Welstandsluw bouwen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In 2017 zijn twee bestemmingsplannen opgesteld (bestemmingsplan Middelstum, partiële herziening kavels 24-27 Zuidrand en bestemmingsplan Loppersum, partiële herziening kavels 17-21 Over de Wijmers) waarin voor een deel van nog te ontwikkelen woonkavels een soepeler regime van bouw- en welstandsregels is opgenomen. De betreffende regels bieden nu, behalve voor de meer traditionele woningen, ook ruimere mogelijkheden voor aardbevingsbestendig en levensloopbestendig bouwen, nieuwe bouwtechnieken en duurzaam materiaalgebruik, alsmede een vrije keuze van het bouwontwerp.

De pilots zijn geëvalueerd en dit heeft ertoe geleid dat de gemeenteraad heeft aangegeven dit soepeler bouw- en welstandsregime te willen uitbreiden tot het hele gemeentelijke grondgebied. De reden hiervoor is dat de behoefte aan ruimere mogelijkheden, zoals hierboven genoemd, nog steeds speelt. Het nieuwe bouw- en welstandsregime geldt niet voor de karakteristieke panden, de karakteristieke gebieden, de beschermde dorpsgezichten, de wierden, de zones rondom de wierden en de agrarische bedrijven.

Met het voorliggende bestemmingsplan worden als gevolg van dit besluit de nu geldende bestemmingsplannen in de gemeente Loppersum gedeeltelijk te herzien. Tegelijkertijd wordt ook de Welstandsnota aangepast. Die welstandnota: 'Welstandsluw bouwen' is tegelijkertijd met dit bestemmingsplan vastgesteld.

Kort beschouwd houdt dit in: daar waar het voorliggende bestemmingsplan geldt, is het welstandsluwe beleid van toepassing. Voor de zaken die dit bestemmingsplan niet regelt geldt dat de bouwregels c.q. het welstandsbeleid ongewijzigd blijven.

1.2 Plangebied

Het plangebied omvat de hele gemeente, uitgezonderd de karakteristieke panden, de karakteristieke gebieden, de beschermde dorpsgezichten, de wierden, de zones rondom de wierden en de agrarische bedrijven.

1.3 Geldende bestemmingsplannen

Op dit moment gelden er een aantal bestemmingsplannen in de gemeente Loppersum waarvan de regels worden gewijzigd door dit bestemmingsplan. In zijn totaliteit zijn op dit moment in de gemeente de onderstaande bestemmingsplannen van kracht waarvoor deze partiële herziening geldt:

Naam bestemmingsplan		Vastgesteld op	Identificatienummer
Bestemmingsplan Zuidoost Loppersum		8 juli 2019	NL.IMRO.0024.01BP0006-VG01
Woondorpen		25 februari 2019	NL.IMRO.0024.05BP0000-VG01
Bestemmingsplan Middelstum*		19 december 2016	NL.IMRO.0024.02BP0000-VG01
Bestemmingsplan Delfstraat, Zeedijken en Zijlvest, Loppersum		4 juli 2016	NL.IMRO.0024.01BP0003-VG01
Bestemmingsplan Loppersum**		27 oktober 2014	NL.IMRO.0024.01BP0002-VG01
Bestemmingsplan Buitengebied		27 mei 2013	NL.IMRO.0024.00BP1000-VG01

* met uitzondering van het bestemmingsplan Middelstum, partiële herziening kavels 24-27 Zuidrand (vastgesteld 25 september 2017)

** met uitzondering van het bestemmingsplan Loppersum, partiële herziening kavels 17-21 Over de Wijmers (vastgesteld 25 september 2017)

Zoals al in paragraaf 1.1 is aangegeven worden een aantal gebieden uitgezonderd van het welstandsluw beleid. Dit zijn de gebieden met cultuurhistorische en landschappelijke waarden. Deze waarden blijven in het nieuwe beleid nog steeds beschermd en behoeven dus nog steeds actief welstandsbeleid. Het gaat om de volgende gebieden:

1. Het facet-bestemmingsplan Cultureel Erfgoed gemeente Loppersum

Alle gebieden die in dat bestemmingsplan zijn bestemd c.q. aangeduid als:

• 'Waarde - Beschermd dorpsgezicht';
• 'Waarde - Ruimtelijke kwaliteit' en binnen deze dubbelbestemming zijn aangeduid als specifieke vorm van waarde - karakeristiek gebied' en/of 'specifieke vom van waarde - karakteristiek pand'
• 'specifieke bouwaanduiding – rijksmonument'.

2. De bestemmingsplannen voor het buitengebied, woondorpen, Loppersum en Middelstum

Alle gebieden die in deze bestemmingsplannen bestemd zijn als:

• 'Waarde - Invloedsgebied';
• 'Waarde – Invloedsgebied wierden';
• 'Waarde - Wierde'.

De begrenzing van deze gebieden is gecorrigeerd/geactualiserd op basis van kaart 7: Landschap van de Omgevingsverordening van de provincie Groningen (d.d. februari 2019).

3. Agrarische bedrijven

Alle agrarische bouwpercelen.

De gebieden waarvoor nog wel welstandseisen gelden, zijn opgenomen op de Welstandskaart Loppersum, die als bijlage bij deze toelichting is opgenomen.

1.4 Leeswijzer

In het volgende hoofdstuk (Planbeschrijving) wordt ingegaan op de reden dat dit bestemmingsplan wordt opgesteld. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt in de huidige en toekomstige situatie. Hoofdstuk 3 bespreekt vervolgens het voor dit bestemmingsplan relevante beleid. Hoofdstuk 4 gaat in op de juridische vormgeving van het plan. Ten slotte gaat Hoofdstuk 5 kort in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Op dit moment kent de gemeente Loppersum een welstandnota uit 2014. Die welstandnota bestaat uit drie delen en een excessenregeling. Tezamen zorgen de delen ervoor dat in de gehele gemeente bouwwerken worden getoetst aan criteria die per type bouwwerk en type gebied het meest geschikt is. In zijn geheel genomen kan het welstandsbeleid dus worden opgesplitst in:

• 1. specifieke welstandscriteria voor veelvoorkomende kleine bouwwerken;
• 2. gebiedsgerichte criteria;
• 3. algemene welstandscriteria;
• 4. excessenregeling.

Voor de eerste categorie, veelvoorkomende kleine bouwwerken waarvoor nog steeds een vergunning moet worden aangevraagd, zijn specifieke welstandscriteria opgesteld. Deze bouwwerken zijn bijvoorbeeld serres, carports, aan- en uitbouwen, schuren, gevelwijzigingen en dakkapellen, die zijn zichtbaar zijn vanuit, of grenzen aan het openbaar gebied. Wanneer het kleine bouwplan past binnen de welstandseisen uit dit hoofdstuk, dan voldoet het bouwplan zonder meer aan redelijke eisen van welstand. Wanneer het bouwplan niet voldoet aan de welstandeisen uit dit hoofdstuk zal het bouwplan worden getoetst aan de gebiedscriteria.

De tweede categorie, de gebiedsgerichte criteria, is op basis van de verschillende landschapstypen die in de gemeente Loppersum voorkomen. De ontwikkeling van het huidige landschap vindt haar basis in de bodem, de waterhuishouding, de natuurlijke vegetatie en de invloed die de mens in de loop van de tijd hierop heeft gehad. Deze basis was in de gemeente Loppersum overal dezelfde; het water en de kwelders, het ontstaan van de wierden en de bedijking. Door verschillen in reliëf, waterhuishouding en vruchtbaarheid van de bodem, heeft de mens het gebied op verschillende manieren in gebruik genomen. Hierdoor zijn verschillende landschapstypen ontstaan met eigen cultuurhistorische, visuele en functionele kenmerken. De bebouwing in de gebieden vertoont echter veel overeenkomsten, zodat overal in het buitengebied dezelfde welstandscriteria worden gebruikt. De bebouwing bestaat in hoofdzaak uit boerderijen en landarbeiderswoningen. In totaal worden er acht verschillende typen gebieden onderscheiden in de welstandsnota.

De derde categorie betreft de algemene criteria. De algemene criteria liggen ten grondslag aan elke planbeoordeling, omdat ze het uitgangspunt vormen voor de uitwerking van de gebiedsgerichte en objectgerichte welstandscriteria.

De vierde en laatste categorie betreft de excessenregeling. Deze regeling is op grond van artikel 12, eerste lid, en artikel 13a van de Woningwet. Het college van burgemeester en wethouders kan de eigenaar van een bouwwerk dat "in ernstige mate in strijd is met redelijke eisen van welstand" aanschrijven, om de strijdige situatie ongedaan te maken. Het gaat om bouwwerken waarvan de negatieve invloed op de omgeving breed wordt gedragen. Deze excessenregeling voorziet achteraf in het ongedaan maken of herstellen van de schadelijke gevolgen van het betreffende bouwwerk.

Behalve de welstandsnota uit 2014 kent de gemeente -ten aanzien van de ruimtelijke kwaliteit- ook het bestemmingsplan 'Cultureel Erfgoed gemeente Loppersum' (met identificatienummer NL.IMRO.0024.00BP1002-VG01). Dit bestemmingsplan biedt bescherming aan gebieden waar de cultuurhistorische, landschappelijke en/of stedenbouwkundige waarden onder druk kunnen komen te staan als er geen nadere afweging kan plaatsvinden ten aanzien van sloop en nieuwbouw van panden, bijvoorbeeld als gevolg van schade door de gaswinning in het gebied. Daarnaast worden met het bestemmingsplan 'Cultureel Erfgoed gemeente Loppersum' de karakteristieke panden in de gemeente Loppersum vastgelegd en voorzien van een regeling die toeziet op het voor zover mogelijk in stand houden van de ruimtelijk relevante kenmerken van deze panden die een belangrijk onderdeel zijn van het erfgoed in de gemeente.

Gebieden met een hoge kwaliteit zoals beschermde dorpsgezichten en karakteristieke gebieden op grond van het bestemmingsplan 'Cultureel Erfgoed gemeente Loppersum' worden uitgesloten van het welstandsluw bouwen, zoals reeds opgemerkt in paragraaf 1.3 (Geldende bestemmingsplannen). De gebieden en/of bouwwerken die op grond van dat bestemmingsplan als waardevol zijn aangewezen (door middel van een (dubbel)bestemming of aanduiding) zijn geen onderdeel van dit voorliggende bestemmingsplan dat welstandsluw bouwen mogelijk maakt. Op deze manier is er een goede bescherming voor gebieden en bebouwing waar dat nodig is.

2.2 Nieuwe situatie

In de nieuwe situatie wordt het welstandsbeleid dus vereenvoudigd. De nieuwe welstandsnota 'Welstandsluw bouwen' is vastgesteld tegelijkertijd met het voorliggend bestemmingsplan. De nieuwe situatie houdt in: na inwerkingtreding van dit bestemmingsplan dat een aantal nu al geldende bestemmingsplannen partieel herziet en na inwerkingtreding van de nieuwe welstandsnota. In de nieuwe situatie:

• 1. vervalt de categorie 'specifieke welstandscriteria voor veelvoorkomende kleine bouwwerken';
• 2. worden de regels voor reclame uit de gebiedsgerichte criteria gehaald en worden deze niet meer gebiedsgericht;
• 3. wordt een nieuwe toetsingscategorie opgericht: welstandsluw bouwen. Deze categorie is van toepassing daar waar dit onderhavige bestemmingsplan geldt. Dat betekent dat het daar geldt waar geen beschermde landschapswaarden gelden. Indien dus op gronden de bestemming 'Waarde - Wierde' geldt, dan geldt daar geen welstandsluw beleid en is dit bestemmingsplan daar dus niet van toepassing. Andersom geredeneerd: overal waar dit bestemmingsplan geldt, is het welstandsluwe beleid van toepassing.

Voor een volledig beeld van het nieuwe welstandsbeleid wordt hier verwezen naar de nieuwe welstandsnota.

Voor de vraag of voor een gebouw of bouwwerk, geen gebouw zijnde, het nieuwe welstandsbeleid geldt, kan de onderstaande doelboom gebruikt worden.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Ten aanzien van het actuele beleid wordt hier verwezen naar het beleid van de onderliggende bestemmingsplannen.

Hoofdstuk 4 Juridische vormgeving

4.1 Plansystematiek

Dit hoofdstuk bespreekt de juridische vormgeving van het bestemmingsplan. De Wro bevat de regeling voor de opzet en de inhoud van een bestemmingsplan. In het Bro is deze regeling verder uitgewerkt. Het bestemmingsplan bestaat uit:

• een verbeelding van het bestemmingsplangebied zowel analoog (bestaande uit een kaartblad, schaal 1:20.000 met bijbehorende legenda en verklaring) als digitaal, waarin alle bestemmingen van de gronden worden aangewezen;
• de regels waarin de bestemmingen worden beschreven en waarbij per bestemming het doel wordt of de doeleinden worden genoemd.

Daarnaast is het bestemmingsplan voorzien van een toelichting omdat het op grond van artikel 3.1.6 van het Bro verplicht is om een bestemmingsplan te vergezellen met een toelichting. Deze toelichting geeft aan welke gedachten aan het plan ten grondslag liggen, wat de uitkomsten van verrichtte onderzoeken zijn, wat het resultaat is van de overleggen en tot slot doet het verslag van de georganiseerde inspraak bij het plan. Hiermee voldoet het bestemmingsplan aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wro en het Bro. Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP 2012 geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden.

Het bestemmingsplan met de daarbij behorende toelichting wordt langs elektronische weg vastgelegd en ook in die vorm vastgesteld, tegelijk met een analoge versie van het bestemmingsplan. Als de digitale en analoge versie tot interpretatieverschillen leiden, is de digitale versie leidend. Hieronder worden de aanwezige bestemmingsregels puntsgewijs besproken.

Tot slot wordt hier nog opgemerkt dat de voorliggende regeling juridisch is vormgegeven als een bestemmingsplan dat de onderliggende bestemmingsplannen slechts gedeeltelijk herziet. Dat wil zeggen dat de herziening niet rechtstreeks is verwerkt in de onderliggende bestemmingsplannen, maar dat het plan slechts een onderdeel van deze onderliggende bestemmingsplannen aanvult dan wel aanpast. Ten aanzien van het onderwerp dat dit bestemmingsplan regelt, vervallen die regels in de onderliggende bestemmingsplannen die wat betreft dat onderwerp die strijd zijn met dit bestemmingsplan. De overige regels in de onderliggende bestemmingsplannen blijven ongewijzigd van toepassing. Ook wordt opgemerkt dat de verbeelding van dit bestemmingsplan alleen een weergave is van het besluitgebied. De verbeelding bevat dus behalve een grens die aangeeft waar het bestemmingsplan geldt, geen verdere invulling.

4.2 Toelichting op de regels

In het navolgende wordt de algemeen gehanteerde opbouw van de bestemmingsregels toegelicht. Deze ziet er als volgt uit:

• Inleidende regels;
• Bestemmingsregels;
• Algemene regels;
• Overgangs- en slotregels.

De tekst hieronder bespreekt deze hoofdstukken puntsgewijs.

4.2.1 Inleidende regels

Dit onderdeel bestaat uit de begrippen (Begrippen) en de van toepassingsverklaring (Van toepassingverklaring). In artikel 1 wordt aangegeven wat onder bepaalde begrippen moet worden verstaan Er zijn alleen begrippen opgenomen in het geval dat begrippen niet op voorhand voor een eenduidige uitleg, in overeenstemming normaal spraakgebruik, vatbaar zijn.

In artikel 2 is bepaald dat de daar genoemde bestemmingsplan onverminderd van kracht blijven. Van toepassingverklaring geldt dat deze regel bepaalt dat dit een aanvulling is op alle andere bestemmingsplannen die al van kracht zijn binnen de verbeelding opgenomen gebieden

4.2.2 Bestemmingsregels

De bestemmingsregels bestaan in totaal uit zes artikelen. De gehanteerd systematiek is dat elk artikel aan regels een nu al geldend bestemmingsplan wijzigt. Zo herziet Artikel 4 met de naam 'Woongebied - 'Woondorpen' van dit bestemmingsplan de regels van het bestemmingsplan 'Woondorpen' (met identificatienummer NL.IMRO.0024.05BP0000-VG01) gedeeltelijk. Deze systematiek geldt voor elk artikel in Hoofdstuk 2.

Voor elk van de zes moederplannen resulteren zij in dezelfde wijzigingen voor de woonbestemming van toepassing. De wijzigingen houden in dat:

• de regels over de goothoogte van hoofdgebouwen vervallen; er geldt alleen nog een maximum bouwhoogte van 6 meter bij een platte afdekking en 9 meter als het hoofdgebouw is voorzien van een kap. Voor het 'Bestemmingsplan Buitengebied' geldt echter dat de regels ten aanzien van de goothoogte wel in stand blijven. Voor gronden die deel uitmaken van dat bestemmingsplan blijft gelden dat hoofdgebouwen een goothoogte mogen hebben van niet meer dan 3,50 meter;
• de regels over de kapvorm vervallen;
• de regels voor bijbehorende bouwwerken binnen het bouwvlak worden vereenvoudigd. Ten aanzien van deze bijbehorende bouwwerken binnen het bouwvlak geldt dat de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 5,5 meter. Voor het overige moeten de bijbehorende bouwwerken voldoen aan de (vergunningvrije) regels van artikel 2, derde lid van Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht;
• de regels voor bijbehorende bouwwerken buiten het bouwvlak worden vereenvoudigd. Voor dergelijke bouwwerken gelden alleen de (vergunningvrije) regels van artikel 2, derde lid, van Bijlage II bij het Bor;
• de regels om af te wijken van de bouwregels omtrent hoofdgebouwen betreft alleen de bouwhoogte. Er kan worden afgeweken tot een bouwhoogte van 10 meter;
• de regels om af te wijken van de bouwregels voor bijbehorende bouwwerken vervallen.

De regeling voor het vergunningvrij bouwen van artikel 2, derde lid van Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht luidt (d.d. december 2019):

Artikel 2
Een omgevingsvergunning voor activiteiten als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a of c, van de wet is niet vereist, indien deze activiteiten betrekking hebben op:

(......)

lid 3:

een op de grond staand bijbehorend bouwwerk of uitbreiding daarvan in achtererfgebied, mits wordt voldaan aan de volgende eisen:

a. voor zover op een afstand van niet meer dan 4 m van het oorspronkelijk hoofdgebouw, niet hoger dan:

1°. 5 m,

2°. 0,3 m boven de bovenkant van de scheidingsconstructie met de tweede bouwlaag van het hoofdgebouw, en

3°. het hoofdgebouw,

b. voor zover op een afstand van meer dan 4 m van het oorspronkelijk hoofdgebouw:

1°. indien hoger dan 3 m: voorzien van een schuin dak, de dakvoet niet hoger dan 3 m, de daknok gevormd door twee of meer schuine dakvlakken, met een hellingshoek van niet meer dan 55°, en waarbij de hoogte van de daknok niet meer is dan 5 m en verder wordt begrensd door de volgende formule:

maximale daknokhoogte [m] = (afstand daknok tot de perceelsgrens [m] x 0,47) + 3;

2°. functioneel ondergeschikt aan het hoofdgebouw, tenzij het betreft huisvesting in verband met mantelzorg,

c. op een afstand van meer dan 1 m vanaf openbaar toegankelijk gebied, tenzij geen redelijke eisen van welstand van toepassing zijn,

d. de ligging van een verblijfsgebied als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van het Bouwbesluit 2012, in geval van meer dan een bouwlaag, uitsluitend op de eerste bouwlaag,

e. niet voorzien van een dakterras, balkon of andere niet op de grond gelegen buitenruimte,

f. de oppervlakte van al dan niet met vergunning gebouwde bijbehorende bouwwerken in het bebouwingsgebied bedraagt niet meer dan:

1°. in geval van een bebouwingsgebied kleiner dan of gelijk aan 100 m2: 50% van dat bebouwingsgebied,

2°. in geval van een bebouwingsgebied groter dan 100 m2 en kleiner dan of gelijk aan 300 m2: 50 m2, vermeerderd met 20% van het deel van het bebouwingsgebied dat groter is dan 100 m2,

3°. in geval van een bebouwingsgebied groter dan 300 m2: 90 m2, vermeerderd met 10% van het deel van het bebouwingsgebied dat groter is dan 300 m2, tot een maximum van in totaal 150 m2,

g. niet aan of bij:

1°. een woonwagen,

2°. een hoofdgebouw waarvoor in de omgevingsvergunning voor het bouwen daarvan is bepaald dat de vergunninghouder na het verstrijken van een bij die vergunning aangegeven termijn verplicht is de voor de verlening van de vergunning bestaande toestand hersteld te hebben,

3°. een bouwwerk ten behoeve van recreatief nachtverblijf door één huishouden.

Tot slot wordt opgemerkt dat om de leesbaarheid van de verbeelding te vergroten voor het gehele plangebied ook de aanduiding overige zone - welstandsluw bouwen' is opgenomen. Door gebruik te maken van deze aanduiding is op de verbeelding goed zichtbaar welke gebieden wel worden geraakt door dit bestemmingsplan en welke niet.

4.2.3 Algemene regels

De algemene regels zijn de regels die in het gehele plangebied van dit bestemmingsplan gelden. De algemene regels bestaan echter uit slechts één regel: de Anti-dubbeltelregel. Deze regel is op basis van artikel 3.2.4 van het Bro. Het betreffende besluit schrijft voor dat de tekst van artikel 3.2.4 van het Bro één op één in een bestemingsplan wordt overgenomen.

4.2.4 Overgangs- en slotregels

In dit hoofdstuk zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen. Voor de redactie van het overgangsrecht geldt het Bro. Dit besluit schrijft dwingend voor hoe het overgangsrecht moet luiden. Bebouwing die niet voldoet aan de regels van dit bestemmingsplan is onder het overgangsrecht gebracht. Een geringe uitbreiding van de bebouwing met 10% wordt mogelijk gemaakt.

Het gebruik van gronden en bebouwing dat in strijd is met dit nieuwe bestemmingsplan op het tijdstip van inwerkingtreding, mag in beginsel worden voortgezet. Wijziging van dit strijdige gebruik is verboden, indien de afwijking van het plan wordt vergroot. Indien het strijdige gebruik, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

Tot slot bevat hoofdstuk Overgangs- en slotregels de slotregel waarin is aangegeven hoe het bestemmingsplan kan worden aangehaald.

Hoofdstuk 5 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

5.1.1 Algemeen

Dit plan heeft uitsluitend als doel om de nieuwe bouwregels horend bij de nieuwe welstandsnota te vertalen naar de bestemmingsplannen waarop dit bestemmingsplan van toepassing is verklaard. De kosten voor het opstellen van dit plan komen voor rekening van de gemeente Loppersum zelf.

Dit bestemmingsplan bevat geen aangewezen bouwplan (artikel 6.12 in samenhang met artikel 6.2.1 van de Wro). Het opstellen van een exploitatieplan is daarom niet aan de orde.

5.1.2 Planschade

Artikel 6.1 van de Wro bepaalt dat het college van burgemeester en wethouders een belanghebbende die als gevolg van een bepaling van een bestemmingsplan (of een ander ruimtelijk besluit) schade lijdt, in de vorm van inkomensderving of waardevermindering van een onroerende zaak, op zijn verzoek een tegemoetkoming in de schade toekent. Daarbij geldt dat de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en dat een tegemoetkoming op een andere wijze niet is verzekerd. Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager. Daarnaast wordt ook een waardevermindering van maximaal twee procent ontstaan door een verandering in het planologisch regime binnen het normale maatschappelijke risico gerekend.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.2.1 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft zes weken ter visie gelegen. Binnen deze termijn kon een ieder een zienswijze kenbaar maken. Deze periode liep vanaf 2 maart 2020 en duurde tot en met 13 april 2020. In totaal zijn er elf zienswijzen en vijf overlegreacties ingediend bij de gemeente. Naar aanleiding hiervan is een nota opgesteld, die als Bijlage 1 (Nota van zienswijzen) is opgenomen bij deze toelichting. De zienswijzen leiden tot de volgende wijzigingen:

Toelichting

In de toelichting van het bestemmingsplan wordt een verwijzing naar de welstandsnota opgenomen. Ook zal in de toelichting worden verwezen naar het bestemmingsplan 'Cultureel Erfgoed gemeente Loppersum' waarin wordt ingegaan op de ruimtelijke kwaliteit van het gebied. Gebieden met een hoge kwaliteit zoals beschermde dorpsgezichten en karakteristieke gebieden worden uitgesloten van het welstandsluw bouwen.

Verder zal in de toelichting van het bestemmingsplan, onder paragraaf 1.1 (Aanleiding), nog worden benoemd dat de pilot is uitgevoerd om meer bouwmogelijkheden te bieden, bijvoorbeeld voor aardbevingsbestendig, levensloopbestendig of duurzaam bouwen. Omdat die vraag nog steeds speelt, wordt het welstandsluw bouwen uitgebreid.

Regels

Verder zijn ook de regels van het bestemmingsplan aangepast naar aanleiding van de zienswijzenota. Waar in een eerdere versie van dit bestemmingsplan in alle moederplannen de regels omtrent de goothoogten werden geschrapt, geldt voor het 'Bestemmingsplan Buitengebied' echter in deze versie dat de regels ten aanzien van de goothoogte wel in stand blijven. Voor gronden die deel uitmaken van dat bestemmingsplan blijft gelden dat hoofdgebouwen een goothoogte mogen hebben van niet meer dan 3,50 meter.

Welstandsnota

Het begrip 'hoofdvorm' wordt toegevoegd in de welstandscriteria van de westandsnota 'Welstandsluw bouwen'. Dit wordt als volgt opgenomen; “Een bouwwerk geen te grove inbreuk vormt op wat in de omgeving gebruikelijk is. Dit kan de plaatsing en de hoofdvorm betreffen, maar ook een sterk contrasterend kleur, inferieur materiaal gebruik of extreme schaalverschillen”.