Bestemmingsplan Oosterpoort

4.3 Toelichting op de artikelen

4.3.1 Artikelsgewijze toelichting

Inleidende regels

De artikelen 1 tot en met 3 bevatten achtereenvolgens de in het plan gebruikte begrippen en hun definitie, de wijze waarop moet worden gemeten en de manier van omgaan met uitmetingsverschillen.

Bestemmingsregels

Artikel 4 Bedrijf

Binnen deze bestemming zijn bedrijven van categorie 1 en 2 toegestaan. De bestemming omvat het garagebedrijf aan de Meeuwerderweg en een bouwbedrijf aan de Mauritsstraat. Daar waar aangeduid is een bedrijfswoning toegestaan. Het uitoefenen van detailhandel is aangemerkt als verboden gebruik, met uitzondering van het verkopen van auto's en aanverwanten bij het eerdergenoemde garagebedrijf.

Artikel 5 Centrum

Binnen de bestemming Centrum zijn meerdere functies bij recht toegestaan en dus uitwisselbaar. Dit is om de flexibiliteit van het plan te vergroten. De bestemming omvat beide zijden van de Meeuwerderweg, tussen Frederikstraat/Verlengde Frederikstraat en Houtzagersstraat/Duikerstraat. Ook de kop van de Oosterpoort (Griffeweg) en de strook aan de oostzijde van de Veemarktstraat vallen binnen deze bestemming. De functie detailhandel is tot een maximale oppervlakte van 650 m2 toegestaan op de begane grond. De functies maatschappelijke en zakelijke dienstverlening zijn onbeperkt toegestaan op de begane grond. Bestaande detailhandel (galerie) en maatschappelijke dienstverlening (tandartsenpraktijk) op de bovenverdieping zijn met een aanduiding vastgelegd. Horeca in de categorieen 1 tot en met 3 en bedrijven van de categorieen 1 en 2 zijn met een aanduiding aangegeven. Ook horeca en bedrijvigheid is uitsluitend toegestaan op de begane grond. Wonen is op alle gronden toegestaan. Onder wonen vallen ook bijzondere vormen van huisvesting, zoals begeleid wonen en kamerverhuur. Waar dat is aangegeven mag op de begane grond niet gewoond worden. Dit is van toepassing op de kop van de Oosterpoort (Griffeweg). Met een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid kunnen op de begane grond nieuwe bedrijfjes of restaurants gerealiseerd worden.

Artikel 6 Cultuur en ontspanning

Deze bestemming geldt voor het cultuurcentrum 'de Oosterpoort'. Toegestaan zijn een theater en een concertzaal, sociaal-culturele voorzieningen en zakelijke dienstverlening in de vorm van zalenverhuur.

Artikel 7 Dienstverlening

De bestemming Dienstverlening geldt voor het Zuiderpark en de hoeken Trompsingel/Oosterweg en Esperantostraat/Verlengde Lodewijkstraat. Hier is ruimte voor allerlei vormen van zakelijke en maatschappelijke dienstverlening, kantoren en wonen. Op de hoeken Trompsingel/Oosterweg en Esperantostraat/Verlengde Lodewijkstraat is op de begane grond geen wonen toegestaan. Op de hoek Trompsingel/Oosterweg is op de begane grond juist wel detailhandel toegestaan. Er geldt een specifieke afwijkingsbevoegdheid voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken bij de villabebouwing in het Zuiderpark met een koppeling daarin naar de regeling van het beschermd stadsgezicht.

Artikel 8 Gemengd

De bestemming Gemengd is, net als de bestemming Centrum, een mengbestemming waarbinnen meerdere functies bij recht zijn toegestaan. De bestemming omvat grote delen van beide zijden van de Oosterweg, globaal tussen Blekerslaan en Parklaan/Palmslag. Bepaalde delen, die een uitgesproken woonkarakter hebben, zijn buiten de mengbestemming gelaten en hebben een specifieke woonbestemming gekregen. Op alle gronden is wonen toegestaan. Hieronder vallen ook bijzondere vormen van huisvesting, zoals begeleid wonen en kamerverhuur. De functie detailhandel is tot een maximale oppervlakte van 650 m2 toegestaan op de begane grond. De functies maatschappelijke en zakelijke dienstverlening, bedrijvigheid van categorie 1 en 2 en bedrijven uit de Staat van bedrijfsactiviteiten wonen-werken zijn onbeperkt toegestaan op de begane grond. Horeca in de categorieen 1 tot en met 3 is met een aanduiding aangegeven en is uitsluitend toegestaan op de begane grond.

Artikel 9 Groen

De bestemming Groen omvat de hoofdgroenstructuur van de Oosterpoort. De Oosterpoort kent niet veel groen. Vandaar dat het gewenst is het groen dat er is goed te beschermen. Onder de groenbestemming vallen onder meer de groenstroken in het Zuiderpark, de Mauritstuin, de tuin bij de Kleine Sophiastraat, de groene binnenterreinen tussen Houtzagersstraat en Polderstraat, tussen Cubastraat en Polderstraat, tussen Polderstraat en Oliemulderstraat (drie stuks) en tussen Oliemulderstraat en Warmoesstraat. Andere groenbestemmingen zijn het grasveld bij Palmslag, de groene stukken van het hofje aan de Oosterweg, de groenstroken rond de school aan de Blekerslaan en langs de zuidelijke ringweg en een binnenterrein tussen Nieuwstraat en Winschoterdiep. Binnen de groenbestemming is naast groen ook ruimte voor speelvoorzieningen en voor paden. Parkeren is niet toegestaan.

Artikel 10 Horeca

De horecabestemming geldt exclusief voor de silo aan de Griffeweg. Er is ruimte voor horecabedrijven in de categorieën 1 tot en met 3 (cafetaria's, snackbars, lunchrooms, grillrooms, shoarmazaken, broodjeszaken, restaurants, bistro's en (eet)café's). Op de bovengelegen verdiepingen is de functie dienstverlening toegestaan.

Artikel 11 Kantoor

De bestemming Kantoor geldt voor het kantoorgebouw aan de Veemarktstraat.

Artikel 12 Maatschappelijk

Binnen de Oosterpoort komt veel maatschappelijke dienstverlening voor. De bestemming Maatschappelijk geldt bijvoorbeeld voor de scholen in het plangebied, maar ook voor de kerken, het conservatorium, de speeltuinvereniging en het buurtcentrum 'Poortershoes'. Onder de bestemming vallen ook bijzondere vormen van huisvesting. Bij het kerkgebouw aan de Meeuwerderweg geeft de aanduiding 'wonen' aan dat er ook gewoond mag worden.

Artikel 13 Sport

De bestemming Sport geldt voor het gebouw van de tafeltennisvereniging aan de Verlengde Lodewijkstraat en het openbare sport/speelterrein tussen Verlengde Lodewijkstraat, Kwintlaan, Meeuwerderweg en Esperantostraat.

Artikel 14 Verkeer

De bestemming Verkeer omvat de hoofdverkeersstructuur van de Oosterpoort. Het gaat hier om alle (hoofd)wegen, maar ook om pleinen (zoals rond de silo en rond de kop van de Oosterpoort) en om parkeerplaatsen/stroken. Onder de zuidelijke ringweg geeft de aanduiding 'maatschappelijke dienstverlening' aan waar in de ruimte onder de ringweg plaats is voor dienstverlening in de vorm van een onderhoudswinkel en oefenruimtes voor bands.

Artikel 15 Wonen

De regels van de bestemming Wonen zijn gericht op behoud en versterking van de ruimtelijke karakteristiek, maar het is niet de intentie het gebied geheel op 'slot' te zetten. Zo worden bij de bestaande woningen aan de achterzijde royale uitbreidingsmogelijkheden geboden. Dit in aanvulling op de mogelijkheden van het vergunningsvrije bouwen die de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) sinds 1 oktober 2010 biedt.

De woonbestemming omvat het grootste deel van de Oosterpoort. Naast regulier wonen vallen ook bijzondere vormen van huisvesting, zoals begeleid wonen en kamerverhuur, binnen deze bestemming.

Buiten de structuur van de Meeuwerderweg (bestemming Centrum) en de Oosterweg (bestemming Gemengd) komen binnen de woonbestemming nog diverse andere functies voor. Er is voor gekozen om deze functies als hoofdbestemming de woonbestemming te geven. Dit betekent dat er overal gewoond mag worden. De specifieke bestaande functie mag uiteraard blijven bestaan. In dat kader zijn diverse aanduidingen opgenomen. De aanduiding 'detailhandel' betreft een winkel in de Jacobstraat. De aanduiding 'bedrijf' betreft bedrijfjes in de Warmoesstraat en de Van Sijsenstraat. De aanduiding 'horeca - 2' betreft een restaurant aan het Frederiksplein en de aanduiding 'horeca- 3' een café in de Oliemulderstraat. Op diverse locaties in het plangebied is met de aanduiding 'dienstverlening' maatschappelijke en zakelijke dienstverlening mogelijk gemaakt, met name langs de Parklaan, Hereweg en Mauritsstraat). Daar waar zakelijke dienstverlening minder gewenst is is enkel maatschappelijke dienstverlening mogelijk gemaakt middels een aanduiding 'maatschappelijk' (bijvoorbeeld in de Warmoesstraat en op de hoek Mauritsstraat en Lodewijkstraat).

In het plangebied zijn op diverse locaties garageboxen, bergingen en bijgebouwen specifiek aangeduid. Deze kennen eigen regels ten aanzien van hoogte en oppervlakte. Ook kent de Oosterpoort een aantal onderdoorgangen waarvan is geregeld dat zij tot een bepaalde hoogte vrij moeten blijven van bebouwing.

Voor de hoofdgebouwen binnen de woonbestemming geldt dat zij uitsluitend binnen het aangegeven bouwvlak mogen worden gebouwd met inachtneming van het aangegeven bebouwingspercentage, de aangegeven goot- en/of bouwhoogte en de aangegeven dakhelling.

Regeling voor bijbehorende bouwwerken

Voor de bouwmogelijkheden is het van belang op welk gedeelte van het erf gebouwd wordt. Bijbehorende bouwwerken zijn (bij recht) uitsluitend toegestaan op het achtererfgebied.

Voorerfgebied en achtererfgebied

Aangebouwde bijbehorende bouwwerken zijn (bij recht) toegestaan, mits zij:

• maximaal 4 meter hoog zijn, en;
• maximaal 4 meter diep zijn, gemeten vanuit (het verlengde van) de achtergevel.

Aangebouwde bijbehorende bouwwerken

Vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn toegestaan tot een maximale hoogte van 3 meter. Indien de zij- of achtererfgrens grenst aan het openbaar toegankelijk gebied moeten bijbehorende bouwwerken minimaal 1 meter uit deze zij- en/of achtererfgrens worden geplaatst.

Ligging aan het openbaar toegankelijk gebied

Voor alle bijbehorende bouwwerken op het achtererfgebied tezamen, inclusief bouwwerken, geen gebouw zijnde, geldt dat het achtererfgebied voor maximaal 50% mag worden bebouwd tot een maximale oppervlakte van 50 m2.

Artikel 16 Waarde - Archeologie 2

Deze archeologische dubbelbestemming beschermt mogelijke archeologische waarden in de bodem. Voor het bouwen van bouwwerken met een grotere oppervlakte dan 200m2 en een grotere diepte dan 1 meter beneden maaiveld, waarvoor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk is vereist, geldt dat deze uitsluitend mogen worden gebouwd nadat de aanvrager een archeologisch rapport heeft overlegd, waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld. Indien archeologische waarden worden aangetroffen, dient een advies te worden ingewonnen ten aanzien van de voorgenomen werken bij een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg.

Artikel 17 Waarde - Beschermd stadsgezicht - 1

De dubbelbestemming Waarde - Beschermd stadsgezicht - 1 dient om de ruimtelijke en functionele karakteristiek van het beschermd stadsgezicht Oosterpoort-Oost te behouden (en te herstellen). In dat kader kunnen burgemeester en wethouders nadere eisen stellen aan het aantal, de plaats, de afmetingen en de gevelindeling van de bebouwing.

Artikel 18 Waarde - Beschermd stadsgezicht - 2

De dubbelbestemming Waarde - Beschermd stadsgezicht - 2 dient om de ruimtelijke en functionele karakteristiek van het beschermd stadsgezicht Zuiderpark te behouden (en te herstellen). In dat kader kunnen burgemeester en wethouders nadere eisen stellen aan het aantal, de plaats, de afmetingen en de gevelindeling van de bebouwing. Ook is een stelsel voor omgevingsvergunningen voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden opgenomen. Dat houdt in dat het verboden is om zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (de omgevingsvergunning) bepaalde werken en werkzaamheden uit te voeren. Binnen het beschermd stadsgezicht Zuiderpark geldt deze omgevingsvergunningseis voor het aanleggen van verharde wegen, paden, in - en uitritten, parkeervoorzieningen of terrassen, het verwijderen van de houtopstanden en het afgraven of ophogen van de gronden met meer dan 40 centimeter.

Algemene regels

Artikel 19

Dit artikel bevat de anti-dubbeltelbepaling. De redactie is conform artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening. Deze bepaling is ervoor om te voorkomen dat dezelfde grond meer dan eens betrokken wordt bij de toets van de aanvraag om een omgevingsvergunning en daarmee meer gebouwd kan worden dan is toegestaan.

Artikel 22

Dit artikel bevat een afwijkingsbevoegdheid, die op alle bestemmingen in het plangebied van toepassing zijn. Bedoeling van de bepaling is om relatief kleine afwijkingen van het bestemmingsplan toe te staan, zowel qua omvang als qua functie.

Overgangs- en slotbepalingen

Artikel 23

Dit artikel regelt het overgangsrecht. De redactie is conform de artikelen 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Artikel 24

Dit artikel bevat de zogenaamde slotregel, die bedoeld is voor een eenduidige vastlegging van de naam van het bestemmingsplan.

Interpretatieve gebruiksbepalingen

Interpretatieve gebruiksbepalingen kunnen per bestemming worden opgenomen wanneer binnen die betreffende bestemming behoefte is aan specifieke gebruiksregels of -verboden.

4.3.2 Toelichting regeling van vrije beroepsactiviteiten en bedrijfsmatige activiteiten in en bij woningen

De begrippen aan huis verbonden beroep en vrij beroep worden vaak, en ook hier, synoniem gebruikt. Het voorliggend bestemmingsplan biedt de mogelijkheid aan huis verbonden beroepen -met behoud van de woonfunctie- uit te oefenen in een woning en de daarbij behorende aangebouwde bijbehorende bouwwerken.

In het algemeen is het verboden om, indien aan gronden en bouwwerken een woonbestemming of -functie is gegeven, deze te gebruiken op een wijze of tot een doel in strijd met de woonbestemming. Een ander gebruik dan wonen is niet toegestaan. In de jurisprudentie is echter bepaald dat het vestigen van een vrij beroep niet in strijd is met de woonbestemming, tenzij het bestemmingsplan het tegendeel bepaalt en het beroep door de bewoner van het pand wordt uitgeoefend, waarbij het woonhuis in overwegende mate de woonfunctie behoudt en de uitoefening van het beroep een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is. Het gaat veelal om een eenpersoonsberoep.

Op grond van de definitie van aan huis verbonden beroepen in dit bestemmingsplan zijn de betreffende activiteiten (onder voorwaarden, zie hierna) in overeenstemming met de functie wonen. Voor dergelijke activiteiten in een woning en/ of de daarbij behorende aangebouwde bijbehorende bouwwerken is geen afwijking bij een omgevingsvergunning nodig.

Of een bepaald gebruik in overeenstemming is met de functie woondoeleinden wordt beoordeeld aan de hand van de volgende criteria:

a. de aard van het gebruik

b. de omvang van het gebruik

c. de intensiteit van het gebruik

Ad a. Bij de 'aard' van het gebruik kan men denken aan een beroep welke naar zijn aard (ernstige) hinder voor zijn omgeving oplevert, of welke naar zijn aard grote verkeersproblemen zal opleveren. Het gebruik mag immers geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer. Het mag evenmin een onevenredige parkeerdruk veroorzaken.

Ad b. Bij de 'omvang' van het gebruik is relevant of het gebruik meerdere ruimten of gebouwen in beslag neemt, welk gedeelte van het gebouw door het gebruik in beslag wordt genomen, hoeveel vierkante meter het gebruik in beslag neemt.

Ad c. Bij de 'intensiteit' van het gebruik kan worden gedacht aan frequent of incidenteel gebruik.

Als nu blijkt dat het gebruik aldus een uitstraling heeft welke niet te rijmen valt met de gelegde woonbestemming, dan is het gebruik strijdig met de woonbestemming (zie ARRvS, AB 1993/163).

Onder een 'vrije beroepsbeoefenaar' wordt verstaan: 'iemand die wordt gevraagd om zijn individuele, persoonlijke kwaliteiten, die in het algemeen op artistiek of academisch/HBO-niveau liggen'. In de praktijk is het onderscheid moeilijk aan te geven. Bij vrije beroepen valt te denken aan: advocaat, accountant-administratieconsulent, alternatieve genezer, belastingconsulent, bouwkundig architect, dierenarts, fysiotherapeut, gerechtsdeurwaarder, huidtherapeut, huisarts, interieurarchitect, juridisch adviseur, kunstenaar,logopedist, makelaar, medisch specialist, notaris, oefentherapeut, Cesar/Mensendieck, organisatieadviseur, orthopedagoog, psycholoog, raadgevend adviseur, redacteur, registeraccountant, stedenbouwkundige, tandarts, tandarts-specialist, (al dan niet beëdigd) tolkvertaler, tuin- en landschapsarchitect, verloskundige.

Aan huis verbonden beroepen in een vrijstaand bijbehorend bouwwerk

Voor het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken ten behoeve van een aan huis verbonden beroep is het nodig om bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bestemmingsplan. Hiertoe is een bevoegdheid voor burgemeester en wethouders opgenomen in lid 15.6.

Kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten

Overige activiteiten, die niet vallen onder de aan huis verbonden beroepen, maar in bepaalde gevallen wel daarmee gelijk te stellen zijn, worden aangemerkt als beroeps- en/of bedrijfsmatige activiteiten, die niet rechtstreeks passen binnen de woonbestemming. Zij zijn daarom niet bij recht toegestaan in dit plan. Wel is het mogelijk voor deze activiteiten bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bestemmingsplan (zie lid 15.6, voor zover voorkomend op de bij dit plan behorende Staat van bedrijfsactiviteiten wonen-werken (bijlage 2).