Boerakker - Woningbouwlocatie Hoofdweg 14 e.o.

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 INLEIDING

1.1 Aanleiding

Aan de Hoofdweg 14 in Boerakker is een plan opgevat om nieuwe, bij het dorp passende woningbouw te realiseren. In het plan worden ten noorden van het voormalige café enkele woningen voorzien en ten zuiden daarvan eveneens. Voor deze beoogde ontwikkeling is bij de gemeente Marum een principeverzoek ingediend. Het college van burgemeester en wethouders heeft hierop een positief besluit genomen. Ten behoeve van de gewenste woningbouw is een nieuw bestemmingsplan nodig. Het merendeel van het plangebied heeft in het geldende bestemmingsplan weliswaar al een woonbestemming, maar de planvoorschriften van dat plan gaan uit van een regeling van het bestaande aantal woningen. In de destijds bestaande situatie was alleen in het voormalige café een woning aanwezig.

Dit bestemmingsplan voorziet in de beoogde ontwikkeling van de nieuwe woningen en geeft ruimte voor een nieuwe functie aan het voormalige café. In totaal is er ruimte voor het realiseren van maximaal twaalf woningen, inclusief een woning in het voormalige café.

Met dit bestemmingsplan worden de ruimtelijke randvoorwaarden gegeven voor de gewenste ontwikkeling. In deze toelichting wordt ingegaan op de gewenste woningbouw.

Centraal in dit bestemmingsplan staat een flexibele en bij het dorp passende woningbouw, die Boerakker een impuls moet geven. Daarmee speelt het plan in op de gedachtegang die in de nieuwe regionale woonvisie voor het Westerkwartier wordt ontwikkeld met bijzondere aandacht voor vraaggericht bouwen. Met maatwerk kan zo bij het dorp enige woningbouw mogelijk worden gemaakt. De gemeenteraad van Marum heeft de woonvisie Westerkwartier op 18 maart 2015 vastgesteld. Om de woningbehoefte te peilen is onder meer een enquête in het dorpsgebied Boerakker - Lucaswolde gehouden. Daaruit is een behoefte aan een bij het dorp passende woningbouw naar voren gekomen. Dorpsbelang Boerakker-Lucaswolde is bij het plan en de enquête betrokken.

In figuur 1 is de ligging van het plangebied weergegeven en is de huidige situatie middels een luchtfoto in beeld gebracht.

Figuur 1: Ligging plangebied

1.2 Planologische regeling

Het plangebied betreft de locatie aan de Hoofdweg 14 in Boerakker. Het gebied is tot nu toe in hoofdzaak opgenomen in het 'bestemmingsplan Boerakker en Noordwijk', vastgesteld op 15 oktober 2008 en voor het zuidelijk/westelijk deel in het 'bestemmingsplan Buitengebied Marum', vastgesteld op 1 maart 2010. Laatstgenoemd plan is gedeeltelijk herzien met de 'partiële en correctieve herziening bestemmingsplan Buitengebied Marum', vastgesteld op 28 mei 2014. In figuur 2 is een fragment van de verbeelding van de bestemmingsplannen weergegeven. Het plangebied heeft voor het grootste deel de bestemming 'Woongebied' (lichtgeel aangeduide zone langs de Hoofdweg) en een klein deel de bestemming 'Agrarisch', eveneens aan de Hoofdweg gelegen (lichtgroen aangeduid en onderdeel van de bestemming met letteraanduiding 'A').

De bestemming 'Woongebied' ligt zowel ten noorden als ten zuiden van het voormalige café zoals uit de navolgende afbeelding blijkt. De woonbestemming is in de planvoorschriften in het plan van 2008 zo omschreven, dat het aantal woningen niet meer mag bedragen dan het bestaande aantal per bouwperceel. Het voormalige café heeft in het bestemmingsplan van 2008 nog een horecabestemming. De huidige bestemmingen zijn gebaseerd op de tot dusver bestaande (planologische) situatie en bieden geen ruimte voor de gewenste invulling van het plangebied. Daarom is besloten tot het opstellen van een nieuw bestemmingsplan. Op basis daarvan kunnen de benodigde omgevingsvergunningen worden verleend en kan de gewenste nieuwbouw worden gerealiseerd.

De ligging van het plangebied en de geldende bestemmingsplannen zijn in onderstaand figuur weergegeven.

Figuur 2: Fragment van de vigerende bestemmingsplannen met de ligging van het plangebied in rood

1.3 Leeswijzer

Na deze inleiding (hoofdstuk 1) wordt in hoofdstuk 2 van dit bestemmingsplan het beleidskader beschreven dat relevant is voor dit plan. Daarbij wordt ingegaan op het beleid van de provincie en de gemeente. In hoofdstuk 3 staan de uitgangspunten van het bestemmingsplan centraal: het programma voor de nieuw te bouwen woningen, de ruimtelijke opzet en de verkeerssituatie. De omgevingsaspecten waaraan de situatie is getoetst, worden beschreven in hoofdstuk 4. De juridische regeling komt in hoofdstuk 5 aan de orde. In hoofdstuk 6 wordt de uitvoerbaarheid van het plan toegelicht. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de maatschappelijke- en economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 BELEIDSKADER

Dit hoofdstuk behandelt het beleid dat betrekking heeft op dit bestemmingsplan. Gezien de aard van het plan is het rijksbeleid niet aan de orde. In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geeft het Rijk aan dat zij de ruimtelijke ordening meer overlaat aan gemeenten en provincies en kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 13 nationale belangen.

Wel is van belang te wijzen op artikel 3.1.6. van het Besluit ruimtelijke ordening en de daarin opgenomen Ladder voor duurzame verstedelijking: in dat kader moet eerst gekeken worden naar intensivering, revitalisering en herstructurering van bestaand bebouwd gebied, voordat nieuwe stedelijke bestemmingen worden ontwikkeld. De provincies hebben daarin tevens een taak door te bepalen wat tot 'bestaand bebouwd gebied' moet worden gerekend.

2.1 Provinciaal beleid

Het provinciaal ruimtelijk beleid is verwoord in het Provinciaal Omgevingsplan Groningen (POP) dat opgesteld is voor de periode 2009-2015, met een doorkijk naar 2020.

In het POP staat het omgevingsbeleid van de provincie op het gebied van milieu, verkeer en vervoer, water en ruimtelijke ordening. Het waterhuishoudingsplan, het milieubeleidsplan en het mobiliteitsplan zijn in het Omgevingsplan geïntegreerd. Belangrijke onderwerpen zijn de bescherming van de karakteristieken van het Groninger landschap, ruimte voor ontwikkeling, leefbaarheid op het platteland en duurzame energie. Naast het algemene beleid per thema, bestaat het POP uit een aantal regioperspectieven. Het POP merkt op dat de regio Groningen-Assen en het Westerkwartier een bevolkingsgroei kennen in relatie tot een sterke economische ontwikkeling. Concentratie van wonen blijft een belangrijk uitgangspunt. Verhoging van de ruimtelijke kwaliteit staat in het POP centraal. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de karakteristieken van de omgeving. Met betrekking tot het landschap vormt het streekeigen karakter van het gebied het vertrekpunt voor nieuwe ontwikkelingen en ingrepen.

De Omgevingsverordening Provincie Groningen 2009 is gelijktijdig met het POP vastgesteld en in de daarop volgende jaren op onderdelen herzien. Met de Omgevingsverordening wordt beoogd de in het POP opgenomen doelstellingen voor de komende jaren te verwezenlijken. Op het gebied van de ruimtelijke ordening worden gemeenten verplicht om bestemmingsplannen volgens de verordening op te stellen.

Op grond van het rijksbeleid, neergelegd in het besluit Algemene regels ruimtelijke ordening (AmvB Ruimte), hebben provincies de taak om in een provinciale verordening het zogenaamde 'bestaand bebouwd gebied' aan te wijzen. Bij wijze van uitvoeringsbesluit van de Omgevingsverordening is daarop door Gedeputeerde Staten het “besluit begrenzing buitengebied” opgesteld (artikel 4.20. van de Omgevingsverordening). Dit besluit is op 20 april 2010 door Gedeputeerde Staten vastgesteld. Voor het plangebied geldt merendeels de aanduiding 'bestaand bebouwd gebied'. Een klein deel van het plangebied valt buiten deze aanduiding (zie figuur 3). Dit betreft alleen het meest zuidelijk gelegen perceel. In het plangebied, dat buiten de aanduiding 'bestaand bebouwd gebied' ligt, kunnen geen nieuwe woningen worden gebouwd , tenzij de begrenzing door Gedeputeerde Staten wordt gewijzigd.

Uit de Verordening blijkt dat Gedeputeerde Staten de grens kunnen wijzigen ten behoeve van een aanvaardbaar te achten stedelijke ontwikkeling die aansluit bij het bestaand stedelijk gebied (i.c. dorpsgebied) en daarin past. Daarmee kunnen Gedeputeerde Staten op grond van artikel 1.2. van de verordening nieuwe functies buiten het bestaand stedelijk gebied mogelijk maken. De grensaanpassing door Gedeputeerde Staten moet vóór de vaststelling van het bestemmingsplan plaatsvinden. De provincie hanteert als randvoorwaarde dat binnen het bestaande stedelijk of dorpsgebied geen geschikte ruimte aanwezig is of na intensivering, revitalisering door herstructurering kan worden verkregen. Dit is het geval gebleken; zie voor de afweging paragraaf 3.3. De aanpassing van de grens is weergeven in onderstaande figuur.

Figuur 3: Fragment van het plangebied met de uitbreiding van het 'bebouwd stedelijk gebied'

2.2 Gemeentelijk beleid

2.2.1 Gemeentelijke woonvisie

Voor de realisering van de nieuwe woningen is het gemeentelijk woningbouwbeleid van belang.

De gemeente Marum heeft eerder in 2010 een Woonvisie Marum opgesteld. Daarnaast wordt voor de uitvoering periodiek een woonprogramma opgesteld en geactualiseerd. De voorgenomen uitbreiding met woningbouw past in de beschikbare nieuwbouwruimte en wordt ingepast in het woonprogramma.

De Woonvisie Marum-2010 schetst een samenhangend beeld van de gewenste ontwikkeling van woningen in de gemeente Marum voor de periode 2010-2015. De visie voor de gemeente Marum was opgesteld nadat eerder een regionale woonvisie was vastgesteld door de vier gemeenten in het Westerkwartier (Grootegast, Leek, Marum en Zuidhorn), de woningcorporaties Wold & Waard en Stichting Huisvesting Vredewold.

Doelstelling uit de woonvisie zijn onder andere:

• het zorgen van duurzame woonmilieus;
• de woonkwaliteit in de dorpen verhogen en hun potentie optimaal benutten;
• nieuwbouw zoveel mogelijk in de vorm van levensloopgeschikte woningen realiseren.

Dit bestemmingsplan past binnen de doelstellingen van de Woonvisie Marum.

Met het meewerken van het initiatief worden 11 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd, terwijl daarnaast het voormalige café tevens een woonfunctie kan worden gegeven.

Voor de regio Westerkwartier is zeer recent een regionale woonvisie Ruimte om te wonen; Woonvisie Westerkwartier 2015-2020 in ontwerp opgesteld die gemeentelijk wordt vertaald. Daarmee wordt gevolg gegeven aan de verplichting uit de Omgevingsverordening Groningen voor het opstellen van nieuwe gemeentelijke woonvisies. Deze zouden er in principe voor 1-1-2015 moeten zijn, maar gelet op het nieuwe woningbehoefte-onderzoek en de regionale woonvisie Westerkwartier wordt de gemeenten in het Westerkwartier de tijd geboden tot 30 december 2015. De periode tot eind 2015 wordt tevens gebruikt om nieuwe afspraken tussen provincie en gemeenten te verwerken in de regionale woonvisie.

De gemeenteraad van Marum heeft op 18 maart 2015 de nieuwe Woonvisie Westerkwartier 2015-2020 vastgesteld. Ook door de andere gemeenteraden in het Westerkwartier is tot vaststelling overgegaan zodat er een gemeenschappelijk regionaal woonbeleid voor het Westerkwartier ligt.

In de regionale woonvisie ligt niet alleen besloten dat het Westerkwartier fysiek ruimte biedt, maar ook de mogelijkheid om woonwensen waar te maken en ruimte voor bewoners om initiatief te nemen. Om dit te kunnen bieden zijn vier speerpunten opgesteld:

• de woning op de juiste plek;
• wonen betaalbaar houden ;
• ook met een zorgvraag veilig en comfortabel wonen, en
• bewoners nemen initiatief.

In de Woonvisie (en het woningmarktonderzoek (opgenomen in bijlage 3)dat eraan ten grondslag ligt) is een raming voor de woningbehoefte opgesteld, zowel voor de kortere termijn (2015-2020) als voor de langere termijn (2021-2025). Voor de beoogde woningbouw wordt gewerkt met zogenaamde 'bandbreedtes', dit om te kunnen inspelen op zich voldoende ontwikkelingen en onderling ook wisselingen te kunnen aanbrengen.

Voor Boerakker is dit niet uitgedrukt in een exact aantal, maar wordt rekening gehouden met maatwerk aangaande de woningbouw. Daarmee is duidelijk dat het moet gaan om bij de schaal van het dorp passende woningbouw, met andere woorden een kleinschalige ontwikkeling.

Met dit bestemmingsplan wordt beoogd hier op goede wijze op in te spelen. Zie hiervoor ook hoofdstuk 3.

2.2.2 Welstandsnota Marum

De gemeenteraad heeft op 2 juli 2014 besloten om in de hele gemeente niet meer te toetsen aan de welstandsnota, met uitzondering van omgevingsvergunningplichtige bouwactiviteiten die in vastgestelde bestemmingsplannen zijn aangemerkt als 'karakteristiek en/of cultuurhistorisch waardevol'. De bestaande woning aan de Hoofdweg 14 is stedenbouwkundig karakteristiek en zal bij omgevingsvergunningplichtige bouwactiviteiten worden getoetst aan de welstandsnota. De nieuw te bouwen woningen worden niet getoetst aan de welstandsnota.

Hoofdstuk 3 UITGANGSPUNTEN VOOR HET BESTEMMINGSPLAN

3.1 Verkenning woningbehoefte

Om de groeiruimte in Boerakker aan te kunnen tonen en te kunnen nagaan of er in Boerakker een concrete behoefte aan woningbouw is, is een verkenning naar de woningmarkt gehouden, inclusief een enquête onder de dorpsbewoners van het dorpsgebied Boerakker-Lucaswolde. Dit onderzoek is tezamen met Dorpsbelangen Boerakker-Lucaswolde voorbereid en uitgevoerd. Tevens is ten behoeve van inschatting van de woningmarkt een consultatie met deskundigen gehouden en is gebruik gemaakt van de beleidsnota's van provincie, gemeenten en woningbouwcorporatie Wold & Waard. De woningmarktverkenning is in bijlage 4 bij deze plantoelichting opgenomen.

Conclusies zijn:

• er is een zekere lokale vraag naar woonruimte in Boerakker, die vooral afkomstig is van nog inwonende kinderen die zelfstandige woonruimte zoeken (starters). Kwantitatief betreft het een aantal van circa negen huishoudens.
• eveneens is er een bescheiden vraag naar woonruimte in het dorp, die afkomstig is van mensen die al in het dorp / dorpsgebied wonen, maar die omzien naar een nieuwe woning (doorstromers). Kwantitatief betreft dit eveneens een aantal van circa negen.
• er is een bescheiden vraag die zich richt op nieuwe woonruimte, niet specifiek in Boerakker, maar op een (centrum-)kern elders in het Westerkwartier. Kwantitatief betreft dit een aantal van circa vijf.

In kwantitatieve zin laat zich deze behoefte uitdrukken in een behoefte van circa 18 woningen gericht op Boerakker en een aanvullende behoefte (< 5) op een kern elders in het Westerkwartier.

Van de woonwensen voor Boerakker geeft 40% aan deze vooral te willen realiseren door verhuizing binnen de bestaande woningvoorraad. De actuele behoefte aan nieuwbouw kan aldus op een 10-tal woningen worden gesteld.

Naar gewenst woningtype richt zich de woningvraag op de volgende typen:

• circa 40% voor een goedkope koopwoning (tot € 150.000)
• circa 30% voor een middeldure koopwoning (tot € 250.000)
• circa 15% voor een dure koopwoning (> € 250.000)
• circa 15% voor een betaalbare tot dure huurwoning .

Zie voor een verdere uitwerking bijlage 4.

3.2 Woonprogramma

Binnen het plangebied is een bedrijfswoning aanwezig van het voormalige horecabedrijf aan de Hoofdweg 14. De naastgelegen gronden zijn onbebouwd, maar hebben met uitzondering van het meest zuidelijke deel al wel een woonbestemming. Juridisch is echter geen toevoeging met (nieuwe) woningen mogelijk.

Gelet op de getoonde behoefte moet rekening worden gehouden met meerdere woningtypen. Tegelijk is van belang dat er een uitwisselbaarheid mogelijk blijft, mocht zich de behoefte wijzigen. Uitgangspunt is dan ook een flexibel woonprogramma. In totaal is - afhankelijk van het type woningen - ruimte voor elf nieuwe woningen plus een woonfunctie in het voormalige horecapand. De initiatiefnemer wil primair (half)vrijstaande woningen bouwen voor koopsector, gericht op het middeldure segment. Daarnaast leent zich het meest noordelijke plandeel het beste voor een of twee aaneengebouwde rijtjes woningen.

In kwantitatieve zin is tot dusver een elftal woningen op de gemeentelijke planningslijst "nieuwbouwruimte gemeente Marum 1-8-2015"opgenomen. Met het vaststellen van de nieuwe Woonvisie Westerkwartier is het beleid 'nieuwbouwruimte' vervangen door het beleid uit de woonvisie. In deze visie wordt gewerkt met bandbreedtes voor woningbouw, met name voor kleine kernen als Boerakker. (In de bijlage 'plannen voor nieuwbouw' worden wel aantallen genoemd, maar die moeten binnen de totale geraamde behoefte flexibel worden toegepast. Voor Boerakker-Hoofdweg is hier nog het aantal van zeven genoemd).

Hiermee wordt dit bestemmingsplan programmatisch in het woonbeleid ingepast. Door het werken met 'bandbreedtes' moet snel op de actuele woningvraag kunnen worden ingespeeld.

3.3 Locatie en ruimtelijke opzet

Het terrein aan de Hoofdweg 14 ligt in het zuiden van de kern Boerakker, aan de westzijde van de Hoofdweg. Onderstaande figuur geeft dit weer.

Figuur 4. Weergave plangebied aan de Hoofdweg, Boerakker

Een gegeven voor dit project wordt gevormd door de beschikbare kavels naast de bestaande kavel van het voormalige café. Uitgangspunt is verder om bij het bestaande lint ten noorden van het plangebied aan te sluiten. Daarbinnen wordt in het ontwerp ingezet op een patroon van woningen in een overwegend aaneensloten rooilijn.

Verder wordt uitgegaan om eventueel aaneengebouwde woningen op het noordelijk plandeel te realiseren en de strook ten zuiden van het voormalige café voor een open bebouwingspatroon te reserveren. Qua structuur is het uitgangspunt om de laanbeplanting aan de Hoofdweg zoveel mogelijk te handhaven: de hiervoor aanwezige strook met daarin de laanbeplanting is gemeentelijke grond en valt buiten de eigenlijke plangrens. Van belang is verder een goede overgang naar het buitengebied te maken. Daarbij sluit het plangebied aan bij het agrarisch gebied aan de westzijde. In de waterstructuur wordt voorzien in een versterking van de huidige greppel en een verplaatsing en verbreding daarvan, mede om aan de wateropgave te voldoen (zie ook hoofdstuk 4.3).

De hoofdvorm zal bestaan uit woningen van één bouwlaag met een kap. De woningen krijgen een goothoogte van maximaal 3,5 meter en een bouwhoogte van maximaal 9 meter. Daarmee wordt aangesloten op de omliggende woningen waar eveneens sprake is van één bouwlaag met kap. Voorbeelduitwerkingen, gebaseerd op de bouw van meerdere woningtypen, zijn hieronder opgenomen.

3.3.1 Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing

Voor de locatie is een viertal stedenbouwkundige modellen ontwikkeld. De vier modellen schetsen een beeld van de mogelijke verkaveling van de locatie en zijn een indicatie voor de toekomstige invulling. Voor de vormgeving van de modellen is een aantal uitgangspunten van belang geacht. De uitgangspunten en de kwaliteiten van de vier verschillende modellen zijn in onderstaande tekst weergegeven.

Model levensloop

In het eerste model is ingezet op het realiseren van een zestal levensloop bestendige rijen woningen. De dichter aaneengesloten rijen woningen sluiten aan op de bestaande verdichting van het dorpslint. Het type woning sluit aan op de behoefte aan goedkopere woningen waarbij een mogelijkheid is voor een slaapkamer, of kantoor c.q. werkruimte op de begane grond. Ook de halfvrijstaande woningen worden levensloopbestendig uitgevoerd. Deze woningen zijn geschikt voor zowel ouderen als voor jonge gezinnen en starters. De verkaveling met een korte rij woningen met ruime hoekkavels is een goed alternatief voor halfvrijstaande woningen. De uitwerking van dit model vraagt een goede afstemming van de architectuur van het plan op de omgeving. De architectuur en de kleurstelling van het café en de goede samenhang in vormgeving van de rijenwoningen en de half vrijstaande woningen geven kwaliteit aan het plan.

Model vrijstaand

Het model vrijstaand geeft een flexibele verkaveling die zonder een grote mate van sturing uitgevoerd kan worden. De kleinere vrije kavels zijn geschikt voor zelfbouw en kunnen binnen een relatief beperkt budget zelf ontwikkeld worden. De grotere kavels aan de zuidkant van het café geven de mogelijkheid tot het realiseren van een gevarieerd open beeld, als overgang naar het open gebied.

Model variatie

In het model variatie is ook een opbouw aangegeven van dichter aaneengesloten bebouwing aan de zijde van het dorp en een open bebouwingspatroon aan de zijde van het landschap. Door de variatie in verkaveling kan in een vroeg stadium een grote doelgroep in het dorp bediend worden en is per doelgroep een beperkt aantal gegadigden nodig. Ook in deze verkaveling is ruimte voor de uitvoering van het plan met levensloopbestendige woningen. De zuidelijkste kavel is relatief ondiep. In de verkaveling is geanticipeerd op het aanvullen van het lint met een stukje groen tot de diepte van de lintbebouwing.

Model projectmatig

In het model projectmatig is ingezet op een gefaseerde afronding van het dorp. In eerste instantie betreft dit een vijftal woningen die onderling een sterke samenhang in uitvoering kennen. De vrij staande woning vormt de voorlopige beëindiging van het plan. De projectmatige opzet en uitvoering geeft een helder stedenbouwkundig uitgangspunt. Voorafgaand aan de ontwikkeling van het plan dienen de woningen wel verkocht te zijn.

In aansluiting van de lintbebouwing op de weg is ruimte voor de aanwezige groenstructuur. Voor het realiseren van voldoende licht aan de voorzijde van de kavels wordt de rooilijn iets teruggelegd. De diepte van de kavels geeft hiervoor voldoende mogelijkheden. Een deel van de percelen aan de voorzijde wordt gebruikt voor leidingen. Indien de nieuwe toegangen tot de woningen op de plek van de bestaande bomen dienen komen dan wordt de bestaande groenstructuur vervangen door een nieuwe lijn met bomen, die afgestemd is op de verkaveling. Ook voor de aanleg van het riool en de leidingen is het waarschijnlijk dat de bestaande structuur vervangen dient te worden, mogelijk worden de leidingen onder de straat door aangelegd. De exacte afstemming op de groenstructuur vraagt om een nadere uitwerking bij het vormgeven van de definitieve verkaveling.

Aan de achterzijde van het erf is een zone die onbebouwd dient te blijven aansluitend aan de sloot. Ook het aanbrengen van beschoeiing langs de waterrand is niet wenselijk in deze zone. Hierdoor ontstaat een natuurlijke overgang tussen de tuin en het landschap. De natuurlijke opslag, eventueel regelmatig onderhouden zorgt hier voor de landschappelijke inpassing. Bij de rijenwoningen dient deze zone in samenhang vormgegeven te worden.

Figuur 5. Weergave mogelijkheden inrichting plangebied

Toetsing locatie aan lader Duurzame Verstedelijking

Met het voorgenomen woningbouwproject gaat het om een niet-functioneel aan het buitengebied gebonden functie, waarbij overigens wordt opgemerkt, dat het plangebied slechts voor het zuidelijk deel door de provincie tot het buitengebied wordt gerekend. Waar het gaat om de bepaling van de behoefte wordt verwezen naar de vorige paragrafen 3.1 en 3.2 waaruit een bescheiden lokale behoefte is gebleken. Deze richt zich op de kern zelf, uitgangspunt is dat binnen het principe van lokaal maatwerk volgens de regionale woonvisie met name mogelijkheden binnen Boerakker worden geboden.

Bij de planvoorbereiding is afgewogen dat binnen het bestaand stedelijk gebied (hier : het bestaand dorpsgebied van Boerakker) geen ruimte beschikbaar is, dan wel kan worden verkregen voor het beoogde kleinschalige project. Voor de volledigheid is gekeken naar mogelijkheden binnen het bestaand bebouwd gebied, eventuele combinaties met herstructurering en/of functieverandering, dan wel mogelijkheden voor intensivering/inbreiding. Geconstateerd moet worden dat binnen het bestaande dorpsgebied geen geschikte ruimte beschikbaar is voor nieuwbouw van woningen op de schaal zoals die met dit plan uitvoerbaar wordt geacht. Hieronder wordt dit overeenkomstig de Ladder voor duurzame verstedelijking toegelicht.

• Functieverandering

Mogelijkheden voor functieverandering die enige (vergelijkbare) ruimte kunnen bieden, zouden kunnen liggen ingeval bedrijfsmatige of maatschappelijke functies vrij komen. In Boerakker is onlangs de basisschool "De Olde Ee" wegens het samengaan met de bijzondere school vrijgekomen. Daarin is reeds middels een apart bestemmingsplan in een nieuwe functie voorzien; (herziening D'OIde Ee 17, vastgesteld 2014). Voor het overige zijn er geen functieveranderingen actueel.

• Herstructurering

In het kader van het woonbeleid wordt in zijn algemeenheid voorzien in herstructurering van verouderde woonbuurten. In Boerakker komen beperkt huurcomplexen voor. Plaatselijk vindt verkoop plaats, voor het overige wordt door woningbouwcorporatie Wold&Waard geen planmatige herstructurering in het dorp voorzien. Evenmin is herstructurering in de particuliere woningbouw aan de orde. De woningen in Boerakker zijn van goede kwaliteit.

• Bestaand dorpsgebied: intensivering

Boerakker wordt getypeerd als een relatief jong wegdorp, dat zich kenmerkt door een patroon van lintbebouwing langs de Hoofdweg en haaks de daarop aansluitende wegen Noorderweg en Hoge Tilweg.

Kenmerken zijn:

• a. het dorp bestond tot in de 19e eeuw in hoofdzaak uit losse bebouwing, maar is in het begin van de 20ste eeuw tot een meer aaneengesloten dorpskern uitgegroeid;
• b. de hoofdweg is relatief bescheiden met een eenvoudig profiel;
• c. de wegbebouwing staat, anders dan in de oudere wegdorpen van het Zuidelijk Westerkwartier, loodrecht op de verkaveling;
• d. de oudere bebouwing bestaat uit dwarsgeplaatse vrijstaande panden, in de naoorlogse jaren aangevuld met meer recentere huizen, die tevens het beeld van de zijstraten bepalen.

Intensivering of verdichting van het aanwezige patroon is een logische gedachtegang om extra ruimtebeslag te voorkomen. Aan de noordzijde van Hoge Tilweg (tussen nrs 37 en 9) is indertijd een oorspronkelijke invullocatie onderzocht, maar niet haalbaar gebleken. Deze ligt ook buiten het bestaand stedelijk gebied. Datzelfde geldt voor een eerder onderzochte locatie aan de noordzijde van de Noorderweg.

Binnen het als 'bestaand dorpsgebied' aangegeven gebied ontbreken tussenruimtes van voldoende omvang om het gewenste project te realiseren , terwijl dit juist binnen het daarop aansluitende deel aan de Hoofdweg wel op een goede wijze kan plaatsvinden. Bovendien sluit deze ontwikkeling aan bij de recent gerealiseerde woningbouw aan de oostkant van de Hoofdweg.

Het gemeentelijk verzoek tot grenswijziging richt zich dan ook op een aanpassing van de begrenzing, zodanig dat ook het zuidelijke perceel binnen valt. In ruimtelijke zin wordt aangesloten bij een bestaande woonbestemming op perceel Hoofdweg 12.

3.4 Verkeer en parkeren

De herontwikkeling van de locatie brengt enige extra parkeerbehoefte met zich mee. Het aantal woningen neemt toe van 1 bestaand pand (het voormalige horecapand) naar 11 nieuwe woningen. Deze woningen worden (half)vrijstaand gebouwd, dan wel in een beperkte mate als rijtje uitgevoerd. Zie ook de vorige paragraaf. Verder wordt rekening gehouden met een woonfunctie in het bestaande café.

Uitgaande van een parkeernorm van 1,5-1,8 per woning, ontstaat er een parkeerbehoefte van 17-20 parkeerplaatsen. Deze parkeerplaatsen kunnen op eigen terrein gerealiseerd worden, de toekomstige kavels van vrijstaande of halfvrijstaande woningen bieden hier voldoende ruimte voor. Ingeval van realisering van rijtjes bouw zal een maatwerkoplossing worden uitgewerkt.

De verkeersaantrekkende werking van de woningen is gering en kan goed via de bestaande weg worden afgewikkeld.

3.5 Afstemming Omgevingsverordening Groningen / Woonvisie Marum

Er dient een toetsing van de provinciale Omgevingsverordening plaats te vinden.

In de herziening van de Omgevingsverordening (2014) is in artikel 4.7. bepaald dat een bestemmingsplan kan voorzien in de bouw van nieuwe woningen voor zover deze woningbouwmogelijkheden naar aard, locatie en aantal in overeenstemming zijn met een woonvisie: - waarover overeenstemming is bereikt met de regio waar de betreffende gemeente deel vanuit maakt, dan wel - bij het ontbreken van een dergelijk regionaal samenwerkingsverband - met de Groninger buurgemeenten van de betreffende gemeente, en: - waarmee Gedeputeerde Staten hebben ingestemd. Voor zover een gemeente nog niet over een woonvisie beschikt waarover met Gedeputeerde Staten overeenstemming is bereikt, geldt eveneens een afstemming met de regionale afspraken dan wel - bij het ontbreken daarvan -de vastgestelde nieuwbouwruimte. Daarnaast is - gelet op het plangebied en het bouwen op een open plek in het lint (er wordt enige aanvulling gedaan op de vigerende woonbestemming) - een afwijkingsbepaling in artikel 4.27, lid 5 van belang. Met name kan deze , gelet op de vigerende woonbestemming van toepassing zijn op het zuidelijke perceel. In genoemd artikel staat het volgende. " In afwijking van het eerste lid kan in een bestemmingsplan aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid worden toegekend om de bestemming van gronden te wijzigen in een woonbestemming, voor zover het een aan één woning met bijbehorende aan- en uitbouwen en bijgebouwen ruimte biedende open plek binnen een bestaand bebouwingslint betreft . Hierbij gelden criteria aangaande een goede ruimtelijke inpasbaarheid. "

De woningbouw in dit bestemmingsplan is ingepast in zowel de gemeentelijke nieuwbouwruimte 1-1-2015 en past voorts binnen de uitgangspunten van de Regionale Woonvisie Westerkwartier. Deze geeft aan dat voor kleine kernen als Boerakker maatwerk moet worden geleverd. Het (maximum) aantal woningen dat met dit bestemmingsplan aan de Hoofdweg mogelijk is, wordt door de gemeente meegenomen in de toedeling van het aantal woningen dat beschikbaar is voor situaties waar met bandbreedtes wordt gewerkt. (In de bijlage bij de regionale woonvisie is als momentopname een aantal van zeven voor de locatie aan de Hoofdweg genoemd. Dit aantal wordt met dit bestemmingsplan iets bijgesteld binnen de marges van de bandbreedte).

Op deze onderdelen heeft daarmee afstemming op de Omgevingsverordening plaatsgevonden.

De regionale Woonvisie Westerkwartier wordt in het voorjaar 2015 aan Gedeputeerde Staten ter instemming voorgelegd.

Wat betreft de afstemming op de begrenzing van het bestaand bebouwd gebied wordt verwezen naar hoofdstuk 3.3. Gelet op de geringe omvang wordt voorts ingespeeld op de afwijkingsbepaling die zich richt op het invullen binnen een bestaand lint.

Hoofdstuk 4 OMGEVINGSASPECTEN

Naast het feit dat de ontwikkelingen in het plangebied binnen het overheidsbeleid tot stand moeten komen, moet ook rekening gehouden worden met de aanwezige functies in en rond het plangebied. Het uitgangspunt voor het bestemmingsplan is dat er een goede omgevingssituatie ontstaat. In dit hoofdstuk zijn de randvoorwaarden, die voortvloeien uit de omgevingsaspecten, beschreven.

4.1 Ecologie

4.1.1 Toetsingskader en beleid

Bij elk ruimtelijk plan dient met het oog op de natuurbescherming rekening te worden gehouden met de Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet. Er wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Met betrekking tot de gebiedsbescherming gaat het om de bescherming van gebieden die zijn aangewezen als onderdeel van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) en/of om gebieden die zijn aangewezen als Natura 2000-gebied.

De soortenbescherming vindt primair plaats via de Flora- en faunawet. Op grond van deze wet mogen er geen beschermde planten en dieren (en hun verblijfplaatsen), die in de wet zijn aangewezen, verstoord worden. Onder voorwaarden is ontheffing van deze verbodsbepalingen mogelijk. Voor soorten die vermeld staan op bijlage IV van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode-Lijst soorten zijn deze voorwaarden zeer streng.

4.1.2 Toetsing en uitgangspunten bestemmingsplan

De locatie behoort niet tot een Natura 2000 gebied. Het dichtst bijgelegen Natura 2000-gebied ligt op circa 5 km afstand van het plangebied. Het betreft hier het Natura 2000-gebied 'Leekstermeergebied'. Gelet op de afstand tot het Natura 2000-gebied en het ontbreken van een ecologische relatie tussen dit Natura 2000-gebied en het plangebied zijn geen negatieve effecten te verwachten.

Wat betreft de gebiedsbescherming maakt het plangebied zelf geen deel uit van de EHS. Wel ligt op korte afstand noordelijk van de dorpskern een EHS-gebied rond de Matsloot, onderdeel van het EHS-gebied in het Westerkwartier. Met name de houtsingelstructuur met de daaraan verbonden botanische en ornithologische waarden zijn bepalend voor de waarden. Gezien de aard en de omvang van de voorgestelde ontwikkelingen en de afstand van het plangebied tot het gebied (> 300 m) , kan worden gesteld dat dit bestemmingsplan geen (significante) effecten op de natuurwaarden in de omgeving heeft. In figuur 3 in het EHS gebied weergegeven in relatie tot het plangebied.

Figuur 6: EHS-gebied 

Wat betreft de soortbescherming vindt in het plangebied alleen nieuwbouw plaats. Er worden geen gebouwen gesloopt en geen bomen gekapt. Door de ligging aan de rand van het bebouwingslint zijn er geen hoge ecologische verwachtingswaarden te verwachten. Daarnaast zijn er vanuit het huidige gebruik geen aanwijzingen voor de aanwezigheid van beschermde soorten op en rondom het perceel en grenst het plangebied aan een open agrarisch gebied waarheen migratie mogelijk is. Gelet op deze omstandigheden is een apart ecologisch onderzoek niet noodzakelijk.

Wel blijft voor alle soorten de algemene zorgplicht van kracht. Bij verstoring van dieren tijdens de werkzaamheden moeten deze de gelegenheid krijgen te vluchten naar een nieuwe leefomgeving.

4.2 Cultuurhistorie en archeologie

4.2.1 Toetsingskader en beleid

Cultuurhistorie

Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van ruimtelijke plannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Cultuurhistorie is daarmee een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening.

Bij het plangebied zelf is geen sprake van bijzondere cultuurhistorische waarden. Verder zijn er in het plangebied geen monumentale bomen aanwezig. Het dorp is niet aangewezen als beschermd dorpsgezicht en er komen geen beschermende monumenten in het plangebied voor. Wel is het voormalige café met doorrit als karakteristiek aan te merken. Het voormalige café is in het geldende bestemmingsplan aangemerkt al 'stedenbouwkundig karakteristiek' waarbij wordt gestreefd naar de handhaving van de uitwendige hoofdvorm. Deze regeling is in dit bestemmingsplan overgenomen.

In dit bestemmingsplan is aan het pand een woonbestemming gegeven, passend bij de omliggende bestemmingen. Het geven van een woonbestemming zal gepaard moeten gaan met een aantal restauratiewerkzaamheden om het pand weer in zijn oorspronkelijke staat te handhaven. Desgewenst kan de woonfunctie gecombineerd worden met een beroep of bedrijf aan huis, zeker als daarmee de basis voor het behoud van het pand versterkt kan worden. Eveneens in het licht van het behoud van het karakteristieke pand worden mogelijkheden gegeven om naast het wonen een ontmoetingsfunctie en bed & breakfast in een deel van het gebouw onder te brengen.

Archeologie

Ter bescherming van eventuele archeologische waarden in de bodem is de Monumentenwet van toepassing. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven.

De gemeenten in het Westerkwartier hebben gezamenlijk een onderzoek gedaan naar de archeologische (verwachtings)waarden in het gebied (Archeologie en Cultuurhistorie in de Westerkwartiergemeenten Grootegast, Marum, Leek, Zuidhorn, Vestigia, Amersfoort, 2014). De archeologische waarden- en verwachtingskaart laat zien dat het plangebied ligt in een gebied dat is aangeduid als categorie 6, terreinen met een lage archeologische verwachtingswaarde. Algemeen geldt voor dergelijke gebieden een archeologische toets waarbij er een omgevingsvergunning nodig is voor de bouw met een grotere oppervlakte dan 5.000 m². Dit bestemmingsplan betreft de bouw van een beperkt aantal nieuwe woningen waarbij de oppervlakte van hoofdgebouwen en bijgebouwen ruim onder de drempelwaarde blijft van het houden van archeologisch onderzoek. Archeologisch onderzoek is dan ook niet noodzakelijk.

4.3 Water

4.3.1 Toetsingskader en beleid

Vanwege het grotere belang van het water in de ruimtelijke ordening, wordt van waterschappen een vroege en intensieve betrokkenheid bij het opstellen van ruimtelijke plannen verwacht. Bovendien is de watertoets een verplicht onderdeel in de ruimtelijke procedure geworden.

Waterschappen hebben op grond van de Waterwet (2009) een belangrijke taak met betrekking tot het waterbeheer. In een waterbeheerplan dienen zij functies aan het water te geven waarbij afstemming wordt gezocht met het ruimtelijk beleid. Als leidende principes voor een duurzaam waterbeheer geldt een tweetal 'tritsen' - waterkwantiteit (vasthouden-bergen-afvoeren) - waterkwaliteit (schoonhouden-scheiden-zuiveren)   In de toekomstige waterhuishoudkundige situatie is er de noodzaak om de mogelijkheden voor waterberging in de waterhuishoudkundige systemen te vergroten. Algemeen is bij toename van het verhard oppervlak compensatie nodig in de vorm van waterberging. Als vuistregel geldt dat het extra te realiseren wateroppervlak gelijk is aan 10% van de toename van het verhard oppervlak.

Waterplan Regio West-Groningen

Samen met de betrokken gemeenten in het Westerkwartier en het waterschap Noorderzijlvest is het Waterplan Regio West-Groningen opgesteld. In dit intergemeentelijke waterplan is een visie voor het jaar 2020 gegeven.

Het beheer van het watersysteem blijft gericht op veiligheid en functionaliteit. Het waterbeheer is gericht op integratie van aanwezige functies (als wonen, landbouw, natuur en recreatie). Het watersysteem wordt ingericht met zo min mogelijk technische ingrepen. De natuurlijke veerkracht is dan waar mogelijk hersteld, zodat ook extreme weersituaties kunnen worden opgevangen. Verder is het water goed bereikbaar voor recreanten, bewoners en vissers. De waterkwaliteit past bij de functie van het aanwezige water (c.q. aanwezige waterlopen). Uit ruimtelijk oogpunt is er aandacht voor de verscheidenheid in water en wordt de inrichting van de oevers op het karakter van de omgeving afgestemd.

4.3.2 Uitgangspunten bestemmingsplan

Met dit bestemmingsplan is sprake van nieuwbouw. De bebouwing ten opzichte van de huidige situatie neemt toe met zeven tot negen woningen. (Een woonfunctie in het voormalige café leidt niet tot extra verharding, omdat het hier een functieverandering betreft). Parkeren bij de nieuwe woningen zal in principe op eigen terrein plaats vinden. Daarmee zal de verharding enigszins toenemen. Ten opzichte van de eerdere situatie neemt de oppervlakte door de omvang van de bebouwing en verharding naar verwachting met circa 2.000 m².

Bij een toename van verharding dient rekening te worden gehouden met voldoende watercompensatie.

Het Waterschap Noorderzijlvest hanteert daarvoor normen, opgenomen in de Notitie Stedelijk Water (2006). Als vuistregel geldt dat het extra te realiseren wateroppervlak gelijk is aan 10% van de toename van het verhard oppervlak. Bij het creëren van de benodigde berging onderscheidt het waterschap een driedeling die achtereenvolgens moet worden doorlopen: 1 de waterberging wordt binnen hetzelfde plangebied gerealiseerd; 2 de waterberging wordt binnen hetzelfde peilgebied gerealiseerd; 3 de waterberging wordt in een aanliggend, benedenstrooms peilgebied gerealiseerd.

Indien de toename onder de 750 m2 blijft, hoeft er geen extra waterberging te worden gerealiseerd, maar dient wel duidelijk te zijn dat het plan past binnen een goede waterhuishouding. Bij de afwatering kan gebruik worden gemaakt van de aanliggende kavelsloten. In overleg met het waterschap Noorderzijlvest is de procedure van de watertoets doorlopen. Het resultaat hiervan is opgenomen in bijlage 1.

Omdat er sprake is van een toename aan verharding van ongeveer 2.000 m2 moet op grond van normen van het waterschap 10% gecompenseerd worden, hetgeen neerkomt op de realisatie van ten minste 200 m2 waterberging. Om dit mogelijk te maken wordt op de achterzijde van de percelen de bestaande greppel gedempt en een nieuwe, bredere sloot gegraven. Bij een breedte van 2,00-2,5 meter waarmee rekening wordt gehouden, wordt een waterberging van 430-530 m2 geboden. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de benodigde waterberging. Bij de afwatering kan gebruik worden gemaakt van de nieuwe sloot.

Doordat deze watergang de status van 'hoofdwatergang' behoudt geldt er in de nieuwe situatie een obstakelvrije zone van 5 meter. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het maaiveldhoogte. Als er woningen worden gebouwd met een kruipruimte dient de drooglegging minimaal 1,30 meter te zijn. Bij woningen waar kruiploos wordt gebouwd dient de drooglegging minimaal 1 meter te zijn. De feitelijke waterstand in het gebied is 0,00 m NAP. Dit betekent dat het terrein opgehoogd moet worden, afhankelijk van de gekozen bouwwijze.

4.4 Milieuzonering

4.4.1 Toetsingskader en beleid

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure “Bedrijven en milieuzonering” (2009). Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten.

4.4.2 Toetsing en uitgangspunten bestemmingsplan

De nieuwe woningbouw vindt plaats aan de rand van het bestaande woongebied. Ten zuiden van het plangebied is een aannemersbedrijf gevestigd. Vergelijk ook de afbeelding in paragraaf 1.2. Voor dit bedrijf geldt een richtafstand van 50 meter. Met de geprojecteerde woningbouw kan aan deze afstand worden voldaan.

4.5 Bodem

4.5.1 Toetsingskader en beleid

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening dient in geval van ruimtelijke ontwikkelingen te worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd

4.5.2 Toetsing en uitgangspunten bestemmingsplan

Verdachte plekken met betrekking tot de kwaliteit van de bodem dienen in het kader van de Wet bodembescherming bij ruimtelijke plannen en projecten te worden gesignaleerd vanuit een goede ruimtelijke ordening. Ten aanzien van het plangebied is geen sprake van een verdachte locatie.

Initiatiefnemer zal nog een verkennend bodemonderzoek laten uitvoeren om de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem in beeld te brengen.

In het kader van een omgevingsvergunning dient te worden aangetoond dat de milieuhygiënische gesteldheid van de bodem geschikt is voor het toekomstig gebruik.

4.6 Geluid

4.6.1 Toetsingskader en beleid

In de Wet geluidhinder (Wgh) is bepaald dat elke weg in principe een zone heeft waar aandacht aan geluidhinder moet worden besteed. Dit geldt ook voor spoorwegen. Daarbij onderscheidt de Wgh geluidsgevoelige functies (zoals woningen) enerzijds en niet-geluidsgevoelige functies anderzijds.

4.6.2 Toetsing en uitgangspunten bestemmingsplan

Dit bestemmingsplan regelt de realisatie van een aantal nieuwe woningen aan de westzijde van de Hoofdweg. Deze weg valt zelf binnen een 30 km zone. Gelet daarop kan van een zonering op grond van de Wet geluidhinder worden afgezien.

Aandachtspunt is echter wel de ligging ten opzichte de Boerakkerweg, onderdeel van de N388. Deze weg ligt op circa 200 meter ten westen van het plangebied. Deze weg is een gebiedsontsluitende weg B, een provinciale verbinding vanaf de A7 met de N355 bij Grijpskerk. Ten behoeve hiervan is een akoestisch onderzoek uitgevoerd (Bijlage 2).

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat er vanwege het verkeer op de Boerakkerweg (N388) sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat.

Op de Hoofdweg wordt de voorkeursgrenswaarde overschreden. Het betreft hier evenwel niet het deel dat binnen de dorpskom zelf ligt, maar het deel tot aan de zuidelijke komgrens. Daar geldt een maximum snelheid van 60 km/u en de geluidsbelasting van dat verkeer heeft tevens zijn invloed op het plangebied.

In het akoestisch onderzoek is afgewogen dat bronmaatregelen en maatregelen in het overdrachtsgebied niet mogelijk noch gewenst zijn en/of doelmatig om de geluidsbelasting te reduceren. Er dient dan ook een verzoek tot vaststelling van hogere waarden te worden gedaan. Het college van burgemeester en wethouders kan dan een hogere waarde vaststellen. Aangezien de exacte ligging van de woningen nog niet bekend is, is uitgegaan van de maximale geluidsbelasting op de rand van het bestemmingsvlak. Voor de ontwikkeling van de nieuw te bouwen woningen is de ontheffingswaarde gesteld op 49 dB. Een te volgen procedure Hogere Waarden is parallel aan het bestemmingsplan gevolgd.

4.7 Luchtkwaliteit

4.7.1 Toetsingskader en beleid

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft de luchtkwaliteit. De wet is enerzijds bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid aan te pakken, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging. Anderzijds heeft de wet tot doel mogelijkheden te creëren voor ruimtelijke ontwikkeling, ondanks overschrijdingen van de Europese grenswaarden voor luchtkwaliteit.

Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate' vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) de volgende projecten vrijgesteld van toetsing:

• woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen;
• kantoorlocaties met een vloeroppervlak van minder dan 100.000 m2;
• projecten die minder dan 3% van de (toekomstige) grenswaarde voor stikstofdioxide of fijnstof bijdragen. Dit komt overeen met 1,2 µg/m3.

Er zijn in de gemeente Marum geen knelpunten bekend wat betreft de luchtkwaliteit.

4.7.2 Toetsing en uitgangspunten bestemmingsplan

Dit plan betreft een geringe toename van het aantal woningen. De verkeersaantrekkende werking daarvan draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Er zijn op dit punt geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

4.8 Externe veiligheid

4.8.1 Toetsingskader en beleid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen.

De normen voor externe veiligheid zijn voor risicovolle inrichtingen vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi).

Wat betreft het vervoer van gevaarlijke stoffen wordt het toetsingskader gevormd door de Wet vervoer gevaarlijke stoffen. Per 1 april 2015 is de regelgeving veranderd. Op basis van het Besluit externe veiligheid transportroutes moet rekening worden gehouden met het zogenaamde basisnet voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Uitgangspunt van het basisnet is dat door het vastleggen van veiligheidszones de gebruiksruimte voor het vervoer van gevaarlijke stoffen en ruimtelijke ontwikkelingen op elkaar kunnen worden afgestemd. Provincies kunnen een eigen basisnet vastleggen; dat is ook binnen de provincie Groningen het geval.

Inmiddels heeft de provincie Groningen het provinciaal basisnet (Veilig op weg, veiligheid rondom de weg, De uitwerking: Het provinciaal basisnet) vastgesteld. Dit is verwerkt in de provinciale Omgevingsverordening.

4.8.2 Toetsing en uitgangspunten bestemmingsplan

Risicovolle inrichtingen

Voor een inzicht in de externe risico's in de omgeving van het plangebied is de risicokaart Groningen geraadpleegd. Hieruit blijkt dat in de nabijheid van het plangebied geen risicovolle inrichtingen liggen, noch (planologisch) mogelijk worden gemaakt.

Transport gevaarlijke stoffen: provinciale weg N388

Het provinciale basisnet heeft betrekking op de wegen binnen de provincie Groningen, waarvan de provincie wegbeheerder is (als de N388). In tegenstelling tot wat bij externe veiligheid gebruikelijk is, namelijk de risicobenadering, wordt hier voor minder zelfredzame mensen gekozen voor de effectbenadering (van het grootst denkbare scenario van een calamiteit met de meeste vervoerde gevaarlijke stof). Om dat niveau van veiligheid te bereiken, is in het provinciale beleid vastgesteld, dat binnen 30 m van alle transportassen geen nieuwe objecten mogen worden geprojecteerd waar sprake is van minder zelfredzame mensen.

Het plangebied aan de Hoofdweg ligt niet binnen deze afstand. De afstand van de woonbestemming tot aan de provinciale weg bedraagt circa 150-180 m.

Over de N388 worden gevaarlijke stoffen vervoerd. Omdat het plangebied binnen het invloedsgebied van de N388 is gelegen, is een verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk. Ten opzichte van de mogelijkheden in het vigerende plan gaat het overigens om een bescheiden toename van woningen. Ten behoeve van de verantwoording van het groepsrisico is de Omgevingsdienst Groningen in het kader van het vooroverleg over dit bestemmingsplan advies gevraagd.

Uit het advies (zie bijlage 5)komt naar voren dat het resultaat van de berekening, met de aanwezigheid van de woningbouwlocatie aan de Hoofdweg te Boerakker, de oriënterende waarde niet wordt overschreden. De provinciale weg N388 vormt op grond van het aspect externe veiligheid geen belemmeringen voor het realiseren van het plan.

4.9 Kabels en leidingen

In de buurt van het plangebied lopen geen kabels of hogedrukleidingen die van belang zijn voor dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 5 JURIDISCHE REGELING

Dit bestemmingsplan gaat vergezeld van een verbeelding. Op de verbeelding is aan het perceel de bestemming Woongebied en Water gegeven. Het zijn bestemmingen die overeenkomstig de systematiek van de gemeente Marum zijn toegepast.

Uitgangspunten voor de planologische regeling zijn:

Water

• De bestemming 'Water' is opgenomen voor de te versterken waterloop aan de westzijde van het plangebied. In de waterparagraaf (hoofdstuk 4.3.) is eerder op de betekenis ervan ingegaan.
• Het zal duidelijk zijn, dat er geen gebouwen in de bestemming Water mogen worden gebouwd. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag maximaal 5 meter zijn.

Woongebied

• De beoogde woningbouw zal binnen de bestemming 'Woongebied' plaatsvinden. De bestemming is globaal van aard en biedt mogelijkheden voor een flexibele invulling, overeenkomstig de uitgangspunten aangaande het gewenste woonprogramma (hoofdstuk 3). Maximaal 12 woningen zijn in totaal toegestaan. Dit aantal is een optelling van het bestaande pand (voormalige café) plus (maximaal) elf toe te voegen woningen. Verder geldt er een minimale afstand tot de weg en de zijdelingse perceelgrens.
• De hoogtebepalingen met een goothoogte van 3,50 en een bouwhoogte van 9,00 meter zijn voldoende voor de beoogde bouw.

• De woningen worden in of tot 3 meter achter de rooilijn gebouwd. De afstand van een hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelgrens dient minimaal 2,5 meter te zijn.
• Voor bijgebouwen, aan- en uitbouwen wordt aangesloten bij de algemene bijgebouwenregeling van de gemeente Marum voor woningen. Het oppervlak aan aan- en uitbouwen en bijgebouwen mag maximaal 80 m2 bedragen. De goothoogte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen mag niet meer dan 3 meter bedragen en de bouwhoogte mag niet meer dan 5,5 meter bedragen. Bijgebouwen in de vorm van garages dienen op minimaal 1 meter achter de voorgevelrooilijn te worden gebouwd.
• Op grond van het reguliere beleid kan het wonen gecombineerd worden met een aan huis verbonden beroepsactiviteit. Het gaat daarbij om activiteiten in de dienstverlening die goed bij het wonen passen en daaraan ondergeschikt zijn.
• Op grond van het Besluit Omgevingsrecht zijn er (vergunningvrij) mogelijkheden voor het verlenen van mantelzorg. Dit kan in de vorm van bijgebouwen, dan wel in de vorm van een functie verruiming op het perceel. (Bijlage II bij het Besluit Omgevingsrecht definieert huisvesting in verband met mantelzorg als huisvesting in of bij een woning van een huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste een persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning).
• Voor het parkeren geldt dat hiervoor ruimte is binnen het plangebied. Er dient sprake te zijn van voldoende parkeergelegenheid. Eventueel kan dit getoetst worden aan een gemeentelijke beleidsregel over parkeren.

Hoofdstuk 6 UITVOERBAARHEID

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Voorafgaand aan dit bestemmingsplan is Dorpsbelangen Boerakker-Lucaswolde geïnformeerd over de voorgenomen plannen. In samenwerking met Dorpsbelangen is voor een onderzoek naar de daadwerkelijke woningbehoefte een enquête onder de bevolking uitgezet (november-januari 2014). Binnen deze periode is verder op 11 december 2014 een informatieavond over het plan gehouden en zijn de procedurestappen van het bestemmingsplan toegelicht. Oogmerk is voldoende ruimte te bieden voor vraaggerichte initiatieven vanuit het dorp. De resultaten van de enquête geven aan dat er van een lokale woningbehoefte sprake is. Deze richt zich op meerdere woningtypen en prijssegmenten. De resultaten van het onderzoek naar de woningbehoefte zijn verwerkt in dit bestemmingsplan.

Over het voorontwerp van dit bestemmingsplan heeft gedurende zes weken inspraak plaatsgevonden. Een ieder kon tijdens deze periode een inspraakreactie indienen bij het college. Het voorontwerpbestemmingsplan heeft van 17 april 2015 tot en met 28 mei 2015 ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is één inspraakreactie binnengekomen. Het bestemmingsplan is verder in het kader van het wettelijk verplichte vooroverleg aan de overlegpartners, zoals de Provincie Groningen en het Waterschap Noorderzijlvest, voorgelegd. De samenvatting van de inspraakreactie en de overlegreacties en de gemeentelijke reactie daarop zijn in bijlage 6 opgenomen. De overlegreacties zijn in bijlage 7 opgenomen.

Het ontwerp-bestemmingsplan heeft vanaf 27 november 2015 tot en met 7 januari 2016 ter inzage gelegen. Tijdens deze termijn heeft een ieder de mogelijkheid gehad een zienswijze in te dienen. Er is een zienswijze ingediend door twee personen. De 'Nota zienswijzen bp Hoofdweg 14 Boerakker' en het 'Verslag hoorzitting zienswijzen Hoofdweg 14 Boerakker' zijn opgenomen als bijlage 8.

Daarnaast heeft de Veiligheidsregio Groningen advies gegeven over het aspect zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid. Het advies van de Brandweer is opgenomen in bijlage 9.

Ingevolge de Wet ruimtelijke ordening en de Algemene wet bestuursrecht kunnen indieners van zienswijzen in de gelegenheid worden gesteld de zienswijzen desgewenst nader mondeling toe te lichten. Deze gelegenheid is geboden op 25 januari 2016 ten overstaan van de hoorcommissie Planologie. Het verslag van deze hoorzitting is als bijlage bij de zienswijzennota gevoegd.

Eén onderdeel van zienswijze 1 (punt 4) is gegrond verklaard. De wijziging heeft betrekking op Figuur 5 van de toelichting. De toelichting maakt geen onderdeel uit van het bestemmingsplan en wordt daarmee niet gewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad. De overige onderdelen van zienswijze 1 en zienswijze 2 zijn ongegrond verklaard.

Het bestemmingsplan is op 20 april 2016 door de raad van de gemeente Marum vastgesteld.

Parallel aan de bestemmingsplanprocedure is bij de provincie Groningen een verzoek ingediend voor het wijzigen van de grens 'bestaand gebouwd gebied', zodanig dat ook het zuidelijke perceel binnen de provinciale begrenzing valt. Op 15 september 2015 hebben Gedeputeerde Staten besloten de grens van het buitengebied te wijzigen conform de aangegeven situatie.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Ten aanzien van de economische uitvoerbaarheid kan worden geconstateerd dat het hier een bestemmingsplan betreft voor uitbreiding van het bestaande lint. De ontwikkeling hiervan vindt plaats door een particulier initiatiefnemer. De gemeente heeft hier geen financiële bemoeienis mee. Gemeentelijke kosten in de zin van een bijdrage aan openbare voorzieningen of maatregelen aan de infrastructuur komen ten laste van initiatiefnemer van het project.

Eventuele planschade komt voor rekening van de initiatiefnemer. Hiervoor wordt een planschadeovereenkomst gesloten. Hiermee is de economische haalbaarheid voldoende gewaarborgd en wordt het plan uitvoerbaar geacht.

6.3 Grondexploitatie

De Grondexploitatiewet (onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening) stelt een gegarandeerd kostenverhaal verplicht bij het opstellen van bestemmingsplannen waarin bepaalde bouwplannen mogelijk worden gemaakt.

Een exploitatieplan is verplicht, tenzij het verhalen van kosten al op een andere wijze is verzekerd, het bepalen van een tijdvak of fasering niet noodzakelijk is en het stellen van eisen en regels over werken en werkzaamheden in het exploitatiegebied niet noodzakelijk is. In dat geval dient de gemeenteraad tegelijk met de vaststelling van dit bestemmingsplan expliciet en gemotiveerd te besluiten om geen exploitatieplan vast te stellen. In dit geval zijn de kosten anderzins verzekerd. De kosten voor de ontwikkeling van de locatie worden door de initiatiefnemer gedragen. Hiervoor is een anterieure overeenkomst afgesloten.