Bestemmingsplan Bedrijvenpark Rengers

6.5 Toelichting basisbestemmingen

In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven over de bestemmingsregels die in het plangebied voorkomen.

6.5.1 Bedrijventerrein

Functieverruiming

Op basis van de uitgangspunten zoals beschreven in 5.3 is een kader gecreëerd waar en op welke wijze de bestemming mogelijkheden biedt voor functieverruiming. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in algemene functieverruiming en functieverruiming per zone.

De algemene functies die worden toegestaan betreffen industrie, nijverheid, productie en assemblage, transport en logistiek en ten slotte groothandel, met uitzondering van handel in auto's, boten en caravans. Deze laatste categorie is niet toegestaan, aangezien dit een negatieve uitstraling kan geven aan het terrein en voor deze functie betere terreinen in de regio beschikbaar zijn. Aanvullend op de beschreven functies is zakelijke dienstverlening toegestaan voor zover ten hoogste 250 m² bedrijfsvloeroppervlak per perceel wordt gebruikt als kantoor. Met deze bovengrens wordt voorkomen dat kantoren die op reguliere kantoorlocaties gevestigd kunnen worden, gebruik maken van het bedrijvenpark, hetgeen indruist tegen het voorgestane zuinig ruimtegebruik van bedrijventerrein.

6.5.1.1 Generieke functieverruiming (overal op het bedrijventerrein)

Productiegebonden detailhandel

Naast de vestiging van allerhande vormen van perifere detailhandel is de productiegebonden detailhandel een belangrijke activiteit die speelt op bedrijventerreinen. Hoewel in bestemmingsplannen criteria als 'ondergeschikt aan de hoofdfunctie' en dergelijke worden genoemd, is er een groot grijs gebied wat wel en niet binnen de noemer van productiegebonden detailhandel valt. Om te beoordelen of een activiteit kan worden toegestaan, is de hoofdfunctie van primair belang. Deze hoofdfunctie moet zonder meer worden toegelaten. Het bedrijf moet gezien zijn hoofdfunctie zijn aangewezen op een bedrijventerrein vanwege de ruimtevraag of milieuhinder. De betreffende bedrijven kunnen niet worden toegestaan in kernwinkelgebieden of locaties voor perifere detailhandel , doordat de productiefaciliteiten ruimte vragen en bovendien vaak een buitenterrein nodig is voor stalling en opslag. Dit is lastig in te passen op een terrein dat specifiek is bestemd voor perifere detailhandel. De betreffende detailhandel is niet concurrerend voor detailhandel op andere detailhandelslocaties omdat:

• de ruimtevraag een ruime kavel vereist die niet of nauwelijks in kernwinkelgebied beschikbaar is;
• de detailhandel voortvloeit uit doelgerichte en laagfrequente aankopen;
• de toegestane winkelvloeroppervlakte kan worden beperkt tot een X aantal m².

Productiegebonden detailhandel wordt overal toegestaan, mits de hoofdfunctie voldoet aan de gebruiksregels van het bestemmingsplan; de zonering is daar niet op van toepassing.

Detailhandel ondergeschikt aan groothandel

Detailhandel als ondergeschikte activiteit van groothandel wordt niet tot de categorie van productiegebonden detailhandel beschouwd. De aard van de door de groothandel gevoerde artikelen is erg wisselend en kan variëren van doelgericht gekochte artikelen tot gelegenheidsaankopen. Daarmee kan de verkoop van dat (wisselende) assortiment aan particulieren bedreigend zijn voor de bestaande winkelcentra. Slechts indien het betreffende assortiment past binnen de toegestane assortimenten voor detailhandel in volumineuze goederen mag een groothandel haar assortiment tevens aan particulieren aanbieden.

6.5.1.2 Functieverruiming per zone

Op basis van de zonering die in 5.3 is beschreven qua toegestane functies in combinatie met de gewenste beeldkwaliteit.

• stand still (wit/transparant): gebied waarbinnen functieverruiming wordt toegestaan en geen bijzonderheden gelden ten aanzien van beeldkwaliteit;
• zichtlocatie (rood): gebied waar de representatieve uitstraling bovenaan staat en eventueel (na afweging) sommige nieuwe functies worden toegestaan, mits deze zich richten op de zakelijke en/of particuliere dienstverlening. Grootschalige zelfstandige kantoren zonder aanverwante ruimtebehoefte (parkeren daartoe niet gerekend) worden daar niet onder verstaan vanwege de concurrerende werking daarvan op winkelparken in de regio. Andere functies worden slechts na afweging middels een binnenplanse afwijking van het bestemmingsplan toegestaan.
• De zone waar functieverruiming wordt toegestaan (blauw) waarbinnen hieronder genoemde functies tevens worden toegestaan in het op te stellen bestemmingsplan, mits passend binnen de criteria. Uitgangspunt is dat daarbij functies worden toegestaan die zich niet kunnen vestigen in kernwinkelgebied, maar zich ook niet zonder meer op bedrijventerrein mogen vestigen. Ter plaatse van de entreelocaties gelden de eisen aan de beeldkwaliteit onverminderd.

6.5.1.2.1 Functies toegestaan in blauwe zone

In het blauwe gebied worden onderstaande functies bij recht toegestaan. Indien initiatieven worden voorgelegd om dergelijke functies in het rode gebied te vestigen, dan zal voor deze initiatieven worden afgewogen of het college bereid is hiervoor een binnenplanse afwijking van het bestemmingsplan te verlenen.

Zelfstandige detailhandel

• 1.
  1. Autobedrijven

Verkoop van voertuigen, trailers, boten en caravans wordt uitsluitend toegestaan voor zover het om bedrijven gaat die auto's, boten of caravans zelf fabriceren of assembleren en deze naast levering aan de detaillist tevens zelf ter plaatse verkopen. In de categorie voertuigen zal deze branche beperkt zijn tot camperbouw en afbouw en ombouw van bedrijfswagens.

Expliciet mag een keuringsstation of servicestation niet zijn gerelateerd aan de verkoop van voertuigen of caravans. Verkoop van auto's en caravans wordt, met uitzondering van bovengenoemde categorie niet toegestaan.

• 2.
  2. Bouw exclusief doe het zelf winkels

Groothandelsvestigingen in bouwgerelateerde producten mogen zich vestigen in de blauwe zone op Rengers. Een deel van deze groothandelsbedrijven richt zich tevens op de particulier. Gezien de beperkte mogelijkheden op andere locaties waar detailhandel wordt toegestaan wordt detailhandel in grove bouwmaterialen wel toegestaan. Een doe-het-zelfzaak wordt hieronder niet verstaan en is zodoende niet toegestaan.

• 3.
  3. Tuingerelateerde detailhandel

Handelsbedrijven in grond, houtwerk en bestrating worden, gezien hun overeenkomsten en overlap met de detailhandel in grove bouwmaterialen, wel toegestaan.

Tuinwarenhuizen, kwekerijen en detailhandel die verband houdt met kweekgoed worden niet toegestaan op Rengers.

• 4.
  4. Woongerelateerde artikelen inclusief, keukens, sanitair.

Installatiebedrijven met een magazijn voor installatiebenodigdheden en een showroom en daarmee gelijk te stellen categorieën worden geschaard onder de categorie productiegebonden detailhandel en mogen zich derhalve vestigen (daarom ook toegestaan buiten de blauwe zone).

Gezien de vestigingsmogelijkheden voor bedrijven in deze branche elders (Winkelpark Hoogezand, verspreid in het gemengd lint) wordt vestiging van detailhandel in de woonbranche niet toegestaan.

5. Internetwinkels

Zo lang de verkoop ter plaatse duidelijk ondergeschikt blijft en uitsluitend wordt voorzien in een baliefunctie van ten hoogste 50 m² kunnen internetwinkels op Rengers worden toegestaan binnen de blauwe zone. Tot de betreffende 50 m² wordt alle oppervlakte gerekend die voor klanten toegankelijk is. Het gaat dus om de wachtruimte voor de balie. Dit geldt ook als eis; de bedrijven mogen niet zodanig worden ingericht dat een toonzaal aanwezig is, aangezien hierdoor de scheiding met detailhandel vervaagt.

6.5.1.2.2 Functies toegestaan in rode en blauwe zone

In het rode gebied worden hogere eisen gesteld aan de beeldkwaliteit. Bovendien bepalen de bedrijven die in deze zone zijn gevestigd in sterke mate de uitstraling van het bedrijventerrein gezien vanaf de A7. Dit legitimeert een onderscheid in zonering voor functies die behalve in de blauwe ook in de rode zone kunnen worden gevestigd.

Dienstverlening

• 1.
  1. Kantoren

Rengers mag niet als reguliere kantoorlocatie worden gebruikt omdat hierdoor de concurrentiepositie van kantoorlocaties in de regio in het gedrang komt en zuinig ruimtegebruik niet in de hand wordt gewerkt. Op één aspect kan Rengers zich echter onderscheiden, namelijk in de beschikbare ruimte voor parkeervoorzieningen en de mogelijkheden om een kantoorfunctie te combineren met opslag-/stallingsfaciliteiten. Een dergelijke kantoorvestiging leent zich niet om te worden gesitueerd op een kantoorlocatie waar de ruimte is verdeeld in (representatieve) bebouwing, parkeervoorzieningen en openbare ruimte.

Vestiging van dergelijke kantoorvestiging wordt niet bij recht toegestaan: het bestemmingsplan voorziet in een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid om initiatieven toe te staan, mits de vestiging een minimale omvang kent en duidelijk onderbouwd kan worden dat vestiging op een reguliere kantoorlocatie niet in de rede ligt. Motivering dat het merendeel van het personeel met de auto naar het kantoor komt is overigens niet geldig om de vestiging van een kantoor op Rengers toe te staan.

• 2.
  2. Particuliere dienstverlening

Bedrijven die zich richten op particuliere dienstverlening zijn uitsluitend toegestaan, voor zover dienstverlening bestaat uit reparatie, inspectie of bewerking van een product en is gericht op consumenten.

Om dit te kunnen beoordelen zal voorafgaand per geval worden getoetst. Als voorbeeld zal de vestiging van een computerreparatiebedrijf of drukkerij worden toegestaan, mits dit niet functioneert als winkel.

Voorbeelden die niet worden toegestaan zijn een schoonheidssalon, speeltuin of fitnesscentrum.

• 3.
  3. Maatschappelijke dienstverlening

Vestiging van maatschappelijke functies wordt niet bij recht toegestaan.

6.5.2 Groen

De bestemming Groen voorziet in een bestemmingsregeling voor openbaar groen. Aan openbare groenelementen als plantsoenen, brede wegbermen en bossingels die bijdragen aan de bovenwijkse groenstructuur wordt in principe de bestemming Groen toegekend. Hierbinnen wordt het ook mogelijk gemaakt om water aan te leggen, verhardingen, additionele voorzieningen en nutsvoorzieningen.

6.5.3 Verkeer - Verblijfsgebied

De bestemming Verkeer - Verblijfsgebied is gericht op de verblijfsfunctie en secundair op de verkeersfunctie. Deze gronden hebben in principe een multifunctioneel karakter waarbij de inrichting gericht is op straten, pleinen, fiets- en voetpaden, en daarnaast ook groen en water. Standplaatsen kunnen met een aanduiding worden geregeld (bestaand) of met een afwijkingsregeling worden mogelijk gemaakt.

6.5.4 Water

In een groot deel van de bestemmingen is het ondergeschikt aanleggen van water mogelijk. De bestemming wordt daarentegen specifiek toegekend aan meren, plassen en andere natuurlijke, dan wel kunstmatige oppervlaktewateren en watergangen die door het waterschap als hoofdwatergang worden aangeduid.

Ook aan terreinen of gebieden die specifiek een waterbergingsfunctie krijgen wordt deze bestemming toegekend om dit gebruik te verankeren (en ander gebruik uit te sluiten).

De hoofdfunctie is de ontvangst, berging en/of afvoer van water alsmede voor de bescherming, het beheer en het onderhoud van watergangen, met de bijbehorende voorzieningen. Wanneer een brug met een verkeersfunctie over het water ligt, dan wordt deze ter plaatse als zodanig aangeduid.