Zeewolde Polderwijk - Molenbuurt fase 2 (4 kavels)

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de noordzijde van Zeewolde wordt de wijk Polderwijk gerealiseerd. In de Polderwijk is ruimte voor ongeveer 2.950 woningen. De woonwijk wordt gefaseerd gerealiseerd. Inmiddels is het eerste deel, het Parkkwartier, nagenoeg ontwikkeld.

In het geldende bestemmingsplan "Polderwijk-Noord" is voor de ontwikkeling van fase 2 rekening gehouden middels een uit te werken bestemming (Gemengd) waarbinnen met inachtneming van de uitwerkingsregels (gefaseerde) woningbouw mag plaatsvinden.

Hiervoor is in 2018 het uitwerkingsplan Zeewolde Polderwijk - Molenbuurt fase 2 vastgesteld. Dit uitwerkingsplan maakt de ontwikkeling van circa 122 woningen mogelijk. In dit uitwerkingsplan zijn drie kavels niet in het uitwerkingsplan meegenomen. In het reeds vastgestelde uitwerkingsplan zijn deze kavels niet meegenomen, omdat de beoogde woningen op deze kavels niet voldeden aan de geluidsnormen conform de Wet geluidshinder. Ook is het bouwvlak van een kavel aan het Roode Hert te dicht op het naastgelegen bouwvlak gesitueerd. Hierdoor wordt niet voldaan aan de gewenste aan te houden afstand van 6 meter tussen twee vrijstaande woningen.

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de uitwerkingsregels, zoals die in het bestemmingsplan "Polderwijk-Noord" zijn opgenomen. Het voorliggende uitwerkingsplan voorziet in een concrete planologische regeling voor de beoogde uitwerking van de nog 3 overgebleven kavels en de aanpassing van het bouwvlak van een kavel aan het Roode Hert in de tweede fase van de Molenbuurt. In onderstaande figuur is de ligging van de kavels aangegeven.

Figuur 1.1. Uitsnede geldend bestemmingsplan Polderwijk - Noord

1.2 Opbouw toelichting

De juridisch-planologische regeling van dit uitwerkingsplan wordt in de navolgende hoofdstukken nader toegelicht en gemotiveerd. In hoofdstuk wordt 2 een korte toelichting gegeven op het plangebied. In hoofdstuk 3 komt het plan aan de orde. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de voor het plangebied relevante milieu- en omgevingsaspecten besproken. Hoofdstuk 5 beschrijft de juridische aspecten van het uitwerkingsplan en in hoofdstuk 6 tot slot wordt een weergave gegeven van de economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Karakter Waterkwartier

In het Waterkwartier staat de beleving van het water voorop. Door het vergraven van een deel van de gronden is waterberging voor omliggende gebieden gerealiseerd en wordt een waterstructuur gecreëerd waaraan watergebonden woningen kunnen worden gerealiseerd. De buurten worden gefaseerd in ontwikkeling gebracht, waarbij de verkaveling en de woningtypes in een later stadium nader zullen worden uitgewerkt. In het voorliggende plan vindt de concrete uitwerking van de drie resterende uit te werken kavels in fase 2 van de 'Molenbuurt' plaats, alsmede de aanpassing van het bouwvlak van een kavel aan het Roorde Hert. In het volgende hoofdstuk wordt een beschrijving van de stedenbouwkundige uitgangspunten gegeven. Figuur 3.1 geeft de ligging van het plangebied weer.

Figuur 2.1 Luchtfoto van het plangebied (bron: Kadaster)

Hoofdstuk 3 Planuitgangspunten

3.1 Context

De uitgangspunten van het noordelijk deel van Polderwijk zijn juridisch-planologische vastgelegd in het bestemmingsplan “Polderwijk-Noord”. Een belangrijk uitgangspunt binnen de bestemming 'Gemengd - Uit te werken' is dat de stedenbouwkundige en programmatische onderdelen van de verschillende uitwerkingen passen binnen de kaders van dit bestemmingsplan.

3.2 Stedenbouwkundige uitgangspunten

3.2.1 Uitgangspunten Molenbuurt

De Molenbuurt maakt deel uit van de Waterwijk en ligt aan de oostkant van de Waterlinie. Dit woongebied is opgedeeld in een aantal fasen die van zuid naar noord worden ontwikkeld. Deze fasering is gebaseerd op de hoofdopzet van de inrichting van het gebied. De verkaveling kenmerkt zich door een oost-west gerichte water- en groenstructuur, waarlangs bebouwing in langgerekte straten plaatsvindt. Aan de uiteinden van de straten is ruimte voor meer individuele bouw (appartementen en individuele bouwkavels). Deze randen die voornamelijk aan het water liggen, vormen de representatieve zijden van de wijk.

Figuur 3.1. Waterstructuur Molenbuurt

Figuur 3.2. Groenstructuur Molenbuurt

3.2.2 Uitgangspunten fase 2

Het plangebied maakt deel uit van het zuidelijk deel van het centrale deel van het gebied Molenbuurt (fase 2). Voor deze fase is op 5 juni 2018 het uitwerkingsplan Zeewolde Polderwijk - Molenbuurt fase 2 vastgesteld waarmee de ontwikkeling van 119 grondgebonden woningen mogelijk gemaakt is met een diversiteit aan woningtypes (circa 25 vrijstaande woningen en 94 woningen van het type vrijstaand/geschakeld, twee-onder-één kap en rijenwoningen). De drie kavels in het oostelijk plandeel zijn hierin niet meegenomen, waardoor het totaal aantal te ontwikkelen woningen in fase 2 van de woonwijk Molenbuurt 122 bedraagt.

Het woongebied Molenbuurt fase 2 vormt het meest zuidelijk gebied tussen twee oost-west gelegen assen, waarbij alle woningen op de hoofdstructuur zijn georiënteerd. In het centrale deel wordt voorzien in de bouw van een combinatie van rijenwoningen, twee-onder-één-kapwoningen en vrijstaande/geschakelde woningen in een vrij dicht bebouwingspatroon. Het gebied aan de uiteinden, waar onderhavige kavels gesitueerd zijn, wordt benut voor het merendeel vrijstaande kavels met enkel een blok twee-onder-één-kapwoningen en zijn georiënteerd op de Waterlinie en de Zeewolderweg.

De noordelijke bebouwingsrand vormt de afronding van de tweede fase en is georiënteerd op de ten noorden daarvan te ontwikkelingen groenzone die tevens de scheiding vormt tussen de tweede fase en het verder te ontwikkelen woongebied.

Figuur 3.3. Inrichtingsschets Molenbuurt fase 2

3.3 Openbare ruimte

De openbare ruimte bestaat uit infrastructuur in de vorm van woonstraten, parkeerterreinen en groen. Open oppervlaktewater komt alleen voor aan de randen van het plan (Waterlinie en Zeewolderweg).

De hoofdontsluiting van het woongebied vindt plaats vanaf de Zeewolderweg. Alle woonstraten takken aan op deze weg. De niet te verkavelen resterende ruimtes worden opgevuld met openbare ruimtes waar geparkeerd en gespeeld kan worden.

3.4 Bijbehorende bouwwerken

Bijbehorende bouwwerken is de verzamelterm voor bijgebouwen, aanbouwen en uitbouwen. De term “bijbehorende bouwwerken” wordt gebruikt in het Besluit omgevingsrecht (Bor) en wordt nu ook in dit uitwerkingsplan overgenomen. De mogelijkheden voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken zijn met de inwerkingtreding van het Bor op 1 november 2014 verruimd. Op het achtererf zijn tot een bepaalde omvang bijbehorende bouwwerken vergunningvrij mogelijk. Wel is in het Bor een bepaald bebouwingspercentage gehanteerd om te voorkomen dat achtererven te dicht worden bebouwd.

Op deze landelijke regeling wordt met dit uitwerkingsplan aangesloten in die zin dat het uitwerkingsplan alleen ruimte biedt voor vergunningvrije bouwwerken en in principe geen eigen regeling meer kent. Alleen voor zover dit leidt tot een onevenredige beperking van bouwmogelijkheden, zoals ter plaatse van zijtuinen en op percelen waar in de voortuin gebouwd mag worden, is van dit algemene principe afgeweken. Hoe dit precies is vertaald, in het uitwerkingsplan is in paragraaf 5.2 toegelicht.

Hoofdstuk 4 Beleid en milieu- en omgevingsaspecten

In hoofdstuk 5 van het op 5 juni 2018 vastgestelde Uitwerkingsplan Zeewolde - Molenbuurt fase 2 is beschreven op welke manier rekening is gehouden met het beleid en de milieu- en omgevingsaspecten die in het uitwerkingsgebied van fase 2 van de Molenbuurt een rol spelen. In die onderbouwing zijn ook de onderhavige woningen meegenomen.

Voor de in dit plan opgenomen woningen zijn aanvullend daarop uitsluitend de aspecten wegverkeerslawaai en water relevant.

4.1 Wegverkeerslawaai

Toetsingskader en beleid

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die ''in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken'', een geluidzone. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd. De voorkeursgrenswaarde voor weg verkeerslawaai bedraagt 48 dB.

Indien niet aan de voorkeursgrenswaarde kan worden voldaan, kan het bevoegd gezag - in de meeste gevallen de gemeente - hogere grenswaarden vaststellen. Hiervoor geldt een bepaald maximum, de uiterste grenswaarde genoemd. Bij de vaststelling van hogere grenswaarden moet worden afgewogen of bronmaatregelen of maatregelen in de overdrachtssfeer kunnen worden getroffen.

Toetsing en conclusie

Er is een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidsbelasting vanwege weg verkeerslawaai op het plan Molenbuurt/Havenkwartier, met als doel om na te gaan in hoeverre nieuw te realiseren woningen kunnen worden gerealiseerd binnen de randvoorwaarden van de Wet geluidhinder. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 1.

Uit dat onderzoek blijkt dat de nieuw te realiseren/te verleggen weg de Omloop na realisatie van de Polderwijk de voorkeursgrenswaarde (48 dB) in het plandeel voor de 3 kavels langs deze weg wordt overschreden (zie figuur 4.1). De maximaal toegestane grenswaarde (58 dB) wordt echter niet overschreden. Het realiseren van de woningen in het plan is derhalve mogelijk binnen de randvoorwaarden van de Wet geluidhinder met toepassing van een hogere waarde procedure.

Figuur 4.1 Geluidzones weg verkeerslawaai (groen = 48 dB, rood = 58 dB)

Voor de 3 te bouwen woningen langs de Omloop wordt een hogere waarde procedure worden gevoerd die gelijk oploopt met de ter inzage legging van het ontwerp-uitwerkingsplan.

De kavel aan het Roode Hert ligt ruim buiten de geluidzone en voldoet aan de voorkeursgrenswaarde.

4.2 Waterparagraaf

Onderdeel van de ruimtelijke ontwikkelingen is het realiseren van een nieuwe kering op de randen van het Havenkwartier. Hierdoor ontstaan nieuwe beschermingszones (kernzone, binnenbeschermingszone en buitenbeschermingszone) welke deels overlappen met sommige kavels binnen het voorliggende bestemmingsplan. De exacte ligging van deze zoneringen wordt in de legger bepaald. Binnen deze zoneringen is sprake van beperkingen van toegestane activiteiten welke zijn vastgelegd in de Keur, beleid en de aangepaste legger van Waterschap Zuiderzeeland.

Hoofdstuk 5 Juridische regeling

5.1 Opzet

Dit uitwerkingsplan bestaat uit een nadere uitwerking van de regels en de bestemmingen van het vigerende bestemmingsplan "Polderwijk-Noord". In dat plan is een uitwerkingsplicht ex artikel 3.6, lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening opgenomen om de bestemming “Gemengd - Uit te werken" (artikel 7) binnen de in het betreffende artikel genoemde uitwerkingsregels uit te werken. De gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden die in dit uitwerkingsplan zijn opgenomen, passen binnen de kaders die in het bestemmingsplan "Polderwijk-Noord" zijn bepaald.

5.2 Erfbebouwingsregeling

Toelichting regeling vergunningvrij bouwen

Op 1 november 2014 is een aanpassing van het Besluit omgevingsrecht (Bor) in werking getreden waardoor verschillende activiteiten vergunningsvrij zijn geworden. Zo ook het bouwen van een bijbehorend bouwwerk. Om te voorkomen dat het erf volgebouwd wordt met vergunningvrije bouwwerken is het maximale bebouwingspercentage geïntroduceerd. Dit betreft dan een maximum percentage van het bebouwingsgebied.

Bebouwingsgebied:

achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw, uitgezonderd de grond onder het oorspronkelijke hoofdgebouw.

Achtererfgebied:

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loop met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

Door toevoeging van het begrip bebouwingsgebied wordt duidelijk dat de omvang van het deel van het achtererfgebied dat mag worden bebouwd wordt bepaald aan de hand van de actuele omvang van het hoofdgebouw.

In de oude regeling was het mogelijk om vergunningsvrij de woning aan de achterzijde uit te bouwen met een diepte van 2,5 meter. Met de inwerkingtreding van de aanpassingen in het omgevingsrecht is deze diepte verruimd naar 4 meter. Bij een woning betekent dat bijvoorbeeld dat binnen die afstand een aan- of uitbouw gebruikt mag worden voor het vergroten van een woonkamer, (bij)keuken of serre. Buiten de genoemde afstand geldt als eis dat het gebruik functioneel ondergeschikt dient te zijn. Bij een woning kan het dan bijvoorbeeld slechts gaan om een garage, berging of plantenkas.

Figuur 5.1. Achtererfgebied

Met de wijziging van het Bor wordt het ook mogelijk om een bijbehorend bouw-werk te bouwen dat hoger is dan 3 meter. Voorwaarde is wel dat zo'n bijbehorend bouwwerk een schuin dak heeft. Aan de maatvoeringen van zo'n schuin dak zijn, mede in verband met architectuur en belangen van omwonenden, randvoorwaarden gesteld. De regeling is zo opgezet dat bij hogere daken dan 3 m, in de regel alleen standaard zadeldaken of schilddaken mogelijk zijn. De daknok mag in ieder geval niet hoger zijn dan 5 meter en wordt verder in hoogte begrensd door een formule. In deze formule is de afstand van de nok tot de perceelsgrens bepalend voor de toegestane hoogte. Hoe dichter bij de perceelsgrens hoe minder hoog een dak mag zijn.

Uitgangspunten regeling uitwerkingsplan

Het vergunningsvrij bouwen wordt voor de erfbouwingsregeling in het plangebied als uitgangspunt genomen.

Het Bor kent evenwel de beperking dat vergunningvrij bouwen in zijtuinen veelal niet is toegestaan, waardoor in een aantal gevallen een onevenredige beperking van (bestaande) bouwmogelijkheden kan ontstaan.

In veel gevallen kan het aanvaardbaar zijn dat ook in zijtuinen wordt gebouwd. In die situaties kent het bestemmingsplan een aanvullende regeling ten opzichte van het in het Bor toegestane bouwen in het achtererfgebied. Daar waar in het bestemmingsplan in zijtuinen mag worden gebouwd is voorzien in een woonbestemming. Op grond van het begrip 'erfbebouwingsgebied' dat in het bestemmingsplan is geïntroduceerd, mag aanvullend op het bouwen in het achtererfgebied, ook in de zijtuinen worden gebouwd waarop een woonbestemming rust.

Het wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt echter ongewenst geacht dat het erfbebouwingsgebied tussen vrijstaande woningen of blokken van rijtjes- of twee-onder-één-kap woningen wordt bebouwd met bijbehorende bouwwerken met opbouwen.

Figuur 5.2. Ongewenste opbouwen bij woningen

Hierdoor wordt het stedenbouwkundig beeld dat een open karakter (tussen de woningen) beoogd teniet gedaan. Omdat het bouwvlak in theorie volledig mag worden bebouwd met hoofdgebouwen, is een regeling opgenomen die ervoor zorgt dat het oorspronkelijke hoofdgebouw ten minste 3 meter vanaf de zijdelingse perceelgrens wordt gebouwd. Tussen de woningen kunnen op die manier uitsluitend bijbehorende bouwwerken worden gebouwd, waaronder ook de uitbreiding van het hoofdgebouw wordt verstaan. De regeling voor bijbehorende bouwwerken staat tot 4 meter vanaf het hoofdgebouw maar één bouwlaag toe (zie figuur 6.3), waardoor een kapconstructie tussen de woningen, zoals afgebeeld in figuur 6.2, kan worden voorkomen.

Figuur 5.3. Maatvoering bijbehorende bouwwerken naast/tussen hoofdgebouwen

Voor het bepalen van het erfbebouwingsgebied is het noodzakelijk dat de voorkant van de woning wordt bepaald. De voorkant van de woning is die zijde die grenst aan de tuinbestemming. Dit betekent dat als er bij hoekpercelen een woonbestemming naast het bouwvlak ligt, dat de gevel aan deze zijde niet als voorkant wordt gezien.

Voor kwadrantwoningen geldt vanwege de bijzondere situatie dat deze geen duidelijk voorkant hebben en dat in die gevallen gebouwd mag worden op gronden die een woonbestemming hebben, voor zover dit past binnen de regels van het bouwen op het erfbebouwingsgebied.

5.3 Tuin

De bestemming 'Tuin' is gelegd waar sprake is van een tuin bij een woning. Binnen deze bestemming mag niet worden gebouwd, tenzij anders is aangegeven.

Gelet op de voorwaarden in het beeldkwaliteitskader is de bouwhoogte van bijvoorbeeld erf- en terreinafscheidingen beperkt tot hetgeen vergunningvrij mogelijk is (maximaal 1 meter hoog).

5.4 Wonen

De bestemming 'Wonen' heeft betrekking op de 4 in het plangebied aanwezige percelen bedoeld voor grondgebonden woningen van de Molenbuurt, fase 2. Dit betreffen de woningen inclusief de daarbijbehorende achter- en zijtuinen. De bouwregels van de woningen (hoofdgebouwen) zijn afgestemd op de in paragraaf 3.2 beschreven woningtypen. De situering van de hoofdgebouwen is vastgelegd in het bouwvlak. Buiten het bouwvlak is ruimte voor (vergunningvrije) erfbebouwing (zie paragraaf 5.2).

Het wonen mag in combinatie plaatsvinden met kleinschalige beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten aan huis. Eén en ander is gehouden aan een aantal randvoorwaarden en beperkingen die in de begrippen en de gebruiksregels van de bestemming zijn opgenomen.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het concept-uitwerkingsplan is in het kader van het overleg op grond van artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening voorgelegd aan de provincie Flevoland en het waterschap Zuiderzeeland. Beide instanties hebben te kennen gegeven geen opmerkingen op het uitwerkingsplan te hebben.

Omdat er geen sprake is van een nieuw beleidsvoornemen, maar van de uitwerking van bestaande beleid, is geen inspraak op grond van de gemeentelijke inspraakverordening gevoerd.

Het ontwerp-uitwerkingsplan is vervolgens als ontwerpbestemmingsplan op grond van artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) ter inzage gelegd. Belanghebbenden worden in de gelegenheid gesteld om zijn/haar zienswijze kenbaar te maken.

6.2 Economische uitvoerbaarheid en grondexploitatie

Polderwijk heeft sinds 2004 een vastgestelde grondexploitatie. Deze grondexploitatie wordt minimaal eens in de 2 jaar geactualiseerd. De laatste actualisatie heeft plaatsgevonden in 2015. Het resultaat is positief en in het bestemmingsplan "Polderwijk-Noord" is de verwachting uitgesproken dat het resultaat positief zal blijven.

De gemeente bezit alle grond van de nog uit te werken delen van het plangebied. Alle te maken kosten in het plangebied worden verhaald door de verkoop van de bouwkavels. Met de grondexploitatie is de economische uitvoerbaarheid van de nog uit te werken en realiseren bestemmingen aangetoond.

Gelet op het feit dat de grond voor de te ontwikkelen locaties in eigendom is van de gemeente, is het niet verplicht een exploitatieplan te koppelen aan de vaststelling van dit uitwerkingsplan, omdat het kostenverhaal anderszins verzekerd is.