Ballum

Artikel 21: Wonen - 1

21.1. Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. woonhuizen, al dan niet in combinatie met ruimte voor:
  • 1. een aan-huis-verbonden beroep;
  • 2. appartementen of logiesverstrekking, voorzover ondergeschikt aan het wonen, ter plaatse van de aanduiding “verblijfsrecreatie”;
  • 3. detailhandel, ter plaatse van de aanduiding “detailhandel”;

waarbij, ter plaatse van de aanduiding "karakteristiek", de instandhouding van de bestaande karakteristieke hoofdvorm van de gebouwen wordt nagestreefd;

• b. aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen;

met daaraan ondergeschikt:

• c. wegen, woonstraten en paden;
• d. parkeervoorzieningen;
• e. groenvoorzieningen;
• f. speelvoorzieningen;
• g. water;

met de daarbijbehorende:

• h. tuinen, erven en terreinen;
• i. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

21.2. Bouwregels

21.2.1. Hoofdgebouwen

Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels:

• a. als hoofdgebouw mogen uitsluitend de in lid 21.1 sub a genoemde gebouwen worden gebouwd;
• b. een hoofdgebouw zal binnen een bouwvlak worden gebouwd;
• c. een hoofdgebouw zal in de naar de weg gekeerde bouwgrens worden gebouwd;
• d. het aantal aaneen te bouwen hoofdgebouwen zal ten hoogste 2 bedragen, tenzij de gronden zijn voorzien van de aanduiding “maximum aantal aaneen te bouwen wooneenheden”, in welk geval het in die aanduiding aangegeven aantal als maximum geldt;
• e. de goothoogte van een hoofdgebouw zal ten hoogste 3,50 m bedragen;
• f. de dakhelling van een hoofdgebouw zal ten minste 30° bedragen;
• g. de dakhelling van een hoofdgebouw zal ten hoogste 60° bedragen;
• h. de bouwhoogte van een hoofdgebouw zal ten hoogste 8,50 m bedragen.

21.2.2. Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen

Voor het bouwen van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen gelden de volgende regels:

• a. de afstand van de aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen tot de zijdelingse perceelgrens zal ten minste 1,00 m bedragen;
• b. de gezamenlijke oppervlakte van de aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen per hoofdgebouw zal:
  • 1. buiten het bouwvlak ten hoogste 50 m² bedragen, tenzij de gronden ter plaatse zijn voorzien van de aanduiding "specifieke bouwaanduiding - grotere oppervlakte bijgebouwen" in welk geval de bestaande oppervlakte als maximum geldt;
  • 2. ten hoogste 50% van de oppervlakte van het bouwperceel, verminderd met de oppervlakte van het hoofdgebouw, bedragen;
• c. de goothoogte van de aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen zal ten hoogste 3,00 m bedragen;
• d. de bouwhoogte van de aan- en uitbouwen en bijgebouwen zal ten hoogste 6,50 m bedragen, mits:
  • 1. de bouwhoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen ten minste 1,00 m lager is dan de hoogte van het hoofdgebouw;
• e. de bouwhoogte van overkappingen zal ten hoogste 5,00 m bedragen;
• f. indien de aan- en uitbouwen en bijgebouwen worden afgedekt met een kap, zal de dakhelling ten minste 30° en ten hoogste 60° bedragen.

21.2.3. Bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:

• a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen zal ten hoogste 2,00 m bedragen, met dien verstande dat de hoogte van erf- en terreinafscheidingen vóór de naar de weg gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw c.q. het verlengde daarvan ten hoogste 1,00 m zal bedragen;
• b. de bouwhoogte van de overige bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, zal ten hoogste 1,00 m bedragen.

21.3. Nadere eisen

Burgemeester en Wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bouwwerken, ten behoeve van:

• a. de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het Beschermd dorpsgezicht;
• b. een goede woonsituatie;
• c. een goede milieusituatie;
• d. de verkeersveiligheid;
• e. de sociale veiligheid; en
• f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

21.4. Afwijken van de bouwregels

21.4.1. Afwijken

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

• a. het bepaalde in lid 21.2.1 onder b in die zin dat een hoofdgebouw gedeeltelijk buiten het bouwvlak wordt gebouwd, mits:
  • 1. de oppervlakte van het hoofdgebouw buiten het bouwvlak niet meer bedraagt dan 10% van de oppervlakte van het binnen het bouwperceel gelegen bouwvlak;
  • 2. de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of een vastgestelde hogere grenswaarde;
  • 3. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het Beschermd dorpsgezicht;
• b. het bepaalde in lid 21.2.1 onder c in die zin dat een hoofdgebouw achter de naar de weg gekeerde bouwgrens wordt gebouwd;
• c. het bepaalde in lid 21.2.1 onder f in die zin dat de dakhelling van een hoofdgebouw wordt verlaagd c.q. dat een hoofdgebouw (gedeeltelijk) wordt voorzien van een plat dak;
• d. het bepaalde in lid 21.2.1 onder g en lid 21.2.2 onder e in die zin dat de dakhelling van gebouwen wordt verhoogd tot ten hoogste 80°;
• e. het bepaalde in lid 21.2.2 onder a in die zin dat aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen op de zijdelingse perceelgrens worden gebouwd;
• f. het bepaalde in lid 21.2.3 onder b in die zin dat de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, wordt verhoogd tot ten hoogste 5,00 m.

21.4.2. Toetsingscriteria

De omgevingsvergunning mag uitsluitend worden verleend mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:

• a. het straat- en bebouwingsbeeld;
• b. de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het Beschermd dorpsgezicht;
• c. de woonsituatie;
• d. de verkeersveiligheid; en
• e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

21.5. Specifieke gebruiksregels

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

• a. het gebruik van bijgebouwen voor permanente en/of recreatieve bewoning;
• b. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor recreatieve bewoning, tenzij de gronden zijn voorzien van de aanduiding “verblijfsrecreatie”, in welk geval:
  • 1. het aantal appartementen of logiesgedeeltes per aanduiding niet meer dan één mag bedragen;
  • 2. het appartement of logiesgedeelte zich in het woonhuis bevindt en direct toegankelijk is vanuit het woonhuis;
  • 3. de verblijfsrecreatieve functie ondergeschikt is ten opzichte van de woonfunctie, zodanig dat:
    • indien het appartement of logiesgedeelte wordt gevestigd op de eerste verdieping van het woonhuis, de gebruiksoppervlakte van het appartement of het logiesgedeelte niet meer bedraagt dan 70 m²;
    • indien het appartement of het logiesgedeelte elders in of bij het woonhuis wordt gevestigd, de gebruiksoppervlakte van een appartement niet meer bedraagt dan 30% van de totale gebruiksoppervlakte van het woonhuis met inbegrip van aan- en uitbouwen, met dien verstande dat de gebruiksvloeroppervlakte van een appartement of logiesgedeelte ten hoogste 70 m² zal bedragen;
• c. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van de uitoefening van detailhandel;
• d. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een aan-huis-verbonden beroep, zodanig dat de bedrijfsvloeroppervlakte:
  • 1. meer bedraagt dan 30% van de gezamenlijke begane vloeroppervlakte van de aanwezige bebouwing op het bouwperceel;
  • 2. meer bedraagt dan 50 m²;
• e. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van bedrijvigheid, anders dan in de vorm van een aan-huis-verbonden beroep.

21.6. Afwijken van de gebruiksregels

21.6.1. Afwijken

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:

• a. het bepaalde in lid 21.5 sub e in die zin dat de gronden en bouwwerken, in combinatie met het wonen, worden gebruikt ten behoeve van:
  • 1. een bedrijf zoals genoemd in bijlage 1 onder categorie 1, met uitzondering van geluidszoneringsplichtige, risicovolle inrichtingen en/of vuurwerkbedrijven;
  • 2. een dienstverlenend bedrijf en/of dienstverlenende instelling;

mits:

• de bedrijfsvloeroppervlakte niet meer bedraagt dan 30% van de totale gezamenlijke begane vloeroppervlakte van de aanwezige bebouwing op het bouwperceel, met een maximum van 50 m²;
• de woonfunctie niet onevenredig wordt aangetast;
• het uiterlijk van de betreffende woning niet wordt aangetast;
• er voldoende bergruimte in of bij de woning overblijft;
• het bedrijf wordt uitgeoefend door in ieder geval één van de bewoners van de woning. Het totale aantal werkenden mag hierbij niet meer bedragen dan drie;
• het niet gaat om vormen van detailhandel en/of horeca, tenzij het productiegebonden detailhandel betreft;
• er geen onevenredige publieksaantrekkende werking van de activiteiten uitgaat;
• het parkeren op eigen erf plaatsvindt. Indien dit niet mogelijk is, mag de parkeer- en verkeersdruk in de naaste omgeving als gevolg van de voorgenomen activiteit niet onevenredig toenemen;
• geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de woonsituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

21.6.2. Toetsingscriteria

De omgevingsvergunning mag uitsluitend worden verleend, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:

• a. de milieusituatie,
• b. de woonsituatie; en
• c. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

21.7. Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

21.7.1. Vergunningplicht

Voor de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden is een omgevingsvergunning vereist:

• a. het dempen van watergangen.

21.7.2. Uitzondering

Het bepaalde in lid 21.7.1 is niet van toepassing op werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden welke:

• a. het normale onderhoud betreffen;
• b. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan.

21.7.3. Toetsingscriteria

De omgevingsvergunning mag uitsluitend worden verleend, indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de waterhuishouding en de waterstructuur.

21.8. Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk

21.8.1. Vergunningplicht

Ter plaatse van de aanduiding "karakteristiek", is het verboden zonder een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:

• het geheel of gedeeltelijk slopen van gebouwen.

21.8.2. Uitzondering

Het bepaalde in lid 21.8.1 is niet van toepassing op werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden, die:

• a. het normale onderhoud betreffen;
• b. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan.

21.8.3. Toetsingscriteria

De omgevingsvergunning mag uitsluitend worden verleend indien:

• a. de karakteristieke hoofdvorm niet langer aanwezig is en zonder ingrijpende wijzigingen aan het pand niet kan worden hersteld;
• b. de karakteristieke hoofdvorm in redelijkheid niet te handhaven is;
• c. het delen betreft van een pand of bijgebouwen die op zichzelf niet als karakteristiek zijn aan te merken, en door sloop van deze delen geen onevenredige aantasting van de karakteristieke hoofdvorm plaatsvindt.

21.9. Wijzigingsbevoegdheid

21.9.1. Wijzigingen

Burgemeester en Wethouders kunnen het plan wijzigen in díe zin dat:

• a. de situering en de vorm van de aangegeven bouwvlakken worden gewijzigd;
• b. de aanduiding “verblijfsrecreatie” wordt verwijderd, mits de verblijfsrecreatieve functie ter plaatse is beëindigd;
• c. de aanduiding "verblijfsrecreatie" wordt aangebracht om in een woonhuis één appartement te vestigen of logies te verstrekken, mits:
  • 1. het appartement of logiesgedeelte zich in het woonhuis bevindt en direct toegankelijk is vanuit het woonhuis;
  • 2. de verblijfsrecreatieve functie ondergeschikt is ten opzichte van de woonfunctie, zodanig dat:
    • indien het appartement of logiesgedeelte wordt gevestigd op de eerste verdieping van het woonhuis, de gebruiksoppervlakte van het appartement of het logiesgedeelte niet meer bedraagt dan 70 m²;
    • indien het appartement of het logiesgedeelte elders in of bij het woonhuis wordt gevestigd, de gebruiksoppervlakte van een appartement niet meer bedraagt dan 30% van de totale gebruiksoppervlakte van het woonhuis met inbegrip van aan- en uitbouwen, met dien verstande dat de gebruiksvloeroppervlakte van een appartement of logiesgedeelte ten hoogste 70 m² zal bedragen;
• d. de aanduiding “karakteristiek” wordt aangebracht, indien door verbeteringswerkzaamheden een niet als karakteristiek aangeduid pand (weer) karakteristiek wordt;
• e. de aanduiding “karakteristiek” wordt verwijderd, indien blijkt dat een karakteristieke hoofdvorm niet te handhaven is in relatie tot de functie die het pand moet vervullen.

21.9.2. Toetsingscriteria

De in lid 21.9.1 genoemde wijzigingsbevoegdheid mag uitsluitend worden toegepast, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:

• a. het straat- en bebouwingsbeeld;
• b. de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het Beschermd dorpsgezicht;
• c. de woonsituatie;
• d. de verkeersveiligheid; en
• e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.