Bestemmingsplan Siddeburen, Hoofdweg 195

6.5 Toelichting basisbestemmingen

In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven over de bestemmingsregels die in het plangebied voorkomen.

6.5.1 Wonen - 2

Woningen en bijbehorende gronden (tuinen en erven) worden binnen deze bestemming begrepen. In het plan wordt indien nodig een verdeling gemaakt in woningtypen. In dit bestemmingsplan worden 3 twee-onder-één-kap-woningen gerealiseerd. Alle bestaande twee aaneengebouwde woningen krijgen in de actualiseringsplannen de bestemming Wonen - 2. Om deze reden is in dit plan ook voor deze bestemming gekozen. Hieronder zullen wij alleen ingaan op deze bestemming en niet op alle andere woonbestemmingen die in de actualiseringsplannen worden gebruikt.

De bestemming Wonen - 2 gaat uit van een hoofdgebouw met daarbij behorende, al dan niet aangebouwde bijgebouwen. Het hoofdgebouw, dat gelet op de constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming het belangrijkste gebouw op het bouwperceel is, is slechts toegestaan binnen het bouwvlak en moet, uitgezonderd de aangebouwde zijde(n), op een afstand van tenminste 2,5 meter van de zijdelingse perceelsgrens zijn gesitueerd. Dit terwijl in de recent vastgestelde (en nog te ontwikkelen) actualiseringsplannen van de gemeente standaard een afstand tot de zijdelingse perceelsgrens van 3 meter wordt opgenomen. Deze afwijking van de algemen regel is in dit geval noodzakelijk omdat aan de Hoofdweg van oudsher sprake is van smalle, langgerekte percelen. Als gevolg hiervan staan de bestaande hoofdgebouwen aan deze weg ook vrijwel allemaal op een kortere afstand dan 3 meter van de zijdelingse perceelgrens, zeker in de richting van het centrum. In feite wordt de bestaande perceelsopbouw langs de Hoofdweg op locatie Tivoli gewoon voortgezet.

6.5.2 Algemene bouwregels

Bouwregels

Bij alle woonbestemmingen wordt de situering van de bebouwing bepaald door 3 vlakken die op de verbeelding zijn aangegeven in combinatie met de bouwregels:

• het bestemmingsvlak;
• het bouwvlak waarbinnen het woongebouw c.q. hoofdgebouw moet zijn gesitueerd. Dit zorgt voor het concentreren van de bebouwing;
• het bouwperceel waarbinnen alle bebouwing behorend bij het woon- c.q. hoofdgebouw is gesitueerd.

Het bouwperceel is bedoeld om de schaal en intensiteit van de bebouwing in de hand te houden door een bebouwingspercentage van ten hoogste 50% voor alle bebouwing vast te stellen. De keuze voor een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing zorgt voor het onderscheid met het bestemmingsvlak. Hierdoor wordt namelijk geregeld dat binnen het bouwperceel slechts één woon- c.q. hoofdgebouw wordt toegestaan en dat bijgebouwen daaraan worden gekoppeld. Om in gevallen waarbij meerdere woningen op één kadastraal perceel staan een juiste benadering bij bijgebouwen te hanteren, wordt de koppeling met een woning gelegd. De relatie tussen de grond en één bestemmingsvlak moet duidelijkheid bieden dat slechts gronden binnen een bestemming worden meegerekend voor de bouwmogelijkheden. Voor het bepalen van het bouwperceel geldt de ondergrond behorende bij het voorliggende plan. Daarnaast kan nog een aanduiding binnen het bestemmingsvlak zijn opgenomen die specifiek regelt waar bebouwing wel en niet mag worden gesitueerd.

Voor het woon- en/of hoofdgebouw zijn per woonbestemming verschillende specifieke regels opgenomen die de grootte en situering bepalen.

Bijgebouwen

Overkappingen worden onder hetzelfde regime geschaard als (vrijstaande) bijgebouwen. Dit omdat de ruimtelijke impact van overkappingen nauwelijks beperkter is dan die van (vrijstaande) bijgebouwen en onderlinge uitwisselbaarheid in toegestane oppervlakten op bouwpercelen te versimpelen. Bijgebouwen zijn toegestaan op een gedeelte van het bouwperceel. Vrijstaande bijgebouwen en vrijstaande overkappingen zijn toegestaan in het gebied tenminste 3 meter achter de voorgevel van het hoofd- of woongebouw en moeten binnen het bouwvlak, dan wel binnen 25 meter daar vandaan zijn gelegen.

Om de invloed van vrijstaande bijgebouwen (en vrijstaande overkappingen) op het straatbeeld te beperken geldt er in het gebied op minder dan 10 meter achter het voorerf een gezamenlijke oppervlakte van ten hoogste 30 m². Om bij achter elkaar gelegen woningen langs laantjes of met de achtergevels naar elkaar gerichte woningen met ondiepe achtererven in woonwijken te voorkomen dat aangebouwde bijgebouwen te dicht op bebouwing op achtergelegen bouwpercelen wordt gebouwd, moet tenminste 7,50 meter afstand tot de achterliggende perceelsgrens worden gehouden. In hoeksituaties wordt daarnaast de voorwaarde gesteld dat bijgebouwen, die buiten het bouwvlak worden gesitueerd, op tenminste 5 meter van de kant van de weg staan en wanneer een andere woning om de hoek staat, het bijgebouw ten minste 1 meter achter de voorgevel van die woning is gelegen.

In dit specifieke plan komt de hoekwoning aan de Hoofdweg met de zijgevel niet op één lijn met de voorgevels van de woningen aan de Eideweg. Dit wordt met name veroorzaakt door het feit dat de woningen aan de Eideweg relatief ver terug liggen vanaf de weg bezien. Als gevolg hiervan komen eventuele aanbouwen, bijgebouwen en/of overkappingen op het achtererf van de hoekwoning (blok 4) nooit minimaal één meter terug komen te liggen ten opzichte van de voorgevels van de woningen aan de Eideweg. Aanpassing van deze algemene regel is in dit geval echter niet noodzakelijk. Dit omdat er, op basis van artikel 2 in bijlage II van het Bo), vergunningvrij voldoende mogelijkheden zijn om op het achtererf van deze woning alsnog een aanbouw, overkapping en/of vrijstaand bijgebouw (garage) te realiseren. Overigens voldoet de hoekwoning wel aan de afstand van 5 meter ten opzichte van de kant van de (Eide)weg.

Om uitbreidingsmogelijkheden aan de voorgevel te regelen worden erkers & entreeportalen met een diepte van ten hoogste 1,50 meter, dan wel 0,75 meter en een hoogte van ten hoogste 3 meter toegestaan. De toegestane diepte is afhankelijk van de bestemming, waarbij de volgende voorwaarden gelden:

• er blijft tenminste 2 meter onbebouwd gebied tot bestemmingsgrens over, en
• de uitbreiding betreft minder dan 50% van de breedte van het hoofdgebouw.

Afmetingen

De toegestane maatvoering van (vrijstaande) bijgebouwen en overkappingen is als volgt:

	Goothoogte	Bouwhoogte	Dakhelling
Bijgebouw of overkapping	ten hoogste 3 m	ten hoogste 5,50 m	platte afdekking of meerzijdige kap van ten hoogste 60°

Om te voorkomen dat belendende percelen worden geconfronteerd met relatief lange wanden hoger dan 3 meter (topgevels), en bescherming van woon- en/of gebruiksgenot te geven, geldt voor bebouwing binnen een zone van 2,5 meter van de zijdelingse perceelsgrens een specifieke regeling. In deze gevallen geldt voor bijgebouwen hoger dan 3 meter dat de nok min of meer evenwijdig aan de richting van die perceelsgrens moet liggen of, als dat niet zo is een wolfseind aan de zijde van de perceelsgrens moet worden toegepast. Uitzondering vormen bijgebouwen die zich uitstrekken over beide aan elkaar grenzende bouwpercelen. Hier zijn namelijk geen hinderlijke effecten voor de buren, als gevolg van de hoge topgevel, omdat die ook op hun eigen perceel staat.

Oppervlaktes

De toegestane gezamenlijke oppervlakte aan bijgebouwen is afhankelijk van de grootte van het bouwperceel. Mits het toegestane bebouwingspercentage niet wordt overschreden is 50 m² aan bijgebouwen en overkappingen toegestaan. Des te groter het bouwperceel is, des te meer m² aan (vrijstaande) bijgebouwen en overkappingen wordt toegestaan, met een maximum van 150 m² op een bouwperceel groter dan 1000 m².

6.5.2.1 Afwijken bouwregels

Afwijking mits postitief advies door stedebouwkundige commissie

Als gevolg van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is het voor een aantal uitbreidingen of toevoegingen van bijbehorende bouwwerken niet langer nodig om een omgevingsvergunning aan te vragen. Met name de categorie onder artikel 3 van bijlage II van het Bor is relevant voor bestemmingsplannen. Deze categorie vergunningsvrij bouwen geldt voor het bouwen van bouwwerken, mits passend in het bestemmingsplan, gesitueerd op het achtererf of zijerf (mits 1 meter achter de eigen voorgevel) en niet hoger dan 5 meter. Als het om een dergelijk geval gaat wordt een aanvraag niet meer vooraf getoetst door een ambtenaar of een welstandscommissie: de burger of ondernemer die een vergunningvrij bouwwerk wil bouwen moet er voortaan zelf voor zorgen dat het aan alle regels voldoet.

De komst van de Wabo kan door artikel 3 van bijlage II van het Bor, Vergunningvrij bouwen, voorzover in overeenstemming met het bestemmingsplan, verstrekkende gevolgen hebben voor het ruimtelijk beeld in Slochteren. Dit omdat de bouwregels binnen de woonbestemmingen van de geldende bestemmingsplannen voor de Wabo altijd zeer ruim geformuleerd waren. Er werd bij recht meer toegestaan, zodat er minder procedures nodig waren en de burger eerder de vergunning had. Om de ruimtelijke kwaliteit te borgen functioneerde de Welstandsnota als vangnet. Alle aanvragen om reguliere bouwvergunning werden door de welstandscommissie beoordeeld. Hierdoor werden uitbreidingen van woningen van forsere omvang op het zijerf (zichtbaar vanaf de weg) getoetst aan redelijke eisen van welstand. Op deze manier zorgde de welstandstoets er voor dat excessen als gevolg van de ruime bouwregels voorkomen werden.

Met het inwerkingtreden van de Wabo kan het zo zijn dat iemand die een omvangrijk bouwwerk wil realiseren op zijn achtererf voortaan nooit meer een bouwvergunning nodig heeft. Als het plan niet voldoet aan de planregels kan volstaan worden met een omgevingsvergunning voor het afwijking van deze planregels. De bouwactiviteit kan vervolgens zonder vergunning plaatsvinden en daarmee zonder toetsing aan de Welstandsnota. Met name het vergunningvrij bouwen op het achtererf tot een hoogte van 5 meter, mits passend binnen de regels van het bestemmingsplan, kan binnen de gemeente Slochteren verstrekkende gevolgen hebben. Dit omdat de geldende bestemmingsplannen in het achtererfgebied, het gebied dat 1 meter en verder achter (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw ligt (Wabo), ruime bouwmogelijkheden toestaat. Om excessen te voorkomen is er voor gekozen in de nieuwe bestemmingsplannen de mogelijkheden bij recht enigzins te beperken en deels 'achter de slagboom' te zetten.

Slagboomconstructie

Het verschil in de bebouwingsruimte tussen de oude en nieuwe situatie is 'achter de slagboom' gezet door binnenplanse afwijkingbevoegdheden op te nemen om af te wijken van bouwregels. De maximale afwijkingsbevoegdheid komt gelijk te liggen aan de 'oude' bouwregels bij recht. De enige afwijkingsvoorwaarde om aan die gevallen mee te werken is dat het college advies bij een door haar aangewezen stedebouwkundige commissie heeft ingewonnen, dit om de ruimtelijke kwaliteit te borgen. Wanneer het bouwplan, c.q. verzoek om afwijking, door deze commissie positief is beoordeeld kan de omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan worden verleend. Hierna kan de aanvrager alsnog vergunningvrij de uitbreiding realiseren, dus zonder vergunning voor de activiteit bouwen).

	Oud	Nieuw
Breedte van woongebouw	15	10
Goothoogte woongebouw en hoofdgebouw.	4,50	3 m
Oppervlakte van vrijstaande bijgebouwen	150 m² bij percelen >1000 m²	Op zijerfgedeelte 3-10 meter achter voorgevel zijn (gedeelten van) vrijstaande bijgebouwen met een gezamenlijke opp. van ten hoogste 30 m² toegestaan, rest van de regel ongewijzigd.

Toegestaan gebruik

Binnen de bestemmingen in de hoofdgroep Wonen moet de woonfunctie de belangrijkste functie zijn, met dien verstande dat deze niet is toegestaan in vrijstaande bijgebouwen. Binnen de woonbestemming Wonen - 2 zijn vrije beroepen bij recht toegestaan. Voor bepaalde andere aan-huis-verbonden beroepen of bedrijfsactiviteiten kan een omgevingvergunning voor het afwijken van de regels worden verleend. Deze zijn opgenomen in de bijlage op een limitatieve lijst. Om tegemoet te komen aan de opkomst van internetverkoop wordt het in de woonbestemmingen toegestaan om administratieve werkzaamheden met betrekking tot internetwinkels en telefonische verkoop van goederen uit te voeren onder enkele voorwaarden.

Strijdig gebruik

Tot een gebruik strijdig met van de woonbestemmingen wordt in ieder geval begrepen bewoning in vrijstaande bijgebouwen, dan wel het creëeren van de mogelijkheid daartoe door het realiseren van essentiële woonvoorzieningen (de al dan niet gecombineerde aanwezigheid van een slaapkamer, toilet, badkamer en keuken). Hiermee wordt voorkomen dat een zelfstandige woning op een oneigenlijke manier ontstaat.