Vlagtwedde Dorp

5.2 Bestemmingslegging

Als algemeen uitgangspunt voor de bestemmingslegging geldt dat zoveel mogelijk zal worden aangesloten bij de bestaande bestemmingen.

Als gevolg van de standaardisering van bestemmingen (SVBP 2008), beleidsvoorkeuren en de actuele omgevingssituatie kunnen andere keuzes worden gemaakt. De bestemmingen zijn in dit bestemmingsplan als volgt opgezet:

Agrarisch - Bedrijf

De huidige agrarische bedrijven zijn bestemd. Daarbij worden de huidige bouwmogelijkheden gerespecteerd. In Vlagtwedde gaat het slechts om een beperkt aantal bedrijven. Er is per bedrijf één bedrijfswoning toegestaan, tenzij specifiek is aangeduid dat er geen bedrijfswoning is toegestaan. De bebouwing moet binnen het bouwvlak worden gebouwd en de toegestane bouw- en goothoogte wordt aangegeven op de verbeelding. Ook mestsilo's en -bassins moeten binnen het bouwvlak worden opgericht.

Voor bedrijfsgebouwen en bij de bedrijfswoning behorende bouwwerken geldt dat deze achter de voorgevelrooilijn van de bedrijfswoning moeten worden gebouwd. De goothoogte van bijgebouwen is gemaximeerd op 3,50 m.

Met een afwijking via een omgevingsvergunning kunnen ook vormen van (lichte) bedrijvigheid als neventak worden uitgeoefend. Ook het splitsen van de agrarische bedrijfswoning of het plaatsen van een paardrijbak is toegestaan met een omgevingsvergunning. De bestemming kan tevens worden gewijzigd naar 'Bedrijf', 'Maatschappelijk' of 'Wonen - 3'. Daarbij mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan het bebouwingsbeeld, de milieusituatie of cultuurhistorische waarden.

Agrarisch - Cultuurgrond

Agrarische gronden die van belang zijn voor de openheid van het landschap of het zicht daarop krijgen de bestemming 'Agrarisch - Cultuurgrond'. Ter plaatse van deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd.

Bedrijf

Binnen de bebouwde kom van Vlagtwedde komen verschillende typen bedrijven voor. Negatieve beïnvloeding van de woonfunctie moet worden voorkomen. Daarom wordt uitgegaan van een basisregeling waarbij bedrijven uit de milieucategorieën 1 en 2 op korte afstand van woningen algemeen zijn toegestaan, terwijl bedrijven uit een hogere milieucategorie specifiek worden aangeduid. Daarmee wordt voorkomen dat zich bij eventuele bedrijfsbeëindiging bedrijven uit een hogere milieucategorie vestigen in een woongebied. Dit geldt voor een agrarisch loonbedrijf, autospuitinrichting, een transportbedrijf en bedrijf ten behoeve van de productie van schoppen.

Daarnaast zijn aanduidingen opgenomen ter plaatse van percelen waar, in afwijking van de algemene regels, bedrijven uit milieucategorie 3.1 zijn toegestaan, waar ook detailhandel is toegestaan en waar twee bedrijfswoningen zijn toegestaan. De aanduiding voor detailhandel geldt ter plaatse van de zaad- en fouragehandel aan de Schoolstraat.

Gebouwen binnen deze bestemming dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. De maximale bouw- en goothoogte zijn aangeduid op de verbeelding. Na toestemming van Burgemeester en Wethouders (omgevingsvergunning) mag ook buiten het bouwvlak worden gebouwd. In percelen die op grond van provinciaal beleid behoren tot het buitengebied, zijn deze mogelijkheden beperkt tot 20% van de bestaande bebouwing. Hiertoe is een 'specifieke bouwaanduiding - afwijkende regeling' opgenomen.

Per bedrijf is in beginsel één bedrijfswoning toegestaan, tenzij is aangeduid dat er geen bedrijfswoning is toegestaan. Bijbehorende bouwwerken bij een bedrijfswoning zijn gebonden aan een maximale oppervlakte (50 m2) en goothoogte (3,50 m) en moeten achter de voorgevelrooilijn van de bedrijfswoning worden gebouwd.

Bos

Openbare gronden waar in de huidige situatie bospercelen aanwezig zijn, zijn voorzien van de bestemming 'Bos'. Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. Voor het aanleggen van paden en het verwijderen van beplanting moet een omgevingsvergunning worden aangevraagd, tenzij dit op grond van de gemeentelijke kapverordening niet nodig is.

Ter plaatse van de bijenweide aan de zuidoostzijde van het plangebied is een specifieke aanduiding opgenomen. Binnen deze aanduiding is de realisatie van de bij deze functie behorende bouwwerken toegestaan, de zogenaamde bijenstallen.

Gemengd

In het centrumgebied van het dorp is de bestemming 'Gemengd' gekozen. Deze bestemmingslegging sluit aan bij de bestemming 'Dorpsgebied' in het vigerende bestemmingsplan. Door deze bestemming is in het dorpsgebied een vermenging en uitwisseling van functies mogelijk. Binnen de bestemming zijn de volgende doeleinden rechtstreeks toegestaan: wonen, bedrijven uit milieucategorie 1 en 2, detailhandel en dienstverlening.

Daarnaast is binnen de bestemming ook rekening gehouden met horecafuncties. Het gaat daarbij om cafés en maaltijdverstrekkende bedrijven zoals lunchrooms, snackbars en restaurants. Voor de discotheek aan de Schoolstraat 8 is een aanduiding opgenomen, zodat deze zwaardere vorm van horeca niet binnen alle locaties met een horecabestemming wordt toegestaan. Hetzelfde geldt voor de nieuwe discotheek aan de Wilhelminastraat. Gelet op de ligging aan de noordelijike dorpsuitloper is de kinderboerderij apart aangeduid.

Ter plaatse van een bouwmarkt in het dorp is de aanduiding 'detailhandel perifeer' opgenomen. Perifere detailhandel wordt daardoor alleen op deze locatie toegestaan. Ook de supermarkt binnen deze bestemming is specifiek aangeduid.

Voor wat betreft de bouwmogelijkheden is in deze bestemming een andere systematiek gehanteerd als bij de meeste bestemmingen. Door binnen de bestemming geen bouwvlak op te nemen, maar een maximale oppervlakte voor hoofdgebouwen en bedrijfswoningen, ontstaat er flexibiliteit voor het realiseren van nieuwe bebouwing of het vervangen van de bestaande bebouwing. Maximaal 50% van het perceel mag worden bebouwd. Ook geldt een maximale afstand ten opzichte van de weg, zodat er geen grote lege ruimtes aan de 'wegzijde' van het perceel ontstaan. Ten slotte moet rekening worden gehouden met een afstand ten opzichte van de zijdelings perceelsgrens.

In de regels is een standaard goot- en bouwhoogte vastgelegd van respectievelijk 7,50 en 10,00 meter. Ten aanzien van bij een woning of bedrijfswoning horende bouwwerken geldt een vergelijkbare regeling als bij de bestemming 'Bedrijf'.

Ten aanzien van bijbehorende bouwwerken geldt een vergelijkbare regeling als bij de bestemming 'Bedrijf'

Groen

Structurerende groenelementen en publieke groenvoorzieningen kunnen worden ondergebracht in de bestemming 'Groen'. Deze bestemming is tevens bedoeld voor waterpartijen, (fiets)paden en speelvoorzieningen. Ondergeschikt groen (zoals een middenberm) kan eventueel de bestemming 'Verkeer' of 'Verkeer-Verblijf' krijgen. Particulier groen valt binnen de woonbestemming.

Maatschappelijk

Functies als scholen en kerken worden ondergebracht in bestemming 'Maatschappelijk'. De bestemming maakt verschillende vormen van gebruik mogelijk, zoals zorg, onderwijs, sociaal-culturele en religieuze doeleinden. Mocht een gebouw in de toekomst niet meer worden gebruikt, dan kan deze voor andere doeleinden worden benut. Bedrijfswoningen zijn slechts toegestaan ter plaatse van een daarvoor opgenomen aanduiding.

Gebouwen binnen deze bestemming dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. De maximale bouw- en goothoogte zijn aangeduid op de verbeelding. Na toestemming van Burgemeester en Wethouders (omgevingsvergunning) mag ook buiten het bouwvlak worden gebouwd. Ten aanzien van bijbehorende bouwwerken geldt een vergelijkbare regeling als bij de bestemming 'Bedrijf' en 'Gemengd'.

Maatschappelijk - Begraafplaats

De begraafplaats aan de zuidzijde van het Dorp heeft een specifieke bestemming 'Maatschappelijk - Begraafplaats' gekregen. Binnen deze bestemming is een gebouw ten behoeve van beheer en onderhoud toegestaan met een oppervlakte van maximaal 100 m2 en een bouwhoogte van maximaal van 3,00 m.

Recreatie

Ter plaatse van het kampeerterrein aan de noordzijde van het plangebied is de bestemming 'Recreatie' opgenomen. De bestemming is primair bedoeld voor het plaatsen van kampeermiddelen en bijbehorende parkeer-, groen-, en speelvoorzieningen.

Om de ruimtelijke impact bij de entree van het dorp te beperken, heeft deze bestemming beperkte bouwmogelijkheden. 5% van het bestemmingsvlak mag worden bebouwd met gebouwen ten behoeve van onderhoud, beheer en dienstverlening, waaronder toiletgebouwen. Het gebruik van gebouwen voor recreatieverblijf, permanente bewoning of detailhandel is niet toegestaan.

Sport

De bestemming 'Sport' is van toepassing op sporthal aan de Wischmei en de Schoolstraat. De bestemming is tevens van toepassing op het terrein van de hondenvereniging aan de Barlagerweg. Ter plaatse van aanduidingen kunnen tevens nevenfuncties worden uitgeoefend. De gronden ter plaatse van de hondenvereniging kunnen in de winter worden gebruikt als ijsbaan.

Ter plaatse van de sporthal aan de Schoolstraat is tevens de uitoefening van een fysiotherapiepraktijk toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk'.

Naast een gebouwen zijn er parkeervoorzieningen, tuinen en dergelijke toegestaan. Gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. In de gebouwen is tevens ondergeschikte horeca (sportkantine) toegestaan, met een oppervlakte van maximaal 100 m2.

Gebouwen binnen deze bestemming dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. De maximale bouw- en goothoogte zijn aangeduid op de verbeelding. Na toestemming van Burgemeester en Wethouders (omgevingsvergunning) mag ook buiten het bouwvlak worden gebouwd. In percelen die op grond van provinciaal beleid behoren tot het buitengebied, zijn deze mogelijkheden beperkt tot 20% van de bestaande bebouwing. Hiertoe is een 'specifieke bouwaanduiding - afwijkende regeling' opgenomen.

Verkeer

De bestemming 'Verkeer' is van toepassing op de Schoolstraat en de Wilhelminastraat. Het betreft wegen waarbij de afwikkeling van verkeer de belangrijkste functie is. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden opgericht. Bermen en ondergeschikte groenvoorzieningen vallen wel binnen de bestemming.

Verkeer - Verblijf

De bestemming 'Verkeer-Verblijf' is van toepassing op erftoegangswegen, voetpaden en fietspaden. In tegenstelling tot de bestemming 'Verkeer' is binnen deze bestemming ook de aanleg van parkeervoorzieningen toegestaan. Bermen en ondergeschikte groenvoorzieningen vallen binnen de bestemming.

Water

Ter plaatse van belangrijke waterlopen als het Veelerdiep, ligt de bestemming 'Water'. In deze bestemming zijn naast waterlopen, kaden en oevers en waterbouwkundige voorzieningen toegestaan. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen maximaal 2,00 meter hoog worden.

Wonen - 1, 2 en 3

In het bestemmingsplan is onderscheid gemaakt in drie verschillende woonbestemmingen, waarbij de bouwmogelijkheden per bestemming verschillend zijn. Het gaat om de volgende bestemmingen:

• Wonen - 1: één bouwlaag met kap;
• Wonen - 2: twee bouwlagen met kap;
• Wonen - 3: voormalige boerderijen.

Gebruiksregels

In de bovengenoemde woonbestemming zijn de gebruiksmogelijkheden van woningen geregeld. De gebruiksmogelijkheden zijn voor alle drie bestemmingen gelijk. Naast de woonfunctie is (ondergeschikt) tevens het uitoefenen van een aan-huis-verbonden beroep toegestaan. Daarbij wordt een maximum van 90 m2 aangehouden, tenzij een grotere oppervlakte van de bestaande bebouwing niet wordt benut voor de woonfunctie. Mantelzorg is bij alle woonbestemmingen toegestaan.

Het kleinschalig verhuren van kamers kan zonder problemen in samenhang met de woonfunctie worden uitgeoefend. Daarbij worden maximaal drie kamers zonder meer toegestaan. Voor vier of vijf kamers is toestemming van het college van Burgemeester en Wethouders noodzakelijk.

Ter toelichting op de gehanteerde begrippen in de verschillende woonbestemmingen kan een nadere toelichting worden gegeven, mede in het licht van een beleidsregel die de gemeente over bewoning in voorbereiding heeft.

In artikel 1 van de planregels is het begrip “woning” omschreven als een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden. Daarnaast is rekening gehouden met overige, bijbehorende functies als bed and breakfast, mantelzorg, aan-huis-verbonden-beroepen, aan het wonen verbonden, kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten, kamerverhuur e.d.

Een wooneenheid (voor niet-zelfstandige bewoning) onderscheidt zich hiervan, doordat niet alle functies in de eigen ruimte aanwezig zijn en er geen sprake is van een eigen adres c.q.een eigen toegang. De gemeente zet met de actuele bestemmingsplannen in op een beleid waarbij wonen, werken aan huis, dan wel zorg aan huis functioneel mogelijk moeten zijn.

Wonen blijft de hoofdfunctie, maar er moet ruimte zijn voor mantelzorg, werkactiviteit aan huis e.d. Deze ruime benadering van het wonen wil inspelen op maatschappelijke ontwikkelingen (wonen met zorg voor inwonende ouderen, een werkactiviteit aan huis, een gastenverblijf e.d.). Wanneer zich dergelijke activiteiten binnen de ruimtelijke grenzen van een bestemming afspelen, zijn hoeven daartegen geen bezwaar te bestaan. De gemeente wil daar dan ook op ruimte voor bieden.

Het “complex van ruimten” van een woning bestaat dan uit zowel uit het hoofdgebouw als de bijbehorende aan-, uit- en bijgebouwen.

Dit beleid is er uiteraard niet voor bedoeld om meerdere zelfstandige woningen op een adres te krijgen (dat zou in strijd zijn met het woonbeleid), noch om vormen van zelfstandige bedrijvigheid mogelijk te maken (dat zou in strijd met de bestemming zijn en levert milieuhygiënische knelpunten op). Het blijft primair om de woonfunctie gaan.

In de definities van de planregels wordt ruimte geboden voor een dergelijke invulling van de woonfunctie

Bouwregels

Voor wat betreft de bouwmogelijkheden is binnen de bestemmingen 'Wonen - 1' en 'Wonen - 2' geldt een vergelijkbare regeling als bij de bestemming 'Gemengd'. Er worden geen bouwvlakken opgenomen. Maximaal 50% van het perceel mag worden bebouwd. Er geldt een maximale afstand (20,00 meter) ten opzichte van de weg, zodat er geen grote lege ruimtes aan de 'wegzijde' van het perceel ontstaan.

Bij de bestemmingen 'Wonen - 1' en 'Wonen - 2' is in de planregels een standaard bouw- en goothoogte vastgelegd. Bij 'Wonen - 1' gaat het om een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 4,00 m en 8,00 m. Bij 'Wonen - 2' gaat het om een goot- en bouwhoogte van 7,00 m en 10,00 m. Bij 'Wonen - 3' zijn de goot- en bouwhoogte op de kaart aangegeven.

Op ervoor te zorgen dat bijbehorende bouwwerken ruimtelijk ondergeschikt zijn aan hoofdgebouwen, wordt een maximale goothoogte gehanteerd van 3,50 m. Daarnaast geldt dat bijbehorende bouwwerken drie meter achter de voorgevel moeten worden gebouwd.

In de bestemmingen 'Wonen - 1' en 'Wonen - 2' is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om het aantal woningen binnen het bestemmingsvlak te vergroten. Bij nieuwe bouwplannen moet worden getoetst aan de beleidsinzet woningbouwcontingenten (zie bijlage 2). Ook moet er sprake zijn van een goede ruimtelijke situatie.

Bij de bestemming 'Wonen - 3' is zijn afwijkingsmogelijkheden opgenomen om de gebouwen geschikt te maken voor meerdere wooneenheden. Dit om het behoud van de karakteristieke bebouwing en het duurzaam ruimtegebruik te stimuleren.

Wonen - Wooncentrum

Ter plaatse van het verzorgingstehuis aan de noordzijde van Vlagtwedde is de bestemming 'Wonen – Wooncentrum' opgenomen. Met dezelfde bestemming is ruimte geboden aan de uitbreidingsplannen van de Trans aan de Wischmei (zie paragraaf 4.4). Naast de woonfuncties zijn binnen deze bestemming tevens maatschappelijke voorzieningen toegestaan. Gebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. De maximale goot- en bouwhoogte is aangegeven op de verbeelding.

Dubbelbestemming Waarde - Archeologie

Ter bescherming van archeologische waarden in de dorpskern Vlagtwedde is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen. Als gevolg van deze dubbelbestemming is het verplicht een omgevingsvergunning aan te vragen bij verschillende bouw- en aanlegwerkzaamheden. Voor het verkrijgen van een dergelijke vergunning moet door middel van archeologisch onderzoek worden aangetoond dat er geen waardevolle archeologische sporen verloren gaan.

Algemene gebruiksregels ten behoeve van kamperen

In de planregels is een algemene afwijkingsmogelijkheid opgenomen om grote erven voor een deel te gebruiken als kleinschalig kampeerterrein (maximaal 15 kampeermiddelen). Het moet daarbij altijd gaan om erven van minimaal 5.000 m2. Ook moet er voor worden gezorgd dat het kampeerterrein wordt ingepast in het landschap door middel van afschermende erfbeplanting.

Algemene wijzigingsbevoegdheid ten behoeve van invullocaties

In de planregels is een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waarmee (voormalig) agrarische bedrijven, overige bedrijfsmatige functies en open plekken kunnen worden ingevuld ten behoeve van woningbouw. De wijzigingsbevoegdheid heeft betrekking op de bestemmingen 'Groen' en 'Agrarisch - Cultuurgrond' voor zover deze liggen binnen bestaand bebouwd gebied. Alle woningbouwplannen worden daarbij getoetst aan het contingentenbeleid (aantallen woningen).