Zeewolde - Eilandenrijk B (partiële herziening)

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op 23 februari 2021 is het Uitwerkingsplan Zeewolde - Eilandenbuurt B vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zeewolde. Met dit uitwerkingsplan is voorzien in de realisatie van 158 grondgebonden woningen, 12 tot 17 drijvende woningen en 60 appartementenwoningen mogelijk gemaakt in het wijkdeel Eilandenrijk B.

Nu het plan gerealiseerd wordt en de omgevingsvergunningen zijn aangevraagd, blijkt dat de positionering van de woningen en in ondergeschikte mate de stedenbouwkundige opzet op een aantal delen enigszins afwijkt van het uitwerkingsplan.

Deze ontwikkelingen passen dus net niet binnen de mogelijkheden die het Uitwerkingsplan Zeewolde - Eilandenbuurt B biedt. Artikel 3.6, lid 3 van de Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat een wijzigings- of een uitwerkingsplan zolang de bestemming nog niet is verwezenlijkt, kan worden vervangen door een nieuwe wijziging of uitwerking. Van deze mogelijkheid wordt door middel van deze partiële herziening gebruikt gemaakt. Hierdoor wordt een nieuw planologisch-juridisch kader voor de realisatie van dit gedeelte van het woongebied gegeven.

De ontwikkeling passen overigens wel binnen de uitwerkingsregels, zoals die in het bestemmingsplan "Polderwijk-Noord" zijn opgenomen.

Figuur 1.1 Ligging plangebied Eilandenrijk B

1.2 Opbouw toelichting

De juridisch-planologische regeling van dit uitwerkingsplan Zeewolde - Eilandenbuurt B wordt in de navolgende hoofdstukken nader toegelicht en gemotiveerd. Na deze inleiding worden in hoofdstuk 2 de aanpassingen toegelicht. Hoofdstuk 3 beschrijft de juridische aspecten van het uitwerkingsplan en in hoofdstuk 4 tot slot wordt een weergave gegeven van de economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Planuitgangspunten

2.1 Geldende planologische situatie

Voor het plangebied vigeert het uitwerkingsplan Zeewolde - Eilandenrijk B (vastgesteld 23 februari 2021) dat gebaseerd is op de uitwerkingsmogelijkheden die het bestemmingsplan Polderwijk - Noord (vastgesteld 26 april 2012) biedt.

In het plangebied gelden voor de uitgeefbare delen de bestemmingen 'Wonen', 'Wonen - Woongebouw' en 'Tuin'. De openbare gebieden zijn als 'Groen', 'Verkeer - 2' en als 'Water' bestemd. Ter plaatse van de primaire waterkering geldt dubbelbestemming ‘Waterstaat - Waterkering’. De beschermingszones van de waterkeringen zijn aangeduid met de gebiedsaanduidingen 'vrijwaringszone - dijk 1' (binnenbeschermingszone) en de aanduiding 'vrijwaringszone - dijk 2' (buitenbeschermingszone).

2.2 Aanpassingen ten opzichte van eerdere uitwerkingsplan

In principe blijft de openbare ruimte gelijk en verandert er niets aan de stedenbouwkundige opzet van het plan. Op de uitgeefbare gronden met de bestemming 'Wonen' en 'Tuin' komen echter op een aantal percelen niet overeen met de voorgenomen bouwplannen. Het gaat hierbij om de volgende situaties:

• 1. Waterwoningen

Het maximum aantal waterwoningen wordt teruggebracht van 17 naar 13 (op de verbeelding).

Verder wordt ter plaatse van de locatie van de waterwoningen de uitgeefbare grond voor de bijbehorende tuinen afgestemd op de ligging van het huidige fietspad met daarnaast nog een bermbreedte van 1,80 meter. Dit heeft als consequentie dat op de verbeelding een deel van de gronden met de bestemming 'Tuin' is gewijzigd in de bestemming 'Verkeer - 2'.

Figuur 2.1 Aanpassing verbeelding waterwoningen

• 2. Woningblokken ten zuiden van de waterwoningen

Bij de woningblokken ten zuiden van de waterwoningen verandert de situering van de woningen waardoor deze niet meer in het huidige bouwvlak passen. Ook is het in verband met het creëren van voldoende parkeergelegenheid ter plaatse noodzakelijk een open ruimte aan te houden en dus geen bouwtitel voor een woning mag gelden. De verbeelding is hierop aangepast in die zin dat het meest noordelijk gelegen blok is opgesplitst 1 twee blokken met een tussenruimte.

Figuur 2.2. Aanpassing verbeelding woningblokken ten zuiden van de waterwoningen

• 3. Vrijstaande kavels

Het aantal vrijstaande kavels wordt verminderd en afgestemd op de uitgegeven 'kavelpaspoorten'.

In plaats van de mogelijkheid van 14 vrijstaande woningen aan de oostrand, worden maximaal 12 vrijstaande woningen toegestaan. Hetzelfde geldt voor de vrijstaande kavels in het centrale deel van het plan. Daar waren oorspronkelijk 12 woningen toegestaan, dit aantal wordt terug gebracht naar 11.

De bouwvlakken zijn afgestemd op de kavelpaspoorten.

Figuur 2.3. Aanpassing verbeelding vrijstaande kavels

• 4. Zuidoostelijk gelegen woonblokken

Ter plaatse van de zuidoostelijk in het plangebied gelegen woonblokken wordt omwille van de flexibiliteit van het woningtype, het maximum aantal woningen (respectievelijk 22 en 3) losgelaten, de bouwvlakken blijven gelijk.

Hoofdstuk 3 Juridische regeling

Dit uitwerkingsplan bestaat uit een aangepaste uitwerking van het Uitwerkingsplan Zeewolde - Eilandenrijk B, welke binnen de kaders van het bestemmingsplan "Polderwijk-Noord" passen.

In laatstgenoemd plan is een uitwerkingsplicht ex artikel 3.6, lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening opgenomen om de bestemming “Gemengd - Uit te werken" (artikel 7) binnen de in het betreffende artikel genoemde uitwerkingsregels uit te werken.

Artikel 3.6, lid 3 van de Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat een uitwerkingsplan, zolang de bestemming nog niet is verwezenlijkt, kan worden vervangen door een nieuwe of in dit geval een deels aangepaste uitwerking.

Dit uitwerkingsplan gaat vergezeld van een verbeelding. Deze verbeelding is van toepassing op de uitgeefbare gronden die nog niet met het vorige uitwerkingsplan Zeewolde - Eilandenrijk B zijn verwezenlijkt en waarvan de voorgenomen bouw afwijkt van de mogelijkheden uit dat eerdere uitwerkingsplan.

De regels van het eerder vastgestelde uitwerkingsplan Zeewolde - Eilandenrijk B blijven van toepassing en veranderen niet. Om die reden wordt volstaan met een verwijzing naar die regels.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

4.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

4.1.1 Overleg

Te tijde van de procedure van het uitwerkingsplan Zeewolde - Eilandenrijk B is in het kader van het overleg op grond van artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening uitgebreid overleg gevoerd met de provincie Flevoland en het waterschap Zuiderzeeland. De voorliggende aanpassingen van dat plan treffen geen provinciale en waterschapsbelangen. Vooroverleg is dan ook niet nodig.

De provincie en het waterschap zijn in kennis gesteld van de ter inzage legging van het ontwerp van deze partiële herziening.

4.1.2 Ontwerp en vaststelling

Het uitwerkingsplan heeft vervolgens zes weken als ontwerp ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn belanghebbenden in de gelegenheid gesteld een zienswijze in te dienen. Hiervan is geen gebruik gemaakt.

Het college heeft vervolgens het plan ongewijzigd vastgesteld op 23 augustus 2022.

4.2 Economische uitvoerbaarheid

Polderwijk heeft sinds 2004 een vastgestelde grondexploitatie. Deze grondexploitatie wordt minimaal eens in de 2 jaar geactualiseerd. De laatste actualisatie heeft plaatsgevonden in 2015. Het resultaat is positief en in het bestemmingsplan "Polderwijk-Noord" is de verwachting uitgesproken dat het resultaat positief zal blijven.

De gemeente bezit alle grond van de nog uit te werken delen van het plangebied. Alle te maken kosten in het plangebied worden verhaald door de verkoop van de bouwkavels. Met de grondexploitatie is de economische uitvoerbaarheid van de nog uit te werken en realiseren bestemmingen aangetoond.

Gelet op het feit dat de grond voor de te ontwikkelen locaties in eigendom is van de gemeente, is het niet verplicht een exploitatieplan te koppelen aan de vaststelling van dit uitwerkingsplan, omdat het kostenverhaal anderszins verzekerd is.