Bergkwartier Hoog (Fase 1a)

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de noordzijde van Zeewolde wordt de wijk Polderwijk gerealiseerd. In de Polderwijk is ruimte voor ongeveer 2.950 woningen. De woonwijk wordt gefaseerd gerealiseerd. Ten behoeve hiervan is het bestemmingsplan “Polderwijk” (2004) opgesteld waarin de woonwijk via een uitwerkingsregeling kan worden ontwikkeld. Inmiddels is het eerste deel, het Parkkwartier, nagenoeg ontwikkeld.

Voor de nog te ontwikkelen delen (delen van het Bergkwartier, Waterkwartier en Havenkwartier) zijn de uitgangspunten door nieuwe stedenbouwkundige inzichten gewijzigd. Deze passen niet meer binnen de uitwerkingsregels van het bestemmingsplan Polderwijk. Om die reden is op 26 april 2012 het bestemmingsplan "Polderwijk-Noord" vastgesteld. Ook dit bestemmingsplan kent een uit te werken bestemming (Gemengd) waarbinnen met inachtneming van de uitwerkingsregels (gefaseerde) woningbouw mag plaatsvinden.

Dit uitwerkingsplan maakt de ontwikkeling van 113 woningen (96 grondgebonden woningen en 17 appartementen) mogelijk in wijkdeel Bergkwartier Hoog. Dit deel van de wijk is het verhoogde gebied langs de Zeewolderdijk dat zich kenmerkt door de directe ligging aan het Wolderwijd en het natuurgebied van het voormalig gronddepot. Het plangebied grenst met de zuidzijde aan het natuurgebied en met de westzijde aan de groene dooradering, vormgegeven als wadi, in de wijk.

Deze ontwikkeling past binnen de uitwerkingsregels, zoals die in het bestemmingsplan "Polderwijk-Noord" zijn opgenomen. Het voorliggende uitwerkingsplan voorziet in een concrete planologische regeling voor de beoogde woningbouw.

1.2 Opbouw toelichting

De juridisch-planologische regeling van dit uitwerkingsplan wordt in de navolgende hoofdstukken nader toegelicht en gemotiveerd. Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 de behoefte verantwoord. In hoofdstuk wordt 3 een korte toelichting gegeven op het plangebied. In hoofdstuk 4 komt het plan aan de orde. Vervolgens worden in hoofdstuk 5 de voor het plangebied relevante milieu- en omgevingsaspecten besproken. Hoofdstuk 6 beschrijft de juridische aspecten van het uitwerkingsplan en in hoofdstuk 7 tot slot wordt een weergave gegeven van de economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Behoefte-onderzoek

Het onderhavige uitwerkingsplan maakt de ontwikkeling van 98 grondgebonden woningen (13 vrijstaand, 36 twee-onder-één kap en 49 rij/tussen/hoekwoningen) en 17 appartementen mogelijk. Dit deelgebied is nu nog onbebouwd.

Een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte vraagt om een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. Dit is de reden dat in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) de “ladder voor duurzame verstedelijking” is opgenomen. De bouw van nieuwe woningen wordt gezien als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarom is in dit hoofdstuk de behoefte, locatiekeuze en ontsluiting onderbouwd aan de hand van de ladder.

Artikel 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro): de rijksladder

De ladder bestaat uit de volgende drie treden:

• a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Toetsing initiatief aan rijksladder

Trede 1: behoefte

De bouw van woningen in Zeewolde voorziet in een actuele regionale behoefte. De relevante woonregio bestaat uit de gemeenten Almere, Lelystad, Harderwijk en Ermelo.

De behoefte is nader onderbouwd in bijlage 1. Hieruit blijkt dat:

• de bevolking en het aantal huishoudens en Flevoland en Zeewolde de komende jaren groeit;
• er in Zeewolde een kwantitatieve behoefte is aan gemiddeld 100 woningen per jaar;
• het programma aansluit op de kwalitatieve vraag en de door de gemeente beoogde differentiatie.

De bouw van 113 woningen geeft invulling aan een actuele regionale behoefte.

Trede 2: locatiekeuze

Het is niet mogelijk om jaarlijks gemiddeld 100 woningen binnen bestaand bebouwd gebied te realiseren. Daarom is gekozen voor uitbreiding van Zeewolde aan de noordzijde. De locatie is een deelplan in de grote uitbreidingslocatie Polderwijk, die al in 2004 is vastgelegd in een bestemmingsplan.

Ook de provincie heeft in het Omgevingsplan Flevoland (2006) geconcludeerd dat Polderwijk noodzakelijk is voor opvang van de woningbehoefte:

“Gezien de goede omgevingskwaliteiten, de grote woningbehoefte in de aangrenzende delen van Gelderland en Utrecht en de gunstige ligging van Zeewolde kan verwacht worden dat de druk op vestiging in Zeewolde vanuit het 'oude land' zal aanhouden. Zeewolde heeft met de Polderwijk voor de komende planperiode voldoende ontwikkelruimte. Voor de verdere ontwikkeling tot circa 35.000 inwoners in 2030 zijn echter nog één of meerdere locaties nodig.”

De locatie is in de provinciale structuurvisie aangemerkt als bestaand stedelijk gebied.

Figuur 1: Uitsnede Omgevingsplan Flevoland kaart 11 Stedelijk gebied

Geconcludeerd moet worden dat het niet mogelijk is om jaarlijks gemiddeld 100 woningen in bestaand bebouwd gebied te realiseren. Met de bouw van woningen aansluitend aan bestaande bebouwd gebied is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

Trede 3: ontsluiting

Omdat de locatie nog niet daadwerkelijk bebouwd is, is toetsing aan de derde trede noodzakelijk. De locatie is bereikbaar met de bus. Bushaltes liggen op circa 500 meter loopafstand. Op de locatie worden voldoende parkeerplaatsen aangelegd om te kunnen voorzien in de parkeerbehoefte. Geconcludeerd kan worden dat de locatie passend multimodaal ontsloten is voor de woonfunctie.

Uit de bovenstaande toetsing en de nadere onderbouwing die in bijlage 1 is toegevoegd, blijkt dat met de ontwikkeling sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik. De ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking.

Hoofdstuk 3 Karakter Bergkwartier

Het Bergkwartier betreft het hoger gelegen deel van de wijk, waarbij de hoogteverschillen en het groen belangrijke elementen van het woonmilieu vormen. Het kenmerkt zich door de directe ligging aan het Wolderwijd en het natuurgebied van het voormalig gronddepot.

Delen van het Bergkwartier zijn inmiddels in ontwikkeling gebracht. Voor deze delen van het Bergkwartier zijn reeds uitwerkingsplannen opgesteld.

In totaal biedt het Bergkwartier ruimte aan 700 woningen, met een grote diversiteit aan woningtypen (geschakelde en/of rijen eengezinswoningen, vrijstaande woningen, appartementen, woon-werkcombinaties en ecologische woningen). Een deel van deze woningtypen wordt in het plangebied van dit uitwerkingsplan gerealiseerd. Figuur 2 geeft de ligging van het plangebied weer.

Figuur 2. Luchtfoto van het plangebied (bron: Bing Maps)

Bergkwartier Noord grenst met de zuidzijde aan het natuurgebied en met de westzijde aan de groene dooradering, vormgegeven als wadi, in de wijk. In het vogelvluchtperspectief van figuur 3 is dit goed te zien.

Figuur 3: Vogelvluchtperspectief (bron: Drie Gilden ontwikkeling)

Met dit uitwerkingsplan wordt de realisatie van 113 woningen mogelijk gemaakt. In het volgende hoofdstuk wordt een beschrijving van de stedenbouwkundige uitgangspunten gegeven.

Hoofdstuk 4 Planuitgangspunten

4.1 Context

De uitgangspunten van het noordelijk deel van Polderwijk zijn juridisch-planologische vastgelegd in het bestemmingsplan “Polderwijk-Noord”. Een belangrijk uitgangspunt binnen de bestemming 'Gemengd - Uit te werken' is dat de stedenbouwkundige en programmatische onderdelen van de verschillende uitwerkingen passen binnen de kaders van dit bestemmingsplan.

4.2 Stedenbouwkundige uitgangspunten

Het plangebied betreft fase 1a van het gebied Bergkwartier Noord. In het plangebied worden 113 woningen gerealiseerd, voornamelijk bestaande uit rijenwoningen en twee-onder-één-kap woningen in één of twee bouwlagen met kap (goothoogte maximaal 7 meter, bouwhoogte maximaal 10 meter).

Het woongebied fase 1a is opgedeeld in een drietal gebieden met elk een eigen karakter:

• Noord: overwegend twee-onder-één-kap woningen met centraal een groenzone;
• Midden: rijenwoningen en halfvrijstaande woningen afgewisseld in bouwvolume (twee bouwlagen kap - drie bouwlagen plat) ;
• Zuid: voornamelijk twee-onder-één kap woningen en een gebied met ruimte voor 14 bijzondere woningen (Het Hoge Erf).

Langs de zijde van de dijk worden woningen van forsere volumes toegestaan (drie bouwlagen plat) afgewisseld met appartementengebouwen in maximaal 5 bouwlagen (16 meter).

De woningen zijn overwegend noord-zuid georiënteerd en worden geplaatst in een rooilijn die zoveel mogelijk de straatrichting volgt. In beginsel is sprake is van vrij ondiepe voortuinen (0,70 - 2 meter diep). Alleen in het zuidwestelijk deel is sprake van een woongebiedje met oost-west georiënteerde woningen waar in de voortuinen de mogelijkheid wordt geboden voor erfbebouwing.

Figuur 4: Inrichtingsschets

In het zuidwestelijke deel wordt het woongebied Het Hoge Erf ontwikkeld. Dit is een uniek concept waarbij het boerenerf als metafoor is gebruikt voor het ontwerp. Er wordt een viertal woningtypes ontwikkeld, waarbij elk gebouw direct aan erf en groen grenst. De verkaveling en de keuze voor een ensemble waarbij robuuste ‘schuurwoningen’ in de vorm van De Veldschuur en De Bosschuur worden afgewisseld met kleinere wooneenheden als Het Hoge Huis en De Hooiberg. De plaatsing en variatie van de woningen zorgen voor een geheel eigen karakteristiek. Elke woning is optimaal gelegen in relatie tot het erf en het groen. In gezamenlijkheid kan worden geprofiteerd van de landelijke setting rond het centrale erf.

Figuur 5: Inrichtingsschets Het Hoge Erf

4.3 Openbare ruimte

De openbare ruimte in dit plangebied bestaat uit infrastructuur in de vorm van woonstraten, parkeerterreinen en groen. Open oppervlaktewater komt in het plangebied niet voor. De hoofdontsluiting van het woongebied vindt plaats vanaf de Elementen. Alle woonstraten takken aan op deze weg en vormen samen met de in het centrale deel gelegen groenzone de stedenbouwkundige dragers van het plan.

In de gebieden Midden en Zuid wordt eveneens geparkeerd in de openbare ruimte door de aanleg van verspreid liggende (openbare) parkeerterreintjes en langsparkeren.

De woningen in het wongebiedje Het Hoge Erf zijn allemaal geprojecteerd rond het centrale erf waaraan ze direct worden ontsloten. Langs de westzijde wordt een groene buffer gecreëerd , die de landelijke setting benadrukt.

4.4 Bijbehorende bouwwerken

Bijbehorende bouwwerken is de verzamelterm voor bijgebouwen, aanbouwen en uitbouwen. De term “bijbehorende bouwwerken” wordt gebruikt in het Besluit omgevingsrecht (Bor) en wordt nu ook in dit uitwerkingsplan overgenomen. De mogelijkheden voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken zijn met de inwerkingtreding van het Bor op 1 november 2014 verruimd. Op het achtererf zijn tot een bepaalde omvang bijbehorende bouwwerken vergunningvrij mogelijk. Wel is in het Bor een bepaald bebouwingspercentage gehanteerd om te voorkomen dat achtererven te dicht worden bebouwd.

Op deze landelijke regeling wordt met dit uitwerkingsplan aangesloten in die zin dat het uitwerkingsplan alleen ruimte biedt voor vergunningvrije bouwwerken en in principe geen eigen regeling meer kent. Alleen voor zover dit leidt tot een onevenredige beperking van bouwmogelijkheden, zoals ter plaatse van zijtuinen en op percelen waar in de voortuin gebouwd mag worden, is van dit algemene principe afgeweken. Hoe dit precies is vertaald in het uitwerkingsplan wordt in paragraaf 6.2 toegelicht.

Hoofdstuk 5 Milieu- en omgevingsaspecten

In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke manier rekening is gehouden met de milieu- en omgevingsaspecten die in het uitwerkingsplan een rol spelen. Het gaat hierbij om het minimaliseren van de invloeden vanuit het plangebied op de omgeving en omgekeerd.

5.1 Verkeer en parkeren

Verkeersstructuur

Het plan voorziet in enkel 30 km/uur wegen. De hoofdontsluiting van het woongebied vindt plaats vanaf de Elementen. Alle woonstraten takken aan op deze weg. Vanaf de Elementen wordt het gebied verder ontsloten via de Kwartiermakerslaan. Deze weg is berekend op een verkeersgeneratie die door Polderwijk-Noord wordt gegenereerd. Er ontstaan geen verkeersonveilige situaties. Qua ontsluitingsstructuur stuit het uitwerkingsplan dan ook niet op belemmeringen.

Parkeren

In bijlage 2 is een overzicht gegeven van het programma van Bergkwartier Hoog, alsmede de invulling van de parkeernormen. In totaal zullen in het plangebied 226 privé parkeerplaatsen worden gerealiseerd en 133 parkeerplaatsen in openbaar gebied. Dit komt op een gezamenlijk aantal van 359 parkeerplaatsen. Hiermee voldoet het plan ruimschoots aan de parkeernormen.

In de gebieden Bergkwartier Midden en Bergkwartier Zuid wordt eveneens geparkeerd in de openbare ruimte door de aanleg van verspreid liggende (openbare) parkeerterreintjes en langsparkeren.

5.2 Wegverkeerslawaai

Toetsingskader en beleid

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die ''in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken'', een geluidzone. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd. De voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai bedraagt 48 dB.

Indien niet aan de voorkeursgrenswaarde kan worden voldaan, kan het bevoegd gezag - in de meeste gevallen de gemeente - hogere grenswaarden vaststellen. Hiervoor geldt een bepaald maximum, de uiterste grenswaarde genoemd. Bij de vaststelling van hogere grenswaarden moet worden afgewogen of bronmaatregelen of maatregelen in de overdrachtssfeer kunnen worden getroffen.

Toetsing en conclusie

In het kader van het planMER, dat is opgesteld in het kader van het bestemmingsplan (moederplan) "Polderwijk-Noord" is de geluidsbelasting van de Zeewolderweg reeds in beeld gebracht, waarbij is gerekend naar het jaar 2021 (plansituatie). Daaruit blijkt dat de 48 dB-contour op een afstand van 30 meter uit de wegas van de Zeewolderweg is gelegen.

Als de verkeersintensiteiten zoals in het kader van het moederplan gebruikt met een autonome groei van 1% worden doorgerekend naar het voor dit plan relevante jaar 2026, zal de 48 dB-contour op een iets grotere afstand vanuit de wegas van de Zeewolderweg komen te liggen. Omdat de afstand tot de beoogde woningen die met dit uitwerkingsplan mogelijk worden gemaakt op aanzienlijk grotere afstand van de Zeewolderweg gepositioneerd, kan geconcludeerd worden dat deze ver buiten de 48 dB-contour komen te liggen.

Overige wegen nabij en binnen het plangebied zullen deel uit maken van een 30 km/h-zone en zullen vanwege de relatief lage verkeersintensiteiten slechts een beperkte geluidsbelasting veroorzaken. Daarnaast zijn deze wegen niet-gezoneerd en is akoestisch onderzoek dan ook niet noodzakelijk. Voor wat betreft het aspect wegverkeerslawaai is sprake van een goede ruimtelijke ordening.

5.3 Bodem

Algemeen

Het is wettelijk geregeld dat nieuwbouw pas kan plaatsvinden als de bodem geschikt is (of geschikt is gemaakt) voor het beoogde doel. Om deze reden dient bij iedere nieuwbouwactiviteit de bodemkwaliteit door middel van onderzoek (conform NEN5740) in beeld te worden gebracht. Als blijkt uit het onderzoek dat de bodem niet geschikt is dan zal voor aanvang van de werkzaamheden een sanering moeten worden uitgevoerd, om de bodem wel geschikt te maken.

Bodemkwaliteit in relatie tot het plangebied

Uit bodem- en geohydrologisch onderzoek, dat is uitgevoerd ten behoeve van het planMER dat is uitgevoerd voor Polderwijk-Noord, blijkt dat ter plaatse van het plangebied slechts lichte verontreinigingen voorkomen. Het betreft marginale verhogingen ten opzichte van de achtergrondwaarde(n). Er is daarom geconcludeerd dat de realisatie van de Polderwijk dan ook niet in de weg wordt gestaan door dit aspect.

Conclusie

Gezien de bevindingen uit het reeds uitgevoerde onderzoek en het feit dat de grond sinds het gereedkomen van het bestemmingsplan "Polderwijk-Noord" braak heeft gelegen, mag worden geconcludeerd dat de bodemkwaliteit ter plaatse een ongewijzigde kwaliteit heeft en daardoor nog steeds geschikt is voor het beoogde gebruik als woongebied.

5.4 Bedrijvigheid en milieuzonering

Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan het aspect bedrijvigheid en milieuzonering in beeld gebracht aan de hand van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009).

Onderzoek en conclusies

In de omgeving van het plangebied zijn enkele bedrijfslocaties gelegen:

• Industrieterrein Trekkersveld en Horsterparc: Dit industrieterrein is gelegen op ruim 1,5 kilometer ten noordwesten van het plangebied. Rondom het industrieterreinen Trekkersveld en Horsterparc ten noordwesten van de Polderwijk is een geluidszone van kracht. Deze geluidszone die is gelegen rondom dit industrieterrein reikt niet tot het totale plangebied van Polderwijk-Noord en evenmin tot het plangebied van dit uitwerkingsplan. Dit ligging ten opzichte van dit industrieterrein beperkt de planvorming niet.
• Zorgboerderij Zeewolde; Deze zorgboerderij is gelegen op ruimt 150 meter ten zuiden van het plangebied. De zorgboerderij betreft een maatschappelijke functie. Dit betreft een activiteit uit milieucategorie 2, waarbij een richtafstand van 30 meter tot een rustig woongebied geldt. De gronden behorende bij de zorgboerderij zijn gelegen op ruim meter vanaf de dichtstbijzijnde geplande woningen. De zorgboerderij zelf ligt op ruim 160 meter afstand van het te ontwikkelen woongebied. Temeer omdat ook de ontsluiting van de zorgboerderij afzijdig is gelegen ten opzichte van het plangebied, wordt ruimschoots aan de richtafastanden voldaan. De ligging ten opzichte van de zorgboerderij belemmert de planvorming daarom niet.
• Bedrijventerrein Schepenveld en Planetenveld: Op ruim 600 meter ten zuidwesten van het plangebied ligt het bedrijventerrein Schepenveld en Planetenveld. Op dit bedrijventerrein zijn bedrijven tot en met categorie 3.1 toegelaten. Hiervoor geldt een richtafstand tot woningen in een rustige woonwijk van 50 meter. Aan deze richtafstand wordt ruimschoots voldaan.
• Maatschappelijke bestemmingen Polderwijk: Ten westen van het plangebied, zijn binnen de plangrenzen van bestemmingsplan Polderwijk enkele maatschappelijke bestemmingen gelegen. Deze maatschappelijke bestemmingen vallen allen maximaal onder milieucategorie 2. Hiervoor geldt een aan te houden richtafstand van 30 meter. Aan deze richtafstand wordt in alle gevallen ruimschoots voldaan.

Op basis van voorgaande kan worden geconcludeerd dat het plan voor wat betreft bedrijvigheid en milieuzonering geen belemmeringen ondervindt.

5.5 Externe veiligheid

Toetsingskader en beleid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over "externe veiligheid" om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), de Circulaire risiconormering vervoer van gevaarlijke stoffen en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR)5) en het groepsrisico (GR) 6). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10-6-contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Ten aanzien van (beperkt) kwetsbare objecten binnen de GR-contour moet een bestuurlijke verantwoording plaatsvinden.

Onderzoek en conclusie

Risicovolle inrichtingen

Op ruim 650 meter ten zuidwesten van het plangebied zijn twee risicovolle inrichtingen:

• LPG-tankstation (Autobedrijf Jedi Zeewolde BV) aan de Schepenveld 49;
• Opslag gevaarlijk stoffen (Delarange Cosmetics BV) aan de Schepenveld 47.

Zowel de PR 10-6 als de inventerarisatieafstand liggen ruimschoot buiten het plangebied van dit uitwerkingsplan. Het aspect externe veiligheid vormt derhalve geen belemmering voor dit uitwerkingsplan.

Vervoer gevaarlijke stoffen

In de nabijheid van het plangebied liggen geen wegen waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. De dichtstbijzijnde wegen waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd zijn de N305, N301 en de A28. Deze liggen alle drie op ruime afstand van het plangebied. Uit gegevens van de risicokaart blijkt dat zowel de PR 10-6-contour als de PR 10-8-contour ruimschoots buiten de plangrens zijn gelegen. Beide contouren reiken niet tot het plangebied. In de directe omgeving van het plangebied worden verder geen gevaarlijke stoffen vervoerd over de weg, het spoor, het water of door leidingen.

Risicovolle buisleidingen

In de directe omgeving van het plangebied liggen geen leidingen waardoor gevaarlijke stoffen worden vervoerd. De dichtstbijzijnde risicovolle buisleiding betreft een gasleiding in beheer bij de Gasunie langs de Sportlaan. Deze leiding ligt op minimaal 900 meter van het plangebied. De ligging van deze leiding beïnvloedt het plangebied niet.

5.6 Luchtwaliteit

Toetsingskader en beleid

In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd.

Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) van belang. Projecten die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan de luchtverontreiniging zijn daarbij vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden.

Op grond van de Regeling Niet in betekenende mate (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) de volgende projecten vrijgesteld van toetsing:

• woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen;
• kantoorlocaties met een vloeroppervlak van minder dan 100.000 m2;
• projecten die minder dan 3% van de (toekomstige) grenswaarde voor stikstofdioxide of fijnstof bijdragen. Dit komt overeen met 1,2 µg/m3.

Onderzoek en conclusie

Dit uitwerkingsplan is een uitwerking van het bestemmingsplan "Polderwijk-Noord" (moederplan). In het kader van het bestemmingsplan "Polderwijk-Noord" is een planMER opgesteld. In het kader van dit planMER is zijn de concentraties luchtverontreinigende stoffen voor de gehele ontwikkeling Polderwijk-Noord in beeld gebracht. Uit berekeningen die zij uitgevoerd met behulp van het programma CAR II blijkt dat langs de maatgevende weg (Zeewolderweg) de jaargemiddelde stikstofdioxideconcentratie 14,5 µg/m3 bedraagt. Voor fijnstof gaat het om een jaargemiddelde van 16,9 µg/m3. Daarmee liggen de concentraties ruimschoots onder de (toekomstige) grenswaarden voor deze stoffen (40 µg/m3). Het gehele plan Polderwijk-Noord voldoet daarmee aan de luchtkwaliteitseisen. Aangezien dit uitwerkingsplan een (deel) uitwerking van het bestemmingsplan "Polderwijk-Noord" betreft voldoet ook dit uitwerkingsplan daaraan. Het aspect luchtkwaliteit belemmert de planvorming niet.

Daarnaast dient inzichtelijk te worden gemaakt dat de plaatselijke luchtkwaliteit geschikt is voor het beoogde gebruik als woongebied. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2014 die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de N705. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2013 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden uit de Wet milieubeheer waren gelegen. Omdat langs deze weg ruimschoots wordt voldaan aan de grenswaarden voor de concentraties luchtverontreinigende stoffen zal dit ook in het plangebied het geval zijn. Hierdoor is in de omgeving van de beoogde ontwikkeling sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het aspect luchtkwaliteit staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

5.7 Waterparagraaf

Watertoets en waterparagraaf

Sinds 1 november 2003 is de toepassing van de watertoets wettelijk verplicht door de verankering in het Besluit op de ruimtelijke ordening 1985. De watertoets heeft betrekking op alle grond- en oppervlaktewateren en behandelt alle van belang zijn de waterhuishoudkundige aspecten (naast veiligheid en wateroverlast ook bijvoorbeeld waterkwaliteit en verdroging). De watertoets is een belangrijk procesinstrument om het belang van water een evenwichtige plaats te geven in de ruimtelijke ordening. Uit de waterparagraaf blijkt de betrokkenheid van de waterbeheerder in het planproces en de wijze waarop het wateradvies van de waterbeheerder wordt meegenomen in de uitwerking van het plan. Het plan is via de digitale watertoets ingediend bij het waterschap.

De watertoetsprocedure kan op drie manieren gevolgd worden: de procedure geen waterbelang, de korte procedure en de normale procedure. Welke procedure gevolgd moet worden hangt af van de implicaties van het ruimtelijk plan voor de waterhuishouding. De procedure geen waterbelang en de korte procedure zijn bedoeld voor ruimtelijke plannen met beperkte gevolgen voor de waterhuishouding. Bij deze twee procedures kan de watertoets volledig digitaal doorlopen worden. De normale procedure is gericht op ruimtelijke plannen met relatief vergaande consequenties voor de waterhuishouding. Dit plan is een nadere uitwerking van het bestemmingsplan "Polderwijk-Noord".

In waterhuishoudkundig opzicht zijn er geen wijzigingen ten opzichte van het bestemmingsplan "Polderwijk-Noord". Er is dan ook geen uitgebreid onderzoek gedaan. In deze paragraaf zijn alleen de voor dit uitwerkingsplan relevante en specifieke "water"-zaken beschreven.

Waterveiligheid/ waterkering

Het plangebied ligt in de nabijheid van de primaire waterkering langs het Wolderwijd. Op basis van de Legger waterkering van het Waterschap Zuiderzeeland is bij deze waterkering sprake van een kernzone die loopt tot en met de binnendijks gelegen dijksloot. Daarbuiten is sprake van een beschermingszone. De kernzone is gelegen buiten het plangebied van dit uitwerkingsplan. De kern- en beschermingszone zijn in het vigerende bestemmingsplan dan ook opgenomen middels een dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering'. Alleen de beschermingszone en buitenbeschermingszone zijn gelegen in dit plangebied. Er vinden echter geen ontwikkelingen plaats die op grond van de Keur van het waterschap niet zijn toegelaten binnen deze buitenbeschermingszone. In navolgende figuur zijn de ligging van de kernzone, beschermingszone en buitenbeschermingszone ter hoogte van het plangebied weergegeven. De ligging van de waterkering vormt geen belemmering voor dit uitwerkingsplan.

Figuur 4: Ligging kern- en beschermingszones Zeewolderdijk ter hoogte van het plangebied

Waterkwantiteit

Met dit uitwerkingsplan worden 113 woningen mogelijk gemaakt, met daarbij erven, openbare wegen, paden en parkeervoorzieningen. Het plan heeft daarmee een flinke toename aan verharde oppervlakken als gevolg. Voor een dergelijke toename aan verharde oppervlakken is watercompensatie vereist conform de randvoorwaarden van het waterschap Zuiderzeeland.

Het plangebied waar dit uitwerkingsplan betrekking op heeft voorziet zelf niet in waterberging, maar inmiddels is de seizoensberging en de watergang langs de Kwartiermakerslaan gerealiseerd. Daarmee is er ruim voldoende berging voor Bergkwartier en Parkkwartier. Het uitwerkingsplan wordt op dit punt uitvoerbaar geacht.

Waterkwaliteit

Met het oog op de waterkwaliteit zijn met de planvorming geen bezwaren te verwachten. Ten behoeve van de bebouwing zullen geen uitlogende bouwmaterialen worden gebruikt. Verder worden er geen ontwikkelingen mogelijk gemaakt die een potentieel risico vormen voor de waterkwaliteit.

Hemelwaterafvoer en riolering

Het rioolstelsel is van het type geïntegreerd stelsel. Dit betekent dat het afvalwater uit de sanitairvoorzieningen wordt afgevoerd naar de afvalwaterzuiveringsinstallatie op het Trekkersveld en het regenwater gefilterd of ongefilterd naar het oppervlaktewater. Van de verharde oppervlakken wordt, gezien de verkeersintensiteit evenals bij zuid-, midden- en noordcluster verwacht dat het afstromende regenwater schoon is. Hierdoor is filtratie overbodig. Om later toch een filter in het stelsel te kunnen inbouwen, mocht deze aanname niet kloppen, is het stelsel op afschot gelegd richting de waterlinie. Het regenwater dat in het woonwijkje Het pentakel valt, wordt oppervlakkig afgevoerd naar een verzamelput. Vanaf die locatie wordt het via een regenwaterriool afgevoerd naar de Waterlinie. Door de oppervlakkige afvoer worden foutieve aansluitingen voorkomen en wordt de waterbeleving vergroot. Op deze wijze wordt 100% van het regenwater afgekoppeld/niet aangekoppeld. Het afvalwater uit de sanitaire voorzieningen wordt afgevoerd via het bestaande rioolgemaal aan de Gelderseweg.

5.8 Archeologie en cultuurhistorie

Toetsingskader en beleid

Het wettelijk kader voor archeologie is opgenomen in de Monumentenwet 1988. De kern van de Monumentenwet is dat, wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Op welke plaatsen archeologisch onderzoek aan de orde is, wordt op grond van gemeentelijk of provinciaal beleid bepaald.

Onderzoek en conclusie

In het kader van de totstandkoming van het bestemmingsplan "Polderwijk-Noord" is archeologisch veldonderzoek verricht. Uit dit archeologisch veldonderzoek is gebleken dat ter plaatse van het plangebied geen beschermenswaardige archeologische vindplaatsen worden aangetroffen. Het gebied is daardoor vrijgegeven voor andere ruimtelijke functies en dus ook de beoogde functie van woongebied.

In het plangebied zijn geen cultuurhistorisch waardevolle landschappen, lijnen, structuren of bebouwing gelegen. De dijk (waterkering) als cultuurhistorisch element ligt op enige afstand ten oosten van het plangebied. De planontwikkeling heeft gezien de afstand tot de dijk geen nadelige gevolgen voor de cultuurhistorische waarde/uitstraling van deze dijk.

5.9 Ecologie

Beleid en normstellling

Ter bescherming van ecologische waarden dient bij ruimtelijke ingrepen een afweging te worden gemaakt in het kader van de Ecologische Hoofdstructuur, Natuurbeschermingswet 1998 en de Flora- en faunawet.

Onderzoek en conclusie

Gebiedsbescherming

Ten aanzien van de gebiedsbescherming is met name de Natuurbeschermingswet 1998 van belang. In deze wet is de bescherming van natuurgebieden die zijn aangewezen onder de Europese Vogel- en Habitatrichtlijnen geregeld (de zogenaamde Natura 2000-gebieden). Daarnaast kunnen op grond van de Natuurbeschermingswet 1998 gebieden van nationaal belang worden aangewezen: Beschermde Natuurmonumenten. Wanneer nieuwe activiteiten in de omgeving van deze gebieden, mogelijk kunnen leiden tot ''significant negatieve effecten'', dient een passende beoordeling te worden opgesteld.

In het kader van het bestemmingsplan "Polderwijk-Noord" is een PlanMER opgesteld, waarin de (mogelijk) effecten op de nabijgelegen Natura 2000 zijn beschreven. In dit geval gaat het met name om het Natura 2000 gebied Veluwerandmeren. In het planMER is geconcludeerd dat het totale plan Polderwijk-Noord geen significant negatieve effecten heeft op de Natura 2000. Aangezien dit uitwerkingsplan een nadere uitwerking van het moederplan betreft kan ook voor dit uitwerkingsplan worden geconcludeerd dat significant negatieve effecten op de Natura 2000 kunnen worden uitgesloten.

EHS

Naast gebieden die zijn aangewezen op grond van de Natuurbeschermingswet 1998 dient rekening te worden gehouden met het provinciale beleid ten aanzien van gebieden die zijn gelegen binnen de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). De EHS heeft als doel natuurgebieden te vergroten en te verbinden. Voor ontwikkelingen binnen de EHS geldt het ''nee-tenzij principe'', hetgeen betekent dat ontwikkelingen geen afbreuk mogen doen aan de natuurlijke kenmerken van het gebied. Indien vernietiging of verstoring van de EHS plaats vindt, dient te allen tijde mitigatie en compensatie plaats te vinden.

Voor wat betreft de gebiedsbescherming is in het bestemmingsplan "Polderwijk-Noord" al geconstateerd dat de gehele woonwijk Polderwijk-Noord geen gevolgen heeft voor de ecologische verbindingszone langs de Gooiseweg.

In het bestemmingsplan "Polderwijk-Noord" is geconstateerd dat er in de (toekomstige) woonwijk een aantal algemene soorten voorkomen die onder de vrijstellingsregeling van de Flora- en faunawet vallen. Dit geldt voor de oeverzwaluw, ringslang en de rugstreeppad die in het gebied voorkomen (zie navolgende figuur).

Figuur 5: Vindplaatsen oeverzwaluw, ringslang en rugstreeppad

Voor deze soorten moet ontheffing worden aangevraagd of moet door maatregelen worden voorkomen dat overtreding van de Flora- en faunawet worden voorkomen. In het groengebied ten zuidoosten van het uitwerkingsgebied bestaat in principe voldoende ruimte om duurzame maatregelen te treffen voor deze soorten. Deze maatregelen zijn uitgewerkt in een activiteitenplan Flora- en fauna-wet dat is voorgelegd aan de Dienst Regelingen van het Ministerie van EL&I. In het plangebied zelf zijn deze soorten overigens niet aangetroffen. Het uitwerkingsplan wordt voor wat betreft het aspect soortenbescherming uitvoerbaar geacht.

Hoofdstuk 6 Juridische regeling

6.1 Opzet

Dit uitwerkingsplan bestaat uit een nadere uitwerking van de regels en de bestemmingen van het vigerende bestemmingsplan "Polderwijk-Noord". In dat plan is een uitwerkingsplicht ex artikel 3.6, lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening opgenomen om de bestemming “Gemengd - Uit te werken" (artikel 7) binnen de in het betreffende artikel genoemde uitwerkingsregels uit te werken. De gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden die in dit uitwerkingsplan zijn opgenomen, passen binnen de kaders die in het bestemmingsplan "Polderwijk-Noord" zijn bepaald.

6.2 Erfbebouwingsregeling

Toelichting regeling vergunningvrij bouwen

Op 1 november 2014 is een aanpassing van het Besluit omgevingsrecht (Bor) in werking getreden waardoor verschillende activiteiten vergunningsvrij zijn geworden. Zo ook het bouwen van een bijbehorend bouwwerk. Om te voorkomen dat het erf volgebouwd wordt met vergunningvrije bouwwerken is het maximale bebouwingspercentage geïntroduceerd. Dit betreft dan een maximum percentage van het bebouwingsgebied.

Bebouwingsgebied:

achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw, uitgezonderd de

grond onder het oorspronkelijke hoofdgebouw.

Achtererfgebied:

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant

en van daaruit evenwijdig loop met het aangrenzend openbaar toegankelijk

gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter

het hoofdgebouw te komen.

Door toevoeging van het begrip bebouwingsgebied wordt duidelijk dat de omvang van het deel van het achtererfgebied dat mag worden bebouwd wordt bepaald aan de hand van de actuele omvang van het hoofdgebouw.

In de oude regeling was het mogelijk om vergunningsvrij de woning aan de achterzijde uit te bouwen met een diepte van 2,5 meter. Met de inwerkingtreding van de aanpassingen in het omgevingsrecht is deze diepte verruimd naar 4 meter. Bij een woning betekent dat bijvoorbeeld dat binnen die afstand een aan- of uitbouw gebruikt mag worden voor het vergroten van een woonkamer, (bij)keuken of serre. Buiten de genoemde afstand geldt als eis dat het gebruik functioneel ondergeschikt dient te zijn. Bij een woning kan het dan bijvoorbeeld slechts gaan om een garage, berging of plantenkas.

Figuur 10: Achtererfgebied

Met de wijziging van het Bor wordt het ook mogelijk om een bijbehorend bouw-werk te bouwen dat hoger is dan 3 meter. Voorwaarde is wel dat zo'n bijbehorend bouwwerk een schuin dak heeft. Aan de maatvoeringen van zo'n schuin dak zijn, mede in verband met architectuur en belangen van omwonenden, randvoorwaarden gesteld. De regeling is zo opgezet dat bij hogere daken dan 3 m, in de regel alleen standaard zadeldaken of schilddaken mogelijk zijn. De daknok mag in ieder geval niet hoger zijn dan 5 meter en wordt verder in hoogte begrensd door een formule. In deze formule is de afstand van de nok tot de perceelsgrens bepalend voor de toegestane hoogte. Hoe dichter bij de perceelsgrens hoe minder hoog een dak mag zijn.

Uitgangspunten regeling uitwerkingsplan

Het vergunningsvrij bouwen wordt voor de erfbouwingsregeling in het plangebied als uitgangspunt genomen.

Het Bor kent evenwel de beperking dat vergunningvrij bouwen in zijtuinen veelal niet is toegestaan, waardoor in een aantal gevallen een onevenredige beperking van (bestaande) bouwmogelijkheden kan ontstaan.

In veel gevallen kan het aanvaardbaar zijn dat ook in zijtuinen wordt gebouwd. In die situaties kent het bestemmingsplan een aanvullende regeling ten opzichte van het in het Bor toegestane bouwen in het achtererfgebied. Daar waar in het bestemmingsplan in zijtuinen mag worden gebouwd is voorzien in een woonbestemming. Op grond van het begrip 'erfbebouwingsgebied' dat in het bestemmingsplan is geïntroduceerd, mag aanvullend op het bouwen in het achtererfgebied, ook in de zijtuinen worden gebouwd waarop een woonbestemming rust.

Voor het bepalen van het erfbebouwingsgebied is het noodzakelijk dat de voorkant van de woning wordt bepaald. De voorkant van de woning is die zijde die grenst aan de tuinbestemming. Dit betekent dat als er bij hoekpercelen een woonbestemming naast het bouwvlak ligt, dat de gevel aan deze zijde niet als voorkant wordt gezien.

Voor kwadrantwoningen geldt vanwege de bijzondere situatie dat deze geen duidelijk voorkant hebben en dat in die gevallen gebouwd mag worden op gronden die een woonbestemming hebben, voor zover dit past binnen de regels van het bouwen op het erfbebouwingsgebied.

6.3 Groen

De bestemming 'Groen' is gelegd op de bufferzone in de westzijde van het plangebied dat de verschillende woongebieden van elkaar scheid. Hetzelfde geldt voor de oost-west gelegen groenzone dwars door het plangebied Noord. Binnen deze bestemming zijn voet- en fietspaden mogelijk.

6.4 Tuin

De bestemming 'Tuin' is gelegd waar sprake is van een tuin bij een woning. Binnen deze bestemming mag niet worden gebouwd, tenzij anders is aangegeven. Daar waar erfbebouwing in de voortuinen mag worden gerealiseerd is sprake van de aanduiding 'bijgebouwen' met daaraan gekoppeld een specifieke bouw- en situeringsregeling.

Gelet op de voorwaarden in het beeldkwaliteitskader is de bouwhoogte van bijvoorbeeld erf- en terreinafscheidingen beperkt tot hetgeen vergunningvrij mogelijk is (maximaal 1 meter hoog).

6.5 Verkeer - 2

De infrastructuur is in de bestemming 'Verkeer - 2' ondergebracht. De infrastructuur bestaat in het plangebied uit woonstraten en parkeerplaatsen. Voor de infrastructuur wordt dezelfde regeling aangehouden, zoals deze ook al in de overige uitwerkingsplannen van Polderwijk (Parkkwartier) gehanteerd zijn. Bouwwerken rechtstreeks ten behoeve van de geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer zijn overigens vergunningvrij. De hoofdontsluitingsweg Elementen is al geregeld in het bestemmingsplan en valt buiten de plangrens van dit uitwerkingsgebied. Een deel van deze weg heeft in het bestemmingsplan "Polderwijk-Noord" al een eindbestemming en kan dus niet meer worden uitgewerkt.

6.6 Wonen

De bestemming 'Wonen' heeft betrekking op de woonpercelen van het Bergkwartier Noord, fase 1a. Dit betreffen de woningen inclusief de daarbijbehorende achter- en zijtuinen. De bouwregels van de woningen (hoofdgebouwen) zijn afgestemd op de in paragraaf 4.2 beschreven woningtypen. De situering van de hoofdgebouwen is vastgelegd in het bouwvlak. Buiten het bouwvlak is ruimte voor (vergunningvrije) erfbebouwing (zie paragraaf 6.2). Het wonen mag in combinatie plaatsvinden met kleinschalige beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten aan huis. Eén en ander is gehouden aan een aantal randvoorwaarden en beperkingen die in de begrippen en de gebruiksregels van de bestemming zijn opgenomen.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Polderwijk heeft sinds 2004 een vastgestelde grondexploitatie. Deze grondexploitatie wordt minimaal eens in de 2 jaar geactualiseerd. De laatste actualisatie heeft plaats gevonden in 2015. Het resultaat is positief en in het bestemmingsplan "Polderwijk-Noord" is de verwachting uitgesproken dat het resultaat positief zal blijven.

De gemeente bezit alle grond van de nog uit te werken delen van het plangebied. Alle te maken kosten in het plangebied worden verhaald door de verkoop van de bouwkavels. Met de grondexploitatie is de economische uitvoerbaarheid van de nog uit te werken en realiseren bestemmingen aangetoond.

Gelet op het feit dat de grond voor de te ontwikkelen locaties in eigendom is van de gemeente, is het niet verplicht een exploitatieplan te koppelen aan de vaststelling van dit uitwerkingsplan, omdat het kostenverhaal anderszins verzekerd is.