ontwikkelingen te beoordelen in hoeverre er natuurwaarden in het geding zijn. Daarbij gaat het zowel om soortbescherming als gebiedsbescherming. Het plangebied is bezocht door Bureau Faunax B.V. en beoordeeld op het voorkomen van natuurwaarden. De resultaten van het onderzoek zijn samengevat in de rapporten 'Quickscan Wet natuurbescherming Ontwikkeling Selmien East 43 te Ureterp' (zie Bijlage 4) en 'Quickscan Wet natuurbescherming Ontwikkeling De Feart 39A te Ureterp' (zie Bijlage 5). In deze rapporten wordt het volgende geconcludeerd:

Slooplocatie

• "Gebiedsbescherming: Het plangebied valt niet onder Natura 2000, weidevogelkansgebieden of ganzenfoerageergebieden aangesteld door de provincie Fryslân. Daarnaast heeft het planvoornemen geen significante negatieve effecten op het NNN-gebied waaraan het grenst. Een toetsing naar een mogelijk conflict tussen gebiedsbescherming en het initiatief is niet van toepassing.
• Algemeen voorkomende broedvogels: Het plangebied biedt mogelijkheden voor vogels om te broeden, in de bebouwing en bomen binnen/grenzend aan het plangebied. Het gaat hier om soorten waarvan de nesten alleen beschermd zijn tijdens het broedseizoen. Wij adviseren daarom om de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren. Het broedseizoen loopt grofweg van 15 maart tot 15 juli. Al dan niet afhankelijk van klimatologische omstandigheden kunnen sommige soorten eerder of later in het jaar tot broeden komen. Wat van belang is, is dat een broedgeval altijd beschermd is. Indien de werkzaamheden niet buiten het broedseizoen uitgevoerd kunnen worden, wordt geadviseerd de werkzaamheden onder begeleiding van een ecoloog uit te voeren.
• Jaarrond beschermde nesten (huismus): De bebouwing binnen het plangebied biedt broedmogelijkheden voor huismus en de omgeving biedt daarnaast voldoende foerageerplekken om het plangebied als geschikt functioneel leefgebied voor de huismus te beoordelen. Huismusverblijfplaatsen zijn jaarrond beschermd en gaan door de sloop- en renovatiewerkzaamheden mogelijk verloren. Wij adviseren nader onderzoek uit te laten voeren om de aanwezigheid van jaarrond beschermde nesten van huismussen binnen het plangebied vast te stellen, dan wel uit te sluiten. Dit dient uitgevoerd te worden door middel van twee tot vier ochtendbezoeken (conform datumgrenzen SOVON, 1 april – 15 mei of 10 maart – 20 juni). Wanneer er jaarrond beschermde nesten van huismussen binnen het plangebied worden vastgesteld, dient er een ontheffing te worden aangevraagd voor deze soort. Deze wordt in de regel afgegeven onder de voorwaarde dat er mitigerende en compenserende maatregelen worden uitgevoerd.
• Vleermuizen (verblijfplaatsen): Het bijgebouw en het zuidelijke bedrijfsgebouw binnen het plangebied zijn geschikt voor vleermuizen om in te verblijven, vanwege ruimtes achter de daklijsten, in de spouw of achter de gevelbetimmering. Gezien de sloop- en renovatiewerkzaamheden kunnen mogelijke verblijfplaatsen van vleermuizen verloren gaan. Wij adviseren daarom nader onderzoek naar de aanwezigheid van vleermuisverblijfplaatsen van gebouw bewonende soorten: baardvleermuis, gewone en ruige dwergvleermuis, gewone grootoorvleermuis en laatvlieger. De onderzoeksmethodiek is vastgelegd in het Vleermuisprotocol, opgesteld door het ministerie van EZ, Netwerk Groene Bureaus en de Zoogdiervereniging. Op basis van dit protocol dient te worden bepaald hoeveel bezoeken er in het kader van het nader onderzoek dienen te worden uitgevoerd en in welke periodes van het jaar. Indien er verblijfplaatsen van vleermuizen worden vastgesteld binnen de het plangebied, dient er voor de desbetreffende soort(en) een ontheffing te worden aangevraagd, welke in de regel wordt afgegeven onder de voorwaarde dat er compenserende en mitigerende maatregelen worden uitgevoerd.
• Vrijgestelde- en niet beschermde soorten (zorgplicht): Er komen in het plangebied naar alle waarschijnlijkheid niet beschermde of vrijgestelde soorten voor, zoals verschillende soorten zoogdieren en amfibieën. Voor schade aan deze soorten geldt in principe een vrijstelling. De zorgplicht van de Wet natuurbescherming schrijft echter voor dat men verplicht is om alles wat redelijkerwijze mogelijk is, te doen of juist te laten om schade aan wilde planten en dieren zo veel mogelijk te voorkomen."
  

Nieuwbouwlocatie

• "Gebiedsbescherming: Het plangebied valt niet onder Natuur Netwerk Nederland (NNN/ voormalig EHS), Natura 2000-gebieden, ganzenfoerageergebieden of weidevogelkansgebieden aangesteld door de provincie Fryslân (bron: Natuur overzichtskaart provincie Fryslân/Nota Weidevogels). Een toetsing naar een mogelijk conflict tussen gebiedsbescherming en het initiatief is niet van toepassing.
• In het plangebied zijn geen beschermde plantensoorten aangetroffen. Tevens is er binnen het plangebied geen sprake van het geschikte biotoop hiervoor.
• Binnen het plangebied/invloedssfeer van de werkzaamheden zijn geen potentiële broedmogelijkheden aangetroffen voor vogelsoorten waarvan nesten jaarrond bescherming genieten, zoals oude kraaiennesten die door roofvogels/uilen gebruikt kunnen worden of bebouwing waar huismus kan gaan broeden. Negatieve effecten van de werkzaamheden op jaarrond beschermde nesten kunnen op voorhand worden uitgesloten.
• Negatieve effecten op verblijfplaatsen, essentiële vliegroutes en/of foerageergebieden van vleermuizen kunnen op voorhand worden uitgesloten. Binnen het plangebied/invloedssfeer van de werkzaamheden zijn geen gebouwen of bomen met holten aangetroffen waar vleermuizen kunnen verblijven. Het plangebied kan een foerageergebied zijn, echter doordat er in de omgeving voldoende alternatieven hiervoor zijn, gaat het in dit geval niet om een essentieel foerageergebied. Verder blijven de bomenrijen (die onderdeel van een vliegroute kunnen zijn) behouden. Ons vrijblijvend advies is lichtuitstraling tijdens en na de werkzaamheden in de richting van de bomenrijen alsnog zo veel mogelijk te voorkomen.
• Negatieve effecten van de werkzaamheden op het leefgebied van overige beschermde zoogdiersoorten kunnen op voorhand worden uitgesloten. De enige soorten die op basis van verspreidingsgegevens redelijkerwijs binnen het plangebied kunnen voorkomen zijn boommarter, das, eekhoorn, otter en waterspitsmuis (bron: NDFF). Door afwezigheid van boomholten, burchten, eekhoornnesten en geschikte jaarrond waterhoudende watergangen kan op basis van habitatgeschiktheid op voorhand worden uitgesloten dat deze en andere overige zoogdiersoorten binnen het plangebied kunnen verblijven.
• Het voorkomen van reptielen binnen het plangebied kan op basis van verspreidingsgegevens (bron: NDFF) en habitatgeschiktheid op voorhand worden uitgesloten. Negatieve effecten van de werkzaamheden op leefgebied van ringslang en andere reptielensoorten kunnen daarom op voorhand worden uitgesloten.
• Op basis van verspreidingsgegevens (bron: NDFF) en habitateigenschappen kan het voorkomen van beschermde amfibieën op voorhand worden uitgesloten. In het plangebied en de directe omgeving hiervan zijn geen waterlichamen aanwezig waarin soorten als de heikikker zich voort kunnen planten.
• De smalle watergang/greppel staat naar alle waarschijnlijkheid een groot gedeelte van het jaar volledig droog. Het is op basis hiervan, alsmede verspreidingsgegevens, uit te sluiten dat beschermde zoetwatervissen zoals grote modderkruiper binnen het plangebied en planvoornemen voorkomen.
• Het plangebied biedt geen geschikt habitat voor beschermde ongewervelden door de afwezigheid van waardplanten en essentiële watervegetatie van beschermde dagvlinders en libellen."

In het kader van de ruimte-voor-ruimte-regeling wordt minimaal 1000 m2 aan beeldverstorende bebouwing gesloopt. Voor het plangebied gaat het om de melkveestal van circa 820 m2 en om de sleufsilo's met een gezamenlijk oppervlak van circa 570 m2 (zie Hoofdstuk 3). De melkveestal en de sleufsilo's bevatten geen verblijfplaatsen of nestplaatsen voor beschermde soorten. Beide kunnen dus gesloopt worden. Het bestemmingsplan is daarmee uitvoerbaar op dit punt.

Omdat de melkveestal grenst aan een bijgebouw waar vleermuizen kunnen verblijven (het voormalige melklokaal), vindt de sloop van de melkveestal onder ecologische begeleiding plaats. De werkwijze hiervoor is toegelicht in een addendum van Bijlage 4. Bij de sloopwerkzaamheden wordt rekening gehouden met het broedseizoen van vogels. Tevens wordt de zorgplicht in acht genomen.

De sloop van het melklokaal en de renovatie van de meest zuidelijk gelegen stal worden pas ter hand genomen na afronding van het nader onderzoek naar huismussen en vleermuizen of nadat een eventueel benodigde ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming is verkregen. Er is geen reden om aan te nemen dat een eventueel benodigde ontheffing - op basis van mitigerende en/of compenserende maatregelen - niet verleenbaar is.

Binnen het plangebied worden geen bomen gekapt. Wel is begin 2022 circa 350 m2 aan coniferen binnen de nieuwbouwlocatie verwijderd. Deze coniferen vormen geen houtopstand in de zin van artikel 1.1 Wet natuurbescherming (Wnb) en vallen daarmee niet onder het kapverbod (artikel 4.2 Wnb) en de herplantplicht (artikel 4.3 Wnb).

Bij het ontwerp van de woning op de nieuwbouwlocatie worden gevelstenen ingemetseld die geschikt zijn voor verblijfplaatsen voor vogels en/of vleermuizen. Daarmee wordt aangesloten bij de principes voor natuurinclusief bouwen uit Omgevingsvisie De Romte Diele.

4.9 Stikstof

Op 1 juli 2021 is de Wet stikstofreductie en natuurverbetering in werking getreden. Onderdeel van deze wet is de vrijstelling voor bouw-, sloop- en eenmalige aanlegactiviteiten, de zogeheten 'bouwvrijstelling'. De Raad van State heeft onlangs geoordeeld dat deze bouwvrijstelling niet voldoet aan het Europees natuurbeschermingsrecht (ABRvS, 2 november 2022, ECLI:NL:RVS:2022:3159). Dit betekent dat zowel voor de realisatie- als gebruiksfase de stikstofbelasting berekend moet worden.

Realisatiefase slooplocatie
Op de slooplocatie wordt bedrijfsbebouwing gesloopt en erfverharding verwijderd. Daarnaast worden enkele sloten verlegd en/of verlengd. Voor deze sloop- en inrichtingswerkzaamheden worden een kraan, een verreiker en een graafmachine ingezet. Daarnaast is transport nodig voor het aan- en afvoeren van materialen en mobiele werktuigen (60 vrachtwagens en 25 busjes).

Gebruiksfase slooplocatie
In de gebruiksfase is op de slooplocatie sprake van een voortgezet gebruik van de bedrijfswoning en twee bedrijfsgebouwen (waaronder een werkplaats). Een afname in gasverbruik ligt voor de hand, omdat de woning kortgeleden geheel gerenoveerd is. Daarbij is onder meer de isolatie sterk verbeterd. Dat betekent dat alleen rekening moet worden gehouden met de toename in verkeersbewegingen. In 3.2.1 is geconstateerd dat de verkeersgeneratie vanwege de bedrijfsactiviteiten en (voortgezette) woonfunctie tezamen 33,9-40 motorvoertuigen per etmaal bedraagt.

Uit het Aeriusrapport in Bijlage 6 blijkt dat de realisatie- en gebruiksfase binnen de slooplocatie niet leiden tot een stikstofdepositie van > 0,00 mol/ha/jaar binnen Natura 2000-gebieden.

Realisatiefase nieuwbouwlocatie
Op de nieuwbouwlocatie hoeft geen bebouwing gesloopt te worden. Er wordt een graafmachine ingezet om het terrein te egaliseren, de sloot te verbreden en de dam te verplaatsen. Terreinophoging is niet nodig. Tijdens de bouwfase wordt een mobiele kraan en een betonpomp ingezet. Tenslotte wordt qua bouwverkeer rekening gehouden met 15 vrachtwagens en 80 busjes/personenauto's.

Gebruiksfase nieuwbouwlocatie
Aangezien de nieuwe woning geen gasaansluiting krijgt, hoeft er alleen rekening te worden gehouden met de stikstofuitstoot vanwege de toename in verkeersbewegingen. Gerekend is met een toename van 9 motorvoertuigen per etmaal (zie 4.2).

Uit het Aeriusrapport in Bijlage 7 blijkt dat de realisatie- en gebruiksfase binnen de nieuwbouwlocatie niet leiden tot een stikstofdepositie van > 0,00 mol/ha/jaar binnen Natura 2000-gebieden.

Conclusie
Uit het voorgaande volgt dat het aspect 'stikstof' geen rol speelt bij de uitvoering van dit bestemmingsplan.

4.10 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie
Archeologische waarden dienen op grond van de Erfgoedwet te worden meegewogen in de besluitvorming over ruimtelijke ingrepen. Op de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) is voor de perioden 'steentijd-bronstijd' en 'ijzertijd-middeleeuwen' aangegeven dat bij bodemingrepen van meer dan 5.000 m2, een historisch en karterend onderzoek verricht moet worden (zie tabel 4.2).

Slooplocatie
Uitgaande van de BGT wordt op de slooplocatie 1.450 m2 aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt. Daarnaast wordt circa 1.200 m2 aan erfverharding verwijderd en circa 600 m2 aan sloten aangelegd. Er wordt in totaal 3.250 m2 aan grond geroerd, hetgeen de onderzoeksdrempel van 5.000 m2 niet overschrijdt.
Op grond van de Verordening Romte Fryslân en de FAMKE moet niet alleen gekeken worden naar de (bouw)werkzaamheden die plaatsvinden, maar tevens naar de omvang van de bestemmingswijziging. De slooplocatie is groter dan 5.000 m2. Daarmee zou onderzoek alsnog aan de orde kunnen zijn. Echter, de bestemmingswijziging van de slooplocatie leidt - op de nieuwe sloten na - niet tot nieuwe bodemverstoringen. In de eerste plaats is het relevant dat de grond op plekken waar gesloopt/gesaneerd wordt - het gaat in totaal om 2.650 m2 - reeds geroerd is, namelijk ten tijde van de aanleg van de desbetreffende bebouwing en erfverharding. In de tweede plaats is in de bestemming 'Bedrijf' opgenomen dat de bestaande bebouwde oppervlakte (ná de sloop) als maximum bebouwingsoppervlak geldt. Er komen dus geen nieuwe gebouwen bij. Herbouw van bestaande gebouwen is evenmin aan de orde. De gebouwen die niet gesloopt worden zijn waardevol en worden gerenoveerd (zie Hoofdstuk 3). In de derde plaats vinden binnen het overige deel van het voormalige agrarische erf geen ruimtelijke ontwikkelingen plaats. Het gaat hier om het erf dat bij de bedrijfswoning hoort en is ingericht als tuin. Archeologisch onderzoek binnen de slooplocatie wordt niet noodzakelijk geacht.
Op dit punt wordt tevens verwezen naar het 'Bureauonderzoek Archeologie' van Hamaland Advies, dat is opgenomen als Bijlage 8. Hamaland geeft aan dat bij het niet overschrijden van de vrijstellingsgrenzen uit de FAMKE, er voor gekozen kan worden om de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' voor het plangebied op te nemen. Dat is gebeurd. Zowel voor de slooplocatie als de nieuwbouwlocatie is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' opgenomen (zie 3.3.2). Er geldt een onderzoeksplicht bij grondroerende werkzaamheden van meer dan 1.500 m2. Daarmee worden - ook na afronding van de sloop en (her)ichting van het plangebied - eventueel aanwezige archeologische waarden in de toekomst afdoende beschermd.

Nieuwbouwlocatie

Het maximale bebouwingsoppervlak voor de nieuwbouw bedraagt 300 m2. Daarnaast wordt er een dam verplaatst (circa 20 m2). De nieuwbouwlocatie heeft een oppervlak van 3.205 m². De drempel voor archeologisch onderzoek van de FAMKE wordt daarmee niet gehaald.

	ijzertijd-middeleeuwen	steentijd-bronstijd
Slooplocatie	> 5.000 m2	> 5.000 m2
Nieuwbouwlocatie	geen onderzoek nodig	> 5.000 m2

Tabel 4.2 Drempels voor archeologisch onderzoek (bron: FAMKE)

Cultuurhistorie

Als gevolg van het beleid Modernisering Monumentenzorg is per 1 januari 2012 in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.6.1) bepaald dat overheden verplicht zijn cultuurhistorie integraal mee te wegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen. Dit is gebeurd door raadpleging van diverse beleidsnota's (zie Hoofdstuk 2) en door het uitvoeren van een cultuurhistorische analyse (zie 3.2). Een en ander is verwerkt in de inrichtingsplannen die zijn opgenomen in Bijlage 2 en Bijlage 3. Beide inrichtingsplannen vormen de basis voor de juridische regeling van dit bestemmingsplan.

Uit de Cultuurhistorische Kaart Fryslân (CHK2) blijkt dat de slooplocatie onderdeel is van een 'boerderijplaats'. Daarnaast is aangegeven dat er vroeger een pad op het erf aanwezig was, die vanaf de Begraafplaats Ureterp naar het zuiden liep. Beide waarden worden met het planvoornemen niet aangetast. Voor de te verwijderen bedrijfsbebouwing en erfverharding geldt dat de betreffende grond reeds geroerd is bij de aanleg van deze bebouwing en verharding. Er vinden, zoals gezegd, geen ruimtelijke ontwikkelingen plaats waarvoor nieuw grondverzet noodzakelijk is.
Het oudste deel van de bebouwing op de slooplocatie geldt op grond van het geldende bestemmingsplan als 'oorspronkelijke boerderij'. Het gaat hier om een beeldbepalend pand. In de regels is een sloopverbod opgenomen om dit object te beschermen.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

De kosten voor realisatie van onderhavig planvoornemen komen voor rekening van de initiatiefnemers. Dat geldt ook voor eventuele planschadekosten, die daarmee dus 'anderszins verzekerd' zijn. Er zal een anterieure overeenkomst tussen de gemeente en de initiatiefnemers worden afgesloten waarin een en ander is vastgelegd.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en artikel 6.18 Besluit omgevingsrecht (Bor) verplichten om bij de voorbereiding van een bestemmingsplan vooroverleg te voeren met de provincie en het waterschap. Van de provincie is een vooroverlegreactie ontvangen. Deze is opgenomen als Bijlage 9. De vooroverlegreactie van de provincie heeft geleid tot de volgende planaanpassingen:

• Voor de slooplocatie en nieuwbouwlocatie is aangesloten bij artikel 1.3.1 (i.p.v. artikel 1.6.1) in combinatie met artikel 1.2.1 uit de Verordening Romte Fryslân 2014.
• De regels voor kleinschalige logies zijn aangescherpt door deze alleen in bestaande bebouwing mogelijk te maken en onder te brengen in een afwijkingsregeling.
• De regels voor kleinschalige duurzame energie zijn aangescherpt door de plaatsing van zonnepanelen en windturbines binnen 'Agrarisch' uit te sluiten en grondopstellingen van zonnepanelen binnen 'Bedrijf' en 'Wonen' te koppelen aan het eigen gebruik.
• Er is geen sloopverbod opgenomen voor de 'oorspronkelijke boerderij' binnen de slooplocatie. De geldende bestemmingsplannen gaan uit van positieve prikkels voor het behoud van deze beeldbepalende panden. Zo worden er ruime mogelijkheden voor functieverandering geboden. De gemeenteraad heeft destijds expliciet afgezien van een sloopverbod. Daarom is in dit bestemmingsplan evenmin een sloopverbod opgenomen. Wel is in de bestemmingsomschrijving aangegeven dat de voor 'Bedrijf' aangewezen gronden bestemd zijn voor "de instandhouding van de in Bijlage 7 opgenomen 'oorspronkelijke boerderijen'." De boerderij aan de Selmien East 43 te Ureterp staat op de lijst in Bijlage 7.
• In 4.7 is verduidelijkt dat er voor de te verbreden sloot binnen de nieuwbouwlocatie geen ontgrondingsvergunning nodig is.
• In 4.8 is verduidelijkt dat voor de aanwezige (en eerder gekapte) houtopstanden binnen het plangebied geen sprake is van een meld- en herplantplicht op grond van de Wet natuurbescherming en dat er natuurinclusief gebouwd gaat worden op de nieuwbouwlocatie.
• In 4.10 is verduidelijkt waarom voor de slooplocatie geen archeologisch onderzoek nodig is.

Verder zijn de volgende plantechnische aanpassingen doorgevoerd naar aanleiding van de vooroverlegreactie van de provincie:

• De voorwaardelijke verplichting voor het slopen is aangepast voor wat betreft de daarin gelegde link naar de Wet natuurbescherming omdat deze wet rechtstreekse werking heeft.
• In 4.7 is verduidelijkt dat er vanwege de drooglegging geen ophoging binnen de nieuwbouwlocatie hoeft plaats te vinden.
• De aanduiding 'luchtvaartverkeerzone' is opgenomen binnen de bestemmingen 'Bedrijf' en 'Agrarisch'.
• In de bestemming 'Bedrijf' is expliciet aangegeven dat onder de 'bestaande oppervlakte' de oppervlakte na het slopen moet worden verstaan.
• De wijzigingsbevoegdheid van 'Agrarisch' naar 'Agrarisch-Kwekerij' is geschrapt.

Burgers en maatschappelijke instanties worden tijdens de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan in de gelegenheid gesteld om binnen de termijn van zes weken hun zienswijze kenbaar te maken. Als de terinzagelegging aanleiding geeft tot planaanpassingen, dan zullen die te zijner tijd in deze paragraaf worden vermeld.

Voor de belanghebbenden in de omgeving van het plangebied, is de terinzagelegging niet het eerste contactmoment. Voorafgaand aan de planvorming heeft overleg plaatsgevonden tussen de initiatiefnemers en omwonenden of aangrenzende perceeleigenaren over het planvoornemen en de ruimtelijke inrichtingsplannen. Deze plannen zijn positief ontvangen.

• 1. De nieuwbouwlocatie ligt tussen de huisnummers 39 en 41 in en wordt in het navolgende kortheidshalve aangeduid als 'De Feart 39a'.
• 2. Oppervlaktes gemeten aan de hand van de Grootschalige topografie (BGT) via ruimtelijkeplannen.nl.
• 3. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dienen 30 km/uur wegen wel te worden beoordeeld. Dergelijke wegen komen in de omgeving van het plangebied niet voor.
• 4. Het aannemersbedrijf binnen het plangebied heeft op dit moment circa 270 m2 aan bedrijfsvloeroppervlakte in gebruik (waarvan circa 200 m2 voor de werkplaats en circa 70 m2 voor opslag). Daar komt op termijn - na renovatie van de meest zuidelijk gelegen stal - nog eens circa 390 m2 aan opslagruimte bij. Het bedrijf blijft daarmee ruim onder de 1.000 m2 aan bedrijfsvloeroppervlakte, die voor aannemersbedrijven in de milieucategorie 3.1 geldt.
• 5. Er wordt voldaan aan artikel 2 lid h sub 1 t/m 4 uit de Ontgrondingenverordening Friesland. De Ontgrondingenwet is daarmee niet van toepassing.
• 6. Ook hierop is de Ontgrondingenwet niet van toepassing.