Bantegaplein

5.2 Nadere toelichting op de planregels

Detailhandel   (artikel 3)

De als zodanig aangewezen gronden zijn bestemd voor detailhandel en daaraan gerelateerde horeca. Het gaat hier om een supermarkt. Voor wat betreft de daaraan gerelateerde horeca moet gedacht worden aan een bakker die een paar stoeltjes heeft staan waar een gebakje en een kopje koffie genuttigd kunnen worden. Let wel: zonder detailhandel geen horeca.

De supermarkt mag pas in gebruik worden genomen nadat een geluidscherm is gerealiseerd ter plaatse van de aanduiding 'geluidscherm' in de bestemming Verkeer - Parkeerterrein. Aan het geluidscherm worden kwaliteitseisen gesteld.

Op de verdieping zijn woningen toegestaan met de daarbij horende centrale voorzieningen. Het plan regelt verder dat op de verdieping parkeren ten behoeve van de woningen mogelijk is.

Verkeer - Parkeerterrein (artikel 6)

De bestemmingsomschrijving is zo geformuleerd dat een parkeergarage verplicht is. Planologische medewerking aan de supermarkt wordt immers alleen verleend onder de voorwaarde van voldoende parkeergelegenheid.

Vanwege het geluid mogen een paar aanvankelijk beoogde parkeerplaatsen niet worden gerealiseerd. Met een aanduiding is aangegeven welke parkeerplaatsen dat betreft.

De bouwhoogtes moeten gemeten worden vanaf peil. Dit geldt ook voor de lantaarnpalen die worden geplaatst op het parkeerterrein op de parkeergarage.

Wonen (artikel 7)

De bestemming 'Wonen' regelt het woonhuis in het plangebied. Onder voorwaarden zijn aan huis verbonden werkactiviteiten die niet vergunning- of meldingplichtig zijn op grond van de Wet milieubeheer toegestaan. De voorwaarden zien erop dat een woning niet verandert in respectievelijk een kantoor of een hotel. Als uitgangspunt voor de aan huis verbonden werkactiviteiten wordt gehanteerd dat maximaal 35% van het gezamenlijke grondoppervlak van de woning en de bijbehorende bouwwerken mag worden gebruikt ten behoeve van bedoelde ondergeschikte beroeps-/ bedrijfsfuncties, met een maximum van 75 m². Dit om te voorkomen dat de hoofdfunctie, het wonen, verloren gaat. De woning dient in overwegende mate een woonfunctie te behouden. Er mag geen ruimtelijke uitwerking of uitstraling ontstaan die met de woonfunctie in strijd is.

Onder werkactiviteit als hiervoor bedoeld worden in elk geval niet begrepen: garagebedrijven, detailhandel, horeca, showrooms en prostitutie.

Elementen in deze definitie zijn:

• Beroepsmatig: in tegenstelling tot hobbymatig. Op basis van de APV, het Burgerlijk Wetboek en de Bouwverordening mag de woonfunctie niet leiden tot hinder voor anderen, ook niet bij hobbymatige activiteiten.
• Diensten / ambachtelijke bedrijvigheid: er wordt geen onderscheid gemaakt tussen hoofd- of handenarbeid.
• Kleine schaal: Verder is van een kleine schaal in beginsel geen sprake meer als personeel wordt aangetrokken.
• Woonfunctie. De woonfunctie blijft de belangrijkste functie. Daartoe strekt de voorwaarde dat ten hoogste 35% van het gezamenlijk bruto vloeroppervlak van het woonhuis en de bijbehorende bouwwerken wordt aangewend ten dienste van de werkactiviteit tot een maximum van 75 m2. Voorts is vereist dat de werkactiviteit wordt verricht door degene die woonachtig is in de betreffende woning. Anders is de werkactiviteit niet aan-huis-verbonden.
• Ruimtelijke en visuele uitstraling: zowel planologisch als visueel gezien moet de aard, omvang en intensiteit van de bedrijvigheid te rijmen zijn met de woonfunctie. Dat betekent dat er geen hinder mag ontstaan voor de omgeving. Bovendien moet het pand er uit blijven zien als een woning. Dat betekent dat er beperkte reclame-uitingen zijn toegestaan: alleen onverlichte reclame en maximaal 1 bord. Het pand moet de uitstraling blijven houden van een woning.
• Ter plaatse: de toelaatbare effecten op de omgeving zullen van woningtype en woonomgeving afhankelijk zijn.

Binnen het bestemmingsvlak is een bouwvlak aangegeven waar het hoofdgebouw mag worden gebouwd. De goothoogte en de bouwhoogte zijn op de plankaart aangeduid. Ten aanzien van de dakhelling van een woning is bepaald, dat deze ten minste 25o en ten hoogste 60o dient te bedragen. Als er afwijkende maatvoeringen aanwezig waren op het tijdstip van het in ontwerp ter inzage leggen van het plan gelden die maten als maximale maat (bij de minimale dakhelling als minimale maat).

De bijbehorende bouwwerken mogen zowel aangebouwd als vrijstaand worden gebouwd. De bouwregels bevatten regels betreffende de oppervlakte, de goothoogte en de situering van bijbehorende bouwwerken. Zo is bepaald dat bij een vrijstaand huis in totaal 50 m2 aan bijbehorende bouwwerken mag worden gebouwd. Hierbij wordt tevens de eis gesteld dat het bebouwingspercentage van het bijbehorend erf ten hoogste 50 mag zijn, teneinde de verhoudingen bebouwd - onbebouwd en hoofdgebouw - bijbehorend bouwwerk te waarborgen.

Ten aanzien van de situering van een bijbehorend bouwwerk is bepaald dat deze op een afstand van ten minste 5 meter achter de voorgevel van het woonhuis en het verlengde van deze gevel dient te worden gebouwd. De hoogte van bijbehorende bouwwerken bedraagt in beginsel ten hoogste 3 meter. Voor vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn een maximale goothoogte van 3 meter en een maximale bouwhoogte van 5 meter opgenomen.

Anti-dubbeltelregel   (artikel 8)

Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te kunnen voorkomen. Dit kan zich voordoen indien een deel van het bouwperceel, dat al eerder bij de berekening van een bepaalde afstand was betrokken wederom - nu ten behoeve van een ander bouwperceel - wordt betrokken.

Algemene gebruiksregel (artikel 9)

Voor de redactie van de gebruiksregel is de algemene formulering aangehouden. Deze gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Dit maakt het noodzakelijk dat de bestemmingsomschrijving voldoende duidelijk is. Van een aantal activiteiten is expliciet aangegeven of zij als strijdig met de bestemming dan wel als niet strijdig met de bestemming worden aangemerkt.

Algemene afwijkingsregels  (artikel 10)

Burgemeester en wethouders hebben een afwijkingsbevoegdheid voor een aantal met name genoemde afwijkingsmogelijkheden. Bij twijfel over de uitleg dienen zij op dezelfde wijze te worden uitgelegd als in andere bestemmingsplannen van de gemeente gebeurt.

Algemene procedureregels   (artikel 11)

De Wet ruimtelijke ordening regelt dat het bestemmingsplan aangeeft op welke wijze belanghebbenden in de gelegenheid worden gesteld hun zienswijzen kenbaar te maken. In deze regel wordt daaraan invulling gegeven.

Overgangsrecht (artikel 13)

Bebouwing die niet voldoet aan de regels van dit bestemmingsplan op het tijdstip van de terinzagelegging van het plan, dan wel bebouwing waarvoor bouwvergunning voor dit tijdstip moet worden verleend, is onder het overgangsrecht gebracht, uitgezonderd illegale bebouwing. Een geringe uitbreiding van de bebouwing kan mogelijk worden gemaakt. Indien de onder het overgangsrecht gebrachte bebouwing door een calamiteit verloren gaat, is volledige herbouw toegestaan. Daarnaast maakt de regeling het mogelijk om de onder het overgangsrecht gebrachte bebouwing gedeeltelijk te vernieuwen of te veranderen.

Het gebruik van gronden en opstallen dat in strijd is met dit bestemmingsplan op het tijdstip van het van rechtskracht worden daarvan, mag worden voortgezet, tenzij dat gebruik al voor dat moment strijdig met de bestemming was. Wijziging van dit strijdige gebruik is strafbaar gesteld, indien de afwijking van het plan wordt vergroot.