De Singel 35 e.o. te Harkema

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan De Singel 35 te Harkema is tandartspraktijk Mondzorg Harkema gevestigd. Op het perceel bevindt zich tevens een woning die onderdeel uitmaakt van deze praktijk, maar die niet meer in gebruik is ten behoeve van de praktijk. Het perceel en een gedeelte achter de praktijk heeft een maatschappelijke bestemming. Initiatiefnemer wil het gedeelte met de woning wijzigen van een maatschappelijke bestemming in een woonbestemming. Daarnaast wil initiatiefnemer op het achterliggende perceel, waarop een tuinbestemming van toepassing is, een mogelijkheid creëren om juridisch-planologisch een woning mogelijk te maken. Hierbij wordt de tuinbestemming omgezet in een woonbestemming.

Het college heeft, onder voorwaarde dat het passend is in het woningbouwprogramma, een positief standpunt ingenomen ten aanzien van het principeverzoek om een woning te realiseren achter De Singel 35. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch te kunnen regelen is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Daarbij hoort een onderbouwing van een goede ruimtelijke ordening. Het voorliggende plan voorziet hierin.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt aan de noordkant van de kern Harkema. Harkema is gelegen in de gemeente Achtkarspelen tussen de dorpen Buitenpost en Drachten. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 Ligging van het plangebied

1.3 Planologische regeling

Het plangebied is momenteel geregeld in de Beheersverordening dorpen Achtkarspelen, dat is vastgesteld op 16 juni 2016 door de gemeente Achtkarspelen. Een uitsnede van de beheersverordening ter plaatse van het plangebied is weergegeven in figuur 1.2.

Figuur 1.2 Uitsnede geldende Beheersverordening dorpen Achtkarspelen

In de beheersverordening is het plangebied bestemd als 'Maatschappelijk' en 'Tuin'. De gronden met de bestemming 'Maatschappelijk' zijn bestemd voor gebouwen ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen, dienstwoningen en aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij dienstwoningen met de daarbij behorende wegen en paden, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, waterlopen en waterpartijen, tuinen, erven en terreinen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. De gronden met de bestemming 'Tuin' zijn bestemd voor tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen met daaraan ondergeschikt wegen en paden, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, waterlopen en waterpartijen.

De voorgenomen ontwikkeling is niet mogelijk binnen de geldende beheersverordening, omdat een reguliere woning binnen zowel de bestemming 'Maatschappelijk' als binnen de bestemming 'Tuin' niet is toegestaan.

1.4 Leeswijzer

Na deze inleiding, wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie en het voorgenomen plan. Dit wordt in de hoofdstukken 3 en 4 getoetst aan het beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 geeft een uitleg aan de juridische regeling van het bestemmingsplan. Tenslotte gaat hoofdstuk 6 in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

Dit bestemmingsplan is opgesteld om de beoogde ontwikkeling (het initiatief) mogelijk te kunnen maken. In dit hoofdstuk wordt het initiatief beschreven. De ontwikkeling moet op een goede manier worden ingepast in de omgeving. Daarom is in dit hoofdstuk een beschrijving van de huidige situatie opgenomen.

2.1 De bestaande situatie

Het plangebied is gelegen in het dorp Harkema aan De Singel 35 en achter het perceel van De Singel 35/ in het verlengde van de Fiifhuzen. Het plangebied betreft perceelnummer 3.494, sectie D, kadastrale gemeente Drogeham en perceelnummer 3.748, sectie D, kadastrale gemeente Drogeham. In de huidige situatie is aan De singel 35 een tandartspraktijk gelegen. De tandartspraktijk maakt tevens gebruik van de woning die op het perceel is gelegen. Tot voor kort werd de bebouwing ook gebruikt door een logopediste, een mondhygiëniste en een tandtechnisch bedrijf.

Aan De Singel zijn op het perceel parkeerplaatsen ingericht ten behoeve van bezoekers van de tandartspraktijk. Om de bebouwing aan De Singel 35 aan de achterkant te bereiken heeft de eigenaar van Singel 35 het recht om gebruik te maken van het pad dat naast en achter de woningen van Fiifhuzen 25a, 27 en 29 is gelegen (perceel 3534 en perceel 3535). Achter de praktijk wordt geparkeerd door de eigenaar.

Achter de bebouwing aan De Singel 35 is een tuin gelegen die is aangelegd met bomen, struiken en een vijver.

In figuur 2.1 is een luchtfoto van het plangebied weergegeven en in figuur 2.2 de topografische weergave.

Figuur 2.1 Luchtfoto huidige situatie plangebied

 

Figuur 2.2 Huidige situatie plangebied

2.2 Voorgenomen situatie

Het voornemen is de woning aan De Singel 35 die nu wordt gebruikt ten behoeve van de tandartspraktijk in gebruik te gaan nemen als reguliere woning. Verder is het de bedoeling dat het planologisch mogelijk wordt gemaakt een woning te bouwen op het perceel achter De Singel 35/aan Fiifhuzen. Het hoofdgebouw zal een maximale oppervlakte hebben van 150 m2. De maximale hoogte van de woning zal 11 meter bedragen en de maximale goothoogte 6 meter. Hierbij wordt aangesloten op het bepaalde in de Beheersverordening dorpen Achtkarspelen. Om de wijziging mogelijk te maken zal de vijver worden gedempt.

2.2.1 Ruimtelijke inpassing

De noordzijde van het perceel achter De Singel 35/aan Fiifhuzen zal op groene wijze worden afgebakend. De achterzijde van dit perceel wordt tevens afgeschermd, zodat een duidelijke afscheiding ontstaat tussen het woonperceel en het perceel van de tandartspraktijk. Bovendien wordt het gedeelte tussen de nieuw te bouwen woning en de woning en tandartsenpraktijk aan De Singel 35 als tuin bestemd. Op die manier kan er op deze locatie onder andere worden geparkeerd ten behoeve van de tandartspraktijk, maar kan dit gedeelte niet meer worden gebruikt voor maatschappelijke doeleinden.

Door de tuinbestemming aan de kant van de Fiifhuzen te handhaven, wordt aangesloten op omgeving. Alle woningen in Harkema zijn voorzien van een tuinbestemming aan de voorkant van de woning. Door de voorwaarden van maatvoering en de situering van de bouwvlakken wordt aangesloten op de bestaande situatie en de omgevingskwaliteit in de directe omgeving.

2.2.2 Verkeer en parkeren

Verkeersstructuur

Het plangebied bevindt zich in een 30 km/uur zone. De verkeersstructuur voor de woning aan De Singel 35 wordt niet gewijzigd. De huidige situatie blijft gehandhaafd. Dit geldt ook voor de bereikbaarheid van de tandartspraktijk via de Fiifhuzen. De nieuw te bouwen woning achter De Singel 35/ aan Fiifhuzen zal worden ontsloten via de bestaande ontsluiting van de Fiifhuzen.

Op basis van de kengetallen uit de CROW-publicatie 317 “kencijfers parkeren en verkeersgeneratie” mag worden uitgegaan van een ritproductie van 7 (6,3) ritten per woning (gemiddelde weekdag, 'rest bebouwde kom' en 'weinig stedelijk'). Dit betekent een ritproductie vanwege het bestemmingsplan van ongeveer 6 ritten per etmaal via de Fiifhuzen en 6 ritten per etmaal via De Singel. Dit betekent dat ontwikkeling niet tot nauwelijks van invloed is op het heersende verkeersbeeld.

Parkeren

De parkeerbehoefte bij nieuwe gebiedsontwikkelingen wordt bepaald aan de hand van het Gemeentelijk verkeer- en vervoerplan. Uitgaande van een 'Woning duur' in het gedeelte 'rest bebouwde kom', wordt een parkeernorm van 2,2 parkeerplaats per woning gehanteerd. Het parkeren moet plaatsvinden op eigen erf. Bij de nieuw te bouwen woning aan de Fiifhuzen is voldoende ruimte om de parkeerplaatsen te realiseren. Bij de woning aan De Singel is tevens voldoende ruimte om op het eigen erf te parkeren. Bezoekers van de tandartspraktijk parkeren op de parkeerplaatsen bij de tandartspraktijk aan de kant van De Singel . Deze situatie blijft gehandhaafd.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. Het is de bedoeling er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren.

Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven:

• 1. ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie;
• 2. de economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden;
• 3. steden en regio's sterker en leefbaarder maken;
• 4. een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Realiseren opgaven

In de NOVI is een tweetal instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren:

• 1. De Omgevingsagenda
  In de Omgevingsagenda agenderen het Rijk en regio de gezamenlijke vraagstukken en de gewenste aanpak daarvan. De Omgevingsagenda biedt een basis voor uitvoeringsafspraken en inzet van programma's en projectbesluiten van Rijk en regio.
• 2. De NOVI-gebieden
  Een NOVI-gebied is een instrument waarbij Rijk en regio meerdere jaren verbonden zijn aan de gezamenlijke uitwerking van de verschillende opgaven in het ruimtelijke domein. Vaak wordt voortgebouwd op bestaande samenwerkingstrajecten. Denk aan een Regio Deal en een verstedelijkingsstrategie.

De regio waarvan de gemeente Achtkarspelen deel uitmaakt is niet aangewezen als NOVI-gebied. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de NOVI.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Barro stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen.

Ladder voor Duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

Toepassing ladder voor duurzame verstedelijking

In het plangebied zal één woning binnen stedelijk gebied worden gerealiseerd. De andere woning is reeds gerealiseerd (en tijdelijk niet als woning in gebruik geweest). Gezien het feit dat er minder dan 11 woningen worden gerealiseerd hoeft de laddertoets niet te worden toegepast. De gemeente heeft aangegeven medewerking te willen verlenen aan deze ontwikkeling, indien deze passend is in het woonbeleid. In paragraaf 3.3 wordt ingegaan op het woonbeleid.

Conclusie rijksbeleid

De ontwikkeling in Harkema is niet in strijd met het rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Fryslân - De romte diele

Op 23 september 2020 is de omgevingsvisie Fryslân - De romte diele vastgesteld waarin de ambitie voor de provincie voor 2030-2050 is uitgesproken. Hierbij wordt gewerkt met 9 principes die richting geven bij het maken van keuzes. Enerzijds zijn de principes inhoudelijk van aard, zoals zuinig ruimtegebruik, omgevingskwaliteit als ontwerpbasis, koppelen van ambities, gezondheid en veilig. Anderzijds zijn er samenwerkingsprincipes, zoals rolbewust, decentraal wat kan, het ja, mits principe, aansluiting zoeken en sturen op proces, ruimer op inhoud.

Als uitgangspunt geldt dat veranderingen niet tegen moeten worden gehouden, maar dat ambities worden gerealiseerd door gewenste nieuwe ontwikkelingen te laten aansluiten bij bestaande kwaliteiten.

De planontwikkeling past binnen het principe van zuinig ruimtegebruik, omdat de ontwikkeling op een inbreidingslocatie plaatsvindt; bestaande bebouwing die niet meer wordt gebruikt, wordt gesloopt en vervangen door nieuwbouw die qua schaal en functie aansluit bij de omgeving. Het principe dat de bestaande omgevingskwaliteit de basis is voor het ontwerp wordt ook toegepast, omdat de situering en maatvoering van de nieuwbouw wordt afgestemd op de reeds aanwezige bebouwing in de directe omgeving. De principes van zuinig ruimtegebruik en omgevingskwaliteit passen binnen de kwaliteiten die de provincie Fryslân wil behouden en bevorderen.

Verordening Romte 2014

Op 25 juni 2014 is de Verordening Romte Fryslân 2014 vastgesteld, deze is daarna een aantal keren partieel herzien. In de verordening zijn regels opgenomen die ervoor moeten zorgen dat de provinciale ruimtelijke belangen doorwerken in de gemeentelijke ruimtelijke plannen.

Het volgende artikel is van toepassing op de woningbouwontwikkeling in Harkema:

Artikel 3.1.1

• 1. Een ruimtelijk plan kan mogelijkheden voor woningbouw bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft.
• 2. In afwijking van het eerste lid kan een ruimtelijk plan een woningbouwproject bevatten dat niet is opgenomen in een woonplan, indien:

• a. het woningbouwproject niet meer dan 3 woningen bevat dan wel, voor zover gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied, niet meer dan 11 woningen bevat, en
• b. in de plantoelichting is gemotiveerd dat en op welke wijze overschrijding van het woningbouwprogramma van het woonplan kan worden voorkomen door uitwisseling of fasering van projecten.

De provincie maakt met de woningbouwregio's bestuurlijke afspraken over de regionale woningbouwprogramma's. Dit wordt door de gemeenten vertaald in gemeentelijke woonplannen. Dit betekent dat in principe alle woningbouwmogelijkheden in een ruimtelijk plan moeten passen in een woonplan.

De provincie en de gemeenten Achtkarspelen, Dantumadiel, Noardeast-Fryslân en Tytsjerksteradiel hebben in 2020 afspraken met elkaar gemaakt over de woningbouw in de regio Noordoost-Fryslân voor de komende 10 jaar. Deze afspraak heeft geleid tot een lange lijst met woningbouwplannen in de regio. In Noordoost-Fryslân kunnen 2400 woningen gebouwd worden. Deze worden verdeeld over alle kernen, waarbij de nadruk ligt op binnenstedelijke locaties. De provincie heeft zich vervolgens teruggetrokken, waardoor de regie in handen van de gemeenten ligt. De afspraken tussen provincie en gemeenten gelden tot 2025. Elk half jaar wordt de voortgang van de samenwerking met elkaar besproken aan de hand van een analyse.

De gemeente Achtkarspelen heeft aangegeven dat de woningen van dit plan worden voorgesteld in het woningbouwprogramma van de gemeente.

Conclusie provinciaal beleid

Indien de woningen worden opgenomen in het woningbouwprogramma van de gemeente Achtkarspelen is de woningbouwontwikkeling in Harkema niet in strijd met het provinciaal beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

Samen leven in Achtkarspelen (2013)

Op 24 januari 2013 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie 'Samen leven in Achtkarspelen' vastgesteld. Deze visie blikt vooruit op de ontwikkelingen in de dorpskernen voor de komende 15 jaar. Belangrijke doelstellingen binnen de structuurvisie zijn onder meer een goed op de vraag afgestemde woningvoorraad. Specifiek voor Harkema wordt gewezen op uitbreidingslocaties indien de behoefte aan woningen blijft bestaan. De behoefte aan woningen is nog steeds aan de orde, waardoor de voorgenomen ontwikkeling passend is binnen de visie.

Woonvisie en woningbouwprogramma

Op 19 november 2020 heeft de gemeenteraad de nieuwe Woonvisie Achtkarspelen 2020-2025 vastgesteld. De woonvisie van Achtkarspelen ‘Wonen voor jong en oud’ had een looptijd tot 2020. Inmiddels is er op de woningmarkt het nodige veranderd. Er is voldoende vraag is naar nieuwe woningen en andere vormen van wonen. Daarnaast is door de woningwet 2015 de woonvisie als basis gaan dienen voor de prestatieafspraken met woningcorporaties en huurdersorganisaties. Door de woonvisie te actualiseren kan de gemeente beter anticiperen op de huidige situatie en op de toekomstige voor wat betreft visie en ontwikkeling.

In de woonvisie is aangegeven dat inbreiding boven uitbreiding gaat. Met de bouw van een woning aan de Fiifhuzen wordt ingezet op inbreiding, waardoor deze woning geen beslag neemt op de ruimte in het buitengebied.

De provincie en de gemeenten Dantumadiel, Noardeast-Fryslân, Achtkarspelen en Tytsjerksteradiel hebben afspraken met elkaar gemaakt over de woningbouw in de regio Noordoost-Fryslân voor de komende 10 jaar. De woningbouwafspraken zijn vertaald in het Woningbouwprogramma 2021.

In het woningbouwprogramma van de gemeente Achtkarspelen dat in 2021 is opgesteld is aangegeven dat er in de periode van 2020 tot 2030 nog woonbestemmingen kunnen worden toegevoegd op basis van een regionale woningmarktanalyse.

Woningmarktanalyse Noordoost-Fryslân en Woningmarktmonitor

In 2020 is een woningmarktanalyse opgesteld om op regionaal niveau inzicht te krijgen in de woningbouwbehoefte. Samenwerking binnen de regio, zowel tussen gemeenten als tussen dorpen, is van belang bij het vaststellen van de woonprogrammering. De woningmarktanalyse biedt een kwalitatief afwegingskader waar gemeenten gebruik van kunnen maken bij het ontwikkelen van woningbouwplannen. De provincie Fryslân vraagt de regio om een offensieve regionale visie te maken. Dat betekent dat er geen dorp op slot wordt gezet en dat er ruimte is voor toekomstbestendig en zorgvuldig toevoegen van woningen. Daarbij houdt de provincie vast aan de lijn "binnendorps vrij, buitendorps beperkt". In de woningmarktanalyse is per dorp inzichtelijk gemaakt hoe de woningmarkt er nu voor staat en welke ontwikkelingen er te verwachten zijn. Op deze manier kan snel worden ingespeeld op ontwikkelingen. De meest relevante indicatoren worden geactualiseerd aan de hand van de jaarlijkse monitoring.

Conclusie Gemeentelijk beleid

Uit het bovenstaande blijkt dat de ontwikkeling van één woning en het in gebruik nemen van een woning past binnen het gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

4.1 Algemeen

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet aandacht worden besteed aan wet- en regelgeving voor de verschillende omgevingsaspecten. Het gaat hierbij om het minimaliseren van de invloeden vanuit het plangebied op de omgeving en omgekeerd. Dat zijn de milieu- en omgevingsaspecten geluid, luchtkwaliteit, bodem, externe veiligheid, water, ecologie, archeologie, cultuurhistorie, bedrijven en milieuhinder, en kabels en leidingen.

4.2 Bedrijven en milieuzonering

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. In geval van een gemengd gebied kan worden gewerkt met een verkleinde richtafstand.

Toetsing

Het plangebied ligt in een woongebied in het dorp Harkema. De tandartspraktijk is gelegen aan De Singel 35 op het perceel waar de woning weer een woonbestemming krijgt. Voor een tandartspraktijk wordt in verband met het aspect geluid een richtafstand van 10 meter gehanteerd. Aan deze afstand kan voor de woning aan De Singel 35 niet worden voldaan. Vanwege de verschillende functies in en in de omgeving van het plangebied is er sprake van een gemengd gebied waardoor de richtafstand kan worden verkleind naar 0 meter. Hierdoor vormt de nabije ligging van de woning ten opzichte van de tandartspraktijk geen belemmering. Om wel zorg te dragen voor een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor zowel de situatie binnen het plangebied als voor de aangrenzende woningen, is in het gebied tussen de woningen in het bestemmingsplan de maatschappelijke bestemming vervangen door de tuinbestemming.

De afstand van de nieuw te bouwen woning achter De Singel 35/aan Fiifhuzen tot de tandartspraktijk is voldoende groot dat wel aan de richtafstand kan worden voldaan.

Het aspect bedrijven en milieuzonering staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.3 Ecologie

Toetsingskader

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natura 2000-gebieden;
• Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;

• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;

• overige soorten.

Toetsing

Gebiedsbescherming

Het plangebied maakt geen deel uit van beschermde gebieden als Natura 2000 en Natuur Netwerk Nederland (Voormalige EHS). Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied in de omgeving van het plangebied is Alde Feanen op een afstand van 12,4 kilometer. Het plangebied ligt buiten beschermde natuurgebieden. Directe effecten zoals areaalverlies en versnippering kunnen hierdoor worden uitgesloten. Gezien de afstand tot natuurgebieden en de locatie van het plangebied (stedelijke omgeving) kunnen ook verstoring en verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten.

Natura 2000-gebieden: stikstofdepositie

Tijdens de gebruiksfase van de nieuwe situatie voor de ontwikkeling achter De Singel 35/aan Fiifhuzen zal, door de voorwaarden waaraan nieuwbouw woningen moeten voldoen, de stikstofemissie evenveel of niet veel hoger zijn als in de huidige situatie. Ook de bestemmingswijziging van de woning aan De Singel 35 zal niet leiden tot meer stikstofemissie. Gezien de geringe schaal van het planvoornemen en de aanzienlijke afstand tot Alde Feanen, zal de minimale stikstofemissie niet direct bijdragen aan het (verder) overschrijden van de kritische depositiewaarden. In dit kader is geen AERIUS-berekening uitgevoerd.

Soortenbescherming

Met betrekking tot de planontwikkeling is het plan getoetst aan de Wet natuurbescherming. Gezien het feit dat de bestemmingswijziging aan De Singel 35 geen fysieke ingrepen bewerkstelligt, wordt dit gedeelte niet getoetst in het kader van de soortenbescherming. In het plangebied dat gelegen is achter De Singel 35 zal één woning worden gebouwd. De haalbaarheid van dit planvoornemen in relatie tot de natuurwetgeving is door middel van een quickscan beoordeeld. De resultaten van deze quickscan zijn opgenomen in bijlage 1. Uit het onderzoek is gebleken dat er geen beschermde plantensoorten in het plangebied aanwezig zijn en dat er geen geschikte biotoop hiervoor aanwezig is. Binnen het plangebied zijn ook geen jaarrond beschermde nesten aangetroffen. Binnen het plangebied zijn ook geen gebouwen of bomen met holten aangetroffen waarin vleermuizen kunnen verblijven. Bovendien is er binnen het plangebied geen sprake van essentiële vliegroutes en foerageergebieden. Het voorkomen van verblijfplaatsen van overige beschermde zoogdiersoorten die in de (ruime) omgeving van het plangebied zijn waargenomen kan op basis van habitateigenschappen op voorhand worden uitgesloten, aangezien het plangebied een onderhouden tuin binnen de bebouwde kom betreft. Tevens zijn er geen indicaties van verblijfplaatsen of sporen in het plangebied aangetroffen.

Naar aanleiding van de onderzoeksresultaten wordt geadviseerd de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren en met betrekking tot de licht beschermde en vrijgestelde soorten de algemene zorgplicht in acht te nemen.

Het aspect ecologie staat zowel met betrekking tot gebieds- als soortenbescherming de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.4 Bodem

Toetsingskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

Toetsing

Ten behoeve van de ontwikkeling in het plangebied achter De Singel 35/aan Fiifhuzen is een verkennende bodemonderzoek uitgevoerd waarvan de resultaten zijn opgenomen in bijlage 2. De analyseresultaten van het verkennend bodemonderzoek zijn als volgt:

• in de mengmonsters van de bovengrond zijn geen verhoogde gehalten gemeten;
• in het mengmonster van de ondergrond zijn eveneens geen verhoogde gehalten gemeten;
• in het grondwater (peilbuis 1) is voor zink een licht verhoogde concentratie gemeten.

De verhoogde concentratie aan zink in het grondwater heeft vermoedelijk een natuurlijke oorzaak. Het gehalte aan zink in het grondwater is dusdanig laag dat aanvullend onderzoek niet noodzakelijk is. De milieutechnische kwaliteit van de bodem is voldoende voor de toekomstige woonfunctie.

Er heeft geen bodemonderzoek plaatsgevonden voor de bestemmingswijziging van de woning aan De Singel 35. Een woonbestemming is evenwel een gevoeligere bestemming dan een maatschappelijke bestemming, maar de woning heeft pas later een maatschappelijke bestemming gekregen. De woning is als woning gebouwd, waardoor er vanuit wordt gegaan dat de bodemkwaliteit van deze locatie voldoende is om een gevoelige functie mogelijk te maken.

Het aspect bodem staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.5 Geluid

Toetsingskader

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd. Voor de geluidsbelasting aan de buitengevels van woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidzone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

Toetsing

Het plangebied ligt binnen bestaand stedelijk gebied. De wegen in de omgeving van het plangebied betreffen allen 30 km/uur wegen. Voor deze wegen is het niet noodzakelijk een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uit te voeren. Bovendien wordt de Fiifhuzen alleen gebruikt voor bestemmingsverkeer en is De Singel geen belangrijke ontsluitingsweg voor het dorp Harkema. Hierdoor is de verkeersintensiteit aan De Singel laag.

Het aspect geluid staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.6 Water

Toetsingskader

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets kan worden gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het onderhavige plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân.

Toetsing

Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het Wetterskip Fryslân (aanvraagnummer: 00005374). De uitkomst van deze toets is dat de normale procedure moet worden gevolgd. Het resultaat van de watertoets is opgenomen in bijlage 3.

Waterkwantiteit

In het wateradvies is aangegeven dat door ruimtelijke ontwikkelingen de hoeveelheid verhard oppervlak toeneemt met als gevolg een versnelde afvoer van hemelwater. Het is nodig om deze versnelde afvoer te compenseren om de waterberging in een gebied in stand te houden. Dit geldt ook voor toevoegen van oppervlakteverharding die wel past binnen het bestemmingsplan, maar waarvan de grond al meer dan vijf jaar braak ligt en waar in het verleden niet voor gecompenseerd is.

Het is niet toegestaan zonder watervergunning neerslag versneld tot afvoer te laten komen indien daarbij meer dan 200 m2 onverharde grond in stedelijk gebied en 1500 m2 in landelijk gebied wordt bebouwd of verhard. Er geldt een vrijstelling van de vergunningsplicht wanneer wordt voldaan aan de compensatieregels genoemd in het wateradvies. De meest voorkomende manier van compenseren is het graven van extra oppervlaktewater.

In het plangebied waar de woning wordt gerealiseerd (achter De Singel 35/aan Fiifhuzen) is in de huidige situatie geen verharding. De bouw van een woning leidt dus tot een verhardingstoename. Indien de ontwikkeling concreet wordt zal met het waterschap afstemming plaatsvinden over een mogelijke watercompensatie. Indien de oppervlakteverharding toeneemt met meer dan 200 m2 geldt de vergunningplicht.

Met betrekking tot het dempen van de vijver kan te zijner tijd via de vergunningchecker worden nagegaan of een vergunning moet worden aangevraagd, een melding moet worden gedaan of dat de werkzaamheden direct kunnen plaatsvinden.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar RWZI.

In dit geval wordt aangesloten op de bestaande riolering aan de Fiifhuzen. Het hemelwater wordt zoveel mogelijk geïnfiltreerd.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase. Hier wordt in de uitvoeringsfase rekening mee gehouden.

Veiligheid en waterkeringen

De ontwikkeling heeft geen invloed op de waterveiligheid in de omgeving.

Vanuit het aspect water is er geen belemmering voor de ontwikkeling in het plangebied.

4.7 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.1 weergegeven.

Tabel 4.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Stof		Toetsing van	Grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)		jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijn stof (PM10)		jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
		24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³
fijn stof (PM2,5)		jaargemiddelde concentratie	25 µg /m³

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een plan vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een plan heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een plan valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

Toetsing

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (2020) is er in de directe omgeving van het plangebied sprake van een goede luchtkwaliteit. Het gehalte aan fijnstof is namelijk 6 µg/m³ en stikstofdioxide 7 µg/m³ en ligt ver onder de grenswaarde. De luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan. Op voorhand kan gesteld worden dat dit plan niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Bovendien valt het project, met de bouw van één woning en het in gebruik nemen van één woning, onder de NIBM-regeling.

4.8 Archeologie

Toetsingskader

In de Erfgoedwet zijn archeologische resten beschermd. Wanneer de bodem wordt verstoord moeten archeologische resten intact blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

FAMKE

Voor een globaal inzicht in mogelijke waarden heeft de provincie Friesland de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) gepubliceerd. De FAMKE bestaat uit twee advieskaarten, één voor de periode steentijd-bronstijd (300.000 - 800 v Chr.), en één voor de periode ijzertijd - middeleeuwen (800 v Chr. - 1500 n Chr.).

Toetsing

Voor de planontwikkeling voor de bouw van de woning achter De Singel 35/aan Fiifhuzen zijn de archeologische kaarten van FAMKE geraadpleegd. Deze kaarten geven de actuele status op het gebied van archeologie weer. Uit de advieskaart van FAMKE voor de periode ijzertijd-middeleeuwen blijkt dat geen onderzoek noodzakelijk is. Dit advies wordt gegeven als op basis van eerder onderzoek is gebleken dat er zich geen archeologische resten in de bodem bevinden, of wanneer de archeologische verwachting voor het aantreffen van archeologische resten uit de periode ijzertijd - middeleeuwen op gefundeerde gronden zodanig laag is dat de kans op aantasting bij de meeste ingrepen zeer klein is. Uit de advieskaart van FAMKE voor de periode steentijd-bronstijd blijkt dat ter plaatse van het plangebied onderzoek noodzakelijk is bij grote ingrepen. Van deze gebieden wordt vermoed, op basis van eerder onderzoek dat eventuele aanwezige archeologische resten uit de steentijd al ernstig verstoord zijn. Voor de meeste kleine ingrepen is hier dan ook geen verder onderzoek noodzakelijk. Diepere sporen en vondsten kunnen evenwel nog intact zijn. Een uitzondering wordt gemaakt voor zeer omvangrijke ingrepen van meer dan 2,5 hectare. Voor dergelijke grote ingrepen adviseert de provincie een karterend proefsleuvenonderzoek. Gezien de beperkte omvang van de ontwikkeling hoeft geen archeologisch onderzoek plaats te vinden voor de periode steentijd-bronstijd.

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.9 Cultuurhistorie

Toetsingskader

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

Toetsing

Om te onderzoeken of sprake is van cultuurhistorische waarden is gebruik gemaakt van de Cultuurhistorische Kaart Fryslân. Hieruit komt naar voren dat het plangebied in een gebied ligt met opstrekkende verkaveling in een grootschalige regelmaat. De verkavelingsstructuur wordt met de bouw van de woning achter De Singel 35/aan Fiifhuzen en het gebruik van de woning aan De Singel 35 niet gewijzigd. Uit de kaart blijkt tevens dat de woning aan Singel 35 in een wederopbouwwijk uit de periode 1950-1960 is gelegen. Bij deze woning wordt alleen het gebruik gewijzigd van maatschappelijk naar wonen. Er vinden geen fysieke ingrepen plaats, waardoor de huidige situatie in stand blijft.

4.10 Externe veiligheid

Toetsingskader

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10-6-contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Toetsing

In het kader van het aspect externe veiligheid is de risicokaart geraadpleegd. In de nabijheid van het plangebied is geen sprake van risicovolle inrichtingen, buisleidingen en transportroutes waarmee rekening moet worden gehouden. Daarom vormt het aspect externe veiligheid geen belemmering voor de ontwikkeling in het plangebied.

4.11 Kabels en leidingen

Toetsingskader

In (de omgeving van) het plangebied kunnen kabels en leidingen aanwezig zijn die beperkingen opleggen voor de bouwmogelijkheden in het plangebied. Hierbij valt te denken aan hoogspanningsverbindingen, waterleidingen en straalpaden. Bij leidingen, zoals gas-, water- en rioolpersleidingen, volgen deze belemmeringen uit het zakelijk recht. Bij hoogspanningsverbindingen gaat het om veiligheid en gezondheid. De beperkingen bij straalpaden zijn van belang voor het goed functioneren van de straalpaden.

Toetsing

Binnen het plangebied en in de directe omgeving zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

5.1 Het juridisch systeem

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, digitaal en analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

In het voorliggende bestemmingsplan wordt de beoogde situatie vastgelegd. Het plangebied in dit plan heeft twee bestemmingen gekregen. Deze zijn opgezet volgens het geldende bestemmingsplan en de recente standaarden van de gemeente Achtkarspelen.

Maatschappelijk

De gronden met de bestemming 'Maatschappelijk' zijn bedoeld voor gebouwen ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen die zijn genoemd in Bijlage 1 van de Regels onder categorie 1. Op deze gronden zijn ook wegen en paden, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde mogelijk die bij de gebouwen behoren ten behoeve van de maatschappelijke bestemming.

Tuin

De gronden met de bestemming 'Tuin' zijn bedoeld voor voor- en/of achtertuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen. Ondergeschikt, maar binnen deze bestemming zijn ook wegen en paden, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen en waterlopen en waterpartijen mogelijk.

Wonen

De gronden met de bestemming 'Wonen' zijn bedoeld voor woningen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf, verkoop van goederen via internet. Aan- en uitbouwen en bijgebouwen zijn ook mogelijk binnen deze bestemming. Ondergeschikt, maar binnen deze bestemming zijn onder andere ook tuinen en erven, parkeervoorzieningen, paden, openbare nutsvoorzieningen, waterlopen en waterpartijen, bouwwerken (geen gebouwen zijnde), wegen, straten en nutsvoorzieningen mogelijk. Gezien het feit dat er nog geen situatietekening of een ontwerp voor de nieuw te bouwen woning is, is in de regels een maximale oppervlakte van 150 m2 voor het hoofdgebouw opgenomen.

5.3 Verbeelding

Het plangebied bestaat uit het gedeelte met de maatschappelijke bestemming. Hier is de tandartspraktijk gevestigd. De aangrenzende woonbestemming heeft betrekking op de reeds bestaande woning aan De Singel 35. Bij deze woning is aan De Singelzijde de tuinbestemming opgenomen conform de systematiek van de gemeente. Het westelijk deel op de verbeelding heeft ook de woonbestemming en de tuinbestemming. Dit deel heeft betrekking op de locatie voor de nieuw te bouwen woning. Binnen de woonbestemming is een bouwvlak opgenomen waarin maximaal één hoofdgebouw mag worden gerealiseerd. Het gedeelte tussen het nieuwe woonperceel aan de westzijde en de woning en tandartspraktijk aan de oostzijde heeft de tuinbestemming.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Participatie omwonenden

In het kader van de bestemmingsplanwijziging heeft initiatiefnemer de omwonenden persoonlijk benaderd om hun te informeren over de plannen voor de bouw van een woning achter De Singel 35. Dit heeft plaatsgevonden nadat het college een positief standpunt heeft ingenomen ten aanzien van het principeverzoek om een woning te realiseren achter De Singel 35.

Een punt waar omwonenden zich zorgen over maken is een mogelijke aantasting van de privacy als er een woning achter of in de nabijheid van hun erf wordt gebouwd. Een ander punt waar veel over is gesproken is de erfdienstbaarheid. Initiatiefnemer mag gebruik maken van het pad achter een aantal woningen om bij de tandartspraktijk te komen. Het personeel van de tandarts maakt er ook gebruik van.

Vervolgens heeft initiatiefnemer een informatiebijeenkomst georganiseerd voor de direct omwonenden (29 augustus 2022). Tijdens deze bijeenkomst is het plan toegelicht en hebben omwonenden de gelegenheid gehad vragen te stellen en met ideeën te komen.

Een belangrijk punt bij een ontwikkeling is een goed woon- en leefklimaat voor de nieuwe situatie en de directe omgeving. Tijdens de informatie bijeenkomst wordt toegelicht dat hiermee rekening wordt gehouden door:

• De situering van het bouwblok voor de nieuw te bouwen woning op het perceel achter De Singel 35.
• Een tuinbestemming achter de tandartspraktijk in plaats van de maatschappelijke bestemming (huidige situatie).
• De maatschappelijke bestemming is alleen bestemd voor bedrijven in categorie 1. Dit betekent dat bij een eventuele verkoop van de tandartspraktijk (in de toekomst) er geen hogere categorie van bedrijven is toegestaan.

De toelichting op het plan neemt de ongerustheid voor een onwenselijke situatie niet weg. Tijdens de bijeenkomst is uitgebreid stilgestaan bij de erfdienstbaarheid van de weg om vanaf het heersend erf (De Singel 35) de openbare straatweg (Fiifhuzen) via het dienend erf en vanaf deze straatweg De Singel 35 te kunnen bereiken. Het blijkt dat dit notarieel bij een aantal bewoners niet goed is vastgelegd. De problematiek van de erfdienstbaarheid staat los van de voorgenomen bestemmingsplanwijziging. Naar aanleiding van deze bijeenkomst heeft initiatiefnemer wel besloten dat het personeel van de tandartspraktijk niet meer parkeert achter de praktijk.

Zienswijzeperiode

Het ontwerpbestemmingsplan wordt gedurende zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode wordt een ieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen (artikel 3.8 Wro). De overlegpartners worden geïnformeerd dat het bestemmingsplan ter inzage ligt.

Vaststelling

Het bestemmingsplan wordt vervolgens, eventueel gewijzigd, vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat voor belanghebbenden die eerder een zienswijze hebben ingediend de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Het bestemmingsplan vormt het toetsingskader voor een particuliere ontwikkeling.

Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

De ontwikkeling vindt plaats op eigen grond van de initiatiefnemer. Er zal een planschadeovereenkomst worden gesloten tussen de gemeente Achtkarspelen en initiatiefnemer.