Bestemmingsplan Bedrijfsperceel Wolddijk

Toelichting

Hoofdstuk 1 Het perceel

1.1 Aanleiding

Dit bestemmingsplan is een planologische correctie van een bedrijfsperceel aan de Wolddijk 169. Het perceel ligt in het gebied waarvoor de raad op 26 juni 2013 het bestemmingsplan Lintdorpen en Ruischerbrug heeft vastgesteld. In dit plan is de aanwezige woonfunctie achter in het bedrijfsgebouw op het perceel niet geregeld. Deze functie is in 1991 mogelijk gemaakt via een bouwvergunning door toepassing van een artikel 19-procedure onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening (vrijstelling van het bestemmingsplan). Zowel in het oude bestemmingsplan Buitengebied (1998) als in het recente plan Lintdorpen en Ruischerbrug is deze onherroepelijke bouwvergunning niet verwerkt. De woonfunctie is over het hoofd gezien omdat de verleende bouwvergunning aan het adres van het naastgelegen pand is gekoppeld. Het bedrijfsgebouw had toen nog geen zelfstandig adres. Inmiddels is aan het bedrijfspand een huisnummer gekoppeld. Doordat de woonfunctie bovendien in het achterste gedeelte van het gebouw aanwezig is, is het ook bij de inventarisatie in het veld niet opgemerkt. De achterzijde is vanaf de openbare weg niet te zien.

Door een handhavingsverzoek van een omwonende is de omissie aan het licht gekomen. Omdat het overgangsrecht hier niet van toepassing is en een Wabo-procedure niet gevoerd kan worden omdat dit (in de vorm van de artikel 19-vrijstelling) al eens gedaan is en daarmee destijds een onherroepelijke bouwvergunning tot stand is gekomen, regelt dit bestemmingsplan alsnog de woonfunctie. Dit biedt zowel de bewoner, de eigenaar als de omwonenden optimale rechtszekerheid.

Dit bestemmingsplan voor het bedrijfsperceel aan de Wolddijk vervangt na vaststelling dit deel van het bestemmingsplan Lintdorpen en Ruischerbrug.

1.2 De functies

Op onderhavig perceel, gesitueerd aan de westzijde van de Wolddijk, staat het bedrijfsgebouw van een voormalige zuurkoolfabriek. Inmiddels zijn er door de jaren heen verschillende bedrijven in het gebouw gevestigd geweest. Momenteel wordt het gebouw gebruikt als kantoor voor een dienstverlenend bedrijf. Dit is in milieuhygiënische zin een licht bedrijf dat niet botst met de woonfunctie. Dit, en ook het vorige bestemmingsplan, staat bedrijven in categorie 1- en 2-bedrijven toe (zie ook paragraaf 2.4). Het huidige bedrijf valt binnen deze milieucategorie.

De woonfunctie bevindt zich in het meest westelijk deel van het gebouw. Het gaat om een zelfstandige woning die niet noodzakelijkerwijs een relatie met het bedrijf hoeft te hebben, zoals wel het geval is bij een bedrijfswoning. In het vrijstellingsbesluit uit 1991 is geen sprake van een functionele relatie tussen woning en bedrijf.

Het uitgangspunt is dat in dit bestemmingsplan het wonen conform het feitelijke gebruik een permanente bestemming krijgt, maar dat de ruimte in de toekomst, mocht daar behoefte aan zijn, ook weer bij de bedrijfsruimte getrokken kan worden. Voor de volledigheid is het hele perceel meegenomen in dit bestemmingsplan. De bedrijfsbestemming uit het in 2013 vastgestelde bestemmingsplan is intact gelaten. Hier is aan toegevoegd dat in het westelijk deel van het gebouw een woning aanwezig mag zijn. De woning is hiermee planologisch geregeld.

Omgeving plangebied

Hoofdstuk 2 Randvoorwaarden / omgevingsaspecten

Dit hoofdstuk gaat in op het effect van de woonbestemming op de omgeving aan de hand van de omgevingsaspecten archeologie, ecologie, water en milieu. Omdat dit plan slechts de bestaande en in 1991 vergunde situatie planologisch regelt, is een korte beschrijving per aspect voldoende.

2.1 Archeologie

Archeologisch-landschappelijk gezien maakt Noorderhoogebrug deel uit van het wierdengebied, meer specifiek de Koningslaagte. Delen van dit gebied hebben een dubbelbestemming Waarde - Archeologie 2, omdat hier archeologische waarden verwacht kunnen worden die samenhangen met het wierdenlandschap. Dit kunnen kleinere, overslibde wierden zijn of bewoningsplekken langs de geulen die zich door het gebied slingerden en het gebied afwaterden in tijden dat de zee zich terugtrok, en waarlangs het zeewater op gezette tijden zich in omgekeerde richting ook weer opdrong. Langs de Wolddijk liggen boerderijplaatsen met bijgebouwen, die op de kadastrale kaart van 1830 ingetekend staan. Deze zijn inmiddels vaak niet meer in gebruik als boerenplaatsen.

Het bedrijfsperceel aan de Wolddijk is van de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 2 voorzien vanwege een hoge archeologische verwachtingswaarde. Hier kunnen zich (nog niet ontdekte) vindplaatsen bevinden. Bovendien grenst het bedrijfsperceel aan de dorpskern waar eveneens sprake is van een hoge verwachtingswaarde voor archeologische vondsten.
Aan de dubbelbestemmingen zijn bouwregels en een omgevingsvergunningenstelsel voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden gekoppeld, die de archeologische waarden beschermen. Er geldt een uitzondering op de vergunningplicht voor 200 vierkante meter oppervlakte en 30 cm diepte. Archeologische resten kunnen zich hier namelijk zeer dicht onder het maaiveld bevinden. De 200 vierkante meter is gebaseerd op de aard van de vindplaatsen. Een ingreep in de bodem met een oppervlakte van meer 200 vierkante meter zou de sporen van een enkele vindplaats al compleet kunnen vernietigen.

2.2 Ecologie

Het bedrijfsperceel ligt aan de noordoostrand van de stad en vormt de directe grens met het open landschap en kleiweidegebied: de Koningslaagte. De Koningslaagte heeft de status van Ecologische Hoofdstructuur. De bebouwing van de Wolddijk heeft duidelijk een dorpskarakter. Er is weinig nieuwbouw en veel huizen hebben nog traditionele pannendaken.

Ecologische waarden

De Koningslaagte kenmerkt zich, vooral door de bewust ingezette vernatting van de afgelopen jaren, als waardevol weidevogelgebied met in de zomer grutto's, tureluurs, graspiepers, kievieten, slobeenden, zomertalingen en knobbelzwanen en 's winters grote aantallen goudplevieren, kemphanen, smienten en wintertalingen. Recent zijn ook zeldzame soorten als de waterspitsmuis en poelkikker in dit gebied aangetroffen die vooral in sloten met rijke oever- en watervegetaties leven. De graslanden geven verder ruimte aan graslandvlinders, hazen, marters, verschillende muizensoorten, egel en zelfs incidenteel reeën.

Een groot deel van het weidegebied is in beheer bij Stichting Groninger landschap. In en rond de bebouwing van woonhuizen en boerderijen zijn verder soorten als huis- en boerenzwaluw, kerkuil en ransuil, ringmus en huismus aan te treffen.

In houtige begroeiingen van aansluitingen van wegen en in de ecologische structuur vinden we algemene soorten van landschappelijke bosjes met soorten als ree, buizerd, bunzing, egel, wezel, steenmarter en verschillende muizensoorten.

Verschillende vleermuissoorten als ruige dwergvleermuis en water- en meervleermuis gebruiken de boomstructuren en/of waterstructuren als foerageerplek en trekroute. Deze trekroutes zijn wettelijk beschermd. Behoud en versterking van deze zones zijn van groot belang.

Waterstructuur

Langs de Wolddijk komen geen grotere waterstructuren voor. Het gaat voornamelijk om sloten. In deze sloten zijn beperkte voortplantingsmogelijkheden voor vissen en watervogels. Voor verschillende libellen en amfibieën vormt het echter een belangrijke leefplaats. In dat laatste geval kunnen we denken aan kleine watersalamanders, bastaardkikkers, bruine kikkers en zelfs de zeldzame poelkikker. Voor het weidegebied wordt gestreefd naar een hogere waterkwaliteit. Beperken en voorkomen van kunstmestuitgifte, versterken van doorzicht, doorstroming, ondergedoken waterplanten en het ontwikkelen van ecologische oevers als ook hogere waterstanden zijn daarvoor van belang.

Overige aandachtspunten

Het lintdorp kenmerkt zich onder andere door pannendaken en schuren. Mussen, ringmussen, huiszwaluwen en boerenzwaluwen kunnen hier broedkolonies vormen. Ook vleermuizen kunnen in spouwen en andere holle ruimten verblijfplaatsen hebben. Bij verlies van nest- en verblijfplaatsen is compensatie van belang. Nestplekken van de ransuil zijn eveneens beschermd.

Wet en regelgeving

Door middel van quickscans en zonodig nader onderzoek worden ruimtelijke ontwikkelingen getoetst aan de Flora- en faunawet als ook het stedelijke ecologische beleid. De afstand tot de Ecologische Hoofdstructuur Structuur- Koningslaagte bedraagt gemiddeld 100 - 300 meter. De afstand tot Natura 2000 gebied Leekstermeer bedraagt circa 7 kilometer. Omdat dit bestemmingsplan slechts een bestaande functie regelt zijn er geen ecologische waarden in het geding en is nader onderzoek niet nodig.

2.3 Water

Het waterbeleid voor Groningen is vastgelegd in Waterwerk het Groninger water- en rioleringsplan 2009-2013. Daarnaast wordt gewerkt volgens de stedelijke wateropgave van het waterschap Noorderzijlvest en van het waterschap Hunze en Aa's. Noorderhoogebrug ligt in het beheersgebied van Waterschap Noorderzijlvest.

Het oppervlaktewater in Noorderhoogebrug voert in twee richtingen af. Het gebied ten oosten van de Wolddijk watert af in noordelijke richting. Het gebied ten westen van de Wolddijk voert af in zuidwestelijke richting en loost rechtstreeks op het Van Starkenborghkanaal dat onderdeel is van de Electraboezem.

Omdat dit bestemmingsplan slechts de bestaande woonfunctie regelt is nader onderzoek naar het effect op het watersysteem niet nodig. Er vindt geen ruimtelijke ingreep plaats en de hoeveelheid oppervlakteverharding neemt niet toe.

2.4 Milieu

Over het algemeen zijn de volgende milieuaspecten relevant zijn voor conserverende bestemmingsplannen. Achtereenvolgens wordt ingegaan op bedrijven, geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid en bodem.

Bedrijven

Bedrijven kunnen hinder (geur, stof of geluid) of gevaar veroorzaken en daardoor de kwaliteit van de leefomgeving beïnvloeden. Dit moet zoveel mogelijk worden voorkomen, vooral bij woongebieden of andere gevoelige bestemmingen. Anderzijds is het zaak, dat bedrijven zich kunnen ontwikkelen en eventueel uitbreiden.

Langs de Wolddijk komt van oudsher bedrijvigheid naast de woonfunctie voor. Het gaat om kleinschalige, lichte bedrijven, die goed samengaan met de woonfunctie. Ook het dienstverlenend bedrijf in dit bestemmingsplannetje valt in de categorieën 1 en/of 2, conform de brochure van de VNG in Bedrijven en milieuzonering. Bedrijven uit een hogere categorie zijn hier niet toegestaan. Ook in de omgeving staan geen bedrijven die vanwege de aard van de bedrijvigheid een risicocontour hebben die buiten het eigen terrein is gelegen. Voor het planologisch vastleggen van de woonfunctie zijn geen belemmeringen aanwezig.

Geluid

Geluid is één van de factoren die invloed kan hebben op de beleving van de leefomgevingskwaliteit. Daarom moet er bij nieuwe ruimtelijke- of verkeersontwikkelingen akoestisch onderzoek plaatsvinden om de geluidsituatie in beeld te brengen.

Bij de totstandkoming van het bestemmingsplan Lintdorpen en Ruischerbrug is het volgende geconcludeerd over het aspect wegverkeerslawaai:

In en langs het plangebied liggen zoneplichtigewegen zoals de Noordzeeweg, Winsumerweg, Rijksweg, Beneluxweg, Middelberterweg en Driebondsweg. Alle zoneplichtigewegen vallen onder de werkingssfeer van de Wet geluidhinder. De geluidbelasting vanwege deze wegen op nabijgelegen woningen of andere geluidgevoelige bestemmingen kan op een aantal drukke punten hoger zijn dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wet geluidhinder. Deze wet heeft echter geen gevolgen voor een bestaande situatie, zoals hier het geval is. Een maatregel om het wegverkeerslawaai te beperken is het toepassen van stil asfalt. Waar nodig en (technisch) mogelijk kan een wegdek bij groot onderhoud worden vervangen door stil asfalt.

Effecten van andere geluidbronnen (industrie- en spoorweglawaai) zijn hier niet aan de orde.

Luchtkwaliteit

De Wet luchtkwaliteit geeft het kwaliteitsniveau aan waaraan de buitenlucht moet voldoen om ongewenste effecten van luchtverontreiniging op de gezondheid van mensen te voorkomen. In deze wet zijn luchtkwaliteitsnormen vastgelegd voor onder meer stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10).

De voornaamste bron van luchtverontreiniging in Groningen is het wegverkeer. De bijdrage van het lokale verkeer aan de luchtverontreiniging wordt berekend met behulp van een wettelijk voorgeschreven model. Voor het bestemmingsplan Lintdorpen en Ruischerbrug (2013) is nagegaan wat de concentraties zijn van de luchtverontreinigende stoffen en of er luchtkwaliteitsnormen worden overschreden. Hierbij is gekeken naar de jaren 2010 en 2020.

Uit de berekeningen is gebleken dat de onderzochte situaties voldoen aan de luchtkwaliteitsnormen. Dit betekent dat er vanwege de luchtkwaliteit geen belemmeringen zijn voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

Externe Veiligheid

Externe veiligheid gaat over overlijdensrisico's die mensen lopen vanwege productie, gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, spoor, vaarwegen en door buisleidingen. Gevaarlijke stoffen zijn bij voorbeeld vuurwerk, lpg, chloor, ammoniak en munitie. De term 'externe' veiligheid wordt gehanteerd omdat het overlijdensrisico van derden centraal staat. Het gaat om mensen die zelf niet deelnemen aan de activiteit die het overlijdensrisico met zich meebrengt.

De minister van Infrastructuur en Milieu is verantwoordelijk voor de coördinatie van het externe veiligheidsbeleid voor gevaarlijke stoffen. Het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (BEVI, 2004) bevat veiligheidsnormen voor bedrijven. Het beleid voor gevaarlijk transport staat in de nota 'Vervoer gevaarlijke stoffen', opgesteld door het ministerie van Verkeer en Waterstaat (2005). Voor hogedruk aardgastransportleidingen geldt het Besluit Externe Veiligheid Buisleidingen (BEVB, 2011). Op dit moment wordt een nieuw wettelijk instrumentarium ontwikkeld voor het transport van gevaarlijke stoffen Besluit Transport Externe Veiligheid (BTEV) voor de Basisnetten Weg, Spoor en Water.

De genoemde kaders verplichten gemeenten om bij het opstellen van ruimtelijke plannen veiligheidsafstanden toe te passen en het externe veiligheidsrisico zo laag mogelijk te houden.

Veiligheidsrisico's worden uitgedrukt in het plaatsgebonden risico en in het groepsrisico. Het plaatsgebonden risico vormt het basisbeschermingsniveau voor individuele burgers, het groepsrisico is een maat voor de maatschappelijke ontwrichting bij een ramp. Bij negatieve veranderingen van het groepsrisico moet de gemeente een verantwoording van het groepsrisico afleggen.

Voor het bestemmingsplan Lintdorpen en Ruischerbrug is in 2012 een risico-inventarisatie uitgevoerd. De studie is in het losse, bij dit bestemmingsplan behorend, Bijlagenboek Omgevingsaspecten opgenomen. Uit de inventarisatie blijkt dat er voor het bedrijfsperceel aan de Wolddijk de volgende risicobronnen aanwezig zijn.

• weg: Provinciale weg N370 (Noorderhoogebrug),
• weg: Provinciale weg N361(Noorderhoogebrug),
• buisleiding: Hogedruk aardgastransportleiding N-507-31 (Noorderhoogebrug),
• weg: Provinciale weg N46 (Noorderhoogebrug en Buitengebied),
• water: Van Starkenborghkanaal (Noorderhoogebrug),
• water: Eemskanaal (Lintbebouwing en Buitengebied).

Voor deze risicobronnen wordt voldaan aan de grens- en richtwaarden van het plaatsgebonden risico. Daarnaast kan vermeld worden dat er geen objecten voor verminderd zelfredzame personen in de zogenaamde 30-meterzone (het plasbrandaandachtsgebied (PAG)) zijn geprojecteerd.

Voor het groepsrisico geldt dat deze voor de provinciale wegen N360, N361 en de N46 recentelijk zijn onderzocht (bestemmingsplan 'Lewenborg-Ruischerwaard' en bestemmingsplan 'De Hunze-van Starkenborgh'). Gebleken is dat het groepsrisico past binnen het wettelijke kader en de oriëntatiewaarde (OW) niet wordt overschreden. Voor het Van Starkenborghkanaal geldt dat uit onderzoek (2008) het groepsrisico in de huidige situatie laag is en onder de oriëntatiewaarde blijft.

Het groepsrisico van de hogedruk aardgasleiding ligt geheel beneden de oriëntatiewaarde. Ook geldt dat er geen sprake is van een overschrijding van de oriëntatiewaarde en dat het groepsrisico dusdanig laag is dat de FN-curve niet zichtbaar is.

De regionale brandweer heeft in dit kader uit beoordeling van de aspecten 'bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid' voor het plangebied van het bestemmingsplan Lintdorpen en Ruischerbrug het volgende geconstateerd: Uit de beoordeling van het aspect bereikbaarheid blijkt, dat het plangebied over het algemeen tweezijdig bereikbaar is, maar dat door de ligging in het buitengebied over het algemeen een lange opkomsttijd geldt. Ten aanzien van het aspect bluswatervoorzieningen kan de brandweer niet optimaal beschikken over bluswater. Primaire bluswatervoorzieningen zijn niet of nauwelijks aanwezig. Hierdoor is voor het bestrijden van grote incidenten ondersteuning benodigd en daarvoor geldt een opkomsttijd van minimaal een half uur. Dit beperkt de mogelijkheden voor het snel en effectief bestrijden van incidenten.

Uit beoordeling van het aspect zelfredzaamheid blijkt, dat in het plangebied geen sprake is van langdurig verblijf van groepen verminderd zelfredzame personen. Daarnaast biedt het plangebied voldoende vluchtwegen om het gebied te verlaten. Door de ligging van het plangebied in het buitengebied bevindt het plan zich deels niet in het sirenebereik van het bestaande Waarschuwing en Alarmering Systeem (WAS).

Samenvattend kan worden geconcludeerd dat de externe veiligheidssituatie geen belemmering vormt voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

Bodem

In dit bestemmingsplan voor het bedrijfsperceel aan de Wolddijk wordt de bestaande situatie vastgelegd. Er is geen sprake van een ruimtelijke ingreep. De locatie en de omgeving zijn, volgens de bodemfunctiekaart, voornamelijk bestemd voor de functies: wonen met tuin, landbouw en oppervlaktewater. De bodemkwaliteit voldoet over het algemeen aan de normen die gekoppeld zijn aan het gebruik of de huidige functie.

Bodemverontreiniging kan bestaan uit bronverontreiniging of diffuse verontreiniging. Een bronverontreiniging is een verontreiniging die kan worden gekoppeld aan een bron of oorzaak. Dit in tegenstelling tot een diffuse verontreiniging die ontstaan is door jarenlange gebruik van de bodem en waarbij de verontreiniging niet tot een specifieke bron is te herleiden.

Uit de bodemkwaliteitskaart van de gemeente Groningen blijkt dat in het plangebied een diffuse bodemverontreiniging voorkomt ten aanzien van lood en PAK's waarbij de te verwachten gemiddelde bodemkwaliteit onder de zogenaamde 'Maximale Waarde Wonen' blijft. Bij het eventueel toepassen en hergebruik van grond dient de Nota Bodembeheer: Beleidsregels voor de toepassing van grond en baggerspecie op landbodem in acht genomen te worden.

De bodemkwaliteit aan de Wolddijk voldoet aan de normen die gekoppeld zijn aan de gebruiksvormen bedrijvigheid en wonen.

Kabels en leidingen

In bestemmingsplannen worden uitsluitend kabels en leidingen (gas, water, elektra, rioolpersleidingen) opgenomen die ruimtelijke relevantie hebben en/of van belang zijn in het kader van beheer, externe veiligheid of gezondheidsrisico's. Het gaat dan altijd om de hoofdtransportstructuur. In elk bestemmingsplangebied bevinden zich uiteraard ook kabels en leidingen voor distributie en huisaansluitingen, maar die worden niet in het plan opgenomen.

In het plangebied bevinden zich geen kabels en leidingen die als dubbelbestemming op de verbeelding en in de regels moeten zijn opgenomen.

Hoofdstuk 3 Juridische toelichting

3.1 Algemeen

Het bestemmingsplan Bedrijfsperceel Wolddijk voorziet in een actueel en adequaat juridisch kader voor beheer en ontwikkeling van het plangebied. Het is een plan op basis van artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Daarmee kunnen met direct recht omgevingsvergunningen worden verleend. De gekozen bestemmingen en de daarbij behorende regels geven helder aan welke functies op welke plaats zijn toegestaan.

Om de nodige flexibiliteit te waarborgen zijn tevens afwijkingsbevoegdheden opgenomen.

Dit bestemmingsplan is gemaakt conform SVBP 2012 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012) en het standaard-bestemmingsplan van de gemeente Groningen. Daarin zijn de regels gestandaardiseerd. De bestemmingsregels zijn opgemaakt in een vaste indeling en bevatten in principe voor elke bestemming achtereenvolgens: een bestemmingsomschrijving, bouwregels, nadere eisen, afwijken van de bouwregels, specifieke gebruiksregels, afwijken van de gebruiksregels, en waar nodig een vergunningenstelsel voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden.

Het bestemmingsplan is digitaal gemaakt. De digitale verbeelding is variabel in schaal doordat kan worden in- en uitgezoomd, en bezit een meetfunctie. Het digitale plan is raadpleegbaar via het internet (bestemmingsplannen.groningen.nl alsook www.ruimtelijke plannen.nl). Daar zijn de digitale bestanden ook te downloaden.

De papieren (analoge) verbeelding bestaat uit één kaartblad met schaal 1:500. Deze verbeelding is getekend conform de PRABPK 2012 (Praktijkrichtlijn Analoge Bestemmingsplankaart). De verbeelding geeft in samenhang met de regels de bouw- en gebruiksmogelijkheden van de gronden binnen het plangebied aan.

3.2 Toelichting op de artikelen

3.2.1 Artikelsgewijze toelichting

Inleidende regels

De artikelen 1 tot en met 3 bevatten achtereenvolgens de in het plan gebruikte begrippen en hun definitie, de wijze waarop moet worden gemeten en de manier van omgaan met uitmetingsverschillen.

Bestemmingsregels

Artikel 4 Bedrijf 

In lintbebouwing is van oudsher relatief veel bedrijvigheid aanwezig. Vaak zijn dit historisch gegroeide situaties waarin bedrijven en de woonfunctie naast elkaar zijn gelegen. Zo ook aan de Wolddijk. Het betreffend bedrijfsperceel ligt meteen achter de woonbebouwing. Daarom is, om overlast te voorkomen, in principe alleen bedrijvigheid tot en met categorie 2 toegestaan. Het college kan besluiten om hiervan af te wijken (lid 4.6) onder voorwaarde dat een bedrijf uit een hogere categorie, qua milieueffecten, vergelijkbaar is met een categorie 1- of 2-bedrijf.

Op het woongedeelte van het pand zijn twee aanduidingen gelegd: 'wonen' en 'bedrijfswoning'. Hiermee is het huidige gebruik geregeld, waarbij er geen relatie tussen de woning en het bedrijfsgedeelte bestaat. Maar als deze relatie in de toekomst, bijvoorbeeld door verkoop van het gehele pand, wel weer ontstaat is er geen bestemmingswijziging nodig.

Artikel 5 Waarde - Archeologie 2

De dubbelbestemming Waarde - Archeologie 2 betreft de gebieden met een hoge archeologische verwachting. Hier kunnen zich (nog niet ontdekte) vindplaatsen bevinden. Het bedrijfsperceel maakt deel uit van het wierdengebied ten westen van Noorderhoogebrug.
Aan de dubbelbestemming zijn bouwregels en een vergunningstelsel voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden gekoppeld, die de archeologische waarden beschermen. Het gebied heeft een vrijstelling van 200 m² oppervlakte en 30 cm diepte. Archeologische resten kunnen zich hier namelijk zeer dicht onder het maaiveld bevinden. De vrijstelling van 200 m² is gebaseerd op de aard van de vindplaatsen. Een ingreep in de bodem met een oppervlakte van meer 200 m² zou een potentiële vindplaats al compleet kunnen vernietigen.

Nadere eisen

In veel van de bestemmingen komt een nadere-eisen-regeling voor. Daarbij kunnen burgemeester en wethouders nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

a. de verblijfssituatie:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening gehouden te worden met het instandhouden c.q. tot stand brengen van een redelijke lichttoetreding, alsmede de aanwezigheid van voldoende privacy.

b. het straat- en bebouwingsbeeld:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient te worden gestreefd naar het instandhouden c.q. tot stand brengen van een, in stedenbouwkundig opzicht, samenhangend straat- en bebouwingsbeeld. In het algemeen zal bij bebouwing worden gestreefd naar:

• een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte;
• een goede hoogte-breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en een samenhang in bouwvorm/architectonisch beeld tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is.

c. de verkeersveiligheid:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met het instandhouden c.q. tot stand brengen van een verkeersveilige situatie.

d. de sociale veiligheid:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient te worden voorkomen dat een ruimtelijke situatie ontstaat die onoverzichtelijk, onherkenbaar en niet sociaal controleerbaar is.

e. de milieusituatie:

Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met de milieuaspecten, zoals hinder voor omwonenden en een verkeersaantrekkende werking.

f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden:

Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, indien deze daardoor kunnen worden beïnvloed.

Algemene regels

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel

Dit artikel bevat de anti-dubbeltelregel. De redactie is conform artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening. Deze bepaling is ervoor om te voorkomen dat dezelfde grond meer dan eens betrokken wordt bij de toets van de aanvraag om een omgevingsvergunning en daarmee meer gebouwd kan worden dan is toegestaan.

Artikel 7 Algemene gebruiksregels

In dit artikel wordt aangegeven welke vormen van gebruik in ieder geval in strijd met dit bestemmingsplan zijn.

Artikel 8 Algemene bouwregels

Ingevolge het op 23 april 2014 door de gemeenteraad vastgestelde facet-bestemmingsplan Woningsplitsing bevat dit artikel een verbod om een bestaande woning te veranderen in en/of te vergroten tot twee of meer zelfstandige woningen. Met dit verbod wordt het realiseren van kamerverhuurachtige zelfstandige eenheden tegengegaan. Het verbod is bedoeld om de diversiteit aan woningtypen te borgen en de kleinere gezinswoningen (tot 140 m2 oppervlakte) in stand te laten.

Het splitsingsverbod geldt voor zowel gebruik, verbouw als uitbreiding van woningen. Door middel van de hier opgenomen afwijkingsbevoegdheid mogen woningen met een gebruiksoppervlakte van 140 m2 en meer eventueel gesplitst worden, onder voorwaarde dat na splitsing appartementen ontstaan die niet kleiner zijn dan 50 m2. Dergelijke appartementen zijn niet vergelijkbaar met kamers in kamerverhuurpanden en vormen een ander segment op de woningmarkt. Ook voor het realiseren van een meergeneratiewoning (of mantelzorgwoning) is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen.

Artikel 9 Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening

In dit artikel wordt geregeld dat de aanvullende stedenbouwkundige bepalingen uit de Groninger Bouwverordening niet van toepassing zijn. Hetgeen het bestemmingsplan regelt gaat vóór datgene wat op dit gebied door de Bouwverordening wordt geregeld. Daarop is echter op een tweetal punten, die in dit artikel zijn genoemd, een uitzondering gemaakt. In onderdeel a wordt de Nota Parkeernormen van de gemeente Groningen voor dit bestemmingsplan van toepassing verklaard.

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel bevat een afwijkingsbevoegdheid, die op alle bestemmingen in het plangebied van toepassing zijn. Bedoeling van de bepaling is om relatief kleine afwijkingen van het bestemmingsplan toe te staan, zowel qua omvang als qua functie.

Overgangs- en slotbepalingen

Artikel 11 Overgangsrecht

Dit artikel regelt het overgangsrecht. De redactie is conform de artikelen 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Artikel 12 Slotregel

Dit artikel bevat de zogenaamde slotregel, die bedoeld is voor een eenduidige vastlegging van de naam van het bestemmingsplan.

3.2.2 Toelichting regeling van vrije beroepsactiviteiten en bedrijfsmatige activiteiten in en bij woningen

De begrippen aan huis verbonden beroep en vrij beroep worden vaak, en ook hier, synoniem gebruikt. Het voorliggend bestemmingsplan biedt de mogelijkheid aan huis verbonden beroepen -met behoud van de woonfunctie- uit te oefenen in een woning en de daarbij behorende aangebouwde bijbehorende bouwwerken.

In het algemeen is het verboden om, indien aan gronden en bouwwerken een woonbestemming of -functie is gegeven, deze te gebruiken op een wijze of tot een doel in strijd met de woonbestemming. Een ander gebruik dan wonen is niet toegestaan. In de jurisprudentie is echter bepaald dat het vestigen van een vrij beroep niet in strijd is met de woonbestemming, tenzij het bestemmingsplan het tegendeel bepaalt en het beroep door de bewoner van het pand wordt uitgeoefend, waarbij het woonhuis in overwegende mate de woonfunctie behoudt en de uitoefening van het beroep een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is. Het gaat veelal om een eenpersoonsberoep.

Op grond van de definitie van aan huis verbonden beroepen in dit bestemmingsplan zijn de betreffende activiteiten (onder voorwaarden, zie hierna) in overeenstemming met de functie wonen. Voor dergelijke activiteiten in een woning en/ of de daarbij behorende aangebouwde bijbehorende bouwwerken is geen afwijking bij een omgevingsvergunning nodig.

Of een bepaald gebruik in overeenstemming is met de functie woondoeleinden wordt beoordeeld aan de hand van de volgende criteria:

a. de aard van het gebruik

b. de omvang van het gebruik

c. de intensiteit van het gebruik

Ad a. Bij de 'aard' van het gebruik kan men denken aan een beroep welke naar zijn aard (ernstige) hinder voor zijn omgeving oplevert, of welke naar zijn aard grote verkeersproblemen zal opleveren. Het gebruik mag immers geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer. Het mag evenmin een onevenredige parkeerdruk veroorzaken.

Ad b. Bij de 'omvang' van het gebruik is relevant of het gebruik meerdere ruimten of gebouwen in beslag neemt, welk gedeelte van het gebouw door het gebruik in beslag wordt genomen, hoeveel vierkante meter het gebruik in beslag neemt.

Ad c. Bij de 'intensiteit' van het gebruik kan worden gedacht aan frequent of incidenteel gebruik.

Als nu blijkt dat het gebruik aldus een uitstraling heeft welke niet te rijmen valt met de gelegde woonbestemming, dan is het gebruik strijdig met de woonbestemming (zie ARRvS, AB 1993/163).

Onder een 'vrije beroepsbeoefenaar' wordt verstaan: 'iemand die wordt gevraagd om zijn individuele, persoonlijke kwaliteiten, die in het algemeen op artistiek of academisch/HBO-niveau liggen'. In de praktijk is het onderscheid moeilijk aan te geven. Bij vrije beroepen valt te denken aan: advocaat, accountant-administratieconsulent, alternatieve genezer, belastingconsulent, bouwkundig architect, dierenarts, fysiotherapeut, gerechtsdeurwaarder, huidtherapeut, huisarts, interieurarchitect, juridisch adviseur, kunstenaar,logopedist, makelaar, medisch specialist, notaris, oefentherapeut, organisatieadviseur, orthopedagoog, psycholoog, raadgevend adviseur, redacteur, registeraccountant, stedenbouwkundige, tandarts, tandarts-specialist, (al dan niet beëdigd) tolkvertaler, tuin- en landschapsarchitect, verloskundige.

Kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten

Overige activiteiten, die niet vallen onder de aan huis verbonden beroepen, maar in bepaalde gevallen wel daarmee gelijk te stellen zijn, worden aangemerkt als beroeps- en/of bedrijfsmatige activiteiten, die niet rechtstreeks passen binnen de woonbestemming. Zij zijn daarom niet bij recht toegestaan in dit plan. Wel is het mogelijk voor deze activiteiten bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bestemmingsplan (zie lid 4.6 Afwijken van de gebruiksregels, voor zover voorkomend op de bij dit plan behorende Staat van bedrijfsactiviteiten wonen-werken (bijlage 2).

Hoofdstuk 4 Overleg

Toen aan het licht kwam dat de woning op het bedrijfsperceel van een planologische regeling moest worden voorzien is dit met de direct omwonende gecommuniceerd. Hierdoor kan de gebruikelijke inspraakronde worden overgeslagen en worden de betrokkenen en omwonenden op de hoogte gehouden van de voortgang van het bestemmingsplan volgens de gebruikelijke, wettelijke procedure voor bestemmingsplannen.

Nadat het college in september 2014 het ontwerp had vrijgegeven voor de eerste tervisielegging ontstond de gelegenheid om zienswijzen in te dienen. Deze gelegenheid heeft plaatsgevonden in de periode van 10 oktober tot en met 20 november 2014. Er zijn geen zienswijzen op het plan binnengekomen.

Voorafgaand aan de terinzagelegging van het bestemmingsplan zijn de wettelijk verplichte overleginstanties (waterschap en provincie) gevraagd op het plan te reageren.

Beide instanties hebben aangegeven geen op- of aanmerkingen te hebben op het plan.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid / exploitatie

Onderzoek naar de economische uitvoerbaarheid van bestemmingsplannen heeft in het algemeen

betrekking op nieuwe ontwikkelingen waarvoor bestemmingswijzigingen nodig zijn en die door de

gemeente worden gerealiseerd. Het bestemmingsplan Bedrijfsperceel Wolddijk heeft echter betrekking op een reeds bebouwd deel van de gemeente, waarbij de ontwikkelingen aan het particuliere initiatief worden overgelaten. De door de gemeente te maken kosten bestaan uitsluitend uit plankosten en de kosten van onderzoek, dat nodig is met het oog op de voorbereiding van het plan. Deze uitgaven komen ten laste van de algemene middelen van de gemeente.

Omdat het voorliggende plan een actualisering vormt van geldende planologische regelingen en voornamelijk de bestaande toestand vastlegt, hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld. Voor zover functiewijziging heeft plaatsgevonden, is daarvoor vergunning verleend en strekt het voorliggende plan slechts tot inpassing daarvan. Voor het overige worden de bouwmogelijkheden, die volgens de vigerende regelingen bestaan, in het nieuwe bestemmingsplan niet gewijzigd of uitgebreid. Er doet zich dus geen mogelijkheid voor van kostenverhaal als bedoeld in afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening.