Buitengebied 2010

4.9 Wonen

4.9.1 Visie provincie

Het landelijk gebied is in de eerste plaats voor functies die een ruimtelijk-functionele relatie met het landelijk gebied hebben. Het gaat daarbij vooral om de functies landbouw, recreatie, natuur en waterberging en bestaande woon- en werkfuncties en voorzieningen. Voor nieuwe functies, waaronder nieuwe woningen, stelt de provincie de randvoorwaarde dat ruimte gezocht moet worden in of aansluitend aan kernen en dat een goede landschappelijke inpassing gewaarborgd is. Van deze beleidslijn kan worden afgeweken wanneer er sprake is van kwaliteitsarrangementen of wanneer het niet mogelijk is om de bedoelde functies in of bij kernen te plaatsen.

De provincie constateert dat de afname van het aantal agrarische bedrijven de sociaal-economische vitaliteit onder druk zet. In delen van het landelijk gebied is sprake van ruimtelijk kwaliteitsverlies door verstening, versnippering en verrommeling, verpaupering van (vrijkomende) bebouwing en door functionele achteruitgang. De provincie is van mening dat verdere achteruitgang voorkomen kan worden door passende mogelijkheden voor functies en bebouwing en voor sloop van beeldverstorende gebouwen te bieden. De provincie wil de vitaliteit van het platteland versterken door kwaliteitsarrangementen. Een kwaliteitsarrangement is een concreet project waarin nieuwe passende vormen van wonen, werken, recreëren, verzorging, cultuur, educatie en/of de wijziging van bestaande functies gelijktijdig worden gecombineerd met een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in het landelijk gebied. Bij kwaliteitsarrangementen hanteert de provincie een aantal algemene principes. Kwaliteitsarrangementen kunnen aan de orde zijn bij hergebruik van vrijkomende (agrarische) bebouwing (eventueel in combinatie met ruimte voor ruimte), verbetering van bebouwingslinten en -clusters, recreatieve kwaliteitsverbetering en verplaatsing van agrarische bedrijven om maatschappelijk gewenste doelen te realiseren.

4.9.2 Visie gemeente

Bestaande burgerwoningen zijn positief bestemd. Daarnaast biedt de gemeente mogelijkheden voor wonen bij hergebruik van vrijkomende (agrarische) bebouwing.

Bestaande woningen

Bestaande burgerwoningen zijn (positief) bestemd als "Wonen". Bedrijfswoningen - agrarische en niet-agrarische - zijn binnen de betreffende bestemmingen opgenomen (bijvoorbeeld "Agrarisch – Agrarisch bedrijf"), waar de woningen ten dienste van staan. Bij een aantal burgerwoningen is sprake van een ondergeschikte niet-agrarische activiteit, wanneer daartoe aanleiding is, is voor de activiteit de aanduiding "bedrijf aan huis" opgenomen (zie daarvoor paragraaf 4.10.2.). In de planregels is vastgelegd welke activiteit ter plaatse is toegestaan. Aan-huis-verbonden werkactiviteiten en het hobbymatig houden van vee zijn bij recht toegestaan binnen de woonbestemming. Onder een werkactiviteit wordt verstaan: het beroepsmatig verlenen van diensten of het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid op kleine schaal in een woning, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroeps- of bedrijfsuitoefening een ruimtelijke en visuele uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse. In de bestemmingsomschrijving is (daarom) tevens opgenomen dat: a. ten hoogste 35% van het gezamenlijke bruto vloeroppervlak van het woonhuis en de bijgebouwen wordt aangewend ten dienste van de werkactiviteit tot een maximum van 75 m2; en b. de werkactiviteit wordt verricht door degene die woonachtig is in de betreffende woning.

Met het oog op de belangen van landbouw, natuur en landschap, is het niet toegestaan nieuwe woningen op nieuwe locaties te bouwen.

Elke woning krijgt een apart bestemmingsvlak. Het bestemmingsvlak is in principe afgestemd op het feitelijke gebruik. Gronden met de bestemming "Wonen" zijn bestemd voor het wonen in woonhuizen, met de daarbij behorende gebouwen, andere-bouwwerken, tuinen en erven.

Omdat geconstateerd is dat het feitelijk gebruik in een aantal gevallen afwijkt van het geldende bestemmingsplan is door de gemeente een inventarisatie uitgevoerd naar situaties waar sprake is van een overschrijding van het geldende bestemmingsvlak. Deze inventarisatie is uitgevoerd op basis van luchtfoto's en neergelegd in de "Notitie afwijkend ruimtegebruik in het landelijk gebied". Op basis van deze inventarisatie is besloten welke overschrijdingen in het nieuwe bestemmingsplan positief worden bestemd en bij welke overschrijdingen handhavend wordt opgetreden.

In het algemeen acht de gemeente overschrijdingen van het bestemmingsvlak "Wonen" tot een totale oppervlakte van 1.500 m2 acceptabel. In het bestemmingsplan is daarom (voor toekomstige situaties) een afwijkingsbepaling opgenomen (binnen de bestemming "Agrarisch"), welke het mogelijk maakt een (gedeelte van een) naastgelegen agrarisch perceel bij de woning te betrekken (als tuin of erf). Voorwaarden daarbij zijn:

• 1. De gronden zijn feitelijk niet meer in gebruik ten behoeve van een agrarisch bedrijf;
• 2. De totale oppervlakte van woning, erf en tuin ligt aaneengesloten en is niet groter dan 1.500 m2.

Paardenbakken zijn niet toegestaan binnen de bestemmingen "Wonen" en "Agrarisch". Omdat dergelijke voorzieningen regelmatig worden aangevraagd is hiervoor eveneens een afwijkingsbepaling opgenomen. De paardenbak is toe te staan binnen het bestemmingsvlak "Wonen" of in directe aansluiting op dat bestemmingsvlak binnen de bestemming "Agrarisch". De paardenbak kan ook deels binnen beide bestemmingen worden toegestaan. Daarbij is onder andere geregeld dat de afstand tussen de paardenbak en de bestaande bebouwing, ten behoeve waarvan de grond als paardenbak wordt gebruikt, niet meer dan 25 meter mag bedragen. Zo kan worden voorkomen dat paardenbakken midden in het veld komen te liggen. Op deze manier is er een directe ruimtelijke relatie met de bestaande bebouwing. Om overlast bij buren te voorkomen is bepaald dat de afstand tussen de paardenbak en een woning van derden minimaal 70 meter moet bedragen. De maximale oppervlakte van een paardenbak bedraagt 1.300 m2. Op deze manier wordt voorkomen dat solitaire paardenbakken in het buitengebied worden opgericht. Paardenbakken kunnen via deze bepaling ook worden gerealiseerd bij bedrijfsmatige paardenhouderijen en agrarische bedrijven, wanneer binnen het bestemmingsvlak geen ruimte is voor een paardenbak.

Per bestemmingsvlak is één woonhuis toegestaan, tenzij anders op de kaart is aangegeven. De oppervlakte van het woonhuis mag in het algemeen niet meer bedragen dan 100 m2 of zoveel meer als ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpplan aanwezig was. In afwijking hiervan geldt dat de oppervlakte van het woonhuis niet meer mag bedragen dan 75 m2, indien de aanduiding "maximum bebouwd oppervlak" geldt. Op de plankaart is in deze gevallen het getal 75 opgenomen.

Daarnaast is een aantal woningen van een bijzondere architectonische of cultuurhistorische kwaliteit. Daar waar sprake is van een karakteristieke hoofdvorm, is de woning aangeduid met "karakteristiek" en is in de planregels geregeld dat de hoofdvorm van deze woningen in stand moet blijven. De aanduiding "karakteristiek" is ook opgenomen voor karakteristieke woningen, die ten dienste staan van (agrarische) bedrijven.

Wanneer besloten wordt alle bebouwing op het perceel te slopen, geldt dat wanneer de aanduiding "karakteristiek" geldt, de karakteristieke hoofdvorm in stand moet blijven. Wanneer gekozen wordt op een andere plaats binnen het bestemmingsvlak te herbouwen, geldt dat voldaan dient te worden aan de bepalingen zoals deze gelden op basis van de Wet geurhinder en veehouderij. Op basis van deze wet geldt bijvoorbeeld dat (buiten de bebouwde kom) tussen melkveehouderijen en woningen van derden een onderlinge afstand van 50 meter dient te worden gehanteerd. Het agrarisch bedrijf mag niet belemmerd worden in de bedrijfsvoering als gevolg van de herbouw van een burgerwoning.

De oppervlakte van aan-, uitbouwen en bijgebouwen van een woonhuis mag gezamenlijk ten hoogste 75 m2 bedragen. Indien een grotere oppervlakte aanwezig is, is de oppervlakte zoals die per bijgebouw bestond op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerpplan toegestaan, met dien verstande dat per aanbouw, uitbouw en bijgebouw een maximumoppervlakte geldt van 200 m2. Ook is in de bouwregels geregeld dat er sprake dient te zijn van een bebouwingsconcentratie (ruimtelijke eenheid).

Wonen en hergebruik van vrijkomende (agrarische) bebouwing

Bij hergebruik van vrijkomende (agrarische) bebouwing is wonen een geschikte functie. In toenemende mate wordt de gemeente geconfronteerd met woonwensen, die verder gaan dan het bewonen van de voormalige bedrijfswoning. De volgende situaties kunnen worden onderscheiden:

• a. gebruik van de bedrijfswoning met het aangebouwde bedrijfsgedeelte voor enkelvoudige bewoning;
• b. splitsing van het aan de woning aangebouwde bedrijfsgedeelte in meerdere wooneenheden;
• c. gebruik van een bijgebouw ten behoeve van de woonfunctie.

De gemeente Lemsterland gaat hier in het bestemmingsplan als volgt mee om.

Ad a.

Aangezien dit 'van de buitenkant' niet of nauwelijks veranderingen met zich meebrengt, is dit bij recht toegestaan. In de bouwregels is daartoe geregeld dat voor het woonhuis een grotere oppervlakte dan 100 m2 in gebruik mag worden genomen, indien sprake is van een aan het woonhuis aangebouwd bedrijfsgedeelte en deze geheel of gedeeltelijk bij het woonhuis wordt betrokken.

Ad b.

Onder woningsplitsing kan worden verstaan het bouwkundig en functioneel in tweeën of meerdere delen splitsen van een gebouw, dat deels al een woonfunctie had, waarmee een tweede (of derde) zelfstandig functionerend huishouden in het gebouw kan worden gevestigd. De gemeente heeft hier in het algemeen geen problemen mee en neemt hiervoor een wijzigingsbevoegdheid op. Deze bevoegdheid kan alleen worden toegepast voor boerderijen die aangeduid zijn als "karakteristiek" of "specifieke bouwaanduiding - monument". Hiermee wordt de instandhouding van karakteristieke grote boerderijen gewaarborgd.

Ad c.

De gemeente vindt het niet gewenst als een bijgebouw ten behoeve van de woonfunctie in gebruik wordt genomen. Hiervoor worden derhalve geen mogelijkheden opgenomen.

Als gewoond wordt op een voormalig agrarisch bedrijfscomplex is veelal sprake van een grote oppervlakte aan bijgebouwen dan wel schuren. In het bestemmingsplan is daarom een saneringsregeling opgenomen, waarmee gestimuleerd wordt overtollige en beeldverstorende bebouwing af te breken. Dit houdt in dat bestaande bijgebouwen met een oppervlakte groter dan 75 m2 kunnen worden vervangen door één nieuw bijgebouw. Concreet houdt de saneringsregeling in dat ten hoogste 75 m2 plus 50% van het meerdere boven de 75 m2 mag worden teruggebouwd, waarbij geldt dat de oppervlakte van het nieuwe bijgebouw ten hoogste 200 m2 mag bedragen. Karakteristieke bijgebouwen mogen niet worden afgebroken.

Wanneer sprake is van een oppervlakte van tenminste 1.000 m2 aan bijgebouwen en deze wordt gesloopt, bestaat de mogelijkheid, indien het perceel is gelegen binnen een bestaand bouwlint, een extra woning terug te bouwen. Wanneer het perceel niet is gelegen binnen een bestaand bouwlint dient 1.500 m2 te worden gesloopt in ruil voor een extra woning.