Bestemmingsplan Partiele herziening bestemmingsplan Poelestraat-achterzijde geconsolideerde v...

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Op 30 november 2011 heeft de gemeenteraad van Groningen de bestemmingsplannen 'Grote Markt-Oostwand', 'Forum' en 'Poelestraat-achterzijde' vastgesteld. Deze drie deelbestemmingsplannen zijn gemaakt om het project Grote Markt-Oostzijde planologisch mogelijk te maken. Een onderdeel van dit project is een volledig nieuwe pleinwand aan de oostzijde van de Grote Markt in de oorspronkelijke, vooroorlogse rooilijn.

Inmiddels wordt uitvoering gegeven aan de deelprojecten. Het Forum is in aanbouw en het sociëteitsgebouw van de studentenvereniging Vindicat Atque Polit, het eerste gebouw in de nieuwe oostwand, heeft inmiddels zijn hoogste punt bereikt.

Momenteel wordt gewerkt aan de verdere invulling van de nieuwe gevelwand van de Nieuwe Markt-zuidzijde. Een van de locaties in de nieuwe gevelwand betreft een tweetal percelen met een horecabestemming rondom de ingang van de voormalige Naberpassage aan de Poelestraat. Door niet alleen de achterzijde, maar ook de voorzijde van deze percelen bij de ontwikkeling van de nieuwe zuidwand te betrekken, ontstaat de mogelijkheid om een groter en commercieel aantrekkelijker volume te creëren. Tevens kan hiermee een kwaliteitsimpuls aan de Poelestraat worden gegeven.

Voor de invulling van de locatie heeft een marktpartij inmiddels interesse getoond. Deze wil hieraan opnieuw een horecabestemming geven (restaurantfunctie). Het beoogde bouwplan voorziet in een gebouw in twee lagen, waarbij ook de verdieping voor de horeca-exploitatie wordt gebruikt. Binnen de regels van het geldende bestemmingsplan 'Poelestraat-achterzijde' is de ontwikkeling van het beoogde bouwplan echter niet zonder meer mogelijk. Zo is het uitoefenen van horeca in de tweede bouwlaag volgens de geldende planregels niet toegestaan. Bovendien is de passage niet van de aanduiding 'horeca' voorzien, zodat op dit deel van de gronden een horecafunctie niet mogelijk is. Deze strijdigheden kunnen nog worden opgelost door toepassing van een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid. Daarnaast hebben de begane grond en de verdieping een hoogte van 6 meter, terwijl deze volgens de regels van het geldende bestemmingsplan maximaal 4,50 meter, respectievelijk 3,50 meter mag bedragen. Hiervan kan op grond van het geldende plan niet worden afgeweken.

Naar aanleiding hiervan is besloten het bestemmingsplan Poelestraat-achterzijde partieel te herzien.

Naast de locatie, waarop het beoogde bouwplan betrekking heeft, omvat de partiële herziening ook enkele bestaande of voormalige winkelpanden. De regels van het geldende plan beperken de mogelijkheden om de functie van panden, die voor detailhandel in gebruik zijn, te wijzigen of om het aantal horecafuncties binnen het plangebied uit te breiden. Hoewel behoud van de detailhandelsfunctie de voorkeur heeft, bestaat behoefte aan een soepeler regeling. Daarmee moet het gemakkelijker worden gemaakt om met functies te schuiven, bijvoorbeeld in verband met de herontwikkeling van de locatie rondom de voormalige passage, en een oplossing te vinden voor (bestaande) leegstand.

Gezien de reikwijdte van deze partiële herziening en het feit dat bij de voorbereiding van de drie deelbestemmingsplannen al uitgebreid onderzoek heeft plaatsgevonden (m.e.r.-studie), wordt volstaan met de bestaande onderzoeksgegevens en een beperkte toelichting.

1.2 Geconsolideerde versie

Het bestemmingsplan Partiële herziening bestemmingsplan Poelestraat-achterzijde is door de raad van Groningen vastgesteld op 29 oktober 2014. Sindsdien zijn er 3 facetbestemmingsplannen door de gemeenteraad vastgesteld die wijzigingen in die versie hebben aangebracht. Het zijn de volgende plannen:

• 1. Woningsplitsing, vastgesteld op 23 april 2014
• 2. Facetherziening parkeren, vastgesteld op 8 juni 2016
• 3. Herziening bestemmingsregels wonen 2, vastgesteld op 1 april 2020

In de regels van deze geconsolideerde versie zijn de wijzigingen uit deze drie plannen verwerkt. Het gaat daarbij niet alleen om bestemmingsregels, maar ook om begripsbepalingen en algemene bepalingen. Gewijzigde teksten zijn gemarkeerd met kleur.
Ook de eventuele wijzigingen op de verbeelding zijn verwerkt in een geconsolideerde verbeelding.
De teksten in de toelichting zijn – met uitzondering van de juridische toelichting - niet aangepast naar aanleiding van de bovengenoemde plannen. Het is dus mogelijk dat teksten over beleid achterhaald zijn door beleid dat ten grondslag ligt aan de plannen Woningsplitsing en Herziening bestemmingsregels wonen 2. Het gaat dan met name over het beleid ten aanzien van wonen en kamerverhuur.

1.3 Begrenzing plangebied

De voorliggende partiële herziening heeft betrekking op een deel van het plangebied van het bestemmingsplan 'Poelestraat-achterzijde', dat door de gemeenteraad is vastgesteld op 30 november 2011. Het plangebied omvat een tweetal percelen rondom de ingang van de voormalige Naberpassage aan de Poelestraat en enkele (winkel)panden een paar percelen verderop. Deze locaties zijn op onderstaande afbeelding aangegeven.

Plangebied

Hoofdstuk 2 De beoogde ontwikkeling

Bestaande situatie

In de huidige situatie bestaat de locatie, waarop de partiële herziening betrekking heeft, uit een tweetal horecapanden in het voorste deel van de Poelestraat. Beide panden bestaan uit drie bouwlagen met een kap. Het rechter pand is een restant van de voormalige Naberpassage. Deze had ingangen aan de Grote Markt en de Poelestraat. Aan de passage waren diverse winkels gelegen. De passage heeft nooit goed gefunctioneerd en nadat geleidelijk steeds meer winkelruimten leeg kwamen te staan is de ingang van de passage aan de Poelestraat, om verdere verloedering te voorkomen, afgesloten.

Naast deze locatie omvat het plangebied nog enkele bestaande of voormalige winkelpanden, gelegen in dezelfde straatwand. Twee van deze panden zijn (gedeeltelijk) een gemeentelijk monument.

Nieuwe situatie

Op de plek van de beide horecapanden en de passage verrijst een nieuw pand, waarin een restaurant of daghoreca wordt gehuisvest. Het nieuwe pand bestaat uit twee bouwlagen, met een technische dakopbouw. De bouwlagen hebben een hoogte van plusminus 6 meter, inclusief ventilatieplafond (van bovenkant vloer tot de bovenkant van de daarboven gelegen vloer of dak). De horecafunctie strekt zich over beide bouwlagen uit en heeft zowel een voorzijde aan de Poelestraat als aan de Nieuwe Markt. Het beoogde bouwplan omvat in totaal 1000 m² horeca, waarvan 500 m² op de begane grond en 500 m² op de verdieping.

De overige panden blijven gehandhaafd. Wel kan de functie bij beëindiging van het huidige gebruik of leegstand worden gewijzigd, bijvoorbeeld in horeca. Daarbij heeft horeca die ook overdag is geopend de voorkeur, ter stimulering van de levendigheid van de straat.

Hoofdstuk 3 Juridische toelichting

3.1 Algemeen

Het voorliggende bestemmingsplan vormt een partiële herziening van het bestemmingsplan 'Poelestraat-achterzijde'. Het bestaat uit een verbeelding, die de verbeelding van het geldende bestemmingsplan 'Poelestraat-achterzijde' deels vervangt, en uit regels, die voor zover het betreft het plangebied in de plaats treden van de regels van het geldende bestemmingsplan. Bij het opstellen van deze regels is zoveel mogelijk de bestaande regeling overgenomen en zijn in principe alleen de bepalingen gewijzigd, die aanpassing behoeven in verband met de beoogde planontwikkeling. In de artikelsgewijze toelichting wordt dan ook slechts op de ten opzichte van het vigerende plan aangebrachte wijzigingen ingegaan. Voor het overige wordt verwezen naar de toelichting bij het bestemmingsplan 'Poelestraat-achterzijde'.

3.2 Geldende bestemmingsplannen en overige regelingen

In het plangebied vigeert momenteel het bestemmingsplan Poelestraat-achterzijde. Dit plan is vastgesteld op 30 november 2011 onder nummer 8c. Dit plan wordt gedeeltelijk door het voorliggend bestemmingsplan vervangen.

3.3 Geconsolideerde versie

Zoals in paragraaf 1.2 al is aangegeven is dit de geconsolideerde versie van het bestemmingsplan Partiële herziening bestemmingsplan Poelestraat-achterzijde. In deze geconsolideerde versie zijn de wijzigingen uit drie facetbestemmingsplannen verwerkt in één doorlopende tekst:

- Woningsplitsing, vastgesteld op 23 april 2014
- Facetherziening parkeren, vastgesteld op 8 juni 2016
- Herziening bestemmingsregels wonen 2, vastgesteld op 1 april 2020.

Hoewel deze geconsolideerde versie bedoeld is om geraadpleegd te kunnen worden als integrale regeling, is zij als zodanig niet door de raad vastgesteld en heeft dan ook geen zelfstandige rechtskracht. De in de consolidatie samengebrachte bepalingen ontlenen hun rechtskracht enkel en alleen aan hun oorspronkelijke vaststelling. Waar bepalingen in de geconsolideerde versie onverhoopt mochten afwijken van de formeel vastgestelde versie, gelden de formeel vastgestelde bepalingen.

Deze consolidatie brengt geen verandering in per plan geldende peilmomenten voor bestaande situaties en overgangssituaties. Daarom moet, waar in regels verwezen wordt naar peilmomenten en bestaande situaties, steeds gekeken worden naar de peildata van het plan waarin de in het geding zijnde regel zijn oorsprong vindt (het bp Partiële herziening bestemmingsplan Poelestraat-achterzijde, Woningsplitsing, Facetherziening parkeren of Herziening bestemmingsregels wonen).

3.4 Artikelsgewijze toelichting

Waar nodig zijn in deze geconsolideerde versie begrippen uit de facetherziening ingevoegd, waarbij vanwege technische beperkingen de oorspronkelijke nummering soms niet kon worden aangehouden.

Onderstaande tekst is in deze geconsolideerde versie aangepast ten opzichte van het oorspronkelijk vastgestelde plan.
In de bestemmingsomschrijvingen van de bestemming Centrum is de functie 'wonen' vervangen door 'woningen', waarbij een woning wordt gedefinieerd als 'een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden'. Daarmee wordt bereikt dat alleen duurzame vormen van huishoudens zijn toegestaan. Kamerverhuur valt daar niet onder. Een huishouden wordt namelijk gedefinieerd als 'persoon of groep personen die een huishouding voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan; daaronder niet begrepen kamerverhuur'. De oppervlakte van nieuwe woningen moet tenminste 50 m² zijn. Situaties waar onlangs nog een vergunning voor kleinere woningen is verleend of waarvoor projecten in de pijplijn zitten, zijn geregeld met de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 2'. Aan sommige locaties is de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' toegevoegd. Hiermee is het aantal woningen dat kleiner is dan 50 m² vastgelegd, conform de afspraken die met ontwikkelende partijen zijn gemaakt.
Bestaande kamerverhuur en bestaand beschermd wonen blijven uiteraard wel toegestaan. Als peildatum voor 'bestaand' geldt het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan Herziening bestemmingsregels wonen 2. In de bestemmingsomschrijving van de bestemmingsplannen is opgenomen dat onzelfstandige kamerverhuurpanden mogen worden omgezet in zelfstandige woningen, mits de oppervlakte daarvan minimaal 24 m² bedraagt en het aantal huishoudens in het pand afneemt.
Een woning mag niet worden gesplitst (veranderd en/of worden vergroot tot twee of meer zelfstandige woningen). Uitzonderingen kunnen hierop worden gemaakt:
– als de splitsing is bedoeld om een meergeneratiewoning te realiseren;
- als de gebruiksoppervlakte van de te splitsen woning minimaal 140 m² is en de resulterende woningen minimaal 50 m² aan gebruiksoppervlakte hebben.
De splitsingsaanvraag wordt getoetst aan de beleidsregels terzake (zie toelichting hieronder bij artikel 8).
De gebruiksregels zijn overeenkomstig bovenstaande aangepast: gebruik voor nieuwe kamerverhuur of bewoning anders dan door een huishouden is niet meer toegestaan.

Artikel 4 Centrum

In het geldende bestemmingsplan 'Poelestraat-achterzijde' is de bestaande bebouwing aan de Poelestraat bestemd tot 'Centrum - 1' en de nieuwe gevelwand aan de achterzijde (zuidgevel Nieuwe Markt) tot 'Centrum - 2'. Door de wijzigingen in de regels als gevolg van de partiële herziening hebben beide bestemmingen hun onderscheid verloren en zijn deze daarom teruggebracht tot één bestemming 'Centrum'. De belangrijkste wijzigingen worden in het navolgende toegelicht.

Met de partiële herziening wordt, zoals inleidend werd opgemerkt, beoogd een horecafunctie mogelijk te maken op een tweetal percelen rondom de ingang van de voormalige Naberpassage aan de Poelestraat. Deze functie strekt zich uit over de volle breedte van het bestemmingsplan 'Centrum'. Ook in de huidige situatie zijn deze percelen overigens voor horeca in gebruik. Beide zijn daarom in het geldende plan tevens aangeduid als 'horeca'. Echter, ter plaatse van de passage ontbreekt deze aanduiding. Aangezien het beoogde bouwplan ook voorziet in horecabebouwing op deze plek, dient de regeling in het bestemmingsplan hierop te worden aangepast. Dit is gebeurd door uit sublid 4.1.2 van het geldende artikel 4 de regel te schrappen, dat horeca alleen is toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'horeca'. In verband hiermee is de functieaanduiding 'horeca' niet meer nodig en komt deze op de verbeelding niet meer voor.

Het geldende plan bood alleen de mogelijkheid om horeca op de verdiepingen uit te oefenen via een binnenplanse afwijking. Omdat het beoogde bouwplan voorziet in voortzetting van de horecafunctie op de verdieping, is deze mogelijkheid nu bij recht toegestaan. Omdat niet zonder meer uitoefening van horeca op de verdiepingen wenselijk is, is deze mogelijkheid beperkt tot de tweede bouwlaag en tot de percelen met de aanduiding 'specifieke vorm van centrum-horeca verdieping' (de percelen waarop het beoogde bouwplan betrekking heeft). Ten aanzien van een uitbreiding van deze functie naar een eventueel derde of hoger gelegen bouwlaag of op de verdiepingen van elders binnen de bestemming gelegen percelen moet een nadere afweging kunnen worden gemaakt. Daarom is hiervoor de afwijkingsbevoegdheid gehandhaafd.

De horecafunctie is overigens beperkt tot horeca - 1, horeca - 2 en horeca - 3. Dit sluit aan bij de wens om de daghoreca te stimuleren, zodat er in de Poelestraat ook meer levendigheid overdag is. Wel voorzien de regels in een afwijkingsbevoegdheid voor horeca - 4 en horeca - 5 aan de zijde van de Nieuwe Markt (aanduiding 'wetgevingzone - afwijkingsgebied').

Verder zijn een aantal bepalingen uit sublid 4.1.2 geschrapt, die voor de partiële herziening niet relevant zijn.

Omdat het beoogde bouwplan uitgaat van twee lagen, met een (technische) dakopbouw, is het minimum-aantal bouwlagen ter plaatse verlaagd van drie naar twee. Het maximum is gehandhaafd op vier. In de afwijkingsbevoegdheid van de bouwregels is de mogelijkheid opgenomen om van het minimum en maximum met ten hoogste één bouwlaag af te wijken. Een verlaging van het aantal bouwlagen tot één bouwlaag is uitsluitend toegestaan voor zover het betreft een bijbehorend bouwwerk op een niet aan de weg grenzend achter- of zijerf.

Gezien de beoogde hoogte van de begane grond en de verdieping zijn in de bouwregels de maxima voor de hoogte van een bouwlaag (4,50 meter voor de eerste bouwlaag, 3,50 meter voor de overige bouwlagen) aangepast en is voor de eerste twee bouwlagen nu bij recht een maximum-hoogte van 6,00 meter toegestaan. In de afwijkingsbevoegdheid van de bouwregels is een regel toegevoegd, die het mogelijk maakt deze hoogte met maximaal 10% te overschrijden.

Behalve een aanpassing van de bouw- en gebruiksregels voor de percelen rondom de passage heeft de voorliggende partiële herziening ten doel het toegestane gebruik van de in het vigerende plangebied gelegen winkelpanden te verruimen. Deze aanpassing betreft in de eerste plaats een tweetal percelen, die in het geldende bestemmingsplan de aanduiding 'detailhandel' hebben. Volgens de geldende planregels is op de begane grond van deze panden uitsluitend detailhandel toegestaan. Andere binnen de huidige bestemming toegelaten functies zijn alleen mogelijk via een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid. Daaraan mag echter slechts toepassing worden gegeven indien het gebruik voor detailhandel een onafgebroken periode van ten minste een jaar gestaakt is geweest. Mocht het huidige gebruik worden beëindigd, dan heeft het de voorkeur dat de betreffende panden opnieuw een detailhandelsfunctie krijgen. Met name aan het pleingedeelte van de Poelestraat wordt echter, mocht dat niet slagen, een andere bestemming niet uitgesloten. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan (dag)horeca. Hierdoor ontstaat meer ruimte om met functies binnen de straatwand te schuiven, bijvoorbeeld ten behoeven van de herontwikkeling van de locatie rondom de voormalige Naberpassage. Ook biedt dit betere mogelijkheden voor het voorkomen en oplossen van leegstand. Daarom is bij de betreffende percelen de aanduiding 'detailhandel' van de verbeelding verwijderd en zijn de daarop van toepassing zijn gebruiks- en afwijkingsregels geschrapt. De functies, die volgens het geldende plan binnen de bestemming 'Centrum - 1' op de begane grond zijn toegestaan, zijn als gevolg hiervan nu ook in deze panden bij recht mogelijk. Daarnaast is ook de beperking op de uitoefening van horeca in een voormalig winkelpand tegenover de Peperstaat, dat al meer dan een jaar leeg staat, opgeheven.

Artikel 8 Verwijzing naar beleidsregels

Op grond van artikel 3.1.2 tweede lid onder a van het Besluit ruimtelijke ordening is het mogelijk om in een bestemmingsplan te verwijzen naar beleidsregels. Daarmee kan een zekere mate van flexibiliteit worden ingebouwd in een bestemmingsplan: beleidswijzigingen die worden aangebracht in beleidsregels werken dan door in het bestemmingsplan, zonder dat het bestemmingsplan moet worden gewijzigd.

Met dit artikel wordt de koppeling gelegd met beleidsregels inzake splitsing en bewoning alsmede beschermd wonen. Bij eventuele aanpassing van de beleidsregels verwijst dit artikel naar die aangepaste beleidsregels.

Artikel 10 Parkeren

In dit artikel is geregeld dat in een omgevingsvergunning voor bouwen of verbouwen in het plangebied moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid voor de beoogde functie. Het toetsingskader dat hierbij wordt gehanteerd zijn de Beleidsregels Parkeernormen van de gemeente Groningen die op het moment van aanvragen van de vergunning gelden. De verwijzing naar deze beleidsregels is toegestaan op grond van artikel 3.1.2 tweede lid onder a. van het Besluit ruimtelijke ordening. In principe dient op eigen terrein in de parkeerbehoefte te worden voorzien. Voor gevallen waarin dit door bijzondere omstandigheden redelijkerwijs niet kan worden gerealiseerd, of wanneer elders aan de parkeerbehoefte kan worden voldaan, kunnen burgemeester en wethouders gebruik maken van de opgenomen afwijkingsmogelijkheid.

Hoofdstuk 4 Overleg

In het kader van het overleg, als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening, is het
voorontwerpbestemmingsplan gezonden aan:

• 1. de provincie Groningen;
• 2. de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed;
• 3. de Commissie voor de Welstands- en Monumentenzorg;
• 4. de brandweer / veiligheidsregio;
• 5. N.V. Nederlandse Gasunie;
• 6. waterschap Hunze en Aa's;
• 7. N.V. Waterbedrijf Groningen;
• 8. KPN Telecom;
• 9. Enexis;
• 10. Ziggo.

Dit heeft geleid tot een aantal schriftelijke reacties, die hieronder zijn samengevat en, voor zover ze daartoe aanleiding geven, van commentaar voorzien.

Provincie Groningen

Inhoud reactie

Het voorontwerp geeft de provincie geen aanleiding tot het maken van opmerkingen.

N.V. Nederlandse Gasunie

Inhoud reactie

Het plan ligt buiten de 1% letaliteitsgrens van de dichtstbijzijnde leiding van de Gasunie. Daarmee staat vast dat deze leiding geen invloed heeft op de verdere planontwikkeling.

Waterschap Hunze en Aa's

Inhoud reactie

Het waterschap heeft geen op- of aanmerkingen.

Veiligheidsregio Groningen

Inhoud reactie

In het plangebied is sprake van externe veiligheidsrisico's door het vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoortraject Onnen-Sauwerd. Het plangebied ligt in het invloedsgebied van deze risicobron.

Daarom moeten de aspecten bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid worden onderzocht en verantwoord.

Uit beoordeling van de bestrijdbaarheid blijkt, dat zowel de bereikbaarheid als de bluswatervoorzieningen voldoende zijn. Het aspect bestrijdbaarheid geeft geen aanleiding tot het treffen van maatregelen.

Wel wordt geadviseerd om ervoor zorg te dragen dat de aanwezige bluswatervoorzieningen intact blijven, ook tijdens de geplande bouwactiviteiten in het plangebied.

Uit de beoordeling van het aspect zelfredzaamheid blijkt dat in het plangebied geen sprake is van langdurig verblijf van verminderd zelfredzame personen en dat de mogelijkheden tot ontvluchting en alarmering voldoende zijn. Het aspect zelfredzaamheid geeft geen aanleiding tot het treffen van maatregelen.

Commentaar

Het bestemmingsplan laat alleen het bouwen van gebouwen toe tussen de bestaande rooilijn aan de Poelestraat en de nieuwe rooilijn van de Nieuwe Markt-zuidzijde. Het plan heeft daardoor geen wijzigingen in de bestaande bluswatervoorzieningen tot gevolg. Mocht tijdens de bouwwerkzaamheden ter plaatse van de ontwikkellocatie rondom de voormalige Naberpassage een bluswatervoorziening binnen het bouwhek komen te liggen, dan zal ervoor worden gezorgd dat deze bereikbaar blijft.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid / exploitatie

Economische uitvoerbaarheid

Het plangebied maakt deel uit van de grondexploitatie Grote Markt-Oostzijde, die een sluitend resultaat kent.

Exploitatieplan

Verhaal van kosten als bedoeld in afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening vindt plaats via gronduitgifte. Daarmee is het kostenverhaal anderszins verzekerd en hoeft op grond van artikel 6.12, tweede lid, onder a, van de wet geen exploitatieplan te worden vastgesteld.