Haren - Oosterhaar

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De gemeente Haren is bezig met het actualiseren van bestemmingsplannen. De aanleiding tot deze actualisatie is de ouderdom van de geldende bestemmingsplannen. Ook de bestemmingsplannen die gelden voor de wijk Oosterhaar moeten worden geactualiseerd. De volgende (delen van) bestemmingsplannen gelden momenteel voor dit gebied:

• bestemmingsplan Haren - Oosterhaar (vastgesteld op 27 oktober 2003);
• bestemmingsplan Haren - Distelhof (vastgesteld op 18 oktober 2010);
• bestemmingsplan Brede School Oosterhaar (vastgesteld op 20 februari 2012);
• correctieve en partiële herziening bestemmingsplan Haren-Oosterhaar (vastgesteld op 26 september 2005).

De gemeenteraad kan in plaats van een bestemmingsplan een beheersverordening vaststellen. De gemeente kiest in dit geval voor een beheersverordening waarbij de bestaande situatie en de ontwikkelingsmogelijkheden op grond van de geldende bestemmingsplannen als vertrekpunt gelden. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen zijn hier niet in geregeld. Hiervoor zijn andere planologische instrumenten beschikbaar, zoals een apart bestemmingsplan of de omgevingsvergunning. In figuur 1 is de ligging van het verordeningsgebied weergegeven.

Figuur 1 De ligging en begrenzing van het verordeningsgebied

1.2 Waarom een beheersverordening

Bij de actualisatie van een juridische ruimtelijke regeling kan gekozen worden voor een bestemmingsplan en een beheersverordening. In dit geval is gekozen voor een beheersverordening, omdat:

• in het verordeningsgebied sprake is van een feitelijk bestaande situatie en;
• in het verordeningsgebied alleen sprake is van perceelsgebonden en;
• voor het verordeningsgebied op 27 oktober 2013 een actuele juridische regeling moet zijn vastgesteld.

1.2.1 Feitelijk bestaande situatie

De toepassing van de beheersverordening is voor dit verordeningsgebied mogelijk, omdat daarin sprake is van een feitelijk bestaande situatie. De bestaande situatie wordt in dit geval bepaald door de al gerealiseerde bebouwing en het openbare gebied. Het verordeningsgebied bestaat voornamelijk uit woningen. Een weergave van andere functies dan wonen is opgenomen in bijlage 1. Verder is de bestaande situatie weergegeven op de luchtfoto. De bestaande situatie wordt nader beschreven in hoofdstuk 2. Illegale bouwwerken horen niet bij de feitelijk bestaande situatie en worden in de beheersverordening niet zonder meer gelegaliseerd.

1.2.2 Perceelsgebonden bouwmogelijkheden

Daarnaast worden in het verordeningsgebied geen (grote) ontwikkelingen mogelijk gemaakt, alleen nog enkele perceelsgebonden bouwmogelijkheden. Bij de perceelsgebonden bouwmogelijkheden gaat het om kleinschalige ontwikkelingen die in de geldende bestemmingsplannen al mogelijk waren gemaakt. Dit houdt in dat bijvoorbeeld onder voorwaarden een bestaande woning mag worden uitgebreid tot een bepaalde oppervlakte en dat bijgebouwen onder voorwaarden mogen worden gebouwd.

1.2.3 Procedure

Een beheersverordening is een goed middel om binnen korte termijn een actuele juridische regeling voor het grondgebied te hebben. Een beheersverordening heeft een relatief korte procedure om te komen tot de vaststelling. De procedure wordt besproken in paragraaf 4.2.

1.3 Waaruit bestaat deze beheersverordening

Kort gezegd bestaat een beheersverordening uit een verbeelding van het verordeningsgebied en regels. Meer concreet gaat het om:

• een object dat bestaat uit het gebied waarop de verordening betrekking heeft (het verordeningsgebied);
• een of meer objecten binnen het gebied (besluit(sub)vlakken);
• regels die gekoppeld zijn aan het besluitgebied en/of de objecten binnen het besluitgebied en die gericht zijn op het beheer van het gebied;
• regels die gaan over gebruiken, bouwen, aanleggen en slopen, afwijken met een omgevingsvergunning en overgangsrecht.

De beheersverordening gaat vergezeld van een toelichting. Deze motiveert in ieder geval de keuze voor het instrument (zie hierboven), waarom er geen ruimtelijke ontwikkelingen worden voorzien, welke onderzoeken hebben plaatsgevonden, etc. De toelichting bevat ook een uitleg van de regeling.

1.4 Wat regelt deze beheersverordening

Het belangrijkste uitgangspunt voor deze beheersverordening is dat deze de bestaande situatie vastlegt. De feitelijk bestaande situatie is dus het uitgangspunt. Een beheersverordening mag in principe geen 'ruimtelijke ontwikkelingen' bevatten.

Dit betekent echter niet dat de situatie volledig op slot gaat. De feitelijke situatie is in deze verordening aangevuld met onbenutte mogelijkheden uit de geldende bestemmingsplannen voor het verordeningsgebied. In deze beheersverordening gaat het om:

• 1. een erfbebouwingsregeling;
• 2. uitbreidingsmogelijkheden voor hoofdgebouwen, bij recht en/of via afwijking;
• 3. algemene afwijkingsregels.

Daarmee is geen sprake van 'ruimtelijke ontwikkelingen'. De ruimte die de beheersverordening biedt voor uitbreidingsmogelijkheden voor hoofdgebouwen, wordt bepaald door de te bieden ruimte voor perceelsgebonden mogelijkheden. Hierbij wordt gerefereerd aan de bestaande mogelijkheden uit de geldende bestemmingsplannen. De erfbebouwingsregeling en de algemene afwijkingsregels zijn hiervan niet afhankelijk.

Het kan voorkomen dat een ontwikkeling gewenst is die niet binnen de in deze beheersverordening opgenomen (perceelsgebonden) ontwikkelingsmogelijkheden past. In dat geval is een nieuwe juridisch-planologische regeling nodig, bijvoorbeeld een bestemmingsplan of een omgevingsvergunning.

De beheersverordening legt dus de feitelijke situatie vast door middel van een algemene regeling, waardoor een eenvoudige regeling mogelijk is. Het kan nodig zijn om meer te specificeren en/of te detailleren door middel van besluit(sub)vlakken op de kaart of specifieke bepalingen in de regels. Ook voor deze beheersverordening is daar sprake van. Hierover wordt in hoofdstuk 4 meer informatie gegeven.

1.5 Hoe werkt de verordening

De beheersverordening moet digitaal worden gemaakt volgens de Praktijkrichtlijn Gebiedsgerichte Besluiten. De verordening wordt door de gebruiker daarom via een digitaal platform (meestal de website RO-online, www.ruimtelijkeplannen.nl) benaderd. Digitaal gezien zijn er verschillende vlakken zichtbaar, namelijk het besluitgebied, de besluitvlakken en (eventueel) de besluitsubvlakken. Hierna volgt een korte omschrijving van wat deze vlakken regelen:

• Besluitgebied. Het besluitgebied is het gebied waarvoor de beheersverordening van toepassing is. De regelingen die niet specifiek gekoppeld zijn aan een besluitvlak of een besluitsubvlak zijn altijd van toepassing op het hele besluitgebied. De regels zijn gericht op het behouden van de bestaande situatie. 
• Besluitvlak. Op het hele besluitgebied, of een bepaald deel daarvan, kan een besluitvlak zijn gelegd. In deze beheersverordening heeft het hele besluitgebied één besluitvlak namelijk 'Bestaand'. Dit omdat de regels, die bij dit besluitvlak horen, gericht zijn op het behoud van de bestaande situatie. Deze regels zijn (digitaal) direct gekoppeld aan het besluitvlak. Daarnaast zijn er besluitvlakken voor archeologie 2 en 4, een gasleiding en een hoogspanningsleiding.
• Besluitsubvlak. Binnen het besluitvlak 'Bestaand' is in deze verordening sprake van meerdere besluitsubvlakken. De besluitsubvlakken zijn bedoeld om in een bepaald deel van het besluitvlak aanvullende regelingen te geven, gebaseerd op de geldende bestemmingsplannen.
• Overige. Naast de regelingen zoals hiervoor omschreven is ook sprake van afwijkingsregels waarmee in bijzondere gevallen van de bestaande regeling kan worden afgeweken.

1.6 Leeswijzer

De beheersverordening is als volgt opgebouwd. In het volgende hoofdstuk wordt allereerst een beschrijving gegeven van de bestaande situatie in het verordeningsgebied aan de hand van de voorkomende functies en voorzieningen. De bestaande situatie is immers het uitgangspunt voor deze beheersverordening en daarom van belang.

Daarna wordt in hoofdstuk 3 het beleid en de milieu- en omgevingsaspecten uiteengezet. Deze kunnen extra uitgangspunten voor deze beheersverordening geven.

Hoofdstuk 4 geeft een juridische toelichting op de beheersverordening. In dit hoofdstuk staat dus de toelichting op de regeling in deze beheersverordening en staat een korte uitleg van de procedure die de beheersverordening doorloopt om rechtskracht te krijgen.

In hoofdstuk 5 wordt tot slot ingegaan op de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie

2.1 Inleiding

De lijst met niet woonfuncties en de luchtfoto geven inzicht in de bestaande situatie in het verordeningsgebied. De bestaande situatie wordt onderscheiden in perceelsgebonden functies 1 (te verdelen in wonen en overige functies) en functies in de openbare ruimte. Bij de ruimtelijke verschijningsvorm van de bebouwing en openbare ruimte is de bestaande situatie het uitgangspunt. Dit hoofdstuk gaat daarom alleen in op de bestaande functies.

2.2 Ruimtelijke structuur

De ruimtelijke structuur van Oosterhaar wordt gekenmerkt door een relatief ruime opzet en een grote diversiteit aan woningtypen; van kleine huurwoningen in Tuindorp tot grote koopwoningen op grote kavels in De Mikkelhorst. Door de aanwezigheid van veel groen heeft de wijk een landelijk karakter. Oosterhaar bestaat uit een aantal deelwijken, die qua vormgeving een goede weergave vormen van de bouwvormen in uiteenlopende perioden.

Het oudste gedeelte vormt Tuindorp, ofwel Oosterhaar I. Dit is in de jaren twintig en dertig van de vorige eeuw gebouwd volgens de tuinstadgedachte; vriendelijk wonen met redelijk grote tuinen, opgezet volgens een symmetrisch stratenplan en goed voorzien van groen.

De bebouwing uit de jaren zestig van de vorige eeuw is terug te vinden in het sober opgezette Oosterhaar II. Dit is aansluitend aan en ten noorden van Tuindorp gebouwd. De jaren zeventig van de vorige eeuw komen tot uitdrukking in het ruime en strak opgezette uitbreidingsplan Oosterhaar III. Deze wijk sluit aan bij Oosterhaar II en ligt aan de overzijde van de Oude Middelhorst. De woningen in deze deelwijk liggen grotendeels met hun voorgevels gericht op het centrale verblijfsgebied. Het betreft overwegend eengezinswoningen; half vrijstaand, gestapeld of in een rij.

De verschuivende tendens naar speels en kleinschalig is terug te vinden in de wijkgedeelten Oosterhaar IV, V en VI. Deze wijken zijn in de jaren tachtig van de vorige eeuw aan de oostzijde van Oosterhaar gebouwd.

In de jaren negentig van de vorige eeuw vindt uitbreiding van Oosterhaar tot de huidige omvang plaats met de realisering van het uitbreidingsplan De Mikkelhorst. Deze deelwijk heeft een zeer gevarieerde opzet. Langs de buitenzijden, grenzend aan het landelijk gebied, is gekozen voor een royale opzet met vrijstaande woningen, waardoor een geleidelijke overgang van het bebouwde naar het onbebouwde poldergebied gecreëerd is. Centraal in het plan De Mikkelhorst is de woningdichtheid hoger. Hier zijn de meeste twee-onder-één-kap- en rijwoningen die rondom de behouden gebleven gracht van het voormalige landgoed De Mikkelhorst zijn gesitueerd.

2.3 Perceelsgebonden functies

In het verordeningsgebied komen vooral woningen voor. Daarnaast kent het verordeningsgebied een aantal maatschappelijke voorzieningen en één bedrijf. Overigens ligt in de wijk Oosterhaar wel een winkelcentrum aan de Anjerlaan. Daar is een aantal winkels en een cafetaria gevestigd. Dit winkelcentrum valt echter buiten het verordeningsgebied.

2.3.1 Wonen

Het overgrote deel van de bebouwing in het verordeningsgebied heeft een woonfunctie. Het verordeningsgebied is dan ook vooral een woongebied. Daarbij is sprake van een groot aantal woningtypen. Algemeen komt laagbouw voor, variërend van kleine rijtjeswoningen tot grote woningen op grote kavels in De Mikkelhorst. Op een aantal plaatsen is ook sprake van gestapelde woningen met een (bescheiden) aantal bouwlagen. In de wijk staan koop- en huurwoningen. Oosterhaar herbergt ook een aantal bijzondere woonvormen in de vorm van een woongebouw voor studentenhuisvesting nabij de Kooisingel en een aantal bejaardenwoningen.

Op een aantal plaatsen wordt de woonfunctie gecombineerd met een aan-huis-gebonden-beroep, detailhandel of een andere functie. Het gaat daarbij in alle gevallen om functies die passen binnen een woongebied.

2.3.2 Voorzieningen

Oosterhaar kent een relatief groot aantal (maatschappelijke) voorzieningen. Niet alle voorzieningen van de wijk vallen ook in het verordeningsgebied. In deze paragraaf worden alleen de voorzieningen binnen het verordeningsgebied besproken.

Vooral de onderwijsvoorzieningen in de wijk zijn talrijk. Er zijn vier (basis)scholen, een peuterspeelzaal en een naschoolse kinderopvang. Daarnaast zijn er twee kerkgebouwen, een buurthuis en zijn er medische voorzieningen in de vorm van een tandartsenpraktijk, een instelling voor de revalidatie van slechtziende en blinde mensen (Visio), een instelling voor verstandelijk gehandicapten (Novo) en een medisch kleuterdagverblijf (Klein Cantersveen). Tot slot zijn in Oosterhaar sportvoorzieningen in de vorm van een gymnastieklokaal bij de basisscholen aan de Mellenssteeg en de Tussenziel aanwezig.

2.3.3 Bedrijvigheid

In het verordeningsgebied is sprake van één bedrijf; een bakkerij aan de Oude Middelhorst.

2.4 Functies openbare ruimte

2.4.1 Groen

Naast de stedenbouwkundige karakteristieken en de kenmerken van de bebouwing, is de aanwezige groenstructuur in Oosterhaar bepalend voor het karakter van de wijk.

De groenstructuur wordt deels bepaald door de zogeheten 'groene long' die van oost naar west centraal door Oosterhaar loopt. Het westelijke deel van de 'groene long' werd bijna vijftig jaar geleden ontworpen in het kader van het uitbreidingsplan Oosterhaar II. In de latere woningbouwplannen voor Oosterhaar is het groengebied in oostelijke richting voortgezet, uitmondend in het buitengebied. Het gebied werd ingericht als wandel- en speelgebied voor de wijkbewoners. De 'groene long' biedt daarnaast een onderkomen aan allerlei vogels, insecten en ander gedierte en is vanwege haar lange aaneengesloten lintvorm van belang voor de ecologische infrastructuur. De aan de 'groene long' grenzende woonstraten zijn gericht op het groengebied. Dit deel van Oosterhaar ademt daardoor een sfeer uit van landelijk wonen. Bij de aanleg van het gebied is ruimte gecreëerd voor de vestiging van enkele buurt- en bovenlokale voorzieningen, in de vorm van onder andere een buurtwinkel en enkele schoolgebouwen. In de loop van de jaren is de 'groene long' minder groen geworden door de uitbreiding van de bestaande en de vestiging van een aantal nieuwe functies. Hierbij horen het winkelcentrum Anjerlaan en meerdere scholen.

Ook buiten de 'groene long' is in Oosterhaar sprake van veel groen in de vorm van parkachtige groenzones, gecombineerd met waterpartijen en wandelpaden. Daarnaast liggen in het gebied enkele oude boomwallen die zowel cultuurhistorische als ecologische waarden herbergen. De boomwallen hadden van oorsprong een functie als perceelscheiding.

2.4.2 Verkeer en parkeren

De wegen in het verordeningsgebied hebben - met uitzondering van de Dr. E.H. Ebelsweg - het karakter van woonstraten met een belangrijke verblijfsfunctie en zijn bij de wegencategorisering aangemerkt als erftoegangsweg. De Dr. E.H. Ebelsweg, welke aan de zuidkant van het verordeningsgebied ligt, is een provinciale weg met eveneens een belangrijke gebiedsontsluitingsfunctie.

De ontsluiting van Oosterhaar richting Haren-dorp loopt hoofdzakelijk via de Oude Middelhorst en de Waterhuizerweg. Met name 's ochtends en in de namiddag is op beide wegen sprake van druk auto- en fietsverkeer. Vanwege het ontbreken van een vrijliggend fiets- en voetpad is de veiligheidssituatie, met name ter hoogte van de spoorwegovergangen, niet optimaal.

In het verordeningsgebied komen tot slot op verschillende plaatsen parkeervoorzieningen voor. Deze variëren van parkeerplaatsen voor langsparkeren, terreinen eventueel in combinatie met garageboxen en de parkeerterreinen bij het winkelcentrum en de Walstroweg.

2.4.3 Water

Water is vooral te vinden in het noorden en langs de randen van de wijk. Langs de westrand gaat het om de spoorsloot, langs de spoorlijn. In het zuiden gaat het om een watergang langs de Dr. E.H. Ebelsweg.

In het noorden vormt vooral de voormalige gracht rondom het voormalige landhuis een belangrijke beeldbepalende watergang. Daarnaast is de vijver in het park aan de Ereprijsweg een belangrijke beeldbepalende watergang. Ook in het zuiden van het verordeningsgebied, in de wijk Tuindorp ligt een vijver in een park.

Hoofdstuk 3 Beleid en omgevingsaspecten

3.1 Beleid

Op verschillende niveaus gelden beleidsnota's die betrekking hebben op het verordeningsgebied. Op rijksniveau zijn dit onder andere de 'Structuurvisie Ruimte en Infrastructuur' en het 'Besluit algemene regels ruimtelijke ordening'. Deze geven geen uitgangspunten voor het verordeningsgebied.

Op provinciaal niveau zijn dat de 'Provinciaal Omgevingsplan Groningen 2009-2013' en de 'Omgevingsverordening Provincie Groningen'. Op basis van de verordening zijn de spoorlijn en de Dr. E.H. Ebelsweg aangewezen als transportroute van gevaarlijke stoffen. Binnen een zone van 30 meter vanaf deze transportroutes mag niet worden voorzien in de bouw van nieuwe objecten of het gebruik van bestaande objecten ten behoeve van minder zelfredzame personen. Verder moet in de beheersverordening het groepsrisico worden verantwoord en moet worden aangegeven hoe rekening is gehouden met het advies van de regionale brandweer. In paragraaf 3.2.3 is hieraan invulling gegeven.

Op gemeentelijk niveau gaat het onder andere om de Woonplan Haren, het Plan van aanpak Duurzaam Veilig gemeente Haren, de Notitie Shared Space, de Beleidsnotitie over de carports bij woningen, de Beleidsnotitie met betrekking tot het uitoefenen van bedrijfsmatige activiteiten in panden met een woondoeleinden-bestemming, de beleidsnotitie Wet maatschappelijke ondersteuning, de notitie Wonen en zorg, de Nota Toerisme en Recreatie Haren, de Nota Klimaatbeleid 2009 - 2015, het Groenbeheerplan gemeente Haren 2004-2009, het landschapsontwikkelingsplan Haren, het landschapsuitvoeringsplan Haren en de Welstandsnota. Daar waar nodig zijn deze beleidsnota's in de beheersverordening vertaald. De beleidsnota's geven voor het verordeningsgebied geen ontwikkelingen aan die voor de beheersverordening van belang zijn. Net als op rijks- en provinciaal niveau wordt gestreefd naar voortzetting en verbetering van het bestaande kwaliteitsniveau.

3.2 Milieu- en omgevingsaspecten

Het uitgangspunt is dat - ook in de toekomst - een goede omgevingssituatie voor de aanwezige functies in en rond het verordeningsgebied behouden blijft. In de volgende paragrafen worden de milieu- en omgevingsaspecten behandeld.

3.2.1 Milieuzonering

Normstelling en beleid

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (waaronder woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. In geval van een gemengd gebied kan worden gewerkt met een verkleinde richtafstand.

Toetsing en uitgangspunten voor de beheersverordening

Met de beheersverordening wordt de bestaande situatie vastgelegd. In het verordeningsgebied komen naast woningen maatschappelijke voorzieningen en een bakkerij uit milieucategorie 2 voor. Zwaardere bedrijfsactiviteiten komen in het verordeningsgebied niet voor. Het gaat hierbij om lichte bedrijvigheid, die prima mengt met woningen. De woningen ondervinden dan ook geen hinder in het kader van milieuzonering.

Ten aanzien van het aspect milieuzonering zijn er geen belemmeringen voor deze beheersverordening.

3.2.2 Geluid

Normstelling en beleid

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd.

Toetsing en uitgangspunten voor de beheersverordening

De Dr. E.H. Ebelsweg en de spoorlijn hebben een geluidszone in het kader van de Wet geluidhinder. Binnen deze geluidszone komen bestaande woningen voor. De beheersverordening biedt geen ruimte voor de bouw van nieuwe woningen. Ook zijn er geen mogelijkheden om de woningen dichter naar deze (spoor)wegen toe te bouwen. De geluidssituatie voor de bestaande woningen kan dan ook niet verslechteren.

Ten aanzien van het aspect geluid zijn er geen belemmeringen voor deze beheersverordening.

3.2.3 Externe veiligheid

Normstelling en beleid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), de Circulaire risiconormering vervoer van gevaarlijke stoffen en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR).

Toetsing en uitgangspunten voor de beheersverordening

Ten westen van het verordeningsgebied ligt de spoorlijn Groningen - Meppel. Volgens het Basisnet Spoor heeft het spoortracé Onnen - station Haren een plaatsgebonden risicocontour (PR 10-6) van 6 meter. Het spoortracé station Haren - Groningen oost heeft een plaatsgebonden risicocontour van 1 meter. Voor beide tracés is er sprake van een plasbrand aandachtsgebied. Het groepsrisico voor beide tracés is kleiner dan 0,3 maal de oriëntatiewaarde.

Verder ligt ten zuiden van het verordeningsgebied het spoorwegemplacement Onnen. Volgens de risicokaart valt het zuidwestelijke deel van het verordeningsgebied binnen de inrichtingsgrens van het spoorwegemplacement.

Tenslotte liggen ten oosten van het verordeningsgebied twee gasleidingen. Één van deze leidingen ligt voor een deel binnen het verordeningsgebied.

De beheersverordening is voorgelegd aan het Steunpunt externe veiligheid en de brandweer in het kader van de verantwoording van het groepsrisico. Het advies van het Steunpunt is in bijlage 2 opgenomen en het advies van de brandweer in bijlage 3.

Ten aanzien van het aspect externe veiligheid zijn er geen belemmeringen voor deze beheersverordening.

3.2.4 Luchtkwaliteit

Normstelling en beleid

In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) van belang. Projecten die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan de luchtverontreiniging, zijn op grond van het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) daarbij vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) de volgende projecten vrijgesteld van toetsing:

• woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen;
• kantoorlocaties met een vloeroppervlak van minder dan 100.000 m2;
• projecten die minder dan 3% van de (toekomstige) grenswaarde voor stikstofioxide of fijnstof bijdragen. Dit komt overeen met 1,2 µg/m3.

Toetsing en uitgangspunten voor de beheersverordening

In het verordeningsgebied worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt die nader luchtkwaliteitsonderzoek vereisen.

Ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit zijn er geen belemmeringen voor deze beheersverordening.

3.2.5 Bodem

Normstelling en beleid

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. In geval van verontreinigingen is de Wet bodembescherming van toepassing. In de wet is geregeld dat als ernstige verontreinigingen worden aangetroffen, er sprake is van een saneringsgeval.

Toetsing en uitgangspunten voor de beheersverordening

Voor delen van het verordeningsgebied zijn in het verleden bodemonderzoeken uitgevoerd. Uit deze onderzoeken bleek dat de bodem voldoende schoon is. Met betrekking tot de bodem kan worden gemeld dat in het verordeningsgebied geen nieuwe (grootschalige) ontwikkelingen worden toegestaan waarvoor op voorhand bodemonderzoek noodzakelijk is.

Ten aanzien van het aspect bodem zijn er geen belemmeringen voor deze beheersverordening.

3.2.6 Water

Normstelling en beleid

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets wordt gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat de gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het verordeningsgebied valt in het werkgebied van het waterschap Hunze en Aa's.

Toetsing en uitgangspunten voor de beheersverordening

Met de beheersverordening wordt de bestaande situatie vastgelegd. De beheersverordening heeft geen gevolgen voor de waterhuishouding. Het verordeningsgebied raakt geen gronden die voor het waterschap van belang zijn.

Ten aanzien van het aspect water zijn er geen belemmeringen voor deze beheersverordening.

3.2.7 Archeologie

Normstelling en beleid

Voor de bescherming van archeologische en cultuurhistorische waarden is de Monumentenwet van toepassing. De kern van de Monumentenwet is dat, wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Op welke plaatsen archeologisch onderzoek aan de orde is, wordt op grond van gemeentelijk of provinciaal beleid bepaald.

Voor archeologische terreinen, rijksmonumenten en beschermde dorps- en stadsgezichten die wettelijk zijn beschermd op grond van de Monumentenwet hoeft voor de beheersverordening aanvullende regeling te worden getroffen.

Gemeente Haren heeft haar archeologiebeleid vastgelegd in de Nota Archeologiebeleid Haren. Voor het grondgebied van Haren wordt de archeologische verwachtingswaarde gegeven. Gekoppeld aan de verwachtingswaarde wordt aangegeven in welke gevallen er archeologisch onderzoek uitgevoerd moet worden.

Toetsing en uitgangspunten voor de beheersverordening

Volgens het gemeentelijke archeologiebeleid heeft het verordeningsgebied voor een deel een lage en deel een hoge verwachtingswaarde. In de gebieden met een hoge verwachtingswaarde moet archeologisch onderzoek worden uitgevoerd bij ingrepen vanaf 200 m2.

Daarnaast is het voormalige landgoed De Mikkelhorst aangegeven als AMK-terrein. Hier moet bij ingrepen vanaf 50 m2 onderzoek worden uitgevoerd. Tenslotte is de Waterhuizenweg aangegeven als cultuurhistorisch waardevol lijnelement. Hier moet onderzoek worden uitgevoerd bij ingrepen vanaf 100 m2.

De gebieden met een hoge verwachtingswaarde, het AMK-terrein en de Waterhuizenweg zijn in de beheersverordening voorzien van een besluitvlak. Hierbinnen geldt een omgevingsvergunningplicht voor bouwwerken en diverse werken en werkzaamheden die groter zijn dan de genoemde oppervlaktes.

Ten aanzien van het aspect archeologie zijn er geen belemmeringen voor deze beheersverordening.

3.2.8 Cultuurhistorie

Normstelling en beleid

Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening moet in ruimtelijke plannen aandacht worden besteedt aan cultuurhistorie. Cultuurhistorisch waardevolle elementen moeten in de beheersverordening worden beschermd.

Toetsing en uitgangspunten voor de beheersverordening

In Oosterhaar is in de 16e, 17e en 18e eeuw sprake van een landgoed, 'De Mikkelhorst'. De plaats van het landgoed is nog te herkennen aan het restant van de gracht rondom het voormalige landhuis in de huidige deelwijk De Mikkelhorst én de weg de Oude Middelhorst, destijds nog een karrenpad dat gebruikt werd om het landgoed te betreden. De gronden van het voormalige landgoed herbergen thans nog vele archeologische waarden. Het voormalige landgoed is middels een archeologisch besluitvlak beschermd.

Verder vormt de deelwijk Tuindorp een belangrijk cultuurhistorisch element in de wijk. Deze deelwijk vormt een vrij zelfstandige eenheid binnen het verordeningsgebied en heeft een bijzondere, ruimtelijke structuur. De deelwijk dankt haar bestaan aan de ligging aan de spoorlijn Meppel - Groningen die in 1870 werd geopend. Langs deze spoorlijn werd - in verband met het toenemende goederenvervoer - in Onnen een rangeerterrein aangelegd, dat in 1920 in gebruik werd genomen. Voor de huisvesting van de talrijke arbeiders en het personeel werkzaam bij de Maatschappij tot Exploitatie van de Staatsspoorwegen, wordt in de twintiger en dertiger jaren van de vorige eeuw Tuindorp aangelegd. Het oudste deel van Tuindorp is - samen met het naastgelegen rangeerterrein - in het kader van het Monumenten Inventarisatie Project Groningen aangewezen als gebied met bijzondere stedenbouwkundige waarden. Deze beheersverordening legt de bestaande situatie vast. Hiermee is de opbouw van de wijk ook beschermd.

Daarnaast liggen in het gebied enkele oude boomwallen die zowel cultuurhistorische (de wallen hadden lang geleden een functie als perceelscheiding) als ecologische waarden herbergen. Deze boomwallen worden beschermd met een omgevingsvergunningstelsel. De omgevingsvergunning wordt slechts verleend indien geen sprake is van een onevenredige afbreuk van de boomwallen in zijn algemeenheid. Gewoon onderhoud, zoals het snoeien, kan zonder vergunning.

Ten aanzien van het aspect cultuurhistorie zijn er geen belemmeringen voor deze beheersverordening.

3.2.9 Ecologie

Normstelling en beleid

Bij elk ruimtelijk plan moet, met het oog op beschermenswaardige natuurwaarden, rekening worden gehouden met de regelgeving op het gebied van gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Natuurbeschermingswet. Als ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het beleid ten aanzien van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Ten aanzien van ontwikkelingen binnen de EHS geldt het 'nee, tenzij-principe'.

Soortenbescherming

Op grond van de Flora- en faunawet geldt een algemeen verbod voor het verstoren en vernietigen van beschermde plantensoorten, beschermde diersoorten en hun vaste rust- of verblijfplaatsen. Onder voorwaarden is ontheffing van deze verbodsbepalingen mogelijk. Voor soorten die vermeld staan in Bijlage IV van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode-Lijst-soorten zijn deze voorwaarden zeer streng.

Toetsing en uitgangspunten voor de beheersverordening

Gebiedsbescherming

Het verordeningsgebied ligt niet binnen of nabij een Natura 2000-gebied. Het gebied dat het dichtste bij het verordeningsgebied ligt is het 'Zuidlaardermeergebied'. Dit gebied ligt ten oosten van het verordeningsgebied, op een afstand van circa 100 meter. Dit gebied maakt ook deel uit van de EHS. Verder liggen in de omgeving van het verordeningsgebied geen gebieden die deel uit maken van de EHS. Gezien het overwegend conserverende karakter van de beheersverordening en de afstand ten opzichte van beschermde natuurgebieden worden geen significante effecten verwacht op deze gebieden. De Natuurbeschermingswet legt geen beperkingen op voor deze beheersverordening.

Ten aanzien van het aspect gebiedsbescherming zijn er geen belemmeringen voor deze beheersverordening.

Soortenbescherming

Gelet op het feit dat de beheersverordening de bestaande situatie vast legt, hoeft in het kader van de beheersverordening geen nader onderzoek te worden gedaan. Als er wordt gebouwd of als er een andere activiteit plaats gaat vinden, moet er dan wel rekening worden gehouden met de aanwezige beschermde soorten. Voor deze beheersverordening heeft de Flora- en faunawet geen gevolgen.

Ten aanzien van het aspect soortenbescherming zijn er geen belemmeringen voor deze beheersverordening.

Hoofdstuk 4 Juridische toelichting

In dit hoofdstuk is een toelichting op de juridische regeling en de procedure van deze beheersverordening opgenomen.

4.1 Juridische regeling

In de beheersverordening is de bestaande situatie vastgelegd door middel van een besluitgebied. Onder de feitelijke bestaande situatie wordt het bestaande gebruik en de bestaande bouwwerken verstaan, dit is:

• het gebruik van de gronden en bouwwerken zoals aanwezig op het moment van de inwerkingtreding van de beheersverordening;
• bouwwerken die op het tijdstip van de inwerkingtreding van de beheersverordening aanwezig zijn, dan wel gebouwd kunnen worden krachtens een (al verleende) omgevingsvergunning voor het bouwen.

In deze beheersverordening zijn de bestaande functies en bebouwing geregeld, door middel van gebruik- en bouwregels. Deze regelen de functies die beschreven zijn in hoofdstuk 2 en het gebruik en de bebouwing die zijn vastgelegd op dat wat is opgenomen in de bijlagen. De regeling voor bouw- en gebruiksmogelijkheden is aangevuld met regelingen uit de bestemmingsplannen zoals die tot vaststelling van deze verordening gelden.

4.1.1 Gebruiksregels

De gebruiksregels beschrijven het toegestane gebruik van bebouwing en openbare ruimte. Wat betreft de bestaande functies wordt onder aanvullend gebruik soortgelijke functies verstaan. Dit houdt in dat naast bijvoorbeeld een bestaande school ook een andere soort maatschappelijke voorziening is toegestaan, zoals een medische voorziening. Algemeen worden daarmee de bestaande functies mogelijk gemaakt op de plaats waar deze nu aanwezig zijn. In het geval van een specifieke functie is een besluitsubvlak opgenomen. Dit betekent dat deze specifieke functie alleen op die locatie gehandhaafd mag worden. Maar ook als de specifieke functie hier nog niet is gevestigd kan dat alsnog op de aangegeven locaties. Hier gaat het dus om een verbreding van het bestaande gebruik, overeenkomstig de geldende bestemmingsplannen. Het bestaande aantal woningen mag niet worden uitgebreid.

Aan-huis-verbonden beroepen en bedrijven

Conform de notitie 'Aanvaardbaarheid uitoefenen van bedrijfsmatige activiteiten in en of bij woningen' mogen ruimten binnen de woning, alsmede de aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen worden gebruikt voor de aan-huis-verbonden beroepen en bedrijven, met inachtneming van een aantal bepalingen. Zo mag de bedrijfsoppervlakte maximaal 33% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van de gebouwen op het bouwperceel zijn. Detailhandel is niet toegestaan, tenzij het gaat om productiegebonden detailhandel.

Niet woonfuncties

Naast woningen zijn er diverse andere functies aanwezig. Het gaat om maatschappelijke voorzieningen en een bedrijf.

Afwijkingsregels

Bij de gebruiksregels zijn afwijkingsregels opgenomen. Deze geven bijvoorbeeld de mogelijkheid om na afwijking een ander gebruik toe te staan op een plaats waar dit in de bestaande situatie niet aanwezig is. Aan het afwijken van de regels zijn voorwaarden verbonden, deze zijn opgenomen in de regels.

Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden

Tot slot is bij de gebruiksregels een regeling opgenomen voor een omgevingsvergunning voor het vellen en rooien van boombeplanting. Er is dus eerst een toetsmoment voordat de activiteit kan worden toegestaan. Het normale onderhoud is uitgesloten van de vergunningplicht.

4.1.2 Bouwregels

Vergroting van bestaande bouwwerken en nieuwe bouwwerken is in beperkte mate toegestaan. Daaraan zijn voorwaarden gekoppeld, die ook opgenomen zijn in de bouwregels. Het gaat daarbij om voorwaarden over de afmeting van de gebouwen, maar ook over de plaats. De regeling die opgenomen is, is gericht op het handhaven van de bestaande situatie, maar ook op het mogelijk maken van perceelsgebonden ontwikkelingen. De bestemmingsplannen die tot voor vaststelling van deze verordening gelden, zijn hiervoor de basis. Daarnaast is aangesloten bij de inmiddels in de gemeente standaard gehanteerde erfbebouwingsregeling. De bouwregels van deze beheersverordening geven in eerste instantie aan dat bestaande bouwwerken zijn toegestaan. De feitelijk bestaande situatie is daarbij het uitgangspunt.

Woonhuizen

Woonhuizen kunnen uitbreiden tot maximaal 150 m2. Hiervoor gelden diverse voorwaarden die in de regels zijn genoemd. Sommige percelen hebben op grond van het hiervoor geldende bestemmingsplan een bouwrecht voor een woning die groter is dan 150 m2. Dit bouwrecht is in de beheersverordening overgenomen door deze percelen een bouwvlak toe te kennen overeenkomstig het geldende recht. De oppervlakte van dit bouwvlak mag worden bebouwd.

Woongebouwen

Voor woongebouwen geldt de bestaande omvang als uitgangspunt. Woongebouwen mogen maximaal 9 meter hoog worden.

Niet woonfuncties

Niet woonfuncties zijn voorzien van een besluitsubvlak bouwvlak. Per besluitsubvlak is de maatvoering op de verbeelding weergegeven. Voor sommige functies gelden specifieke bouwregels, afgestemd op de hiervoor geldende bestemmingsplannen.

Aanbouwen, uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen

Bij de woningen mogen zowel aanbouwen, uitbouwen als bijgebouwen en overkappingen worden gebouwd. Voor de oppervlakte, hoogten en wijze van plaatsing zijn in de regels diverse voorwaarden opgenomen.

Bouwwerken, geen gebouw zijnde

Onder bouwwerken, geen gebouw zijnde vallen onder meer erfafscheidingen, palen en masten. In de regels zijn voorwaarden opgenomen over de toegestane hoogte van bouwwerken, geen gebouw zijnde.

Voorgevel

Als er twijfel bestaat over wat gezien kan worden als de voorgevel, dan is de feitelijke situatie doorslaggevend. Aanknopingspunten daarbij zijn: de zijde waar het huisnummer zich bevindt, de zijde waar zich de voordeur of de hoofdingang bevindt, de plaats waar de brievenbus is aangebracht en de plaats waar zich de hoofdontsluiting bevindt.

4.2 Procedure beheersverordening

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) kent geen voorbereidingsprocedure voor de beheersverordening. Wel wordt voor de beheersverordening een informatieavond gehouden. Tijdens de informatieavond wordt de mogelijkheid tot inspraak geboden.

Daarna wordt de beheersverordening door de gemeenteraad vastgesteld. Hierop is hoofdstuk 3 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing. Tegen het vaststellingsbesluit van een beheersverordening kan geen bezwaar of beroep worden aangetekend.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De veranderingen die de beheersverordening mogelijk maakt zijn perceelsgebonden en kleinschalig van aard. De beheersverordening voorziet niet in ingrijpende veranderingen waarbij particuliere belangen geschaad kunnen worden. De bestaande situatie en mogelijke situatie uit de (voor deze beheersverordening) geldende juridische regelingen worden voortgezet. De maatschappelijke uitvoerbaarheid is hiermee gewaarborgd.

5.2 Economische uitvoerbaarheid

De economische uitvoerbaarheid van een ruimtelijke regeling wordt bepaald door de financiële haalbaarheid van daarin mogelijk gemaakte ontwikkelingen en de grondexploitatie. Door middel van de grondexploitatieregeling in de Wro en het Bro beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten. De vaststelling van een exploitatieplan is bij een beheersverordening niet mogelijk. De beheersverordening regelt immers het bestaande gebruik en maakt geen bouwplannen (Besluit ruimtelijke ordening) mogelijk. Hierdoor is geen sprake van gemeentelijke kosten voor bijvoorbeeld het opstellen van een plan of planschade. Het aantonen van de financiële haalbaarheid hierom is ook niet nodig.

• 1. Een perceelsgebonden functie is de functie van het betreffende perceel. In een beheersverordening is deze aan het perceel gekoppeld, zodat alleen die functie mogelijk is.