Bestemmingsplan Driebond-Oostelijke Ringweg

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Dit wijzigingsplan is opgesteld om de bouw van een nieuw autobedrijf voor Peugeot en Renault mogelijk te maken in de zuidoosthoek van het bedrijventerrein Driebond bij het nieuwe knooppunt Euvelgunne. Met het ombuigen van de Zuidelijke Ringweg is hier een nieuwe bedrijfskavel vrijgekomen, waar Terwolde Renault en Nefkens Peugeot samen onder één dak een nieuw bedrijfspand willen oprichten. Beide garagebedrijven zijn op dit moment even ten noorden van deze nieuwe locatie op de bestaande autoboulevard van Driebond gevestigd.

De strook grond van de nieuwe locatie, waar de Zuidelijke Ringweg liep, heeft op grond van het op dit moment geldende bestemmingsplan Bedrijventerrein Zuidoost nog een verkeersbestemming.

Deze bestemming wordt nu met dit wijzigingsplan veranderd in de bestemming bedrijventerrein.

Dit nieuwe initiatief past in het beleid om de economische structuur in Groningen Zuidoost te versterken, zoals beschreven in de toelichting van genoemd bestemmingsplan.

1.2 Begrenzing plangebied

Ligging plangebied

De nieuwe locatie voor Peugeot/Renault is gesitueerd aan het eind van de Osloweg op het bestaande bedrijventerrein Driebond aan de oostzijde van de stad. Het gaat om een zichtlocatie bij het kruispunt van de Zuidelijke Ringweg N7 en de nieuwe Oostelijke Ringweg N46 (knooppunt Euvelgunne), tegenover het nieuwere bedrijventerrein Eemspoort.

Hoofdstuk 2 De beoogde ontwikkeling / Het stedenbouwkundig plan / Het bouwplan / Het ontwerp

2.1 De ruimtelijk-functionele structuur

Algemeen

Door reconstructie van de Zuidelijke Ringweg (aanleg Euvelgunnetracé) is extra ruimte vrijgekomen op het bedrijventerrein Driebond. Het gaat om een in potentie unieke zichtlocatie van circa 17.000 m2 in de hoek van Oostelijke en de Zuidelijke Ringweg. Op korte termijn zal hier een gecombineerde garage komen waar Peugeot en Renault onder één dak een duurzaam automobielbedrijf uitbouwen.

Het plangebied

Het plangebied ligt aan de oostkant van de stad Groningen, op het kruispunt tussen de N46 en de N7, aan de Zuidelijke Ringweg. De toegang van de kavel is vanaf de Osloweg.

Direct aansluitend ligt dat deel van het industrieterrein Driebond waar vrijwel alle automobielbedrijven uit de stad samen komen, en waar de zogenaamde “Autoboulevard” gevestigd is. Daardoor sluit deze kavel ruimtelijk en functioneel naadloos aan bij het bedrijventerrein Driebond.

Oorspronkelijke stedenbouwkundige uitgangspunten voor deze locatie uit 2012

• Door de plas op de huidige locatie te laten liggen worden de nieuwe kavel 'losgeweekt' van de bestaande bebouwing, wat kansen biedt om een zichtlocatie te creëren met een eigen, hoogwaardige uitstraling. Het kwaliteitsniveau van de architectuur is geënt op de “Landmark” betekenis (Icoon) van de locatie op de 'hoek van de stad'.
• Extra wateroppervlak, dat nodig is ter compensatie van nieuw, verhard oppervlak, wordt aan de buitenzijde gerealiseerd als onderdeel van een blauwgroene buffer rond het nieuwe terrein. De vrijgekomen grond wordt waar mogelijk op de locatie gebruikt. Hierdoor wordt de kavel optimaal zichtbaar vanaf de ringweg.
• Bedrijfsactiviteiten buiten worden zoveel mogelijk door de bebouwing of terreininrichting aan het zicht onttrokken.

Bouwplan

Het programma bestaat globaal uit circa 5.000 m2 bebouwing. Daarnaast wordt circa 12.000 m2 ingericht als buitenruimte, voornamelijk ten behoeve van de autoverkoop.

Om de gevraagde iconische “Landmark” markering op deze plek en met dit programma vorm te kunnen geven is gekozen voor het “Dak” als ordenend en beeldbepalend principe.

Omdat langs de afrit (verbinding N46 en N7) een grote waterpartij wordt ingericht om te voldoen aan de gestelde waterbergingsopgave ontstaat hier afstand tussen de afrit en de showroom. Het iconische “Dak” wordt zoveel mogelijk naar de uiterste punt van de kavel geschoven. De waterpartij kan zo beeldend worden ingezet in relatie tot het gebouw, de showroom. Ter plaatse van de entree van het terrein wordt de groenstructuur (bomenrij) die langs de nieuwe Zuidelijke Ringweg is gedacht, doorgezet langs het al bestaande water. Deze bomenrij wordt de achtergrond waartegen de autoshowroom leesbaar is vanaf de Ringweg. Deze bomenrij volgt tevens de oorspronkelijke ligging van de Ringweg op deze plek.

Daarmee voldoet het plan aan de door de gemeente gestelde ruimtelijke randvoorwaarden.

Impressie nieuw autobedrijf

Water en Groen

De betekenis van de plek in de stad aan een belangrijke entree is belangrijk. De kwaliteit van de plek zit ook in de kwaliteit van de inrichting van de (openbare) ruimte rondom. Dat betekent dat het plan moet worden ontwikkeld in samenhang met de ruimte die er nog over is tussen de Ringweg en de kavel zelf en de ruimte tussen de kavel en het bestaande industrieterrein Driebond. Een met name groene wereld (duurzaamheid, ecologie) met bomen, water en groen en zichtlijnen vanaf de Ringweg op de locatie. De opgave is iets groter te nemen dan de kavel zelf om tot een voor de stad acceptabel totaal ontwerp te komen op deze voor de stad belangrijke plek.

In het ruimtelijk functionele concept is gekeken naar de context en wordt de locatie ook als onderdeel van de Zuidelijke Ringweg gezien. Met het “Dak” als ruimtelijk functioneel concept en met de uitgangspunten voor een duurzaam, goed opererend garagebedrijf waarbij water en groen overtuigend als ruimtelijke en beeldende componenten zijn ingezet wordt een krachtige iconische stadsentree gerealiseerd.

Met de inrichting van het terrein wordt aangesloten bij de geplande ingrepen voor de nieuwe Zuidelijke Ringweg. Het groen volgt de oorspronkelijke lijn van de Ringweg, sluit aan op de gedachte groenstructuur van de nieuwe zuidelijke Ringweg en benadrukt de eigenheid en de uitzondering van deze bijzondere plek van de locatie in de stad. Daarmee draagt zij bij aan een krachtig beeld naar de entree van de stad op deze plek.

Wijziging bestemmingsplan

De plek waar de oorspronkelijke Ringweg liep heeft in het bestemmingsplan Bedrijventerrein Zuidoost de bestemming Verkeer. De bestemming van deze oude verkeerszone moet voor de vestiging van het nieuwe autobedrijf gewijzigd worden. Het overige deel van de kavel heeft deze bestemming al.

Aangezien het bouwplan voor deze kavel op een vanzelfsprekende manier ruimtelijke en functioneel aansluit op het bedrijventerrein Driebond en recht doet aan de kwaliteit van de plek voor de stad ligt een functionele aanpassing van het bestemmingsplan op deze plek voor de hand. Daarbij verandert de bestemming Verkeer in de bestemming Bedrijventerrein.

2.2 Verkeer

De locatie is bereikbaar via de bestaande Osloweg op het bedrijventerrein Driebond.

Het nieuwe autobedrijf ligt als het als het ware in het verlengde van deze weg, die hier zijn beëindiging vindt.

Met het oog op een mogelijke fietsverbinding naar Meerstad in de toekomst is het van belang dat er ruimte overblijft voor het doortrekken van de Osloweg als fietsroute naar Middelbert/Meerstad (route 1 op onderstaande tekening).

Met de bestemmingen Groen en Water in de noordelijke punt van dit wijzigingsplan waarin geen bebouwingsmogelijkheden zijn opgenomen, wordt deze mogelijke ontwikkeling niet geblokkeerd (zie ook 3.3).

Fietsstructuur in en rond Meerstad

2.3 Groen- en waterstructuur

Het plangebied voorziet in een brede groen- en waterzone.

De bomenstructuur, die het tracé van de oude Ringweg volgt, wordt doorgetrokken.

De randen van het plan voorzien in de aanleg van een brede warterpartij, die aansluit op de reeds bestaande waterberging aan de oostzijde van de bestaande autowasstraat aan de Osloweg.

(zie kaartje en ook de waterparagraaf 3.4).

Groen- en waterstructuur

Hoofdstuk 3 Randvoorwaarden / omgevingsaspecten

3.1 Duurzaamheid, energie en leefomgevingskwaliteit

Duurzame ontwikkeling is ontwikkeling die aansluit op de behoeften van het heden zonder het vermogen van toekomstige generaties om in hun eigen behoeften te voorzien in gevaar te brengen, aldus de definitie van de VN-commissie Brundtland uit 1987.

De raad van de gemeente Groningen heeft in 2007 het Beleidskader duurzaamstestad.nl en de Routekaart Groningen Energieneutraal vastgesteld. Hierin is uitgewerkt hoe in Groningen 'duurzame ontwikkeling' concreet gemaakt wordt. In 2011 is de Routekaart geactualiseerd in het Masterplan Groningen Energieneutraal en in het bijbehorende uitvoeringsprogramma Groningen geeft energie. In deze documenten is het onderdeel energie verder uitgewerkt. In 2012 volgden de Visie op de ondergrond en de Warmtevisie Groningen geeft Energie. In deze visies wordt ook de ruimtelijke component wat betreft duurzame ontwikkeling verder ingevuld.

Dit wijzigingsplan maakt geen grootschalige ontwikkelingen mogelijk, maar beoogt enkele de vestiging van een nieuw duurzaam autobedrijf. Bij het realiseren van dit nieuwe particuliere initiatief is het stimuleren van het toepassen van de duurzaamheidsprincipes het uitgangspunt. Daarvan zijn de opdrachtgever en de architect zich bewust. Bij het verder ontwikkelen van het bouwplan zal aan de thema's duurzaamheid en energiebesparing zeker aandacht worden besteed, te meer daar het nieuwe garagebedrijf als blikvanger op een echte zichtlocatie wordt gerealiseerd.

3.2 Archeologie

De locatie waar de nieuwe Renault en Peugeot garage is gepland ligt aan de rand van de Hunzezone. Dit is een uitgestrekt gebied ten oosten van de Hondsrug waar de Hunze heeft gemeanderd. Deze rivier stroomde vanaf de voorlaatste ijstijd vanuit Drenthe richting zee. Als gevolg van de toenemende grondwaterstand veranderde dit gebied in de loop van het holoceen naar een uitgebreid veen- en kweldergebied. De oorspronkelijke dekzandondergrond verdween daardoor onder een meters dik pakket van veen en klei.

Archeologisch onderzoek

Uit een archeologisch onderzoek langs de zuid- en oostrand van het plangebied, is bekend dat de natuurlijke bodemopbouw bestaat uit dekzand (zonder bodemvorming) met daarop (basis)veen, gevolgd door een dik kleipakket van mariene kwelderafzettingen. Het bovenste deel van de ondergrond op deze plek is recentelijk tot gemiddeld 115 cm beneden maaiveld verstoord. Ondanks de aanwezigheid van een oude geul met een oeverwal zijn geen overtuigende bewoningsresten uit de ijzertijd-Romeinse tijd waargenomen. Wel waren hier enkele kleiwinningskuilen aanwezig die vermoedelijk uit de late middeleeuwen dateren.

Direct ten zuiden van het plangebied, langs de Kielerbocht, zijn wel bewoningssporen uit de ijzertijd-Romeinse tijd aangetroffen. Het ging daarbij om paalgaten van zogenaamde spiekers, greppels en een grote hoeveelheid aardewerkscherven die in een geul waren gestort. Vanaf de late middeleeuwen is het gebied in lange stroken ontgonnen. Uit deze periode dateren enkele kavelsloten, greppels en kuilen die bij verschillende onderzoeken zijn aangetroffen. De overige sporen in dit gebied dateren vanaf de late middeleeuwen tot op heden.

Advies

De ondergrond van de Hunzezone is in het bestemmingsplan beschermd met een archeologische waarde 2, wat inhoudt dat voor bodemingrepen groter dan 200m² en dieper dan 30cm eerst een archeologisch onderzoek moet plaatsvinden. De aanwezigheid van geulresten met oeverwallen en de nabijheid van bewoningssporen langs de Kielerbocht maakt dat voor het plangebied een aanzienlijke archeologische verwachting geldt voor resten uit de ijzertijd-Romeinse tijd en de late middeleeuwen tot op heden. Daarom is het advies om voorafgaande aan de graafwerkzaamheden een inventariserend archeologisch onderzoek uit te laten voeren. Aan de hand van de gegevens hieruit kan besloten worden voor welke delen nader onderzoek gewenst is en welke delen kunnen worden vrijgegeven.

3.3 Ecologie

De geplande nieuwbouwlocatie wordt begrensd door ecologische structuren in de vorm van groen en waterzones. Deze ecozones zijn minimaal 25 m breed. Deze zones staan als stippellijnen aangegeven op de beleidskaart van de Stedelijke Ecologische Structuur 2014.

Fragment SES 2014-kaart

De groen/waterzone in het plangebied van dit wijzigingsplan voldoet aan deze breedte. In de groene zone die in de bocht van de oude Zuidelijke Ringweg loopt is naast het planten van bomen het aanbrengen van enkele 'groen clumps' van struiken met bloemen/kruidenvegetaties vanuit ecologisch oogpunt wenselijk.

Bij de aanleg van de waterpartijen zou onderzocht kunnen worden of, met de vrijkomende grond, een klein eiland van circa 15 x 5 meter kan worden aangelegd als broedplaats voor visdiefjes (vogel).

Op de bouwlocatie zijn kaardebollen (bloeiende plant) geconstateerd. Bij het verlenen van de omgevingsvergunning moet worden voldaan aan de Flora- en faunawet. Dit houdt in dat voorafgaande aan de bouw een ecologisch onderzoek naar beschermde planten en dieren moet worden uitgevoerd.

Tot slot biedt de nieuwbouw, met een gezamenlijk platdak als ordenend principe, de mogelijkheid een duurzaam groen dak met mogelijk zonnepanelen aan te brengen. Vanuit ecologie en duurzaamheid heeft dit een sterke pre.

3.4 Water

Beleid

Het waterbeleid voor Groningen is vastgelegd in 'Waterwerk' het Groninger water- en rioleringsplan 2014-2018. Daarnaast wordt gewerkt volgens de stedelijk wateropgave van het waterschap Noorderzijlvest en Hunze en Aa's.

Bij planvorming wordt in een vroegtijdig stadium overleg met waterbeheerders gezocht (Watertoets). In het kader van de watertoets zal nadere uitwerking van de principes van afwatering en ontwatering in relatie tot de waterkwaliteit en de waterkwantiteit plaats moeten vinden in overleg met de waterbeheerder. De locatie valt binnen het beheergebied van Waterschap Hunze en Aa's. Het waterschap vervult een adviserende en toetsende rol.

Openbare ruimte

Waterstructuur huidige situatie

Het plangebied grenst aan een vijverpartij met een peil van -2,25 m NAP en een watergang met een peil van -2,25/-2,60 m NAP. Deze hoofdwatergang staat via een duiker (B) onder de N46 in verbinding met de watergangen aan de oostkant van de stad. Hier wordt het via de watergangen langs de Middelberterplas afgevoerd naar het gemaal aan de Borgsloot waar het de Duurswold-Boezem in wordt gepompt. Om de vijverpartij op peil te houden wordt gebruik gemaakt van een regelbare stuw (A).

In droge periodes en om het stedelijk water door te spoelen kan gebruik worden gemaakt van de inlaat (C) aan het Eemskanaal. Het Eemskanaal heeft hier een peil van +0,53 m NAP.

Het perceel waarop de nieuwbouw is gesitueerd wordt op dit moment ingesloten door een vijverpartij en een hoofdwatergang. De vijver is in eigendom en beheer is bij de gemeente Groningen en de hoofdwatergang bij waterschap Hunze en Aa's. Bij het ontwerp dan ook zal rekening moeten worden gehouden met de bereikbaarheid van deze waterpartijen.

Huidige waterstructuur

Waterberging

In het plangebied en het omliggende bedrijventerrein is voldoende waterberging aanwezig om het neerslagoverschot dat tijdens het klimaatscenario T=100+10% optreedt te bergen. De lagere delen in het gebied lopen geen risico op wateroverlast.

In het plangebied moet ten behoeve van de waterberging tenminste 1.150 m2 oppervlaktewater worden aangelegd. Bij de inrichting van het plangebied wordt hier rekening mee gehouden.

Randvoorwaarden/ omgevingsaspecten

Water en riolering bij ontwikkelingen

Bij ontwikkelingen in het gebied moet rekening gehouden worden met de gevolgen van het toepassen van verhard en bebouwd oppervlak. Door deze verstedelijking komt regenwater sneller tot afstroming. Voor het bestaande watersysteem betekent deze toename een extra belasting en moet meer water worden geborgen. Hiervoor wordt door de waterschappen een compensatie in de vorm van oppervlaktewater vereist.

Als vuistregel wordt een compensatie van 10% van de toename van het verharde en / of bebouwde oppervlak in de vorm van oppervlaktewater geëist, mits de toename van het verharde oppervlak meer dan 750 m2 bedraagt. Als de toename van het verhard oppervlak minder dan 750 m2 bedraagt is in de regel geen compensatie nodig. Deze 750 m2 komt uit het beleid van waterschap Noorderzijlvest.

Waterschap Hunze en Aa's heeft voorgeschreven dat de grenswaarde van het verhard oppervlak binnen de bebouwde kom 150 m2 is en buiten de bebouwde kom is dat 1500 m2.

Voor de nieuwbouw hoeft er geen oppervlaktewater worden gedempt maar ontstaat er wel een toename van ca. 11.500 m2 verhard oppervlak. Voor deze ontwikkelingen zal er daarom ten minste 1.150 m2 oppervlaktewater moeten worden aangebracht om de extra belasting op het watersysteem op te kunnen vangen. Binnen het plangebied kan aan deze randvoorwaarde worden voldaan.

Het water moet indien mogelijk vertraagd afvoeren op de bestaande vijver naast het plangebied.

De aanleg van een vegetatiedak/groene daken kan, afhankelijk van de uitvoering, een bijdrage leveren aan het vertraagd afvoeren van regenwater. Het vegetatiedak gebruikt water voor de groei van de beplanting, het bergt enig water en, afhankelijk van de uitvoering, voert het vervolgens vertraagd af. Ecologisch gezien biedt dit ook de nodige voordelen. Meer ruimte en ontwikkeling voor insecten, vogels en andere flora en fauna.

Een ander nadeel van de verdere verstedelijking is dat regenwater niet in de bodem verdwijnt. Door de hiermee gepaard gaande grondwaterstandsdaling kan een verdroging van de ondergrond optreden. Dit is voor met name de bomen en het overige groen nadelig. Door de toepassing van bijvoorbeeld infiltratievoorzieningen zoals waterdoorlatende-of passerende bestrating wordt water geïnfiltreerd. Door toepassing van deze systemen kan ook water geborgen worden. De plaatselijke grondslag moet duidelijk maken of deze toepassingen gebruikt kunnen worden. De vijver in het plangebied heeft tamelijk steile oevers en is voorzien van een houten beschoeiing. Wanneer de mogelijkheid zich voordoet zouden meer natuurlijke oevers kunnen worden aangelegd zodat er meer berging ontstaat. Daarnaast zorgt het riet voor de filtering van het water en ontstaat er een beter leefgebied voor de aquatische ecologie.

Bodem

De drooglegging is de afstand van het oppervlaktewaterpeil tot aan de bovenzijde van het maaiveld. De ontwateringsdiepte is de afstand van de grondwaterstand tot aan het maaiveld. Het verschil tussen de drooglegging en de ontwateringsdiepte wordt veroorzaakt door de opbolling van het grondwater tussen de watergangen.

De ontwateringsdiepte moet bij wegen minimaal 0,80 m zijn, bij bomen minimaal 1,00 m en bij gebouwen minimaal 0,20 m beneden de afdekking van de bodem van de kruipruimte. Bij kruipruimteloos bouwen moet deze afstand minimaal 0,20 m beneden de fundering zijn. Op dit moment zijn onvoldoende gegevens beschikbaar om een uitspraak te doen over de ontwateringsdiepte in dit gebied.

Op dit moment ontbreken maaiveldhoogtes van het perceel waardoor er geen beeld is van de huidige drooglegging. Gesteld kan worden dat er bij een waterpeil van -2,25 m NAP een minimale

maaiveldhoogte van -1,05 m NAP aangehouden moet worden om te voldoen aan de vereiste drooglegging van 1,20 m.

Riolering

Langs de Osloweg ligt zowel een regenwater- als een vuilwaterriool. Voor een aansluiting op het vuilwaterriool zal dit bestaande riool met ca. 100 m moeten worden verlengd. Het regenwater dat afkomstig is van het dak kan rechtstreeks op het oppervlaktewater worden geloosd. Bij voorkeur wordt het lozingspunt aangebracht aan de uiteinde van de vijver om meer doorspoeling te creëren.

Indien de parkeerplaats een hoge wisselfrequentie heeft en/of een totale capaciteit van meer dan 50 voertuigen zal er een voorziening zoals een bodempassage, oliefascheider of gelijkwaardig moeten worden toegepast. Bij een kleinere capaciteit kan dit regenwater ook rechtstreeks op het oppervlaktewater worden geloosd.

Situatie bestaande riolering

Bouwmaterialen

Ten behoeve van de kwaliteit van grond- en oppervlaktewater moet er bij de bouw van de gebouwen naar gestreefd worden geen materialen te gebruiken die milieuverontreinigend zijn zoals lood, zink en koper. Ook bepaalde bitumen en behandeld hout logen milieugevaarlijke stoffen uit welke via het regenwater in het oppervlaktewater terecht kunnen komen.

Het toepassen van vegetatiedaken is een prima middel om regenwater vast te houden en vertraagd af te voeren. De vegetatie neemt vocht op, bergt water en gebruikt op die manier water. Tevens verdampt het water door zon en wind. Bij hevige neerslag zal het water minder snel tot afstroming komen. Ook dit kan een bijdrage leveren in de compensatie van de toename van het verhard en bebouwd oppervlak. Daarnaast isoleren de groene daken in de zomer. Door het verdampingsproces in de grondlaag wordt voorkomen dat het dak te veel opwarmt. Op deze wijze kan bespaard worden op energieslurpende voorzieningen zoals airco's en dergelijke.

3.5 Milieu

3.5.1 Milieuzonering

De locatie maakt deel uit van het grotere, gezoneerde industrieterrein Groningen Zuidoost, vastgesteld op 26 juni 2013. Ten behoeve van dit bestemmingsplan hebben diverse onderzoeken plaatsgevonden, die als bijlage bij dit plan zijn opgenomen. Voor uitgebreide milieu-informatie van het nu voorliggende plan 'Osloweg-Oostelijke Ringweg' en de omgeving kan hiernaar worden verwezen.

De locatie van de nieuwbouw voor de nieuwe Peugeot/Renault garage is nu nog onderdeel van het gezoneerde industrieterrein Groningen Zuidoost. Gezien de beoogde bestemming, het oprichten van een garagedrijf, is het niet meer nodig om deze locatie gezoneerd te houden omdat het niet gaat om een bedrijf in een zware milieucategorie. De rest van het industrieterrein Driebond is al eerder, bij de vaststelling van dit plan op 22 juni 2011, aan het gezoneerd terrein onttrokken.

De vrijgekomen locatie in de bocht aan het eind van de Osloweg krijgt daarom de bestemming 'Bedrijventerrein', evenals de omliggende bestaande bedrijvigheid op Driebond. Op de inrichting zijn de normen van het Activiteitenbesluit van toepassing. Vanwege de relatief lichte milieucategorie wordt verwacht dat het bedrijf (voor wat betreft geluid) aan de normen van dit besluit kan voldoen. Vanuit oogpunt van milieuzonering is de bouw van een nieuw garagebedrijf op de beoogde locatie derhalve geen probleem.

3.5.2 Externe veiligheid

Vanuit Externe veiligheid zijn er geen knelpunten|: het nieuwe garagebedrijf is geen kwetsbaar object op grond van het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (BEVI). De snelwegen liggen op enige afstand van het nieuwbouwplan, met een brede groen/waterpartij tussen de nieuwe bebouwing en de weg. Bovendien gaat het om laagbouw met relatief vanuit het groepsrisico gezien een beperkt aantal werkzame personen en geen grote aantallen bezoekers (op het zelfde moment).

3.5.3 Kabels en leidingen

De bouwlocatie is net buiten de zone van de hoogspanningsleiding gesitueerd. Ook liggen er geen zware leidingen van gas en riool. Bij de aanvraag om een omgevingsvergunning voor de bouw van het nieuwe garagebedrijf zal een klic-melding moeten worden gedaan om te kijken of er andere (kleinere) leidingen aanwezig zijn.

3.5.4 Bodem

Uit een inventarisatie van de bodemkwaliteitsgegevens (zie bijlage) blijkt dat binnen het plangebied sprake is van bodemverontreiniging die gerelateerd is aan dempingen en ophogingen. Bij de aanvraag om een omgevingsvergunning voor de bouw van de nieuwe garage zal moeten blijken of/welke maatregelen moeten worden getroffen om de bodem geschikt te maken voor de beoogde functie.

Hoofdstuk 4 Juridische toelichting

4.1 Algemeen

Het wijzigingsplan Driebond-Oostelijke Ringweg voorziet in een actueel en adequaat juridisch kader voor beheer en ontwikkeling van het plangebied. Het is een plan op basis van artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Daarmee kunnen met direct recht omgevingsvergunningen worden verleend. De gekozen bestemmingen en de daarbij behorende regels geven helder aan welke functies op welke plaats zijn toegestaan.

Dit plan is gemaakt conform SVBP 2012 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012) en het standaard-bestemmingsplan van de gemeente Groningen. Daarin zijn de regels gestandaardiseerd. De bestemmingsregels zijn opgemaakt in een vaste indeling en bevatten in principe voor elke bestemming achtereenvolgens: een bestemmingsomschrijving, bouwregels, nadere eisen, afwijken van de bouwregels, specifieke gebruiksregels, afwijken van de gebruiksregels, en waar nodig een vergunningenstelsel voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden.

Het bestemmingsplan is digitaal gemaakt. De digitale verbeelding is variabel in schaal doordat kan worden in- en uitgezoomd, en bezit een meetfunctie. Het digitale plan is raadpleegbaar via het internet (gemeente.groningen.nl/projecten-en-bestemmingsplannen alsook www.ruimtelijke plannen.nl). Daar zijn de digitale bestanden ook te downloaden.

De papieren (analoge) verbeelding bestaat uit één kaartblad met schaal 1: 1.000. Deze verbeelding is getekend conform de PRABPK 2012 (Praktijkrichtlijn Analoge Bestemmingsplankaart). De verbeelding geeft in samenhang met de regels de bouw- en gebruiksmogelijkheden van de gronden binnen het plangebied aan.

4.2 Geldende bestemmingsplannen en procedure

De locatie op de zuidoosthoek van het bedrijventerrein Driebond, aan het einde van de Osloweg, tegenover de Kielerbocht op Eemspoort, heeft volgens het op 26 juni 2013 vastgestelde en geldende bestemmingsplan Bedrijventerrein Zuidoost deels de bestemming Bedrijventerrein en deels de bestemming Verkeer.

In deze laatste bestemming is onder artikel 10.5 van de planregels een wijzigingsbevoegdheid naar de bestemming Bedrijventerrein opgenomen, waarbij de regels van deze bestemming “Bedrijventerrein” van toepassing zijn, d.w.z. een bouwhoogte van maximaal 15 meter en een bebouwingspercentage van maximaal 60%.

Ten behoeve van de bouw van het nieuwe garagebedrijf is in dit wijzigingsplan een bouwhoogte van 8 meter opgenomen en een bouwblok waarin de bebouwing kan worden gerealiseerd. Dit bouwblok is aan de oostzijde voor een smal gedeelte in het water geprojecteerd, om de uitstraling van het gebouw meer allure te geven.

Voor een wijzigingsplan is op grond van artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening de openbare voorbereidingsprocedure volgens afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing. Dit betekent dat het ontwerpplan, voorafgaande aan de vaststelling door het college van B&W 6 weken ter inzage moet worden, zodat belanghebbenden een zienswijze op het plan kunnen inbrengen. Na de vaststelling door B&W is er de mogelijkheid van bezwaar en beroep.

4.3 Toelichting op de artikelen

4.3.1 Artikelsgewijze toelichting

Inleidende regels

De artikelen 1 tot en met 3 bevatten achtereenvolgens de in het plan gebruikte begrippen en hun definitie, de wijze waarop moet worden gemeten en de manier van omgaan met uitmetingsverschillen.

Met de definitie van een aantal begrippen is, vaak letterlijk, aangesloten bij de definitie, zoals opgenomen in bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht (Bor), dat op 1 november 2014 in werking is getreden.

Bestemmingsregels

Artikel 4 Bedrijventerrein

Het grootste gedeelte van het wijzigingsplan heeft de bestemming Bedrijventerrein. Binnen deze bestemming kan een nieuw garagebedrijf worden opgericht, maar ook andere vormen van bedrijvigheid zijn toegestaan overeenkomstig de planregels van het onderliggende 'moederplan' Bedrijventerrein Zuidoost. Zware geluidzoneringsplichtige en risicovolle vormen van bedrijvigheid zijn uitgezonderd.

Artikel 5 Groen

De bestemming Groen omvat de hoofdgroenstructuur in het plangebied. Het gaat hier om de groenzone met een bomenrij die het tracé van de oude Zuidelijke Ringweg volgt.

Artikel 6 Water

De brede waterpartij die de rand van het plangebied vormt, heeft de bestemming Water gekregen.

Binnen deze bestemming is het aan de oostzijde van het nieuwe bouwvlak mogelijk een overbouwing van het garagebedrijf in het water te realiseren.

Artikel 7 Dubbelbestemming Waarde-Archeologie-2

Deze dubbelbestemming geldt voor verwachte archeologische waarden. In de gebieden met deze bestemming kunnen sporen uit het verleden aanwezig zijn, maar de vindplaatsen zijn (nog) niet precies aan te duiden. Een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden is nodig voor gebieden met een oppervlakte groter dan 200 m2 en dieper dan 30 cm.

Algemene regels

Artikel 9 Anti-dubbeltelregel

Dit artikel bevat de anti-dubbeltelregel. De redactie is conform artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening. Deze bepaling is ervoor om te voorkomen dat dezelfde grond meer dan eens betrokken wordt in een omgevingsvergunningstoets en daarmee meer gebouwd kan worden dan is toegestaan.

Artikel 10  Algemene gebruiksregels

Dit artikel bevat de gebruiksregels die op alle bestemmingen van toepassing zijn.

In het voorliggend bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen toegestaan. Reden is, dat de burgemeester en het college van burgemeester en wethouders, de raad gehoord, hebben besloten seksinrichtingen te concentreren in één concentratiegebied binnen de Diepenring en in de tippelzone. Daarbuiten wordt vestiging van prostitutie-inrichtingen tegengegaan.

Artikel 11 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel bevat enkele afwijkingsbepalingen, die op alle bestemmingen in het plangebied van toepassing zijn. Bedoeling van de bepaling is om relatief kleine afwijkingen van het bestemmingsplan toe te staan, zowel qua omvang als qua functie.

Overgangs- en slotbepalingen

Artikel 12 Overgangsrecht

Dit artikel regelt het overgangsrecht. De redactie is conform de artikelen 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Artikel 13 Slotregel

Dit artikel bevat de zogenaamde slotregel, die bedoeld is voor een eenduidige vastlegging van de naam van het bestemmingsplan.

Interpretatieve gebruiksbepalingen

Interpretatieve gebruiksbepalingen kunnen per bestemming worden opgenomen wanneer binnen die betreffende bestemming behoefte is aan specifieke gebruiksregels of -verboden.

 

Wijzigingsplan

Dit bestemmingsplan is een wijzigingsplan van het onderliggende bestemmingsplan Bedrijventerrein Zuidoost. De procedure hiervoor is voorgeschreven in artikel 3.6 onder 5 van de Wet ruimtelijke ordening en heeft rechtstreekse werking. Dit artikel regelt dat deze procedure de weg moet volgen die is voorgeschreven in artikel 3.4 Algemene wet bestuursrecht. Dit betekent een terinzagelegging van 6 weken, gedurende welke zienswijzen kunnen worden ingediend. Burgemeester en wethouders besluiten vervolgens binnen 8 weken over de vaststelling van het wijzigingsplan.

Hoofdstuk 5 Participatie, inspraak en overleg

5.1 Participatie en inspraak

De bedrijvenvereniging Groningen Zuidoost en de naastgelegen bedrijven zijn over het ontwerp-wijzigingsplan voor het nieuwe autobedrijf geïnformeerd.

Het plan heeft vervolgens van 27 oktober tot en met 7 december ter inzage gelegen.

Er zijn zienswijzen ingebracht door:

1. Een bewoner uit Lewenborg;

2. Een bedrijf aan de Osloweg;

3. De eigenaar van een bedrijfspand aan de Rostockweg.

Ad 1.

De bewoner uit Lewenborg pleit voor het behoud van de verkeersbestemming om zo het perceel vrij te houden voor een mogelijke verdubbeling van de afslag Ringweg Oost naar Ringweg Zuid.

Reactie

Tegen een wijzigingsplan kunnen alleen belanghebbenden een zienswijze indienen. Gezien de grote afstand tot de woning in Lewenborg en de locatie voor het nieuwe gezamenlijke autobedrijf, dient de reactie van deze bewoner als niet-ontvankelijk te worden beschouwd. Overigens is het knooppunt Euvelgunne nog maar net gereed en is een verdubbeling van de afslag ter plaatse van het plangebied niet aan de orde.

Ad 2.

Het bedrijf aan de Osloweg geeft aan met het bouwplan te kunnen instemmen.

Reactie

Deze zienswijze is positief van aard en behoeft geen verdere reactie.

Ad 3.

De eigenaar van het nabij gelegen pand aan de Rostockweg vindt dat hem een zichtlocatie is beloofd.

Hij heeft destijds een representatief bedrijfsgebouw moeten realiseren vanwege hoge gemeentelijke eisen. Dit heeft relatief veel geld gekost.

Reactie

Het grootste deel van de 'nieuwe' bedrijfskavel heeft bij de vaststelling van het bestemmingsplan Bedrijventerrein Zuidoost op 26 juni 2013 al een bedrijvenbestemming gekregen. Daar komt nu een strook bij, namelijk het tracé van de vroegere ringweg. Het zicht op de Oostelijke Ringweg, waarop het bedrijfspand aan de Rostockweg is geörienteerd, blijft behouden. Vanaf de Zuidelijke Ringweg is de afstand groot en is het pand ook zonder dat de 'nieuwe' kavel bebouwd is (huidige situatie) niet goed zichtbaar, omdat deze route naar het zuidoosten afbuigt.

Aan een bestemmingsplan kunnen geen blijvende rechten worden ontleend, maar als betrokkene van mening is dat hij onevenredige schade ondervindt van de bouw van het nieuwe autobedrijf, kan hij een verzoek doen om een tegemoetkoming in planschade op grond van artikel 3.6 van de Wet op de ruimtelijke ordening. De zienswijze vormt geen reden om af te zien van de voorgenomen planwijziging.

5.2 Overleg

Het ontwerp-wijzigingsplan is besproken met het Waterschap Hunze en A's en bevat een uitgebreide waterparagraaf. Het waterschap wijst in zijn overlegreactie nog op een benodigde onderhoudensstrook van 5 meter.

Hier kan in de praktijk rekening mee worden gehouden.

De provincie adviseert de Veiligheidregio bij het plan te betrekken vanwege externe veiligheid.

Reactie

Dit is gebeurd. Er heeft nauw overleg plaatsgevonden met de Omgevingsdienst en de Veiligheidsregio. Omdat het bouwplan buiten de 30 meter plasbrandzone van de Ringweg wordt gerealiseerd en in het pand niet gelijktijdig grote aantallen personen aanwezig zijn, zijn er vanuit dit aspect geen beperkingen.

De provincie attendeert op de mogelijkheid in de toekomst in het verlengde van de Osloweg een fietspad richting Meerstad aan te leggen. Het lijkt erop dat deze route over het bedrijfsperceel zou moeten worden gerealiseed.

Reactie

De gemeente onderkent dit. Mede om deze reden heeft de noordelijke punt van het perceel de bestemming Groen gekregen zonder bebouwingsmogelijkheden. Het fietspad via de Osloweg zou ter plekke van het nieuwe garagebedrijf iets naar het noorden moeten buigen, maar kan langs de zuidzijde van deze 'groene punt' worden aangelegd. Binnen de bestemming Groen is de aanleg van voet- en fietspaden mogelijk.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid / exploitatie

De te verkopen gronden zitten in de grondbank en hebben geen boekwaarde(=0). Kosten die gemaakt worden hebben betrekking op het aanpassen van het wijzigingsplan en bodemonderzoek. Andere kosten worden niet gemaakt.

De gronden worden in de huidige staat verkocht aan het nieuwe garagebedrijf. De te maken kosten voor de wijzigingsprocedure kunnen hieruit gedekt worden. De financiële haalbaarheid van dit wijzigingsplan is daarmee aangetoond.