Bestemmingsplan Friesestraatweg-Hoogeweg

5.3 Toelichting op de artikelen

5.3.1 Artikelsgewijze toelichting

Inleidende regels

De artikelen 1 tot en met 2 bevatten achtereenvolgens de in het plan gebruikte begrippen en hun definitie en de wijze waarop moet worden gemeten.

Bestemmingsregels

Artikel 3 Groen

De bestemming Groen omvat de hoofdgroenstructuur in het plangebied. Het gaat hier om de oever en dijk van het Reitdiep. Hier zijn geen gebouwen toegestaan.

Artikel 4 Horeca - 5

Binnen de bestemming Horeca - 5 is een short stay hotel toegestaan. Overige horecabedrijven zijn uitgesloten, tenzij ze ondersteunend en ondergeschikt zijn aan het short stay hotel. Hier wordt onder andere een restaurant verstaan waar ontbijt, lunch en diner voor de gasten wordt verzorgd. Ook overige ondersteunende voorzieningen zijn toegestaan, zoals een wasserette, internetcafé, etc. Ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met horecacategorie 3' is een horecabedrijf tot en met categorie 3 (bijvoorbeeld een café) toegestaan met een maximum van 500 m2. Deze dient echter wel in combinatie met een horecabedrijf categorie 1 en/of 2 te worden gerealiseerd. Een zelfstandig café is derhalve niet toegestaan. Zakelijke en maatschappelijke dienstverlening is toegestaan tot een maximum van 750 m2. Daarnaast is maatschappelijke dienstverlening in de vorm van universitair en hoger beroepsonderwijs toegestaan binnen deze bestemming en de bestemming 'Wonen' tot een gezamenlijk maximum van 1.000 m2. Parkeerplaatsen mogen worden gerealiseerd ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein'. Het gebouw dient binnen het bouwvlak te worden gebouwd, waarbij de maximale bouwhoogte en het maximale bebouwingspercentage op de verbeelding is aangegeven. Er wordt een gebouw met een opbouw in de hoogte toegestaan. Een deel mag maximaal 30 meter hoog worden gebouwd en een deel maximaal 74 meter. Het bebouwingspercentage bedraagt 100% en geldt voor de bestemming Horeca - 5. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegestaan tot een maximum hoogte van 4 meter en mogen uitsluitend in het achtererfgebied worden gebouwd (met uitzondering van erf- en terreinafscheidingen).

Artikel 5 Wonen

De regels van de bestemming Wonen zijn gericht op het ontwikkelen van een nieuw complex voor jongerenhuisvesting. Kamerverhuur is hier toegestaan. Daarnaast is ter plaatse van de aanduiding 'dienstverlening' zakelijke en maatschappelijke dienstverlening toegestaan tot een maximum van 750 m2. Daarnaast is maatschappelijke dienstverlening in de vorm van universitair en hoger beroepsonderwijs toegestaan binnen deze bestemming en de bestemming 'Horeca - 5' tot een gezamenlijk maximum van 1.000 m2. Parkeerplaatsen dienen ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein' te worden gerealiseerd. De bouwregels zijn gebaseerd op het ontwerp, maar bieden tevens ruimte aan een wijziging van het ontwerp. Er wordt een gebouw met een opbouw in de hoogte toegestaan. De bouwhoogte bedraagt maximaal 74 meter. Het bebouwingspercentage bedraagt 55% en geldt voor de bestemming Wonen. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegestaan tot een maximum hoogte van 4 meter en mogen uitsluitend in het achtererfgebied worden gebouwd (met uitzondering van erf- en terreinafscheidingen). In verband met de geluidbelasting vanwege wegverkeerslawaai afkomstig van de Plataanlaan is bepaald dat het gebouw pas mag worden gebruikt ten behoeve van het wonen, zodra het kan voldoen aan de voorkeursgrenswaarde of een verleende hogere waarde.

Artikel 6 Waarde - Archeologie 1

De (dubbel)bestemming Waarde - Archeologie 1 heeft ten doel de aanwezige archeologische waarden te beschermen. De bestemming ligt op de Reitdiepdijk. Binnen de dubbelbestemming dient voor bouwwerken groter dan 50 m2 en dieper dan 0,3 meter een archeologisch rapport te worden overlegd alvorens de omgevingsvergunning kan worden verleend. Daarnaast is het verboden om zonder omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, werkzaamheden uit te voeren die de dijk en daarmee eventuele archeologische waarden kunnen aantasten. Een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen om de dubbelbestemming te verwijderen.

Algemene regels

artikel 7 anti-dubbeltelbepaling

Dit artikel bevat de anti-dubbeltelbepaling. De redactie is conform artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening. Deze bepaling is ervoor om te voorkomen dat dezelfde grond meer dan eens betrokken wordt bij de toets van de aanvraag om een omgevingsvergunning en daarmee meer gebouwd kan worden dan is toegestaan.

artikel 8 algemene gebruiksregels

Dit artikel bevat regels omtrent welk gebruik wordt gezien als strijdig gebruik. Daarnaast is opgenomen dat binnen de bestemmingen ‘Horeca - 5’ en ‘Wonen’ universitair en hoger beroepsonderwijs is toegestaan tot een gezamenlijk maximum van 1.000 m2.

artikel 9 algemene wijzigingsregels

Dit artikel bevat de bevoegdheid om het bouwvlak te wijzigen, mits er geen belemmeringen zijn vanwege de geluidbelasting. Dit bestemmingsplan bevat geen algemene procedureregels voor wijzigingsplannen. De procedure hiervoor is nu voorgeschreven in artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening en heeft rechtstreekse werking. Dit artikel regelt dat deze procedure de weg moet volgen die is voorgeschreven in afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht. Dit betekent een terinzagelegging van 6 weken, gedurende welke zienswijzen kunnen worden ingediend. Burgemeester en wethouders besluiten vervolgens binnen 8 weken over de vaststelling van het wijzigingsplan.

Overgangs- en slotbepalingen

artikel 10 overgangsrecht

Dit artikel regelt het overgangsrecht. De redactie is conform de artikelen 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening.

artikel 11 slotregel

Dit artikel bevat de zogenaamde slotregel, die bedoeld is voor een eenduidige vastlegging van de naam van het bestemmingsplan.