De Westereen - Eyssemawei

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Eyssemawei in De Westereen ligt een braakliggende kavel. Voorheen was op deze kavel een rij van zes woningen aanwezig. Deze zijn omstreeks 2010 gesloopt, met de intentie om de locatie te herontwikkelen voor nieuwe woningbouw. In het geldende bestemmingsplan (zie paragraaf 1.3) zijn op het perceel twee bouwvlakken voor in totaal 4 halfvrijstaande woningen opgenomen. Dit was gebaseerd op een eerder plan van Thus Wonen. Vanwege veranderingen in de markt zijn deze plannen aangepast.

Bij de gemeente Dantumadiel is het verzoek ingediend om op de locatie een rij van 7 levensloopbestendige woningen te bouwen. Het bouwplan van de woningen kan niet op basis van het geldende bestemmingsplan worden gerealiseerd. Daarom wordt voor de locatie een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Dit bestemmingsplan vormt het juridisch-planologisch kader waarbinnen de bouw van zeven woningen is toegestaan.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt in het noordelijk deel van De Westereen, aan de zuidzijde van de Eyssemawei. De globale ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 De ligging van het plangebied

1.3 Geldend bestemmingsplan

De locatie is nu geregeld in het bestemmingsplan De Westereen – kom, dat is vastgesteld op 2 juli 2013. De gronden zijn hierin bestemd als 'Wonen'. Hierop liggen twee losse bouwvlakken, waarbinnen 2 woningen per bouwvlak gebouwd kunnen worden.

Het voorgestelde rijtje woningen ligt gedeeltelijk buiten het bouwvlak. Bovendien worden er 7 woningen voorgesteld waar maximaal 4 zijn toegestaan.

1.4 Leeswijzer

Na dit hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plan gegeven. Daarbij wordt ingegaan op de gewenste ontwikkeling en op de ruimtelijke en functionele inpassing daarvan in de bestaande structuur. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het van belang zijnde beleidskader, waarna in hoofdstuk 4 een toetsing aan de milieuaspecten volgt. Wanneer deze van toepassing zijn, worden daarbij de uitgangspunten voor het bestemmingsplan genoemd. In hoofdstuk 5 volgt een toelichting op de werking van het bestemmingsplan en de daarin opgenomen regeling. Het laatste hoofdstuk gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan, waarbij aandacht wordt besteed aan de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plan

2.1 Huidige situatie

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op een kavel aan de Eyssemawei in De Westereen. De kavel is gelegen in het woongebied in het noorden van de kern. Het bebouwingsbeeld van deze wijk wordt gekarakteriseerd door rijenwoningen en twee-onder-een-kap woningen die zijn opgetrokken uit twee bouwlagen met een kap. Aan de overzijde van de Eyssemawei ligt een museum (Oudheidskamer Dantumadeel). Dit gebouw bestaat uit één bouwlaag met kap. Verder liggen in de directe nabijheid van het plangebied uitsluitend woningen.

Tot omstreeks 2010 stond op de kavel een rij van zes woningen. Deze woningen zijn gesloopt en sindsdien ligt de kavel braak. Een luchtfoto van het plangebied is weergegeven in figuur 2.1.

Figuur 2.1 Luchtfoto plangebied

2.2 Voorgestelde ontwikkeling

Het plan voorziet in de realisatie van zeven woningen. Deze woningen worden in één rij gebouwd. De woningen worden levensloopbestendig gebouwd. Daarvoor worden op de begane grond ruimtes gemaakt die ingevuld kunnen worden met een slaapkamer en een badkamer. De voorgestelde verkaveling is weergegeven in figuur 2.2.

Figuur 2.2 Gewenste verkaveling plangebied

De nieuwe woningen worden opgetrokken uit één bouwlaag met kap. De goot- en nokhoogte is respectievelijk 2,9 en 8,8 meter. Een aanzicht van de voorgevels is weergegeven in figuur 2.3.

Figuur 2.3 Aanzicht voorgevels geprojecteerde woningen

2.3 Ruimtelijke inpassing

Stedenbouwkundige inpassing

De locatie betreft een herontwikkelingslocatie in een bestaande woonwijk. Van belang is dat de nieuwe woningen op een verantwoorde wijze worden ingepast in de stedenbouwkundige structuur van de wijk.

De nieuwe woningen worden geplaatst in de bestaande rooilijn en sluiten zo aan op de bestaande stedenbouwkundige situatie. Het toepassen van nieuwe bebouwing in twee lagen met een kap zou een schaalvergroting betekenen, alleen al vanwege de huidige bouweisen. Daarom is gekozen voor bebouwing in één laag met kap, met een sterke 'familieband' met de bestaande bebouwing. Er wordt een donkerrode steen toegepast en de woningen worden bekroond met forse schoorstenen en de kopgevels hebben vierkante raamkozijnen, diagonaal geplaatst. Zo blijft de bestaande bebouwing in zijn waarde.

Verkeer en parkeren

De kavels worden direct ontsloten op de Eyssemawei. Aan de overzijde van deze weg ligt een strook waarop geparkeerd kan worden. Volgens de kencijfers voor parkeren (CROW Publicatie 317) geldt dat per woning (categorie sociale huur) minimaal 1,2 parkeerplaatsen nodig zijn. Voor de zeven woningen zijn dus minimaal 9 parkeerplaatsen nodig. In de strook aan de overzijde van de Eyssemawei kan hierin worden voorzien. Deze strook werd in het verleden ook al gebruikt voor de zes woningen die destijds aanwezig waren.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de Minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen brengt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 13 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Dit bestemmingsplan raakt geen rijksbelangen zoals deze genoemd zijn in het Barro.

3.2 Provinciaal beleid

Streekplan Fryslân 2007

In het Streekplan Fryslân 2007 (vastgesteld door Provinciale Staten op 13 december 2006) wordt de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de provincie aangegeven. Centraal staan de relaties tussen stad en platteland, waarbij sprake is van een wisselwerking tussen beide gebieden. De provincie zet in op een concentratie van verstedelijking (wonen, werken en voorzieningen) in de stedelijke gebieden, zonder dat dit ten koste gaat van de vitaliteit van het omringende platteland.

Met dit plan wordt wonen geconcentreerd, er is sprake van inbreiding/herstructurering. Het plan past binnen het provinciaal beleid.

Verordening Romte Fryslân

Op 15 juni 2011 is de Verordening Romte Fryslân vastgesteld. In de verordening zijn regels gesteld die ervoor moeten zorgen dat de provinciale ruimtelijke belangen doorwerken in de gemeentelijke ruimtelijke plannen.

In de verordening is het bestaand stedelijk gebied aangeduid. Het plangebied van dit bestemmingsplan ligt binnen de grenzen hiervan. Een plan kan hier stedelijke functies, waaronder wonen, mogelijk maken.

Voor het toevoegen van woningen geldt dat de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming moet zijn met een woonplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft. In dit bestemmingsplan is sprake van een regeling voor zeven woningen binnen een al bestaand stedelijk gebied. Deze passen binnen het woonbeleid van de gemeente Dantumadiel.

Dit plan is in overeenstemming met de regels van de verordening.

Verordening Romte 2014

Onlangs heeft de provincie de Verordening Romte 2014 vastgesteld. In deze verordening worden regels gesteld, onder andere aan wonen. Uitgangspunt is zorgvuldig ruimtegebruik. Aangezien onderhavig plan een inbreidingsplan betreft, voldoet het hieraan. Het plan is in overeenstemming met de regels uit de verordening.

3.3 Regionaal beleid

Strategische woonvisie

De gemeente Dantumadiel maakt deel uit van het samenwerkingsverband Noordoost Friesland (NOFA). Onder invloed van zich wijzigende marktomstandigheden heeft het samenwerkingsverband NOFA de in 2003 uitgebrachte Regiovisie Noordoost Fryslân geactualiseerd en verdiept voor het onderdeel wonen. Het resultaat is de Strategische woonvisie NOFA (2009).

De regio Noordoost maakt deel uit van de kernzones van Friesland waar een groei van de bevolking in relatie tot een sterke economische ontwikkeling plaatsvindt. De regio wil zich blijven ontwikkelen en daardoor aansluiting houden bij de sociaal-economische ontwikkeling van Friesland. Naast een goede bereikbaarheid van de regio, is de ontwikkeling van de woonfunctie een belangrijk instrument om die aansluiting te houden.

Deze woonvisie richt zich op de versterking van Noordoost Friesland als woonregio. Daarbij wordt rekening gehouden met de meest recente ontwikkelingen die van invloed kunnen zijn op de ontwikkeling van het wonen in de regio. De verwachting is dat de omvang van de bevolking stabiliseert en op termijn afneemt. Dit betekent dat de regio gaat werken aan het verder ontwikkelen van de woonfunctie tegen de achtergrond van de toekomstige krimp.

Voor de korte termijn wordt de regio zo sterk mogelijk gemaakt door op inventieve en innovatieve wijze de resterende groei te accommoderen. Het doel daarbij is vooral om de eigen bevolking vast te houden. Dit kan door de groei in de woonbehoefte zo goed mogelijk en op maat te bedienen. De regio richt zich daarbij op zowel de bestaande voorraad als de nieuwbouw. Bijzondere aandacht gaat uit naar de relatie tussen de bestaande woningvoorraad en de nieuw toe te voegen woningen. Hierbij moeten de ontstane achterstanden in de woningproductie zo snel mogelijk worden weggewerkt. Door dit gezamenlijk op te pakken, wordt ongewenste concurrentie voorkomen en de diversiteit in het regionale woningaanbod vergroot.

De ontwikkeling in het plangebied van dit bestemmingsplan voldoet aan de invulling van de lokale vraag. De initiatiefnemers komen uit de regio en gaan zelf in de woningen wonen.

Welstandsnota

De Welstandsnota (2008) is voor de NOFA-gemeenten (waaronder Dantumadiel) opgesteld. Met deze nota is invulling gegeven aan de vraag van de samenleving naar meer openheid en duidelijkheid rondom de welstandsbeoordeling.

Het plangebied valt binnen welstandsgebied 9 'seriematige bouw'. Het beleid is gericht op het beheer van de bestaande situatie. Bijzondere ontwikkelingen worden voor deze gebieden niet verwacht. Er is een regulier ambitieniveau van kracht. De nadruk ligt op het respecteren van de bestaande basiskwaliteit. Wel is genoemd dat enkele delen van de wijken op termijn voor herstructurering in aanmerking komen. Voor de nieuwe invulling van deze gebieden zullen afzonderlijke welstandseisen geformuleerd worden.

Overigens bieden de welstandscriteria voor dit gebied mogelijkheden voor een nieuwe invulling. Het plan zoals beschreven in paragraaf 2.2 past binnen het wensbeeld voor het gebied. De welstandscriteria voor het gebied vormen dus een adequaat toetsingskader voor de bouw van een nieuwe woningen. De welstandscriteria waarborgen, samen met de regels van dit bestemmingsplan, een passende beeldkwaliteit.

3.4 Gemeentelijk beleid

Woonvisie Dantumadiel

Dantumadiel maakt deel uit van de woonregio Noord-Oost Fryslân en heeft haar doelstellingen samen met de gemeenten Dongeradeel, Kollumerland c.a. en Achtkarspelen neergelegd in de strategische Woonvisie Nofa. Deze Nofa-woonvisie is doorvertaald naar de gemeentelijke “Woonvisie Dantumadiel, maken van heldere keuzes tegen de achtergrond van krimp". In de gemeentelijke woonvisie zijn de volgende speerpunten opgenomen:

Maatwerk en diversiteit in de dorpen

Om de dorpen in de gemeente Dantumadiel levendig te houden is het belangrijk dat het voor inwoners aantrekkelijk is en blijft om in het dorp te wonen. Ook als er steeds minder voorzieningen zijn. Daarom is een divers woningaanbod van belang zodat de bewoners hun (veranderende) woonwensen kunnen vervullen en tegelijkertijd in hun eigen dorp kunnen blijven wonen, ook als ze ouder worden en zorg nodig hebben. Belangrijke doelgroepen zijn senioren en starters.

Voor het woningaanbod geldt de volgende volgorde:

• 1. herstructurering (opwaardering kwaliteit bestaande woningvoorraad);
• 2. inbreiding (uitbreiding binnen dorpskom);
• 3. uitbreiding (nieuwe uitbreidingsplannen).

Een uitbreiding moet zoveel mogelijk in het landschap worden ingepast en zal hoofdzakelijk plaatsvinden in Damwâld, Feanwâlden en De Westereen. Ook in de kleine dorpen blijft beperkt ruimte voor uitbreiding.

Wonen, welzijn en zorg

Uitgangspunt is om mensen zo lang mogelijk zelfstandig laten wonen in het eigen dorp. Het aanbod wonen met welzijn en zorg per dorp moet zoveel mogelijk worden aangesloten op de behoefte.

De zorg- en welzijnsvoorzieningen binnen de drie grote kernen moeten worden versterkt zodat van daaruit de kleine kernen kunnen worden bediend.

Kwaliteit van het wonen

Het inwonersaantal in de gemeente Dantumadiel krimpt al een aantal jaren. De verwachting is dat dit in toekomst nog meer plaats gaat vinden. Krimp biedt kansen en kan benut worden als aanjager van een kwaliteitsverbetering.

De bestaande woningvoorraad moet zo worden aangepast dat de woningen ook in de toekomst voldoen aan de woonwensen van de consument. Daarnaast moet de leefomgeving aantrekkelijk worden gehouden.

Woonwensen centraal

Huidige en toekomstige inwoners van Dantumadiel moeten zoveel mogelijk vastgehouden worden door een aantrekkelijke woon- en leefomgeving. Om dit te bereiken worden er producten ontwikkeld die de consumenten in staat stellen om zijn of haar woonwensen te vervullen.

Het gaat bij dit speerpunt om de volgende aspecten:

• 1. Senioren: integreren wonen, welzijn en zorg en bevordering doorstroming op de woningmarkt.
• 2. Starterslening beter bereikbaar maken.
• 3. Vergroten van betaalbaar huursegment voor de lagere inkomens.
• 4. Vergroten zeggenschap bewoners in de woonomgeving.
• 5. Zelfbouw faciliteren door het uitgeven van vrije kavels.

Met dit bestemmingsplan zal de bouw van zeven levensloopbestendige woningen mogelijk worden gemaakt waarmee aangesloten wordt op de kwalitatieve woningbehoefte uitgangspunten zoals genoemd in de Woonvisie Dantumadiel.

Routekaart

De Gemeenteraad heeft in 2011 de Routekaart naar Vitale dorpen vastgesteld. Binnen de Routekaart is als project benoemd, onder andere, “het oprichten van voor senioren geschikte woningen in verband met een verwacht tekort van 50 á 60 woningen”. De voorliggende ontwikkeling past dan ook binnen de uitgangspunten zoals opgenomen in de Routekaart.

Woonprogramma

Op 24 april 2012 heeft de gemeenteraad het Woonprogramma 2010–2020 vastgesteld.

In dit Woonprogramma is aangegeven hoeveel woningen via inbreiding en uitbreiding per kern, gefaseerd over de periode tot en met 2015 en de periode 2016–2020, gerealiseerd worden in de gemeente Dantumadiel.

Op basis van de Woonvisie van de gemeente Dantumadiel wordt prioriteit gegeven aan inbreiding boven uitbreiding, na transformatie en herstructurering waar Thús Wonen haar verantwoordelijkheid in heeft. Op basis van een Woonprogramma worden concrete afspraken gemaakt tussen de gemeente en Thús Wonen. Deze afspraken zijn vastgelegd in het Woonakkoord van juli 2012.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten.

Direct rondom het plangebied liggen vrijwel uitsluitend woonhuizen. Het plangebied is ook al bestemd voor het bouwen van woningen. Aan de overzijde van het plangebied ligt een museumfunctie. Dit betreft een bedrijfsactiviteit uit milieucategorie 1, waarbij een richtafstand van 10 meter geldt. De nieuwe woningen liggen op een grotere afstand (circa 20 meter).

De voorgestelde woningbouw levert daardoor geen beperkingen voor bestaande bedrijfsactiviteiten op en er is ter plaatse van het plangebied een goed leef- en verblijfsklimaat te garanderen. Vanuit de milieuzonering bestaan er dan ook geen belemmeringen voor de ontwikkeling.

4.2 Geluid

Ten aanzien van geluidshinder is de Wet geluidhinder (Wgh) van kracht. Doel van deze wet is het terugdringen van hinder als gevolg van geluid en het voorkomen van een toename van geluidshinder in de toekomst. Voor het onderhavige plan is alleen geluidshinder als gevolg van wegverkeerslawaai van belang. In de wet is bepaald dat elke weg in principe een zone heeft, waar aandacht aan geluidshinder moet worden besteed. De Wgh onderscheidt geluidsgevoelige objecten enerzijds en niet-geluidsgevoelige objecten anderzijds. De Wgh stelt dat op de gevels van geluidsgevoelige objecten voldaan moet worden aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

De bebouwde kom van De Westereen is ingericht als 30 km/uur-zone. Dit geldt dus ook voor de wegen rondom het plangebied. Voor wegen binnen deze zone geldt op grond van de Wgh geen geluidszone. Het is daarom niet noodzakelijk akoestisch onderzoek te verrichten. Het plangebied ligt bovendien in een woonomgeving aan een relatief rustige weg. Er is daardoor geen sprake van onaanvaardbare geluidshinder als gevolg van wegverkeerslawaai.

In het kader van een “goede ruimtelijke ordening”, dat buiten de Wgh een zelfstandige betekenis heeft, is het aspect “geluid” nader bekeken. Uit onderzoek d.d. 12 januari 2009 van Akoestisch Adviesbureau Vrancken is gebleken dat de 48 dB grens westelijk van het plangebied ligt, bij de Eyssemawei 26. Dit betekent dat de gevraagde nieuwbouw op de betreffende locatie niet door geluidhinder vanwege wegverkeerslawaai wordt belemmerd. De ontwikkelingen in het plangebied zijn op dit punt uitvoerbaar.

4.3 Water

Vanwege het grote belang van het water in de ruimtelijke ordening, wordt van waterschappen een vroege en intensieve betrokkenheid bij het opstellen van ruimtelijke plannen verwacht. De watertoets is een verplicht onderdeel in de ruimtelijke procedure. Het plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân.

Op 23 september 2014 is de digitale watertoets doorlopen. Op het plan is de normale watertoetsprocedure van toepassing. Reden hiervoor is dat het verhard oppervlak wordt vergroot met meer dan 200 m². Na overleg tussen het waterschap en de initiatiefnemer blijkt echter dat het verhard oppervlak niet toeneemt ten opzichte van de situatie in 2010, toen er nog woningen stonden. Er is dan ook geen compensatie noodzakelijk. Wel adviseerd het waterschap om onderstaande punten mee te nemen in de planvorming:

Leidraad Watertoets

In de Leidraad Watertoets staan de uitgangspunten waarmee bij het ontwikkelen van ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. Daarnaast staat in de Leidraad achtergrondinformatie over de verschillende onderwerpen en informatie over hoe u het wateradvies kunt verwerken in het ruimtelijke plan.

Wateraspecten

In de normale procedure stelt Wetterskip Fryslân een wateradvies op, waarbij wordt ingaan op de aspecten die vanuit het oogpunt van water van belang zijn bij ruimtelijke plannen. De beschrijving van de wateraspecten sluit zoveel mogelijk aan bij de indeling van het Waterbeheerplan en de Leidraad Watertoets in de thema's Veilig, Voldoende en Schoon.

Voldoende 

Peilbeheer 

Het plangebied ligt in een peilgebied met een vast peil van -0,9 m NAP. Dit vastgestelde peil is een streefpeil. Het werkelijke peil is als gevolg van opstuwing en de weersomstandigheden niet altijd gelijk aan het streefpeil.

Drooglegging (De drooglegging is de afstand tussen waterpeil in de sloot en het maaiveld. Voor woningen wordt voor het maaiveld de bovenkant van de vloer genomen): Bij het realiseren van bebouwing en het aanleggen van de verharding moet rekening worden gehouden met voldoende drooglegging om bijvoorbeeld opdrijven van verharding te voorkomen. Voor bebouwing met kruipruimte wordt een drooglegging van 1,10 m geadviseerd en voor bebouwing zonder kruipruimte een drooglegging van 0,70 m, gerekend vanaf de te realiseren bovenkant vloer. Ook voor verharding wordt een drooglegging van 0,70 m geadviseerd.

Het plangebied ligt in een peilgebied met een vast peil van -0,9 m NAP. De geschatte gemiddelde maaiveldhoogte ligt tussen de +1,7 m NAP en de +1,8 m NAP. Daarmee wordt voldaan aan de droogleggingsnorm.

Grondwateronttrekking: Bij de aanleg van gebouwen of infrastructuur is het vaak nodig om het grondwater te verlagen om het werk droog uit te kunnen voeren. Voor het onttrekken van grondwater is een vergunning of melding nodig. Ook het lozen van onttrokken grondwater is meldingsplichtig.

Schoon

Afvalwater- en regenwatersysteem

Om het aantal overstortingen van rioolwater en de belasting van rioolwaterzuiveringen te beperken, is het uitgangspunt om regenwater en rioolwater zoveel mogelijk gescheiden af te voeren.

In geval van dit bouwplan kan hemelwater afkomstig van verhard oppervlak, onder bij Waterkwaliteit in deze brief genoemde voorwaarden, worden geloosd op het oppervlaktewater.

Lozen van afvalwater

Bij realisatie van de plannen is sprake van een toename van lozing van verontreinigd water op het oppervlaktewater. Om te weten of voor een lozing van verontreinigd water op het oppervlaktewater met een melding volstaan wordt of een vergunning nodig is, kan contact worden opgenomen met Cluster Vergunningverlening van Wetterskip Fryslân.

Waterkwaliteit

Om een goede waterkwaliteit te realiseren moet voorkomen worden dat milieubelastende stoffen in het oppervlaktewater terecht komen. De bouwwijze en onderhoudstechniek moeten emissievrij zijn. Tevens dient gebouw te woden met milieuvriendelijk en duurzaam materiaal.

Vervolg 

Waterwet

Voor alle activiteiten in en nabij het watersysteem, waaronder het lozen van afvalwater op het oppervlaktewater, het onttrekken van grondwater of het aanbrengen van een wijziging in het watersysteem, is een melding of vergunning nodig.

Procedure

Wij gaan er van uit dat de in deze watertoets vermelde adviezen worden opvolgt en meegenomen in de verdere planvorming. Het wateradvies wordt gecommuniceerd met de initiatiefnemer. Wanneer de adviezen worden opgevolgd heeft het waterschap geen bezwaren tegen het plan. De watertoetsprocedure is hiermee afgerond.

4.4 Bodem

Voor het bestemmingsplan geldt als uitgangspunt dat de grond geschikt is voor de toekomstige functie. Verdachte plekken dienen te worden gesignaleerd vanuit een goede ruimtelijke ordening. Waar nodig moeten saneringsmaatregelen worden aangegeven. Bij nieuwbouw waarborgt de Wet bodembescherming dat er geen risico's voor de volksgezondheid aanwezig zijn.

Voor een inzicht in de bodemkwaliteit van het plangebied is voor de locatie een verkennend bodemonderzoek conform NEN 5740 uitgevoerd (kenmerk: BI-09-075-VO, d.d. 19 november 2009). Geconcludeerd is dat er lichte verontreinigingen aanwezig zijn, maar dat deze geen milieuhygiënische beperking vormen voor de bouwactiviteiten en/of voor het voorgenomen gebruik. Vanuit dit aspect bestaan dan ook geen belemmeringen voor het bestemmingsplan. Wel is het toepassen van de grond (meer dan 50 m3) op een locatie buiten het plangebied mogelijk aan beperkingen onderhevig.

4.5 Cultuurhistorie en archeologie

De belangrijkste wettelijke basis voor het behoud van het erfgoed is de Monumentenwet 1988. Ter implementatie van het Verdrag van Malta, is deze wet gewijzigd. De kern van de wet is dat, wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ).

De Modernisering Monumentenwet (MoMo) heeft op 1 januari 2012 tot een wijziging van het Bro geleid. Ieder ruimtelijk plan dient nu tevens een analyse van cultuurhistorische waarden van het plangebied te bevatten. Zover hier sprake van is, dient daarnaast aangegeven te worden op welke wijze met de mogelijk in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden. Hierbij dient tevens de historische (stede)bouwkunde en historische geografie te worden meegenomen in de belangenafweging. Aangegeven dient te worden welke conclusies aan de geanalyseerde waarden worden verbonden en op welke wijze deze zijn geborgd in het plan.

Cultuurhistorische waarden

Binnen het plangebied is geen sprake van specifieke cultuurhistorische waarden. De woonwijk waarin de ontwikkeling plaatsvindt is ontworpen met inachtneming van de landschappelijke kenmerken en structuren. De mogelijkheden die dit bestemmingsplan biedt voegen zich naadloos in de structuur van de wijk. Het is niet noodzakelijk om regels op te nemen ter bescherming van cultuurhistorische waarden.

Archeologie

Ter implementatie van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving is in 2007 de Wet op de archeologische monumentenzorg als onderdeel van de Monumentenwet in werking getreden. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven. De wet verplicht gemeenten bij het opstellen van ruimtelijke plannen en projecten rekening te houden met de in hun bodem aanwezige waarden.

Voor een globaal inzicht in mogelijke waarden heeft de provincie de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) gepubliceerd. Volgens deze kaart is de kans op het aantreffen van archeologische resten laag. De provincie beveelt aan om bij ingrepen groter dan 5.000 m2 een archeologisch onderzoek/quickscan uit te voeren.

De ingrepen die dit bestemmingsplan mogelijk maakt zijn kleiner dan 5.000 m2. Het uitvoeren van archeologisch onderzoek is daarom niet noodzakelijk. Indien bij bodemingrepen toch archeologische resten worden aangetroffen, dan geldt op grond van artikel 53 van de Monumentenwet een meldingsplicht bij het bevoegd gezag.

4.6 Ecologie

In het bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met het beleid en de wetgeving voor de natuurbescherming. Hierin wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Uitgangspunt is dat met beide geen strijdigheid ontstaat.

Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Natuurbeschermingswet. Indien ontwikkelingen (mogelijk) negatieve effecten op de natuurwaarden binnen deze gebieden hebben, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het beleid over de Ecologisch Hoofdstructuur (EHS).

Het aspect gebiedsbescherming is niet aan de orde. Het plangebied ligt binnen het bestaande stedelijk gebied en op grote afstand vanaf beschermde gebieden. Gelet op de plaats, aard en omvang van de ontwikkeling wordt geconcludeerd dat er geen significante gevolgen voor beschermde natuurwaarden zijn.

Soortenbescherming

Op grond van de Flora- en faunawet geldt een algemeen verbod voor het verstoren en vernietigen van beschermde plantensoorten, beschermde diersoorten en hun vaste rust- of verblijfplaatsen. Onder voorwaarden is ontheffing van deze verbodsbepalingen mogelijk. Voor soorten die vermeld staan in Bijlage IV van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode-Lijst-soorten zijn deze voorwaarden zeer streng.

Het plangebied betreft een braakliggende kavel in de bebouwde kom. Het is niet aannemelijk dat deze locatie een waardevol habitat vormt voor (beschermde) soorten. Het zal dan met name gaan om licht beschermde soorten zoals mol, egel, huisspitsmuis en veldmuis. De jonge beplanting is ongeschikt voor vaste verblijfplaatsen van vleermuizen of voor vogels. Het opnieuw invullen van de locatie met woningbouw doet geen afbreuk aan verblijfplaatsen van beschermde soorten en veroorzaakt dus geen conflicten met de Flora- en faunawet. Voor alle soorten geldt de zorgplicht. Dit betekent dat bij de uitvoeren van de plannen eventueel aanwezige dieren in de gelegenheid gesteld moeten worden om zich te verplaatsen naar een ander leefgebied.

4.7 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen als vuurwerk, lpg en munitie over weg, water en spoor en door buisleidingen.

In het kader van het aspect externe veiligheid is de risicokaart van de provincie Fryslân bekeken. Hieruit blijkt dat in de directe omgeving van het plangebied geen risicobronnen aanwezig zijn. Vanuit het aspect externe veiligheid bestaan daarom geen belemmeringen voor het plan.

4.8 Luchtkwaliteit

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is enerzijds bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid aan te pakken, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging. Anderzijds heeft de wet tot doel mogelijkheden te creëren voor ruimtelijke ontwikkeling, ondanks overschrijdingen van de Europese grenswaarden voor luchtkwaliteit.

De Wet luchtkwaliteit voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Voor bepaalde initiatieven is bepaald dat deze 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Kleine woningbouwlocaties, en daarmee dit initiatief, behoren daar ook bij. Dit bestemmingsplan maakt slechts zeven woningen mogelijk en draagt dus niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Hiermee wordt voldaan aan de eisen zoals gesteld in de Wet milieubeheer.

4.9 Kabels, leidingen en zoneringen

In of nabij het projectgebied liggen geen kabels en leidingen die een beperking vormen voor dit bestemmingsplan en/of voorzien moeten worden van een planologische regeling.

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving

5.1 Inleiding

Dit hoofdstuk gaat in op de juridische vormgeving van het bestemmingsplan. Daarbij wordt in eerste instantie ingegaan op de algemene afspraken die hiervoor (landelijk) zijn gemaakt. Vervolgens wordt een toelichting gegeven op de juridische regeling van dit specifieke bestemmingsplan, door de gehanteerde bestemming toe te lichten.

5.2 Algemeen

Dit bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.3 Toelichting op de bestemmingen

In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de bestemmingen die in dit plan zijn opgenomen. De bestemmingen zijn afgestemd op het bestemmingsplan De Westereen - kom. In het plangebied komen de volgende bestemmingen voor:

Tuin

De voorerven van de woningen krijgen de bestemming 'Tuin'. Dit betreft een deel van het erf bij een woning waar geen gebouwen zijn toegestaan. Wel zijn onder voorwaarden erkers mogelijk.

Wonen

De woningen en de daaraan ondergeschikte bebouwing zijn geregeld binnen de bestemming 'Wonen'. De hoofdgebouwen (woningen) zijn vastgelegd binnen een bouwvlak dat is afgestemd op de in paragraaf 2.2 beschreven situatie. Binnen dit bouwvlak zijn maximaal 7 woningen toegestaan. Voor de woningen geldt een goot- en nokhoogte van ten hoogste 3,5 en 9 meter.

Buiten het bouwvlak bestaat de mogelijkheid voor het bouwen van onderschikte bebouwing. De regeling is afgestemd op de regeling voor de woonpercelen rondom het plangebied.

Naast het wonen is in beperkte mate ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het ontwerpbestemmingsplan is gedurende zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode is een ieder in de gelegenheid gesteld om zienswijzen tegen het bestemmingsplan kenbaar te maken (artikel 3.8 Wro). Er zijn geen zienswijzen ingediend.

Op 21 april 2015 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan ongewijzigd vastgeteld. De bij de vaststelling behorende stukken zijn als los onderdeel bij het (digitale) plan opgenomen. Uiteindelijk is tegen het bestemmingsplan beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is het van belang te weten of het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

De ontwikkeling betreft een particulier initiatief, waarmee de gemeente geen directe financiële bemoeienis heeft. De aanleiding voor het project is de uitblijvende vraag naar halfvrijstaande woningen en een duidelijke behoefte aan woningen uit het voorgestelde segment. Het plan draagt dus bij aan de financiële haalbaarheid van de herstructureringslocatie.

Grondexploitatie

Door middel van de grondexploitatieregeling beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten, bijvoorbeeld voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor de ruimtelijke procedure. Indien er sprake is van bepaalde bouwplannen, dient de gemeente hiervoor in beginsel een exploitatieplan op te stellen. Van deze verplichting kan worden afgezien als het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Voor vaststelling van het planologisch besluit dient duidelijk te zijn op welke wijze de kosten zullen worden verhaald.

In dit geval is tussen de gemeente en de projectontwikkelaar een anterieure overeenkomst gesloten. Hiermee is het kostenverhaal anderszins verzekerd en kan van het vaststellen van een grondexploitatieplan worden afgeweken.