Polderwijk - Noord (woonarken Ossenkampweg fase 1)

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de noordzijde van Zeewolde wordt de wijk Polderwijk gerealiseerd. In de Polderwijk is ruimte voor ongeveer 2.950 woningen. De woonwijk wordt gefaseerd gerealiseerd. Ten behoeve hiervan is het bestemmingsplan “Polderwijk” (2004) opgesteld waarin de woonwijk via een uitwerkingsregeling kan worden ontwikkeld. Inmiddels is het eerste deel, het Parkkwartier, nagenoeg ontwikkeld.

Voor de nog te ontwikkelen delen (delen van het Bergkwartier, Waterkwartier en Havenkwartier) zijn de uitgangspunten door nieuwe stedenbouwkundige inzichten gewijzigd. Deze passen niet meer binnen de uitwerkingsregels van het bestemmingsplan Polderwijk. Om die reden is op 26 april 2012 het bestemmingsplan "Polderwijk - Noord" vastgesteld. Ook dit bestemmingsplan kent een uit te werken bestemming (Gemengd) waarbinnen met inachtneming van de uitwerkingsregels (gefaseerde) woningbouw mag plaatsvinden.

Dit uitwerkingsplan maakt de ontwikkeling van een zevental woonarken mogelijk aan de Ossenkampweg. Deze ontwikkeling past binnen de uitwerkingsregels, zoals die in het bestemmingsplan Polderwijk - Noord zijn opgenomen. Het voorliggende uitwerkingsplan voorziet in een concrete planologische regeling voor de beoogde 'woningbouw'.

1.2 Wet- en regelgeving

In het onderhavige uitwerkingsplan wordt ervan uitgegaan dat er sprake is van het realiseren van woonarken die als bouwwerk zijn aan te merken en dus omgevingsvergunningplichtig zijn. Uit de meest recente jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (16 april 2014, 201306684/1/A1) blijkt dat een woonark onder de definitie ‘bouwwerk’ valt als deze is bedoeld om ter plaatse als woning te functioneren. Niet bepalend is hoe de verbondenheid fysiek is vormgegeven, maar doorslaggevend is dat een woonark is bedoeld om ter plaatse als woning te functioneren.

Het gaat hier om woonarken die bedoeld zijn om als (plaatsgebonden) woning te functioneren en er dus sprake is van een bouwwerk.

1.3 Opbouw toelichting

De juridisch-planologische regeling van dit uitwerkingsplan wordt in de navolgende hoofdstukken nader toegelicht en gemotiveerd. Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een korte toelichting gegeven op het beleidskader voor het waterwonen. In hoofdstuk 3 komt het plan aan de orde en het beeldkwaliteitskader. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de voor het plangebied relevante milieu- en omgevingsaspecten besproken. Hoofdstuk 5 beschrijft de juridische aspecten van het uitwerkingsplan en in hoofdstuk 6 tot slot wordt een weergave gegeven van de economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

Het beleid voor het waterwonen in Zeewolde is vertaald in de op 26 november 2013 vastgestelde nota Waterwonen in Zeewolde - Beleidskader voor woonvormen op het water. In deze notitie komt het beleid aan de orde voor alle vormen van wonen op het water (woonboot, woonark of watervilla).

In deze notitie is aangegeven dat op basis van de Structuurvisie Zeewolde 2022 en de Stedenbouwkundige uitwerking Polderwijk (december 2012) de locatie Ossenkampweg in aanmerking komt voor deze vorm van wonen. Beleidsuitgangspunt is dat de waterwoningen op deze locatie aan de buitenkant van de vaarroute worden gesitueerd. Hierdoor krijgen ze een landschappelijke ligging aan de dorpsrand. Voor de openheid van deze rand is een 6-tal clusters met in totaal 21 waterwoningen uitgangspunt.

Verder wordt beleid gehanteerd dat er een rustig beeld moet ontstaan waarbij de vorm en beleving van de hoofdwatergang bepalend is. De waterwoningen dienen buiten de watergang in aparte aanleghavens te liggen en is zodanig gepositioneerd dat zicht op de polder beleefbaar blijft. Door de verdeling van de ligplaatsen is variatie tussen woonboten en woonarken of watervilla’s geen bezwaar. De rietzones langs de oevers zijn beeldbepalend en moeten in stand gehouden worden.

Uit het volgende hoofdstuk zal blijken dat het onderhavige initiatief past binnen voornoemde beleidsuitgangspunten. Het ontwikkelen van 7 woonarken voorziet in de eerste fase van het ingezette beleid voor waterwoningen aan de Ossenkampweg.

Hoofdstuk 3 Gebiedsvisie

3.1 Huidige situatie in het plangebied

Het plangebied maakt op dit moment deel uit van het polderlandschap van zuidelijk Flevoland en is in gebruik als landbouwgrond ten behoeve van akkerbouw. Aan de noordwestzijde van het plangebied loopt de Ossenkampweg, een smalle landbouwweg. Langs deze weg bevinden zich verschillende akkerbouwbedrijven. De waterhuishouding in het plangebied maakt deel uit van het poldersysteem. Het huidige maaiveld ligt tussen de -3,00 en -3,50 NAP. Het zomerpeil van het Wolderwijd ligt op dit moment op circa -0,10 NAP

Figuur 1 geeft de ligging van Polderwijk met daarbinnen het grotendeels gerealiseerde Parkkwartier weer. Het gebied waarop de voorliggende uitwerkingsbevoegdheid betrekking heeft, ligt ten noordwesten van de Waterlinie.

Figuur 1. Luchtfoto van het plangebied

3.2 Toekomstige situatie

Met dit uitwerkingsplan wordt de realisatie van 7 woonarken aan de Ossenkampweg mogelijk gemaakt. De 7 kavels worden in een tweetal clusters aan de Blauwe Diamant ontwikkeld, waarbij de kavels worden ontsloten vanaf de Ossenkampweg.

Figuur 2. Toekomstige situatie

De Ossenkampweg behoudt de huidige functie voor de ontsluiting van het buitengebied en wordt de ontsluitingsroute voor de noordwestelijke woonbuurten (circa 500 woningen) in het Waterkwartier via de aan de oostzijde gelegen bestaande brug.

3.3 Beeldkwaliteit

Voor de locatie aan de Ossenkampweg wordt door de karakteristiek van de kavels en beeldkwaliteit van de bebouwing gestreefd naar een rustig in het landschap van de dorpsrand ingepast beeld.

Voor de kavels zijn de vorm en beleving van de hoofdwatergang van de Blauwe Diamant (verbinding tussen Wolderwijd en de Hoge Vaart) uitgangspunt. De kavels en de ligplaatsen voor de woonarken liggen buiten de bevaarbare profiel van de Blauwe Diamant in aparte ‘woon’-havens. Door deze positie blijft het profiel van de Blauwe Diamant vrij van bebouwing. Door de clustering van de kavels in twee ‘woon’-havens blijven het zicht op en beleefbaarheid van het buitengebied behouden.

Uitgangspunt is om in één cluster vier woonarken te realiseren met een oppervlakte van maximaal 144 m² (18 x 8), waarbij de onderlinge afstand minimaal 4 meter moet zijn. De drie oostelijk gelegen kavels voor woonarken staan iets ruimere woonarken toe, tot maximaal 160 m² (20 x 8) met eveneens een onderlinge afstand (5 meter).

Binnen de kavels is ruimte voor aanleggelegenheid en de ten behoeve daarvan te realiseren gebouwde constructies (steigers, vlonders).

Gezien de ligging in de dorpsrand en de vorm van de kavels, is uitgangspunt dat de woonarken een heldere hoofdvorm van een rechthoek of een samenstelling van meerdere hoekige vormen krijgen in 1 tot maximaal 1,5 bouwlaag. De afdekking kan plat zijn, een kap een flauwe helling hebben of lichte ronding zijn die de rechthoekige hoofdvorm versterken.

Bij elke woonark wordt kleinschalige oeverbebouwing toegestaan (30 m² per kavel). De oeverbebouwing dient als bijgebouw voor opslag, berging en stalling bij de woonarken. De bebouwing dient in samenhang (detaillering, kleur en materiaalgebruik) met de woonarken worden vormgegeven. (rechthoekige hoofdvorm met een platte afdekking, flauwe kap of ronding).

Kleur- en materiaalgebruik

De boventoon van het kleur- en materiaalgebruik dient te bestaan uit natuurlijke materialen en kleuren, grijstinten en zwart.

Inrichting kavel (land)

Voor de inrichting van het perceel op de wal dient rekening te worden gehouden met:

• erfafscheidingen in vorm van beplanting en hagen, geen gebouwde erfafscheidingen;
• parkeren op eigen terrein voor minimaal 2 auto’s.

Hoofdstuk 4 Milieu en omgevingsaspecten

In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke manier rekening is gehouden met de milieu- en omgevingsaspecten die in het uitwerkingsplan een rol spelen. Het gaat hierbij om het minimaliseren van de invloeden vanuit het plangebied op de omgeving en omgekeerd. Met betrekking tot de milieu- en omgevingsaspecten in het plangebied, zijn de aspecten water en wegverkeerslawaai nader toegelicht. Voor de overige aspecten wordt verwezen naar de bestemmingsplannen Polderwijk (2004) en Polderwijk - Noord (2012).

4.1 Waterparagraaf

Dit plan is een uitwerking van het bestemmingsplan "Polderwijk - Noord". Waterhuishoudkundig zijn er geen wijzigingen ten opzichte van dat bestemmingsplan. Er is dan ook geen uitgebreid onderzoek gedaan. Deze paragraaf is gebaseerd op de het bestemmingsplan Polderwijk. In deze paragraaf zijn alleen de voor dit uitwerkingsplan relevante en specifieke "water"-zaken beschreven.

Op elk ruimtelijk plan is de watertoets van toepassing zoals beschreven in het rapport "De watertoets toegepast in Flevoland", van 3 september 2003 en in het rapport "Waterkader" van januari 2007 van waterschap Zuiderzeeland. Het plangebied maakt deel uit van het bestemmingsplan Polderwijk - Noord, waarvoor in kader van die procedure een watertoets is gevoerd.

Het plangebied heeft een bruto oppervlak van circa 17.400 m², waarbinnen 7.000 m2 water aanwezig is. 4.000 m2 betreft het tracé van de bestaande weg. 4.600 m2 betreft een groenzone tussen de weg en de kavels. Het overig deel (circa 1.800 m2) is oever waar deels oeverbebouwing kan plaatsvinden en dus verhard kan worden (parkeren en bergingen). De eventuele verharding op de oever wordt voldoende gecompenseerd met de aanleg van het water ten behoeve van de ligplaatsen. Dit past binnen de watertoets die is uitgevoerd in het kader van het bestemmingsplan.

Het uitwerkingsplan wordt op dit punt uitvoerbaar geacht.

4.2 Wegverkeerslawaai

Voor de realisering van de woonarken is de geluidsbelasting vanwege de Ossenkampweg van belang. De Ossenkampweg heeft de huidige functie voor de ontsluiting van het buitengebied en wordt uiteindelijk de ontsluitingsroute voor de noordwestelijke woonbuurten (circa 500 woningen) in het Waterkwartier via de aan de oostzijde gelegen bestaande brug.

In het kader van de planMER die is uitgevoerd in het kader van het bestemmingsplan Polderwijk - Noord is geluidsonderzoek verricht. In dat kader is de geluidsbelasting voor een aantal wegen in beeld gebracht voor het jaar 2021 (plansituatie). De overige wegen, waaronder de Ossenkampweg, zullen deel uitmaken van een 30 km-zone en vanwege de relatief lage verkeersintensiteit slechts een beperkte geluidsbelasting kennen. Nader onderzoek naar deze wegen is, zoals uit de planMER, blijkt, niet aan de orde.

Het uitwerkingsplan wordt op dit punt uitvoerbaar geacht.

Hoofdstuk 5 Planbeschrijving

5.1 Opzet

Dit uitwerkingsplan bestaat uit een nadere uitwerking van de regels en de bestemmingen van het vigerende bestemmingsplan Polderwijk - Noord. In het plan voor Polderwijk is een uitwerkingsplicht ex artikel 3.6, lid 1, van de Wet ruimtelijke ordening opgenomen om de bestemming “Gemengd - Uit te werken" (artikel 7) binnen de in het betreffende artikel genoemde uitwerkingsregels uit te werken. De gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden die in dit uitwerkingsplan zijn opgenomen, passen binnen de kaders die in het bestemmingsplan Polderwijk - Noord zijn bepaald.

5.2 Groen

De bestemming 'Groen' is gelegd op het openbare deel van het gebied dat is gelegen tussen de Ossenkampweg en de woonkavels. Deze bestemming fungeert als overgang tussen het bebouwde en onbebouwde gebied. Binnen deze bestemming zijn voet- en fietspaden mogelijk en is mede voorzien in de realisering van de toegangen naar de kavels afzonderlijk).

5.3 Tuin

De bestemming “Tuin” is gelegd op de tuinen op de oever, behorende bij de woonarken. Binnen deze bestemming wordt in beperkte mate oeverbebouwing ten behoeve van de woonarken toegestaan. Binnen deze bestemming zijn eveneens de gestelde eisen ten aanzien van het parkeren (2 per woonkavel) vertaald in een gebruiksregeling.

Gelet op de voorwaarden in het beeldkwaliteitskader is de bouwhoogte van bijvoorbeeld erf- en terreinafscheidingen beperkt tot hetgeen vergunningvrij mogelijk is (maximaal 1 meter hoog).

5.4 Verkeer - 1

De bestemming 'Verkeer - 1' heeft betrekking op de Ossenkampweg die voornamelijk een ontsluitingsfunctie heeft voor het buitengebied. Tevens wordt dit de ontsluitingsroute voor de noordwestelijke woonbuurten in het Waterkwartier.

5.5 Water

De insteekhaven ten behoeve van de aanlegplaatsen voor de woonarken is als "Water" bestemd. Voor het gebied waar de woonarken met de daarbijbehorende steigers e.d. mogen komen te liggen, zijn specifieke aanduidingen opgenomen. De bouw- en gebruiksregels zijn zoveel mogelijk afgestemd op het wenselijke beeldkwaliteitskader. (zie paragraaf 3.3). Dit heeft zich vertaald in een maximale oppervlakte per woonark en een aantal hoogtebepalingen. Ook wordt de openheid gegarandeerd door een minimale onderlinge afstand die tussen de 'gebouwen' moet worden aangehouden.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

Polderwijk heeft sinds 2004 een vastgestelde grondexploitatie. Deze grondexploitatie wordt minimaal eens in de 2 jaar geactualiseerd. De laatste actualisatie heeft plaats gevonden in 2013. Het resultaat is positief en in het bestemmingsplan Polderwijk - Noord is de verwachting uitgesproken dat het resultaat positief zal blijven.

De gemeente bezit alle grond van de nog uit te werken delen van het plangebied. Alle te maken kosten in het plangebied worden verhaald door de verkoop van de bouwkavels. Met de grondexploitatie is de economische uitvoerbaarheid van de nog uit te werken en realiseren bestemmingen aangetoond.

Gelet op het feit dat de grond voor de te ontwikkelen locaties in eigendom is van de gemeente, is het niet verplicht een exploitatieplan te koppelen aan de vaststelling van dit uitwerkingsplan, omdat het kostenverhaal anderszins verzekerd is.