direct naar inhoud van 3.5 Gemeentelijk beleid
Plan: Bestemmingsplan Siddeburen, Hoofdweg 195
Status: ontwerp
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0040.bp00021-61oh

3.5 Gemeentelijk beleid

3.5.1 Toekomstvisie het land van Slochteren

Op 29 mei 2008 heeft de gemeenteraad de Toekomstvisie het land van Slochteren vastgesteld. In deze visie is de stip op de horizon gezet hoe Slochteren er in 2020 uit zou moeten zien. Deze stip is uitgewerkt in drie thema's: Meedoen en Voorzieningen, Wonen en Werken en Recreatie en Buitengebied. De Toekomstvisie bevat een aantal algemene kernbegrippen en daarnaast per thema een opsomming van de gemaakte keuzes. Met betrekking tot het thema Wonen en Werken zijn met name onderstaande kernbegrippen en gemaakte keuzes relevant:

  • 1. Betrokken partijen (inwoners, maatschappelijk middenveld, ondernemers en overheid) zijn zich bewust van hun rechten en plichten en nemen de verantwoordelijkheid voor henzelf, maar ook voor de gemeenschap: gezamenlijkheid. Samen staan we sterk;
  • 2. Verschil mag er zijn: differentiatie in voorzieningen, qua (buiten)gebied en in woonmilieus. Voor het wonen geldt dat op Slochter schaal de woningvooraad qua woningtypen compleet is. Hierbij hoeven de verschillende typen niet in elk dorp aanwezig te zijn. Het woonplan bevat een uitwerking van de doelgroepen, woningtypen en bouwlocaties (per kern);
  • 3. Diversiteit in eigenheid (identiteit). Het karakteristieke van de dorpen en de mensen is een groot goed, dat behouden en versterkt moet worden. Hierbij zijn de dorpen heterogeen qua bevolkingsopbouw. Ongewenste effecten van demografische ontwikkelingen worden zoveel mogelijk opgevangen door een flexibele woningvoorraad (levensloopbestendige woningen);
  • 4. Wonen en werken (uitgezonderd de agrarische sector) blijven geclusterd in en bij de bestaande woonbebouwing van de dorpen. Hierbij wordt uitgegaan van concentratie in de hoofdkernen (waaronder Siddeburen). Toevoeging aan kleine kernen is onder bepaalde voorwaarden slechts incidenteel mogelijk. Uitleglocaties worden duidelijk aangewezen in dorpsvisies die een langere looptijd hebben;
  • 5. Kwaliteit gaat voor kwantiteit, dit geldt zowel voor voorzieningen, ondernemerschap en het wonen. Hierbij wordt gewerkt aan het ontwikkelen en versterken van de sociale cohesie ofwel noaberschap (nodig voor de ontmoeting), het goede voorzieningenniveau en het prettig wonen. Op veel fronten is doorgaan op de ingezette koers nodig om de visie te realiseren.

Hoe de dorpen en straten er precies uit zullen (komen te) zien, is niet in deze visie opgenomen. Het resultaat is dan ook geen structuurvisie in de zin van de Wet ruimtelijke ordening, omdat een ruimtelijke visie en een kaartbeeld ontbreken. De Toekomstvisie zet de hoofdlijnen uit en dient als basis om voor de verschillende peilers verder beleid (dorpsvisie, bestemmingsplannen) uit te werken. In dit kader kan de Structuurvisie Siddeburen (2009) dan ook gezien worden als een nadere uitwerking van de Toekomstvisie.

3.5.2 Woonplan 2010-2020

Het Woonplan 2010-2020 van de gemeente Slochteren schetst een beeld van de gemeentelijke visie op het wonen (volkshuisvesting). De gemeenteraad heeft het huidige woonplan in 2011 vastgesteld. Het vaststellen van een woonplan is tegenwoordig (vanuit Rijk en/of provincie) niet meer verplicht, maar als gemeente Slochteren vinden wij het wenselijk om een woonplan te hebben. Het Woonplan 2010-2020 wordt door ons gebruikt om een goede afweging te kunnen maken voor wat betreft de locatie van een beoogde ontwikkeling, het aantal nieuw te bouwen woningen, de doelgroepen waarvoor gebouwd wordt en het tempo waarin dit bouwen zou moeten plaatsvinden.

In het woonplan is voor de periode 2010-2020 vastgelegd op welke locaties binnen de gemeente nieuwbouw van woningen gepland is. Ook staat aangegeven bij welke bestaande woningen herstructurering of transformatie kan plaatsvinden. Oftewel welke woningen gesloopt en opnieuw opgebouwd (kunnen) worden, zodat voldaan kan worden aan de huidige normen en eisen van de nieuwe doelgroepen. Naast deze kwantitatieve bouwopgave is in het woonplan ook een kwalitatieve bouwopgave opgenomen. Hierbij moet gedacht worden aan doelstellingen met betrekking tot de (algemeen) gewenste woonkwaliteiten, zoals het duurzaam bouwen en (vergroten van) de leefbaarheid.

Bovenstaande volkshuisvestelijke keuzes worden mede op basis van de toekomstverwachtingen gemaakt. De prognoses over de demografische factoren (o.a. leeftijd) zijn hierbij erg belangrijk. Daarnaast zijn er reeds een aantal visies vastgesteld die van invloed zijn op het wonen binnen de gemeente Slochteren. Hierboven is reeds ingegaan op de Toekomstvisie 2020 waarin is opgenomen dat dat er in beginsel alleen in de drie hoofdkernen (Harkstede, Slochteren en Siddeburen) wordt gebouwd. Buiten deze hoofdkernen is incidentele woningbouw uitsluitend nog onder bepaalde voorwaarden mogelijk. Aansluitend op de Toekomstivisie is voor een deel van de kernen inmiddels een gebiedsvisie, c,.q. structuurvisie, vastgesteld waarin nieuwe bouwlocaties zijn beschreven. Voor Siddeburen betreft dit de Structuurvisie Siddeburen.

3.5.3 Structuurvisie Siddeburen

De gemeente Slochteren heeft op 24 september 2009 de Structuurvisie Siddeburen vastgesteld (Enno Zuidema Stedebouw, 2009). De structuurvisie bevat de hoofdlijnen van de ontwikkelingen van het dorp Siddeburen voor de komende tien jaar en het ruimtelijk beleid dat de gemeente Slochteren gaat voeren ten aanzien van het dorp. In de structuurvisie is een kaart opgenomen, waarop de ambities en aanwezige waarden zijn weergegeven (figuur 5). In de structuurvisie is er expliciet voor gekozen Siddeburen een centrumdorp te laten zijn. Dit houdt onder meer in dat gestreefd wordt (meer) bewoners aan het dorp te binden en het dorp een (lichte) streekfunctie te laten hebben voor het omliggend gebied. Op basis van trends en ambitieniveau is de maximale woningbehoefte voor de kern tot 2020 ingeschat op 150 nieuwbouwwoningen, waarvan zo'n 100 woningen gericht op ouderen (verzorgd wonen en nultredenwoningen). De overige 50 woningen richten zich op de resterende categorieën, met name de middencategorie. Deze aantallen zijn afgestemd op de Regiovisie Groningen-Assen, waarin de doelstelling voor de periode 2002-2019 voor het oostelijk deel van de gemeente Slochteren op 300 woningen is gesteld.

afbeelding "i_NL.IMRO.0040.bp00021-61oh_0005.png"

Figuur 5 Structuurvisie Siddeburen, ambitiekaart.

Voor het realiseren van deze woningbouwopgave zijn in Siddeburen twee zoekgebieden aangewezen, namelijk aan de noord- en zuidzijde van de kern. Op de ambitiekaart (figuur 4) zijn beide gebieden gearceerd weergegeven. Voor beide gebieden geldt de stedenbouwkundige opgave om de bestaande karakteristieke overgang van de bebouwing naar het landschap een belangrijke rol te laten spelen bij de ontwikkeling. Hierbij is er in de structuurvisie van uitgegaan dat tweederde van de woningbouwopgave (100 woningen) in het zuidelijk deel, en daarmee binnen het woonzorggebied van het Ufkenshuis, gerealiseerd zal worden. Tevens is er, gelet op de actuele vraag naar zorggerelateerde woningen, voor gekozen de zuidelijke uitbreiding als eerste te ontwikkelen aan de hand van het bestemmingsplan Siddeburen, De Weerterij.

3.5.4 Bestemmingsplan De Weerterij

De Stichting Woningbouw Slochteren (SWS) neemt de ontwikkeling van De Weerterij voor haar rekening en heeft, in overleg met de gemeente, bij de planvorming aansluiting gezocht bij de Structuurvisie Siddeburen en het doelgroepenbeleid van de gemeente Slochteren. Op 28 april 2011 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan daadwerkelijk vastgesteld en daarmee de bouw van 89 woningen mogelijk gemaakt. Dit aantal is onderverdeeld in 34 appartementen, 14 (levensloopbestendige) nultredenwoningen, 17 vrije sectorwoningen en een wooncentrum van de stichting NOVO met 24 wooneenheden voor mensen met een verstandelijke beperking.

Verrwacht wordt dat met name vanuit de appartementen (specifiek voor de doelgroep senioren) en het wooncentrum gebruik gemaakt zal worden van de zorgvoorzieningen in het Ufkenshuis. Deze bebouwing wordt dan ook in de directe nabijheid van het Ufkenshuis gerealiseerd. Bijkomend voordeel hiervan is dat deze 'complexen' niet aan de rand van de woonbuurt komen. Door de nultredenwoningen en vrije kavels aan de randen van de woonbuurt te situeren ontstaat een geleidelijke overgang van het bebouwd gebied naar het 'open landschap'. Dit wordt versterkt door het open gebied ten zuiden van De Weerterij een natuurlijke groeninrichting te geven. Dit in aansluiting op de bestaande groen-/waterstructuur langs de provinciale weg.

3.5.5 Welstandsnota

De gemeentelijke Welstandsnota (vastgesteld in 2010) tracht op een heldere, klantvriendelijke manier de welstandseisen duidelijk te maken voor aanvragers van een omgevingsvergunning, de architect/aannemer, de aanwonenden en de welstandscommissie. Het is voor partijen vooraf duidelijk aan welke criteria een bouwwerk zal moeten voldoen. Bouwplannen die niet voldoen aan redelijke eisen van welstand, zullen zo worden geweerd. Het doel van de Welstandsnota is een bijdrage te leveren aan het behouden van en waar nodig het versterken van de schoonheid en aantrekkelijkheid van de gemeente Slochteren. De nota maakt deel uit van het integrale ruimtelijke kwaliteitsbeleid en zal daarom worden afgestemd op de bestemmingsplannen. De welstandstoetsing zal in principe het bestemmingsplan als vertrekpunt moeten nemen.

Welstand kan daarbinnen een nadere invullende werking hebben voor de plaats en de omvang van gebouwen en bouwwerken. Van belang daarbij is of een in het bestemmingsplan aanwezige vrijheid specifiek die vrijheid ten doel heeft gehad of dat die vrijheid eerder is voortgekomen uit andere oogmerken. Als de vrijheid op zich geen doel van de regeling is geweest, is het aanvaardbaar deze bij de welstandstoetsing nader in te vullen. Dit zal echter alleen aan de orde kunnen zijn als daartoe voldoende rechtvaardiging bestaat in de vorm van (dreigend) ernstig beeldbederf.

De Welstandsnota 2010 is grotendeels gebaseerd op de Welstandsnota uit 2004, alleen op onderdelen zijn aanpassingen aangebracht ter verduidelijking. Als nieuwe elementen zijn objectgerichte criteria voor agrarische (karakteristieke) bebouwing opgenomen. In het kader van het vooroverleg over de herstructurering is het schetsontwerp van de woningbouw op dit perceel reeds voorgelegd aan de welstandscommissie. Op 28 juni 2010 heeft Libau op hoofdlijnen positief geadviseerd en geconcludeerd dat het plan niet in strijd is met de redelijke eisen van welstand. De aanvraag bouwvergunning zal in het kader van de vergunningprocedure alsnog aan de commissie (inclusief detailtekeningen) worden voorgelegd voor het defintieve oordeel.

3.5.6 Onderbouwing woonbehoefte

Voor het onderbouwen van de woonbehoefte wordt gebruik gemaakt van de gemaakte afspraken in regioverband, het Woonplan 2010-2020 en de Structuurvisie Siddeburen 2009. Zoals bekend maakt de gemeente Slochteren deel uit van de regio Groningen-Assen. Op basis van gemaakte afspraken in regioverband kan de gemeente Slochteren in de periode 2010-2020 maximaal 395 nieuwbouwwoningen realiseren. Overigens is dit exclusief de woningen in Meerstad. Dit aantal van 395 woningen betreft een harde afspraak en is door de provincie Groningen doorvertaald naar de Omgevingsverordening. Binnen deze regionale kaders heeft de gemeente Slochteren op 27 januari 2011 het gemeentelijk Woonplan 2010-2020 vastgesteld. In dit woonplan is een globale verdeling van de nieuwbouwruimte over de kernen opgenomen (tabel 1), waarbinnen voor Siddeburen tot 2020 een reservering is gemaakt van 139 nieuwbouwwoningen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0040.bp00021-61oh_0006.png"

Tabel 1 Overzicht reservering op beschikbare nieuwbouwruimte, 27 januari 2011.

Op dit punt wijkt het woonplan af van de structuurvisie Siddeburen, waarin voor Siddeburen een reservering van 150 nieuwbouwwoningen was opgenomen. In de structuurvisie werd voor de Weerterij nog uitgegaan van een maximum aantal woningen (100), terwijl in het woonplan (2 jaar later vastgesteld) reeds uitgegaan kon worden van het aantal woningen (89) dat daadwerkelijk gebouwd wordt. Aan de hand van, in het Beeldkwaliteitsplan vastgelegde, stedenbouwkundige uitgangspunten is in De Weerterij gekozen voor ruime kavels in een groene omgeving. Hierdoor blijft de bestaande geleidelijke overgang van het bebouwde gebied naar het 'open landschap' behouden en wordt deze waar mogelijk versterkt. Deze keuze voor een ruime, groene wijk zorgt er voor dat het maximum aantal van 100 gereserveerde woningen niet behaald wordt. Voor Siddeburen-Noord volgt het woonplan de in de structuurvisie opgenomen reservering van 50 woningen, waardoor de reservering voor de gehele kern in het woonplan op 139 woningen komt.

Bovenstaande toont aan dat er als gevolg van zeer uiteenlopende ontwikkelingen, waaronder de steeds veranderende woningmarkt en/of stedenbouwkundige uitgangspunten, slechts sprake kan zijn van een globale verdeling van de nieuwbouwruimte per (grote) kern tot 2020. Om in te kunnen spelen op deze ontwikkelingen en flexibiliteit in de reserveringen voor nieuwbouwruimte te behouden is in het woonplan dan ook de mogelijkheid opgenomen om deze verdeling per (grote) kern te wijzigen. Dit onder strikte voorwaarde dat:

  • er sprake dient te zijn van het oplossen van een ruimtelijk knelpunt;
  • de ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten (doelgroepen, spelregels) van het woonplan;
  • er ruimte (vrijgekomen) dient te zijn in de bestaande reserveringen. Dit kan doordat andere plannen niet doorgaan of op de langere baan zijn geschoven (na 2020);
  • er afstemming plaats dient te vinden met de regio Groningen-Assen.
3.5.6.1 Plangebied

Het pand Tivoli staat inmiddels een aantal jaren leeg. De kans dat er zich op korte termijn een nieuw bedrijf vestigt is vrij klein, omdat de bij recht toegestane activiteiten als gevolg van de bestemming Horecadoeleinden beperkt zijn (uitsluitend horeca is toegestaan). Mede door deze strakke bestemming is het pand zeer moeilijk te verhuren/verkopen. Langdurige leegstand leidt er vaak toe dat een pand in verval raakt, hetgeen ook bij Tivoli reeds zichtbaar is. Ruimtelijk is dit ongewenst, omdat een vervallen pand het woon- en leefkwaliteit van direct omwonenden rechtstreeks aantast. Op locatie Tivoli is dan ook sprake van een ruimtelijk knelpunt. Te meer omdat het een beeldbepalende locatie, op de hoek van de Hoofdweg met de Eideweg, betreft.

Het zou dan ook een sterke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse zijn als het pand vervangen wordt door een nieuwe economische drager. Dat initiatiefnemer hierbij voorstelt om de locatie te herontwikkelen naar woningbouw is ruimtelijk gezien zeker acceptabel. Dit met name vanwege de ligging van de planlocatie buiten het centrum én in het woonzorggebied van het Ufkenshuis, waarbij de voorgestelde bouwmassa goed aansluit bij de (woon)bebouwing in de directe omgeving langs de Hoofdweg en Eideweg. Dat er verder ruimtelijk geen overwegende bezwaren bestaan blijkt ook uit de diverse onderzoeksresultaten opgenomen in Hoofdstuk 4.

Daarnaast dient voldaan te worden aan de gemaakte afspraken in regioverband. Op grond van deze afspraken, het woonplan en de structuurvisie kunnen tot 2020 maximaal 139 woningen in Siddeburen gebouwd worden. Vooralsnog wordt, deels vanwege de exploitatie, vastgehouden aan de reservering van 50 woningen voor Siddeburen-Noord, terwijl de overige 89 woningen zijn opgenomen in het (bestemmings)plan De Weerterij. Dit betekent dat er binnen de reserveringen voor Siddeburen kwantitatief geen ruimte is voor de herstructurering van locatie Tivoli. Afwijken van deze reserveringen is alleen mogelijk indien er elders qua reserveringen ruimte vrij gemaakt wordt en dit afgestemd wordt met de regio Groningen-Assen.

De regio Groningen-Assen komt regelmatig bij elkaar om in regioverband zo goed mogelijk te kunnen anticiperen op de steeds veranderende ontwikkelingen op de woningmarkt. Tijdens deze overleggen worden ook alle gemeentelijke lijsten met woningbouwplannen samengevoegd tot één centrale, regionale 0-lijst. In één van deze overleggen, op 16 mei 2011, heeft de regio er mee ingestemd dat de herstructurering van locatie Tivoli aan de regionale lijst wordt toegevoegd. Ter compensatie heeft de gemeente toegezegd een aantal andere plannen binnen de gemeente door te schuiven naar de periode na 2020, dan wel (vooralsnog) geheel niet te ontwikkelen. Welke plannen, c.q. hoeveel nieuwbouwwoningen, dit exact zijn dient nog nader onderzocht te worden en zal op korte termijn bij de regio ingebracht worden. Dit hangt voor een groot deel weer af van de koers die de regio Groningen-Assen gaat volgen de komende jaren, mede gelet op de huidige woningmarkt. In ieder geval bestaan er met het 'groene licht' vanuit de regio Groningen-Assen zowel kwalitatief als kwantitatief geen belemmeringen meer voor de herstructurering van locatie Tivoli.