Molenweg 1 Nes

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

Aan de Molenweg 1 in Nes (Ameland) is fysiotherapiepraktijk MetzdeBoer gevestigd. Voor de eigenaren hiervan (hierna: de initiatiefnemers) is de mogelijkheid ontstaan om de praktijk te verplaatsen naar een locatie tegenover de sporthal. Hier kunnen zij een nieuw modern centrum voor sport en gezondheid realiseren. Door de verplaatsing van de praktijk komt het pand aan de Molenweg vrij voor een nieuwe functie. De plannen zijn om hier een pension/hotel mogelijk te maken. Om dit juridisch-planologisch te regelen, is dit wijzigingsplan opgesteld.

1.1 Geldende bestemmingsplan

Het perceel Molenweg 1 (hierna: het plangebied) heeft in het geldende bestemmingsplan "Nes" (vastgesteld op 24 november 2014) de bestemming "Bedrijf". Het gewenste pension/hotel (een horecafunctie) is binnen deze bestemming niet bij recht mogelijk.

In het bestemmingsvlak zijn aanduidingen opgenomen voor een bouwvlak (voor het hoofdgebouw) en een bedrijfswoning. De maximaal toegestane goot- en bouwhoogte bedragen 6 en 10 meter. Het bestaande pand en de daarbij horende bedrijfswoning liggen in deze aangeduide vlakken en passen binnen de ruimtelijke kaders.

Op het perceel zijn vervolgens twee dubbelbestemmingen aanwezig, namelijk "Waarde - Archeologie" en "Waarde - Beschermd dorpsgezicht". De eerste bestemming is bedoeld voor de bescherming van mogelijk aanwezige archeologische waarden. Daarbij is aangegeven dat bij aanvragen om een omgevingsvergunning voor een bouwwerk met een grotere oppervlakte dan 50 m2 archeologisch onderzoek uitgevoerd moet worden. Daaruit moet naar voren komen of archeologische waarden aanwezig zijn en bij het aantreffen van waarden hoe deze worden bewaard en/of gedocumenteerd. De tweede dubbelbestemming is gelegd op het aangewezen beschermde dorpsgezicht. De bestemming heeft tot doel de waarden van het als Beschermd Dorpsgezicht aangewezen gebied te beschermen en zo mogelijk te versterken. Dit geldt voor de bebouwing en voor de kenmerkende wegen- en verkavelingsstructuur, de open ruimten en de waardevolle groenstructuur. De waarden staan beschreven in het aanwijzingsbesluit. In paragrafen 4.5 en 4.6 staat een nadere toelichting op de gevolgen van het plan voor archeologie en het beschermde dorpsgezicht (cultuurhistorie).

Tot slot is op het plangebied de aanduiding 'wetgevingzone - wijzigingsgebied 9' van toepassing. In de algemene wijzigingsregels van het bestemmingsplan Nes is aangegeven dat de wijzigingsbevoegdheid naar een hotel en/of pension uitsluitend binnen deze aanduiding mag worden toegepast. Hiervoor is in dit wijzigingsplan een specifieke bestemming 'Horeca - 3' gemaakt.

Fragment geldende bestemmingsplan Nes

1.2 Leeswijzer

Bij de wijzigingsbevoegdheid moet het - in hoofdstuk 2 beschreven - plan goed afgewogen worden. Daarbij vind in hoofdstuk 3 een toetsing aan het relevante beleidskader plaats. Vervolgens wordt het plan in hoofdstuk 4 getoetst aan de omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 beschrijft hoe het plan vorm krijgt in de juridische regeling. Het wijzigingsplan doorloopt de officiële wijzigingsprocedure, die staat beschreven in hoofdstuk 6. De economische uitvoerbaarheid van het plan is ten slotte beschreven in hoofdstuk 7.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plan

Het plangebied betreft het perceel Molenweg 1 te Nes. Het is een perceel dat in de kom van het dorp ligt. Het maakt daarnaast deel uit van het beschermd dorpsgezicht, het ligt op de rand hiervan.

2.1 Huidige situatie

Rondom het plangebied zijn voornamelijk woningen aanwezig, namelijk vrijstaande grondgebonden woningen. De woningen hebben vooral een bouwlaag met een kap. De bebouwing in het plangebied is daarmee hoger dan de omliggende woningen, namelijk gedeeltelijk twee bouwlagen met een (flauwe) kap. Het is ook van een wat recentere bouwperiode dan de omliggende bebouwing. Het meest zuidelijke deel van het gebouw in het plangebied is in gebruik voor de bedrijfswoning, het overige deel wordt gebruikt voor de praktijk.

Aan de zuidzijde, langs de Van der Stratenweg, is een tuin aanwezig. Direct daaraan grens parkeerruimte voor de huidige bedrijfswoning. De entree van de praktijkruimte en daaraan liggende parkeerruimte liggen aan de Molenweg. Ook aan de noordzijde van het gebouw, aan de Jan Jacobstraat, is parkeerruimte voor de praktijk aanwezig.

Een beeld van de huidige situatie van het plangebied vanaf de noordoostzijde

2.2 Gewenste situatie

Het initiatief bestaat uit de realisatie van een hotel/pension met 14 tweepersoonskamers (28 bedden). De wens bestaat het huidige pand in zijn hoedanigheid te laten bestaan. Alleen aan de binnenzijde van het gebouw vindt een aanpassing plaats. Met het wijziging van de bestemming naar een horecabestemming wordt ook de mogelijkheid voor reguliere bewoning geboden waarmee het gebruik van de bedrijfswoning gecontinueerd wordt.

Ook het terrein rondom het gebouw wijzigt in eerste instantie niet. Op het perceel zijn nu 10 parkeerplaatsen aanwezig. De ervaring leert echter dat de bestaande parkeergelegenheid voldoende ruimte biedt, zowel in de huidige als in de gewenste situatie. In paragraaf 4.10 is dit nader gemotiveerd. Op het eiland komen de meeste bezoekers niet met de auto, maar wandelend of met de fiets. De afstand van het dorp naar de veerboot is immers maar klein en daardoor wandelend en fietsend goed te overbruggen.

Door het handhaven van het aantal parkeerplaatsen, kunnen ook de bestaande tuinen gehandhaafd blijven. Het ruimtelijk beeld op het perceel verandert daarom niet.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Met betrekking tot het beleidskader wordt gekeken naar het rijks-, provinciale en gemeentelijke beleid. Door de aard en omvang van de gewenste omvorming van fysiotherapiepraktijk naar het hotel/pension is het rijks- en provinciale beleid niet van belang. Dit is bovendien voldoende beschreven in het bestemmingsplan Nes. Het gemeentelijke beleid voor horeca is vooral van belang voor het gewenste hotel/pension. Het Horecabeleidsplan 2006 en de daarop volgende evaluatie van 2012 zijn in het bestemmingsplan Nes beschreven en nog steeds van toepassing. Daarin is aangetoond dat de wijziging van de bestemming van het plangebied voor een hotel/pension vanuit het beleid haalbaar is. Daar waar sprake is van een actualisatie van het van toepassing zijnde beleid, is dat hierna opgenomen.

Nota verblijfsrecreatie op Ameland, gevarieerd, flexibel en betaalbaar

Het doel van de nota is het ontwikkelen van nieuw beleid dat kan dienen als afwegingskader voor toekomstige ruimtelijke ontwikkeling in de verblijfsrecreatieve sector op Ameland. De nota geeft een uitgebreide evaluatie van de verblijfsrecreatieve sector. Daarbij is ook gekeken naar het voorheen gevoerde beleid. Dit is de basis voor het nieuwe beleid. Voor de hotel/pensionsector is dit ook gedaan.

Bij het geformuleerde beleid wordt geen onderscheid gemaakt tussen hotels en pensions. Het beleid richt zich op bestaande en op nieuwe accommodatie. Voor de ontwikkeling in het plangebied is het beleid voor nieuwe accommodaties van belang. Belangrijk bij de realisatie van nieuwe accommodaties is dat hierbij sprake is van een bedrijfsmatige exploitatie. Nieuwbouw van accommodaties is alleen mogelijk in de dorpscentra. In de bestemmingsplannen moet aangegeven worden om welke gebieden het gaat.

Het hotel/pension in het bestaande gebouw voldoet aan het geformuleerde beleid uit deze nota. Het gaat hierbij wel om een nieuwe accommodatie, maar deze wordt gerealiseerd in een bestaand gebouw in de kern van Nes.

Nota verblijfsrecreatief beleid gemeente Ameland 2016 – 2020

Het beleid uit de "Nota verblijfsrecreatief beleid gemeente Ameland 2016 – 2020" is erop gericht dat nieuwe accommodaties in de hotel/pension sector mogelijk zijn in de dorpscentra. Hierbij wordt vermeld dat de specifieke locaties waar een hotel en/of pension mogelijk is worden weergegeven in het bestemmingsplan. Door de wijzigingsbevoegdheid (specifiek tot het wijzigen naar een hotel/pensionfunctie) die in 2014 op deze locatie aan de Molenweg 1 is aangebracht, is hier destijds al ruimte geboden voor het realiseren van een hotel/pension. Er is toen al beoordeeld dat een hotel/pension op deze locatie aansluiting kan vinden met het dorpscentrum van Nes, een gebied dat zich kenmerkt door centrumfuncties en woonfuncties. De ontwikkeling sluit goed aan bij het beleid uit de "Nota verblijfsrecreatief beleid gemeente Ameland 2016 – 2020".

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Milieuzonering

Bij nieuwe milieugevoelige functies (zoals woningen) of hinderende functies moet milieuhinder door en voor omliggende functies zoveel mogelijk worden voorkomen. Een goede indicatie van de mogelijke hinder die omliggende functies veroorzaken, geeft de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009).

Het plangebied ligt in de schil rond het centrum in de kern van Nes. De omgeving kenmerkt zich hier als een 'gemengd gebied' waar naast de woonfunctie ook diverse niet-woonfuncties voorkomen. In de omgeving van het plangebied zijn dan geen functies aanwezig die hinder kunnen veroorzaken voor het hotel/pension. Andersom heeft het hotel/pension ook invloed op de (woon)omgeving. Een hotel of pension heeft een milieucategorie 1, hiervoor geldt in een gemengd gebied een aan te houden afstand van 0 meter. Dit is gelijk aan de fysiotherapiepraktijk die nu in het pand is gevestigd. In de huidige planologische situatie zijn echter ook bedrijven mogelijk waar een grotere aan te houden afstand voor geldt. Voor de omgeving vindt er een verbetering plaats in de planologische situatie ruimte die het wijzigingsplan biedt na vaststelling. Vanuit de milieuzonering van en naar het perceel is sprake van een goed woon- en leefklimaat.

4.2 Bodem

Het is belangrijk om te weten of de bodem geschikt is voor het toekomstige gebruik ervan. Bij woningen gaat het om een milieugevoelige functie. Voor de toekomstige functie in het plangebied hoeft de bodem niet geroerd te worden. De verwachting is dan ook dat dat de bodem voor de nieuwe functie voldoende kwaliteit heeft. Belangrijke reden hiervoor is dat het huidige gebruik van de grond geen verontreinigende functie betreft. Dit aspect heeft dan ook geen invloed op dit wijzigingsplan.

4.3 Geluid

Bij het aspect geluid gaat het om alle bronnen van geluid die mogelijk hinder kunnen veroorzaken op geluidgevoelige functies. Een hotel/pension is op basis van de Wet geluidhinder niet geluidgevoelig. De (mogelijke) bedrijfswoning is in het kader van de wet wel geluidgevoelig. Hierbij gaat het echter om een bestaande situatie; een bedrijfswoning is immers nu ook al aanwezig. Gezien de ligging van de woning in een verblijfsgebied met wegen met een 30 km/uur regime en een lage verkeersintensiteit, is het aannemelijk dat hierbij geen sprake is van geluidhinder van wegverkeer. Door de omliggende woningen is geluidhinder vanuit bedrijven ook niet verwacht. Dit aspect geeft geen belemmeringen en uitgangspunten voor het plan.

4.4 Luchtkwaliteit

De luchtkwaliteit is opgenomen in de Wet milieubeheer. Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen, zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen in dit programma, hoeven niet meer te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit.

Hiernaast hoeven projecten ook niet meer te worden getoetst op het moment dat ze vallen onder de projecten die 'niet in betekenende mate' (Nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Van Nibm is sprake wanneer de bijdrage van een plan aan de luchtkwaliteit maximaal 1,2 µg/m³ NO2 (stikstof) of PM10 (fijnstof) is.

Bij de verandering van de functie van het pand is geen sprake van een toename van het autoverkeer. De meeste bezoekers komen vanaf de boot op de fiets of wandelend. Het aandeel autogebruikers op Ameland is laag. Een nader onderzoek naar luchtkwaliteit is dus niet nodig.

4.5 Archeologie

Voor het aspect archeologie is het van belang te weten of in de bodem archeologische waarden aanwezig zijn. De Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (Famke) geeft hiervoor voor twee perioden een indicatie. Voor de periode Steentijd-Bronstijd blijkt voor het plangebied geen onderzoek nodig te zijn. Voor de periode IJzertijd-Middeleeuwen wel; voor het plangebied geldt daarbij het advies "streven naar behoud". Voor dit gebied is bekend dat hier archeologische resten uit de Bronstijd en later aanwezig zijn. Deze verwachting is in het bestemmingsplan Nes vertaald met de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie".

Voor de omvorming van de bestemming van het plangebied ten behoeve van het hotel/pension is echter geen onderzoek nodig. Het betreft immers slechts een interne wijziging van het bestaande gebouw. Grondroerende werkzaamheden zijn hiervoor niet nodig. Wel blijft de archeologische dubbelbestemming van kracht, omdat de mogelijke archeologische waarden in de bodem ook voor de toekomst beschermd moeten worden.

4.6 Cultuurhistorie

Het centrum van Nes is aangewezen als beschermd dorpsgezicht. Dit op grond van de gaaf bewaard gebleven structuur en de samenhang van de openbare ruimten en van karakteristieke bebouwing. De oude veelal karakteristieke huizen, de omhegde erven, het netwerk van oude paden, de open ruimte en de wegbeplanting, vormen een historisch waardevol geheel. De bescherming van deze waarden is in het bestemmingsplan Nes gewaarborgd via de bestemming "Waarde - Beschermd Dorpsgezicht".

De situatie in het plangebied wijzigt ruimtelijk niet. De bebouwing, tuinen (met heggen) en parkeerplaatsen blijven gehandhaafd. De ruimtelijke structuur wijzigt niet en past daarmee binnen de bepalingen van het aanwijzingsbesluit. Net als in het bestemmingsplan Nes, blijft de dubbelbestemming "Waarde - Dorpsgezicht" gehandhaafd in het plangebied. Hiermee blijft de huidige situatie ook voor de toekomst beschermd.

4.7 Ecologie

Bij het aspect ecologie gaat het om de toetsing van de haalbaarheid van het plan in relatie tot de beschermde natuurgebieden en beschermde flora en fauna. De Wet natuurbescherming is hierbij het toetsingskader. Daarnaast zijn vanuit het rijks- en provinciaal beleid de effecten van belang op de gebieden die horen bij het Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Bij Ameland is sprake van meerdere beschermde natuurgebieden, namelijk Natura 2000-gebieden "Waddenzee" en "Duinen Ameland" en verschillende gebieden die daarnaast nog aangewezen zijn als NNN-gebied in de provinciale verordening. De ontwikkeling in het plangebied heeft hierop echter geen effect, omdat hierbij alleen sprake is van een interne aanpassing van de bebouwing voor een nieuwe functie. Bovendien zijn er in de huidige situatie in de bestemming "Bedrijf" verscheidende bedrijven uit milieucategorie 1 en 2 mogelijk die in potentie een even grote of zelfs grotere verkeersaantrekkende werking kunnen hebben dan de functies die dit wijzigingsplan mogelijk maakt. Effecten van het plan op beschermde soorten en natuurwaarden worden daarom niet verwacht. Het aspect ecologie geeft geen belemmeringen en uitgangspunten voor het plan.

4.8 Water

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening moeten ruimtelijke plannen voorzien zijn van een waterparagraaf. Hiervoor wordt het proces van de watertoets doorlopen. Bij het watertoetsproces gaat het om het hele proces van vroegtijdig meedenken, informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het waterschap beoordeelt wat de invloed van het project is op de waterhuishouding en geeft een wateradvies. Waterhuishoudkundige consequenties van een plan mogen niet op de omgeving worden afgewenteld. Het waterschap streeft ernaar de ingrepen binnen een peilgebied water neutraal te houden. Wateraspecten die met een specifiek instrument kunnen worden geregeld, worden in de watertoets wel gesignaleerd, maar niet geregeld.

Watertoets

Via dewatertoets.nl is het plan aangemeld bij het Wetterskip Fryslân. Uit het gegenereerde resultaat blijkt dat bij deze ontwikkeling geen sprake is van een waterschapsbelang. Dit aspect belemmert de ontwikkeling niet en biedt geen uitgangspunten voor het plan. Het watertoetsresultaat is opgenomen in bijlage 1.

4.9 Externe veiligheid

Bij externe veiligheid gaat het om het risico op een ongeval waarbij een gevaarlijke stof aanwezig is. Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beheersen van risico's die mensen lopen door opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen in hun omgeving. De risico's moeten aanvaardbaar zijn. Met het oog daarop heeft de rijksoverheid risiconormen vastgesteld waarmee bedrijven, wegbeheerders en vervoerders, maar ook gemeenten en provincies, rekening dienen te houden. Voor situaties waarbij het ontwikkelingsgebied binnen het invloedsgebied van een risicobron ligt, moet het resultaat van een risicoanalyse getoetst worden aan de gestelde risiconormen.

Van de ramptypes die verband houden met externe veiligheid zijn met name ongevallen met brandbare/explosieve of giftige stoffen van belang. Deze ongevallen kunnen nader worden onderscheiden in ongevallen met betrekking tot:

• inrichtingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Om te bepalen of in en in de nabijheid van het plangebied risicovolle objecten aanwezig zijn die het planvoornemen kunnen belemmeren, is de risicokaart geraadpleegd. Hieruit blijkt dat in de directe nabijheid van het plangebied geen risicovolle functies/installaties aanwezig zijn. Het gasdrukmeet- en regelstation aan de Bramerduinenweg is het dichtstbijzijnde object. Deze geeft echter geen risico's voor de ontwikkeling in het plangebied, door de ruime afstand tussen beide functies (ruim 240 m) en de bebouwing die tussen beide functies aanwezig is.

4.10 Parkeren

In de huidige situatie zijn er 10 parkeerplaatsen in het plangebied aanwezig:

• 2 voor het huidige notariskantoor;
• 4 aan de oostkant van de huidige praktijk (naast het notariskantoor);
• 4 aan de noordkant van het pand.

Voor het bepalen van het aantal parkeerplaatsen wordt bij de ruimtelijke beoordeling doorgaans gebruik gemaakt van CROW-kencijfers. CROW-kencijfers zijn specifieke basisgegevens omtrent autogebruik, waaronder de parkeerbehoefte bij specifieke functies. Voor hotels geldt in hoofdlijnen dat in centrumgebieden relatief weinig parkeerplaatsen nodig zijn en dat er verder naar het buitengebied meer parkeerplaatsen nodig zijn. Dit komt doordat in centrumgebieden de bereikbaarheid met het openbaar vervoer beter is waardoor minder mensen ervoor kiezen om met de auto te komen. Vervolgens geldt dat hoe meer sterren een hotel heeft, hoe groter de parkeerbehoefte.

Omdat de functie ‘pension’ niet specifiek genoemd wordt in de CROW handreiking, is uitgegaan van een 1, 2 of 3 -sterrenhotel dat binnen de schil van het centrum valt, in een gebied dat gezien kan worden als niet stedelijk. Bij deze kenmerken geldt volgens de CROW-kencijfers een parkeerbehoefte van niet meer dan 5 parkeerplaatsen per 10 kamers. Dat zou in dit geval, een pension met 14 kamers, uitkomen op 7 parkeerplaatsen. Het aanwezige aantal parkeerplaatsen van 10 is voor een pension met 14 kamers toereikend waardoor uitbreiding van dit aantal niet noodzakelijk is.

Op het gebied van parkeren gelden er geen belemmeringen voor het wijzigingsplan.

Hoofdstuk 5 Toelichting op de regels

Dit wijzigingsplan bevat naast deze toelichting een verbeelding en regels.

Op de verbeelding zijn de bestemmingen en aanduidingen aangegeven die van toepassing zijn. Het betreft daarbij de bestemmingen "Horeca - 3", "Waarde - Archeologie" en "Waarde - Cultuurhistorie". Daarnaast zijn de bestaande aanduidingen voor het bouwvlak en de maximale goot- en bouwhoogte en overgenomen uit de geldende regeling (zie ook paragraaf 1.1). De aanduiding "bedrijfswoning" is niet meer terug te vinden op de verbeelding, omdat wonen in de regels van de bestemming "Horeca - 3" (onder voorwaarden) bij recht mogelijk is. De mogelijkheid voor een restaurant is conform de wijzigingsbevoegdheid uitgesloten in de regels.

De beoogde ontwikkeling op het perceel is geregeld is een specifieke bestemming "Horeca - 3". In de bestemming is het gebruik van de gebouwen ten behoeve van horeca alleen voor een hotel/pension mogelijk en niet ten behoeve van andere horecafuncties zoals een café en/of restaurant.

Voor het overige worden de regels van de genoemde bestemmingen uit het bestemmingsplan 'Nes' van toepassing verklaard voor dit wijzigingsplan. De uitgebreide juridische planbeschrijving is opgenomen in het oorspronkelijke bestemmingsplan ‘Nes’.

Hoofdstuk 6 Wijzigingsprocedure

In de Wet ruimtelijke ordening is de procedure opgenomen die een wijzigingsplan doorloopt om rechtskracht te krijgen. Door middel van het op een goede manier doorlopen van de procedure wordt ook de maatschappelijke uitvoerbaarheid getoetst. Het plan doorloopt de volgende stappen:

6.1 Overleg 3.1.1. Bro

Het concept-ontwerp van het wijzigingsplan is voor het wettelijke overleg verzonden. Naar aanleiding van een overlegreactie van provincie Fryslân is de tekst in paragraaf 4.7 aangepast. Zij constateren dat dat het plan hen op hoofdlijnen geen problemen oplevert.

6.2 Zienswijzen

Het wijzigingsplan doorloopt de uniforme voorbereidingsprocedure zoals opgenomen in de Algemene wet bestuursrecht. Het ontwerpwijzigingsplan heeft zes weken ter inzage gelegen. Daarbij is een ieder in de mogelijkheid geweest een zienswijze in te dienen. De ingediende zienswijzen zijn beoordeeld door de gemeente. Op basis hiervan is het wijzigingsplan op 22 januari 2019 gewijzigd vastgesteld. In bijlage 2 is dit aangegeven.

6.3 Beroep

Burgemeester en wethouders nemen binnen 8 weken na afloop van de ter inzage legging een besluit. Daarna volgt beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Wanneer het wijzigingsplan onherroepelijk is, maakt het deel uit van het bestemmingsplan Nes (moederplan). Met de wijziging van de bestemming vervalt de onderliggende bestemming uit het moederplan.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

De economische uitvoerbaarheid van een plan wordt bepaald door de financiële haalbaarheid en de grondexploitatieregeling (uit de Wro).

7.1 Financiële haalbaarheid

Bij dit plan gaat het om een particulier initiatief van de eigenaren van de fysiotherapiepraktijk. De initiatiefnemers hebben voldoende financiële middelen beschikbaar voor de realisatie van het hotel/pension. De initiatiefnemers hebben voldoende financiële middelen om het pension te realiseren. Een deel van de kosten van de realisatie worden bovendien gedekt uit de exploitatie van het pension. De initiatiefnemer heeft bovendien voor eventuele planschadeverzoeken en voor de leges voldoende middelen gereserveerd. Zo is de ontwikkeling financieel haalbaar.

7.2 Grondexploitatieregeling

In de grondexploitatieregeling zoals opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening is aangegeven dat de gemeente een exploitatieplan vaststelt bij een wijzigingsplan, wanneer hierbij een bouwplan mogelijk wordt gemaakt. Bij de ontwikkeling in het plangebied is echter geen sprake van een bouwplan. De grondexploitatieregeling is dus niet van toepassing en het vaststellen van een exploitatieplan is niet nodig.

Via de leges worden de door de gemeente te maken plankosten verhaald. Daarnaast worden tussen gemeente en initiatiefnemers afspraken gemaakt over de afwikkeling van mogelijke planschade. De initiatiefnemer is verantwoordelijk voor de betaling hiervan en heeft hiervoor middelen gereserveerd.