Bestemmingsplan Bedrijventerrein Zuidoost

Inleiding

In totaal zijn op het bedrijventerrein Zuidoost (inclusief het gedeelte ten noorden van de N7/A7) ruim 800 bedrijven gevestigd en zijn circa 20.000 mensen werkzaam. Zuidoost is hiermee het grootste en belangrijkste bedrijventerreinencluster van Noord Nederland. Dat betekent dat zowel op lokaal als op regionaal niveau aandacht is voor de ontwikkeling van Zuidoost. In de Regiovisie Groningen-Assen en het Provinciaal Omgevingsplan (POP) Groningen heeft Zuidoost de ruimte gekregen om zich de komende jaren te ontwikkelen. Het convenant bedrijventerreinen 2010-2020 geeft een overzicht van de afspraken en uitgangspunten op nationaal niveau. In de structuurvisie van de gemeente Groningen speelt Zuidoost een belangrijke rol vanwege de huidige bedrijvigheid én voor de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling van de stad.

Het bedrijventerrein kenmerkt zich door gemengde bedrijvigheid. Het is mogelijk om in milieucategorieën 1 tot en met 3.2 (met een ontheffing naar categorie 4) van de VNG-bedrijvenlijst een bedrijf te vestigen in het gebied. In het zuidelijk deel van het plangebied, waar de meer zware industrie is gevestigd, zijn bedrijven in categorie 4 toegestaan, met een afwijkingsmogelijkheid voor categorie 5 bedrijven. De vestiging van deze zware vorm van bedrijvigheid is pas mogelijk na een zorgvuldige belangenafweging, waarbij de gevolgen voor de naaste omgeving in beeld moeten worden gebracht.

Eemspoort is het nieuwste deel (rond 2000) en hier is het grootste deel van de bedrijvigheid handelsgerelateerd. Eemskanaal en Winschoterdiep stammen uit de jaren zestig en kenmerken zich naast handel door industrie, transport en ambachtelijke bedrijven.

Deze terreinen zijn vanaf 2005 onderworpen aan een grootschalige revitaliseringsoperatie op basis van het vastgestelde Masterplan 'Revitalisering Winschoterdiep-Eemskanaal'.

Vooral in het zuidelijke deel van het plangebied is een aantal zwaardere milieucategorie 4 bedrijven gevestigd, die als zodanig op de verbeelding (plankaart) zijn aangeduid.

Vanuit de gemeente ligt de komende jaren het beleid rond de bedrijventerreinen op de bijstelling van de uitgifteplanning, het meer loslaten van de thematisering en toename van de inzet op herstructurering en parkmanagement. Zowel vanuit de (rijks)overheid als vanuit het bedrijfsleven wordt steeds meer belang gehecht en aandacht geschonken aan een kwalitatief goede bedrijfsomgeving. Door een kwalitatief goede terreinvoorraad kan de bestaande werkgelegenheid beter behouden worden en worden (nieuwe) investeringen op de terreinen gestimuleerd. Hieronder volgt een opsomming van de beleidskaders die van belang zijn voor de ontwikkelingen van het bedrijventerrein Zuidoost.

Marktanalyse bedrijventereinen: naar een nieuwe en vraaggerichte strategie (2012)

In de analyse is onderzocht hoe de vraag naar bedrijvenlocaties zich de komende jaren in de stad Groningen en regio zal ontwikkelen. Daaruit komt naar voren dat de verwachte vraag in de toekomst op een structureel lager niveau ligt dan in het verleden. Tegelijk blijkt ook dat de economische ontwikkeling zich naar verwachting verder gaat concentreren in de stad Groningen en dat rondom een aantal sectoren (kennis, onderwijs, zorg) nog een behoorlijke groeiverwachting geldt. Voor bedrijventerreinen wordt daarnaast een verschuiving voorzien naar kleinschalige kavels, flexibeler aanbod en meer multifunctionaliteit.

Deze ontwikkelingen vragen om ingrijpen en een nieuwe strategie. In samenwerking met de regio is een plan uitgevoerd voor een vermindering van de voorraad bedrijventerreinen. Het ligt dus voor de hand om daar waar mogelijk is te komen tot faseren, schrappen en herprofileren van werklocaties in Groningen. De tweede en derde fase van het nieuwe bedrijventerrein Roodehaan worden daarom pas ontwikkeld wanneer er voldoende vraag vanuit de markt is.

Structuurvisie Detailhandel 2010-2020

Het beleid met betrekking tot winkels en winkellocaties in de gemeente Groningen is verwoord in de Structuurvisie Detailhandel 2011-2020. Met deze visie werkt de gemeente Groningen aan een optimale detailhandelsstructuur voor haar bewoners en bezoekers. Een belangrijk element in de Structuurvisie Detailhandel is de ruimtelijke opbouw van de detailhandelsstructuur in Groningen: de juiste winkel op de juiste plaats. Hierbij spelen elementen als clustering, nabijheid voor de consument, bereikbaarheid, parkeermogelijkheden, levensvatbaarheid en uitstraling een grote rol. De Structuurvisie onderscheidt hierbij drie niveaus: (1) de binnenstad als hoofdwinkelcentrum, (2) wijkwinkelcentra voor dagelijkse boodschappen en (3) perifere en grootschalige detailhandel (met name op bedrijventerreinen). Voor het bedrijventerrein Zuidoost is daarmee vooral (3) van belang.

De groei van de detailhandel in de stad Groningen heeft zich het afgelopen decennium sterk buiten de reguliere winkelcentra gemanifesteerd. Op enkele bedrijventerreinen zijn inmiddels belangrijke publiekstrekkers gevestigd, en de vraag naar perifere winkelvestiging is in zijn algemeenheid nog steeds groot. Op enkele locaties in de stad zijn thematische clusters ontwikkeld of gepland. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om het Hoendiep/Peizerweg (meubels), Driebond (auto's) en de toekomstige ontwikkeling van het Sontweggebied (grootschalige winkels in niet-volumineuze goederen). Deze grootschalige en perifere detailhandel wordt op andere bedrijventerreinen uitgesloten, om clustering te bevorderen, bereikbaarheid te stimuleren, en consumentenstromen en industriële bewegingen zo min mogelijk te vermengen. Om deze reden is perifere detailhandel in principe uitgesloten op het bedrijventerrein Zuidoost en zijn alleen vormen van volumineuze detailhandel toegestaan (zie artikel 7.1.1. onder e).

Deze winkels passen qua maatvoering en/of uitstraling niet in bestaande centra en worden dusdanig doelgericht bezocht dat clustering nauwelijks meerwaarde heeft. Maar deze vorm van detailhandel kan wel een functie vervullen in de consumentenverzorging. Het kan hierbij als voorbeeld gaan om een grootschalig tuincentrum.

Structuurvisie Kantoren 2010-2020

In de Structuurvisie Kantoren staat het beleid van de gemeente Groningen beschreven betreffende kantoren in de stad. In de visie zijn drie beleidslijnen beschreven: temporiseer en verklein het aanbod, besteed aandacht aan de bestaande locaties en vergroot de vraag naar en marktpotentie van het aanbod. Voor het bedrijventerrein Zuidoost is van belang dat in de visie is opgenomen dat er geen zelfstandige kantoorvestigingen groter dan 500 m² zijn toegestaan op bedrijventerreinen. De oppervlakte kantoorruimte behorende bij bedrijven (onzelfstandige kantoren) mag maximaal 50% van de totale bedrijfsvloeroppervlakte bedragen. Dit is vastgelegd in de nota Terrein in Bedrijf (2007).

Vanwege de externe veiligheid mag de kantoorruimte behorende bij een (bestaand industrieel) bedrijf binnen het invloedsgebied van een Bevi-bedrijf niet groter zijn dan 1.500 m². Voor bestaande bedrijven die op het moment van de tervisielegging van dit bestemmingsplan een grotere oppervlakte hebben, wordt een uitzondering gemaakt.

Tankstations

In het plangebied is op het terrein van de Milieudienst een tankstation aanwezig met LPG. Verder worden geen nieuwe verkooppunten voor LPG toegestaan, omdat zij vanwege het externe veiligheidsaspect beperkingen opleggen aan de invulling van de naaste omgeving. Een uitzondering hierop vormt de zuidwesthoek van het nieuwe terrein Roodehaan, waar de vestiging van risicovolle bedrijven, waaronder ook een verkooppunt voor LPG, via een ontheffing, mogelijk is.

Op Zuidoost is wel ruimte voor 'gewone' tankstations die geen LPG verkopen. Momenteel is er een aantal onbemande tankstations. Nieuwe stations kunnen via een ontheffing worden toegestaan. Op die manier kan vooraf de ruimtelijke- en milieu-invloed van een nieuw verkooppunt getoetst en gestuurd worden.

Horeca

Op het bedrijventerrein Zuidoost bevindt zich aantal horeca-vestigingen (één aan de noordzijde van de Bornholmstraat en één aan de Narvikweg). Deze zijn aangeduid op de verbeelding.

Ten behoeve van de vestiging van een nieuwe horecagelegenheid aan de zuidzijde van Eemspoort (Kielerbocht), waarvoor serieuze plannen bestaan, is eveneens een functie-aanduiding voor horeca opgenomen. De vestiging van nieuwe kleinschalige, bedrijfsondersteunende horeca tot een oppervlakte van 200 m² wordt in dit bestemmingsplan vrijgelaten. Dit geldt niet voor de gebieden binnen de veiligheidszones van Bevi-bedrijven. Voor grotere horecavestigingen is in de planregels een ontheffing opgenomen. Hier gelden eveneens de beperkingen van het Bevi-besluit.

Tot slot is er op het bedrijventerein aan de zuidzijde van de Bornholmstraat een hotel gevestigd, dat positief bestemd is (horeca-5).

Bedrijfswoningen

Er bevinden zich op Zuidoost enkele bedrijfswoningen. De afgelopen jaren is de behoefte aan bedrijfswoningen in dit gebied zeer klein gebleken. Daarom worden in dit plan geen locaties voor

nieuwe bedrijfswoningen meer mogelijk gemaakt.

Een uitzondering hierop vormen de kavels voor wonen/werken aan de Ribe- en Olgerweg waar zich bedrijven met en zonder bedrijfswoningen mogen vestigen. Het oprichten van één woning per bedrijfskavel is hier mogelijk, met een maximum van 5 bedrijfswoningen aan weerszijden van de weg.

In totaal gaat het dus om maximaal 10 bedrijfswoningen.

Daarnaast bevinden zich bij de bedrijfsactiviteiten van woonwagenbewoners aan de Gdanskweg 12 bedrijfswoonwagens. Deze zijn op de verbeelding als zodanig aangeduid.