Leeuwarden - Nieuw Oud Oost

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Sportclub Cambuur gaat vertrekken uit de wijk Oud Oost en krijgt een nieuwe plek nabij het WTC terrein in het westen van Leeuwarden. Het Cambuurplein, de winkels, het voetbalstadion en de voetbalvelden komen hierdoor vrij voor herontwikkeling. De gemeente Leeuwarden en ontwikkelaar Leyten, tevens eigenaar van het voetbalstadion, hebben in samenwerking met buurtbewoners, wijkpanels, wijkorganisaties, ondernemers, supporters, woningcorporaties en Cambuur (Verbindt) plannen opgesteld voor deze herontwikkeling. De plannen zijn vervat in het project 'Nieuw Oud Oost' waarin met elkaar aan de slag wordt gegaan voor een nieuwe (Cam)buurt.

Concreet voorzien de plannen in de herontwikkeling van het Cambuurterrein tot een gevarieerde woonwijk met een diversiteit aan woningen in een groene omgeving, met een sterke sociale en fysieke relatie met de omliggende buurten. Het voornemen is om maximaal 548 woningen te realiseren, bestaande uit grondgebonden woningen en appartementen. Om de balans tussen koop- en huurwoningen in de wijk Nieuw Oud Oost bij te sturen, is het de ambitie om een mix van koop- en huurwoningen te realiseren, in een verhouding van circa 60/40%, waarvan circa 30% sociale huur.

Naast woningbouw voorziet de ontwikkeling in de herontwikkeling van de commerciële en maatschappelijke functies die in het plangebied gevestigd zijn. De huidige commerciële functies (waaronder de Jumbo en de Aldi) worden door de sloop van het voetbalstadion losgemaakt en middels sloop en nieuwbouw herontwikkeld tot een gemengde vorm van bebouwing met ruimte voor commerciële en maatschappelijke functies en appartementen. Per saldo wordt er 160 m² bvo aan commerciële en maatschappelijke functies toegevoegd. Binnen het nieuwe bouwprogramma van de hiervoor genoemde gemengde bestemming is ruimte voor de Jumbo een interne laad- en losruimte te realiseren met een bruto vloeroppervlak van ca. 400 m². De planologisch beschikbare winkelvloeroppervlakte voor supermarkten neemt hiermee per saldo niet toe.

De plannen kennen een heldere opzet waarin het plangebied in drie deelgebieden zal zijn te onderscheiden, te weten het Cambuurplein, het voetbalstadion en 'wonen in het park'. Het Cambuurplein bestaat in de gewenste situatie uit parkeerplein met rondom een mix van commerciële en publieke functies met wonen. De commerciële en publieke functies worden in de plint of op de begane grond gerealiseerd en het wonen op de verdiepingen. Ter plaatse van het huidige voetbalstadion komen vier bouwblokken die als zijnde de tribunes van het stadion worden gebouwd. Het 'speelveld' wordt ingericht als openbare groenvoorziening, waarmee sterk gerefereerd wordt aan het voetbalstadion. In het derde deelgebied 'wonen aan het park' worden vier gesloten bouwblokken gerealiseerd, waardoor de bouwvolumes in een groene parkachtige omgeving worden gesitueerd.

Ten behoeve van de voorgenomen herontwikkeling is een herziening van het bestemmingsplan benodigd. In voorliggend bestemmingsplan wordt aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied betreft, zoals reeds uit de aanleiding is gebleken, het Cambuurstadion en omgeving. Het stadion is gevestigd aan het Cambuurplein in het noordoosten van de kern van Leeuwarden. In afbeelding 1.1 is de ligging van het plangebied in de kern van Leeuwarden en ten opzichte van de directe omgeving weergegeven. Het plangebied is hierin indicatief aangeduid met de rode ster en rode contour. Voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de bij dit bestemmingsplan behorende verbeelding.

Afbeelding 1.1: Ligging van het plangebied (Bron: PDOK)

1.3 Geldend bestemmingsplan

1.3.1 Algemeen

Het plangebied ligt binnen de begrenzing van het bestemmingsplan "Leeuwarden - Tussen Ee en Vliet", die op 11 mei 2015 is vastgesteld door de gemeenteraad van Leeuwarden. Een klein deel van het zuiden van het plangebied is daarnaast gelegen binnen de begrenzing van het "Bestemmingsplan Indische Buurt" (vastgesteld op 31 oktober 2011). Verder zijn de bestemmingsplannen "Leeuwarden - Kamerverhuur" (vastgesteld op 25 oktober 2016), "Bestemmingsplan Leeuwarden - Partiële herziening Plan voor de zon" (vastgesteld op 7 november 2018), "Leeuwarden - Partiële herziening Archeologie" (vastgesteld op 29 maart 2022) en "Leeuwarden - Partiële herziening woningsplitsing en woonzorgfuncties" (vastgesteld op 15 juni 2022) van toepassing.

Voor de duiding van het planologische regime is met name het bestemmingsplan "Leeuwarden - Tussen Ee en Vliet" van belang. In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding van dit bestemmingsplan opgenomen. De rode contour geef het plangebied indicatief weer.

Afbeelding 1.2: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan "Leeuwarden - Tussen Ee en Vliet" (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

1.3.2 Bestemmingen en aanduidingen

Sport

De gronden binnen het plangebied zijn hoofdzakelijk bestemd met de bestemming 'Sport'. Dit betreffen de gronden van het voetbalstadion en de bijbehorende voetbalvelden. Deze gronden zijn bestemd voor gebouwen ten behoeve van een voetbalstadion en sport- en recreatieve doeleinden. Gebouwen dienen binnen het bouwvlak worden gebouwd. Ter plaatse van de hoeken van het voetbalstadion is de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - lichtmast' opgenomen, waar lichtmasten zijn toegestaan tot een maximum bouwhoogte van 45 meter.

In het zuiden en oosten is verder de aanduiding 'bijgebouwen' opgenomen, waar gebouwen ten behoeve van kleedruimte, onderhoud en beheer en kantines zijn toegestaan.

Specifieke vorm van sport - detailhandel - horeca - dienstverlening

Het westelijke deel van deze gronden is voorzien van de aanduiding 'specifieke vorm van sport - detailhandel - horeca - dienstverlening'. Ter plaatse van deze gronden zijn gebouwen ten behoeve van detailhandel, inclusief supermarkten, horecabedrijven categorie 1, 2, 3 en/of 4 en dienstverlenende bedrijven en/of instellingen toegestaan.

In de huidige situatie is er een Aldi en Jumbo gevestigd aan het Cambuurplein. Het vigerende (huidige) bestemmingsplan staat maximaal twee supermarkten toe met een maximum bruto vloeroppervlak van 1.600 m² per supermarkt. Voor de Jumbo is in 2015 een vergunning verleend om de supermarkt met 400 m² bvo uit te breiden.

Overige bestemmingen

Het terrein om de voetbalvelden is voorzien van de enkelbestemming 'Groen'. Het parkeerterrein ten westen van het stadion is daarnaast bestemd als 'Verkeer - Parkeerterrein'. De wegen ten noorden, oosten en zuiden van het plangebied zijn verder bestemd als 'Verkeer' danwel 'Verkeer - Verblijfsgebied'. In het noordwesten van het plangebied is daarnaast een nutsvoorziening aanwezig die is voorzien van de bestemming 'Bedrijf - Nutsvoorziening'. Aan de noord- en westzijde van het plangebied is daarnaast een dubbelbestemming 'Leiding - Water' opgenomen. Ten slotte is het gehele plangebied voorzien van de gebiedsaanduiding 'geluidszone - industrie'.

1.3.3 Strijdigheid

De voorliggende ontwikkeling voorziet in de herontwikkeling van het Cambuurstadion en omgeving, waarmee maximaal 548 woningen worden gerealiseerd. Tevens wordt beoogd om de planologische ruimte voor de supermarkten anders in te richten, waarbij maximaal 2 supermarkten met een gezamenlijke winkelvloeroppervlak van 3.200 m² en een bruto vloeroppervlak (c.q. bedrijfsvloeroppervlak) van 4.000 m² bedrijfsvloeroppervlak worden toegestaan. Zie paragraaf 2.3.1 voor een nadere toelichting.

Om het voornemen mogelijk te maken, is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk waarmee wordt voorzien in een passend planologisch kader. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in deze herziening.

1.4 Leeswijzer

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels (met bijbehorende bijlagen) en deze toelichting (met bijbehorende bijlagen). De toelichting is opgebouwd uit 6 hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in Hoofdstuk 2 het plan beschreven. In Hoofdstuk 3 wordt het plan getoetst aan het beleidskader, waarna in Hoofdstuk 4 de uitvoerbaarheid van het plan wordt aangetoond aan de hand van relevante milieu- en omgevingsaspecten en de economische uitvoerbaarheid. In Hoofdstuk 5 volgt de wijze van bestemmen, waarin uiteen wordt gezet hoe het plan juridisch is vertaald naar de verbeelding en de regels. Tenslotte wordt in Hoofdstuk 6 ingegaan op de economische uitvoerbaarheid, waarna in Hoofdstuk 7 de resultaten van de procedure aan de orde komen.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie

Het plangebied is gelegen in de wijk Oud Oost ten noordoosten van de binnenstad van Leeuwarden. In deze paragraaf wordt kort ingegaan op de ruimtelijke en functionele structuur van de directe omgeving van het plangebied.

De directe omgeving van het plangebied kenmerkt zich voornamelijk door de aanwezigheid van woningen vanwege de ligging in de woonwijk Oud Oost. Ten zuiden van het plangebied bevindt zich de Indische Buurt. Het plangebied wordt begrensd door de Coopmansstraat (noorden), de Archipelweg (oosten) en de Insulindestraat (zuiden). Op circa 200 meter ten noorden van het plangebied ligt het Zamenhofpark. Op circa 350 meter ten oosten ligt het sportterrein Kalverdijkje. In de overige omgeving is binnen een straal van 1 kilometer geen noemenswaardig groen aanwezig.

In afbeelding 2.1 is een luchtfoto van de huidige situatie ter plaatse van het plangebied opgenomen. Het plangebied is hierin aangegeven met de rode contour.

Afbeelding 2.1: Luchtfoto van de huidige situatie van het plangebied (Bron: PDOK)

De westzijde van het plangebied betreft het Cambuurplein, een verhard plein dat in de bestaande situatie in gebruik is als een groot parkeerterrein met drie parkeerstraten en kent weinig verblijfskwaliteit. Het plein is gelegen tussen met name commerciële voorzieningen. Boven de winkels aan de westzijde van het Cambuurplein bevinden zich appartementen.

Ten oosten van het Cambuurplein bevindt zich het stadion van Sportclub Cambuur. Naar verwachting vormt dit stadion tot september 2023 de thuisbasis van SC Cambuur, waarna de voetbalclub verhuist naar het nieuwe onderkomen op het WTC terrein in het westen van Leeuwarden. Ten oosten van het voetbalstadion bevinden zich de voormalige voetbalvelden. De voetbalvelden van VV Leeuwarden zijn al niet meer in gebruik vanwege de fusering met een andere voetbalvereniging tot SC Leovardia. De velden van deze vereniging bevinden zich op het sportterrein Kalverdijkje. Ten zuiden van de voormalige voetbalvelden bevindt zich de bebouwing (ca. 1.060 m²) behorende bij het wijkcentrum "De Klomp". De velden worden momenteel afgeschermd van de omgeving door een dicht begroeide grens van bomen en heesters.

In afbeelding 2.2 wordt de huidige situatie van achtereenvolgens het Cambuurplein, het huidige Cambuurstadion en de trainingsvelden weergegeven.

Afbeelding 2.2: Van links naar rechts: Het Cambuurplein, het huidige Cambuurstadion en de trainingsvelden gezien vanaf de Archipelweg (Bron: DAAD Architecten)

2.2 Stedenbouwkundig ontwerp

Vanwege het vertrek van Sportclub Cambuur uit de wijk Oud Oost komen het Cambuurplein, het voetbalstadion, de winkels en de voetbalvelden vrij voor herontwikkeling. Samen met buurtbewoners, wijkpanels, wijkorganisaties, ondernemers, supporters, woningcorporaties en Cambuur (Verbindt) hebben de gemeente Leeuwarden en projectontwikkelaar Leyten - tevens eigenaar van het stadion - plannen gemaakt voor de herontwikkeling van het Cambuurstadion en omgeving. De plannen zijn gevat in een stedenbouwkundige plan, die is opgenomen in Bijlage 1 van deze toelichting.

Het stedenbouwkundig plan kent een heldere opzet, bestaande uit drie deelgebieden met een eigen identiteit. De deelgebieden worden verbonden door een groene loper dat, zowel fysiek als sociaal, verbinding maakt met de omliggende buurten. De groene loper is de constante factor die de drie gebieden met elkaar verbindt en in alle drie de deelgebieden beleefd zal worden.

De drie deelgebieden betreffen het Cambuurplein, het stadion en het 'wonen in het park'. Het Cambuurplein betreft het westelijke deel van het plangebied. Dit is de start van de groene loper. Het tweede deelgebied is het Cambuurstadion. Ondanks dat de functie van een voetbalstadion zal verdwijnen, is het voor het stedenbouwkundig plan een belangrijk uitgangspunt dat de sfeer en de 'Cambuur' identiteit blijft behouden. Daarom zal het stadion in de vorm van de nieuwe bebouwing terugkomen. Concreet betekent dit vier bouwblokken die orthogonaal gesitueerd zijn als zijnde de voormalige tribunes van het stadion. De oost- en west tribune zullen worden doorbroken om ruimte te bieden voor de groene loper. Het 'speelveld' zal worden ingericht als openbare groenvoorziening, bijvoorbeeld door middel van een groentetuin en sportveld.

In het derde deelgebied waait de groene loper uit naar een park. In het park zijn vier gesloten bouwblokken te gast. Dit betekent dat het groene karakter de overhand heeft ten opzichte van de bouwvolumes. De toevoeging van een groot wateroppervlak zorgt voor de benodigde extra buffercapaciteit waardoor piekbuien beter opgevangen kunnen worden. Het nieuwe park staat niet op zichzelf maar is een toegevoegde schakel in het bestaande groennetwerk. Hierdoor wordt een relatie gelegd met het Zamenhofpark ten noorden en het Kalverdijkje ten oosten van het plangebied.

In afbeelding 2.3 en 2.4 zijn achtereenvolgens de deelgebieden en het stedenbouwkundig plan weergegeven. In de volgende paragraaf wordt ingegaan op het te realiseren bouwprogramma per deelgebied.

Afbeelding 2.3: De drie deelgebieden (Bron: DAAD Architecten)

Afbeelding 2.4: Stedenbouwkundig plan 'Nieuw Oud Oost' (Bron: DAAD Architecten)

2.3 Bouwprogramma

Naast de realisatie van maximaal 548 woningen worden de huidige commerciële en maatschappelijke voorzieningen in het plangebied herontwikkeld middels sloop en nieuwbouw. Exclusief het stadion zal per saldo sprake zijn van een toename van de commerciële en maatschappelijke functies met 160 m². In onderstaande tabel is dit weergegeven.

	Sloop in m²	Nieuwbouw in m²
Stadion	3.345
Commercieel	1.450	1.530
Maatschappelijk	1.060	1.140
Totaal (exclusief stadion)	2.510	2.670

2.3.1 Cambuurplein

Zoals in paragraaf 2.2 beschreven, gaat het plan uit van drie deelgebieden. Deelgebied 1 betreft het Cambuurplein waar in de huidige situatie een parkeerterrein en de commerciële functies zijn gevestigd. Ter plaatse van de huidige hoofdentree van het Cambuurstadion wordt een nieuwe doorgang naar de deelgebieden stadion en park gemaakt. De bestaande commerciële functies worden losgemaakt van het stadion en worden uitgebreid tot vier bouwlagen met appartementen op de verdiepingen. Naast de commerciële functies en de woonfunctie worden binnen deze bebouwing de maatschappelijke functies zoals in bovenstaande tabel gerealiseerd. De voorgenoemde functies worden in dit bestemmingsplan voorzien van een gemengde bestemming.

Binnen het nieuwe bouwprogramma van de hiervoor genoemde gemengde bestemming is ruimte voor de Jumbo een interne laad- en losruimte te realiseren met een bruto vloeroppervlak van ca. 400 m². Om te voorkomen dat de realisatie van een laad- en losruimte voor de Jumbo ten koste gaat van de ontwikkelingsmogelijkheden van supermarkten elders in de stad, is het noodzakelijk om een onderscheid te maken tussen bruto vloeroppervlakte (c.q. bedrijfsvloeroppervlakte) enerzijds en winkelvloeroppervlakte anderzijds. Het vigerende (huidige) bestemmingsplan staat maximaal 3.200 m² bruto vloeroppervlak toe. In potentie staat het vigerende bestemmingsplan daarmee ook 3.200 m² aan winkelvloeroppervlak toe. Een toename van het winkelvloeroppervlak kan beperkingen opleveren voor de vestiging van supermarkten in uitleggebieden zoals Middelsee. De vestiging van een supermarkt in een uitleggebied als Middelsee is wel gewenst omdat een goed voorzieningenniveau de leefbaarheid in deze woonwijk ten goede komt en verkeersbewegingen door de stad voorkomt.

De Jumbo wil het bruto vloeroppervlak van de supermarkt met ca. 400 m² uitbreiden. Deze uitbreiding is gewenst zodat vrachtwagens, noodzakelijk voor de bevoorrading van de supermarkt, intern gelost kunnen worden. Het laden- en lossen vind nu in de buitenruimte plaats. Een interne laad- en losruimte is noodzakelijk omdat er appartementen boven de supermarkt gebouwd gaan worden. De Jumbo wil echter niet zijn winkelvloeroppervlak uitbreiden. Om te voorkomen dat de realisatie van een laad- en losruimte (bruto vloeroppervlak) ten koste gaat van de ontwikkelingsruimte elders in de stad staat het voorliggende bestemmingsplan maximaal twee supermarkten toe met een gezamenlijk winkelvloeroppervlak van 3.200 m² en een bruto vloeroppervlak van 4.000 m².

In afbeelding 2.5 is een impressie van de gewenste situatie van het Cambuurplein opgenomen.

Afbeelding 2.5: Impressie Cambuurplein (Bron: DAAD Architecten)

2.3.2 Cambuurstadion en wonen aan het park

Deelgebied 2 betreft het voormalige stadion en zal voornamelijk worden herontwikkeld tot woningbouw. De woningen worden gerealiseerd in vier bouwblokken die als zijnde de voormalige voetbaltribunes worden gebouwd. De westelijke en oostelijke tribune betreffen 6-laagse appartementengebouwen. In de westelijke tribune komt tevens ruimte voor maatschappelijke functies op de begane grond. De noordelijke en zuidelijke tribune betreffen grondgebonden woningen. Het derde deelgebied betreft de voormalige voetbalvelden die worden getransformeerd naar een park met vier woonclusters. De woningen betreffen grotendeels grondgebonden woningen, maar er worden ook drie appartementencomplexen gerealiseerd. Twee van deze complexen worden in het noordoostelijke bouwblok gerealiseerd, het derde appartementencomplex zal in het zuidoostelijke bouwblok worden ontwikkeld.

Binnen de plannen zal worden gewerkt met een hoge ambitie op het gebied van duurzame mobiliteit. De vanzelfsprekendheid van twee eigen auto's voor de deur is binnen het plan niet meer de norm. Het grootste gedeelte van de parkeerbehoefte zal worden opgevangen in een te realiseren parkeergarage. Deze wordt ten noorden van de noordelijke 'tribune' (deelgebied 2) gerealiseerd. Hier zal het grootste gedeelde van de parkeerbehoefte van het 'stadion' worden opgevangen. De parkeerbehoefte van de vier bouwblokken in deelgebied 3 wordt op het binnenterrein opgevangen. Elk bouwblok krijgt één opening gericht op de openbare weg. Parkeren geschiedt daarmee in de binnenhoven en het verkeer wordt direct uit het plangebied geleid.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale omgevingsvisie (NOVI)

3.1.1.1 Algemeen

Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving.

3.1.1.2 Vier prioriteiten

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten.

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie

Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut. Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal.

• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel
  Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair.
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's
  Er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd.
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied
  Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zet het Rijk in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan.

3.1.1.3 Afwegingsprincipes

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• 1. Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte;
• 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

3.1.1.4 Toetsing aan de NOVI

De voorliggende ontwikkeling betreft de herontwikkeling van het Cambuurstadion en omgeving tot een gevarieerde woonwijk met een diversiteit aan woningen in een groene omgeving. Binnen deze herontwikkeling speelt duurzaamheid een belangrijke rol. Met betrekking tot klimaatadaptatie biedt de realisatie van een park met vijver vele voordelen om grote piekbuien in de toekomst makkelijker op te kunnen vangen. Daarnaast is er meer capaciteit beschikbaar om water vast te houden en wordt hittestress tegengegaan. Het park biedt ook voordelen op het gebied van natuurinclusiviteit, aangezien het park zorgvuldig wordt ontworpen waarin bewuste keuzes voor de soorten beplanting worden gemaakt om bepaalde fauna aan te trekken.

Binnen de ontwikkeling worden verder de kenmerken en identiteit van de locatie centraal gesteld. Met name in het deelgebied Stadion komt dit sterk terug door de bouwvolumes te realiseren in de vorm van de voormalige voetbaltribunes. Het oude voetbalveld wordt gedeeltelijk ingericht als gemeenschappelijke groentuin en sportveld voor jong en oud. Hiermee draagt het plan tevens bij aan het versterken van de sociale duurzaamheid in de wijk. Naast het realiseren van woningen op de plek van het huidige stadion en de voetbalvelden wordt een deel van de woningen gebouwd boven de bestaande bebouwing aan het Cambuurplein. Daarmee is zowel sprake van herbestemming/herstructurering als verdichting. Deze invulling sluit goed aan bij de landelijke doelstelling om te verdichten met kwaliteit.

Al met al kan worden geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met de prioriteiten en afwegingsprincipes zoals verwoord in de NOVI.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

3.1.2.1 Algemeen

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), de voorloper van de NOVI, is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt.

Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen 'bestaand stedelijk gebied' en 'stedelijke ontwikkeling'.

In het Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor:

• bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.
• stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.'

3.1.2.2 Toetsing aan de Ladder

Wat betreft de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ wordt opgemerkt dat de Ladder van toepassing is bij ‘nieuwe stedelijke ontwikkelingen’. Er zijn inmiddels meerdere gerechtelijke uitspraken geweest over deze begripsdefinitie. Uit Afdelingsjurisprudentie blijkt dat de vraag wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in grote mate casuïstisch wordt beantwoord. Zo heeft de Afdeling uitgemaakt dat er in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen worden gerealiseerd (ABRvS 16 september 2015;ECLI:NL:RVS:2015:2921). De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Binnen of buiten bestaand stedelijk gebied

Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in de herontwikkeling van het voormalige Cambuurstadion en omgeving tot een gevarieerde woonwijk, waarbij maximaal 548 woningen worden gerealiseerd. De ontwikkeling vindt plaats in bestaand stedelijk gebied zoals bedoeld in de begripsbepalingen van het Bro.

Behoefte

Zowel de provincie als het Rijk gaan uit van een regionale afstemming van de woningbouwprogrammering. De provincie bepaalt op basis van bevolkingsprognoses en in overleg met gemeenten en regio's hoeveel woningbouwruimte er is in een bepaalde periode. In de Verordening Romte gaat de provincie in op regionale afstemming en heeft de provincie tevens aangegeven dat gemeenten een actueel woonplan moeten hebben.

Provincie Fryslân en gemeente Leeuwarden hebben recent nieuwe woningbouwafspraken gemaakt. De prognoses laten voor gemeente Leeuwarden tot 2030 een groei van 3.560 huishoudens zien. Om hier planologisch in te kunnen voorzien, vraagt de provincie 130% plancapaciteit om bij onverwachte planuitval snel te kunnen blijven voorzien in de behoefte. Dit betekent dat planologisch ruimte nodig is voor 3.560 * 1,3 = 4.628 woningen. In de afspraken is tevens opgenomen dat de locatie Nieuw Oud Oost één van de locaties is waar een deel van de binnenstedelijke opgave een plek kan worden geven. Op deze locatie ziet de provincie ruimte voor circa 500 woningen. Voorliggende ontwikkeling voorziet in de realisatie van maximaal 548 woningen.

Ten slotte wordt opgemerkt dat de gemeente Leeuwarden bezig is met het herstructureringsplan in Heechterp. In paragraaf 3.3.3 wordt hier verder op ingegaan. Vanwege de herstructurering op deze locatie is nieuwe woonruimte nodig in het duurdere segment. Nieuw Oud Oost is hiervoor een logisch locatie. Al met al kan worden geconcludeerd dat de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling aansluit bij de woningbouwafspraken met de provincie en het gemeentelijk woonbeleid en dat er daarmee gebouwd wordt voor een kwantitatieve en kwalitatieve woonbehoefte.

3.1.3 Conclusie toetsing van het initiatief aan het rijksbeleid

Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Fryslân - De Romte diele

3.2.1.1 Algemeen

De provinciale Staten van Fryslân hebben op 23 september 2020 de Omgevingsvisie Fryslân - De Romte diele vastgesteld. De Omgevingsvisie geeft de komende jaren richting aan de activiteiten van de provincie. Hierin staat beschreven waar naar toe wordt gewerkt en hoe de toekomst er uit ziet. De provincie wil met de samenleving goede ideeën en mooie plannen voor Fryslân realiseren. Bij de ruimtelijke inpassing van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet aandacht worden besteed aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit. Dit kan door efficiënt ruimtegebruik, bijvoorbeeld door de mogelijkheden van herstructurering te onderzoeken. Ook zijn een goede beeldkwaliteit en een zorgvuldige landschappelijke inpassing van groot belang. De provincie kiest voor een concentratie van wonen, werken en voorzieningen in stedelijke gebieden.

3.2.1.2 Vier opgaven

In dialoog met de samenleving zijn vier opgaven benoemd die de provincie actief wil aanpakken. Het zijn urgente vraagstukken waarvoor de provincie nú al alles op alles gaat zetten om met de samenleving oplossingen te vinden.

• Fryslân houdt de leefomgeving vitaal, leefbaar en bereikbaar;
• Fryslân zet de energietransitie met kracht voort;
• Fryslân wordt klimaatadaptief ingericht;
• Fryslân versterkt de biodiversiteit.

Deze opgaven zijn groot, onderling verbonden en ze raken de hele provincie. De opgaven vragen om een integrale en gezamenlijke aanpak.

Wat betreft de woningbouw zet de provincie in op concentratie in de stedelijke gebieden, waar Leeuwarden er één van is. Om de leefbaarheid en de vitaliteit van heel Fryslân te bevorderen, binnen het uitgangspunt van concentratie van woningbouw in de stedelijke gebieden, wordt uitgegaan van een evenwichtige verdeling van woningen en van woningbouw over de regio’s van Fryslân. Aandachtspunten zijn het benutten van kansen voor gevarieerde woonmilieus en voortdurend de benodigde ruimte voor wonen en werken in een goede verhouding ten opzichte van elkaar afwegen, waarbij de vier bovenstaande opgaven centraal staan binnen de planvorming.

3.2.1.3 Toetsing van het voornemen aan de Omgevingsvisie Fryslân - De Romte diele

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de herontwikkeling van het Cambuurterrein en omgeving tot een gevarieerde woonwijk. Binnen de totstandkoming van de plannen is de ambitie geformuleerd voor een stedelijk woonklimaat in een groene omgeving, met een sterke relatie met de omliggende buurten, fysiek en sociaal. De ontwikkeling is gebaseerd op een vijftal bouwstenen, te weten:

• 1. Verblijven op Cambuurplein;
• 2. Stadion als inspiratie;
• 3. Sociale cohesie;
• 4. Park;
• 5. Bouwprogramma.

Naast de bouwstenen speelt duurzaamheid een belangrijke rol in het plan. Het plan levert op meerdere onderdelen een bijdrage aan het aspect duurzaamheid, waaronder de energietransitie, klimaatadaptatie, biodiversiteit en sociale duurzaamheid. Voor een uitgebreide toelichting op het onderdeel duurzaamheid wordt verwezen naar paragraaf 3.3.4. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling uitstekend aansluit bij de Omgevingsvisie Fryslân - De Romte diele.

3.2.2 Verordening Romte Fryslân 2014

3.2.2.1 Algemeen

De Verordening Romte Fryslân 2014 is op 25 juni 2014 vastgesteld. Op 23 maart 2021 is de verordening geconsolideerd. De verordening stelt concrete regels die ervoor moeten zorgen dat de provinciale ruimtelijke belangen uit onder andere de in voorgaande paragraaf beschreven Omgevingsvisie doorwerken in de gemeentelijke ruimtelijke plannen.

3.2.2.2 Relevante artikelen

Ruimtelijke kwaliteit (Artikel 2)

De toelichting bij een ruimtelijk plan dat voorziet in een nieuwe stedelijke functie buiten bestaand stedelijk gebied bevat een verantwoording waaruit blijkt dat toepassing is gegeven van het principe van zorgvuldig ruimtegebruik, waaruit in ieder geval blijkt waarom die functie redelijkerwijs niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. Binnen bestaand stedelijk gebied wordt ruimte geboden voor het ontwikkelen van stedelijke functies, voor zover deze naar aard en omvang passen bij de kern.

Wonen (artikel 3)

Artikel 3.1.1. van de verordening stelt dat een ruimtelijk plan mogelijkheden voor woningbouw kan bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten (GS) heeft. Op grond hiervan kan het planvoornemen worden gerealiseerd.

3.2.2.3 Toetsing van het voornemen aan de Verordening Romte Fryslân 2014

De provincie Fryslân vindt het van belang dat er goede balans is tussen buitenstedelijk en binnenstedelijk bouwen, dit vanuit het principe van duurzaam ruimtegebruik. Het plangebied ligt binnen bestaand stedelijk gebied. Vanwege de verhuizing van het Cambuurstadion naar het WTC gebied komt het huidige stadion met voormalige voetbalvelden beschikbaar voor herontwikkeling.

De ontwikkeling voorziet naast woningbouwontwikkeling in ruimte voor sport en spel en is aandacht voor gezondheid en ontmoeting. De functie die de sportvelden hadden, worden op deze wijze op een nieuwe maar tegelijkertijd ook herkenbare manier ingevuld. Een deel van de te realiseren woningen zal gebouwd worden boven de bestaande bebouwing aan het Cambuurplein en op de plek waar nu de tribunes staan. Bij de ontwikkeling van Nieuw Oud Oost wordt het principe van duurzaam en zorgvuldig ruimtegebruik daarmee uitstekend toegepast.

Op basis van artikel 3.1.1 dienen ruimtelijke plannen die mogelijkheden voor woningbouw bevatten instemming te hebben van de provincie. De provincie Fryslân en gemeente Leeuwarden hebben recent nieuwe woningbouwafspraken gemaakt. Tot 2030 is er naar verwachting planologische behoefte aan ruim 4.600 woningen. In de afspraken is tevens opgenomen dat de locatie Nieuw Oud Oost één van de binnenstedelijke locaties is waar een deel van de behoefte kan worden opgevangen. Hier ziet de provincie ruimte voor circa 500 woningen. Met de realisatie van maximaal 548 woningen kan worden gesteld dat het plan in overeenstemming is met artikel 3.1.1. van de Verordening Romte.

3.2.3 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat de voorliggende ontwikkeling in overeenstemming is met de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening van de provincie Fryslân.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Leeuwarden

3.3.1.1 Algemeen

Op 22 december 2021 is de Omgevingsvisie Leeuwarden vastgesteld. De omgevingsvisie heeft als subtitel 'Vergroenen, verbinden, verwaarden'. De omgevingsvisie is opgesteld in het kader van de wetgevingsoperatie rond de Omgevingswet en biedt een nieuwe integrale visie op de fysieke leefomgeving van de gemeente Leeuwarden. De gemeente gebruikt hierin drie hoofdambtities uit het positioneringsdocument 'Leeuwarden in 2028' als uitgangspunt:

• 1. Het is goed leven in Leeuwarden in 2028;
  • a. In 2028 voldoet de kwaliteit van de leefomgeving aan de principes van de brede welvaart waardoor Leeuwarden een fijne plek is om te wonen, te werken, te ondernemen en te verblijven.
• 2. Leeuwarden is in 2028 het hart van een bijzondere groen-blauwe regio;
  • a. In 2028 is Leeuwarden een gemeente waar water, natuur en open ruimte worden gekoesterd.
• 3. Leeuwarden is in 2028 een sterke economische gemeente.
  • a. In 2028 is Leeuwarden een sterke, centrale stad waarin veel functies en organisaties op het terrein van zorg, onderwijs, kennis en bedrijvigheid samenkomen.

De opgaven waar de gemeente Leeuwarden voor staat zijn groot en de ambities zijn hoog. Dat betekent dat keuzes zullen moeten worden gemaakt: niet alles kan tegelijkertijd, niet alles gaat even goed samen en niet alles kan overal. Om keuzes te kunnen maken, worden drie ontwikkelprincipes gehanteerd: vergroenen, verbinden en verwaarden.

3.3.1.2 Toetsing van de ontwikkeling aan de Omgevingsvisie Leeuwarden

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt het Cambuurstadion en omgeving herontwikkeld tot een gevarieerde woonwijk met ruimte voor maximaal 548 woningen. Het stedenbouwkundig ontwerp is opgesteld aan de hand van een vijftal bouwstenen, te weten 'Verblijven op het Cambuurplein', 'Stadion als inspiratie', 'Sociale cohesie', 'Park' en 'Bouwprogramma'. De drie ontwikkelprincipes zoals verwoord in de Omgevingsvisie Leeuwarden zijn nadrukkelijk te herkennen in het stedenbouwkundig plan en het bestemmingsplan.

Verwaarden

De ontwikkelingen volgen het ontwikkelprincipe van verwaarden. Binnen Oud Oost wordt kwaliteit toegevoegd door middel van nieuwe, toekomstbestendige woningen en een inrichting die een aansluit op de wensen van de wijk. Zo wordt geïnvesteerd in kwaliteit en de sociale interactie tussen mensen. Dit zijn pijlers voor de brede welvaart in de wijk.

Vergroenen

De herontwikkeling draagt bij aan een 'groen-blauw' Leeuwarden. Niet alleen door het toevoegen van duurzaam en divers woningbouwprogramma, maar ook door hier oog voor te hebben bij de inrichting van de openbare ruimte. Zo krijgen voetgangers ruim baan, is er veel ruimte voor ontmoeten in een groene omgeving en is er volop aandacht voor klimaatbestendigheid, biodiversiteit en aansluiting op nieuwe energiebronnen. Daarnaast komt er ruimte voor groen en wordt met een duurzaam watersysteem geanticipeerd op het opvangen van de gevolgen van klimaatverandering. Allerlei transformaties die aansluiten bij het principe van het vergroenen van onze leefomgeving.

Verbinden

Het plan draagt bij aan verbinding in de samenleving. Met de wijkvernieuwing komt ruimte vrij om een groeiend aantal huishoudens te huisvesten. Door het toevoegen van koopwoningen wordt de inwoners de kans geboden om door te stromen in de eigen wijk. Daarnaast bestaat circa 30% van het woningbouwprogramma uit sociale huur. Het binnenterrein van het nieuwe stadiongebied wordt een plek waar mensen elkaar ontmoeten. Op straat, maar ook op en rondom het Cambuurplein. Nieuw Oud Oost wordt een verbonden wijk waarin goed geleefd kan worden.

Er wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling uitstekend aansluit bij de doelstellingen en uitgangspunten zoals geformuleerd in de Omgevingsvisie Leeuwarden.

3.3.2 Afwegingskader Woningbouw Gemeente Leeuwarden

Het gemeentelijk woonbeleid is in 2015 geactualiseerd en is vervat in het document Afwegingskader Woningbouw Gemeente Leeuwarden. De gemeente ziet de komende decennia een bevolkingsgroei voor de gemeente. Deze groei is voornamelijk te verwachten in het stedelijk gebied. Gekozen wordt voor een flexibel sturingsinstrument dat ruimte biedt om in te spelen op nieuwe ontwikkelingen. Dit biedt marktpartijen ruimte om nieuwe initiatieven te ontwikkelen. Het karakter van de groei is meer alleenstaanden, minder jongeren en meer ouderen. In de volgende paragraaf wordt nader ingegaan op de demografische ontwikkelingen in Leeuwarden en het daarbij aansluitend woningaanbod waarmee de gemeente Leeuwarden op deze demografische ontwikkeling inspeelt.

3.3.3 Demografische ontwikkelingen en daarbij aansluitend woningaanbod

3.3.3.1 Demografische ontwikkelingen

Het aantal huishoudens in gemeente Leeuwarden zal in de periode 2020-2030 toenemen met 3.564 (bron: prognose provincie Fryslân). Een deel van deze woningbouwopgave zal gerealiseerd worden in de Zuidlanden/Middelsee. Er is daar sprake van een ander woonmilieu en een andere ligging ten opzichte van de voorzieningen en het centrum. We willen ook graag een ander woon- en leefmilieu aanbieden, namelijk nieuwe woningen in een al bestaande wijk binnen een (hoog)stedelijk woonmilieu. Deze wijk heeft van zichzelf al een bijzonder karakter en een bijzondere historie. Veel inwoners van Leeuwarden zullen zich hier verbonden mee voelen. Daarbij past in dit deel van stad een meer hoogstedelijk woonmilieu, een hoger woningdichtheid dan bijvoorbeeld in de uitleggebieden. Dit is een aanvulling op bestaande woonmilieus in Leeuwarden.

In de woningbouwafspraken (termijn 2020 - 2030) met de provincie getekend op 5 juli 2022) is opgenomen dat gemeente Leeuwarden binnenstedelijk zonder maximum aantal ('plafondloos') kan bouwen. De provincie Fryslân vindt het van belang dat er een goede balans is tussen buitenstedelijk en binnenstedelijk bouwen, dit vanuit het principe van duurzaam ruimtegebruik.

De gemeente Leeuwarden ziet ook dat in de stad de vergrijzing toeneemt. Door deze ouderen de mogelijkheid te bieden om in een zorggeschikt appartement te wonen nabij voorzieningen, is doorstroming in de wijk Oud Oost mogelijk. Hierdoor komen onder andere grondgebonden woningen in de verkoop, waar jonge gezinnen kunnen gaan wonen.

3.3.3.2 Herstructurering Heechterp en aandeel sociaal woningaanbod in Nieuw Oud Oost

Naast de ontwikkeling Nieuw Oud Oost is de gemeente bezig met het herstructureringsplan in Heechterp. Het aanbod sociale huisvesting wordt beter in balans gebracht in de wijk Heechterp. Echter, deze huishoudens moeten geherhuisvest worden. Nieuw Oud Oost is hiervoor een logisch zoekgebied vanwege de ligging nabij Heechterp. Mede vanwege de druk op de leefbaarheid in Oud Oost heeft de gemeente Leeuwarden als uitgangspunt genomen dat er in het plangebied maximaal 30% aan sociale huur zal worden gerealiseerd. Binnen dit huursegment zal een divers aanbod gerealiseerd worden, appartementen en grondgebonden woningen. Zodat zowel 1-2 persoonshuishoudens als gezinnen een plekje kunnen krijgen.

3.3.3.3 Te realiseren aanbod

Aanbod ouderenhuisvesting

De gemeente Leeuwarden ziet een toename aan vraag naar huisvesting voor ouderen aankomen tot 2040. De ligging van het plangebied nabij voorzieningen (zorg, supermarkt, OV) maakt het voor ouderen aantrekkelijk om in dit gebied te komen wonen. Dit kan aanbod zijn in zowel de sociale huur als middenhuur.

Middenhuur

Naast sociale huurwoningen wil de gemeente Leeuwarden in dit gebied particuliere huurwoningen in het middensegment aanbieden. Deze woningen zijn vaak sneller beschikbaar, hebben meer kwaliteit, en zijn daardoor aantrekkelijk voor 1-2 persoonshuishoudens die een inkomen hebben boven de inkomensgrens voor sociale huurwoningen. In dit deel van Leeuwarden nabij het centrum is hier zeker een markt voor. Dit vormt circa 10% van het totale aantal te realiseren woningen. Het gebied leent zich goed voor deze doelgroep vanwege haar ligging nabij voorzieningen en centrum.

In de middenhuur kan ook ruimte worden geboden aan ouderenhuisvesting (55+) via een woningcorporatie. Soms is het inkomen van ouderen te hoog om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning of wil de huurders meer kwaliteit of een grotere woning. Dit specifieke segment is een mooie toevoeging aan het brede palet van woningen wat de gemeente Leeuwarden wil aanbieden in de nieuw wijk.

Koopwoningen

Om een positief impuls in de wijk Oud Oost te genereren is het van belang om qua koopwoningen een gemengd segment aan te bieden. De koopwoningen zijn complementair aan het aanbod in de omgeving. Deze moeten echter niet te ver afstaan qua prijsniveau in verhouding tot de omgeving, hierdoor kan juist een barrière tussen de bestaande en nieuwe buurt ontstaan.

De gemeente Leeuwarden wil voor 1-2 persoonshuishoudens en gezinnen koopwoningen aanbieden in dit gebied. Voor de eerste doelgroep wordt meer gericht op appartementen. Voor de gezinnen worden betaalbare en duurdere koopwoningen gerealiseerd, zodoende dat er ook ruimte is voor grotere gezinnen of eventueel een extra werkkamer.

3.3.3.4 Conclusie behoefte aantal en segment woningen

Voorliggende ontwikkeling voorziet in de herontwikkeling van het huidige Cambuurstadion en omgeving tot de woonwijk Nieuw Oud Oost, waar maximaal 548 woningen zullen worden gerealiseerd. In het nieuw te ontwikkelen gebied komt ruimte voor sport en spel, is aandacht voor gezondheid en ontmoeting. De functie die de sportvelden hadden, worden op deze wijze op een nieuwe manier ingevuld.

Een deel van de woningen zal gebouwd worden boven de bestaande bebouwing aan het Cambuurplein en op de plek waar nu de tribunes staan. In het stedenbouwkundig plan Nieuw Oud Oost is daarmee zowel sprake van herbestemming/herstructurering als verdichting. Deze invulling sluit goed aan bij de landelijke en provinciale doelstellingen om te verdichten met kwaliteit.

Qua woningbouwbehoefte is zowel sprake van uitbreiding van het woningaanbod ten behoeve van de huishoudensgroei, maar ook ten behoeve van herstructurering van de bestaande woningvoorraad in Heechterp. De bouw van maximaal 548 wooneenheden draagt bij aan beide behoeften. Met deze ontwikkeling kan in het plangebied een goede invulling worden gegeven aan zowel de wens voor het realiseren van een hoogstedelijk woonmilieu, als een bijdrage leveren aan de behoefte aan verschillende typen woonvormen.

3.3.4 Duurzaam Leeuwarden, de sterke stad

3.3.4.1 Algemeen

De gemeenteraad van Leeuwarden heeft op 29 november 2010 de visie 'Duurzaam Leeuwarden, de sterke stad' vastgesteld. Deze visie gold voor de periode van 2011 tot en met 2020. Bij het werken aan een duurzaam Leeuwarden staan twee ambities centraal: een klimaatbestendige stad en een klimaatneutrale energie- en warmtevoorziening. De gemeente focust op het faciliteren en aanjagen van sleutelprojecten die bijdragen aan een aardgasloze toekomst en een klimaatadaptieve gemeente in 2035.

De gemeente Leeuwarden bevordert op haar grondgebied actief het verduurzamen van de gemeente. Deze verduurzaming richt zich op een aantal aspecten, waaronder energieverbruik, verantwoordelijk watergebruik en waterkwaliteit, ecologie en het beperken van afval. De focus ligt met name op de thema's energie en water.

3.3.4.2 Toetsing van de ontwikkeling aan 'Duurzaam Leeuwarden, de sterke stad'

Conform de geldende energienormen worden de nieuwe woningen allen gasloos gerealiseerd. Daarnaast faciliteert de ontwikkeling het aspect duurzaamheid op de volgende manieren:

Klimaatadaptatie
Het realiseren van een park heeft vele voordelen met betrekking tot klimaatadaptatie, zo zullen piekbuien in de toekomst makkelijker kunnen worden opgevangen, is er meer capaciteit beschikbaar waar water vastgehouden kan worden om het riool te ontlasten en wordt hittestress tegen gegaan.

Natuurinclusiviteit
Door het zorgvuldig ontwerpen van het park waarin bewuste keuzes voor soorten beplanting en grassen worden gemaakt, wordt bepaalde fauna aangetrokken. In combinatie met het creëren van broedplaatsen en verblijfsplaatsen voor dieren zoals een insectenhotel wordt dit een fijne plek voor dieren. Voor de bebouwing geldt dat elke woning of groep van woningen een nestkast krijgt, afgestemd op de vogelsoorten en vleermuizen die hier aanwezig zijn. Zo wordt Nieuw Oud Oost een plek voor mens en dier.

Circulariteit
Bij de bouw van de woningen zullen zoveel mogelijk circulaire bouwmaterialen worden toegepast. Op een aantal plekken zal ook hout (hernieuwbaar) als gevelmateriaal toegepast worden, dit zal in een nog te maken beeldkwaliteitsplan vastgelegd worden.

Sociale duurzaamheid
Het realiseren van gemeenschappelijke voorzieningen in het plan draagt bij aan de verbondenheid tussen de nieuwe en reeds aanwezige bewoners van Oud-Oost. Zo wordt het oude voetbalveld van SC Cambuur gedeeltelijk ingericht als (gemeenschappelijke) groentetuin en sportveld voor jong en oud.

Mobiliteit
In het plan Nieuw Oud Oost is sprake van een hoge ambitie op het gebied van duurzame mobiliteit. Binnen de voorgenomen ontwikkeling is de vanzelfsprekendheid van twee eigen auto's voor de deur niet meer de norm. Door het fietsgebruik te stimuleren boven het gebruik van de auto en het aanbieden van verschillende vormen van deelmobiliteit wordt de behoefte opgevangen.

Er wordt geconcludeerd dat in de voorliggende ontwikkeling sterk rekening wordt gehouden met het aspect duurzaamheid, waarmee het plan in overeenstemming is met de visie 'Duurzaam Leeuwarden, de sterke stad'.

3.3.5 Conclusie

De voorgestelde ontwikkeling past binnen het principe van duurzaam ruimtegebruik, de woningbouwafspraken met de provincie en het gemeentelijk woonbeleid.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de van belang zijnde milieu- en omgevingsaspecten. Dit betreffen de thema's verkeer en parkeren, geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, ecologie, archeologie & cultuurhistorie, bezonning, het besluit milieueffectrapportage en de waterhuishouding.

4.1 Verkeer en parkeren

4.1.1 Algemeen

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte en de verkeersgeneratie die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. De gemeente Leeuwarden beschikt over een eigen parkeernota 'Nota parkeernormen gemeente Leeuwarden 2014'. Op basis van de parkeernota zijn in de gemeente Leeuwarden de volgende parkeernormen van toepassing:

Type woning	Centrum	Schil centrum	Rest bebouwde kom	Buitengebied	Aandeel bezoekers
Woning g.o. > 120 m²	1,8	1,9	2,0	2,0	0,3
Woning g.o > 80 m² < 120 m²	1,4	1,5	1,6	1,6	0,3
woning g.o. > 60 m² < 80 m²	1,1	1,2	1,3	1,3	0,3
woning g.o. < 60 m²	0,8	0,9	1,0	1,0	0,3
Serviceflat/ Aanleunwoning	0,6	0,6	0,6	0,6	0,3

g.o. = gebruiksoppervlakte

De laatste jaren is er een omslag in de benadering van mobiliteit zichtbaar, met name in de binnenstedelijke gebieden. De beschikbaarheid van de auto in de directe woonomgeving wordt niet langer als iets vanzelfsprekends beschouwd. Het parkeren wordt in mindere mate direct bij de woningen op eigen terrein gerealiseerd. Het (overige) parkeren vindt in beginsel plaats op enige afstand van de woningen, zodat auto's niet overheersen in de openbare ruimte. Daarbij wordt vastgehouden aan het principe dat de parkeerbehoefte in het gebied zelf wordt opgelost. Met functiemenging kan de vraag naar parkeercapaciteit op basis van de bezettingsgraad gedurende dag eventueel waar mogelijk worden beperkt. We zoeken hierbij naar ruimte om de vigerende parkeernormen beter aan te laten sluiten bij actuele inzichten met betrekking tot autobezit- en gebruik en ontwikkelingen en ambities op het gebied van duurzame mobiliteit.

Om meer duurzame vormen van mobiliteit te stimuleren en het autobezit en autogebruik te beperken zijn een aantal instrumenten voorhanden. Deze bestaan onder andere uit het verbeteren van de concurrentiepositie van de voetganger en de fietsers door de realisatie van hoogwaardige voorzieningen die voldoen aan kwaliteitseisen zoals directheid, toegankelijkheid, samenhang, veiligheid, comfort en aantrekkelijkheid. Tevens is het van belang dat voldoende en volwaarde fietsparkeervoorzieningen beschikbaar zijn en volwaardige openbaar vervoersvoorzieningen aanwezig zijn. Ook kan het hanteren van relatief lage parkeernormen en het profileren van woonwijken als gebieden waarin de auto niet langer de maat der dingen is, bijdragen aan het beperken van het autobezit en autogebruik en stimuleren van duurzame vormen van mobiliteit.

Nieuw Oud Oost wordt op basis van de principes van duurzame mobiliteit ontworpen, waarbij in de buitenruimte geen auto's geparkeerd kunnen worden. Deze staan op omsloten binnenterreinen binnen de woonblokken en in de te realiseren parkeergarage. Dit biedt ruimte om in samenhang daarmee de vigerende parkeernormen naar beneden bij te stellen. Hiermee wordt afgeweken van de gemeentelijke parkeernormen, zoals vastgesteld door de gemeenteraad in 2014. Voor Nieuw Oud Oost (gelegen in de stedelijke zone 'schil centrum') resulteert dit in de volgende parkeernormen:

Type woning	Schil centrum	Aandeel bezoekers
Woning g.o. > 120 m²	1,6	0,3
Woning g.o > 80 m² < 120 m²	1,2	0,3
woning g.o. > 60 m² < 80 m²	0,9	0,3
woning g.o. < 60 m²	0,6	0,3

4.1.2 Parkeren

In Nieuw Oud Oost worden vijf blokken ontwikkeld. Vier van deze blokken worden ontwikkeld in deelgebied 'Wonen aan het park'. In dit deelgebied wordt het parkeren opgelost met een binnenterrein. Het vijfde blok betreft het Cambuurplein en huidige Cambuurstadion; voor dit blok wordt een parkeergarage gerealiseerd.

4.1.2.1 Wonen aan het park

Voor deze blokken met binnenterrein geldt dat hier geen aangewezen parkeerplaatsen zijn, hierdoor is hier sprake van maximaal dubbelgebruik waardoor ook het bezoekersparkeren in de blokken opgelost kan worden. Dit resulteert voor de 4 blokken in de volgende parkeerbalans:

Tabel 4.1: Parkeerbehoefte deelgebied 'Wonen aan het park' (Bron: Gemeente Leeuwarden)

De totale parkeerbehoefte voor dit deelgebied bedraagt 288 plekken, binnen het plan worden in totaal 310 parkeerplekken gerealiseerd. Hierdoor ontstaat binnen deze blokken ook ruimte om te voorzien in bijvoorbeeld een aantal laadplekken voor elektrische auto's, deze kunnen niet in de capaciteit mee gerekend worden aangezien deze plekken alleen zijn bedoeld voor het opladen van elektrische voertuigen, niet om langdurig te parkeren.

4.1.2.2 Cambuurplein en stadion

Voor de woningen blokken die rondom het huidige Cambuurstadion worden ontwikkeld geldt onderstaande parkeerbalans:

Tabel 4.2: Parkeerbehoefte deelgebied 'Cambuurplein' en 'Cambuurstadion' (Bron: Gemeente Leeuwarden)

Voor de 270 woningen geldt dat er een maximale parkeerbehoefte is van 214 plekken, dit wordt grotendeels opgelost in een nieuwe te realiseren parkeergarage. 12 plekken worden buiten de parkeergarage gerealiseerd, dit worden toegewezen plekken voor bewoners.

De parkeergarage zal dus minimaal 202 plekken voor bewoners moeten hebben. Door het creëren van 6 lagen parkeren met elk 40 plekken in deze garage zal hier ruimschoots aan voldaan worden en is er ook ruimte om te voorzien in laadpalen voor elektrische voertuigen.

Voor de bezoekers geldt dat er een maximale parkeerbehoefte is van 81 plekken. Uit recent parkeeronderzoek op het Cambuurplein blijkt dat dit bezoekersparkeren op het Cambuurplein opgelost kan worden, ook als het de capaciteit van het plein in de toekomst wordt verminderd. Hierdoor kan de parkeergarage alleen voor bewoners worden gereserveerd. De resultaten van het parkeeronderzoek aan het Cambuurplein zijn opgenomen in Bijlage 2 van deze toelichting.

4.1.2.3 Overige voorzieningen

Naast de woningen verandert er door sloop/nieuwbouw ook wat in het overige programma rondom het huidige stadion. De wijzigingen in de commerciële en maatschappelijke functies is weergegeven in paragraaf 2.3. Qua commerciële functies is er sprake van een toename van 80 m². De maatschappelijke functies nemen per saldo toe met 80 m². De veranderingen in deze functies zijn per saldo minimaal en kunnen op het Cambuurplein worden opgevangen.

4.1.3 Verkeer

Om de verkeersgeneratie te bepalen wordt aangesloten bij de CROW-publicatie 'Toekomstbestendig parkeren, publicatie 381 (december 2018)'. Op basis van deze publicatie kan per functie de verkeersgeneratie als gevolg van een ruimtelijke ontwikkeling worden berekend. Bij iedere functie wordt in de CROW-publicatie een maximum en minimum genoemd. Dit is de bandbreedte. In voorliggend geval zal van het gemiddelde worden uitgegaan.

Om de verkeersgeneratie te berekenen dienen ten eerste de stedelijkheidsgraad en de stedelijke zone te worden bepaald. De mate van stedelijkheid is gebaseerd op de omgevingadressendichtheid (oad) van het CBS. De oad wordt uitgedrukt in het aantal adressen per vierkante kilometer. Op basis van de 'Demografische kerncijfers per gemeente 2015' wordt de gemeente Leeuwarden, met een oad van 2.181, getypeerd als 'sterk stedelijk gebied'. Het plangebied ligt op basis van de gebiedsindeling uit de Nota Parkeernormen 2014 binnen de stedelijke zone 'schil centrum'.

In onderstaande tabel is de verkeersgeneratie opgenomen op basis van de door de gemeente Leeuwarden verstrekte gegevens. Voor de verkeersgeneratie is uitgegaan van de functies die logischerwijs tot extra verkeer leiden. De uitbreiding van de Jumbo supermarkt is hierin buiten beschouwing gelaten vanwege het feit dat de uitbreiding is bedoeld ten behoeve van intern laden en lossen; de uitbreiding leidt niet tot een groter winkeloppervlak en daarmee tot meer bezoekers.

Functie	Verkeersgeneratie per woning	Aantal woningen	Totaal
Koop, huis, tussen/hoek	6,8	177	1.203,6
Huur, huis, sociale huur	4,3	42	180,6
Koop, appartement, duur	6,8	174	1.183,2
Huur, appartement, duur	5,1	49	249,9
Huur, appartement, midden/goedkoop (inclusief sociale huur)	3,6	106	381,6
Totaal			3.198,9

De totale verwachte verkeersgeneratie bedraagt circa 3.199 verkeersbewegingen per weekdagetmaal. Binnen de stedenbouwkundige opzet neemt mobiliteit een belangrijke plek in. Het plangebied wordt zoveel mogelijk autoluw ingericht, aangezien het park voor iedereen veilig moet zijn. Ten behoeve van de verkeersveiligheid worden ook de Coopmansstraat en Insulindestraat aangepakt. De aanpak hiervan valt buiten de voorliggende ontwikkelingen, maar zijn met name van belang voor het bereiken en verlaten van het nieuw aan te leggen park. Verkeersveiligheid is binnen de ontwikkeling daarmee een belangrijk uitgangspunt.

De verkeersbewegingen behorende bij de woningen binnen de vier woonclusters worden in voorliggend geval voornamelijk afgewikkeld via de aan te leggen in- en uitritten tussen de binnenhoven en de openbare weg. Op deze manier wordt het doorgaand verkeer van en naar de woningen direct afgewikkeld op de Insulindestraat in het zuiden, de Archipelweg in het oosten en de Coopmansstraat in het noorden. Via deze wegen kan het verkeer zich vlot en veilig in meerdere richtingen bewegen.

De parkeerbehoefte van de woningen aan het stadion worden voornamelijk opgevangen in de parkeergarage ten noorden van het stadion. Vanaf deze hub verplaatst het gebruiksverkeer zich via de Coopmansstraat in meerdere richtingen. Ten slotte verplaatst een groot deel van de verkeersbewegingen van en naar het Cambuurplein zich vanuit het parkeerterrein aan het Cambuurplein. Dit parkeerterrein kan vanuit meerdere richtingen worden bereikt en weer verlaten. Vanwege de ruime opzet van deze wegen zal dit niet tot verkeersonveilige situaties leiden.

4.2 Geluid

4.2.1 Algemeen

De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan of het nemen van een omgevingsvergunning indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeurswaarde bij geluidgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeurswaarde te voldoen.

4.2.2 Situatie plangebied

De in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling voorziet in de realisatie van geluidgevoelige objecten, te weten woningen. Toetsing aan de aspecten wegverkeers-, industrie- en railverkeerslawaai is daarmee noodzakelijk.

Het plangebied is gelegen binnen de geluidszone van meerdere wegen en binnen de geluidszone van industrieterrein Leeuwarden-Oost. Om de geluidsbelasting vanwege het wegverkeer en vanwege het industrieterrein te bepalen en deze te toetsen aan de grenswaarden, is door Alcedo een akoestisch onderzoek wegverkeers- en industrielawaai uitgevoerd. De volledige rapportage van dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 3 van deze toelichting. Hieronder wordt voor de aspecten wegverkeers- en industrielawaai ingegaan op de belangrijkste resultaten en conclusies.

4.2.2.1 Wegverkeerslawaai

Uit het akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai blijkt dat er voor een aantal gebouwen binnen het plan een hogere waarde vastgesteld moet worden voor wegverkeerslawaai afkomstig van de Coopmansstraat, Archipelweg en Insulindestraat. In paragraaf 3.5 tabellen 5, 6 en 7 van Bijlage 3 zijn voor iedere weg per gebouwdeel en per geveloriëntatie de aan te vragen hogere grenswaarden weergegeven.

Zodra de plannen verder zijn uitgewerkt en de stedenbouwkundige invulling bekend is kunnen de aan te vragen hogere waarden van de afzonderlijke wegen voor iedere woning worden bepaald.

Het treffen van geluidsreducerende maatregelen stuit op bezwaren van stedenbouwkundige aard en is mogelijk niet wenselijk vanwege bezwaren ten aanzien van technische uitvoerbaarheid en onderhoud.

Er wordt voldaan aan meerdere in de in 'Beleidsregel vaststellen hogere waarde gemeente Leeuwarden' gestelde criteria voor het verlenen van hogere waarden.

Voor de woningen waarvoor hogere waarden worden vastgesteld, dient te worden aangetoond dat de gevelisolatie van de woningen voldoet aan de eisen conform afdeling 3.1 uit het Bouwbesluit. De gecumuleerde geluidsbelasting is weergegeven in de tabellen in paragraaf 3.5.

Met de huidige standaard bouwconstructies en materialen kan ervan worden uitgegaan dat tot en met een geluidsbelasting van 53 dB exclusief correctie conform artikel 110g Wgh aan deze eis wordt voldaan.

Voor de woningen met een gecumuleerde geluidsbelasting hoger dan 53 dB (excl. correctie art. 110g Wgh) dient aanvullend onderzoek naar de geluidswering van de gevel uitgevoerd te worden. Zo nodig dienen geluidsisolerende maatregelen getroffen te worden om te kunnen voldoen aan de eisen uit het Bouwbesluit en om een goed woon- en leefklimaat in de woning te garanderen.

Met name bij de woongebouwen gelegen aan de Coopmanstraat, Archipelweg en Insulindestraat dient rekening te worden gehouden met zwaardere gevelweringsmaatregelen. De benodigde gevelwering bedraagt hier ten hoogste 64 dB – 33 = 31 dB.

4.2.2.2 Industrielawaai

Uit de resultaten van de berekeningen van industrielawaai vanwege het industrieterrein Leeuwarden-Oost blijkt dat de hoogste geluidsbelasting 49 dB(A) bedraagt. Er wordt hiermee overal voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A). Het industrieterrein Leeuwarden-Oost vormt daarmee geen belemmering voor de voorgenomen planontwikkeling.

4.2.2.3 Railverkeerslawaai

De dichtstbijzijnde spoorlijn bevindt zich op circa 630 meter van het plangebied. Vanwege deze ruime afstand kan een akoestisch onderzoek naar railverkeerslawaai achterwege blijven.

4.2.3 Conclusie

In het kader van het aspect wegverkeerslawaai is de vaststelling van hogere waarden voor de Coopmansstraat, Archipelweg en Insulindestraat benodigd. De hogere waardenprocedure zal gelijk oplopen met de bestemmingsplanprocedure en de hogere waarden zullen worden verleend voor het bestemmingsplan wordt vastgesteld. Tevens moet voor een aantal woningen rekening worden gehouden met aanvullende gevelweringsmaatregelen. Bij de aanvraag van de bouwvergunningen dient te worden aangetoond dat aan het binnenklimaat van 33 dB wordt voldaan.

Verder vormen de aspecten industrielawaai en railverkeerslawaai geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

4.3 Bodem

4.3.1 Algemeen

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient doorgaans een bodemonderzoek te worden verricht conform de richtlijnen NEN 5740.

4.3.2 Situatie plangebied

Voorliggende ontwikkeling voorziet in de herontwikkeling van het Cambuurstadion en omgeving tot een woonwijk. Om te bepalen of de bodem geschikt kan worden geacht voor reguliere bewoning, dient de bodemkwaliteit inzichtelijk te worden gemaakt. Hiervoor is door Enviso een verkennend (asbest) bodemonderzoek uitgevoerd. De volledige rapportage is opgenomen in Bijlage 4 van deze toelichting.

Op basis van de onderzoeksresultaten kan worden geconcludeerd dat in de grond en het grondwater op de onderzoekslocatie ten hoogste lichte verontreinigingen zijn vastgesteld, betreffende diverse parameters. De lichte verontreinigingen geven echter geen aanleiding tot het uitvoeren van een nader bodemonderzoek.

Met betrekking tot asbest in grond of puin zijn er geen significant verhoogde gehalten vastgesteld. Het vermoeden dat de locatie verdacht is op het voorkomen van asbest is hiermee niet bevestigd. Uit milieuhygiënisch oogpunt bestaan er geen belemmeringen voor de voorgenomen herbestemming en herontwikkeling van de locatie.

4.3.3 Conclusie

Het aspect 'bodem' vormt geen belemmering voor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling.

4.4 Luchtkwaliteit

4.4.1 Algemeen

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese Unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.

In de Wet luchtkwaliteit staan ondermeer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen);

4.4.1.1 Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen

Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtverontreiniging van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip “niet in betekenende mate” is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1.500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3.000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m2 bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden.

4.4.1.2 Besluit gevoelige bestemmingen

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/ klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.

4.4.2 Situatie plangebied

In paragraaf 4.4.1.1 zijn voorbeelden van de lijst met categorieën van gevallen opgenomen, die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Hierin wordt onder andere een woningbouwproject van 1.500 woningen met een enkele ontsluitingsweg genoemd. De voorliggende ontwikkeling voorziet in een wezenlijk kleiner aantal woningen (548) dan 1.500. Tevens wordt het plangebied ontsloten via drie ontsluitingswegen, waardoor de uitstoot van luchtverontreinigde stoffen als gevolg van de verkeersbewegingen veel meer verspreid is dan in het geval van een woningbouwproject met een enkele ontsluitingsweg. Er kan dan ook worden aangenomen dat voorliggende ontwikkeling 'niet in betekenende mate bijdraagt' aan de luchtverontreiniging. Daarnaast is er geen sprake van de realisatie van gevoelige bestemmingen zoals bedoeld in het Besluit gevoelige bestemmingen. Geconcludeerd wordt dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling.

4.5 Externe veiligheid

4.5.1 Algemeen

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij nieuwe ontwikkelingen moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen. Een en ander brengt met zich mee dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's zware ongevallen 2015 (Brzo 2015);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer van gevaarlijke stoffen geldt de 'Wet Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen' (Wet Basisnet). Dat vervoer gaat over water, spoor, wegen of door de lucht. De regels van het Basisnet voor ruimtelijke ordening zijn vastgelegd in:

• het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);
• de Regeling basisnet;
• de (aanpassing) Regeling Bouwbesluit (veiligheidszone en plasbrandaandachtsgebied).

Voor het transport van gevaarlijke stoffen per buisleiding geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden en het groepsrisico.

4.5.2 Situatie plangebied

Aan hand van de Risicokaart is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven. In afbeelding 4.1 is een uitsnede van de Risicokaart opgenomen. Het plangebied is hierin weergegeven met de blauwe contour.

Afbeelding 4.1: Uitsnede Risicokaart (Bron: Atlas Leefomgeving)

De dichtstbijzijnde risicobron ligt op circa 350 meter ten oosten van het plangebied. Dit betreffen een hogedruk aardgastransportleidingen en een gasdruk meet- en regelstation die toebehoren aan de Gasunie. In verband met deze risicobronnen is de Fryske Utfieringstsjinst Miljeu en Omjouwing (FUMO) om nader advies gevraagd. In het advies van 9 juni 2022 concludeert de FUMO dat de invloedsgebieden van deze risicobronnen niet tot over het plangebied reiken.

Het stedenbouwkundig ontwerp is daarnaast voor advies voorgelegd aan de Brandweer Fryslân. In het advies is onder meer ingegaan op de opkomsttijd, de bereikbaarheid, de beschikbaarheid van bluswater en de zelfredzaamheid. Ten aanzien van de bereikbaarheid, beschikbaarheid van bluswater en zelfredzaamheid zijn enkele knel- en/aandachtspunten besproken. Bij het aanvragen van de bouwvergunningen zullen deze aandachtspunten worden meegenomen door o.a. op de bouwtekeningen de situering van bluswatervoorzieningen aan te geven.

Geconcludeerd wordt dat het aspect 'externe veiligheid' geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling.

4.5.3 Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met de wet- en regelgeving aangaande externe veiligheid.

4.6 Milieuzonering

4.6.1 Algemeen

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is. Hoewel deze richtafstanden indicatief zijn, volgt uit jurisprudentie dat deze afstanden als harde eis gezien worden door de Raad van State bij de beoordeling of woningen op een passende afstand van bedrijven worden gesitueerd.

4.6.2 Gebiedstypen

Volgens de VNG-uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” dient eerst te worden beoordeeld of in de omgeving van het plangebied sprake is van een 'rustige woonwijk' of een 'gemengd gebied'. In onderstaande tabel zijn de aan te houden richtafstanden per gebiedstype weergegeven.

Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Overige functies komen vrijwel niet voor. Langs de randen is weinig verstoring van verkeer. In de VNG-uitgave wordt het buitengebied veelal gerekend tot het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Een 'gemengd gebied' is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor, zoals winkels, horeca en kleine bedrijven.

4.6.3 Situatie plangebied

4.6.3.1 Beoordeling

Het plangebied ligt ten noordoosten van het centrum van Leeuwarden. In de directe omgeving zijn meerdere functies aanwezig, waaronder sport, wonen, kleine bedrijvigheid en horeca en detailhandel. Daarmee is sprake van een matige functiemenging, waardoor kan worden uitgegaan van het gebiedstype 'gemengd gebied'.

Aan de hand van vorenstaande regeling is onderzoek verricht naar de feitelijke situatie. De VNG-uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” geeft een eerste inzicht in de milieuhinder van inrichtingen.

Zoals reeds hiervoor genoemd, wordt bij het realiseren van nieuwe bestemmingen gekeken naar de omgeving waarin de nieuwe bestemmingen gerealiseerd worden. Hierbij spelen twee vragen en rol:

• 1. past de nieuwe functie in de omgeving? (externe werking);
• 2. laat de omgeving de nieuwe functie toe? (interne werking).

4.6.3.2 Externe werking

Hierbij gaat het met name om de vraag of de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling leidt tot een situatie die, vanuit hinder of gevaar bezien, in strijd is te achten met een goede ruimtelijke ontwikkeling. Daarvan is sprake als het woon- en leefklimaat van omwonenden in ernstige mate wordt aangetast.

De voorliggende herontwikkeling voorziet in de herontwikkeling van het Cambuurstadion en omgeving tot een gevarieerde woonwijk. De functie 'wonen' betreft geen milieubelastende activiteit voor de omgeving. Van enige vorm van aantasting van het woon- en leefklimaat van omwonenden is dan ook geenszins sprake. Naast woningen worden met voorliggend bestemmingsplan ook een parkeergarage en een gemengde bestemming mogelijk gemaakt.

Voor een parkeergarage geldt op basis van de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' een richtafstand van 10 meter voor geluid binnen een gemengd gebied. De parkeergarage zal direct ten noorden van het voormalige voetbalstadion worden gerealiseerd. Hier grenst de parkeergarage aan twaalf grondgebonden woningen die in het noorden van het stadion worden gerealiseerd, waardoor op deze locatie niet aan de richtafstand van 10 meter wordt voldaan. In een gemengd gebied zijn een parkeergarage en woningbouw goed verenigbare functies, mits er sprake is van een bouwkundige afscheiding tussen de functies. Hier zal sprake van zijn. Bij de bouw van de woningen dient conform het Bouwbesluit te worden voldaan aan het binnenklimaat van 33 dB.

Binnen de gemengde bestemming wordt een verscheidenheid aan milieubelastende functies mogelijk gemaakt, waaronder detailhandel inclusief supermarkten, horecabedrijven, dienstverlenende bedrijven, maatschappelijke voorzieningen en sport- en recreatieve functies. Tevens wordt wonen op de verdieping mogelijk gemaakt. De milieubelastende functies hebben een maximale milieucategorie 2. Dit betreffen functies die in een gemengd gebied goed verenigbaar zijn met woningbouw. Daarnaast zal bij de bouw van de woningen in voldoende mate worden voorzien in een goede bouwkundige afscheiding tussen de woonfunctie en de gemengde functies, in overeenstemming met de eisen uit het Bouwbesluit. Er wordt dan ook geconcludeerd dat ter plaatse van de woonfunctie(s) sprake zal zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.6.3.3 Interne werking

Hierbij gaat het om de vraag of nieuwe functie(s) binnen het plangebied hinder ondervinden van bestaande functies in de omgeving en andersom of de nieuwe functie(s) de bedrijfsvoering of ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende bedrijven aantasten. Woningen zijn hierin aangewezen als milieugevoelige objecten.

De meest nabijgelegen milieubelastende functies worden in het plangebied zelf gerealiseerd. Zoals in voorgaande paragraaf reeds is aangetoond, leiden de te realiseren functies niet tot een ernstige aantasting van het woon- en leefklimaat ter plaatse van de te realiseren woningen. Wanneer het gezoneerde industrieterrein buiten beschouwing wordt gelaten (hier is in paragraaf 4.2.2.2 reeds op ingegaan), zijn er buiten het plangebied geen noemenswaardige milieubelastende functies aanwezig. Ter plaatse van de te realiseren woningen zal sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Omgekeerd worden omliggende bedrijven niet (verder) in hun bedrijfsvoering belemmerd.

4.6.4 Conclusie

Er wordt geconcludeerd dat het aspect 'milieuzonering' geen belemmering vormt voor de voorliggende ontwikkeling.

4.7 Ecologie

4.7.1 Algemeen

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Sinds 1 januari 2017 is het wettelijk kader ten aanzien van gebieds- en soortenbescherming vastgelegd in de Wet natuurbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met Natura 2000-gebieden en het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Soortenbescherming gaat uit van de bescherming van dier- en plantensoorten.

4.7.2 Gebiedsbescherming

4.7.2.1 Natura 2000-gebieden

Natura 2000 is een samenhangend netwerk van natuurgebieden in Europa. Natura 2000 bestaat uit gebieden die zijn aangewezen in het kader van de Europese Vogelrichtlijn (79/409/EEG) en gebieden die zijn aangemeld op grond van de Europese Habitatrichtlijn (92/43/EEG). Deze gebieden worden in Nederland op grond van de Wet natuurbescherming beschermd.

Het plangebied bevindt zich op circa 2,7 kilometer afstand van het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied "Groote Wielen". Overige Natura 2000-gebieden bevinden zich op ruim 9 kilometer afstand. In afbeelding 4.2 is de ligging van het plangebied ten opzichte van de Natura 2000-gebieden weergegeven. Het plangebied is hierin aangeduid met de rode ster.

Afbeelding 4.2: Ligging plangebied ten opzichte van Natura 2000 (Bron: AERIUS.nl)

Gelet op de onderlinge afstand is directe hinder in de vorm van geluid, verstrooiing van licht etc. niet aan de orde. Naast directe hinder dient tevens te worden gekeken naar de mogelijke toename van stikstofdepositie op kwetsbare habitattypen binnen Natura 2000-gebieden. Om dit te beoordelen is door BJZ.nu een zogenaamde AERIUS berekening uitgevoerd. De volledige rapportage is opgenomen in Bijlage 5 van deze toelichting.

Uit de berekening is gebleken dat er geen sprake is van rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/ja. Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van een stikstofdepositie met een mogelijk significant negatief effect op Natura 2000-gebieden. Het project is in het kader van de Wet natuurbescherming, ten aanzien van de effecten van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden, niet vergunningplichtig.

4.7.2.2 Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is de kern van het Nederlandse natuurbeleid. Het NNN is in de provinciale structuurvisie uitgewerkt. In of in de directe nabijheid van het NNN geldt het 'nee, tenzij' - principe. In principe zijn er geen ontwikkelingen toegestaan als zij de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied aantasten.

Het plangebied bevindt zich op circa 2,7 kilometer van het concreet begrensde NNN. Hierdoor kan worden geconcludeerd dat er geen aantasting plaatsvindt van de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN.

Voorgenomen activiteiten leiden tot niet tot wettelijke consequenties in het kader van gebiedsbescherming.

4.7.3 Soortenbescherming

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Als hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden gevraagd.

In voorliggend geval bestaan de ruimtelijke ontwikkelingen uit de gehele sloop van het voetbalstadion en het verwijderen van de naastgelegen voetbalvelden. Tevens wordt de gehele openbare ruimte opnieuw ingericht en vinden ruimtelijke ingrepen plaats aan de reeds aanwezige maatschappelijke en commerciële functies. Om de wettelijke consequenties van deze ontwikkeling in het kader van de Wet natuurbescherming in beeld te brengen, is door BJZ.nu een quickscan wet natuurbescherming uitgevoerd. De volledige rapportage is opgenomen in Bijlage 6 bij deze toelichting. Hierna wordt ingegaan op de belangrijkste resultaten uit dit onderzoek.

Quickscan Wet Natuurbescherming

Ten aanzien van soortenbescherming wordt geconcludeerd dat:

• de aanwezigheid van jaarrond beschermde nestsoorten op voorhand is uit te sluiten, waardoor nader onderzoek naar beschermde vogels niet noodzakelijk is;
• er geen beschermde amfibieën in het plangebied worden verwacht;
• nader onderzoek is benodigd naar verblijfplaatsen, foerageergebied en vliegroutes van vleermuizen. Dit nader onderzoek dient uitgevoerd te worden conform het vleermuisprotocol;
• nader onderzoek naar marterachtigen wordt geadviseerd. Kleine marterachtigen zijn per inwerkingtreding van de Omgevingsverordening Fryslân (gepland op 1 juli 2023) niet meer vrijgesteld, mede door de landelijk verslechterende trend van (kleine) marterpopulaties. Vanwege de omvang en status van de ontwikkeling en andere nog uit te voeren onderzoeken, waaronder vleermuizen, wordt er vanuit gegaan dat de werkzaamheden niet aanvangen vóór de inwerkingtreding van de Omgevingsverordening.

4.7.4 Conclusie

Ten aanzien van het aspect 'gebiedsbescherming' wordt geconcludeerd dat negatieve effecten op Natura 2000-gebieden en het Natuurnetwerk Nederland zijn uitgesloten.

Ten aanzien van 'soortenbescherming' wordt geconcludeerd dat nader onderzoek naar vleermuizen benodigd is. Tevens wordt het advies om nader onderzoek naar marterachtigen uit te voeren overgenomen. Het uitvoeren van deze nadere onderzoeken is in de regels van dit bestemmingsplan gekoppeld aan de omgevingsvergunning voor het slopen.

4.8 Archeologie en cultuurhistorie

4.8.1 Archeologie

4.8.1.1 Algemeen

Initiatiefnemers hebben op basis van de Erfgoedwet een archeologische zorgplicht bij projecten waarbij de bodem wordt verstoord. Hiervoor is onderzoek noodzakelijk: het archeologisch vooronderzoek. Als blijkt dat in het plangebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer verplicht worden hiermee rekening te houden. Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten.

4.8.1.2 Situatie plangebied

De gemeente Leeuwarden heeft haar archeologische waarden vertaald middels dubbelbestemmingen in het bestemmingsplan "Leeuwarden - Partiële herziening Archeologie". Op basis van dit bestemmingsplan is het gehele plangebied voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5'. Op basis van deze dubbelbestemming is archeologisch onderzoek noodzakelijk voor de realisatie van bouwwerken waarvoor bodemingrepen nodig zijn met een oppervlakte groter dan 2.500 m² en die de bodem dieper dan 0,50 m beneden maaiveld.

In 2006 is door De Steekproef reeds een verkennend en waarderend archeologisch onderzoek plaatsvinden ter plaatse van de voetbalvelden. De conclusie van dit onderzoek is dat er geen vervolgonderzoek benodigd is, aangezien er sinds 2006 geen ontwikkelingen hebben plaatsgevonden die invloed hebben op het archeologisch bodemarchief. Een archeologisch onderzoek is daardoor in het kader van dit bestemmingsplan niet nodig. Voor de in 2006 uitgevoerde onderzoeken wordt verwezen naar Bijlage 7 van deze toelichting.

Ter plaatse van het onderzoeksgebied van 2006 kan de archeologische dubbelbestemming komen te vervallen. Tevens zijn de gronden ter plaatse van het voetbalstadion dusdanig geroerd dat de dubbelbestemming ook hier kan komen te vervallen. De dubbelbestemming wordt wel conform het bestemmingsplan "Leeuwarden - Partiële herziening Archeologie" overgenomen ter plaatse van het Cambuurplein, aangezien deze gronden niet zijn onderzocht en mogelijk archeologische waarden bevatten.

4.8.2 Cultuurhistorie

4.8.2.1 Algemeen

Onder cultuurhistorische waarden worden alle structuren, elementen en gebieden bedoeld die cultuurhistorisch van belang zijn. Zij vertellen iets over de ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap. Vaak is er een sterke relatie tussen aardkundige aspecten en cultuurhistorische aspecten.

In de Bro is sinds 1 januari 2012 (artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a) opgenomen dat een bestemmingsplan “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” dient te bevatten.

4.8.2.2 Situatie plangebied

Er bevinden zich, op basis van de Atlas Leefomgeving, in het plangebied zelf en de directe omgeving geen rijks- danwel gemeentelijke monumenten of andere cultuurhistorische waarden. Hierdoor wordt gesteld dat het aspect cultuurhistorie geen belemmering vormt voor onderliggend plan.

4.8.3 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat de aspecten archeologie en cultuurhistorie geen belemmering vormen voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.9 Bezonning

4.9.1 Algemeen

Bij bezonning bij ruimtelijke plannen gaat het om voldoende zon op de gevel en om schaduwwerking. Nieuwbouw kan schaduw veroorzaken op de openbare ruimte of tuinen van omwonenden. Voorkomen moet worden dat de schaduw te veel toeneemt. Sommige functies hebben juist een goede bezonning nodig, zoals tuinen, terrassen of speelplekken.

Binnen Nederland worden er geen formele eisen gesteld aan de bezonning van woningen of andere bouwwerken. Gemeenten zijn dus vrij om hun eigen eisen te stellen aan de bezonning. Als een bestemmingsplan nieuwe bebouwing toestaat moet beoordeeld worden of deze bebouwing effect heeft op de omgeving. Dit kan met een bezonningsdiagram. Bezonningsdiagrammen maken inzichtelijk of de bezonning van nieuwbouw op de gevel, tuin, terras, speelplek, et cetera. voldoende is. Ook geven deze diagrammen inzicht in toename van schaduw op de omgeving door de nieuwbouw. Met een 3D-model wordt de bestaande situatie vergeleken met de toekomstige situatie.

4.9.2 Situatie plangebied

Met voorliggend bestemmingsplan worden in het kader van bezonning twee relevante appartementencomplexen gerealiseerd, namelijk op de noordoostelijke hoek van het plangebied (langs de Archipelweg), en op de hoek van de Coopmansstraat en het Cambuurplein.

Om de effecten van deze nieuwbouw op de bezonning van de omliggende bebouwing in beeld te brengen, is door DAAD Architecten een zonnestudie uitgevoerd. Hierbij is de gewenste situatie vergeleken met de maximale mogelijkheden die het bestemmingsplan in de huidige situatie biedt. De 3D-modellen van de huidige en gewenste situatie zijn opgenomen in Bijlage 8 van deze toelichting. Hieronder wordt ingegaan op de belangrijkste resultaten en conclusies van deze studie voor de twee relevante appartementencomplexen.

Appartementencomplex noordoostelijke hoek van het plangebied, langs de Archipelweg

Uit de zonnestudie blijkt dat het geplande appartementencomplex van 5 bouwlagen in de periode november tot en met februari een deel van de dag voor schaduw zorgt op maximaal de onderste 3 (van de in totaal 7) bouwlagen van de zuidelijke zijgevel van het appartementencomplex aan de Archipelweg 105-107. De balkons van de appartementen aan de Archipelweg 105-107 liggen echter niet aan de zuidzijde, maar aan de oost- en westzijde. Uit de zonnestudie blijkt dat het nieuwe appartementencomplex geen extra schaduw geeft op de balkons van de appartementen.

Gezien de beperkte impact die blijkt uit de zonnestudie wordt geoordeeld dat de schaduwwerking op het appartementencomplex aan de Archipelweg 105-107 aanvaardbaar is.

Appartementencomplex op de hoek van de Coopmansstraat en het Cambuurplein

• Uit de zonnestudie blijkt dat een appartementencomplex van 6 bouwlagen op de hoek van het Cambuurplein en de Coopmansstraat géén schaduw geeft op de woningen aan de Coopmansstraat;
• Op basis van het huidige bestemmingsplan "Leeuwarden – Tussen Ee en Vliet" is op vrijwel dezelfde locatie als het geplande appartementencomplex bij recht bebouwing van maximaal 15 meter hoog toegestaan. Uit de zonnestudie blijkt dat de schaduwwerking op de woningen aan de Albert Schweitzerstraat in de nieuwe situatie vrijwel gelijk blijft aan de situatie die op basis van het huidige bestemmingsplan mogelijk is. Er is dan ook geen sprake van een planologische verslechtering voor deze woningen;
• Uit de zonnestudie blijkt dat een appartementencomplex van 6 bouwlagen op de hoek van het Cambuurplein en de Coopmansstraat in de periode oktober tot half maart een deel van de dag schaduw geeft op een deel van het dak van de huisartsenpraktijk aan de Coopmansstraat. De rest van het jaar geeft een appartementencomplex van 6 bouwlagen op de hoek van het Cambuurplein en de Coopmansstraat géén schaduw op de huisartsenpraktijk. In afbeelding 4.3 is dit weergegeven.
  

Afbeelding 4.3: Schaduwwerking (Bron: DAAD Architecten)

In de zonnestudie is de schaduwwerking van de maximale mogelijkheden uit het huidige bestemmingsplan vergeleken met de schaduwwerking van de bebouwing volgens het stedenbouwkundig plan. Daaruit blijkt dat bij de huisartsenpraktijk aan de Coopmansstraat er in de winterperiode sprake is van extra schaduwwerking, wat met name consequenties heeft voor de opbrengst van de zonnepanelen op het hoge deel van het dak van de huisartsenpraktijk.

Wanneer de maximale mogelijkheden uit het huidige bestemmingsplan worden benut ligt het hoge deel van het dak niet in de schaduw van bebouwing aan de zuidzijde van de Coopmansstraat, terwijl bij een appartementencomplex van 6 bouwlagen dat in december wel een groot deel van de dag het geval is.

Het lage deel van het dak van de huisartenpraktijk ligt, zowel wanneer de maximale mogelijkheden uit het huidige bestemmingsplan worden benut als bij een appartementencomplex van 6 bouwlagen, in december een groot deel van de dag deels in de schaduw.

De bouwmassa zal impact hebben op de opbrengst van de zonnepanelen op het dak van de huisartsenpraktijk. De extra schaduwwerking wordt echter aanvaardbaar geacht. Dit heeft wel als consequentie dat er planschade kan ontstaan, hier wordt in de grondexploitatie rekening mee gehouden.

4.9.3 Conclusie

Er wordt geconcludeerd dat de schaduwwerking als gevolg van de ontwikkeling aanvaardbaar wordt geacht.

4.10 Besluit milieueffectrapportage

4.10.1 Kader

De milieueffectrapportage is een wettelijk instrument met als doel het aspect milieu een volwaardige plaats in deze integrale afweging te geven. Een bestemmingsplan kan op drie manieren met milieueffectrapportage in aanraking komen:

• Op basis van artikel 7.2a, lid 1 Wm (als wettelijk plan);
  Er ontstaat een m.e.r.-plicht wanneer er een passende beoordeling op basis van art. 2.8, lid 1 Wet natuurbescherming nodig is.
• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 3);
  Er ontstaat een m.e.r.-plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 3 (plannen).
• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 4);
  Er ontstaat een m.e.r.-(beoordelings)plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 4 (besluiten).

In het Besluit m.e.r. neemt het bestemmingsplan een bijzondere positie in, want het kan namelijk tegelijkertijd opgenomen zijn in zowel kolom 3 als in kolom 4 van het Besluit m.e.r.. Of het bestemmingsplan in deze gevallen voldoet aan de definitie van het plan uit kolom 3 of aan de definitie van het besluit uit kolom 4 is afhankelijk van de wijze waarop de activiteit in het bestemmingsplan wordt bestemd. Als voor de activiteit eerst één of meerdere uitwerkings- of wijzigingsplannen moeten worden vastgesteld dan is sprake van 'kaderstellend voor' en voldoet het bestemmingsplan aan de definitie van het plan. Is de activiteit geheel of gedeeltelijk als eindbestemming opgenomen voldoet het aan de definitie van het besluit.

Een belangrijk element in het Besluit m.e.r.. is het (in feite) indicatief maken van de gevalsdefinities (de drempelwaarden in kolom 2 in de D-lijst). Dit betekent dat het bevoegd gezag meer moet doen dan onder de oude regelgeving. Kon vroeger worden volstaan met de mededeling in het besluit dat de omvang van de activiteit onder de drempelwaarde lag en dus geen m.e.r. (beoordeling) noodzakelijk was, onder de nu geldende regeling moet een motivering worden gegeven. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd.

4.10.2 Situatie plangebied

Artikel 2.8 van de Wet natuurbescherming

Het plangebied ligt in voorliggend geval op circa 2,7 kilometer afstand van het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied "Groote Wielen". Uit paragraaf 4.7.2.1 en uit de stikstofdepositieberekening in Bijlage 5 is gebleken dat de voorgenomen herontwikkeling niet leidt tot een toename van de stikstofdepositie hoger dan 0,00 mol/ha/j. Per saldo is er daarmee geen sprake is van een stikstofdepositie met significant negatief effect op Natura 2000-gebieden. Een nader onderzoek in de vorm van een passende beoordeling is niet noodzakelijk.

Drempelwaarden Besluit m.e.r.

Voor de ontwikkeling is een aanmeldnotitie m.e.r.-beoordeling opgesteld. Uit deze aanmeldnotitie is gebleken dat ten gevolge van het plan geen significant negatieve effecten op de omgeving zullen optreden. Voor een uitgebreide beschrijving van de milieueffecten wordt verwezen naar de aanmeldnotitie m.e.r.-beoordeling, opgenomen in Bijlage 9 bij deze toelichting.

4.10.3 Conclusie

Dit bestemmingsplan is niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig. Tevens zijn geen nadelige milieugevolgen te verwachten als gevolg van de vaststelling van dit bestemmingsplan.

4.11 Water

4.11.1 Algemeen

Een belangrijke verplichting voor alle ruimtelijke plannen en projecten is de watertoets. Het doel hiervan is te waarborgen dat de waterhuishoudkundige doelstellingen meer expliciet en op een evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundige relevante ruimtelijke plannen en besluiten. De “winst”, die wordt behaald bij de watertoets, ligt bij de vroegtijdige betrokkenheid van de waterbeheerder en de informatievoorziening. Om het proces van de watertoets te bevorderen is door de provincie en het waterschap een handreiking watertoets opgesteld, beschikbaar via de website van provincie en waterschap.

In het provinciale waterhuishoudingsplan (WHP3) en het waterbeheerplan (WBP3) van het waterschap is het regionale waterbeleid voor de provincie Fryslân opgenomen. De hoofddoelstelling van beide waterplannen is "het hebben en houden van een veilige en bewoonbare provincie en het in stand houden en versterken van gezonde en veerkrachtige watersystemen, zodat een duurzaam gebruik blijft gegarandeerd". Het beleid wordt in beide plannen verder uitgewerkt in de thema's waterveiligheid, voldoende water en schoon water.

4.11.2 Situatie plangebied

Het Wetterskip Fryslân is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de zogenoemde 'normale procedure' van de watertoets van toepassing is. De voorgenomen ontwikkeling raakt daarmee waterschapsbelangen. Voor de volledige uitkomst van de watertoets wordt verwezen naar Bijlage 10 van deze toelichting. Hieronder wordt ingegaan op de van belang zijnde wateraspecten.

Toename verharding

Door ruimtelijke ontwikkelingen neemt de hoeveelheid verhard oppervlak toe met als gevolg een versnelde afvoer van hemelwater. Het is nodig om deze versnelde afvoer te compenseren om de waterberging in een gebied in stand te houden. De ontwikkeling die met voorliggende bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt voorziet in de toename van verharding van circa 28.580 m². In afbeelding 4.4 is dit weergegeven.

Afbeelding 4.4: Berekening toename verhard oppervlak (Bron: Gemeente Leeuwarden)

Het Wetterskip hanteert een compensatienorm van 10% van de hoeveelheid toe te voegen verharding. In het plangebied wordt een waterberging (vijver) aangelegd van circa 4.632 m² ter compensatie van de toename van de verharding. Deze vijver zal via een bestaande duiker in de Plataanstraat afwateren op het bestaande watersysteem, waarmee doorstroming wordt gecreërd. Een goede doorstroming is essentieel voor de waterkwaliteit. Op basis van de 10%-regel zou de aanleg van een waterberging van 2.858 m² voldoende zijn. Er wordt echter ruim 1.770 m² extra waterberging aangelegd om ook een deel van de wateroverlastknelpunten uit de omgeving (de wijk Oud Oost) op te lossen.

Vrij voor de boezem

Het plangebied ligt vrij voor de boezem, waardoor het niet door een waterkering wordt beschermd tegen hoge waterstanden in de Friese boezem. Bij de verdere ontwikkeling van de bouwplannen wordt bij het bepalen van de aanleghoogte hier rekening mee gehouden. Indien noodzakelijk wordt het Wetterskip gevraagd voor aanvullend advies.

4.11.3 Conclusie

De voorgestelde maatregelen zijn afgestemd en akkoord bevonden door het Wetterskip. Geconcludeerd wordt dat het plan in voldoende mate rekening houdt met de waterhuishouding.

Hoofdstuk 5 Juridische aspecten en planverantwoording

5.1 Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

5.2 Opzet van de regels

5.2.1 Algemeen

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen.

De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels;
• 2. Bestemmingsregels;
• 3. Algemene regels;
• 4. Overgangs- en slotregels.

5.2.2 Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

• Begrippen (Artikel 1)
  In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.
• Wijze van meten (Artikel 2)
  Dit artikel geeft op een eenduidige manier aan op welke wijze bouwhoogtes, afstanden, dakhellingen en oppervlakten moeten worden gemeten en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

5.2.3 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in o.a.:

• Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan;
• Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bouwhoogte, etc.);
• Afwijken van de bouwregels: onder welke voorwaarden van bepaalde bouwregels kan worden afgeweken;
• Specifieke gebruiksregels: (indien opgenomen) welk gebruik van gronden en opstallen in ieder geval toegestaan dan wel strijdig zijn;
• Afwijken van de gebruiksregels: onder welke voorwaarden van bepaalde gebruiksregels kan worden afgeweken.

In paragraaf 5.3 wordt de bestemming nader toegelicht en wordt ook per bestemming aangegeven waarom voor bepaalde gronden voor deze is gekozen.

5.2.4 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit:

• Anti-dubbeltelregel (Artikel 15): Deze regel is opgenomen om te voorkomen dat een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage.
• Algemene bouwregels (Artikel 16): Dit artikel bevat regels over de activiteit bouwen die aanvullend gelden op één of meerdere bestemmingen.
• Algemene gebruiksregels (Artikel 17): Dit artikel is opgenomen om aan te geven welk gebruik van de gronden als strijdig gebruik wordt begrepen;
• Algemene aanduidingsregels (Artikel 18): In dit artikel zijn de algemene aanduidingsregels opgenomen. Hierin zijn de bepalingen opgenomen in verband met de ligging van het plangebied binnen de ‘geluidzone – industrie’ en ten aanzien van het uitvoeren van ontwikkelingen nabij het gasdrukmeet- en regelstation in het noordwesten van het plangebied, binnen de 'overige zone - Activiteitenbesluit'. Ten slotte is in dit artikel de bepaling ten aanzien van het maximum toegestaan aantal woningen in het plangebied opgenomen.
• Algemene afwijkingsregels (Artikel 19): In deze regel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij een omgevingsvergunning af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. De criteria, die bij toepassing van deze bevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.
• Algemene wijzigingsregels (Artikel 20): In dit artikel worden de algemene wijzigingsregels beschreven. Deze regels geven burgemeester en wethouders onder andere de bevoegdheid om het plan te wijzigen ten behoeve van ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan.
• Overige regels (Artikel 21): In dit artikel zijn de overige regels opgenomen. Hierin staan onder andere de regels ten aanzien van parkeren en is een omgevingsvergunningplicht opgenomen voor het slopen van een bouwwerk.

De algemene regels zijn conform het bestemmingsplan "Leeuwarden - Tussen Ee en Vliet" overgenomen. Tevens zijn de aanvullingen op de algemene regels vanuit de bestemmingsplannen "Leeuwarden - Kamerverhuur", "Bestemmingsplan Leeuwarden, Partiële herziening Plan voor de zon" en "Leeuwarden - Partiële herziening woningsplitsing en woonzorgfuncties" overgenomen.

5.2.5 Overgangs- en slotregels

Het overgangsrecht geldt voor bouwwerken die ooit met een bouwvergunning of een melding zijn gebouwd, of een gebruik dat ooit is toegestaan, maar die nu vanwege een bestemmings- of beleidswijziging onder het overgangsrecht zijn gebracht. Het overgangsrecht is er op gericht dat deze bouwwerken uiteindelijk zullen verdwijnen of het gebruik ervan wordt beëindigd, zodat de situatie in overeenstemming komt met de gegeven bestemming.

In beginsel mogen de bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, slechts in ondergeschikte mate gedeeltelijk worden vernieuwd en veranderd. Meestal is dat een eenmalige handeling aan het bouwwerk. Het is niet mogelijk om hiermee geheel of in stappen tot een nieuw bouwwerk te komen.

5.3 Verantwoording regels

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden.

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd.

'Bedrijf - Nutsvoorziening'

Deze bestemming is opgenomen ter plaatse van de in het noordwesten gevestigde nutsvoorziening. De regels zijn conform het geldende bestemmingsplan "Leeuwarden - Tussen Ee en Vliet" overgenomen.

'Gemengd'

Deze bestemming is opgenomen ter plaatse van de commerciële en maatschappelijke functies in het deelgebied Cambuurplein. Daarnaast zijn de westelijke woningen van het deelgebied Stadion (de westelijke 'tribune') tevens van als 'Gemengd' bestemd vanwege het feit dat hier op de begane grond ruimte is voor functies behorende bij de gemengde bestemming. De regels zijn gebaseerd op aanduiding 'specifieke vorm van sport - detailhandel-horeca-dienstverlening' en de bestemming 'Gemengd' uit het geldende bestemmingsplan "Leeuwarden - Tussen Ee en Vliet".

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor gebouwen ten behoeve van detailhandel, inclusief supermarkten, horecabedrijven categorie 1, 2, 3 en/of 4, dienstverlenende bedrijven en/of dienstverlenende instellingen, maatschappelijke voorzieningen en sport- en recreatieve doeleinden. Wonen is togestaan voorzover het de tweede en/of hogere bouwlagen betreft. Ter plaatse van de linkertribune is de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - wonen eerste bouwlaag' opgenomen. Binnen deze aanduiding is wonen de eerste bouwlaag toegestaan.

'Groen'

De onbebouwde gronden binnen het plangebied, waaronder het voormalige voetbalveld, zijn bestemd als 'Groen'. Deze gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, wegen, straten en paden, in- en uitritten en ontsluitingswegen ten behoeve van de aangrenzende bestemming(en). Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd.

'Tuin'

De voortuinen van de woningen alsmede de binnenhoven van de vier wooncluster binnen het deelgebied 'Wonen aan het Park' zijn bestemd met de bestemming 'Tuin'. Deze gronden zijn bestemd voor tuinen, geen erven zijnde, behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen woonhuizen en woongebouwen, parkeervoorzieningen en toegangswegen tot achtererven. Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd.

'Verkeer'

De Coopmansstraat is conform het geldende bestemmingsplan "Leeuwarden - Tussen Ee en Vliet" bestemd met de bestemming 'Verkeer'. De voor ‘Verkeer’ aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen en straten en voet- en rijwielpaden waarbij gestreefd wordt naar een inrichting hoofdzakelijk gericht op de afwikkeling van het verkeer.

'Verkeer - Parkeerterrein'

Het parkeerterrein aan het Cambuurplein is conform het geldende bestemmingsplan "Leeuwarden - Tussen Ee en Vliet" bestemd met de bestemming 'Verkeer - Parkeerterrein'.

'Verkeer - Verblijfsgebied'

Het noordwestelijke deel van de Coopmansstraat en de Insulindestraat in het zuiden van het plangebied zijn bestemd met de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Deze bestemming is tevens opgenomen ter plaatse van de aan te leggen parkeergarage, die is voorzien van de aanduiding 'parkeergarage'.

De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor (woon)straten en pleinen, speelvoorzieningen, voet- en rijwielpaden, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, kaden en oevers en sloten, bermen en/of waterlopen. Gebouwen voor (ondergrondse) parkeervoorzieningen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage'.

'Water'

Het aan te leggen wateroppervlak in het oosten van het plangebied, in het deelgebied 'Wonen aan het park' is bestemd als 'Water'. De regels zijn conform het bestemmingsplan "Leeuwarden - Tussen Ee en Vliet' overgenomen. Gronden met de bestemming 'Water' zijn bestemd voor waterlopen en waterpartijen, oevers en paden, recreatief medegebruik, bermen en beplanting/groenvoorzieningen.

'Wonen'

De grondgebonden woningen zijn voorzien van de bestemming 'Wonen'. De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor woonhuizen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde bed and breakfast en aan- en uitbouwen en bijgebouwen. In de bouwregels is opgenomen dat als hoofdgebouw uitsluitend woonhuizen mogen worden gebouwd. Hoofdgebouwen dienen binnen een bouwvlak te worden gebouwd, waarbij de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan ter plaatse van de aanduiding ‘maximum bouwhoogte (m)’ aangegeven bouwhoogte.

Ter plaatse van de rijwoningen aan de Insulindestraat, in het zuidoosten van het plangebied, is tevens de specifieke bouwaanduiding 'kap' opgenomen. Ter plaatse van deze aanduiding geldt dat de dakhelling van hoofdgebouwen minimaal en maximaal de ter plaatse van de aanduiding 'minimum dakhelling, maximum dakhelling' mag bedragen. In voorliggend geval bedragen deze dakhellingen respectievelijk 45 en 60 graden.

'Wonen - Woongebouw'

De appartementen zijn bestemd met de bestemming 'Wonen - Woongebouw'. Dit betreffen de woongebouwen die worden gerealiseerd in het noordwesten en noordoosten, maar ook in de zuidoostelijke hoeken van de twee woonclusters in het oosten van het plangebied. De voor 'Wonen - Woongebouw' aangewezen gronden zijn bestemd voor gebouwen ten behoeve van woongebouwen, per woning al dan niet combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden- beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde bed and breakfast en gebouwen ten behoeve van onderhoud en beheer en berging en stalling.

In de bouwregels is bepaald dat woongebouwen binnen een bouwvlak dienen te worden gebouwd, waarbij de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan ter plaatse van de aanduiding ‘maximum bouwhoogte (m)’ aangegeven bouwhoogte.

Dubbelbestemmingen en gebiedsaanduidingen

De dubbelbestemming 'Leiding - Water' en de bijbehorende regels zijn conform het geldende bestemmingsplan "Leeuwarden - Tussen Ee en Vliet" overgenomen in dit bestemmingsplan.

Het westelijke deel van het plangebied is voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5'. De regels zijn conform het bestemmingsplan "Leeuwarden - Partiële herziening Archeologie" in dit bestemmingsplan overgenomen. De ligging van deze dubbelbestemming is bepaald naar aanleiding van de in 2006 uitgevoerde archeologisch onderzoeken. Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 4.8.1.2 van deze toelichting.

De gebiedsaanduiding 'geluidszone - industrie' is conform het bestemmingsplan "Leeuwarden - Tussen Ee en Vliet" overgenomen.

In het noordwesten van het plangebied bevindt zich een gadrukmeet- en -regelstation. Conform het Activiteitenbesluit mogen in een straal van 4 meter van deze nutsvoorziening geen kwetsbare objecten worden gerealiseerd. Met de aanduiding 'overige zone - Activiteitenbesluit' is dit in de regels van dit bestemmingsplan geborgd.

Het gehele plangebied is ten slotte voorzien van de gebiedsaanduiding 'overige zone - maximum aantal wooneenheden'. Ter plaatse van deze aanduiding geldt dat het maximum aantal wooneenheden niet meer mag bedragen dan 548.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds aangetoond door de financiële haalbaarheid en anderzijds via de grondexploitatieregeling vanuit de wetgeving. Voorliggend bestemmingsplan betreft een gemeentelijk plan. De vaststelling van een exploitatieplan is bij dit bestemmingsplan niet van toepassing.

Hoofdstuk 7 Vooroverleg, inspraak en zienswijzen

Op grond van artikel 3.1.1 Bro is vooroverleg vereist met het waterschap en met de diensten van de provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

7.1 Vooroverleg

7.1.1 Het Rijk

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

7.1.2 Provincie Fryslân

Voorliggend bestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg voorgelegd aan de provincie Fryslân. Op basis van de vooroverlegreactie zijn aanpassingen doorgevoerd in de gehanteerde uitgangspunten van de stikstofberekening zoals opgenomen in Bijlage 5 van deze toelichting.

7.1.3 Wetterskip Fryslân

In het kader van het vooroverleg is het bestemmingsplan naar het waterschap verstuurd. Bij de totstandkoming van de plannen is de oppervlakte van het toe te voegen wateroppervlak in samenspraak met het Wetterskip bepaald. In paragraaf 4.11 is hier uitgebreid op ingegaan.

7.2 Inspraak

Conform de gemeentelijke inspraakverordening kan het bestuursorgaan zelf besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. In voorliggend geval wordt geen voorontwerp bestemmingsplan ter inzage gelegd. Hiervoor is gekozen vanwege het feit dat het concept stedenbouwkundig plan al voor inspraak ter inzage is gelegd en dat het stedenbouwkundig plan zal worden vastgesteld voordat het ontwerp bestemmingsplan ter inzage wordt gelegd.

7.3 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan wordt voor een termijn van zes weken ter inzage gelegd. Wanneer gedurende deze periode zienswijzen worden ingediend, wordt hiervan in deze paragraaf of in een aparte bijlage verslag gedaan.