Bestemmingsplan Cortinghborg

5.3 Toelichting op de artikelen

5.3.1 Artikelsgewijze toelichting

Inleidende regels

De artikelen 1 tot en met 3 bevatten achtereenvolgens de in het plan gebruikte begrippen en hun definitie, de wijze waarop moet worden gemeten en de manier van omgaan met uitmetingsverschillen.

Bestemmingsregels

Artikel 4 Groen

De bestemming Groen omvat de hoofdgroenstructuur in het plangebied. De waterpartij/wadi tussen de ringweg en de geplande bebouwing is onder deze bestemming toegestaan. Een fiets- en wandelpad is vooorzien ten noorden van de geplande bebouwing van Wonen - 2 en wordt in de bestemming Groen opgenomen. Tevens liggen in deze bestemming de ontsluiting van de woonstraten naar het plangebied.

In het Groen is een nutsvoorziening toegestaan die niet valt onder het vergunningvrije regime van het Besluit omgevingsrecht.

Artikel 5 Verkeer

De bestemming Verkeer omvat de hoofdwegen in het plangebied en parkeervoorzieningen.

Artikel 6 Wonen - 1

De regels van de bestemming Wonen - 1 zijn gericht op de grondgebonden eengezinswoningen. Voor deze woningen is in 2010 een bouwvergunning verleend en de bebouwing wordt één op één vertaald in de planregels.

De 'specifieke bouwaanduiding - 1' voorziet in een onderdoorgang met een minimale hoogte van 7,5 meter en terrasafscheidingen met een maximale bouwhoogte van 1,8 meter. De onderdoorgang mag niet dichtgebouwd worden op de hoeken teneinde een open aanzicht te behouden.

De 'specifieke bouwaanduiding - 2' regelt dat de hoekbebouwing overwegend openblijft tot een minimale hoogte van 4,5 meter. Hier is een hoekterras met een terrasafscheiding binnen het bouwvlak gepland. Deze hoek mag niet dichtgebouwd worden om een open karakter te waarborgen.

Er is een beperkte regeling opgenomen ten aanzien van bijbehorende bouwwerken. Uitsluitend de bijbehorende bouwwerken waarvoor bouwvergunning is verleend in 2010 worden geregeld. Omdat de mogelijkheden voor vergunningvrij bouwen, die de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) sinds 1 oktober 2010 biedt, ruim voldoende zijn, worden er geen nadere regels of afwijkingen hieromtrent opgenomen.

In de bestemming Wonen 1 zijn eveneens woonstraten met bijbehorende parkeervoorzieningen toegestaan.

Artikel 7 Wonen - 2

De bestemming Wonen - 2 omvat een appartementencomplex variërend van maximaal 15 tot 18 meter bouwhoogte en één hoogteaccent van maximaal 52 meter. Er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het verhogen van de maximale bouwhoogte met 4 meter.

De noord- en westgevel van het gebouw en de oostgevel van het hoogteaccent tot 52 meter dienen te worden uitgevoerd als dove gevel conform bijlage 2, Uitvoering dove gevels. Niet de gehele gevels dienen 'doof' uitgevoerd te worden, maar op de locaties zoals aangegeven in bijlage 2. Er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen in geval door wijzigingen in een bouwplan de dove gevels niet meer conform bijlage 2 uitgevoerd kunnen worden. Er mag afgeweken worden als anderszins voldaan kan worden aan de normen van de Wet geluidhinder.

De woonstraten en parkeervoorzieningen zijn eveneens in deze bestemming opgenomen.

Er zijn geen regels voor bijbehorende bouwwerken opgenomen.

Algemene regels

Artikel 8

Dit artikel bevat de anti-dubbeltelbepaling. De redactie is conform artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening. Deze bepaling is ervoor om te voorkomen dat dezelfde grond meer dan eens betrokken wordt bij de toets van de aanvraag om een omgevingsvergunning en daarmee meer gebouwd kan worden dan is toegestaan.

Artikel 9

In dit artikel wordt geregeld dat de aanvullende stedenbouwkundige bepalingen uit de Groninger Bouwverordening niet van toepassing zijn. Hetgeen het bestemmingsplan regelt gaat vóór datgene wat op dit gebied door de Bouwverordening wordt geregeld. Daarop is echter op een vijftal punten, die in dit artikel zijn genoemd, een uitzondering gemaakt. Het belangrijkste hierbij is onderdeel d., waarmee de Nota Parkeernormen van de gemeente Groningen voor dit bestemmingsplan van toepassing wordt verklaard.

Artikel 10

Dit artikel bevat een afwijkingsbevoegdheid, die op alle bestemmingen in het plangebied van toepassing zijn. Bedoeling van de bepaling is om relatief kleine afwijkingen van het bestemmingsplan toe te staan, zowel qua omvang als qua functie.

Overgangs- en slotbepalingen

Artikel 11

Dit artikel regelt het overgangsrecht. De redactie is conform de artikelen 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Artikel 12

Dit artikel bevat de zogenaamde slotregel, die bedoeld is voor een eenduidige vastlegging van de naam van het bestemmingsplan.

5.3.2 Toelichting regeling van vrije beroepsactiviteiten en bedrijfsmatige activiteiten in en bij woningen

De begrippen aan huis verbonden beroep en vrij beroep worden vaak, en ook hier, synoniem gebruikt. Het voorliggend bestemmingsplan biedt de mogelijkheid aan huis verbonden beroepen -met behoud van de woonfunctie- uit te oefenen in een woning en de daarbij behorende aangebouwde bijbehorende bouwwerken.

In het algemeen is het verboden om, indien aan gronden en bouwwerken een woonbestemming of -functie is gegeven, deze te gebruiken op een wijze of tot een doel in strijd met de woonbestemming. Een ander gebruik dan wonen is niet toegestaan. In de jurisprudentie is echter bepaald dat het vestigen van een vrij beroep niet in strijd is met de woonbestemming, tenzij het bestemmingsplan het tegendeel bepaalt en het beroep door de bewoner van het pand wordt uitgeoefend, waarbij het woonhuis in overwegende mate de woonfunctie behoudt en de uitoefening van het beroep een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is. Het gaat veelal om een eenpersoonsberoep.

Op grond van de definitie van aan huis verbonden beroepen in dit bestemmingsplan zijn de betreffende activiteiten (onder voorwaarden, zie hierna) in overeenstemming met de functie wonen. Voor dergelijke activiteiten in een woning en/ of de daarbij behorende aangebouwde bijbehorende bouwwerken is geen afwijking bij een omgevingsvergunning nodig.

Of een bepaald gebruik in overeenstemming is met de functie woondoeleinden wordt beoordeeld aan de hand van de volgende criteria:

a. de aard van het gebruik

b. de omvang van het gebruik

c. de intensiteit van het gebruik

Ad a. Bij de 'aard' van het gebruik kan men denken aan een beroep welke naar zijn aard (ernstige) hinder voor zijn omgeving oplevert, of welke naar zijn aard grote verkeersproblemen zal opleveren. Het gebruik mag immers geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer. Het mag evenmin een onevenredige parkeerdruk veroorzaken.

Ad b. Bij de 'omvang' van het gebruik is relevant of het gebruik meerdere ruimten of gebouwen in beslag neemt, welk gedeelte van het gebouw door het gebruik in beslag wordt genomen, hoeveel vierkante meter het gebruik in beslag neemt.

Ad c. Bij de 'intensiteit' van het gebruik kan worden gedacht aan frequent of incidenteel gebruik.

Als nu blijkt dat het gebruik aldus een uitstraling heeft welke niet te rijmen valt met de gelegde woonbestemming, dan is het gebruik strijdig met de woonbestemming (zie ARRvS, AB 1993/163).

Onder een 'vrije beroepsbeoefenaar' wordt verstaan: 'iemand die wordt gevraagd om zijn individuele, persoonlijke kwaliteiten, die in het algemeen op artistiek of academisch/HBO-niveau liggen'. In de praktijk is het onderscheid moeilijk aan te geven. Bij vrije beroepen valt te denken aan: advocaat, accountant-administratieconsulent, alternatieve genezer, belastingconsulent, bouwkundig architect, dierenarts, fysiotherapeut, gerechtsdeurwaarder, huidtherapeut, huisarts, interieurarchitect, juridisch adviseur, kunstenaar,logopedist, makelaar, medisch specialist, notaris, oefentherapeut, Cesar/Mensendieck, organisatieadviseur, orthopedagoog, psycholoog, raadgevend adviseur, redacteur, registeraccountant, stedenbouwkundige, tandarts, tandarts-specialist, (al dan niet beëdigd) tolkvertaler, tuin- en landschapsarchitect, verloskundige.

Aan huis verbonden beroepen in een vrijstaand bijbehorend bouwwerk

Voor het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken ten behoeve van een aan huis verbonden beroep is het nodig om bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bestemmingsplan. Hiertoe is een bevoegdheid voor burgemeester en wethouders opgenomen in lid 6.5.

Kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten

Overige activiteiten, die niet vallen onder de aan huis verbonden beroepen, maar in bepaalde gevallen wel daarmee gelijk te stellen zijn, worden aangemerkt als beroeps- en/of bedrijfsmatige activiteiten, die niet rechtstreeks passen binnen de woonbestemming. Zij zijn daarom niet bij recht toegestaan in dit plan. Wel is het mogelijk voor deze activiteiten bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bestemmingsplan (zie lid 6.5, voor zover voorkomend op de bij dit plan behorende Lijst van bedrijfstypen wonen-werken (bijlage 1).