Delfzijl - Ubbens- en Actionlocatie

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Gebiedsagenda Delfzijl Centrum Zuidoost

Onderdeel van het project Delfzijl Centrum Zuidoost is de realisering van een woongebied op de locaties die bekend staan onder de naam Ubbens- en Actionlocatie. De voorgenomen ontwikkelingen langs de Nieuweweg maken ook onderdeel uit van de plannen.

Dit bestemmingsplan maakt de woonontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk.

Voor de ontwikkeling van het project Delfzijl Centrum Zuidoost heeft de gemeente een gebiedsagenda opgesteld. In deze gebiedsagenda is het project opgesplitst in 9 deelgebieden, met per deelgebied een eigen ontwikkelingsstrategie en een fasering. Deze strategie ontstaat uit de noodzaak van lopende ontwikkelingen (met name de nieuwe huisvesting van het theater) die snel moeten worden gefaciliteerd. De verschillende ontwikkelingen in de deelgebieden kennen verschillende politieke prioriteiten. De gebiedsagenda is vastgesteld door de gemeenteraad. Hiermee heeft het document een politieke en juridische status gekregen. Als voorbereiding op de ontwikkeling van de gebiedsagenda hebben verschillende omgevingssessies plaatsgevonden. Er heeft hiermee een uitgebreide participatie plaatsgevonden. Dit bestemmingsplan betreft de uitwerking van de gebiedsontwikkelingen van de deelgebieden 7, 8 en 9 uit de gebiedsagenda. Zie voor een overzicht van de verschillende deelgebieden figuur 1.3.

Figuur 1.1 Impressie Gebiedsagenda Delfzijl Centrum Zuidoost (bron: Gebiedsagenda Delfzijl Centrum Zuidoost 2019)

In figuur 1.2 is de projectgrens van het project Delfzijl Centrum Zuidoost aangegeven. Het project beslaat een aaneengesloten gebied van de kop van de Havenstraat (locatie AH) tot de kop van de Nieuweweg (brug Oude Eemskanaal) en de aansluitende gebieden Zuidzijde Molenberg, Damsterkade, Buiskoolplein, aansluiting Singelgracht en de kop van de Doklanden (Ubbensterrein). Met het project wordt naast verbetering van de leefbaarheid, beoogd de toegankelijkheid van het gebied te versterken en het sociale netwerk te verbeteren. Nieuwe ruimtes worden ingepast en opengesteld ten behoeve van de huidige, nieuwe en potentiële gebruikers. Bovendien worden duurzaamheid en vergroening meegenomen, evenals de profilering van Delfzijl als havenstad aan zee.

Figuur 1.2 Projectgrens Delfzijl Centrum Zuidoost (bron: Gebiedsagenda Delfzijl Centrum Zuidoost 2019)

Als aangeduid zijn binnen het project negen deelprojecten te onderscheiden. Deze zijn weergegeven in figuur 1.3.

Figuur 1.3 Negen deelgebieden (bron: Gebiedsagenda Delfzijl Centrum Zuidoost 2019)

Hieronder wordt in het kort aangegeven wat de verschillende ontwikkelingen in de deelgebieden inhouden.

Gebied 1 Albert Heijnlocatie

In dit deelgebied wordt een afrondende impuls gegeven aan het plein De Vennen en wordt de verbinding met de zee en het strand versterkt. De huidige supermarktlocatie wordt herontwikkeld, in combinatie met woningbouw en bijbehorende parkeervoorzieningen.

Gebied 2 Openbare ruimte, Marktstraat, Havenstraat

De aanpak van de openbare ruimte bestaat uit het verbeteren van de openbare ruimte, het aanleggen van een verbinding naar de Singelgracht en een nieuwe verbinding tussen het Molenberg Plein en de Oude Schans. Het huidige gebruik van de straten bestaat voornamelijk uit wonen, horeca en detailhandel. Vanwege het concentratiebeleid van het kernwinkelgebied zal de straat meer verkleuren richting wonen en wonen-werken.

Gebied 3 Molenbergplein en cultuurcluster

In dit deelgebied wordt het theater herontwikkeld in een nieuw gebouw. Tevens zijn hier meer culturele voorzieningen voorzien, zoals de bibliotheek. Op deze locatie worden tevens appartementen gerealiseerd.

Gebied 4 Damsterkade

Dit gebied betreft een buitendijks gebiedd. Het is nog onbekend welke (tijdelijke) functies hier plaats kunnen vinden die een bijdrage kunnen leveren aan een beter, meer completern en meer aantrekkelijk centrum.

Gebied 5 Oude Schans (Marktstraat, Nieuweweg)

In dit deelgebied wordt voorzien in stadsherstel, herstructurering.

Gebied 6 Buiskoolplein

Dit betreft aanpassing van de openbare ruimte. Voor de inrichting wordt aangesloten bij het centrum. Uitgangspunt is, dat het nieuwe plein minder grootschalig wordt dan het huidige plein met minder verkeersruimte, meer groen en een betere relatie met het water.

Gebied 7 Nieuweweg

In hoofdzaak gaat het hier om de combinatie van het aanpassen van de openbare ruimte met het stadshersstel van bestaande panden en het hoogwaardig invullen van de open gaten. Dit hangt nou samen met gebieden 8 en 9.

Gebied 8 Ubbens locatie

Het voornemen is om bestaande bedrijfspanden te slopen en ter plaatse grondgebonden woningen en appartementen te realiseren. Hierbij wordt de openbare ruimte aangepast en wordt nieuwe openbare ruimte ontwikkeld gericht op het Damsterdiep

Gebied 9 Action locatie

Het voornemen bestaat om de Action te verplaatsen naar het centrum in het kader van het concentratiebeleid. Het voornemen is om vervolgens appartementen en wellicht grondgebonden herenhuizen op deze locatie te realiseren.

Juridische verankering deelgebieden

Na toetsing van de deellocaties aan de vigerende planologische situatie is er voor gekozen de nieuwe ontwikkelingen vast te leggen in drie afzonderlijke bestemmingsplannen, te weten.

Bestemmingsplan Havenstraat/Oude Schans

Dit betreft een bestemmingsplan voor de deelgebieden 1, 2 en 5. Deze deelgebieden worden op de middellange termijn ontwikkeld, waardoor er niet direct een grote druk is op de ontwikkeling van een nieuw bestemmingsplan op korte termijn. De problematiek van deelgebied 2 en 5 komen overeen. Het betreffen beide straten waarin een gewijzigd gebruik moet worden geregeld.

Bestemmingsplan theater en culturele voorzieningen

De ontwikkeling van locatie 3 (locatie Molenberg) is op korte termijn. De locatie kent een eigen karakter en heeft minder directe raakvlakken met de overige locaties.

Bestemmingsplan Ubbens- en Action locatie

De deelgebieden 8 en 9 hebben beide betrekking op de ontwikkeling van een woonlocatie. Samenvoeging in één bestemmingsplan is logisch. Deelgebied 7 (de Nieuweweg) wordt meegenomen in dit bestemmingsplan.

De ontwikkelingen in deelgebied 4 zijn nog te prematuur om in een bestemmingsplan te vatten. Indien relevant kan voor de (tijdelijke) invulling van dit gebied gebruik gemaakt worden van andere planologische procedures en instrumenten. De aanpassing van het Buiskoolplein (deelgebied 6) kan binnen de geldende planologische regels plaats vinden.

De bestemmingsplannen voor het Molenbergplein en de Ubbens- en Actionlocatie zullen als eerste worden ontwikkeld.

Dit bestemmingsplan ziet op het juridisch-planologisch mogelijk maken van de deelgebieden 7, 8 en 9.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied van de Ubbens- en Actionlocatie is gelegen ten zuiden van het centrum van Delfzijl. De noordzijde van het plangebied wordt begrensd door het Damsterdiep. De Damsterhaven is de oostelijke begrenzing. De Nieuweweg doorkruist het plangebied en maakt onderdeel uit van het plangebied. Aan de zuidzijde is het Eemskanaal Noordzijde en de E.H. Roggenkampweg de grens. De Concordiastraat is de westelijke begrenzing.

In figuur 1.4 is het plangebied afgebeeld.

Figuur 1.4 Ligging plangebied (bron:Rho adviseurs)

1.3 Geldende bestemmingsplannen

De geldende bestemmingsplannen zijn te raadplegen op www.ruimtelijkeplannen.nl.

Ubbens locatie

Ter plaatse geldt het bestemmingsplan Farmsum, vastgesteld op 15 augustus 2013. In het plangebied zijn acht enkelbestemmingen twee dubbelbestemmingen en drie gebiedsaanduidingen opgenomen.

Het gaat om de volgende enkelbestemmingen:

Bedrijf – 1

De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor bedrijven behorende tot de categorieën 1 t/m 3.1 en de daarbijbehorende kantoren, ondergeschikte detailhandel, tuinen, erven en terreinen, wegen en paden, water en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Specifiek uitgesloten zijn seksinrichtingen, geluidzoneringsplichtige inrichtingen en risicovolle inrichtingen. Een bedrijfsgebouw moet binnen het bouwvlak worden gebouwd. De bouwhoogte verschilt binnen het gebied van 9 tot 12 meter. Er geldt een bebouwingspercentage van 70% en een zijdelingse afstand tot de perceelsgrens van minimaal 4 meter.

Gemengd – 1

De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor woningen, voor zover het de tweede en hogere bouwlaag betreft, maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening voor zover het de eerste bouwlaag betreft en bedrijven uit milieucategorie 1. Tevens zijn de daarbijbehorende horecaterrassen, tuinen, erven en terreinen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. Gebouwen en overkappingen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. De maximale bouwhoogte bedraagt 9 meter.

Wonen – 1A

De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep en/of bedrijf. Ook de daarbij behorende groenvoorzieningen en water, verkeers- en verblijfsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen zijn toegestaan. Als hoofdgebouw mogen uitsluitend woonhuizen worden gebouwd. Er is per bouwperceel slechts één woning toegestaan. Een te bouwen hoofdgebouw moet vrijstaand gebouwd worden. De goothoogte bedraagt maximaal 4 meter, tenzij de bestaande goothoogte meer bedraagt. De dakhelling moet tussen de 45 en 60 graden zitten.

Wonen -1B

De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor wonen, al dan niet in combinatie met een ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep en/of bedrijf. Ook de daarbij behorende groenvoorzieningen en water, verkeers- en verblijfsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen zijn toegestaan. Als hoofdgebouw mogen uitsluitend woonhuizen worden gebouwd. Er is per bouwperceel slechts één woning toegestaan. Een te bouwen hoofdgebouw moet vrijstaand gebouwd worden. De goothoogte bedraagt maximaal 3,5 meter, tenzij de bestaande goothoogte meer bedraagt. De dakhelling moet tussen de 45 en 60 graden zitten.

Wonen -1C

De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep en/of bedrijf. Ook de daarbij behorende groenvoorzieningen en water, verkeers- en verblijfsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen zijn toegestaan. Als hoofdgebouw mogen uitsluitend woonhuizen worden gebouwd. Er is per bouwperceel slechts één woning toegestaan. Een te bouwen hoofdgebouw moet vrijstaand gebouwd worden. De goothoogte bedraagt maximaal 5 meter, tenzij de bestaande goothoogte meer bedraagt. De dakhelling moet tussen de 45 en 60 graden zitten.

Wonen -1D

De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep en/of bedrijf. Ook de daarbij behorende groenvoorzieningen en water, verkeers- en verblijfsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen zijn toegestaan. Als hoofdgebouw mogen uitsluitend woonhuizen worden gebouwd. Er is per bouwperceel slechts één woning toegestaan. Een te bouwen hoofdgebouw moet vrijstaand gebouwd worden. Ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld' zijn gestapelde woningen toegestaan. De goothoogte bedraagt maximaal 7 meter, tenzij de bestaande goothoogte meer bedraagt. De dakhelling moet tussen de 45 en 60 graden zitten.

Wonen – Woongebouw

De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor wonen en de daarbijbehorende groenvoorzieningen en water, verkeers- en verblijfsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen. Een gebouw moet binnen een bouwvlak worden gebouwd. Het aantal woningen mag niet meer dan het bestaande bedragen. De woningen worden gestapeld gebouwd.

Wonen – 3D 

De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep en/of bedrijf. Ook de daarbij behorende groenvoorzieningen en water, verkeers- en verblijfsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen zijn toegestaan. Als hoofdgebouw mogen uitsluitend woonhuizen worden gebouwd. Er is per bouwperceel slechts één woning toegestaan. Een hoofdgebouw moet binnen het bouwvlak komen te staan. Het aantal hoofdgebouwen binnen een bouwvlak mag niet meer bedragen dan het bestaande aantal. De goothoogte is maximaal 7 meter en de dakhelling tussen de 45 en 60 graden.

Het gaat om de volgende dubbelbestemmingen:

Waarde – Archeologie 4

Ter plaatse van de dubbelbestemming zijn de gronden mede bestemd voor het behoud van de archeologische waarden. Op of in deze gronden mogen geen bouwwerken worden gebouwd, waarbij de bodem dieper dan 0,40 meter wordt geroerd, tenzij het draait om bouwwerken waarvan de bestaande oppervlakte met ten hoogste 50 m² wordt uitgebreid, en tenzij het gaat om bouwwerken ten behoeve van archeologisch onderzoek en bouwwerken met een oppervlakte kleiner dan 200 m² ten behoeve van de andere daar voorkomende bestemming(en). Wanneer deze grenswaarden worden overschreden en/of sprake is van een andere ingreep, is een archeologisch onderzoek noodzakelijk voorafgaand aan de uitvoering hiervan.

Waterstaat – Waterkering

Ter plaatse van de dubbelbestemming zijn de gronden mede bestemd voor een strook ter bescherming van de waterkering met de daarbij behorende terreinen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Ter plaatse geldt dat binnen deze dubbelbestemming in afwijking van het bepaalde bij de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen geen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde mogen worden gebouwd. Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing.

Gebiedsaanduiding geluidzone – industrie

Ter plaatse van deze aanduiding zijn de gronden aangewezen als de geluidzone van het gezoneerd industrieterrein. Voor het bouwen van gebouwen ter plaatse van de aanduiding geldt: Een op grond van de daar voorkomende bestemming(en) toelaatbaar geluidsgevoelig object, of de uitbreiding daarvan, mag slechts worden gebouwd indien de geluidsbelasting vanwege het industrieterrein de gevel van dit geluidsgevoelige object niet hoger mag zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of een vastgestelde hogere grenswaarde.

Gebiedsaanduiding vrijwaringszone – dijk

Ter plaatse van deze aanduiding zijn de gronden, naast het bepaalde in de andere voor deze gronden aangewezen bestemmingen, mede bestemd voor een strook ter bescherming van de waterkering met de daarbij behorende terreinen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. In principe mogen op deze gronden geen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd.

Gebiedsaanduiding vrijwaringszone – vaarweg

Ter plaatse van deze aanduiding zijn de gronden, naast het bepaalde in de andere voor deze gronden aangewezen bestemmingen, mede bestemd voor een vrijwaringszone en behoeve van de beroepsvaart in de aangrenzende vaarweg. Ter plaatse mogen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde slechts worden gebouwd indien uit onderzoek is gebleken dat het gebouw of bouwwerk, geen gebouw zijnde, geen nadelige invloed heeft op de scheepvaart van de aangrenzende waterweg mits bij afwijkend gebruik van de gronden tevens een vergunning van de vaarwegbeheerder ontvangen is.

Strijdigheden bestemmingsplan

Het voornemen voor de woningbouw past op meerdere punten niet binnen de bepalingen van het vorengenoemde bestemmingsplan.

Action locatie

Ter plaatse geldt eveneens het bestemmingsplan Farmsum, vastgesteld op 15 augustus 2013. In het bestemmingsplan heeft het plangebied vier enkelbestemmingen, twee dubbelbestemmingen en twee gebiedsaanduidingen.

Gemengd – 1

De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor woningen, voor zover het de tweede en hogere bouwlaag betreft, maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening voor zover het de eerste bouwlaag betreft en bedrijven uit milieucategorie 1. Tevens zijn de daarbijbehorende horecaterrassen, tuinen, erven en terreinen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. Gebouwen en overkappingen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. De maximale bouwhoogte bedraagt 9 meter. Dit is niet geborgd in de regels het nieuwe plan verwijst naar deze systematiek, maar differentaitie in bouwlaag is niet aan de orde.

Maatschappelijk

De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor maatschappelijke voorzieningen en de daarbij behorende verkeers- en verblijfsvoorzieningen, openbare nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen en water. Gebouwen dienen binnen het bestemmingsvlak gebouwd te worden met uitzondering van één gebouw per bestemmingsvlak ten behoeve van onderhoud en beheer met een maximum van 50 m3. Er geldt een maximum bouwhoogte van 7 meter.

Tuin

De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen en water. Seksinrichtingen zijn niet bij de bestemming inbegrepen. Binnen de bestemming mogen geen gebouwen en overkappingen worden gebouwd.

Verkeer – Verblijfsgebied

De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor wegen met een functie voor intern en doorgaand verkeer, fiets- en voetpaden, overige parkeer- en groenvoorzieningen, water, openbare nutsvoorzieningen en bergingen. Gebouwen zijn, met uitzondering van garageboxen en gebouwen ten behoeve van het openbare nut tot een maximum van 30 m2, niet toegestaan binnen de bestemming.

Wonen -1B

De gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep en/of bedrijf. Ook de daarbij behorende groenvoorzieningen en water, verkeers- en verblijfsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen zijn toegestaan. Als hoofdgebouw mogen uitsluitend woonhuizen worden gebouwd. Er is per bouwperceel slechts één woning toegestaan. Een te bouwen hoofdgebouw moet vrijstaand gebouwd worden. De goothoogte bedraagt maximaal 3,5 meter, tenzij de bestaande goothoogte meer bedraagt. De dakhelling moet tussen de 45 en 60 graden zitten.

Waarde – Archeologie 4

Ter plaatse van de dubbelbestemming zijn de gronden mede bestemd voor het behoud van de archeologische waarden. Op of in deze gronden mogen geen bouwwerken worden gebouwd, waarbij de bodem dieper dan 0,40 meter wordt geroerd, tenzij het draait om bouwwerken waarvan de bestaande oppervlakte met ten hoogste 50 m² wordt uitgebreid, en tenzij het gaat om bouwwerken ten behoeve van archeologisch onderzoek en bouwwerken met een oppervlakte kleiner dan 200 m² ten behoeve van de andere daar voorkomende bestemming(en). Wanneer deze grenswaarden worden overschreden en/of sprake is van een andere ingreep, is een archeologisch onderzoek noodzakelijk voorafgaand aan de uitvoering hiervan.

Waterstaat – Waterkering

Ter plaatse van de dubbelbestemming zijn de gronden mede bestemd voor een strook ter bescherming van de waterkering met de daarbij behorende terreinen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Ter plaatse geldt dat binnen deze dubbelbestemming in afwijking van het bepaalde bij de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen geen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde mogen worden gebouwd. Het bevoegd gezag ka nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing.

Gebiedsaanduiding geluidzone – industrie

Ter plaatse van deze aanduiding zijn de gronden aangewezen als de geluidzone van het gezoneerd industrieterrein. Voor het bouwen van gebouwen ter plaatse van de aanduiding geldt: Een op grond van de daar voorkomende bestemming(en) toelaatbaar geluidsgevoelig object, of de uitbreiding daarvan, mag slechts worden gebouwd indien de geluidsbelasting vanwege het industrieterrein de gevel van dit geluidsgevoelige object niet hoger mag zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of een vastgestelde hogere grenswaarde.

Gebiedsaanduiding vrijwaringszone – dijk

Ter plaatse van deze aanduiding zijn de gronden, naast het bepaalde in de andere voor deze gronden aangewezen bestemmingen, mede bestemd voor een strook ter bescherming van de waterkering met de daarbij behorende terreinen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. In principe mogen op deze gronden geen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd.

Vanwege de afwijking van de geldende planregels is een nieuw bestemmingsplan nodig voor de ontwikkeling.

Figuur 1.5 Uitsnede geldend bestemmingsplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Korte verklaring kleuren op hoofdlijn:

Geel: woonbestemming.

Paars: bedrijfsbestemming.

Bruin: bestemming Gemengd.

Grijs: verkeersbestemming.

Ter plaatse van zowel de Ubbens- als de Actionlocatie geldt tevens het Facetplan - Geluidszone Industrieterreinen Delfzijl, vastgesteld op 25 april 2013. Met dit bestemmingsplan zijn de geluidszones vastgesteld rondom de industrieterreinen van Delfzijl. De geluidszone ligt geheel over het plangebied van dit bestemmingsplan. Met de bouw van onder andere woningen dient met deze zone rekening te worden gehouden. Zie voor de geluidsaspecten hoofdstuk 5.

Voor het gebied van zowel de Ubbens- als de Actionlocatie geldt momenteel een voorbereidingsbesluit. Hiermee gaf de gemeenteraad op 11 juli 2019 aan, dat in het kader van het project Centrum Zuidoost een nieuw bestemmingsplan voor onder meer het plangebied wordt vastgesteld. Een voorbereidingsbesluit heeft een werkingsduur van één jaar.

Figuur 1.6 Gebied waarvoor het voorbereidingsbesluit geldt, met blauwe kruisaanduiding (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

1.4 Opzet bestemmingsplan

Het bestemmingsplan voldoet aan de landelijke standaarden voor de opzet van (digitale) bestemmingsplannen. Voor wat betreft structuur, indeling en bestemmingen is zoveel als mogelijk aangesloten bij de geldende bestemmingsplannen voor het centrum van Delfzijl en bij de bestaande door Delfzijl gehanteerde plansystematiek. De stedenbouwkundige randvoorwaarden en beleidsmatige keuzes zijn op hoofdlijn vastgelegd, .

In deze plantoelichting wordt het plan beschreven en de uitgangspunten, die daaraan ten grondslag liggen, gemotiveerd. Na deze inleiding (hoofdstuk 1) worden in de volgende hoofdstukken beschreven:

• Een gebiedsbeschrijving en beschrijving van de bestaande situatie (hoofdstuk 2);
• een beschrijving van het geldende en van belang zijnde beleidskader (hoofdstuk 3);
• de voorgenomen ontwikkelingen in het gebied (hoofdstuk 4);
• de effecten voor de omgeving en de te nemen maatregelen vanuit de omgeving (hoofdstuk 5);
• een planbeschrijving met daarin de hoofduitgangspunten voor de juridische regeling (hoofdstuk 6) en;
• een weergave van de uitvoerbaarheidsaspecten (hoofdstuk 7).

Hoofdstuk 2 Huidige situatie en gebiedsbeschrijving

Het plangebied ligt ten zuiden van het centrum van Delfzijl richting Farmsum. Het dorp Farmsum is in de loop van de tijd aan Delfzijl vastgegroeid. Tussen het Damsterdiep en het Oude Eemskanaal is een bedrijvencluster aanwezig, waarvan het bedrijf Ubbens een voorname plaats inneemt. Aan de andere zijde van de Nieuweweg is de Action gevestigd. Aan de Nieuweweg en langs de Concordiastraat en de E.H. Roggenkampweg zijn woningen aanwezig. Aan de Nieuweweg is nog een horecagelegenheid aanwezig.

In het plangebied is een drietal panden als karakteristiek aangewezen. Het betreffen de panden aan de Nieuweweg 2, de E.H. Roggenkampweg 1 en Eemskanaal Noordzijde 7/7a.

Figuur 2.1 Drone foto's van de bestaande situatie (bron: Gemeente Delfzijl)

Figuur 2.2 Plangebied en omgeving (bron: Google Maps)

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Binnen het rijksbeleid zijn de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, de Ladder voor Duurzame verstedelijking en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening van belang.

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte 2040 is op 13 maart 2012 in werking getreden. De structuurvisie geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. Om de bestuurlijke drukte te beperken brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij burgers en bedrijven, laat het meer over aan gemeenten en provincies en komen de burgers en bedrijven centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op nationale belangen dan voorheen. De ontwikkeling in het plangebied in Wagenborgen raakt geen van de onderscheiden rijksbelangen. De structuurvisie is via regels verankerd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening dat in 2012 van kracht is geworden. Dit besluit geeft voor het plangebied geen direct bindende regels.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

In paragraaf 3.4.3 is het woningbouwbeleid van de gemeente Delfzijl uiteen gezet. Dit is gebaseerd op het Meerjaren-uitvoeringsprogramma locatie-ontwikkeling Delfzijl. In paragraaf 3.4.3 is nader onderbouwd dat het voornemen past binnen het woningbouwbeleid en daarmee binnen het meerjaren-uitvoeringsprogramma. Daarmee is de behoefte aan de te bouwen woningen voldoende onderbouwd. Tot slot ligt het plangebied binnen bestaand stedelijk gebied. Daarmee is het voornemen in overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

Het ruimtelijk beleid is door de Provincie Groningen vastgelegd in de Omgevingsvisie 2016-2020. In de Omgevingsvisie wordt al het ruimtelijk beleid gebundeld in één document. Tegelijk met de Omgevingsvisie is ook de Omgevingsverordening provincie Groningen 2016 vastgesteld. Beide documenten hebben inmiddels diverse wijzigingen ondergaan. In dit bestemmingsplan is getoetst aan de geconsolideerde versie (gedateerd 20 februari 2019) van beide documenten die op www.ruimtelijkeplannen.nl bekend zijn gemaakt.

3.2.1 Provinciale Omgevingsvisie

De Omgevingsvisie bevat de integrale lange termijnvisie van de provincie op de fysieke leefomgeving. De Omgevingsvisie komt in de plaats van het Provinciaal Omgevingsplan (POP). De Omgevingsvisie heeft betrekking op het grondgebied van de provincie Groningen en geldt voor een periode van vier jaar (2016-2020) en kan daarna eenmalig voor een periode van twee jaar worden verlengd.

De provincie wil het aantrekkelijke woon- en leefklimaat verder verbeteren. Vanuit die invalshoek wordt gekeken naar de kansen die zich voordoen om hier met ons omgevingsbeleid een bijdrage aan te leveren. Het accent in het beleid ligt op het benutten van de ontwikkelingsmogelijkheden, naast het beschermen van de karakteristieke bebouwde en onbebouwde elementen. Er wordt ruimte geboden voor ondernemerschap om in te spelen op de dynamische ontwikkelingen. Activiteiten lopen steeds meer door elkaar heen. Dat heeft gevolgen voor het ruimtegebruik. Functies, zoals bijvoorbeeld wonen en werken, zijn steeds minder van elkaar gescheiden.

Door samenwerking met mede overheden en andere partijen en het leveren van maatwerk wil de provincie de doelen bereiken.

Een belangrijk doel van de Omgevingsvisie is om op strategisch niveau samenhang aan te brengen in het beleid voor de fysieke leefomgeving. Daarom zijn in deze Omgevingsvisie zoveel mogelijk de visies op verschillende terreinen zoals ruimtelijke ontwikkeling, landschap en cultureel erfgoed, natuur, verkeer en vervoer, water, milieu en gebruik van natuurlijke hulpbronnen samengevoegd en inhoudelijk met elkaar verbonden. Er zijn ook onderdelen opgenomen van het provinciale beleid voor economie, energie en cultuur en welzijn, voor zover die gevolgen hebben voor de fysieke leefomgeving.

3.2.2 Omgevingsverordening Groningen

De provinciale belangen uit de visie zijn in de Omgevingsverordening vertaald in bindende regels die bij ruimtelijke plannen en ontwikkelingen in acht dienen te worden gehouden. Het gaat hierbij om zowel ruimtelijke aspecten waaronder landschapswaarden en cultuurhistorische waarden als functionele aspecten waaronder verkeer en vervoer en wonen.

Ter uitvoering van het beleid uit de Omgevingsvisie hebben Provinciale Staten op 1 juni 2016 de provinciale Omgevingsverordening vastgesteld. De verordening bevat regels over de fysieke leefomgeving en wel voor de onderwerpen ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en ontgrondingen. Daarmee sluit het aan bij eerdere verordeningen. De verordening bevat algemene regels omtrent de inhoud van bestemmingsplannen en de daarbij behorende toelichting. Deze regels moeten bewerkstelligen dat provinciale ruimtelijke belangen doorwerken op het lokale niveau. Dat betekent dat gemeenten zich bij het opstellen van (nieuwe) bestemmingsplannen hieraan moeten houden; de voorwaarden zijn zowel inhoudelijk als methodisch. In de Omgevingsverordening wordt met betrekking tot de inhoud van bestemmingsplannen onder meer aandacht gevraagd voor de wijze waarop met de ruimtelijke kwaliteit en aspecten van duurzaamheid wordt omgegaan. Na vaststelling op 1 juni 2016 is de verordening inmiddels diverse malen gewijzigd. Toetsing aan de verordening heeft plaats gevonden op basis van de geconsolideerde versie van 20 februari 2019 die is bekendgemaakt op ruimtelijkeplannen.nl. De drie karakteristieke panden in het plangebied zijn voorzien van een beschermende regeling.

Vastgesteld wordt, dat het plan kan voldoen aan het provinciaal beleid.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Ontwikkelingsvisie Eemsdelta 2013

Op basis van de Ontwikkelingsvisie wil de regio werken aan een veilig en duurzaam ingerichte Eemsdeltaregio in 2030. Een regio met een aantrekkelijk woonklimaat en een goede balans tussen de economie en de ecologie. De Ontwikkelingsvisie wil daarbij twee functies vervullen:

• het aanjagen van ontwikkelingen en functies in de regio;
• het sturen en ordenen hiervan.

Ten aanzien van de concentratie in centrumdorpen wordt in de visie vermeld dat lokale voorzieningen op het gebied van zorg, onderwijs en detailhandel gevoelig zijn voor de concentratie van functies. Het totale niveau van bovenlokale voorzieningen voor de regio als geheel wordt op niveau gehouden door deze te concentreren in de regionale centra en in een beperkt aantal centrumdorpen. De centrumdorpen zijn robuust, goed bereikbaar via weg en/of spoor en samen met de regionale centra de dragers van de robuuste ruimtelijke structuur.

3.3.2 Woon- en Leefbaarheidsplan Eemsdelta

Het Woon- en Leefbaarheidsplan Eemsdelta (2013) geeft aan hoe samen met bewoners het wonen en leven op een goed niveau gehouden kan worden en hoe gewerkt gaat worden aan goede woningen, goede zorg, onderwijs en bereikbare voorzieningen. In de Eemsdelta zijn drie soorten dorpen en steden: woondorpen, centrumdorpen en regionale centra. Zij krijgen ieder hun eigen investeringen in wonen, welzijn en zorg, onderwijs, detailhandel en bereikbaarheid. De centrumdorpen zijn de kernen met een volledig pakket aan dagelijkse voorzieningen.

Vastgesteld wordt, dat het plan kan voldoen aan het beleid op regionaal niveau.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Gebiedsagenda Delfzijl Centrum Zuidoost

Een beschrijving van de gebiedsagenda en de rol van de Ubbens- en Actionlocatie hierin is opgenomen in hoofdstuk 1.1 van deze toelichting.

3.4.2 Woonvisie 2018 - 2022

Ook in Delfzijl leiden ontwikkelingen als ontgroening, vergrijzing en migratie tot een veranderende vraag naar woningen en woonmilieus. Zowel in kwalitatieve zin als in kwantitatieve zin. De Woonvisie 2018-2022 voorziet allereerst in de behoefte aan een actuele leidraad om deze ontwikkelingen in een samenhangend perspectief te kunnen plaatsen en gericht actie te kunnen ondernemen. De versterkingsopgave in het kader van de aardbevingingenproblematiek maakt de behoefte aan een actuele woonvisie groot. De woonvisie is een instrument ter voorbereiding op de versterkingsopgave. De bedoeling is kansen te benutten om méér te bereiken dan veiligheid voor aardbevingen alleen.

De woonvisie is tot stand gekomen na intensieve consultatie van alle betrokkenen bij de woningmarkt in Delfzijl.

Centraal uitgangspunt in de woonvisie is, dat iedereen in Delfzijl moet kunnen wonen in een goede woonomgeving, van jong tot oud, van huidige inwoners tot nieuwkomers. Dat betekent boven alles dat inspelen op veranderende woonwensen nodig is: meer woningen voor één- en tweepersoons- huishoudens (jong én oud), minder traditionele gezinswoningen (maar wel passend bij de middengroep), meer ‘leeftijdsvriendelijke’ woningen en woningen die (energetisch) duurzaam presteren. Ook voor huishoudens met een smallere beurs is er blijvend plek in Delfzijl. De woonvisie zet in op een kwalitatief gezonde woningmarkt. Richtinggevend is de daadwerkelijke woningbehoefte. Dat betekent dat aan de voorkant mogelijk wordt gemaakt, dat er voldoende woningen en locaties zijn om aan nieuwe woonwensen te voldoen en om verdichting in de richting van het centrum te organiseren. Het woningaanbod in de wijken rond het centrum kan vergroot worden. Hier moet iedereen kunnen wonen met het centrum binnen handbereik en een voorzieningenniveau dat aansluit bij de behoefte.

In het centrum van Delfzijl zijn al verschillende ontwikkelingen gaande, zoals uitvoering van Marconi (Maritieme Concepten in beeld), realisering van plan Spoorstraat, herinrichting van het Vennenplein, de komst van een gezondheidscentrum en een woonservicecentrum met winkels in de plint. Voor 2018/2019 zat hiermee de realisatie van circa 100 wooneenheden in de pijplijn. De ligging aan de zee is uniek en wordt door deze ontwikkelingen verder versterkt. Voor een nog levendiger centrum wordt ingezet op een verdichting van het woningaanbod voor kleine huishoudens in alle leeftijdscategorieën. Dit gebeurt op een aantal te herontwikkelen locaties in en nabij het centrum.

Figuur 3.2 Uit de woonvisie: een groener en compacter Delfzijl,

3.4.3 Woningbouwbeleid

De gemeente Delfzijl staat voor een omvangrijke veranderopgave om het centrum, woonwijken en dorpen toekomstbestendig te maken. Deze omvangrijke veranderopgave vindt zijn aanleiding in onder meer: demografische transitie, energietransitie, wateropgave, economie en werkgelegenheid en bereikbaarheid.

Alles is gericht op het verbeteren van het sociale, culturele en het fysieke woon- en leefklimaat van Delfzijl en de omliggende dorpen. Deze opgaves hebben onder meer tot gevolg om de huidige woningvoorraad te transformeren naar een toekomstbestendige woningvoorraad. In het woon- en leefbaarheidsplan "Noord-Groningen Leeft! en recentere woningmarkt- en bewonersonderzoeken van 2018 wordt de bijzondere positie van Delfzijl beschreven en opnieuw bevestigd. Delfzijl moet stevig blijven inzetten op het vernieuwen van centrum, woonwijken en dorpen. De programma's "Aardbevingen de Baas", "Ontwikkelen Perspectieflocaties", "Centrum Zuid-Oost", "Transitie Onderwijs en Zorgvastgoed" en "Gebiedsagenda's dorpen (w.o. Wagenborgen)" onderkennen, benadrukken en versnellen de noodzaak om de woningvoorraad te transformeren. Deze complexe maar uitdagende opgave, die gepaard gaat met veel dynamiek, vragen om ambitie en passend handelen van de gemeente. In onze woonvisie "Voor een toekomstbestendig Delfzijl" zijn de verschillende scenario's benoemd. In dit licht bezien vindt een geprioriteerde gebiedsgerichte aanpak van centrum, wijken en dorpen plaats.

Om aan de uitvoering van de Provinciale Omgevingsverordening voor wat betreft de taakstelling woningbouw te kunnen blijven voldoen, wordt een meerjarig transformatieprogramma woningvoorraad 2020-2030 opgesteld. Dit is in lijn met de bestuurlijke afspraak tussen gemeente en provincie van oktober 2019. In dit transformatieprogramma is onder meer aandacht voor de samenhang en afstemming tussen reguliere taakstelling woningbouw en de versnelde uitvoering van genoemde programma's en projecten. Inmiddels is een start gemaakt met het (laten) opstellen van bedoeld transformatieprogamma. Het transformatieprogramma woningvoorraad 2020-2030 wordt eind april 2020 opgeleverd. De uitkomsten hiervan worden verwerkt in dit bestemmingsplan en de overige bestemmingsplannen die in het kader van het project Delfzijl Centrum Zuidoost worden opgesteld. De provincie Groningen stelde zich inmiddels positief op ten opzichte van bovengenoemde aanpak en het woningbouwprogramma dat is opgenomen in de drie bestemmingsplannen in het kader van het project Delfzijl Centrum Zuidoost.

3.4.4 Welstandsnota

Doel van de welstandsnota (vastgesteld op 30 september 2004) is een bijdrage te leveren aan het behouden en waar nodig versterken van de schoonheid en aantrekkelijkheid van bebouwing binnen de gemeente. In de welstandsnota worden op heldere wijze de welstandseisen en de – criteria voor bouwplannen duidelijk gemaakt. Bouwplannen in de gemeente worden getoetst door de Welstandscommissie. In dit geval wordt een nieuw beeldkwaliteitsplan opgesteld om een kader te bieden voor de voorgenomen ontwikkelingen. Hierover is meer uiteengezet in paragraaf 4.2.

3.4.5 Nota cultuurhistorie en cultuurhistorische waardenkaart gemeente Delfzijl 2016

De gemeente Delfzijl heeft een lange geschiedenis. Van deze geschiedenis zijn in het landschap en de bebouwing nog duidelijke resten aanwezig. Om deze resten en daarmee de geschiedenis van Delfzijl voor het nageslacht te bewaren, is een goede bescherming noodzakelijk. De nota cultuurhistorie en de cultuurhistorische waardenkaart gemeente Delfzijl (2016) draagt bij aan deze bescherming. Aanleiding voor het opstellen van deze nota was de herziening van de archeologische beleidsadvieskaart in 2013. Tijdens deze herziening is binnen het Oosterhorngebied een inventarisatie gemaakt van de aanwezige cultuurhistorische waarden en zijn deze waarden opgenomen op de archeologische beleidsadvieskaart (2013). Het was een wens van de gemeente Delfzijl om een dergelijke inventarisatie voor het gehele grondgebied uit te voeren. De gemeente heeft zelf daartoe een overzicht gemaakt van de cultuurhistorische waarden uit de periode tot de Tweede Wereldoorlog. Libau heeft dit overzicht aangevuld met enkele zichtbare elementen uit de Tweede Wereldoorlog en de KoudeOorlog. Dit overzicht heeft geresulteerd in de nota cultuurhistorie en bijbehorende cultuurhistorische waardenkaart. De resultaten van deze nota en kaart kunnen bij een nieuwe herziening van de archeologische beleidsadvieskaart worden opgenomen of als zelfstandig beleidsdocument worden gebruikt. Om de cultuurhistorische waarden te beschermen kan de nota door de gemeente te worden omgezet in een cultuurhistorische verordening ter aanvulling op de huidige bestemmingsplannen binnen het grondgebied. Bij een herziening van de bestemmingsplannen kunnen de cultuurhistorische waarden middels een dubbelbestemming (Waarde cultuurhistorie WR-ch) worden meegenomen in de nieuwe bestemmingsplannen dan wel in een omgevingsplan.

Cultuurhistorische waarden in de gemeente Delfzijl

Naast de benoemde implicaties van de nota cultuurhistorie voor de bestemmingsplannen en de beheersverordening cultuurhistorie, kunnen de op de cultuurhistorische waardenkaart verbeelde waarden een impuls geven aan het toerisme en recreatie binnen de gemeente Delfzijl. Dit kan bijvoorbeeld middels het plaatsen van informatieborden bij de locaties van enkele cultuurhistorische elementen of het uitzetten van een fietsroute waarbij aandacht wordt geschonken aan verschillende cultuurhistorische waarden.

In de nota worden binnen de gemeente Delfzijl de volgende typen cultuurhistorische elementen onderscheiden:

• Verkaveling;
• waterlopen;
• wegen; voor
• dijken;

vestigingsterreinen; voor het onderhavige plan van toepassing.

• Tweede Wereldoorlog (bunkercomplex);
• Koude Oorlog (schuilkelders en navigatiestations);
• overige elementen (historische spoorlijnen, oude meren, groenstructuren).

Voor zover van toepassing op het plangebied en voor zover juridisch nodig zijn de betreffende cultuurhistorische elementen voorzien van een aanduiding op de verbeelding en van een beschermende regeling.

Figuur 3.3 Fragment Cultuurhistorische waardekaart gemeente Delfzijl (bron: gemeente Delfzijl)

3.4.6 Karakteristieke objecten

De gemeente Delfzijl heeft verschillende soorten kernen, wijken en landschappen met ieder hun eigen, unieke identiteit. De identiteit komt tot uitdrukking in het landschap en de gebouwde omgeving. In 2020 heeft Stichting Libau in opdracht van de gemeente Delfzijl de karakteristieken van het landschap en de kernen van de gemeente Delfzijl in een werkboek vastgelegd. Karakteristieken zijn de nog herkenbare en afleesbare ruimtelijke en cultuurhistorische kenmerken van een gebied of plaats. De beschrijvingen richten zich op het landschappelijke en stedenbouwkundige schaalniveau. Het werkboek is door Libau opgesteld in samenwerking met een ambtelijke klankbordgroep bestaande uit deskundigen op het terrein van stedenbouw, cultureel erfgoed, volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en groen. Het document is tot stand gekomen aan de hand van een beknopt literatuuronderzoek, kaartanalyses en veldwerk. Het rapport is opgebouwd uit drie delen: verhaallijnen, landschap en kernen. In het eerste deel, de verhaallijnen, is een beknopte geschiedenis van de gemeente weergegeven die afleesbaar en herkenbaar is in fysieke en ruimtelijke zin. Dit is de basis of het vertrekpunt van waaruit karakteristieken kunnen worden geduid en gewaardeerd. Vervolgens worden de karakteristieken van het landschap en de kernen in twee afzonderlijke hoofdstukken beschreven. De opbouw van het rapport volgt de ruimtelijke hoofdstructuur van het landschap en daarin liggende kernen. In het werkboek worden het Ubbensterrein, de Nieuweweg en de Actionlocatie beschreven als transformatiegebied (van bedrijvigheid naar wonen), bebouwing langs uitvalswegen en (water) wegen gelegen tussen de Vestingstad Delfzijl en het Wierdedorp Farmsum. In onderstaand figuur is de karakteristiekenkaart van Delfzijl centrum weergegeven.

Figuur 3.4 Karakterisitekenkaart Delfzijl centrum (bron: Gemeente Delfzijl)

3.4.7 Herziening archeologische beleidsnota en beleidsadvieskaart gemeente Delfzijl 2017

In 2013 is de archeologische verwachtingskaart en beleidsadvieskaart herzien en is de Nota Archeologie opgesteld. Deze Nota Archeologie vormt de basis van het archeologiebeleid van de gemeente Delfzijl, dat zijn weerslag heeft gekregen in gemeentelijke bestemmingsplannen en de Erfgoedverordening 2013. In opdracht van de gemeente Delfzijl heeft RAAP een evaluatie en actualisatie van het gemeentelijke beleid uitgevoerd. De Nota Archeologie uit 2013 vormt daarbij het uitgangspunt.

Binnen de gemeente Delfzijl zijn de laatste jaren voornamelijk (resten van) nederzettingen ontdekt, voornamelijk in wierden. Tevens is een aantal borgterreinen onderzocht waarbij resten uit de late middeleeuwen en nieuwe tijd zijn ontdekt. Ook zijn resten van een grafveld, een dijk, een kerk en een kloosterterrein aangetroffen. Veelal dateren de archeologische waarden uit de middeleeuwen en nieuwe tijd. In vrijwel alle gevallen werden de vondsten gedaan in gebieden met een hoge verwachting of in een gebied waar een wierde, borgterrein, klooster, etc. werd verwacht. Dit is op zich niet opmerkelijk aangezien juist die specifieke archeologische verwachtingen, via het bestemmingsplan, het archeologisch onderzoek verplicht stelt. Het is echter ook niet zo dat een onderzoek juist archeologische resten heeft opgeleverd die wat betreft datering, complex en/of context in het geheel niet verwacht werden.

Het beleid van de gemeente Delfzijl is er vooral op gericht om archeologische waarden in de bodem te behouden: behoud in situ. Uit onderzoek blijkt dat in de periode 2007-2013 in Nederland in 32% van de gevallen waarbij sprake is van een waardevolle archeologische vindplaats deze, door middel van planinpassing, wordt behouden. Het instrument dat hiervoor wordt ingezet is veelal het bestemmingsplan. Hoe hoog dit percentage voor de gemeente Delfzijl is, kan helaas niet uit de cijfers worden ontleend. In 2017 is Delfzijl in de steekproef opgenomen, waarbij twee archeologische meldingen nader zijn bestudeerd. Deze twee gevallen geven echter onvoldoende houvast om conclusies uit te trekken. Op basis van de in de gemeente Delfzijl uitgevoerde archeologische onderzoeken is af te leiden dat in de periode 2013-2016 in 5% van de gevallen behoud of deels behoud is geadviseerd. Dit percentage ligt een behoorlijk stuk lager dan het landelijk gemiddelde. Tevens valt op dat in meerdere mate na een bureauonderzoek direct een archeologische begeleiding wordt geadviseerd, er is sprake van een stijging van 13% t.o.v. de periode 2008-2012. Geadviseerd wordt deze ontwikkeling te monitoren en indien nodig in te grijpen, door bijvoorbeeld een waarderend onderzoek te eisen alvorens er een besluit over de omgang met de vindplaats wordt genomen.

Het verruimen van de onderzoeksgrenzen levert nauwelijks minder regeldruk op. In het overgrote deel van de gevallen wordt het onderzoek geïnitieerd op basis van de dubbelbestemming Waarde archeologie (Wra) 2 en/of Wra4. Indien de onderzoeksgrenzen van deze dubbelbestemmingen (respectievelijk 50 m2 en 200 m2) worden verdubbeld, zou dat in de periode 2013-2016 ertoe hebben geleid dat er in totaal 3 onderzoeken minder dienden te worden uitgevoerd. Op in totaal 503 aanvragen voor een omgevingsvergunning in dezelfde periode zet dat vrijwel geen zoden aan de dijk.

Het archeologisch onderzoek wordt ingevoegd bij het ontwerp bestemmingsplan.

3.4.8 Dorpsvisie Farmsum

In 2009 en 2010 is in opdracht van de gemeente Delfzijl en samen met de klankbordgroep Farmsum de "Dorpsvisie Farmsum, een dorp met toekomst" opgesteld. In de visie wordt Farmsum als een wierdedorp in een stedelijke structuur gedefinieerd en wordt de bijzondere positie van het dorp in deze structuur erkend. Omdat het dorp Farmsum en Delfzijl ruimtelijk gezien aan elkaar zijn gegroeid kan de ontwikkeling van Farmsum niet los van Delfzijl worden gezien. De uitgebreide dorpsvisie bevat een beschrijving van Farmsum en kaart met ruimtelijke karakteristieken (schatkaart) met kwaliteiten, knelpunten en kansen. Verder bevat de dorpsvisie een ontwikkelingsrichting en een ruimtelijke visie, een dorpsvisiekaart en een projectenagenda.

Voor de omgeving van het Ubbensterrein en Actionlocatie onderschrijft de Dorpsvisie de waardering en kwaliteiten van de waterstructuur, groenstructuur, infrastructuur en kenmerkende gebouwen die het gebied als samenloop en knooppunt van geschiedenis en economische ontwikkelingen kenmerken. Veder beschrijft de Dorpsvisie wensen voor het versterken van de entree van Farmsum, het verbeteren van de toegankelijkheid van het water, het verbeteren van de verkeersveiligheid van de Nieuweweg, de toekomstige invulling van het Ubbensterrein en het ontwikkelen van verblijfsplekken op en aan de zeewering.

Figuur 3.4 Kaartbeeld uit de Dorpsvisie Farmsum (bron: Gemeente Delfzijl)

Hoofdstuk 4 Ontwikkeling van het gebied

4.1 Ruimtelijke ontwikkeling

De ontwikkeling gaat uit van woningbouw in het gebied waar nu de Action is gevestigd, het transformeren van het Ubbens terrein naar woningbouw en de verdere afronding van de Nieuweweg tot een woonstraat. Door verplaatsing van de Action naar het kernwinkelgebied en door de sloop van de bedrijfsgebouwen op het Ubbensterrein ontstaat ruimte voor de gewenste invulling met woningbouw.

De drie gebieden hebben ieder hun eigen kenmerken om te komen tot een goede ontwikkeling. Belangrijke aspecten van deze ontwikkelingen zijn aansluiting te zoeken met de bestaande omgeving, kwalitatieve aspecten waaronder de bestaande woningen zoveel mogelijk te behouden en het toevoegen van een kwalitatief woonmilieu en een leefbare openbare ruimte.

De Actionlocatie zal een woonfunctie krijgen. Daarbij zal ook gekeken worden naar de naastgelegen woningen. Met name de eerste woning naast de Action, Nieuweweg 10-10A verdient het behouden te blijven gezien de bijzondere bouwstijl met kenmerkende elementen. De klassieke woning aan het andere eind aan de Nieuweweg 2 zal ook ingepast worden in de nieuwe ontwikkelingen.

Langs de Nieuweweg wordt de woonfunctie versterkt. Momenteel zijn hier veel lege plekken die tijdelijk aan het zicht zijn onttrokken. De Nieuweweg is vanuit Farmsum de toegang tot het centrum van Delfzijl.

De Ubbens locatie zal een gemengde woonfunctie krijgen met inpassing van openbare ruimte. Ook hier worden historische elementen van de locatie zoveel mogelijk behouden cq. ingepast. Parkeren zal, indien mogelijk, zoveel mogelijk op eigen terrein gerealiseerd worden.

De invulling van het openbaar gebied zal ook een belangrijke rol spelen in het tot stand brengen van de onderlinge verbinding tussen de verschillende locaties. De kwaliteit van het openbaar gebied bepaalt voor een groot deel de beleving van het woonmilieu.

Voor de invulling van het gebied is een stedenbouwkundige opzet gemaakt. Zie figuur 4.1. In figuur 4.2 zijn twee vogelvluchten weergegeven van de stedenbouwkundige opzet van het gebied.

De stedenbouwkundige invulling gaat uit van het realiseren van een gevarieerd woonmilieu door verschillende woontypologieën en het inpassen van zowel koopwoningen als huurwoningen en door gebruikmaking van de kwaliteiten van het gebied, onder meer de ligging aan het water. In het gebied zullen diverse hoogteaccenten worden aangegeven.

Het woongebied wordt ontsloten via de Nieuweweg en het Eemskanaal Noordzijde.

Figuur 4.1 Stedenbouwkundige opzet van de ontwikkeling aan de Ubbens en Actionlocatie (bron: gemeente Delfzijl)

Figuur 4.2 Vogelvluchten van de noord- en zuidzijde over de Stedenbouwkundige opzet van de ontwikkeling aan de Ubbens en Actionlocatie (bron: gemeente Delfzijl)

Ruimtelijke visie voor de openbare ruimte

Als nadere uitwerking van de plannen voor de ontwikkeling Centrum Zuidoost heeft LAOS Landschap in 2020 een Ruimtelijke visie voor de openbare ruimte voor het centrum van Delfzijl opgesteld. Onderdelen van deze visie, dat zich uitstrekt vanaf het Oude Eemskanaal en het hele centrum bevat, zijn uitgebreid besproken met bewoners en betrokkenen tijdens meerdere informatieavonden. Een van de meest in het hoogspringende onderdelen is de herstructurering en herinrichting van het Buiskoolplein. De ruimtelijke visie voor de openbare ruimte voor het centrum van Delfzijl start met de geschiedenis, het verhaal en de specifieke context van Delfzijl. Verder biedt de visie een overzicht van de uiteenlopende plannen in en rond het centrum van Delfzijl en bevat het een uitgebreide veldverkenning van het centrum. De veldverkenning beschrijft Delfzijl als een 'waterstad' met kenmerkende plekken, als een binnenstad met een overhand aan 'verkeerskundige' inrichting en waar de eenheid in materiaalgebruik ontbreekt. Het bevat veel verharde plekken met een versplinterde groenstructuur dat voornamelijk in de randen van het centrum ligt.

De Ruimtelijke visie voor de openbare ruimte voor het centrum van Delfzijl beschrijft en onderkent Delfzijl als vesting, stad aan het water en als binnenstad als woongebied met kansen voor hoogwaardige woonplekken. Het doel van de visie is het versterken van de ruimtelijke beleving van Delfzijl als waterstad en het bevorderen van de leefbaarheid en verblijfskwaliteit in de verkeerskundige omgeving. Dit is uitgewerkt door enerzijds het parkeren in te passen en ruimtelijk ondergeschikt te maken en anderzijds door meer eenheid in de materialisering met minder verharding en meer groen. Tenslotte bevat de Ruimtelijke visie voor de openbare ruimte voor het centrum van Delfzijl een ruimtelijk concept waarin de stedenbouwkundige en landschappelijke koppelkansen zijn aangegeven.

Figuur 4.2 Ruimtelijk concept voor de openbare ruimte (bron: LAOS Landschap)

4.2 Welstandskader

De gemeente Delfzijl heeft voor het Ubbensterrein, de Nieuweweg en de Actionlocatie (Sluiscomplex) de stedenbouwkundige verkenning en beeldkwaliteitsplan laten opstellen. Het Ubbensterrein, de Nieuweweg en het Sluiscomplex maken deel uit van stedelijke vernieuwing met een aaneenschakeling van projecten, verdichting en investeringen in de openbare buitenruimte in en rondom het centrum van Delfzijl. Het is van belang om aan de voorkant van deze complexe ontwikkelingen duidelijke kaders mee te geven omtrent de beoogde ruimtelijke kwaliteit, samenhangen en verdere uitwerkingen van de stedelijke herstructurering. Aangezien het Ubbensterrein, de Nieuweweg en het Sluiscomplex uit verschillende deelgebieden bestaat, is het van belang om de gewenste samenhang en kwaliteit goed te bewaken. De stedenbouwkundige verkenning en het beeldkwaliteitsplan vormen uiteindelijk het toetsingskader van de Welstandscommissie die de bouwplannen in verschillende stappen zal gaan beoordelen.

De status van deze stedenbouwkundige verkenning is dat het een voorlopige visie op hoofdlijnen op de wenselijke ontwikkeling van het gebied is. Deze verkenning is de weergave van een zoektocht naar de ordening en ruimtelijke samenhang van het programma in een van oudsher dynamische en veelzijdige omgeving. De verkenning beschrijft de stedenbouwkundige randvoorwaarden en verwijst naar de samenbindende visie voor het centrum van Delfzijl. Verder bevat de stedenbouwkundige verkenning verbeeldingen en vogelvlucht impressies met de mogelijke verkaveling van het plangebied. De beeldkwaliteitseisen gaan in op de historische en stedenbouwkundige context, de globaal gewenste uitstraling, situering en hoofdvormen en aanzetten voor de gevelaanzichten en materialisatie van gebouwen en de buitenruimte. De regels voor beeldkwaliteit, houvast en richting bieden voor de verdere stedenbouwkundige, landschappelijke en architectonische uitwerking van het Ubbensterrein, de Nieuweweg en de Actionlocatie (Sluiscomplex), zijn samengevat in heldere overzichten.

De huidige welstandsnota van de gemeente Delfzijl bevat (nog) geen welstandscriteria voor ontwikkelingsgebieden zoals het Ubbensterrein, de Nieuweweg en het Sluiscomplex. Op basis van de welstandsnota gelden de gebiedscriteria voor het centrum voor deze gebieden. Deze gebiedscriteria zijn niet opgesteld voor grootschalige ontwikkelingen. Voor dit soort projecten die de bestaande ruimtelijke structuur en karakteristiek doorbreken kunnen immers pas welstandcriteria worden opgesteld als er duidelijkheid is over de aard van de ontwikkelingen. Criteria voor de beeldkwaliteit bij grootschalige ontwikkelingen worden vervat in een beeldkwaliteitsparagraaf. De gemeenteraad stelt deze beeldkwaliteitsparagraaf samen met het bestemmingsplan vast waarna de beeldkwaliteitsparagraaf onderdeel vormt van de welstandsnota. Na afronding van de ontwikkelingsfase worden bij de periodieke actualisering van de welstandsnota reguliere globale welstandscriteria opgesteld, op basis van de dan gerealiseerde bebouwing, die zijn gericht op het beheer van het gebied. De beeldkwaliteitseisen voor het Ubbensterrein, Nieuweweg en Sluiscomplex zijn in woord en beeld uitgewerkt. Daarbij is de tekst leidend en moeten de afbeeldingen beschouwd worden als verbeelding van de beeldkwaliteitseisen. De status van deze beeldkwaliteitseisen is dat deze meer dwingend zijn dan de voorlopige visie op hoofdlijnen uit de stedenbouwkundige verkenning.

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

5.1 Archeologie en cultuurhistorie

5.1.1 Archeologie

Toetsingskader

Rijk en provincie stellen zich op het standpunt dat in het ruimtelijk beleid zorgvuldig met het archeologisch erfgoed moet worden omgegaan. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken.

Doelstelling van het Verdrag van Valetta is de bescherming en het behoud van archeologische waarden. Als gevolg van dit verdrag wordt in het kader van de ruimtelijke ordening het behoud van het archeologisch erfgoed meegewogen zoals alle andere belangen die bij de voorbereiding van het plan een rol spelen.

Onderzoek

Door Libau Groningen is een Archeologisch onderzoek gedaan. Het betreft een archeologisch bureauonderzoek. Het doel van het bureauonderzoek is om in kaart te brengen welke archeologische resten in het gebied aanwezig kunnen zijn en welke vervolgstappen nodig zijn om deze resten in situ te

beschermen of ex situ veilig te stellen. Voor het volledige onderzoek wordt verwezen naar de Bijlage 1 bij deze toelichting.

Conclusie

In het plangebied komt een aantal zones voor waar vanuit de historische situatie geredeneerd, behoudens verstoringen in de bodem, nog archeologische sproren en/of vondsten te verwachten zijn. Zie hiervoor figuur 5.1

Figuur 5.1 Zones nader archeologisch onderzoek (bron: archeologisch onderzoek Libau)

Voor deze zones, te weten Hoornwerk Kostverloren, de voormalige bruggehoofden, de voormalige scheepswerf Concordia en het voormalige Farmsummerdiep, wordt nader onderzoek geadviseerd. Een en ander is afhankelijk van de precieze werkzaamheden die gaan worden uitgevoerd in het kader van de ontwikkeling. In elk geval dienen binnen de zones alle sloopwerkzaamheden onder het maaiveld onder archeologische begeleiden plaats te vinden. Voor andere bodemingrepen dieper dan 40 cm wordt nader proefsleuvenonderzoek geadviseerd, mogelijk gevolgd door opgraving.

Voor de overige delen van het plangebied is geen nader onderzoek nodig omdat het niet de verwachting is dat zich hier waardevolle archeologische resten bevinden. Dit laat onverlet, dat, afgezien van het vorenstaande, bij vondsten en sporen tijdens werkzaamheden onverwijld contact dient te worden opgenomen met de verantwoordelijke instanties.

Voor het uitvoeren van gravend archeologisch onderzoek (begeleiding, proefsleuven, opgraving) is een door het bevoegd gezag (gemeente Delfzijl) goedgekeurd archeologisch Programma van Eisen (PvE) verplicht. In een dergelijk PvE worden de randvoorwaarden, te hanteren onderzoeksmethoden en inhoudelijke (wetenschappelijke) vraagstelling van het onderzoek vastgelegd.

5.1.2 Cultuurhistorie

Toetsingskader

De regering heeft in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vastgelegd, dat gemeenten vanaf 1 januari 2012 in hun bestemmingsplannen rekening moeten houden met aanwezige cultuurhistorische waarden. Burgers krijgen hiermee het recht om bij de planning van bouwwerkzaamheden aan te geven of er cultureel erfgoed wordt geraakt.

Onderzoek

Op basis van de Nota cultuurhistorie en de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente, is het plangebied als cultuurhistorisch waardevol aangewezen, te weten als zijnde een voormalig vestingterrein. Deze terreinen herinneren aan de strategische positie die Delfzijl vanaf de nieuwe tijd in nam. Het is van belang dat de vestingterreinen zichtbaar blijven en indien mogelijk worden versterkt. Dit betekent dat ingrepen waarbij het uiterlijk van de vestingterreinen worden aangetast zo veel mogelijk moeten worden vermeden en dat voor een eventueel herstel een zorgvuldig en cultuurhistorisch onderbouwd plan dient te worden opgesteld. In Delfzijl zijn delen van de vestinggracht nog duidelijk herkenbaar aanwezig.

Figuur 5.. Uitsnede Nota Cultuurhistorie van de gemeente Delfzijl.

In het plangebied worden geen ingrepen gedaan die het uiterlijk van het vestingterrein zullen aantasten.

Om de cultuurhistorie voldoende te kunnen beschermen, kunnen de cultuurhistorische elementen die zijn opgenomen in de onderhavige nota en cultuurhistorische waardekaart middels een dubbelbestemming (Waarde Cultuurhistorie WR-ch) worden opgenomen in de bestemmingsplannen van de gemeente Delfzijl.

Gebieden waarvoor een dubbelbestemming Waarde Cultuurhistorie geldt, zijn naast de onderliggende enkelbestemming mede bestemd voor het behoud, bescherming en herstel van de ter plaatse bestaande cultuurhistorische waarden.

De cultuurhistorische waarden en elementen binnen de gemeente Delfzijl zijn ingedeeld in verschillende categorieën. Hieronder worden deze categorieën nader toegelicht.

Cultuurhistorisch waardevolle kernelementen: streven naar behoud; indien niet mogelijk:

cultuurhistorisch bureauonderzoek (WR-ch1),

Het gaat hierbij om de volgende cultuurhistorische elementen:

• Waterlopen;
• Wegen;
• Dijken;
• Vestingterreinen;
• Elementen uit de Tweede Wereldoorlog;
• Elementen uit de Koude Oorlog;
• Resten van historische spoorlijnen;
• Groenstructuren.

Voor deze elementen geldt, dat bij ingrepen waarbij het uiterlijk van de elementen wordt gewijzigd (bijvoorbeeld het dempen van sloten, het restaureren van de bunkers, het wijzigen van de beplanting in een groenstructuur) ten minste een cultuurhistorisch bureauonderzoek dient te worden uitgevoerd. In een dergelijk bureauonderzoek wordt een afweging gemaakt tussen de voorgestelde werkzaamheden en de eventuele schade aan de cultuurhistorische elementen. Op basis van deze afweging wordt een advies gegeven met betrekking tot het vervolg: eventueel vervolgonderzoek, afzien van de werkzaamheden of het zonder cultuurhistorisch bezwaar doorgang kunnen vinden van de werkzaamheden.

Om dergelijke aantasting van de waarden te voorkomen, zal een dubbelbestemming worden opgenomen.

In het plangebied zijn drie karakteristieke panden aanwezig. Ter behoud van deze panden en de karakteristieke waarde hiervan, is een beschermende regeling opgenomen. Hiermee worden de cultuurhistorische waarden in het plangebied niet aangetast als gevolg van de voorgenomen ontwikkelingen. In onderstaande figuur is de ligging van de karakteristieke panden aangegeven.

Figuur 5. Overzicht karakteristieke panden in het plangebied (bron: gemeente Delfzijl)

Conclusie

Door het plangebied te voorzien van een beschermende regeling met betrekking tot cultuurhistorische waarden worden deze voldoende beschermd. De drie aanwezige karakteristieke panden in het plangebied kunnen op deze wijze niet zonder meer worden aangetast. Daarmee is voldoende rekening gehouden met cultuurhistorie in het plangebied.

5.2 Bodem

Toetsingskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

Onderzoek

In het kader van de ontwikkelingen in Delfzijl Zuidoost is een historisch vooronderzoek uitgevoerd. Dit betreft de basis voor werkzaamheden die een uitspraak vereisen over de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage 2.

Uit het historisch bodemonderzoek blijkt dat er een verscheidenheid aan nadere bodemonderzoeken nodig zijn ten aanzien van de voorgenomen ontwikkelingen in het plangebied. Het gaat hierbij om de volgende onderzoeken:

Te onderzoeken aspecten/ locaties	Onderzoekshypothese en - strategie
Nieuweweg 4-6-8 - omvang restverontreiniging en aanwezigheid ondergrondse HBO-tank verifiëren. - aanwezigheid PAK-verontreiniging bij vm. kolenopslag verifiëren	NTA5755 par. 6.4 en/of NEN5740 par. 5.4 NEN5740 par. 5.3
Nieuweweg 9 - algemene bodemkwaliteit actualiseren. - bodemkwaliteit bij met zand gevulde HBO-tank	NEN5740 par. 5.6 NEN5740 par. 5.4
Nieuweweg 29/Roggenkampweg 1 - bodemkwaliteit verifiëren; - noordelijk gedempt balkgat. - verontreinigingssituatie actualiseren; - zuidelijk gedempt balkgat; - grondwater vm. dompelbaden; - droogruimte; - werkplaats met smeerkuil en ondergrondse tank; - bovengrondse tank oostzijde terrein - asbestonderzoek gehele terrein	NEN5740 par. 5.3 NEN5740 par. 6.4 NEN5707 par 6.4.5
Kroonstad 31 (e.o) - bodemkwaliteit vm. bedrijventerrein actualiseren. - bodemkwaliteit vm. vatenopslag petroleumventer verifiëren. -asbestonderzoek bodem en puinlaag vm. bedrijventerrein Kroonstad.	NEN5740 par 5.6 NEN5740 par 5.3 NEN5707 par 6.4.5/ NEN 5897 par 6.5.2
E.H. Roggenkampweg 11 - Bodemkwaliteit ondergrondse petroleumtank verifiëren	NEN5740 par 5.4

De betreffende onderzoeken worden uitgevoerd in het kader van de vergunningsaanvraag. Eventuele saneringen worden uitgevoerd voor de start van de werkzaamheden.

Conclusie

Uit het historisch bodemonderzoek is naar voren gekomen welke onderzoeken ten aanzien van bodem noodzakelijk zijn om te onderzoeken of sprake is van een goede bodemkwaliteit voor de voorgenomen functies. Deze worden in het kader van de vergunningsaanvraag uitgevoerd.

5.3 Ecologie

Wet natuurbescherming

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

5.3.1 Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natura-2000 gebieden;

• Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudings- doelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudings- doelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn). Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Onderzoek

Het plangebied ligt in de kern van Delfzijl en ligt ten zuiden en oosten van de Waddenzee, op een afstand van circa 500 meter. Het plangebied ligt in binnenstedelijk gebied en kent een verscheidenheid aan functies in de huidige situatie. Het gaat hierbij met name om bedrijfsfuncties. Omdat de ontwikkeling in binnenstedelijk gebied ligt en er dus al sprake is van een verscheidenheid aan functies, zal de toekomstige situatie geen negatieve effecten op beschermde natuurwaarden hebben. Door de bedrijfsfuncties grotendeels te wijzigen naar woonfuncties ontstaat een situatie die minder belastend is voor de natuurwaarden.

Ten aanzien van stikstofgevoelige gebieden is in het kader van deze ontwikkeling een stikstofdepositieonderzoek uitgevoerd. Deze is opgenomen in bijlage 3. Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat de stikstofdepositie als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling in het plangebied nergens hoger is dan afgerond 0,00 mol/ha/jaar en er derhalve geen relevant effect is op stikstofgevoelige gebieden.

5.3.2 Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Wet natuurbescherming de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning of ontheffing ingevolge de wet zal kunnen worden verkregen.

Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming provincie Groningen

In de provincie Groningen wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee en voor het op of in de bodem brengen van meststoffen. In verband met de uitvoering van werkzaamheden in het kader van ruimtelijke ontwikkeling en inrichting, de uitvoering van werkzaamheden in het kader van bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkering, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen, of in het kader van natuurbeheer, de uitvoering van werkzaamheden in het kader van bestendig beheer of onderhoud in de landbouw of bosbouw of bestendig gebruik worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage II bij deze verordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, bunzing, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, hermelijn, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ondergrondse woelmuis, ree, rosse woelmuis, tweekleurige bosspitsmuis, veldmuis, vos, wezel en woelrat.

Onderzoek

Er is ecologisch onderzoek gedaan. Binnen het plangebied kunnen vleermuizen voorkomen. Naast verblijfplaatsen voor vleermuizen kunnen de straten binnen de onderzoekslocatie ook worden gebruikt als vliegroutes van vleermuizen. Ook is het deelgebied potentieel geschikt voor de huismus, gierzwaluw, de zwarte roodstaart en de steenmarter.

De overige te verwachten diersoorten zijn aangemerkt als vrijgestelde soorten waarvoor in het kader van bestendig beheer, bestendig gebruik, onderhoud aan infrastructuur of ruimtelijke ontwikkelingen een vrijstelling geldt. Dit houdt in dat in het kader van de Wet natuurbescherming geen ontheffing noodzakelijk is voor het uitvoeren van de voorgenomen werkzaamheden. Daarnaast worden populaties van bovengenoemde soorten niet in gevaar gebracht. Het zal voornamelijk gaan om verstoring van individuen.

In de tuinen, bomen of op panden kunnen algemene vogelsoorten tot broeden komen. Alle in gebruik zijnde vogelnesten zijn beschermd. Voor het broedseizoen wordt geen standaard periode gehanteerd, van belang is of er een broedgeval aanwezig is. Globaal loopt het broedseizoen van vogels van 1 maart tot 1 september. Dit is afhankelijk van de soort en van de klimatologische omstandigheden.

Om te bepalen of er al dan geen nestplaatsen of verblijfplaatsen in de bebouwing aanwezig zijn, is aanvullend onderzoek nodig. Alleen dan kan bepaald worden of er bij de voorgenomen werkzaamheden sprake is van overtreding van verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming.

Afhankelijk van de resultaten wordt bepaald of maatregelen en/of een ontheffing nodig zijn. Het nader onderzoek naar beschermde soorten zal pas na vaststellingsfase volledig zijn uitgewerkt. Mogelijke mitigerende maatregelen worden daarin besproken en zullen worden uitgevoerd voorafgaand aan de werkzaamheden.

Het onderzoek is te vinden in bijlage 4 .

5.4 Verkeer, ontsluiting en parkeren

Verkeer en ontsluiting

Het plangebied ligt in de kern van Delfzijl en Farmsum, die min of meer aan elkaar zijn gegroeid. Binnen het plangebied wordt een wegenstructuur aan erfontsluitingswegen aangelegd om de voorgenomen woningen te kunnen ontsluiten. Deze structuur zal aansluiten op de Oosterveldweg, de doorgaande weg van Delfzijl naar Farmsum, en de Eemkanaal Noordzijde. Op deze wijze wordt het plangebied op een goede wijze ontsloten. Gezien het feit dat de bestaande functies uit het plangebied verdwijnen en er nieuwe woonfuncties voor in de plaats komen, wordt niet verwacht dat de verkeersgeneratie als gevolg van de ontwikkeling sterk zal toenemen. De nieuwe ontsluitingswegen en de bestaande wegenstructuur kunnen deze verkeersgeneratie aan.

Parkeren

Het hebben en reserveren van voldoende parkeerplaatsen levert een belangrijke bijdrage aan de bereikbaarheid, leefbaarheid, (economische) vitaliteit en verkeersveiligheid binnen de gemeente Delfzijl. Vooruitlopend op een aantal grote ontwikkelingen binnen Delfzijl is in dat kader in 2016 een parkeerbalans opgesteld. Deze uitgebreide parkeerbalans is in 2017 opgeleverd en laat zien hoe de parkeerbalans er in het peiljaar 2016 uitzag en hoe deze balans er in 2022 uit gaat zien. Voor 2022 is uitgegaan van de majeure projecten/ontwikkelingen (Gezondheidscentrum, Marconi en o.a. Plein de Vennen). In de parkeerbalans is inzichtelijk gemaakt dat er getalsmatig voldoende parkeerplekken in het centrum van Delfzijl zijn, maar dat er sprake is van een geografische disbalans. Sturingsmaatregelen om deze disbalans te beïnvloeden zijn in de periode tussen het opleveren van de parkeerbalans en nu genomen. Enerzijds is de blauwe zone binnen het centrum van Delfzijl uitgebreid en anderzijds op de Damsterkade (op de rand van het centrum) de parkeercapaciteit voor langparkeren. De parkeerbalans is vergeleken met de ontwikkelingen vanuit het project Centrum Zuidoost. Het programma ontwikkeling Centrum Zuidoost is voor 90% overeenkomstig als die in de parkeerbalans. Wanneer, op onderdelen, het project Centrum Zuidoost een toename kent, zal voor de dan ontstane parkeerdruk door de ontwikkelende partij voor een deel of geheel op eigen terrein in parkeerplaatsen dienen te worden voorzien.

5.5 Milieuzonering

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals bijvoorbeeld woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en (nieuwe) milieugevoelige functies in voldoende mate mee te nemen, wordt in deze rapportage gebruikgemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. Voor de richtafstanden wordt onderscheidt gemaakt tussen rustige woongebieden/rustige buitengebieden en gemengde gebieden.

Onderzoek

Het plangebied ligt in de kern van Delfzijl. Ter plaatse en in de directe omgeving is sprake van een grote verscheidenheid aan functies. Centrumgebieden van steden zijn bij uitstek aan te wijzen als gemengd gebied. Daarom kan voor de hantering van de richtafstanden uit de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering één stap terug worden gedaan.

Binnen het plangebied worden voornamelijk woningen mogelijk gemaakt. Ook wordt op twee locaties een gemengde bestemming toegepast. In de huidige situatie zijn in delen van het plangebied ook al woningen toegestaan. Deze hadden op het gebied van milieuzonering met name te maken met de bedrijfslocatie in het midden van het plangebied. Met dit bestemmingsplan wordt deze locatie echter omgevormd tot woonlocatie. Daarmee wordt de bedrijfshinder voor dit deel van het plangebied wegbestemd. In de directe omgeving van het plangebied is voornamelijk sprake van woningen.Deze zijn goed verenigbaar met de woningen in het plangebied. Er zijn daarnaast enkele bedrijfslocaties en gemengde functies rondom het plangebied. Ter plaatse mogen onder meer maatschappelijke voorzieningen, kantoren, horecabedrijven uit categorie 1, bedrijfsverzamelruimten en bedrijven uit categorie 1 en 2 gevestigd worden. Voor deze functies geldt een richtafstand van maximaal 10 meter in gemengd gebied. Daar wordt voor alle locaties aan voldaan. Daarom is nader onderzoek naar milieuzonering niet noodzakelijk.

5.6 Geluid

Toetsingskader

Geluidzone industrielawaai

Een geluidzone wordt vastgesteld rond industrieterreinen waar inrichtingen zijn gevestigd die 'in belangrijke mate geluidhinder kunnen veroorzaken' zoals bedoeld in de Wet geluidhinder (Wgh). Dergelijke bedrijven worden in de volksmond ook wel 'grote lawaaimakers' genoemd. Op grond van de wet behoort tot de geluidzone het gebied tussen het industrieterrein zelf en de buitengrens van de zone. Het industrieterrein zelf maakt dus geen deel uit van de zone. Buiten een geluidzone mag de geluidsbelasting als gevolg van het betreffende industrieterrein niet meer dan 50 dB(A) bedragen. Voor het gezoneerde industrieterrein zelf en daarop aanwezige of geprojecteerde woningen gelden geen geluidnormen.

Grenswaarden voor nieuwe gevoelige functies

Binnen de geluidzone zijn woonbestemmingen en andere geluidsgevoelige bestemmingen slechts aanvaardbaar indien de geluidsbelasting aan de gevel aan de wettelijke grenswaarden voldoet. Voor nieuwe geluidsgevoelige functies, zoals woningen, geldt een wettelijke voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A). Voor nieuwe woningen die binnen de geluidzone liggen is in het algemeen de vaststelling van een hogere waarde tot 55 dB(A) mogelijk. Op grond van de momenteel vigerende Wet geluidhinder kan het bevoegd gezag de betreffende hogere grenswaarden vaststellen indien blijkt dat maatregelen onvoldoende doeltreffend zijn, dan wel overwegende bezwaren ondervinden van stedenbouwkundige, landschappelijke of financiële aard.

Wegverkeerslawaai

In de Wet geluidhinder wordt de omvang van de wettelijke zones langs verkeerswegen aangegeven. Op grond van de Wet geluidhinder hebben alle wegen een geluidszone, tenzij er sprake is van een woonerf, een 30-km/uur-gebied of een gemeentelijke geluidsniveaukaart waaruit blijkt dat de geluidsbelasting op 10 meter uit de as van de meest nabijgelegen rijstrook 48 dB of minder bedraagt. De 48 dB is de voorkeursgrenswaarde voor het wegverkeerslawaai. Voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen die in een zone geprojecteerd worden, bepaald de wet dat akoestisch onderzoek verplicht is. De geluidbelasting van het verkeer op de buitengevels van geluidsgevoelige bestemmingen mag de in de wet genoemde normen niet overschrijden.

Onderzoek

Het plangebied ligt binnen de invloedssfeer van meerdere geluidzoneringsplichtige wegen en een geluidgezoneerd industrieterrein. Daarom is een akoestisch onderzoek uitgevoerd ten aanzien van deze geluidsaspecten. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage 5. Het onderzoek heeft betrekking op meerdere locaties binnen de gebiedsontwikkeling Delfzijl Zuidoost.

Uit het onderzoek komt voor de ontwikkeling in het plangebied het volgende naar voren:

Voor de nieuwe woningen die mogelijk worden gemaakt binnen het bestemmingsplan Ubbens- en Actionlocatie bedraagt de hoogst berekende waarde 56 dB(A) vanwege industrielawaai. Dat is 6 dB hoger dan de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A) etmaalwaarde en 1 dB hoger dan de algemene maximale grenswaarde van 55 dB(A) etmaalwaarde voor nieuwe situaties. Gebruik makend van de zeehavenontheffing op basis van artikel 50 Wgh is realisatie van de appartementen mogelijk binnen de randvoorwaarden van de Wgh.

Het geluid vanwege gezoneerde wegen (Stationsweg/Oosterveldweg) is 1 dB hoger dan de voorkeursgrenswaarde van Lden = 48 dB. De maximale geluidbelasting vanwege 30 km/u-wegen bedraagt Lden = 58 dB. De maximale ontheffingswaarde in het kader van gezoneerde wegen van Lden = 63 dB wordt niet overschreden.

Samengevat betekent dit dat met een hogere waarde van 56 dB(A) voor industrielawaai het plan mogelijk is. Overwogen kan worden om een hogere waarde van 60 dB(A) vast te stellen, zodat er geen toekomstige knelpunten kunnen ontstaan ten aanzien van industrielawaai (ook omdat de niet afgeronde waarden 56,5 dB(A) bedraagt).

Verder dient een hogere waarde vanwege wegverkeerslawaai te worden vastgesteld vanwege de Stationsweg/Oosterveldweg van Lden 49 dB, waarbij aangeteken dat door bijvoorbeeld het aanleggen van stiller asfalt de overschrijding teniet kan doen.

Door bij het bepalen van de benodigde geluidwering (Bouwbesluit 2012) uit te gaan van de cumulatieve geluidbelasting van Lcum = 64 dB, wordt binnen de nieuwe woning/appartementen een aanvaardbaar woon- en leefklimaat gerealiseerd.

Conclusie

In het kader van het bestemmingsplan zal een hogere waarden procedure worden gevoerd, gelijktijdig met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan. Daarmee is verder geen aanvullend akoestisch onderzoek noodzakelijk.

5.7 Externe veiligheid

5.7.1 Toetsingskader

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR rondom een risicovolle inrichting een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet aan deze normen worden voldaan. Het Bevi bevat geen grenswaarde voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied rondom de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als in nieuwe situaties.

Onderzoek

Wordt ingevoegd bij het ontwerp bestemmingsplan.

5.7.2 Advies Veiligheidsregio Groningen

In het kader van de externe veiligheid heeft Veiligheidsregio Groningen. De belangrijkste conclusies en het advies zijn hieronder opgenomen:

Het LPG-tankstation en de spoorlijn zijn relevante risicobronnen. Vanwege het risico van het LPG-tankstation en het vervoer van gevaarlijke stoffen over de spoorlijn, dient een verantwoording van het groepsrisico ingevuld te worden.

Het groepsrisico van het AVIA LPG-tankstation ligt boven de oriëntatiewaarde. Dit is strijdig met het externe veiligheidsbeleid van de gemeente. Daarnaast is de Veiiligheisregio van mening dat met deze gebiedsontwikkeling en het blijven verkopen van LPG geen sprake is van een goede ruimtelijke ordening. De enige echt effective maatregel om het groepsrisico in het plangebied significant te verlagen is volgens de Veiligheidsregio de sanering van de LPG-verkoop, omdat het groepsrisico in de huidige situatie al boven de oriëntatiewaarde ligt. Het volledige advies is opgenomen als bijlage 6.

De gemeente is voornemens om naar een oplossing met betrekking tot het LPG-tankstation en verkend een mogelijke sanering of verplaatsing van het tankstation. Voorafgaand aan de herontwikkeling zal hierover een besluit worden genomen, zodat het groepsrisico op een aanvaardbaar niveau wordt gebracht.

5.8 Luchtkwaliteit

 Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in figuur 6 ... weergegeven.

Tabel 6. Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een plan vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een plan heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een plan valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek

Het bestemmingsplan maakt de realisatie van maximaal 150 nieuwe woningen mogelijk. Dit aantal valt ruim onder de grens van 1.500 woningen, die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Het plan draagt dan ook niet in betekenende mate bij aan de toename van de hoeveelheid stikstofdioxide en fijn stof in de lucht. Er wordt dan ook voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2018 die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de N362, direct ten oosten van het plangebied. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2017 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijnstof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedroegen in 2017; 9,3 µg/m³ voor NO2, 13,5 µg/m³ voor PM10 en 7,2 µg/m³ voor PM 2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM 10 bedroeg 6 dagen. Hierdoor is er ter plaatste van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied. Ter plaatse van het plangebied is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

5.9 Water

Inleiding

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan te worden aangetoond en dient in het plan te worden onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor dit plan relevant zijn. De resultaten en conclusies van eventuele onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf.

Waterbeheer en watertoets

Het plangebied ligt binnen het beheergebied van het Waterschap Noorderzijlvest. Het waterschap is verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van dit bestemmingsplan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over de voorgestane ontwikkeling. De Digitale Watertoets is uitgevoerd op 04-05-2020. Hieruit is gekomen dat een standaard waterparagraaf voldoet. De dossiercode is 20200504-34-23203.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van de waterschappen nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal:

• Provinciaal Waterplan
• Provinciale Structuurvisie
• Verordening Ruimte

Waterschapsbeleid

Het beleid van waterschap Noorderzijlvest is vastgelegd in het Waterbeheerprogramma 2016-2021, Keur van het waterschap Noorderzijlvest en de leggers. Het waterbeheerplan bevat de hoofdlijnen van het beleid voor de taken van het waterschap met betrekking tot de waterveiligheid, het oppervlaktewater- en grondwaterbeheer, het beheer van afvalwaterketen en emissies, en het vaarwegenbeheer in Groningen en Noord-Drenthe. Het waterschap staat voor veilig, voldoende en schoon water. Daarin zijn de volgende aspecten van groot belang: de hoogte van de waterpeilen en het gewenste grondwaterregime (GGOR), een optimale wateraanvoer en -afvoer (waterkwantiteit), de waterkwaliteit voor verschillende functies en de inpassing van water in het landschap. Daarnaast geldt ook de Keur, deze geeft met verboden aan welke activiteiten in de buurt van water en waterkeringen niet zijn toegestaan.

Gemeentelijk beleid

In het watertakenplan DAL/W2 specifieke Delfzijl 2018-2022 worden de gemeentelijke watertaken van Delfzijl uitgewerkt. Er zijn drie zorgplichten die ook gehandhaafd zullen worden in de nieuwe Omgevingswet. Dit zijn: de zorgplicht voor inzameling en transport van stedelijk afvalwater, zorgplicht voor doelmatige inzameling en verwerking van hemelwater en de zorgplicht voor het voorkomen/beperken van schade door grondwateroverlast. Naast de DAL-gemeenten (Delfzijl, Appingedam en Loppersum) doen in totaal 27 gemeenten, 2 waterschappen en 2 waterbedrijven mee in de samenwerkingsovereenkomst Groningen en Noord-Drenthe. Het Watertakenplan is afgestemd op de regionale aanpak. Er zijn 5 doelen gedefinieerd omtrent de uitvoering van de gemeentelijke watertaken. Deze betreffen:

• 1. Risico's voor de volksgezondheid door aanraking schadelijke stoffen en geuroverlast maximaal beperken
• 2. Beperk wateroverlast door water op straat en beperkt overstroming maximaal
• 3. Beperk hinder door falen riolen en door verstopping of werkzaamheden
• 4. Zorg voor goede oppervlaktewaterkwaliteit, voer zo weinig mogelijk water af naar de zuivering
• 5. De klant staat voorop. Aantal klachten zit onder het landelijk gemiddelde.

Huidige situatie

Het plangebied van de Ubbens- en Actionlocatie is gelegen ten zuiden van het centrum van Delfzijl. De noordzijde van het plangebied wordt begrensd door het Damsterdiep. De Damsterhaven is de oostelijke begrenzing. De Nieuweweg doorkruist het plangebied en maakt onderdeel uit van het plangebied. Aan de zuidzijde is het Eemskanaal Noordzijde en de E.H. Roggenkampweg de grens. De Concordiastraat is de westelijke begrenzing. In de huidige situatie is het plangebied al geheel verhard.

Bodem en grondwater

Het plangebied maakt geen deel uit van een waterwingebied of een grondwaterbeschermingsgebied. Vanwege de ligging in de bebouwde kom is het plangebied niet gekarteerd op de Bodemkaart van Nederland. Ten zuiden van het plangebied bestaat de grond uit klei met zware ondergrond of tussenlaag. Met betrekking tot grondwater is ten zuiden van het plangebied voornamelijk sprake van grondwatertrap Vb. Dit betekent dat de hoogste gemiddelde grondwaterstand (GHG) schommelt tussen 25 en 40 centimeter onder maaiveld. De gemiddelde laagste grondwaterstand (GLG) bevindt zich op 120 centimeter onder maaiveld.

Waterkwantiteit

Conform de Legger van waterschap Noorderzijlvest zijn in het plangebied geen watergangen aanwezig. Wel grenst het plangebied ten noorden aan de primaire watergang Damsterdiep. Deze watergang heeft een beschermingszone van 5 meter. Ten zuiden bevindt zich het Oude Eemskanaal. Langs deze watergang ligt een regionale waterkering. Deze waterkering heeft een kernzone van 4 meter en een beschermingszone van 4 meter. De vrijwaringszone van de watergang is 5 meter.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Het Dampsterdiep ten noorden van het plangebied en het zuidelijke gelegen Oude Eemskanaal zijn aangewezen vanuit de Kaderrichtlijn Water. Er bevinden zich geen natte ecologische verbindingszone zoals opgenomen in het (provinciale) Natuurnetwerk Nederland binnen of in de nabijheid van het plangebied.

Veiligheid en waterkeringen

Ten oosten van het plangebied bevindt zich een primaire kering en ten zuiden een regionale kering Het profiel van vrije ruimte van de primaire waterkering betreft de eerste 5 meter gemeten vanaf de teen van dijk, de beschermingszone betreft de volgende 95 meter. Binnen deze beschermingszones gelden conform de Keur van waterschap Noorderzijlvest beperkingen voor bouwen en aanleggen ter bescherming van en om onderhoud aan de waterkering mogelijk te houden. Zo dient het profiel van vrije ruimte vrijgehouden worden van onomkeerbare bebouwing. Deze zone is gereserveerd voor een eventuele dijkverbetering.

Uitsnede waterschap Noorderzijlvest met plangebied (rood omlijnd) (bron: waterschap Noorderzijlvest)

Afvalwaterketen en riolering

De bestaande gebouwen zijn aangesloten op het gemeentelijk gemengd rioolstelsel.

Toekomstige situatie

In de toekomstige situatie zullen maximaal 150 woningen gerealiseerd worden.

Bodem en grondwater

De voorgenomen ontwikkeling heeft geen gevolgen voor bodem en grondwater.

Waterkwantiteit

Omdat het plangebied in de huidige situatie al geheel verhard is, zal dit niet toenemen met de realisatie van de ontwikkeling. Mogelijk vindt er een afname van verharding plaats door de aanleg van groen en een balkengat. Compensatie is derhalve niet nodig.

Waterveiligheid

Het plangebied bevindt zich binnen het profiel van vrije ruimte en de beschermingszone van de primaire en regionale kering. Voor de werkzaamheden binnen het profiel van vrije ruimte en de beschermingszones zal een watervergunning worden aangevraagd. Hierover zal in het kader van de vergunningsaanvraag nader overleg plaatsvinden met het waterschap. Dit geldt eveneens voor het graven van het balkengat en het aansluiten op het Damsterdiep.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

In de Kaderrichtlijn Water en de bouwverordening zijn aanvullende richtlijnen opgenomen om het gebruik van uitlogende bouwmaterialen terug te dringen. Dit voorkomt diffuse verontreinigingen van water en bodem, dit is van toepassing voor zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase. Vanuit de KRW ligt er een opgave om natuurvriendelijke oevers in te richten. Met de voorgenomen ontwikkeling zou daarop mogelijk (deels) aangehaakt kunnen worden. De plannen aan deze kant van het plangebied moeten nog nader onderzocht worden. Zeer waarschijnlijk zal van de laatste vrijstaande bestaande woning aan het Damsterdiep, voor het appartementenblokje langs en tot aan het balkengat, een talud met (mogelijk basalt) blokken komen aansluitend op de bestaande oever van de bestaande woningen (linksboven in het plangebied). Het beoogde balkengat zal voorzien moeten worden van damwanden. Vanaf het balkengat tot de hoek bij het gemaal komt er mogelijk een talud met (basalt) blokken. Er moet nog uitgezocht worden of dit mogelijk is gezien de sterke stroming ten tijd van bemaling en de maximale bovendruk van de daarboven gelegen weg.

Inrichting plangebied

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar RWZI.

In het plangebied zal een gescheiden inzameling van afvalwater van hemelwater plaatsvinden. Hemelwater wordt op het Damsterdiep afgewaterd.

Conclusie

De in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkelingen zijn onderzocht voor het plangebied. Hieruit blijkt dat er geen compensatie voor verharding hoeft plaats te vinden omdat het plangebied in de huidige situatie geheel verhard is. Wel grenzen er watergangen, aangewezen vanuit de Kaderrichtlijn Water, aan het plangebied en bevindt de locatie zich in de beschermingszone van de primaire en regionale waterkering. Voor werkzaamheden binnen de beschermingszone zal een watervergunning aangevraagd worden. Hiermee heeft de ontwikkeling geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

5.10 Kabels en leidingen

Toetsingskader

Rond planologisch relevante leidingen dient rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden (belemmeringenzones).

Onderzoek en conclusie

Binnen het plangebied en in de directe omgeving zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Uit de klic melding blijkt dat binnen het plangebied wel een hogedruk gasleiding is gelegen. Met de uitvoering van het plan dient hiermee rekening te worden gehouden, zie 5.7. Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

5.11 Vormvrije m.e.r. beoordeling

Beleid en Normstelling

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

Onderzoek

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van PM. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde. Dit betekent wel dat een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' noodzakelijk is.

Voorafgaand aan de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan is door het bevoegd gezag, op basis van de de beoordelingsnotitie voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling, het besluit genomen dat het niet noodzakelijk is om een volledige m.e.r.-procedure te doorlopen ten aanzien van dit bestemmingsplan. Uit de m.e.r.-beoordelingsnotitie blijkt dat, gelet op de kenmerken van het project (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Mitigerende maatregelen zijn dan ook niet noodzakelijk.

Hoofdstuk 6 Juridische toelichting

6.1 Toelichting op het juridisch systeem

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, digitaal en analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

6.2 Toelichting op de bestemmingen

Binnen de bestemmingen waar wonen en/of woningen mogelijk zijn een regeling voor kamergewijze verhuur opgenomen. Daarmee wordt de bestaande regeling uit het geldende bestemmingsplan aangevuld om te verduidelijken wat onder wonen wordt verstaan in het plangebied. Dit houdt dat daaronder niet is begrepen kamergewijze verhuur.

6.2.1 Gemengd - 1

De bestaande percelen met de bestemming 'Gemengd - 1' worden bestemd conform de bestaande regeling in het bestemmingsplan "Farmsum".

6.2.2 Verkeer - Verblijfsgebied

In het gebied heeft de bestaande ontsluitingsweg de bestemming 'Verkeer-Verblijfsgebied' gekregen. Deze weg heeft min of meer een verblijfsfunctie. In deze bestemming zijn fiets- en wandelpaden en parkeerplaatsen begrepen.

6.2.3 Water

Het gebied grenst aan het Damsterdiep. Een klein deel van dit water is meegenomen in dit bestemmingsplan. Het gebied krijgt door de aanleg van een kleinschalige haven een nog sterkere relatie met dit water. Deze haven heeft is ook opgenomen onder de bestemming 'water'. Binnen dit gebied is de mogelijkheid opgenomen voor de aanleg van vaartuigen. Aanleg van woonschepen wordt uitgesloten.

6.2.4 Wonen - 1B/1C/1D/3D en Wonen - Woongebouw

De bestaande woningen en het woongebouw zijn bestemd conform het vigerende bestemmingsplan "Farmsum".

6.2.5 Woongebied

Het overgrote deel van het plangebied is bestemd voor de woonfunctie. Voor het wonen kunnen bij recht maximaal 150 woningen worden gerealiseerd. Het plan voorziet in een regeling die grondgebonden woningen (vrijstaand, twee-onder-één kappers en rijtjeswoningen) en enkele appartementencomplexen mogelijk maakt. De bestemmingsregeling is zo eenvoudig en flexibel mogelijk gehouden om tot planrealisatie te kunnen komen en is in overeenstemming met andere recente bestemmingsplannen in de gemeente. De maximale goot- en bouwhoogten variëren in het plangebied om verschillende woningtypen mogelijk te maken.

Naast hoofdgebouwen is in de bestemming ‘Woongebied’ ook de bouw van aan- en uitbouwen en bijgebouwen toegestaan. In totaal mag er per grondgebonden woning een oppervlakte van 70 m² aan bijgebouwen en aan- en uitbouwen worden gebouwd, tot een maximum van 50% van het erf.

Tot slot geldt verder een regeling voor het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde; de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen bedraagt ten hoogste 2 m (voor de naar de weg gekeerde gevel is dit 1 m), voor overige bouwwerken geldt een maximum van 3 m.

De aanleg van voldoende parkeergelegenheid is geregeld in de algemene regels. Een nieuwe woning kan niet eerder worden gebouwd dan wanneer op het bouwperceel of in de directe omgeving daarvan in voldoende parkeergelegenheid is voorzien.

Binnenplanse afwijkingsmogelijkheden zijn opgenomen voor het gebruik door dienstverlenende bedrijven en/of instellingen en horecabedrijven in categorie 1 en 2 in de plint aan de Eemskanaal N.Z. Voor de gehele bestemming geldt een binneplanse afwijkingsmogelijkheid voor bed and breakfast.

6.2.6 Waarde - Archeologie 4 en Waarde - Cultuurhistorie

De beschermende archeologische regeling is ook opgenomen in dit bestemmingsplan. Dit conform het bestemmingsplan "Farmsum". De karakteristieke gebouwen zijn tevens voorzien van een beschermende regeling.

6.2.7 Waterstaat - Waterkering

Ten behoeve van de waterkerende functie van de dijk langs het Damsterdiep en is een dubbelbestemming ‘Waterstaat - Waterkering’ opgenomen. Naast de voorkomende basisbestemming geldt voor de betreffende gronden dat ze mede bestemd zijn voor de bescherming, ophoging, verbreding en verbetering van het doelmatig en veilig functioneren van de nabijgelegen waterkering. Tevens geldt de dubbelbestemming als signalering; bij ingrepen op de betreffende gronden dient er contact opgenomen te worden met de waterbeheerder.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Economische uitvoerbaarheid

Door middel van de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten voor bijvoorbeeld bouw- en woonrijp maken en hebben zij sturingsmogelijkheden, zodat in het geval van grondexploitatie van derden diverse eisen en regels gesteld kunnen worden. Indien er sprake is van bepaalde bouwplannen, dient de gemeente hiervoor een exploitatieplan op te stellen, tenzij voornoemde kosten “anderszins verzekerd” zijn.

De kosten voor dit plan worden gedekt uit de gronduitgifte. Met de huidige eigenaar van een deel van het terrein is een anterieure overeenkomst opgesteld.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.2.1 Overleg en participatie

Het concept bestemmingsplan wordt conform artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgesteld en vroegtijdig overlegd met de betreffende buurgemeenten, de provincie, het waterschap, de Gasunie, de Veiligheidsregio en de Omgevingsdienst. Van het overleg wordt verslag gedaan in deze paragraaf.

Het bestemmingsplan is gedurende de procedure onderwerp van participatie met de omwonenden en andere belanghebbenden. Er is gedurende het hele proces nauw contact onderhouden tussen de gemeente en belanghebbenden, in de vorm van informatieavonden en andere wijzen van informatieverstrekking. In het kader van inspraak- en overleg is één inspraakreactie binnen gekomen. Hieronder volgt een samenvatting van de inspraakreactie en daarbij de gemeentelijke beantwoording.

Inspraakreactie Nieuweweg 2

De bewoners van de Nieuweweg 2 te Delfzijl kunnen zich niet vinden in de verkeersbeestemming die tegenover hun woning is opgenomen. Dit vanwege te evrwachten geluidsoverlast en licht van koplampen van autp's die gebruik zullen maken van deze ontsluiting.

Gemeentelijke reactie

De ontsluiting is een resultante van de stedenbouwkundige opzet die is gemaakt voor dit gebied. Om het nieuw te ontwikkelen woongebied goed te ontsluiten zijn meerdere wegen opgenomen. We beseffen dat een dergelijke ontsluitingsweg een verandering is ten opzichte van de huidige situatie die u mogelijk als negatief zult ervaren. Veranderingen zijn in een kern als Delfzijl, waar veel veranderingen gaande zijn, echter niet uit te sluiten. We zien geen reden om het bestemmingsplan op dit onderdeel aan te passen.

Daarmee leidt de inspraakreactie niet tot wijzigingen in het bestemmingsplan.

7.2.2 Procedure tot vaststelling

Het ontwerp van het bestemmingsplan is bekendgemaakt en ter visie gelegd door de gemeente. Gedurende zes weken bestond de mogelijkheid zienswijzen in te dienen op het bestemmingsplan. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen ingediend. De gemeenteraad beslist over de vaststelling van het bestemmingsplan en betrekt bij zijn beslissing de eventueel ingekomen zienswijzen.

Wel zijn tijdens de ontwerpfase een aantal onvolkomenheden in het plan ontdekt die middels ambtshalve wijzigingen worden doorgevoerd. Het gaat hierbij om het volgende:

De verbeelding van het bestemmingsplan 'Delfzijl - Ubbens- en Actionlocatie is als volgt gewijzigd:

• de ligging van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' is afgestemd op de resultaten van het archeologisch onderzoek van Liba van 7 april 2020. Als gevolg daarvan is de ligging gewijzigd;
• de gebiedsaanduiding 'geluidzone - industrie' wordt aangepast in die zin, dat d eaanduiding voor het gehele plangebied geldt. Ten onrechte was in het onwerpbestemmingsplan de geluidzone niet over het gehele plangebied gelegd. De geluidzone betreft de geldende zone rondom de industrieterreinen in de omgeving van het plangebied;
• de waterpartij in het noordoosten van het plangebied is vervallen en vervangen door de bestemming 'Woongebied';
• de locatie van de aan te leggen insteekhaven (herstel Oude Kattegat) met bijbheorende bestemming 'Water' is verder nar het oosten geprojecteerd. De gronden waarop de haven oorpsronkelijk was geprojecteerd, verkrijgen de bestemming 'Woongebied';
• ter plaatse van de huidige Actionlocatie in het zuidoostelijke deel van het plangebied wordt de maximale bouwhoogte voor het gehele perceel verhoogd tot 26 meter.

De regels van het bestemmingsplan 'Delfzijl - Ubbens- en Actionlocatie zijn ongewijzigd.