direct naar inhoud van TOELICHTING
Plan: Bergkwartier Hoog fase 1a (Bosberg)
Status: vastgesteld
Plantype: uitwerkingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0050.UPPNBKHF1aBosberg-VS01

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de noordzijde van Zeewolde wordt de wijk Polderwijk gerealiseerd. In de Polderwijk is ruimte voor ongeveer 2.950 woningen. De woonwijk wordt gefaseerd gerealiseerd. Ten behoeve hiervan is het bestemmingsplan “Polderwijk” (2004) opgesteld waarin de woonwijk via een uitwerkingsregeling kan worden ontwikkeld. Inmiddels is het eerste deel, het Parkkwartier, nagenoeg ontwikkeld.

Voor de nog te ontwikkelen delen (delen van het Bergkwartier, Waterkwartier en Havenkwartier) zijn de uitgangspunten door nieuwe stedenbouwkundige inzichten gewijzigd. Deze passen niet meer binnen de uitwerkingsregels van het bestemmingsplan Polderwijk. Om die reden is op 26 april 2012 het bestemmingsplan "Polderwijk-Noord" vastgesteld. Ook dit bestemmingsplan kent een uit te werken bestemming (Gemengd) waarbinnen met inachtneming van de uitwerkingsregels (gefaseerde) woningbouw mag plaatsvinden.

Op 21 juni 2016 is ten behoeve van de uitwerking van fase 1a het uitwerkingsplan Bergkwartier Hoog (Fase 1a) door het college van burgemeester en wethouders van Zeewolde vastgesteld. Dat uitwerkingsplan maakte de ontwikkeling van 113 woningen (96 grondgebonden woningen en 17 appartementen) mogelijk.

Nu is gebleken dat ter plaatse van de zuidelijk van de Elementen gelegen woonstraat de bouwvlakken voor de ter plaatse geprojecteeerde vier blokjes twee-onder-één kapwoningen niet corresponderen met het te realiseren bouwplan. Ook is de lengte van de oostelijk daarvan gelegen woonpercelen die zijn gesitueerd aan de dijk niet in overeenstemming met de gewenste situatie. Het aantal woningen wijzigt niet ten opzichte van het oorspronkelijke uitwerkingsplan. De voornoemde aanpassingen zijn vanuit stedenbouwkundig oogpunt geen bezwaar en voldoen aan een goede ruimtelijke ordening. De gemeente wil dan ook meewerken aan de aangepaste uitwerking.
Omdat het plan nog niet is verwezenlijkt, kan het college op grond van artikel 3.6 lid 3 van de Wet ruimtelijke ordening opnieuw een uitwerkingsplan vaststellen voor dit deel van fase 1a waarin voornoemde afwijkingen zijn meegenomen. Het voorliggende wijzigingsplan voorziet daarin.

Dit uitwerkingsplan maakt de ontwikkeling van 8 woningen (4 blokjes van twee-onder-één-kap woningen) mogelijk in wijkdeel Bergkwartier Hoog. Deze ontwikkeling past binnen de uitwerkingsregels, zoals die in het bestemmingsplan "Polderwijk-Noord" zijn opgenomen. Het voorliggende (aangepaste) uitwerkingsplan voorziet in een concrete planologische regeling voor de beoogde woningbouw.

1.2 Opbouw toelichting

De juridisch-planologische regeling van dit uitwerkingsplan wordt in de navolgende hoofdstukken nader toegelicht en gemotiveerd. Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 de behoefte verantwoord. In hoofdstuk wordt 3 een korte toelichting gegeven op het plangebied. In hoofdstuk 4 komt het plan aan de orde. Vervolgens worden in hoofdstuk 5 de voor het plangebied relevante milieu- en omgevingsaspecten besproken. Hoofdstuk 6 beschrijft de juridische aspecten van het uitwerkingsplan en in hoofdstuk 7 tot slot wordt een weergave gegeven van de economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Behoefte-onderzoek

Het onderhavige uitwerkingsplan maakt de bouw van 8 grondgebonden woningen mogelijk en is onderdeel van fase 1a van de wijk Bergkwartier Hoog. In deze fase worden in zijn totaliteit 96 grondgebonden woningen (13 vrijstaand, 36 twee-onder-één kap en 49 rij/tussen/hoekwoningen) en 17 appartementen gerealiseerd.

Een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte vraagt om een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. Dit is de reden dat in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) de “ladder voor duurzame verstedelijking” is opgenomen. De bouw van nieuwe woningen wordt gezien als nieuwe stedelijke ontwikkeling waardoor de toets aan de ladder noodzakelijk is. In het kader van het op 21 juni 2016 vastgestelde uitwerkingsplan Bergkwartier Hoog (Fase 1a), waar de 8 woningen die met dit uitwerkingsplan al planologisch mogelijk worden gemaakt, is de behoefte, de locatiekeuze en ontsluiting uitgebreid onderbouwd. Uit die onderbouwing die ter informatie als bijlage 1 is toegevoegd, blijkt dat met de ontwikkeling sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik. De ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking.

Hoofdstuk 3 Karakter Bergkwartier

Het Bergkwartier betreft het hoger gelegen deel van de wijk, waarbij de hoogteverschillen en het groen belangrijke elementen van het woonmilieu vormen. Het kenmerkt zich door de directe ligging aan het Wolderwijd en het natuurgebied van het voormalig gronddepot.

Bergkwartier Noord grenst met de zuidzijde aan het natuurgebied en met de westzijde aan de groene dooradering, vormgegeven als wadi, in de wijk.

Delen van het Bergkwartier zijn inmiddels in ontwikkeling gebracht. Voor deze delen van het Bergkwartier zijn reeds uitwerkingsplannen opgesteld, waaronder het uitwerkingsplan voor Bergkwartier Hoog fase 1a.

 afbeelding "i_NL.IMRO.0050.UPPNBKHF1aBosberg-VS01_0001.png"

Figuur 2. Luchtfoto van het plangebied (bron: Bing Maps)

In totaal biedt het Bergkwartier ruimte aan 700 woningen, met een grote diversiteit aan woningtypen (geschakelde en/of rijen eengezinswoningen, vrijstaande woningen, appartementen, woon-werkcombinaties en ecologische woningen). Een deel van deze woningtypen wordt in het plangebied van dit uitwerkingsplan gerealiseerd. Figuur 2 geeft de ligging van het plangebied weer. Het rode deel betreft het gebied van de gehele fase 1a van Bergwkartier Hoog, de oranje lijn geeft de ligging van de woningen aan die in het huidige uitwerkingsplan worden geregeld.

Met dit uitwerkingsplan wordt de realisatie van 8 woningen mogelijk gemaakt, waarvan de situering niet in overeenstemming was met het geldende uitwerkingsplan Bergkwartier Hoog (Fase 1a).

Hoofdstuk 4 Planuitgangspunten

4.1 Context

De uitgangspunten van het noordelijk deel van Polderwijk zijn juridisch-planologische vastgelegd in het bestemmingsplan “Polderwijk-Noord”. Een belangrijk uitgangspunt binnen de bestemming 'Gemengd - Uit te werken' is dat de stedenbouwkundige en programmatische onderdelen van de verschillende uitwerkingen passen binnen de kaders van dit bestemmingsplan.

4.2 Stedenbouwkundige uitgangspunten

Het plangebied betreft een straatwand in fase 1a van het gebied Bergkwartier Noord. In het plangebied worden 8 woningen gerealiseerd die onderdeel uitmaken van de wijk Bergkwartier Hoog.

Het woongebied fase 1a is opgedeeld in een drietal gebieden met elk een eigen karakter:

  • Noord: overwegend twee-onder-één-kap woningen met centraal een groenzone.
  • Midden: rijenwoningen en halfvrijstaande woningen afgewisseld in bouwvolume (twee bouwlagen kap - drie bouwlagen plat).
  • Zuid: voornamelijk twee-onder-één kap woningen en een gebied met ruimte voor 14 bijzondere woningen (Het Hoge Erf).

De onderhavige 8 woningen van het type twee-onder-één-kap vallen in het middendeel van het project. De woningen zijn overwegend noord-zuid georiënteerd en worden geplaatst in een rooilijn die zoveel mogelijk de straatrichting volgt. In beginsel is sprake is van vrij ondiepe voortuinen (0,70 - 2 meter diep).

Langs de zijde van de dijk worden woningen van forsere volumes toegestaan (drie bouwlagen plat) afgewisseld met appartementengebouwen in maximaal 5 bouwlagen (16 meter). Deze zijn in het vastgestelde uitwerkingsplan Bergkwartier Hoog (Fase 1a) uitgewerkt. Nu is gebleken dat de woonpercelen voor de grondgebonden woningen ter plaatse iets breder uitvallen dan waar in het vastgestelde uitwerkingsplan rekening mee was gehouden. Hierdoor is de bestemming van een deel van het meest noordelijke perceel niet in overeenstemming met de gewenste situatie. Deze strook wordt in het onderhavige uitwerkingsplan gewijzigd van 'Wonen - Woongebouw' naar 'Wonen' (erf) en 'Tuin'.

4.3 Bijbehorende bouwwerken

Bijbehorende bouwwerken is de verzamelterm voor bijgebouwen, aanbouwen en uitbouwen. De term “bijbehorende bouwwerken” wordt gebruikt in het Besluit omgevingsrecht (Bor) en wordt nu ook in dit uitwerkingsplan overgenomen. De mogelijkheden voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken zijn met de inwerkingtreding van het Bor op 1 november 2014 verruimd. Op het achtererf zijn tot een bepaalde omvang bijbehorende bouwwerken vergunningvrij mogelijk. Wel is in het Bor een bepaald bebouwingspercentage gehanteerd om te voorkomen dat achtererven te dicht worden bebouwd.

Op deze landelijke regeling wordt met dit uitwerkingsplan aangesloten in die zin dat het uitwerkingsplan alleen ruimte biedt voor vergunningvrije bouwwerken en in principe geen eigen regeling meer kent. Alleen voor zover dit leidt tot een onevenredige beperking van bouwmogelijkheden, zoals ter plaatse van zijtuinen en op percelen waar in de voortuin gebouwd mag worden, is van dit algemene principe afgeweken. Hoe dit precies is vertaald in het uitwerkingsplan wordt in paragraaf 6.2 toegelicht.

Hoofdstuk 5 Milieu- en omgevingsaspecten

De milieu- en omgevingsaspecten voor het onderhavige plangebied zijn al onderzocht in het kader van de procedure van het Uitwerkingsplan Bergkwartier Hoog (Fase 1a). Onderzoek is voor dit uitwerkingsplan derhalvge niet meer nodig. Verwezen wordt naar de onderzoeken die in hoofdstuk 5 van de toelichting van dat uitwerkingsplan zijn opgenomen.

Hoofdstuk 6 Juridische regeling

6.1 Opzet

Dit uitwerkingsplan bestaat uit een nadere uitwerking van de regels en de bestemmingen van het vigerende bestemmingsplan "Polderwijk-Noord". In dat plan is een uitwerkingsplicht ex artikel 3.6, lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening opgenomen om de bestemming “Gemengd - Uit te werken" (artikel 7) binnen de in het betreffende artikel genoemde uitwerkingsregels uit te werken. De gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden die in dit uitwerkingsplan zijn opgenomen, passen binnen de kaders die in het bestemmingsplan "Polderwijk-Noord" zijn bepaald.

6.2 Erfbebouwingsregeling

Toelichting regeling vergunningvrij bouwen

Op 1 november 2014 is een aanpassing van het Besluit omgevingsrecht (Bor) in werking getreden waardoor verschillende activiteiten vergunningsvrij zijn geworden. Zo ook het bouwen van een bijbehorend bouwwerk. Om te voorkomen dat het erf volgebouwd wordt met vergunningvrije bouwwerken is het maximale bebouwingspercentage geïntroduceerd. Dit betreft dan een maximum percentage van het bebouwingsgebied.

Bebouwingsgebied:

achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw, uitgezonderd de

grond onder het oorspronkelijke hoofdgebouw.

Achtererfgebied:

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant

en van daaruit evenwijdig loop met het aangrenzend openbaar toegankelijk

gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter

het hoofdgebouw te komen.

Door toevoeging van het begrip bebouwingsgebied wordt duidelijk dat de omvang van het deel van het achtererfgebied dat mag worden bebouwd wordt bepaald aan de hand van de actuele omvang van het hoofdgebouw.

In de oude regeling was het mogelijk om vergunningsvrij de woning aan de achterzijde uit te bouwen met een diepte van 2,5 meter. Met de inwerkingtreding van de aanpassingen in het omgevingsrecht is deze diepte verruimd naar 4 meter. Bij een woning betekent dat bijvoorbeeld dat binnen die afstand een aan- of uitbouw gebruikt mag worden voor het vergroten van een woonkamer, (bij)keuken of serre. Buiten de genoemde afstand geldt als eis dat het gebruik functioneel ondergeschikt dient te zijn. Bij een woning kan het dan bijvoorbeeld slechts gaan om een garage, berging of plantenkas.

afbeelding "i_NL.IMRO.0050.UPPNBKHF1aBosberg-VS01_0002.jpg"

Figuur 10: Achtererfgebied

Met de wijziging van het Bor wordt het ook mogelijk om een bijbehorend bouw-werk te bouwen dat hoger is dan 3 meter. Voorwaarde is wel dat zo'n bijbehorend bouwwerk een schuin dak heeft. Aan de maatvoeringen van zo'n schuin dak zijn, mede in verband met architectuur en belangen van omwonenden, randvoorwaarden gesteld. De regeling is zo opgezet dat bij hogere daken dan 3 m, in de regel alleen standaard zadeldaken of schilddaken mogelijk zijn. De daknok mag in ieder geval niet hoger zijn dan 5 meter en wordt verder in hoogte begrensd door een formule. In deze formule is de afstand van de nok tot de perceelsgrens bepalend voor de toegestane hoogte. Hoe dichter bij de perceelsgrens hoe minder hoog een dak mag zijn.


Uitgangspunten regeling uitwerkingsplan

Het vergunningsvrij bouwen wordt voor de erfbouwingsregeling in het plangebied als uitgangspunt genomen.


Het Bor kent evenwel de beperking dat vergunningvrij bouwen in zijtuinen veelal niet is toegestaan, waardoor in een aantal gevallen een onevenredige beperking van (bestaande) bouwmogelijkheden kan ontstaan.


In veel gevallen kan het aanvaardbaar zijn dat ook in zijtuinen wordt gebouwd. In die situaties kent het bestemmingsplan een aanvullende regeling ten opzichte van het in het Bor toegestane bouwen in het achtererfgebied. Daar waar in het bestemmingsplan in zijtuinen mag worden gebouwd is voorzien in een woonbestemming. Op grond van het begrip 'erfbebouwingsgebied' dat in het bestemmingsplan is geïntroduceerd, mag aanvullend op het bouwen in het achtererfgebied, ook in de zijtuinen worden gebouwd waarop een woonbestemming rust.


Voor het bepalen van het erfbebouwingsgebied is het noodzakelijk dat de voorkant van de woning wordt bepaald. De voorkant van de woning is die zijde die grenst aan de tuinbestemming. Dit betekent dat als er bij hoekpercelen een woonbestemming naast het bouwvlak ligt, dat de gevel aan deze zijde niet als voorkant wordt gezien.

Voor kwadrantwoningen geldt vanwege de bijzondere situatie dat deze geen duidelijk voorkant hebben en dat in die gevallen gebouwd mag worden op gronden die een woonbestemming hebben, voor zover dit past binnen de regels van het bouwen op het erfbebouwingsgebied.

6.3 Tuin

De bestemming 'Tuin' is gelegd waar sprake is van een tuin bij een woning. Binnen deze bestemming mag niet worden gebouwd, tenzij anders is aangegeven. Daar waar erfbebouwing in de voortuinen mag worden gerealiseerd is sprake van de aanduiding 'bijgebouwen' met daaraan gekoppeld een specifieke bouw- en situeringsregeling.

Gelet op de voorwaarden in het beeldkwaliteitskader is de bouwhoogte van bijvoorbeeld erf- en terreinafscheidingen beperkt tot hetgeen vergunningvrij mogelijk is (maximaal 1 meter hoog).

6.4 Wonen

De bestemming 'Wonen' heeft betrekking op de 8 woonkavels die onderdeel uitmaken van het Bergkwartier Noord, fase 1a. Dit betreffen de woningen inclusief de daarbijbehorende achter- en zijtuinen. De bouwregels van de woningen (hoofdgebouwen) zijn afgestemd op de in paragraaf 4.2 beschreven woningtypen. De situering van de hoofdgebouwen is vastgelegd in het bouwvlak. Buiten het bouwvlak is ruimte voor (vergunningvrije) erfbebouwing (zie paragraaf 6.2). Het wonen mag in combinatie plaatsvinden met kleinschalige beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten aan huis. Eén en ander is gehouden aan een aantal randvoorwaarden en beperkingen die in de begrippen en de gebruiksregels van de bestemming zijn opgenomen.

Ook de strook, behorende bij het erf van één van de 'dijkwoningen' is als zodanig bestemd.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Polderwijk heeft sinds 2004 een vastgestelde grondexploitatie. Deze grondexploitatie wordt minimaal eens in de 2 jaar geactualiseerd. De laatste actualisatie heeft plaats gevonden in 2015. Het resultaat is positief en in het bestemmingsplan "Polderwijk-Noord" is de verwachting uitgesproken dat het resultaat positief zal blijven.

De gemeente bezit alle grond van de nog uit te werken delen van het plangebied. Alle te maken kosten in het plangebied worden verhaald door de verkoop van de bouwkavels. Met de grondexploitatie is de economische uitvoerbaarheid van de nog uit te werken en realiseren bestemmingen aangetoond.

Gelet op het feit dat de grond voor de te ontwikkelen locaties in eigendom is van de gemeente, is het niet verplicht een exploitatieplan te koppelen aan de vaststelling van dit uitwerkingsplan, omdat het kostenverhaal anderszins verzekerd is.