Buren - Pastoor Scholtenweg 1

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Pastoor Scholtenweg 1 in Buren (Ameland) is een bedrijfsperceel aanwezig. Voor deze locatie is het voornemen om twee nieuwe woningen te realiseren en de bestaande bedrijfswoning in gebruik te nemen als reguliere woning. Het perceel wordt hiervoor opgesplitst in drie kavels.

In het geldende bestemmingsplan Buren is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee de ontwikkeling juridisch-planologisch te regelen is. Om gebruik te maken van een wijzigingsbevoegdheid, dient een wijzigingsplan te worden opgesteld, waarin het voornemen toegelicht en geregeld wordt. Dit wijzigingsplan voorziet hierin.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt in het westen van de dorpskern van Buren. De locatie grenst aan meerdere woonpercelen aan de oostkant en wegen aan de overige zijden. Ten westen, aan de overzijde van het Vrijewilpad, is de plaatselijke voetbalvereniging aanwezig. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 Ligging van het plangebied

1.3 Geldende bestemmingsplan

Het perceel Pastoor Scholtenweg 1 (hierna: het plangebied) is juridisch-planologisch geregeld in het bestemmingsplan Buren, dat is vastgesteld op 29 juni 2015. Hierin is het plangebied bestemd als 'Bedrijf' met daarop de functieaanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - fietsenverhuur'. Verder geldt voor het hele plangebied de gebiedsaanduiding 'wetgevingzone - wijzigingsgebied 1'. In figuur 1.2 is een uitsnede van het geldende bestemmingsplan weergegeven.

Figuur 1.2 Uitsnede van het geldende bestemmingsplan

De gronden binnen de bestemming 'Bedrijf' zijn bestemd voor gebouwen ten behoeve van bedrijven onder categorie 1 en 2 uit de bijbehorende bedrijvenlijst en een fietsenverhuurbedrijf. Voor het fietsenverhuurbedrijf is de functieaanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - fietsenverhuur' opgenomen. Bebouwing mag uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd met een maximum bouwhoogte van 6 meter aan de achterzijde en 8 meter aan de voorzijde en een maximum goothoogte van 3 meter.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'wetgevingzone - wijzigingsgebied 1' geldt de wijzigingsbevoegdheid om onder meer ter plaatse van de bestemming 'Bedrijf' de bestemming te wijzigen in de bestemmingen 'Wonen - 1' en/of 'Tuin', waarbij bouwvlakken worden gewijzigd, dan wel toegevoegd, mits:

• 1. deze wijzigingsbevoegdheid uitsluitend wordt toegepast ter plaatse van de aanduiding “wetgevingzone - wijzigingsgebied 1";
• 2. na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid voor de betreffende gronden de regels van artikel 17 van toepassing zijn;
• 3. de wijzigingsbevoegdheid pas wordt toegepast na beëindiging van het ter plaatse gevestigde bedrijf;
• 4. de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft;
• 5. de oppervlakte van een woonhuis ten hoogste 120 m² zal bedragen;
• 6. de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of een vastgestelde hogere grenswaarde;
• 7. de verkaveling en de situering van de gebouwen zodanig is dat een goede aansluiting ontstaat op de structuur van de omgeving;
• 8. er sprake is van een goede landschappelijke, ruimtelijke en stedenbouwkundige inpassing;
• 9. er bij ingrepen met een gezamenlijke oppervlakte groter dan 500 m² karterend archeologisch onderzoek wordt uitgevoerd.

Met dit wijzigingsplan wordt toepassing gegeven aan deze wijzigingsbevoegdheid. Toetsing aan de criteria vindt plaats in paragraaf 2.3.

1.4 Leeswijzer

Bij de wijzigingsbevoegdheid moet het - in hoofdstuk 2 beschreven - plan goed afgewogen worden. Daarbij vind in hoofdstuk 3 een toetsing aan het relevante beleidskader plaats. Vervolgens wordt het plan in hoofdstuk 4 getoetst aan de omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 beschrijft hoe het plan vorm krijgt in de juridische regeling. Het wijzigingsplan doorloopt de officiële wijzigingsprocedure, die staat beschreven in hoofdstuk 6. Hierin worden de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan beschreven.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het plangebied betreft het perceel Pastoor Scholtenweg 1 en ligt in het westen van de dorpskern van Buren. Aan de oostkant grenst het plangebied aan woonpercelen die aan de Pastoor Scholtenweg liggen. Ten noorden loopt de Noordwal, waar tevens woonpercelen aanwezig zijn. Ten zuiden is de Pastoor Scholtenweg en ten westen het Vrijewilpad. Aan de overzijde van laatstgenoemde straat liggen de velden van de plaatselijke voetbalvereniging met daaromheen het buitengebied van de gemeente Ameland. Tot slot is ten noordwesten van het plangebied een maatschappelijke instelling aanwezig.

In het plangebied is in de huidige situatie een trapkarverhuurbedrijf aanwezig. In de zuidoostelijke hoek van het perceel staat een bedrijfswoning. De gronden ten westen hiervan zijn verhard en in het noordelijke deel staan twee bedrijfsloodsen, bestaande uit één bouwlaag met kap. De westelijke grens wordt afgeschermd met een bomensingel. In figuur 2.1 is een luchtfoto van de huidige situatie in het plangebied.

Figuur 2.1 Luchtfoto van de bestaande situatie in het plangebied

2.2 Gewenste situatie

De bedrijfsvoering van de trapkarverhuur is inmiddels beëindigd. De bedrijfsbebouwing zal daarop gesloopt worden. Het voornemen is om in het plangebied twee woningen te realiseren. De bestaande bedrijfswoning blijft behouden en zal als reguliere woning gaan gelden. Daarbij wordt in de toekomst een groot bijgebouw gerealiseerd. De voorgenomen indeling van het plangebied is weergegeven op de verbeelding behorende bij dit wijzigingsplan. Daarbij worden in het noordelijke bouwvlak de twee nieuwe twee-onder-één-kap woningen gerealiseerd. In het zuidelijke bouwvlak staat de voormalige bedrijfswoning.

In het noorden van het plangebied worden twee twee-onder-één-kapwoningen gerealiseerd. Ten zuiden hiervan blijft de voormalige bedrijfswoning behouden als reguliere woning. Alle woningen worden bestemd als 'Wonen -1', wat inhoudt dat de woningen een maximale goothoogte krijgen van 3,5 meter en een maximale bouwhoogte van 8,50 meter. Verder worden de woningen voorzien van een dakhelling van tussen de 30 en 60 graden.

Ten behoeve van de voormalige bedrijfswoning is het voornemen om in het noorden van de toekomstige woonkavel een schuur te realiseren, die groter van omvang is dan gebruikelijk is binnen de woonbestemming. De schuur zal een oppervlakte van tussen de 80 en 120 m2 krijgen. Dit zal, na vaststelling van dit plan, middels de kruimelregeling mogelijk worden gemaakt. De gemeente heeft te kennen gegeven hieraan medewerking te willen verlenen.

Toekomstige tweede fase

De initiatiefnemer is voornemens om in de toekomst, wanneer de hierboven beschreven twee nieuwe woningen zijn gerealiseerd, nog eens twee vrijstaande woningen te realiseren binnen het plangebied. Deze zogenaamde tweede fase van dit plan wordt, mede gezien de wooncontingenten binnen de gemeente Ameland, nog niet direct in dit wijzigingsplan meegenomen. Het hele plangebied is in dit wijzigingsplan, vanwege de beëindiging van het bedrijf, als Wonen - 1 bestemd, waarna in afwijking van dit plan in de toekomst middels een vergunningsaanvraag ook de andere twee woningen mogelijk kunnen worden gemaakt.

Ruimtelijke inpassing

De woningen sluiten functioneel aan op de woningen die al in de dorpskern aanwezig zijn. Het is dan ook functioneel gezien een logische en passende ontwikkeling om in het plangebied woningen te ontwikkelen. Door voor de woningen in het plangebied dezelfde maatvoeringseisen te stellen als voor omliggende woningen, zullen de nieuwe woningen qua vorm en maatvoering aansluiten op de bestaande bebouwing rondom het plangebied. Aan de westzijde van het plangebied zit de overgang van de dorpskern naar het buitengebied. De bestaande bomensingel die aan deze zijde van het perceel reeds aanwezig is, blijft in de voorgenomen situatie behouden. Er zal uitsluitend een opening worden gemaakt ter hoogte van de voorgenomen twee-onder-één-kapwoningen ten behoeve van een inrit. Daarmee is het perceel ook op een goede wijze landschappelijk ingepast met betrekking tot het buitengebied.

Verkeer en parkeren

Zoals in de inrichtingstekening op figuur 2.2 is weergegeven, worden alle woningen door middel van een eigen oprit ontsloten op de bestaande infrastructuur. Voor de nieuwe woningen gebeurt dit op het Vrijewilpad en voor de voormalige bedrijfswoning op de Pastoor Scholtenweg. De wijze van ontsluiting is hiermee goed geregeld. Op basis van publicatie 381 van het CROW, waarbij uit wordt gegaan van een niet stedelijk gebied en een ligging in de rest van de bebouwde kom, zal sprake zijn van een verkeersgeneratie van 26 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Dit aantal kan gesaldeerd worden met de verkeersbewegingen ten behoeve van het voormalige bedrijf. Per saldo is sprake van een kleine toename aan verkeersbewegingen. Dit wikkelt zich af over de bestaande infrastructuur en gaat op in het heersende verkeersbeeld. Voor alle woningen geldt dat op deze opritten tevens wordt voorzien in de parkeerbehoefte. Als parkeerbehoefte geldt dat per woning ruimte moet zijn voor twee parkeerplaatsen. Hiervoor is voldoende ruimte beschikbaar op de opritten.

2.3 Toetsing aan de wijzigingscriteria

Voor het wijzigen van de bestemming 'Bedrijf' naar 'Wonen - 1' wordt gebruik gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid uit artikel 23.1 sub d. Daarin is bepaald dat deze wijzigingsbevoegdheid kan worden toegepast indien wordt voldaan aan een aantal criteria. In deze paragraaf wordt het voornemen getoetst aan deze criteria.

Deze wijzigingsbevoegdheid mag uitsluitend worden toegepast ter plaatse van de aanduiding “wetgevingzone - wijzigingsgebied 1".

De grenzen van de aanduiding komen overeen met de plangrens van dit wijzigingsplan, waarmee wordt voldaan aan dit criterium.

Na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid zijn voor de betreffende gronden de regels van artikel 15 en 17 van toepassing.

Alle woonpercelen worden bestemd als 'Wonen - 1', wat artikel 17 is uit het moederplan. De gronden die grenzen aan de openbare ruimte worden bestemd als 'Tuin', artikel 15 uit het moederplan.

De wijzigingsbevoegdheid mag pas worden toegepast na beëindiging van het ter plaatse gevestigde bedrijf.

De bedrijfsvoering ter plaatse is inmiddels beëindigd.

De aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft.

Hier is sprake van en dit is nader onderbouwd in paragraaf 3.3.

De oppervlakte van een woonhuis ten hoogste 120 m² zal bedragen.

Alle drie woningen in het plangebied krijgen een oppervlakte van niet groter dan 120 m2.

De geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten mag niet hoger zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of een vastgestelde hogere grenswaarde;

Er is geen sprake van een hogere geluidsbelasting dan de voorkeursgrenswaarde. Een nadere onderbouwing hiervan is weergegeven in paragraaf 4.3.

De verkaveling en de situering van de gebouwen zodanig is dat een goede aansluiting ontstaat op de structuur van de omgeving.

De verkaveling vindt plaats binnen de bestaande grenzen van het voormalige bedrijfsperceel. Aan de zuidzijde wordt het bestaande bebouwingslint aan de Pastoor Scholtenweg doorgetrokken door de woningen met de voorzijde richting de weg te bouwen. De overige woningen vormen een nieuw lint aan het Vrijewilpad.

Er sprake is van een goede landschappelijke, ruimtelijke en stedenbouwkundige inpassing;

Hier is sprake van. Dit is eerder uiteengezet in paragraaf 2.2.

Er bij ingrepen met een gezamenlijke oppervlakte groter dan 500 m² karterend archeologisch onderzoek wordt uitgevoerd.

De grenswaarde van 500 m2 aan nieuw ontwikkelde gronden wordt niet overschreden. Daarom is geen archeologisch onderzoek noodzakelijk. Dit is nader beschreven in paragraaf 4.5.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Met betrekking tot het beleidskader wordt gekeken naar het rijks-, provinciale en gemeentelijke beleid. In dit hoofdstuk is daarom een omschrijving van het beleid op deze drie schaalniveaus opgenomen, met daarin een toetsing van het plan aan alle relevante beleidsstukken.

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen brengt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Barro stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de SVIR. Voor het project zijn geen nationale belangen van belang.

Wel zijn de beleidsregels met betrekking tot de Waddenzee relevant. Bij nieuwe ruimtelijke plannen die betrekking hebben op de Waddenzee en het Waddengebied moet een beoordeling plaatsvinden van de mogelijke gevolgen voor de landschappelijke en cultuurhistorische waarden in het gebied. Deze waarden zijn in de verordening benoemd. Nieuwe bebouwing of verandering van het gebruik is niet toegestaan als dit leidt tot significante aantasting van de waarden in het gebied.

Binnen het plangebied worden twee nieuwe twee-onder-één-kapwoningen mogelijk gemaakt. De bestaande bedrijfswoning krijgt tevens een woonbestemming. De woningen worden binnen bestaand stedelijk gebied gebouwd en sluiten functioneel aan op de woningen in de directe omgeving. Bovendien vervangen ze een voormalige bedrijfsinrichting. In het huidige plan is voor de aangewezen gronden een wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van de woonfunctie. Er is in de geldende planologische regeling dus al rekening gehouden met de mogelijkheid om te wonen in het plangebied. Daarmee leidt het initiatief niet tot aantasting van de kernkwaliteiten van de Barro die betrekking hebben op het Waddengebied. Het voornemen is daarom niet in strijd met het gestelde in de SVIR en het Barro.

Ladder voor Duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In 2017 is de Ladder herzien. In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een ruimtelijke project dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

Toepassing ladder voor duurzame verstedelijking

Met dit project worden twee nieuwe twee-onder-één kapwoningen ontwikkeld in het bestaand bebouwd gebied. Op basis van jurisprudentie is de ontwikkeling van twee woningen geen stedelijke ontwikkeling als bedoeld in de ladder voor duurzame verstedelijking. Hier is pas sprake van bij de ontwikkeling van minimaal elf woningen. Daarom is toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking niet noodzakelijk en is het voornemen niet in strijd met de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

Streekplan Fryslân 2007

Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Dit is onder meer neergelegd in het Streekplan Fryslân 2007. 'Om de kwaliteit van de Romte', dat is vastgesteld op 13 december 2006.

In het Streekplan is opgenomen dat, met betrekking tot het thema wonen, de provincie deze functie zoveel mogelijk in de zogenaamde concentratiegebieden wil concentreren. Daarnaast is er ook ruimte voor de plaatselijke woningbehoefte in overige kernen. Het uitgangspunt is om deze woningbehoefte zoveel mogelijk binnen bestaande kernen te realiseren.

Met de realisatie van twee nieuwe woningen binnen het bestaand bebouwd gebied van Buren wordt voorzien in plaatselijke woningbehoefte. Daarmee is het voornemen in overeenstemming met het Streekplan Fryslân.

Verordening Romte Fryslân

Op 25 juni 2014 hebben Provinciale Staten de Verordening Romte Fryslân 2014 vastgesteld. In deze verordening is het beleid, zoals verwoord in het Streekplan, verordening is het beleid, zoals verwoord in het Streekplan, vertaald naar regels voor ruimtelijke plannen.

In artikel 1 van de Verordening Romte worden regels gegeven die zijn gericht op het bundelen van stedelijke functies in bestaand bebouwd gebied. Wanneer dit niet mogelijk is , kan aansluitend op bestaand bebouwd gebied een uitbreidingslocatie worden toegestaan. Volgens de kaart bij de verordening valt de locatie binnen bestaand bebouwd gebied en kunnen de stedelijke functies dus gerealiseerd worden.

In artikel 3 is bepaald dat een ruimtelijk plan voor woningbouw in overeenstemming moet zijn met een woonplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft. In paragraaf 3.3 is opgenomen dat het initiatief in overeenstemming is met het woningbouwprogramma dat is opgenomen in de gemeentelijke woonvisie. Daarmee is het voornemen eveneens in overeenstemming met de Verordening Romte Fryslân.

3.3 Gemeentelijk beleid

Woonvisie Ameland

Het gemeentelijk woonbeleid is vastgelegd in de Woonvisie Ameland in 2017. De Woonvisie dient als toetsingskader voor woningbouwinitiatieven.

De gemeente streeft naar een vitaal wooneiland waar alle leeftijdsgroepen en alle inkomensgroepen samen wonen. Om draagvlak te houden wil Ameland meer jongeren en gezinnen binden. Er is een tekort aan huisvesting voor vakmensen in recreatie, horeca en maatschappelijk cruciale middenkaderfuncties zoals onderwijs, zorg en (semi)onderhoud. Daarnaast wil de gemeente dat mensen op Ameland blijven wonen. Daarom moeten levensloopgeschikte woningen gecreëerd worden. In de woonvisie is opgenomen dat voor de periode 2016-2020 een woningbouwruimte is afgesproken van circa 90 woningen met de provincie Fryslân.

In het bestemmingsplan Buren is aan de Pastoor Scholtenweg een wijzigingsgebied opgenomen om de bestemming te kunnen wijzigen in een woonbestemming. De grootte van het perceel biedt ruimte voor vier extra woningen, en tevens wordt de bestaande bedrijfswoning als reguliere woning in gebruik genomen. Binnen het plangebied ontstaat een verantwoord aaneengesloten geheel aan bebouwing. In het woningbouwprogramma (geactualiseerd juli 2020) zijn beide woningen opgenomen in de kolom wijzigingsplannen. Daarmee past de ontwikkeling binnen de woonvisie.

Welstandsbeleid

Met de welstandsnota gemeente Ameland (2016) wil de gemeente het behoud van de basiskwaliteiten van de gebouwde omgeving behouden. De gemeente hecht waarde aan de omgevingskwaliteit en ziet daarbij onderscheid tussen de verschillende gebieden die de gemeente rijk is. Het plangebied valt onder het deelgebied 'Buren' en binnen het welstandsgebied 'Oude Kern'. De ontwerpen van de woningen worden te zijner tijd door de welstandscommissie beoordeeld en zullen moeten voldoen aan de geldende welstandscriteria.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de haalbaarheid en de uitvoerbaarheid van het project. Meer concreet wordt beoordeeld hoe het plan zich verhoudt tot de diverse milieukaders (zoals archeologie, bodem, externe veiligheid, geluid, flora en fauna, luchtkwaliteit en water).

4.1 Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming is gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs uit te sluiten is.

Om de omgeving van het plangebied overheerst de woonfunctie. Het gebied ligt aan de rand van een woonbuurt, voornamelijk omgeven door andere woningen. Woningen in dit gebied zijn in beginsel dan ook inpasbaar.

Ten westen van het plangebied is de lokale voetbalvereniging gevestigd. Zij beschikken onder meer over een kunstgrasveld met verlichting. Voor een dergelijk veldsportcomplex geldt een richtafstand van 50 meter. De woningen komen op 50 meter te staan van deze velden, waarmee exact wordt voldaan aan de richtafstand. Er is daarom geen nader onderzoek noodzakelijk.

Ten noordwesten van het plangebied ligt een maatschappelijke bestemming, waar maatschappelijke voorzieningen zijn toegestaan. In de huidige situatie is er een gebouw aanwezig waar kleinschalige evenementen en activiteiten plaats kunnen vinden. Dit is min of meer gelijk te schalen aan een buurthuis. Voor een dergelijke inrichting geldt een richtafstand van 30 meter. Hier wordt precies aan voldaan ten opzichte van de dichtstbijzijnde woning in het plangebied. Daarom is geen nader onderzoek noodzakelijk.

4.2 Bodem

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening wordt in geval van ruimtelijke ontwikkelingen aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd.

In het plangebied is een bedrijf gevestigd dat aan fietsenverhuur, dan wel trapkarverhuur doet. Het is zeer onwaarschijnlijk dat deze vorm van bedrijfsactiviteiten leidt tot verontreinigingen in de bodem. Daarom kan er vanuit worden gegaan dat de bodem van voldoende kwaliteit is voor de voorgenomen woningbouw.

In het kader van dit plan is het formulier 'Beknopt historisch onderzoek locatie ingevuld'. Daaruit blijkt ook dat geen sprake is van een te verwachten bodemverontreiniging. Hiermee kan worden gesteld dat de bodemgesteldheid ter plaatse de voorgenomen woningbouw niet belemmerd.

4.3 Geluid

Ten aanzien van geluidshinder is de Wet Geluidhinder (Wgh) van kracht. Doel van deze wet is het terugdringen van hinder als gevolg van geluid en het voorkomen van een toename van geluidshinder in de toekomst. Op grond van de Wgh geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidszones moet in principe akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd.

De wegen die direct grenzen aan het plangebied, het Vrijewilpad, de Pastoor Scholtenweg en Noordwal betreffen 30 km/uur-wegen. Ten zuidwesten van het plangebied loopt de Bureweg waar 60 km/uur de maximum toegestane snelheid is. Dit betreft de doorgaande weg van Buren naar Nes en vice versa. Ook loopt hier de Spiekerboorweg, waar eveneens een maximum toegestane snelheid van 60 km/uur geldt.

Hoewel de woningen binnen de geluidzones van de Bureweg en de Spiekerboorweg komen te staan, is het zeer onwaarschijnlijk dat als gevolg van wegverkeerslawaai van deze wegen de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden. Op Ameland zijn relatief weinig verkeersbewegingen, door dat er simpelweg weinig auto's op het eiland zijn. Bovendien monden beiden wegen uit op het plangebied, waardoor er niet op maximum snelheid wordt gereden, maar moet worden afgeremd in de buurt van het plangebied. Al me tal is het daarom zeer aannemelijk dat wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde uit de Wgh en is geen nader onderzoek noodzakelijk.

4.4 Luchtkwaliteit

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' (NIBM) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vrijgesteld van toetsing.

Grote concentraties stikstofdioxide (NO2), fijnstof (PM10) en ultrafijnstof (PM2,5) dragen bij aan verslechtering van de luchtkwaliteit. Bij toetsing van de luchtkwaliteit geldt een grenswaarde van 40 µg/m3 voor NO2 en PM10 en een streefwaarde van 20 µg/m3 voor PM2,5. Bij overschrijding van deze streef- en grenswaarden dient nader onderzoek te worden uitgevoerd.

In de voorgenomen situatie worden slechts vier woningen gerealiseerd. De toename in het aantal verkeersbewegingen hiervan is gering. Daarnaast is de lucht op Ameland heel schoon. Zo bedraagt de concentratie stikstofdioxide (NO2) in de gemeente Ameland volgens het RIVM 7,6 µg/m3, de concentratie fijnstof (PM10) is minder dan 25 µg/m3 en de concentratie ultrafijnstof (PM2,5) is zelfs minder dan 12,5 µg/m3.

De huidige waarden in de gemeente Ameland zijn dus ruimschoots onder de gestelde streef- en grenswaarden. Het is dan ook zeer onwaarschijnlijk dat een overschrijding op het gebied van luchtkwaliteit zal optreden door de realisatie van vier woningen. De beoogde ontwikkeling draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

4.5 Archeologie

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2022 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie.

FAMKE

Voor een globaal inzicht in mogelijke waarden heeft de provincie de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) gepubliceerd. De FAMKE bestaat uit twee advieskaarten, één voor de periode steentijd-bronstijd (300.000 - 800 v Chr.), en één voor de periode ijzertijd - middeleeuwen (800 v Chr. - 1500 n Chr.).

Op basis van de ijzertijd-middeleeuwen kaart is bij ruimtelijke ingrepen met en minimale oppervlakte van 500 m2 een archeologisch onderzoek noodzakelijk. Op basis van de steentijd-bronstijd kaart is geen nader onderzoek noodzakelijk.

in het plangebied worden twee nieuwe woningen ontwikkeld, die deels ter plaatse van voormalige bedrijfsbebouwing komen te staan. De gronden ter plaatse van de bedrijfsgebouwen zijn reeds geroerd bij de aanleg hiervan. Mogelijke archeologische waarden zijn hiermee al aangetast. De gezamenlijke oppervlakte van de vier woningen blijft onder de 500 m2. Omdat de gronden ook al reeds zijn geroerd voor de bebouwing ten behoeve van trapkarverhuur is er dus geen archeologisch onderzoek noodzakelijk.

4.6 Cultuurhistorie

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

Om te onderzoeken of sprake is van cultuurhistorische waarden is gebruik gemaakt van de Cultuurhistorische Kaart Fryslân (CHK). Binnen het plangebied is volgens de kaart geen sprake van specifieke cultuurhistorische waarden waar in de uitvoering van het project rekening mee gehouden dient te worden. Het aspect cultuurhistorie vormt daarom geen belemmering voor dit project.

4.7 Ecologie

Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn in de Nederlandse wetgeving. In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden. De Natura 2000-gebieden zijn door de Minister van Economische Zaken aangewezen gebieden die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden. Daarnaast bestaat het Natuurnetwerk Nederland (NNN) uit gebieden die worden aangewezen in de provinciale verordening. Binnen de NNN-gebieden mogen in beginsel geen ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden.

Het plangebied maakt geen deel uit van beschermde gebieden als Natura 2000 en Natuurnetwerk Nederland. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is het gebied 'Duinen Ameland' op circa 800 meter afstand tot het plangebied. Iets verder ten noorden, op 1,2 kilometer afstand ligt de Noordzeekustzone. Tot slot ligt de Waddenzee op circa 1,4 kilometer ten zuiden van het plangebied. Het plangebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Binnen het plangebied worden twee vrijstaande woningen ontwikkeld. De ontsluiting hiervan verloopt over bestaande infrastructuur en doorkruist geen van de beschermde natuurgebieden. Gezien de relatieve kleinschaligheid van het plan kan gesteld worden dat geen sprake is van aantasting van deze gebieden.

Stikstofdepositie

Zowel Duinen Ameland, de Noordzeekustzone als de Waddenzee zijn stikstofgevoelig. De woningen worden op korte afstand van deze stikstofgevoelige gebieden aangelegd. Daarom is een stikstofberekening uitgevoerd ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling. Deze stikstofberekening is opgenomen als bijlage 1.

Uit het onderzoek is het volgende naar voren gekomen:

Exploitatiefase

Uit de resultaten blijkt dat het projecteffect in de exploitatiefase op geen enkel Natura 2000-gebied resultaten geeft die hoger zijn dan 0,00 mol/ha/jaar. Negatieve effecten vanwege stikstofdepositie kunnen derhalve worden uitgesloten.

Aanlegfase

Uit de resultaten blijkt dat er voor de sloop- en aanlegfase wel effecten zijn groter dan 0,00 mol/ha/jaar. De hoogst berekende waarde vanwege de sloop- en aanlegfase bedraagt 0,01 mol/ha/jaar.

In de aanlegfase van een project wordt materieel ingezet dat slechts tijdelijk stikstofemissie veroorzaakt. In een voortoets kan onderbouwd worden dat kleine, tijdelijke deposities van tijdelijke bronnen binnen het project op zichzelf en in cumulatie, op voorhand niet kunnen leiden tot significant negatieve effecten. Hierbij wordt als uitgangspunt gehanteerd dat een project met alleen kleine tijdelijke deposities in de aanlegfase kleiner dan of gelijk aan 0,05 mol/ha/jaar gedurende maximaal 2 jaar (of een equivalent hiervan) in beginsel niet vergunningplichtig is voor het aspect stikstofdepositie. In beginsel geldt deze lijn voor alle vormen van tijdelijke emissies in de aanlegfase, in de praktijk zal dit met name mobiele werktuigen en de aan-/afvoer van materiaal en materieel betreffen. Indien de stikstofdepositie in de aanlegfase groter is dan 0,05 mol/ha/jaar gedurende maximaal 2 jaar of er is sprake van depositiebijdrage in de gebruiksfase op een door stikstof overbelaste locatie in Natura 2000-gebied, dan kan wel sprake zijn van een vergunningplicht op het gebied van stikstof.

Omdat in de aanlegfase voor de worst-case situatie met aanlegfase in één jaar de depositie niet hoger is dan 0,01 mol/ha/jaar, kan bij deze beoordelingsrichtlijn worden aangesloten en is nader onderzoek of het nemen van nadere maatregelen niet noodzakelijk. Bovenstaande motivering is afkomstig van de website van BIJ12, een organisatie werkend voor alle provincies in Nederland. Deze organisatie is opgericht door het Interprovinciaal Overleg (IPO) in 2014 voor ondersteuning op het gebied van vitaal platteland en de fysieke leefomgeving. BIJ12 werkt als uitvoeringsorganisatie voor alle provincies in het land. De Provincie Fryslân heeft bij eerdere plannen te kennen gegeven mee te gaan in bovenstaande motivering van BIJ12.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn en daarnaast de overige soorten. De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn.

In het kader van de sloopvergunning is reeds een ecologisch onderzoek uitgevoerd. Daarbij is de conclusie getrokken dat er geen belemmering was voor de sloop van de bestaande panden. Er is geen nader onderzoek noodzakelijk.

4.8 Water

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets kan worden gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het onderhavige plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân.

Toetsing

Het plan is via de digitale watertoets (kenmerk: 20201215-2-25094) kenbaar gemaakt aan het Wetterskip Fryslân. Hieruit in naar voren gekomen dat de normale procedure van toepassing is. Dit houdt in dat de aanwezige wateraspecten van invloed zijn op het plan. Het resultaat van de watertoets is opgenomen als bijlage 2.

Veilig

Meerlaagse veiligheid en klimaatadaptie: Voor het aspect 'veilig' gaat het over overstromingsrisico's. Het projectgebied grenst niet aan een regionale waterkering. Ook ligt het niet vrij voor de boezem. Ook is er geen sprake van een gebied met een verhoogd overstromingsrisico.

Voldoende

Compensatie: Het waterschap hanteert als uitgangspunt dat de toename verhard oppervlak voor een deel (10%) wordt gecompenseerd in de vorm van nieuw oppervlaktewater of waterberging. Het dempen water watergangen moet volledig gecompenseerd worden. Deze compensatie is bedoeld om wateroverlast door het versneld afvoeren van hemelwater vanaf de verhardingen te voorkomen.

In dit geval neemt de verharding in het stedelijk gebied toe met minder dan 200 m2. Dit is met name doordat het plangebied in de huidige situatie al grotendeels verhard is. Hierdoor wordt de grenswaarde voor watercompensatie niet overschreden en is het dus niet noodzakelijk om te compenseren.

Schoon:

Afvalwater en regenwatersysteem:  Het uitgangspunt is om regenwater en rioolwater zoveel mogelijk gescheiden af te voeren.

Waterkwaliteit: De bouwwijze en onderhoudstechniek moeten emissievrij zijn om verontreiniging van het water te voorkomen. In dit geval zal gebruik worden gemaakt van milieuvriendelijke (bouw)materialen.

Vervolg

Waterwet: Voor alle ingrepen in de waterhuishouding moet een vergunning worden aangevraagd of een melding worden gedaan in het kader van de Waterwet. In dit geval worden duikers aangelegd om de nieuwe woningen te ontsluiten. Hierover wordt contact gezocht met het Wetterskip en worden afspraken gemaakt.

Procedure: Het wateradvies wordt gecommuniceerd met de ontwikkelaar en geldt als uitgangspunt voor de uitvoering van het plan. De watertoets is hiermee afgerond.

4.9 Externe veiligheid

Bij externe veiligheid gaat het om het risico op een ongeval waarbij een gevaarlijke stof aanwezig is. Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beheersen van risico's die mensen lopen door opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen in hun omgeving. De risico's moeten aanvaardbaar zijn. Met het oog daarop heeft de rijksoverheid risiconormen vastgesteld waarmee bedrijven, wegbeheerders en vervoerders, maar ook gemeenten en provincies, rekening dienen te houden. Voor situaties waarbij het ontwikkelingsgebied binnen het invloedsgebied van een risicobron ligt, moet het resultaat van een risicoanalyse getoetst worden aan de gestelde risiconormen.

Van de ramptypes die verband houden met externe veiligheid zijn met name ongevallen met brandbare/explosieve of giftige stoffen van belang. Deze ongevallen kunnen nader worden onderscheiden in ongevallen met betrekking tot:

• inrichtingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Toetsing

Om te bepalen of in en in de nabijheid van het plangebied risicovolle objecten aanwezig zijn die het planvoornemen kunnen belemmeren, is de risicokaart geraadpleegd. Hieruit blijkt dat in de directe nabijheid van het plangebied geen risicovolle functies/installaties, transportroutes en buisleidingen aanwezig zijn die invloed hebben op de ontwikkeling in het plangebied. Externe veiligheid is dus geen belemmering voor het wijzigingsplan.

4.10 Kabels en leidingen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de grotere verbindingen en hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied liggen geen kabels of leidingen die moeten worden voorzien van een planologische regeling. Wel is er sprake van een vrijwaringszone.

Hoofdstuk 5 Juridische regeling

Verbeelding

Het Wijzigingsplan 'Buren - Pastoor Scholtenweg 1' gaat vergezeld van een verbeelding. Na onherroepelijk worden van het wijzigingsplan maken de verbeelding en de regels deel uit van het bestemmingsplan 'Buren' van de gemeente Ameland.

Regels

De regels die deel uitmaken van het bestemmingsplan 'Buren' zijn onverkort van toepassing op dit wijzigingsplan. In dit geval betreft het de bestemmingen 'Tuin' en 'Wonen - 1'. In de regels is een koppeling gelegd met de betreffende bestemmingen.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het wijzigingsplan doorloopt de procedure zoals vastgelegd in artikel 3.6 lid 1 sub a van de Wro. Door het voeren van de genoemde procedure, met de daar bijhorende zienswijzen-, c.q. beroepsprocedure, wordt de maatschappij betrokken bij het plan.

In eerste instantie wordt het ontwerpwijzigingsplan met bijbehorende stukken gedurende zes weken ter inzage gelegd. Tijdens de genoemde periode kan een ieder bij het college van Burgemeester en Wethouders zienswijzen indienen omtrent het ontwerpwijzigingsplan. Wanneer geen zienswijzen worden ingediend, wordt het wijzigingsplan vastgesteld. Wanneer wel zienswijzen zijn ingediend, worden deze voorzien van een gemeentelijke reactie. Vervolgens kan het wijzigingsplan, al dan niet gewijzigd naar aanleiding van een zienswijze, worden vastgesteld.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële uitvoerbaarheid

De initiatiefnemer heeft aannemelijk gemaakt dat hij financieel in staat is het voorgenomen plan te bekostigen.

Grondexploitatie 

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

Tussen gemeente en initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst gesloten waarin tevens planschade is geregeld. Daarmee is een exploitatieplan niet meer noodzakelijk.