| Plan: | Zeewolde - Havenkwartier fase 1 (partiële herziening) |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | uitwerkingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0050.UPPNHAVENF1H-VS01 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding
Op 16 februari 2021 is het Uitwerkingsplan Zeewolde - Havenkartier fase 1 vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zeewolde. Met dit uitwerkingsplan is voorzien in de realisatie van 65 tot 67 grondgebonden en 29 tot 39 appartementenwoningen. In een tweetal appartementengebouwen wordt in de plint de mogelijkheid geboden voor vestiging van winkel- en dienstverlenende voorzieningen en daghorecabedrijven ten dienste van de woonfunctie in de omgeving.
Nu het plan gerealiseerd wordt en de omgevingsvergunningen zijn aangevraagd, blijkt dat de positionering van de woningen en in ondergeschikte mate de stedenbouwkundige opzet op een aantal delen enigszins afwijkt van het uitwerkingsplan.
Deze ontwikkelingen passen dus net niet binnen de mogelijkheden die het Uitwerkingsplan Havenkwartier fase 1 biedt. Artikel 3.6, lid 3 van de Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat een wijzigings- of een uitwerkingsplan zolang de bestemming nog niet is verwezenlijkt, kan worden vervangen door een nieuwe wijziging of uitwerking. Van deze mogelijkheid wordt door middel van deze partiële herziening gebruikt gemaakt. Hierdoor wordt een nieuw planologisch-juridisch kader voor de realisatie van dit gedeelte van het woongebied gegeven.
De ontwikkeling passen overigens wel binnen de uitwerkingsregels, zoals die in het bestemmingsplan "Polderwijk-Noord" zijn opgenomen.
Figuur 1.1 Ligging plangebied Havenkwartier fase 1
1.2 Opbouw toelichting
De juridisch-planologische regeling van dit uitwerkingsplan wordt in de navolgende hoofdstukken nader toegelicht en gemotiveerd. Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 de aanpassingen toegelicht. Hoofdstuk 3 beschrijft de juridische aspecten van het uitwerkingsplan en in hoofdstuk 4 tot slot wordt een weergave gegeven van de economische uitvoerbaarheid.
Hoofdstuk 2 Planuitgangspunten
2.1 Geldende planologische situatie
Voor het plangebied vigeert het uitwerkingsplan Zeewolde - Havenkwartier fase 1 (vastgesteld 16 februari 2021) dat gebaseerd is op de uitwerkingsmogelijkheden die het bestemmingsplan Polderwijk - Noord (vastgesteld 26 april 2012) biedt.
In het plangebied gelden voor de uitgeefbare delen de bestemmingen 'Wonen', 'Wonen - Woongebouw' en 'Tuin'. De openbare gebieden zijn als 'Groen', 'Verkeer - 2' en als 'Water' bestemd. Ter plaatse van de primaire waterkering geldt dubbelbestemming ‘Waterstaat - Waterkering’. De beschermingszones van de waterkeringen zijn aangeduid met de gebiedsaanduidingen 'vrijwaringszone - dijk 1' (binnenbeschermingszone) en de aanduiding 'vrijwaringszone - dijk 2' (buitenbeschermingszone). De mogelijkheid voor winkel- en dienstverlenende voorzieningen en daghorecabedrijven ten dienste van de woonfunctie in de omgeving in de plint van de woongebouwen is geregeld via de aanduiding 'gemengd'.
2.2 Aanpassingen ten opzichte van eerdere uitwerkingsplan
In principe blijft de openbare ruimte gelijk en verandert er niets aan de stedenbouwkundige opzet van het plan. Op de uitgeefbare gronden met de bestemming 'Wonen' en 'Tuin' in het noordelijk plandeel komen echter op een aantal percelen niet overeen met de voorgenomen bouwplannen. Het gaat hierbij om de volgende situaties:
- 1. Woongebouwen
In het zuidelijk bouwblok is het de bedoeling dat aan het 'parkeerplein' een woongebouw in 4 bouwlagen (13 meter) wordt gerealiseerd. Het geldende uitwerkingsplan gaat hier uit van grondgebonden woningen. Het plan is hierop aangepast in die zin dat de bestemming 'Wonen' is vervangen door de bestemming 'Wonen - Woongebouw'.
Het oorspronkelijk geplande woongebouw in de centrale groenzone wordt vervangen door 2 grondgebonden woningen met een maximum bouwhoogte van 12 meter. De bestemming 'Wonen - Woongebouw' is vervangen door de bestemming 'Wonen'. Ook is de groenzone enigszins verbreed, de bestemming 'Verkeer' is ter plaatse vervangen door de bestemming 'Groen'.
- 2. Woonblokken grondgebonden woningen
Bij de woonblokken is het de bedoeling dat de gebouwen op tenminste 2 meter vanaf de kavelgrens gesitueerd worden. De bouwvlakken zijn daarop aangepast in die zin dat deze 2 meter naar binnen / naar achteren zijn gelegd.
Ook is het in verband met het creëren van voldoende parkeergelegenheid ter plaatse van het zuidelijk woningblok noodzakelijk een open ruimte aan te houden ten behoeve van parkeervoorzieningen. Deze ruimte is gespiegeld aan het ten noorden daarvan gelegen bouwblok. De verbeelding is hierop aangepast in die zin dat ter plaatse de bestemming 'Wonen' is vervangen door de bestemming 'Verkeer - 2'.
Figuur 2.1 Aanpassingen verbeelding Havenkwartier fase 1
Hoofdstuk 3 Juridische regeling
Dit uitwerkingsplan bestaat uit een aangepaste uitwerking van het Uitwerkingsplan Zeewolde - Havenkartier fase 1, welke binnen de kaders van het bestemmingsplan "Polderwijk-Noord" passen.
In laatstgenoemd plan is een uitwerkingsplicht ex artikel 3.6, lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening opgenomen om de bestemming “Gemengd - Uit te werken" (artikel 7) binnen de in het betreffende artikel genoemde uitwerkingsregels uit te werken.
Artikel 3.6, lid 3 van de Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat een uitwerkingsplan, zolang de bestemming nog niet is verwezenlijkt, kan worden vervangen door een nieuwe of in dit geval een deels aangepaste uitwerking.
Dit uitwerkingplan gaat vergezeld van een verbeelding. Deze verbeelding is van toepassing op de uitgeefbare gronden die nog niet met het vorige uitwerkingsplan zijn verwezenlijkt en waarvan de voorgenomen bouw afwijkt van de mogelijkheden uit dat eerdere uitwerkingsplan.
De regels van het eerder vastgestelde Uitwerkingsplan Zeewolde - Havenkwartier fase 1 blijven van toepassing en veranderen niet. Om die reden wordt volstaan met een verwijzing naar die regels.
Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid
4.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
4.1.1 Overleg
Te tijde van de procedure van het Uitwerkingsplan Zeewolde - Havenkartier fase 1 is in het kader van het overleg op grond van artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening uitgebreid overleg gevoerd met de provincie Flevoland en het waterschap Zuiderzeeland. De voorliggende aanpassingen van dat plan treffen geen provinciale en waterschapsbelangen. Vooroverleg is dan ook niet nodig.
De provincie en het waterschap zijn in kennis gesteld van de ter inzage legging van het ontwerp van deze partiële herziening.
4.1.2 Ontwerp en vaststelling
Het uitwerkingsplan heeft vanaf 24 augustus 2022 gedurende zes weken als ontwerp ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn belanghebbenden in de gelegenheid gesteld een zienswijze in te dienen. Hiervan is geen gebruik gemaakt.
Het college heeft het plan ongewijzigd vastgesteld op 22 november 2022.
4.2 Economische uitvoerbaarheid
Polderwijk heeft sinds 2004 een vastgestelde grondexploitatie. Deze grondexploitatie wordt minimaal eens in de 2 jaar geactualiseerd. De laatste actualisatie heeft plaatsgevonden in 2015. Het resultaat is positief en in het bestemmingsplan "Polderwijk-Noord" is de verwachting uitgesproken dat het resultaat positief zal blijven.
De gemeente bezit alle grond van de nog uit te werken delen van het plangebied. Alle te maken kosten in het plangebied worden verhaald door de verkoop van de bouwkavels. Met de grondexploitatie is de economische uitvoerbaarheid van de nog uit te werken en realiseren bestemmingen aangetoond.
Gelet op het feit dat de grond voor de te ontwikkelen locaties in eigendom is van de gemeente, is het niet verplicht een exploitatieplan te koppelen aan de vaststelling van dit uitwerkingsplan, omdat het kostenverhaal anderszins verzekerd is.