| Plan: | Bestemmingsplan SOZAWE |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0014.BP494SOZAWE-oh01 |
Inleidende regels
De artikelen 1 tot en met 3 bevatten achtereenvolgens de in het plan gebruikte begrippen en hun definitie, de wijze waarop moet worden gemeten en de manier van omgaan met uitmetingsverschillen.
Bestemmingsregels
Artikel 4
De bestemming 'Dienstverlening' biedt ruimte aan de kantoorfuncties van de gemeentelijke sociale dienst (SOZAWE) en ketenpartners, zoals UWV. Deze functies vallen onder het begrip maatschappelijke dienstverlening. Dit begrip is in artikel 1 omschreven als: het geheel van diensten die de overheden aan hun burgers leveren, alsmede het verlenen van maatschappelijke diensten, medische dienstverlening, psychosociale zorg, onderwijs, sociaal-culturele voorzieningen, voorzieningen van levensbeschouwelijke aard, voorzieningen ten behoeve van sport en sportieve recreatie, evenwel met uitzondering van een seksinrichting. De doeleindenomschrijving omvat tevens de functie zakelijke dienstverlening. Dit biedt flexibiliteit in de gebruiksmogelijkheden van het gebouw. Het stelt de beoogde gebruiker(s) in staat om de dienstverlening rond werk en inkomen te verbreden, bijvoorbeeld met uitzend- en detacheringsbureaus. Bij functiewijziging in de toekomst is ook een andere kantoorinvulling mogelijk. Gezien het feit dat de omgeving van het station Europapark in het gemeentelijk beleid reeds een algemene kantoorbestemming heeft, hoeft hiertegen geen bezwaar te bestaan7.
Volgens de bestemmingsomschrijving zijn tevens horecabedrijven en detailhandel toegestaan. Gezien de ligging van het gebouw aan één van de voorpleinen van het toekomstige station Europapark is het wenselijk om één of meer kiosken mogelijk te maken. In het ontwerp van het SOZAWE-kantoor zijn deze functies gesitueerd op de begane grond, in de zuidwesthoek van het gebouw. De functies hebben een eigen entree aan de zijde van het plein of het spoor, zo dicht mogelijk bij het station. Bij de invulling kan worden gedacht aan daghoreca (bijv. een luchroom of croissanterie), een (stations)boekhandel, een gemakswinkel, of iets dergelijks. Om het kleinschalig karakter van de horeca- en winkelfuncties te behouden is voorgeschreven dat de bedrijfsvloeroppervlakte, respectievelijk de verkoopvloeroppervlakte ten hoogste 150 m2 per vestiging mag bedragen. Door middel van een afwijkingsbevoegdheid kan een overschrijding van deze oppervlaktemaat worden toegestaan tot maximaal 300 m2.
De bestemming voorziet tevens de bouw van een ondergrondse parkeergarage. Door aan de gronden expliciet de doeleinden (gebouwde) parkeervoorzieningen toe te kennen, is openbaar gebruik van deze voorziening mogelijk.
Gelet op de nabijheid van de spoorlijn Zwolle-Groningen, een route voor het vervoer van gevaarlijke stoffen, zijn verblijfsfuncties voor groepen van personen met een verminderde zelfredzaamheid, zoals kinderopvang, niet gewenst. Met het oog hierop zijn deze functies in sublid 4.1.2 expliciet uitgesloten. De terminologie in dit sublid is ontleend aan artikel 1, lid 1, onderdeel m, van het Besluit externe veiligheid inrichtingen, waarin het begrip kwetsbaar object is gedefinieerd. Onder een kwetsbaar object worden, zoals het eerste artikellid, onderdeel m, onder b, het formuleert, onder andere verstaan:
gebouwen bestemd voor het verblijf, al dan niet gedurende een gedeelte van de dag, van minderjarigen, ouderen, zieken of gehandicapten, zoals:
1°. ziekenhuizen, bejaardenhuizen en verpleeghuizen,
2°. scholen, of
3°. gebouwen of gedeelten daarvan, bestemd voor dagopvang van minderjarigen.
De gebouwen dienen binnen het op de plankaart aangegeven bouwvlak te worden gebouwd. Het bebouwingspercentage bedraagt 100. Dit percentage wordt berekend over het bouwperceel. De maximale bouwhoogte bedraagt deels 28 meter (in het westelijke maatvoeringsvlak) en deels 23 meter (in het oostelijke maatvoeringsvlak). Hierdoor wordt bereikt dat het gebouw in hoogte afloopt en een goede aansluiting krijgt op de omgeving. De bouwhoogte wordt gemeten vanaf peil. Voor de betekenis van dit begrip wordt verwezen naar artikel 1 van de planregels. Ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen, worden hierbij niet meegerekend. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van de voorgeschreven bouwhoogte met ten hoogste 4 meter.
Ook voor de ondergrondse parkeergarage geldt dat dient te worden gebouwd met inachtneming van het op de plankaart aangegeven bouwvlak en bebouwingspercentage. Er is van afgezien om de diepte van de ondergrondse parkeergarage te regelen. Een ondergrondse fietsenstalling is binnen het volledige bestemmingsvlak mogelijk; een overschrijding van de bouwgrenzen ten behoeve van een dergelijke voorziening is bij recht toegestaan.
Artikel 5
De wegen, die behoren tot de hoofdontsluitingsstructuur van het Europapark, hebben de bestemming 'Verkeer' gekregen. Binnen het plangebied gaat het hierbij om de Verlengde Lodewijkstraat en de Verlengde Meeuwerderweg. De bestemmingsregels laten tevens de bouw van nutsgebouwtjes toe, die niet voldoen aan de eisen die het Besluit omgevingsrecht stelt aan bouwactiviteiten waarvoor geen omgevingsvergunning is vereist (voor een bouwwerk ten behoeve van een nutsvoorziening: niet hoger dan 3 meter, en de oppervlakte niet meer dan 15 m2). Daarnaast zijn specifiek geregeld voorzieningen voor ondergrondse energieopslag en (blus)wateropslag. Het eerste gebruiksdoel houdt verband met de mogelijke toepassing van warmte- en koudeopslag ten behoeve van het SOZAWE-gebouw, waarvoor putten in het openbaar gebied nodig kunnen zijn. De tweede functie is toegekend, omdat er onder het openbaar gebied mogelijk een ondergrondse buffertank ten behoeve van de sprinklerinstallatie van het SOZAWE-gebouw wordt geplaatst of een kelder voor de opvang van regenwater.
Artikel 6
Het toekomstige fietspad tussen het SOZAWE-gebouw en de onder het station Europapark aan te leggen fiets-/voetgangerstunnel is bestemd voor 'Verkeer - Verblijf'. Evenals bij de bestemming 'Verkeer' zijn ook binnen deze bestemming nutsgebouwtjes toegestaan die niet vallen onder het vergunningvrije regime van het Besluit omgevingsrecht, alsmede voorzieningen voor ondergrondse energie- en (blus)wateropslag. Voor een toelichting op het laatste wordt verwezen naar hetgeen hierover bij artikel 5 is opgemerkt. Ook mag binnen deze bestemming, net als binnen de bestemming 'Dienstverlening', worden gebouwd ten behoeve van een ondergrondse fietsenstalling.
Artikel 7
De gronden binnen het plangebied hebben een hogere archeologische verwachtingswaarde (verwezen wordt naar paragraaf) 3.1. Daarom is hieraan de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' gegeven. Voor bouwwerken met een grotere oppervlakte dan 200 m2 en een grotere diepte dan 2,5 meter dient de aanvrager van de omgevingsvergunning een archeologisch onderzoeksrapport te overleggen. Voorts is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden vereist voor enkele met name genoemde activiteiten, indien deze de genoemde oppervlakte- en dieptemaat overschrijden.
Algemene regels
Artikel 8
Dit artikel bevat de anti-dubbeltelregel. De redactie is conform artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening. Deze bepaling is ervoor om te voorkomen dat dezelfde grond meer dan eens wordt betrokken bij de toets van de aanvraag om een omgevingsvergunning en daarmee meer gebouwd kan worden dan is toegestaan.
Artikel 9
Dit artikel regelt de verhouding tussen het bestemmingsplan en de bouwverordening. Volgens artikel 9, lid 1, van de Woningwet blijven de voorschriften van de bouwverordening, voor zover deze niet overeenstemmen met de voorschriften van het desbetreffende bestemmingsplan, buiten toepassing. Het tweede lid van dit wetsartikel bepaalt dat de voorschriften van de bouwverordening van toepassing blijven indien het desbetreffende bestemmingsplan geen voorschriften bevat, die hetzelfde onderwerp regelen, tenzij het desbetreffende bestemmingsplan anders bepaalt. Artikel 9 van de planregels is hierop gebaseerd.
Artikel 10
Dit artikel bevat een afwijkingsbevoegdheid, die op alle bestemmingen in het plangebied van toepassing is. Bedoeling van de bepaling is om relatief kleine afwijkingen van het bestemmingsplan toe te staan, zowel qua omvang als qua functie.
Overgangs- en slotbepalingen
Artikel 11
Dit artikel regelt het overgangsrecht. De redactie is conform de artikelen 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening.
Artikel 12
Dit artikel bevat de zogenaamde slotregel, die bedoeld is voor een eenduidige vastlegging van de naam van het bestemmingsplan.
Een aantal bepalingen geven burgemeester en wethouders de bevoegdheid om nadere eisen te stellen of bij een omgevingsvergunning van de planregels af te wijken.
De nadere eisen kunnen betrekking hebben op de plaats en afmetingen van de bebouwing.
In de planregels wordt een aantal criteria voor de uitoefening van de nadere eisen-bevoegdheid gesteld, te weten:
a. de woonsituatie;
b. het straat- en bebouwingsbeeld;
c. de verkeersveiligheid;
d. de sociale veiligheid;
e. de milieusituatie;
f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
De bevoegdheid om af te wijken is van toepassing op aantal specifieke bouwregels en regels, die het gebruik in enge zin regelen. Voor zover aangegeven zijn ook hierbij bovengenoemde criteria van toepassing.
In het onderstaande wordt nader uiteengezet hoe deze criteria moeten worden gehanteerd.
De woonsituatie
Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening gehouden te worden met het instandhouden c.q. tot stand brengen van een redelijke lichttoetreding, alsmede de aanwezigheid van voldoende privacy.
Het straat- en bebouwingsbeeld
Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient te worden gestreefd naar het instandhouden c.q. tot stand brengen van een, in stedenbouwkundig opzicht, samenhangend straat- en bebouwingsbeeld. In het algemeen zal bij bebouwing worden gestreefd naar:
De verkeersveiligheid
Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met het instandhouden c.q. tot stand brengen van een verkeersveilige situatie.
De sociale veiligheid
Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient te worden voorkomen dat een ruimtelijke situatie ontstaat die onoverzichtelijk, onherkenbaar en niet sociaal controleerbaar is.
De milieusituatie
Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met de milieuaspecten, zoals hinder voor omwonenden en verkeersaantrekkende werking.
De gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden
Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, indien deze daardoor kunnen worden beïnvloed.