Heerenveen - Woongebouw Burgemeester Kuperusplein

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de noordzijde van het Burgemeester Kuperusplein te Heerenveen staat een gebouw met bedrijven en kantoorfuncties (voormalig postkantoor). Het voornemen is om het gebouw te slopen en ter plaatse een appartementencomplex te realiseren, met 92 appartementen, waarbij dienstverlening op de begane grond mogelijk is. Ook wordt een deel van het naastgelegen winkelpand gesloopt. Hiermee krijgt het plangebied een woonfunctie en dienstverlening op de begane grond.

De geldende beheersverordening Heerenveen Centrum staat de beoogde ontwikkeling niet toe. Beleidsmatig bestaat echter ruimte voor herstructurering. Dit bestemmingplan geeft hieraan invulling en biedt een planologisch-juridisch toetsingskader voor de beoogde herontwikkeling.

1.2 Plangebied

In figuur 1.1 is de ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven. Het plangebied ligt in het centrum van Heerenveen, aan de noordzijde van het Burgemeester Kuperusplein.

Figuur 1.1 Ligging en begrenzing van het plangebied

1.3 Planologische regeling

Het plangebied is geregeld in de 'Beheersverordening Heerenveen Centrum', die is vastgesteld op 21 maart 2016. In de beheersverordening is het bestaande gebruik vastgelegd. Voor het plangebied zijn daarbij de aanduidingen 'Gemengd', Waarde - Archeologie 2', 'bedrijf op 2e bouwlaag' en 'bouwvlak klasse J' van toepassing. Ter plaatse zijn, met uitzondering van bedrijfswoningen, geen woningen toegestaan. Bovendien is de maximale bouwhoogte op 12 meter bepaald. Het voorgenomen woongebouw is daarom niet toegestaan.

1.4 Leeswijzer

Na dit hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plan gegeven. Daarbij wordt ingegaan op de bestaande situatie en de gewenste ontwikkeling. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het van belang zijnde beleidskader, waarna in hoofdstuk 4 een toetsing aan de omgevingsaspecten volgt. Wanneer deze van toepassing zijn, worden daarbij de uitgangspunten voor het bestemmingsplan genoemd. In hoofdstuk 5 volgt een toelichting op de werking van het bestemmingsplan en de daarin opgenomen regeling. Het laatste hoofdstuk gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan, waarbij aandacht wordt besteed aan de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plan

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt aan het Burgemeester Kuperusplein, aan de zijde van het Gashoudersplein (noordzijde). In de directe omgeving komen zowel woonfuncties als winkel- en bedrijfsfuncties voor. De omgeving van het plangebied heeft dan ook een functioneel gemengd karakter.

In en aansluitend aan het centrum komen meerdere grootschalige gebouwen voor. In het plangebied staat een kantoorgebouw bestaande uit drie bouwlagen met een plat dak en ligt een deel van het naastgelegen parkeerterrein. Aan de voorzijde van het kantoorgebouw is een soort overkapping aangebracht. Direct ten westen van het plangebied, tegen het kantoorpand aan, staat een detailhandelsvestiging met een snookercentrum op de verdieping. Ten zuiden van het plangebied ligt het Burgemeester Kuperusplein met daarop een parkeerterrein en rondom onder andere eerdere dienstverlenende instellingen, een bibliotheek en een bioscoop. Ten noordoosten van het plangebied staat onder meer een tankstation. In figuur 2.1 is een luchtfoto weergegeven van de huidige situatie.

Figuur 2.1 Luchtfoto van de huidige situatie

2.2 Toekomstige situatie

Het plan stelt de sloop voor van het huidige kantoorgebouw en van een deel van de naastgelegen detailhandelsvestiging. Het voornemen is om ter plaatse een nieuw woongebouw te realiseren, bestaande uit drie delen. Het oostelijke deel bestaat uit vier bouwlagen en krijgt een bouwhoogte van 15 meter. Het noordelijk deel telt drie bouwlagen vanaf het dakpark en is eveneens 15 meter hoog. Op de zuidwesthoek komt een woontoren bestaande uit 17 bouwlagen met een bouwhoogte van 58 meter. In het pand worden in totaal, verdeeld over twee fasen, 92 woningen gerealiseerd. Beide fasen zullen gelijktijdig worden gerealiseerd ter beperking van de overlast voor omwonenden. In figuur 2.2 is de voorgenomen fasering weergegeven. In figuur 2.3 zijn meerdere impressies weergegeven van het voorgenomen appartementengebouw.

Figuur 2.2 Fasering van de voorgenomen ontwikkeling

Deze ontwikkeling is onderdeel van een grote herontwikkeling van het centrum van Heerenveen. Er is een nieuwe centrumvisie opgesteld, die betrekking heeft op een groot deel van het centrum en die voor meerdere deelgebieden vernieuwingen voorziet. Dit project is het startschot van deze grootschalige ontwikkeling.

Figuur 2.3 Impressies van het voorgenomen appartementengebouw. In de impressies is ook een transformatie van de omgeving weergegeven. Dit wordt echter pas gerealiseerd wanneer eigenaren hiermee akkoord zijn en het planologisch mogelijk is gemaakt.

2.3 Stedenbouwkundige inpassing

Het plangebied maakt deel uit van het centrum van Heerenveen. Hiervoor is eind 2019 een nieuwe centrumvisie vastgesteld: 'Centrum Heerenveen: Ook 'n gouden plak' (zie ook paragraaf 3.3). De voorgenomen ontwikkelingen in het plangebied vormen het startschot voor de herontwikkeling van het centrum van Heerenveen, zoals opgenomen in de bovengenoemde centrumvisie. Het voornemen is om ook de overige deelprojecten in de toekomst te realiseren, zodat een volledig gerenoveerd en modern centrum ontstaat.

De oude linten van de plaats Heerenveen vormen de historische structuur van waaruit Heerenveen zich in de loop der eeuwen heeft ontwikkeld. Het is een noord-zuid structuur, die loopt vanaf de Leeuwarderstraatweg in het noorden tot de Wolvergaasterweg in het zuiden. Gaandeweg is het centrum ontstaan, waarvan de Dracht de straat is geworden met de voornaamste voorzieningen. Eind 20e eeuw is het centrum verder uitgebreid en is het Burgemeester Kuperusplein en de aangrenzende bebouwing gerealiseerd. Het plein kent in de huidige situatie rondom bebouwing bestaande uit veelal 2 tot 5 bouwlagen. De bebouwing staat vrijwel in één en dezelfde rooilijn en vormt een straatwand met verspreid openingen en verschillend in bouwhoogten aan met name de noordzijde en westzijde. De daken zijn vrijwel allemaal plat. Incidenteel zijn ook zadeldaken aanwezig.

Met het stedenbouwkundig ontwerp is rekening gehouden met de afwisselende bebouwingstypologie en de structuur van de directe omgeving. Zo is aangesloten bij de geldende rooilijn en wordt het woongebouw voorzien van een plat dak. Om een goed ingepaste wand, als omranding van het Kuperusplein te realiseren is besloten om voor twee delen van het woongebouw aan te sluiten bij de bestaande bebouwing door deze te laten bestaan uit 4 bouwlagen. Op de hoek komt echter een woontoren van 17 bouwlagen. Deze toren is zo gepositioneerd dat deze in stedenbouwkundige zin zowel een afscherming van het Kuperusplein vormt, als een connectie vormt met Sportstad Heerenveen. In Heerenveen is afwisselend sprake van hoogbouw, maar dit betreft een uitzonderlijk gebouw voor Heerenveense begrippen. Het nieuwe pand zal een beeldbepalend object worden in Heerenveen. Het geeft het centrum een meer stadse uitstraling en sluit daarmee naadloos aan op de ambities uit de centrumvisie. Hoogbouw in stadscentra is immers niet ongewoon. Hoewel in de huidige situatie dus geen sprake is van en dergelijk hoog gebouw, is zorgvuldig gekeken naar de plaatsing en hoogte die recht doen aan de stadse uitstraling van het 'nieuwe' centrum van Heerenveen.

In het kader van deze ontwikkeling is, voor wat betreft de uitstraling van het woongebouw, een nieuw beeldkwaliteitsplan opgesteld waarin stedenbouwkundige kaders worden gesteld. Deze is opgenomen als bijlage 1. Dit beeldkwaliteitsplan wordt vastgesteld als aanvulling op de welstandsnota.

2.4 Behoefte

In het Bro (artikel 3.1.6) is geregeld dat een toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voorzien in duurzame verstedelijking. De regeling houdt in dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling bevat. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet er tevens gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Dit bestemmingsplan stelt een herontwikkeling van een bestaand stedelijk gebied voor, zoals bedoeld in de begripsbepaling van het Bro. Er is daarom geen afweging over de mogelijkheden om de ontwikkeling binnen stedelijk gebied te realiseren nodig. Wel moet overwogen worden of er behoefte is aan de stedelijke ontwikkeling die het plan mogelijk maakt. Het gaat hierbij alleen om het nieuw toe te voegen programma.

Het nieuwe appartementengebouw komt op een plek waar reeds kantoorgebouwen zijn toegestaan, tot een bouwhoogte van afwisselend 15, 58 en 15 meter. Bovendien vervangt dit gebouw een bestaand bedrijfsgebouw en wordt het gebouwd voor een concrete behoefte aan moderne huisvesting.

Voor de woningbouw in het plangebied geeft het gemeentelijk woonbeleid, resulterend in een woningbouwprogrammering en regionale woningbouwafspraken, inzicht in de behoefte aan nieuwe woningen. In het woonplan en het daarbij behorende achtergronddocument wordt ingegaan op ontwikkelingen en trends en ook verwachtingen op de woningmarkt. Hieruit wordt geconcludeerd dat de verwachting is dat de bevolking van de gemeente Heerenveen zal blijven toenemen, hoewel de groei langzamerhand afneemt. De provincie Fryslân heeft in januari 2017 de 'de bevolking en huishoudensprognose 2016-2040' vastgesteld. Hierin wordt op termijn een afname van het aantal inwoners verwacht, maar tot 2030 nog wel een groei van het aantal huishoudens. Als het aantal huishoudens groeit, zal ook de woningvoorraad verder moeten groeien om ieder huishouden te kunnen huisvesten. Voor de regio Zuidoost Fryslân wordt tot een 2030 nog een gunstig beeld geschetst, met een verwachte gemiddelde groei van het aantal huishoudens met bijna 4% van 2020 tot 2035. De prognose is de aanleiding geweest voor nieuwe regionale woningbouwafspraken voor de periode 2016 tot 2026. De geprognosticeerde woningbehoefte voor de regio Zuidoost Fryslân bedraagt circa 3.400 woningen. Voor de gemeente Heerenveen is mede op basis hiervan een woningbouwruimte van 1.313 woningen vastgelegd.

De gemeente Heerenveen heeft in 2016 de woonvisie vastgesteld, waar het achtergronddocument met de analyse van de woningmarkt de basis voor is. In deze analyse wordt over de balans tussen vraag en aanbod in het algemeen. Kwalitatief wordt de groei vooral in huishoudens van alleenstaanden en 1 ouder gezinnen gezien. Daarnaast is de toenemende vergrijzing een aandachtspunt waarop ingespeeld moet worden.

In het woningbouwprogramma, dat door de gemeenteraad is vastgesteld op 22 juni 2020, is voor de locatie van het postkantoor opgenomen dat 90 woningen gerealiseerd kunnen worden. Er is behoefte aan 70 woningen in de periode tot 2022 en 20 woningen na 2025. De overige 2 woningen worden geraamd binnen het aantal incidenteel binnenstedelijke woningen, waarvoor apart rekening is gehouden met enkele tientallen incidenteel te bouwen woningen. Op die wijze zijn de 92 woningen uit dit bestemmingsplan passend binnen het woningbouwprogramma en daarmee binnen het gemeentelijk beleid van Heerenveen ten aanzien van wonen.

Het plan speelt hierop in. Er worden 92 sociale huurwoningen gerealiseerd, geschikt voor onder andere alleenstaanden en ouderen, maar ook voor gezinnen. Deze variatie van bewoners zorgt voor dynamiek en meer kwaliteit in het aanbod. Bovendien maakt het bestemmingsplan een onderscheidend aanbod mogelijk, met eigentijdse en duurzame woningen, die bovendien grotendeels in hoogbouw worden gerealiseerd. Dit is vrij uniek in Heerenveen, waar tot nu toe weinig hoogbouwlocaties zijn ontwikkeld. Een uitgebreidere toetsing aan het gemeentelijk beleid dat hiervoor relevant is, is opgenomen in paragraaf 3.3.

Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt, voldoet aan het uitgangspunt van duurzame verstedelijking. De vraag naar woningen in Heerenveen overstijgt het aanbod, hetgeen heeft geresulteerd in het opnemen van het plan in het woningbouwprogramma. Kwalitatief is het programma afgestemd op de demografische ontwikkeling van Heerenveen en wordt een onderscheidende invulling gegeven aan het plan. Het plan komt tot stand via herontwikkeling van bestaand stedelijk gebied en doet daarbij ook recht aan de ruimtelijke kwaliteit van deze omgeving.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren

Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven:

• 1. Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie;
• 2. De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden;
• 3. Steden en regio's sterker en leefbaarder maken;
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Uitvoering

De NOVI gaat vergezeld van een uitvoeringsagenda, waarin staat aangegeven hoe het Rijk invulling geeft aan zijn rol bij de uitvoering van de NOVI. In de Uitvoeringsagenda zijn onder andere een overzicht van instrumenten en (gebiedsgerichte) programma's op de verschillende beleidsterreinen te vinden. De Uitvoeringsagenda zal, indien nodig, jaarlijks worden geactualiseerd.

De ontwikkeling in het plangebied raakt geen opgaven die zijn opgenomen in de NOVI.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de 'ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving bevat van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

Toetsing

In de paragrafen 2.4 en 3.3 is uiteengezet dat de voorgenomen woningbouw passend is binnen het gemeentelijke woningbouwprogramma. Daarmee is de behoefte aan het voornemen voldoende aangetoond. Bovendien ligt de locatie binnen bestaand stedelijk gebied. Het voornemen is door het bovenstaande in overeenstemming met de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Provincie Fryslân 'De romte diele'

De hoofdambitie van de provincie voor de Friese leefomgeving is brede welvaart in een vitaal, veerkrachtig, karakteristiek en gezond Fryslân. In de Omgevingsvisie werkt de provincie de provinciale ambities, opgaven, doelen en werkwijze voor de komende jaren uit. De werkwijze is gestoeld op negen principes:

Inhoudelijke principes

• 1. zuinig ruimtegebruik;
• 2. omgevingskwaliteit als ontwerpbasis;
• 3. koppelen van ambities;
• 4. gezondheid en veilig;

Samenwerkingsprincipes

• 5. rolbewust;
• 6. decentraal wat kan;
• 7. ja, mits;
• 8. aansluiting zoeken;
• 9. sturen op proces, ruimer op inhoud.

Dit is vertaald naar vier urgente opgaven die de provincie wil aanpakken:

• 1. Fryslân houdt de leefomgeving vitaal, leefbaar en bereikbaar;
• 2. Fryslân zet de energietransitie met kracht voort;
• 3. Fryslân wordt klimaat-adaptief ingericht;
• 4. Fryslân versterkt de biodiversiteit.

Toetsing

De opgave Fryslân houdt de leefomgeving vitaal, leefbaar en bereikbaar bestaat onder meer uit het grootschalig opknappen van bestaande bebouwing en het aanbod aan woningen afstemmen op de bevolking. De provincie stimuleert dit. Daarnaast zet de provincie in op zorgvuldig ruimtegebruik en gaat inbreiding boven uitbreiding. Benutting van bestaande locaties en bestaande capaciteit staat voorop. Wanneer in het bestaand gebied niet aan de behoefte kan worden voldaan, wordt pas naar uitbreiding gekeken. De provincie voert periodiek prognoses uit naar de behoefte aan woningbouw en ondersteund gemeenten met het toepassen van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Verordening Romte Fryslân

De Verordening Romte Fryslân 2014 stelt regels aan ruimtelijke plannen en projecten. Volgens de begrenzing tussen het buitengebied en het stedelijk gebied ligt het plangebied binnen het stedelijk gebied. Hier wordt ruimte geboden voor het ontwikkelen van stedelijke functies voor zover deze naar aard en omvang passen bij de kern.

In artikel 1 van de verordening worden regels gegeven gericht op het bundelen van stedelijke functies in stedelijk gebied. Indien dit niet mogelijk is, kan aansluitend op bestaand stedelijk gebied een uitbreidingslocatie worden toegestaan. Volgens de verordening valt de locatie binnen het bestaand stedelijk gebied. Hier kunnen stedelijke functies, zoals wonen, toegevoegd worden.

In Artikel 3 van de verordening is specifiek aangegeven dat een ruimtelijk plan mogelijkheden voor woningbouw kan bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft. In paragraaf 2.4 en in paragraaf 3.3 is nader uiteengezet hoe het voornemen binnen het woningbouwprogramma past. Daarmee is het plan in overeenstemming met artikel 3 van de Verordening Romte Fryslân.

Op basis van het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het plan in overeenstemming is met de Verordening Romte Fryslân 2014.

Omgevingsverordening Fryslân 2021 (ontwerp 16-02-2021)

In 2022 treeft de Omgevingswet in werking. Op dat moment vervallen alle huidge verordeningen voor de fysiek leefomgeving van rechtswege en moeten provincies één Omgevingsverordening hebben. Het ontwerp van deze verordening voor de provincie Friesland is inmiddels opgesteld.

3.3 Gemeentelijk beleid

Regionale woningbouwafspraken Zuidoost-Fryslân 2016-2026

Binnen de regio Zuidoost Fryslân, die de gemeenten Smallingerland, Ooststellingwerf, Weststellingwerf, Opsterland en Heerenveen omvat, zijn woningbouwafspraken gemaakt, die instemming hebben van Gedeputeerde Staten van de provincie Fryslân. De woningbehoefte voor de regio en de verschillende gemeenten is gerelateerd aan de provinciale huishoudensprognose 2013-2040, waar voor de gemeente Heerenveen van 2012 tot 2030 een groei van 2.339 huishoudens wordt voorzien.

De regionale woningbouwafspraken betreffen zowel binnenstedelijk gebied als uitleggebied, en zijn kaderstellend voor de gemeentelijke woningbouwprogrammering. Voor de periode 2016 tot en met 2026 vraagt de regio om de maximale woningbouwruimte vast te stellen op 3.750 woningen. Deze woningbouwruimte is onderling verdeeld op basis van het aandeel huishoudens binnen de gemeenten. Passend bij de programma's heeft dit per gemeente tot een passend voorstel geleid met het aandeel binnen- en buitenstedelijk.

Voor de gemeente Heerenveen geldt een maximale woningbouwruimte van 1.313 woningen, waarvan 30% binnenstedelijk binnen de kern Heerenveen en 70% hier buiten. Aanvullend binnenstedelijk kan nog eens 20% gerealiseerd worden.

In paragraaf 2.4 is eerder gemotiveerd dat het woningbouwplan past binnen de woningbouwprogrammering van de gemeente Heerenveen.

Addendum op de Woonvisie van de gemeente Heerenveen per 1 juli 2020

De huidige woonvisie van de gemeente Heerenveen liep tot eind 2020. Daarom is een addendum op de woonvisie uitgebracht en is de werking van de woonvisie met 2 jaar verlengd. Op een aantal punten is aanvulling gebracht op het bestaande gemeentelijke beleid ten aanzien van wonen. De aanvullende beleidslijnen zijn als volgt:

• 1. focus op het centrum van Heerenveen;
• 2. focus op inbreiding en verbetering van het bestaande;
• 3. focus op toekomstgericht aanbod;
• 4. focus op kwaliteit;
• 5. focus op het afronden uitbreidingslocaties Jubbega, Nieuwehorne en Tjalleberd.

De gemeente wil een aantrekkelijk en bruisend centrum in Heerenveen, waar mensen graag vertoeven. Toevoeging van een gevarieerd woningbouwprogramma in het centrum is bij uitstek geschikt om de aantrekkelijkheid en levendigheid van het centrum te verhogen. De focus ligt de komende jaren op inbreiding, transformatie en verbeteren van het bestaande.

Bij het addendum op de woonvisie is een nieuwe woningbouwprogrammering opgenomen, die is vastgesteld op 6 juni 2020. Deze woningbouwprogrammering is eerder besproken onder het kopje 'Regionale woningbouwafspraken Zuidoost-Fryslân 2016-2026'. Hieruit wordt geconcludeerd dat de woningbouw past binnen de gemeentelijke woningbouwprogrammering.

Centrum Heerenveen: Ook 'n gouden plak

De visie Centrum Heerenveen: Ook 'n gouden plak is opgesteld vanuit de gezamenlijke ambitie voor het centrum van Heerenveen om te komen tot een sfeervol en gastvrij centrum voor bezoekers die langer blijven en vaker komen. Dit wil de gemeente bereiken door opgaven aan te pakken aan de hand van 3 opgaven:

• Compact & Compleet;
• Ontvangen & Ontmoeten;
• Bruisen en Beleven.

Aan de hand van de 3 opgaven en met een gebiedsgerichte benadering (gebiedsdeal) wil de gemeente de gezamenlijke ambitie realiseren. In de visie is het centrum van Heerenveen onderverdeeld in deelgebieden. Per deelgebied wordt bekeken hoe een initiatief daadwerkelijk gerealiseerd kan worden.

Wat betreft 'compact & compleet' is het voornemen om het centrum compacter te maken door specifieke centrumfuncties en voorzieningen zoals retail en horeca meer te concentreren en de aanloopgebieden te transformeren naar wonen en functies die ondersteunend zijn aan het centrum.

Eén van de deelgebieden betreft het Burgemeester Kuperusplein. Voor dit gebied is een gebiedsdeal gesloten waarin alle belanghebbende partijen binnen het deelgebied gezamenlijk vastleggen gezamenlijk tot een ontwikkeling te komen. De gebiedsdeal voor het Burgemeester Kuperusplein is gericht op:

• Herinrichting van het plein met ontmoetingsplek en groen;
• Parkeren zo mogelijk ondergronds brengen;
• Medalplaza;
• Selfiespot;
• Herontwikkeling postkantoor + woningbouw.

In de centrumvisie is benoemd dat het bestaande raamwerk aan bebouwingen versterkt dient te worden en op een aantal plekken van een kwaliteitsimpuls voorzien moet worden. Ter plaatse van het plangebied is opgenomen dat de bestaande bebouwingsstructuur opgewaardeerd dient te worden. Met dit bestemmingsplan wordt dit voorzien.

Bovendien draagt de ontwikkeling bij aan het compact en compleet maken van het centrum van Heerenveen. Door de transformatie in het plangebied worden centrumfuncties uit het gebied gehaald en wordt wonen voorzien. Bovendien is de herontwikkeling van het postkantoor en de woningbouw expliciet genoemd in de gebiedsdeal. Daarmee wordt aangesloten bij deze centrumvisie met de voorgenomen plannen.

'N Gouden Rand, stedenbouwkundige uitwerking van de gebiedsdeals E,F & G

Het stedenbouwkundig plan 'N Gouden Rand is een uitwerking van de abstracte visiekaart die in de bovengenoemde centrumvisie is gepresenteerd. Met dit stedenbouwkundig plan wordt de basis gelegd voor de verdere uitwerking van de verschillende inrichtingsplannen die in een volgende fase gemaakt worden.

Het centrum van Heerenveen wordt de komende jaren in verschillende fases ontwikkeld. Er wordt bekeken hoe een deelgebied initiatief daadwerkelijk gerealiseerd kan worden. Voor het op gang brengen van een ontwikkeling wordt een overeenkomst gesloten met alle betrokken partijen, een zogenaamde gebiedsdeal.

Het plangebied van dit bestemmingsplan ligt binnen deelgebied G. In het G1000 proces worden er voor deze plek geen concrete voorstellen gedaan. Wel is er een groot aantal thematische voorstellen die van toepassing zijn op deze plek. Vanuit het G20 proces komen wel een aantal concrete voorstellen voor het bestaande parkeerterrein. De plek zou zich sterken kunnen profileren als ontmoetingsplek aan de zuidzijde van het centrum.

Wonen in het centrum

In vergelijking tot de overige delen in het centrum zijn er in dit gedeelte van het centrum een groot aantal woningen gelegen. Rondom het Burgemeester Kuperusplein staan een aantal appartementengebouwen in zowel de koop als huursector. Het woningaanbod versterkt de levendigheid van het centrum. Sommige gebouwen/appartementen zijn gedateerd. Hier liggen kansen voor verbetering en (deel)transformatie. Het wonen in dit plandeel is gewild vanwege de directe nabijheid van voorzieningen. Het woningaanbod is eenzijdig en richt zich voor een groot deel op de lagere inkomensgroepen.

De ambitie van WoonFriesland om 92 woningen te realiseren op de plaats van het oude postkantoor past in de visie: leegstaand vastgoed wordt getransformeerd tot woningbouw. De herontwikkeling van deze locatie met dit programma kan het gewenste vliegwiel zijn voor de ontwikkeling van de gehele oostzijde van het centrum.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

4.1 Mer-beoordeling

In het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Wanneer niet voldaan wordt aan de drempelwaarden moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten nagaan of mogelijk sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Daarbij lettend op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

In onderdeel C en D van de bijlage uit het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig (onderdeel C en D), projectmer-plichtig (onderdeel C) of mer-beoordelingsplichtig (bijlage D) zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. In bijlage D van het Besluit m.e.r. (D11.2) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject opgenomen. Ten aanzien van woningen ligt de drempelwaarde op een aaneengesloten gebied met 2.000 of meer woningen. Dit bestemmingsplan maakt 92 woningen en is daarmee niet rechtstreeks planmer-, projectmer of mer-beoordelingsplichtig.

Kenmerken van het project

Het project voorziet in de bouw van 92 appartementen en dienstverlening op de begane grond in het centrum van Heerenveen. Met het bestemmingsplan wordt een transformatie van dienstverlening naar wonen mogelijk gemaakt. De bouwhoogte binnen het plangebied wordt verhoogd van 12 meter naar deels 15 meter en deels 58 meter hoogte. Hierdoor worden de gronden intensiever gebruikt. Omdat het voornamelijk om woningen gaat, in combinatie met dienstverlening in de plint, gaat het niet om functies die het milieu zwaar belasten. Vanuit de kenmerken van het project worden geen belangrijke milieueffecten verwacht.

Plaats van het project

Het plangebied ligt in een binnenstedelijk gebied, in de overgang van het centrum van Heerenveen, naar een woongebied. Met de beide belangen (mogelijkheden centrumfuncties en hinder woningen) is in de planvorming rekening gehouden.

Kenmerken potentiële effecten

De transformatie van dienstverlening naar woongebied leidt uitsluitend tot lokale effecten. Anders dan de effecten die enkel optreden tijdens de realisatie van het plan, treedt er vooral een verschuiving in de milieuzonering op. Deze effecten zijn in paragraaf 4.2 beschreven.

Conclusie

Uit de vormvrije m.e.r.-beoordeling blijkt dat gelet op de kenmerken van het plan, de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten geen belangrijke negatieve milieugevolgen zullen optreden. Er is dan ook geen aanleiding voor het doorlopen van een MER-procedure.

4.2 Milieuzonering

Tussen bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies (waaronder wonen) is een goede afstemming nodig. Het doel daarbij is het voorkomen van onacceptabele hinder ter plaatse van woningen, maar ook om te zorgen dat bedrijven niet worden beperkt in de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden.

Dit plan maakt de herontwikkeling van een voormalig complex van ruimtes met bedrijvigheid en detailhandel in woningen en dienstverlening mogelijk. Op het perceel zijn nu planologisch toegestaan: dienstverlenende bedrijven en instellingen (op basis van de geldende beheersverordening).

De VNG brochure Bedrijven en milieuzonering wordt gebruikt als hulpmiddel bij de onderbouwing van ruimtelijke ordeningsbesluiten. De brochure bevat een indeling van bedrijfstypen in milieucategorieën. Naar mate een bedrijfstype in een hogere milieucategorie is ingedeeld, moet een grotere afstand worden aangehouden ten opzichte van woningen.

Bij de toepassing van de brochure wordt onderscheid gemaakt in twee omgevingstypen: het omgevingstype rustige woonwijk en rustig buitengebied en het omgevingstype gemengd gebied. Het omgevingstype rustige woonwijk / rustig buitengebied is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Het plangebied maakt deel uit van het centrum van Heerenveen. Hier is sprake van een hoge mate van functiemenging, waardoor het gebied bestempeld kan worden als gemengd gebied.

De brochure Bedrijven en milieuzonering kent een voorbeeld Staat van Bedrijfsactiviteiten voor gebieden met functiemenging. De categorieën A en B worden in de brochure als volgt omschreven:

Categorie A

Activiteiten die zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn, dat deze aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en bedrijven zijn daarbij toereikend. Dit betekent dat de situering van de geplande appartementen ten opzichte van de toegelaten functies in het plangebied, voldoet aan de brochure Bedrijven en milieuzonering.

Categorie B

Activiteiten die in een gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden. Dit betekent dat de situering van de geplande appartementen ten opzichte van de toegelaten functies in de omgeving voldoet aan de brochure Bedrijven en milieuzonering.

Overige bedrijfsactiviteiten bevinden zich op een zodanige afstand dat deze niet relevant zijn voor dit bestemmingsplan. Daarnaast zijn tussen het plangebied en andere bedrijven reeds woningen gevestigd, welke maatgevend zijn voor eventuele bedrijfsmatige beperkingen van deze bedrijven. De bedrijven worden dan ook niet onevenredig in hun bedrijfsvoering geschaad. In zijn algemeenheid zijn bedrijven en instellingen uit ten hoogste milieucategorie 1 en 2 goed verenigbaar met de woonfunctie. In een gemengd gebied wordt die functiewisseling aanvaardbaar geacht.

Met betrekking tot de dienstverlening die wordt mogelijk gemaakt in de plint van het gebouw, betreft deze functie een weinig milieubelastende functie die aanpandig aan woningen kan worden uitgevoerd. Daarmee is het geen belemmering voor de voorgenomen woningen op de verdiepingen, dat de begane grond wordt ingericht ten behoeve van dienstverlening.

Ten (noord)oosten van het plangebied is een tankstation inclusief carwash gevestigd aan de Van Kleffenslaan. Voor beide inrichtingen geldt een richtafstand van 30 meter. Het tankstation en de carwash staan op meer dan 30 meter van het plangebied, waardoor geen belemmering geldt.

Geconcludeerd wordt dat het aspect milieuzonering de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg staat.

4.3 Verkeer en parkeren

Verkeersafwikkeling

De ontwikkeling is gelegen aan de noordzijde van het Burgemeester Kuperusplein. De locatie wordt ontsloten door de gelijknamige straat. Dit betreft een erfontsluitingsweg met een maximale snelheid van 30 km/u. De weg sluit in oostelijke richting aan op de Van Kleffenslaan.

Het Burgemeester Kuperusplein is naast een parkeerterrein een erftoegangsweg die voornamelijk wordt gebruikt voor de functies in dit gebied. De verkeersgeneratie is berekend op basis van de gemiddelde kentallen die afkomstig zijn van het CROW (Publicatie 381). Voor de locatie is uitgegaan van een “schil centrum” gebied op basis van de adressendichtheid, de ligging “centrum” en de gemiddelde kencijfers vanwege het gemiddelde autobezit van de gemeente ten opzichte van het landelijke gemiddelde. De verkeersgeneratie voor 92 sociale huurwoningen bedraagt 473 mvt/etmaal.

In de huidige situatie is sprake van verkeersbewegingen ten behoeve van de huidige functies in het plangebied. Uitgaande van een totale BVO van 840 m2 en functietype 'Commerciële dienstverlening (kantoor met baliefunctie)' bedraagt de huidige verkeersgeneratie 108 mvt/etmaal. Feitelijk is derhalve sprake van een toename van circa 365 mvt/etmaal.

De toekomstige verkeersgeneratie bedraagt 473 motorvoertuigen per etmaal (mvt/etmaal) op een maatgevende weekdag. In een maatgevend spitsuur wordt gemiddeld 10% van de etmaalwaarde afgewikkeld. Naar verwachting zal deze verkeerstoename opgaan in de dagelijkse fluctuatie van het verkeer. Omdat de parkeerbehoefte niet volledig op één locatie zal worden opgevangen, zullen de verkeersbewegingen niet op één punt gericht zijn, maar is sprake van spreiding. Bovendien zijn op basis van de vigerende beheersverordening al kantoorfuncties mogelijk, wat, zoals hiervoor al beschreven ook een verkeersaantrekking heeft. Er is derhalve sprake van een relatief beperkte verkeerstoename, die gespreid zal zijn. Echter leidt de toekomstige verkeersgeneratie niet tot een verminderde doorstroming op de wegvakken en de relevante kruispunten.

Parkeren

Voor het parkeren geldt als uitgangspunt dat er binnen het plangebied voldoende ruimte moet zijn voor het opvangen van de parkeerbehoefte, om parkeeroverlast in de omgeving van het plangebied te voorkomen. In dit geval is binnen het plangebied geen ruimte om te voorzien in de parkeerbehoefte. Deze zal daarom in de openbare ruimte gezocht moeten worden. Deze parkeerbehoefte wordt meegenomen in de ontwikkeling van dit deel van het centrum van Heerenveen. Omdat binnen het centrum van Heerenveen er veel ontwikkelingen zijn, is een parkeerblans opgesteld die rekening houdt met alle toekomstige ontwikkelingen in het gebied. Deze parkeerbalans is opgenomen als bijlage 2.

In de parkeerbalans wordt geconcludeerd dat de parkeerbehoefte van de woontoren in de toekomstige situatie goed kan worden opgevangen.

4.4 Water

Deze 'waterparagraaf' gaat in op de watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het bestemmingsplan op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. De belangrijkste thema's zijn waterveiligheid, de afvoer van schoon hemelwater en afvalwater en de waterkwaliteit.

Het plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân. Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap (kenmerk: 20200518-2-23319). De watertoets is als bijlage 3 bij de toelichting toegevoegd. De uitkomst is dat de korte procedure moet worden gevolgd. In het verstrekte wateradvies zijn uitgangspunten voor verschillende wateraspecten opgenomen waar bij de uitvoering van de plannen rekening mee gehouden moet worden. Deze worden hierna nader toegelicht.

Waterafvoer/berging

In een situatie waarin een terrein niet is verhard kan hemelwater infiltreren in de ondergrond. Wanneer een gebied (deels) wordt verhard dan stroomt hemelwater versneld af naar het oppervlaktewater. Om overlast te voorkomen, moet deze versnelde afstroom gecompenseerd worden om overlast te voorkomen. Wetterskip Fryslân hanteert een compensatienorm van 5 % bij plannen die vrij voor de boezem liggen. Voor bebouwd gebied is de ondergrens van 200 m² van toepassing, in het buitengebied geldt een ondergrens van 1.500 m².

De oppervlakteverharding op het perceel neemt in de toekomstige situatie niet toe. Derhalve hoeft geen rekening te worden gehouden met compenserende maatregelen.

Ruimtelijke adaptatie

Om ook in de toekomst prettig te kunnen wonen, werken en recreëren moeten steden en dorpen ingericht worden met het oog op de toekomst. Kansen moeten benut worden om het gebied klimaat robuust in te richten. Zo is het mogelijk om het bebouwd gebied beter bestand te maken tegen hevige regenbuien, periodes van droogte en hitte en de gevolgen van een mogelijke overstroming.

 

Bij de inrichting van het plangebied kan hierop geanticipeerd worden door bijvoorbeeld het percentage verhard oppervlak te verminderen en het plangebied groener in te richten. Door nú maatregelen te nemen, worden steden en dorpen mooier en wordt grote schade in de toekomst voorkomen. Voor veel maatregelen geldt bovendien dat ze kosteneffectief zijn, als ze maar in een vroeg stadium in het proces worden meegenomen.

Afvalwater en regenwatersysteem

Het uitgangspunt is om regenwater en rioolwater zoveel mogelijk gescheiden af te voeren. In dit geval wordt rioolwater aangesloten op het gemeentelijk riool. Uitgangspunt is dat dit voldoende capaciteit heeft voor de extra woningen. Hemelwater wordt waar mogelijk afgekoppeld en geïnfiltreerd op het eigen perceel of aangesloten op een nabij gelegen oppervlaktewater. Dit omdat er een 'overstort' zal moeten komen om te voorkomen dat bij veel water het gehele perceel (wat niet groot is) het water niet kwijt kan.

Waterkwaliteit

De bouwwijze en onderhoudstechniek moeten emissievrij zijn om verontreiniging van het water te voorkomen. In dit geval zal gebruik worden gemaakt van milieuvriendelijke (bouw)materialen.

 

Procedure: De ontwikkelaar houdt rekening met de relevante wateraspecten bij de uitvoering van het plan.

4.5 Geluid

Algemeen

Langs alle wegen, met uitzondering van 30 km-wegen en woonerven, bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidzones waarbinnen de geluidhinder vanwege een weg aan bepaalde wettelijke normen dient te voldoen. De breedte van een geluidzone voor wegen is afhankelijk van het aantal rijstroken en van de binnen- of buitenstedelijke ligging.

Nieuwe situaties

Voor de geluidbelasting op de gevels van woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen binnen de wettelijke geluidzone van een weg, gelden bepaalde voorkeursgrenswaarden en maximale ontheffingswaarden. In bepaalde gevallen is vaststelling van een hogere waarde mogelijk. Hogere grenswaarden kunnen alleen worden verleend, nadat is onderbouwd dat maatregelen om de geluidbelasting op de gevel van geluidgevoelige bestemmingen terug te dringen onvoldoende doeltreffend zijn, dan wel overwegende bezwaren ontmoeten van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard. Deze hogere grenswaarde mag de maximaal toelaatbare hogere waarde niet te boven gaan. De maximale ontheffingswaarde voor wegen is op grond van artikel 83 Wgh afhankelijk van de ligging van de bestemmingen (binnen- of buitenstedelijk). Bestemmingen met een binnenstedelijke ligging, maar binnen de geluidzone van een autosnelweg, worden bij het bepalen van de geluidzone voor die autosnelweg gerekend tot buitenstedelijk gebied.

Voor het plangebied volgens figuur 2.1 geldt dat dit binnen de zone van de Koornbeursweg is gelegen en dat er sprake is van een binnenstedelijke situatie. De maximale grenswaarde bedraagt Lden = 63 dB.

30 km-wegen

Wegen met een maximumsnelheid van 30 km/u of lager zijn op basis van de Wgh niet gezoneerd. Akoestisch onderzoek zou achterwege kunnen blijven. Echter dient op basis van jurisprudentie in het kader van een goede ruimtelijke ordening inzichtelijk te worden gemaakt of er sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat. Indien dit niet het geval is, dient te worden onderbouwd of maatregelen ter beheersing van de geluidbelasting aan de gevels noodzakelijk, mogelijk en/of doelmatig zijn. Ter onderbouwing van de aanvaardbaarheid van de geluidbelasting wordt bij gebrek aan wettelijke normen aangesloten bij de benaderingswijze die de Wgh hanteert voor gezoneerde wegen. Vanuit dat oogpunt worden de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde als referentiekader gehanteerd. De voorkeursgrenswaarde geldt hierbij als richtwaarde en de maximale ontheffingswaarde als maximaal aanvaardbare waarde.

Beoordeling

De weg direct rondom het plangebied betreffen 30 km/uur-wegen (Van Kleffenslaan). De relevante gezoneerde wegen zijn de Koornbeursweg/Atalantastraat. Hier geldt een maximale snelheid van 50 km/uur. De woningen worden binnen de geluidzone van deze wegen gerealiseerd. Om na te gaan of er kan worden voldaan aan de grenswaarde van de Wet geluidhinder is een akoestisch onderzoek uitgevoerd (bijlage 4). Overigens wordt de Atalantastraat in de begeleidende tekst van het onderzoek niet expliciet genoemd. Deze straat is echter wel meegerekend/gemodelleerd in het onderzoek, als verlengde va de Koornbeursweg.

Uit het onderzoek blijkt dat de berekende geluidbelasting ten hoogste Lden = 49 dB vanwege de Koornbeursweg bedraagt en Lden = 52 dB vanwege de Van Kleffenslaan. Daarmee wordt de voorkeursgrenswaarde van Lden = 48 dB vanwege de Koornbeursweg gering overschreden op alleen de zuidgevel van de woontoren. De maximale ontheffingswaarde van Lden = 63 dB wordt niet overschreden, zodat het plan realiseerbaar is binnen de randvoorwaarden van de Wet geluidhinder. De geluidbelasting vanwege de Van Kleffenslaan is 4 dB hoger dan de als richtwaarde te beschouwen voorkeurswaarde van Lden = 48 dB (30 km-weg).

Vanwege de geringe overschrijding vanwege de Koornbeursweg/Atalanstastraat zal een hogere waarde procedure moeten worden gevoerd. Een hogere waarde kan worden verleend als er geen maatregelen mogelijk zijn, dan wel dat deze stedebouwkundig niet gewenst zijn. Het toepassen van geluidreducerend asfalt op de Koornbeursweg kan deze overschrijding al wegnemen omdat er slechts een reductie van 1 dB is vereist. Mogelijk dat dit kan worden meegenomen in de herontwikkeling van het centrumgebied. Zolang dit niet duidelijk is, kan het plan worden gerealiseerd met een hogere waarde Wgh.

De cumulatieve geluidbelasting bedraagt ten hoogste Lden = 58 dB, bepaald door 30 km-wegen. Dit wordt gezien als "matig", maar voor een stedelijke ontwikkeling kan dit aanvaardbaar worden geacht. Gebruikelijk is om bij het dimensioneren van de geluidwering rekening te houden met de cumulatieve geluidbelasting exclusief aftrek art. 110g Wgh. De karakteristieke geluidwering GA;k dient dan minimaal GA;k = 58 – 33 = 25 dB(A) te bedragen op basis van de hoogst berekende waarde. Vanwege gasloze bouw en daarmee een goed geïsoleerde buitenschil en balansventilatie betekent dit naar alle waarschijnlijkheid dat zonder aanvullende voorzieningen wordt voldaan (ter toetsing bij de Omgevingsvergunning/Bouwbesluit).

4.6 Bodem

Het uitgangspunt wat betreft de bodem in het plangebied is, dat de kwaliteit ervan zodanig dient te zijn dat er geen risico's zijn voor de volksgezondheid bij het gebruik van het plangebied voor wonen of een andere functie. Daar waar sprake is van nieuwe woningbouw dient op grond van bodemonderzoek vastgesteld worden dat er geen sprake is van risico's voor de volksgezondheid.

In het verleden zijn deels ter plaatse en deels in de directe omgeving van het plangebied bodemonderzoeken uitgevoerd. Het gaat hierbij om:

• Historisch bodemonderzoek Gasfabriekterrein Heerenveen (2009);

• het historisch bodemonderzoek 'Acualisatieonderzoeken Gasfabriekterreinen Friesland (2008);
• en het Verkennend Milieukundig Bodemonderzoek ten behoeve van de voorgenomen uitbreiding van het kantoor van Patrimonium aan het Burgemeester Kuperusplein 68 (2002).

Uit het Historisch bodemonderzoek Gasfabrieksterrein Heerenveen (2009) is naar voren gekomen dat er potentieel sprake is van verontreinigingen in het plangebied. Er zijn in de tussentijd echter saneringen uitgevoerd, waarbij alle deellocaties zijn meegenomen.

Uit het onderzoek naar de gasfabrieksterreinen uit 2008 is naar voren gekomen dat op basis van risicobeoordeling is geconcludeerd dat er op de locatie, met de gebruiksvormen van destijds, geen onaanvaardbare risico's voor mens, milieu en verspreiding te verwachten zijn.

Uit het verkennend bodemonderzoek uit 2002 is naar voren gekomen dat vanuit milieuhygiënisch oogpunt er geen beperkingen gelden aan de gebruiks- en bestemmingsmogelijkheden van de gronden.

Omdat de reeds uitgevoerde onderzoeken verouderd zijn en daarmee een onvoldoende actueel beeld geven van de bodemkwaliteit, is in het kader van het bestemmingsplan ook nog een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (bijlage 8). Hieruit is naar voren gekomen dat er ter plaatse van de geplande woontoren geen sprake is dan wel vermoeden bestaat op de aanwezigheid van een geval van ernstige bodemverontreiniging (onder andere als gevolg van het voormalige gasfabrieksterrein) en dat de locatie geschikt is voor de beoogde functie. Er zijn derhalve geen belemmeringen voor de bestemmingswijziging en geplande nieuwbouw van de woontoren. De gemeente Heerenveen heeft bij de beoordeling van het verkennend bodemonderzoek wel een aanvullende voorwaarde gesteld met betrekking tot het onttrekken van grondwater. Indien er namelijk ten behoeve van de bouw van de woontoren grondwater onttrokken zal worden moet hiervoor een melding artikel 28 Wbb, al dan niet aangevuld met een bemalingsadvies, ingediend worden bij de FUMO/Provincie Fryslân. Dit moet voorafgaand aan de onttrekking met de FUMO/provincie Fryslân worden afgestemd.

4.7 Archeologie

In de Erfgoedwet zijn archeologische resten beschermd. Wanneer de bodem wordt verstoord moeten archeologische resten intact blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Voor Heerenveen wordt gebruik gemaakt van de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE). De kaart is opgemaakt voor twee perioden: de ijzertijd-middeleeuwen en de steentijd-bronstijd. Op basis van de provinciale archeologisch verwachtingskaart Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) is er voor de periode steentijd - bronstijd voor het plangebied een quickscan noodzakelijk. Van deze gebieden wordt vermoed dat eventuele aanwezige archeologische resten al ernstig verstoord zijn, maar dit is niet met zekerheid te zeggen. De provincie beveelt daarom aan om bij ingrepen van meer dan 2.500 m² een quickscan te verrichten.

Op de provinciale archeologisch verwachtingskaart FAMKE is het perceel voor de periode ijzertijd - middeleeuwen aangeduid als “geen onderzoek noodzakelijk”. Dit advies wordt gegeven als op basis van eerder onderzoek is gebleken dat er zich geen archeologische resten in de bodem bevinden, of wanneer de archeologische verwachting voor het aantreffen van archeologische resten uit de periode ijzertijd - middeleeuwen op gefundeerde gronden zodanig laag is dat de kans op aantasting bij de meeste ingrepen zeer klein is.

Recent is er een update van het FAMKE doorgevoerd. Deze is nog niet officieel gepubliceerd, maar is al wel in bezit van de gemeente Heerenveen. Op basis van deze update geldt dat er geen onderzoek noodzakelijk is voor deze locatie. Aanvullend archeologisch onderzoek is derhalve niet noodzakelijk op basis van het FAMKE.

Mochten er bij overige bodemingrepen desondanks toch bodemvondsten worden gedaan, dan dienen die gemeld te worden bij de provinciaal archeoloog. Archeologisch onderzoek in het kader van het voorliggende bestemmingsplan kan achterwege blijven.

4.8 Cultuurhistorie

De rol van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening is de laatste jaren sterk toegenomen. Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van ruimtelijke plannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Cultuurhistorie is daarmee veelal een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening.

De gemeente Heerenveen heeft in zijn erfgoednota cultuurhistorisch beleid vastgelegd. In de nota is het plangebied niet aangewezen als cultuurhistorisch waardevol. Het plangebied maakt geen deel uit van een cultuurhistorisch waardevol gebied. Er is geen nader onderzoek naar cultuurhistorie noodzakelijk.

4.9 Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Deze zijn geregeld in de nieuwe Wet natuurbescherming (Wnb). Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

In de omgeving van het plangebied is geen sprake van Natura 2000-gebieden. Gezien de aard en de schaal van de ontwikkeling in het plangebied, treden geen nadelige effecten op voor NNN- en Natura 2000-gebieden. Het plangebied is door de Provincie niet aangewezen als weidevogelleefgebied. Verstoring van weidevogels is daarom niet aan de orde.

Stikstof

Voor deze ontwikkeling is beoordeeld of deze significante effecten heeft voor de stikstofdepositie binnen daarvoor gevoelige Natura 2000-gebieden. Met het programma AERIUS Calculator is een berekening uitgevoerd om de gevolgen voor de stikstofdepositie binnen Natura 2000 in beeld te brengen en te toetsen of de eventuele toename past binnen de eisen die gelden op grond van de Wet natuurbescherming. De berekening is als bijlage 9 toegevoegd. Uit de berekeningen blijkt dat de stikstofdepositie nergens hoger is dan afgerond 0,00 mol/ha/jaar en er derhalve geen relevant effect is. Negatieve effecten in de vorm van vermesting en verzuring zijn derhalve niet aan de orde.

Hiermee is aangetoond dat het project, gelet op de instandhoudingsdoelstellingen voor de Natura 2000-gebieden, de kwaliteit van de natuurlijke habitats of de habitats van soorten in dat gebied niet kunnen verslechteren of een significant verstorend effect kunnen hebben op de soorten waarvoor dat gebied is aangewezen. De Wet natuurbescherming en het beleid van de provincie staan de uitvoering van het project niet in de weg

Soortenbescherming

Ten aanzien van de soortenbescherming gelden onder andere algemene verboden tot het verwijderen van groeiplaatsen van beschermde plantensoorten, het beschadigen, vernielen, wegnemen of verstoren van voortplantings- of vaste rustplaatsen of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten of het opzettelijk verontrusten van een beschermde diersoort. Het voorkomen van beschermde planten- en diersoorten vormt een te onderzoeken aspect omdat met de plannen effecten kunnen gaan ontstaan op soorten die beschermd zijn via de Wet natuurbescherming.

In verband met het slopen van bebouwing wordt op basis van de Wet natuurbescherming een ecologisch onderzoek in de vorm van een quickscan uitgevoerd. Deze quickscan is opgenomen als bijlage 10. Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat geen conflict met de Wet natuurbescherming ontstaat indien maatregelen worden genomen ten aanzien van broedende vogels mochten deze aanwezig blijken. In de uitvoering zal hier rekening mee worden gehouden. Ten aanzien van overige beschermde soorten zal geen conflict met de Wet natuurbescherming ontstaan.

Ten slotte is op basis van de Wnb altijd de algemene zorgplicht van toepassing, die inhoudt dat eenieder voldoende zorg in acht neemt voor alle inheemse dieren en planten en hun directe leefomgeving.

4.10 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals bijvoorbeeld vuurwerk, aardgas of lpg. Het aandachtsveld van externe veiligheid richt zich op zowel inrichtingen(bedrijven) waar gevaarlijke stoffen aanwezig zijn alsmede op het transport van gevaarlijke stoffen. Dit vervoer kan plaatsvinden over weg, water en spoor en door buisleidingen.

Risico's zijn inzichtelijk gemaakt op de professionele risicokaart. In het plangebied worden (beperkt) kwetsbare objecten voorgesteld en in de omgeving van het plangebied zijn drie mogelijk relevante risicobronnen aanwezig, te weten:

• a. Rijksweg A32 met transport van gevaarlijke stoffen;
• b. Een buisleiding met een diameter van 8 inch en een werkdruk van 40 bar;
• c. spoorweg Wolvega - Leeuwarden met transport van gevaarlijke stoffen.

a. Rijksweg A32 met transport van gevaarlijke stoffen

Plaatsgebonden risico (PR) vervoer over de weg

Voor de beoordeling van de gevolgen van het transport over de A32 is gebruik gemaakt van het rapport "Voorstel Basisnet eindrapportage, conceptversie 4" van 11 maart 2008. Uit dit rapport blijkt, dat voor het traject van de A32 ter plaatse van het plangebied, de risicocontour van het PR 10-6/jaar binnen het tracé van de A32 ligt. Uit de toekomstverkenning (tot 2020 met doorkijk naar 2040), waarin met een worst-case groeipercentage voor het vervoer van gevaarlijke stoffen rekening wordt gehouden, blijkt dat de risicocontour voor het PR 10-6/jaar, ook bij een flinke groei van het vervoer van gevaarlijke stoffen, binnen het tracé van de A32 blijft. Vanwege het vervoer gevaarlijke stoffen over de weg en het daardoor veroorzaakte PR bestaan derhalve geen beperkingen voor het bestemmingsplan.

Groepsrisico (GR) vervoer over de weg

In het project Basisnet (conceptversie 0.4, 11 maart 2008) is het Groepsrisico (GR) voor een invloedsgebied van 200 meter aan weerszijden van de A32 bepaald. Daarbij is gebruik gemaakt van actuele bevolkingscijfers en bouwplannen van de gemeente die vermeld zijn op de Nieuwe Kaart van Nederland. Tevens is voor de berekening van het toekomstige GR gebruik gemaakt van de uniforme groeiprognoses van DVS/KiM voor het peiljaar 2020. Uit de rapportage Basisnet Weg blijkt dat het Groepsrisico langs de A32 ter plaatse van het plangebied, zowel in de huidige als in de toekomstige situatie kleiner is dan de laagst aangegeven waarde van 0,1 keer de oriënterende waarde. Langs dit wegvak is geen relevant GR aanwezig, ook niet bij een hoge groeiprognose. Langs de A32 is geen kwetsbaar object vrije zone (KOV-zone) aanwezig. Op grond van het Basisnet bestaan langs de A32 geen beperkingen ten aanzien van de aanwezigheid van kwetsbare objecten.

In het rapport is voorgesteld om voor situaties waarin het GR lager is dan 0,1* de oriënterende waarde GR, geen QRA te verplichten. In overeenstemming met dit voorstel is voor het transport van gevaarlijke stoffen over de A32 geen QRA berekend.

Verantwoording PR en GR op basis van risicoberekeningen

Over de A32 vindt in beperkte mate vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Dit betreft in hoofdzaak het transport van LPG en vloeibare brandstoffen. Bij een ongeluk met vloeibare brandstoffen kan een plasbrand binnen een zone van ca.30 meter langs de weg tot slachtoffers leiden. De afstand tussen de A32 en het plangebied bedraagt meer dan 660 meter. Het plangebied ligt dientengevolge buiten het Plasbrand Aandachts Gebied (PAG) van een ongeluk met brandbare vloeistoffen en buiten het gebied waar slachtoffers kunnen vallen.

Bepalend voor de risico's van het vervoer van gevaarlijke stoffen, is het transport van LPG. De effectafstand voor een LPG transport bedraagt 85 meter. Op een afstand groter dan 85 meter heeft een ongeluk met een LPG transport geen invloed op het GR. De afstand van het plangebied tot de A32 is minimaal 660 meter. Het plangebied ligt volledig buiten het invloedsgebied van het vervoer van gevaarlijke stoffen over de A32. De A32 is in het kader van externe veiligheid dientengevolge niet relevant.

b. buisleiding met een diameter van 8 inch en een werkdruk van 40 bar

In en nabij het plangebied ligt langs de A32 een buisleiding voor het onder hoge druk transporteren van aardgas (kenmerk N-500-20-KR-008-1en 2, N-500-20-KR-009). Deze leiding heeft een diameter van 8 inch en een werkdruk van 40 bar. De transportleiding ligt op een afstand van ca 850 meter van het plangebied.

Het invloedsgebied van het groepsrisico van de buisleiding bedraagt 95 meter. Het plangebied bevindt zich buiten het invloedsgebied van de leiding. Aangezien het plangebied volledig buiten het beïnvloedingsgebied ligt, is de buisleiding in het kader van externe veiligheid niet relevant voor het plangebied.

c. spoorweg Wolvega - Leeuwarden, met transport gevaarlijke stoffen

Het Basisnet Spoor bevat per baanvak de gebruiksruimtes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. De gebruiksruimtes worden uitgedrukt in maximale risico's, die zijn gebaseerd op het plaatsgebonden en groepsgebonden risico. In het definitieve basisnet spoor is het traject Wolvega - Leeuwarden aangeduid als een traject waarbij geen sprake is van een 10-6/jr-contour. Voor dit bestemmingsplan is de spoorlijn dus in het kader van externe veiligheid niet van belang.

Conclusie 

De afstand tussen het plangebied en de A32 is groter dan de effectafstand van het vervoer van gevaarlijke stoffen over de A32. Het plangebied ligt geheel buiten het invloedsgebied van de A32. Er is geen PR en evenmin een GR. Een risicoberekening is niet zinvol. De aanwezigheid van de A32 vormt geen beperking voor de ontwikkeling van het bestemmingsplan.

Het plangebied ligt buiten het invloedsgebied van de buisleiding langs de A32, kenmerk N- 500-20-KR-008-1en 2, N-500-20-KR-009. De buisleiding is dientengevolge niet relevant voor het bestemmingsplan en vormt geen beperking voor de ontwikkeling van het plan.

4.11 Luchtkwaliteit

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' (NIBM) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vrijgesteld van toetsing.

Er worden 92 woningen mogelijk gemaakt. Het plan draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk. Het aspect luchtkwaliteit vormt dan ook geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.12 Kabels en leidingen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied lopen geen hoofdleidingen of -kabels. Ook liggen er geen relevante zones over het plangebied.

4.13 Wind

Als een bestemmingsplan bebouwing met een bouwhoogte van 30 meter of hoger mogelijk maakt, moet onderzoek plaatsvinden naar de windhinder. Als lager dan 30 meter gebouwd mag worden, moet er een afweging plaatsvinden of de bebouwing kan leiden tot windhinder.

In dit geval wordt bebouwing met een bouwhoogte van meer dan 30 meter mogelijk gemaakt (namelijk 58 meter). In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is daarom een windhinderonderzoek uitgevoerd. De resultaten hiervan zijn opgenomen in bijlage 11. In dit onderzoek is het windklimaat ter plaatse van de openbare buitenruimte in kaart gebracht. Windhinder wordt ingedeeld in de kwaliteitsklassen A (hoogste) tot en met E (laagste). Afhankelijk van het gebruiksdoel van de locatie wordt een bepaalde klasse gekarakteriseerd als goed, matig of slecht. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen de activiteiten doorlopen, slenteren en langdurig zitten. Uit de berekeningen blijkt dat de windcondities rond de woontoren gekenmerkt worden door de windklassen A tot en met D. In de gebieden waar klasse C heerst kan men comfortabel lopen en slenteren. De gebieden waar klasse D aanwezig is kan men enkel comfortabel doorheen lopen. Nabij de entree van de woontoren is een zone waargenomen waar klasse C en D aanwezig zijn. Dergelijke klasses zijn niet geschikt voor de plaatsing van een entree. Hierdoor worden ten behoeve van de entree maatregelen voorgesteld om de windcondities te verzachten. Op de zuidelijke hoek van de woontoren is een beperkt risico op windgevaar waargenomen. Omdat deze zone zich dichtbij de entree van de toren bevindt zijn er maatregelen voorgesteld om dit risico weg te nemen.

Conclusie

Het aspect windhinder vormt geen belemmering voor dit plan. Bij de uitwerking van het ontwerp en de inrichting van het gebied zullen wel maatregelen moeten worden toegepast om de windhinder bij de entree van de woontoren te beperken. Het voorstel dat er nu ligt is dat de opening in de westgevel naast de entree wordt afgesloten met een dichte pui. Gezien het gebruik van de openbare ruimte zijn er verder geen aanpassingen noodzakelijk.

4.14 Schaduw

Als een bestemmingsplan nieuwe bebouwing toestaat moet beoordeeld worden of deze bebouwing effect heeft op de omgeving. Ook bij de nieuwbouw zelf moet sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Dit betekent dat de nieuwe tuinen, terrassen, speelplekken, openbare ruimte etc. voldoende zon moeten krijgen.

In het bestemmingsplan kan door de wijze van bestemmen van de bouwmassa's en openbare ruimte voorkomen worden dat er onaanvaardbare schaduwwerking optreedt. Bijvoorbeeld door lagere bebouwing en zongericht verkavelen. Bevoegd gezag weegt af of er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Als er een toename is van schaduw, kan het toch een wenselijke ontwikkeling zijn. Er vindt een afweging plaats tussen verschillende belangen.

In het kader van dit bestemmingsplan is een zonnestudie uitgevoerd, waarvan de uitkomsten zijn opgenomen in bijlagen 12 en 13. In bijlage 12 zijn zowel de 'lichte' als de 'strenge' TNO normen opgenomen.

• De 'lichte' TNO-norm: ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari – 21 oktober (gedurende 8 maanden ) in midden vensterbank binnenkant raam.
• De 'strenge' TNO-norm: ten minste 3 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode 21 januari – 22 november (gedurende 10 maanden) in midden vensterbank binnenkant raam.

Door de forse hoogbouw is er sprake van meer schaduwwerking afkomstig uit het plangebied, op de omgeving. In de rapporten is duidelijk weergegeven waar deze schaduw overheen valt. Omdat het in dit geval gaat om een relatief 'smal en hoog' gebouw, is de periode per dag dat een woning in de omgeving schaduw ondervindt door de woontoren, beperkt. Om die reden wordt het plan als uitvoerbaar beschouwd voor dit aspect.

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving

5.1 Het juridische systeem

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Toelichting op de bestemming

De woonhuizen krijgen in de nieuwe situatie de bestemming 'Wonen - Woongebouw'. Rondom het voorgenomen woongebouw is een bouwvlak gelegd. Op dit bouwvlak is in overeenstemming met het stedenbouwkundig plan een maximum aantal wooneenheden (zijnde 92 woningen) en maximum bouwhoogtes opgenomen, die zijn afgestemd op het stedenbouwkundige ontwerp. Voor de bouwhoogte van het voorgestelde woongebouw wordt uitgegaan van 15 meter voor de lagere delen van het woongebouw en 58 meter voor de toren op de hoek.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Ruimtelijke ordening is voor een groot deel een belangenafweging. Uit deze belangenafweging blijkt de maatschappelijke uitvoerbaarheid. Om dit aan te tonen doorloopt het bestemmingsplan de in de wet vastgelegde bestemmingsplanprocedure:

Vooroverleg en inspraak

Het voorontwerp is op basis van de inspraakverordening niet voor inspraak ter inzage gelegd. Inspraak vindt plaats op basis van 'n Gouden Rand (stedenbouwkundige uitwerking van de gebiedsdeals E, F en G).

Het voorontwerpbestemmingsplan is in het kader van het overleg voorgelegd aan de betrokken overleginstanties. Van de provincie Fryslân is naar aanleiding hiervan een reactie op het voorontwerp bestemmingsplan gekomen. Deze reactie is als bijlage 14 bij deze toelichting gevoegd. De provincie geeft aan dat de provinciale belangen in het plan geen aanleiding geven tot het maken van opmerkingen. De provincie heeft nog wel een aantal opmerkingen in het kader van goede ruimtelijke ordening en plantechnisch/juridische aspecten. De provincie merkt bijvoorbeeld op dat het beeldkwaliteitsplan tegelijk met het ontwerp bestemmingsplan ter inzage moet. Ook moet nog ingegaan worden op het onderwerp parkeren en zijn er een paar omissies geconstateerd. Deze punten zijn in dit ontwerp bestemmingsplan aangevuld / hersteld.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan wordt vervolgens voor zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode wordt eenieder in de gelegenheid gesteld om zienswijzen tegen het bestemmingsplan kenbaar te maken (artikel 3.8 Wro).

Vaststelling

Het bestemmingsplan wordt vervolgens, al dan niet gewijzigd, vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat voor belanghebbenden de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Dit plan heeft betrekking op een particulier initiatief waarmee de gemeente geen directe financiële bemoeienis heeft. De kosten voor het realiseren van de ontwikkeling worden gedragen door de initiatiefnemer. Aangenomen wordt dat deze over voldoende financiële middelen beschikt om de woningen te kunnen realiseren. Het plan wordt hiermee economisch uitvoerbaar geacht.

Grondexploitatie

Door middel van de grondexploitatieregeling beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten, bijvoorbeeld voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor de ruimtelijke procedure. Indien er sprake is van bepaalde bouwplannen, dient de gemeente hiervoor in beginsel een exploitatieplan op te stellen. Van deze verplichting kan worden afgezien als het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Dit kan door middel van een anterieure overeenkomst. Voor vaststelling van het planologisch besluit dient duidelijk te zijn op welke wijze de kosten zullen worden verhaald.

In dit geval wordt een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemers gesloten om het kostenverhaal te verzekeren. Hierin zijn onder andere de kosten met betrekking tot het begeleiden van de bestemmingsplanprocedure en daaraan verwante kosten opgenomen. Tevens is hierin het aspect planschade afgedekt.