Herontwikkeling Oudegracht 245, Binnenstad

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het college van Burgemeester en wethouders heeft op 15 oktober 2015 de herontwikkelingskaders van het bestaande gebouwencomplex Oudegracht 245 (voormalig poppodium Tivoli) vastgesteld en tevens besloten om te starten met de daartoe noodzakelijke herziening van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan dient als voorbereiding op de tender en de verkoop van de kern van het complex. Het gaat hierbij om vier objecten: de grote theaterzaal aan Oudegracht 245 en de panden aan de Springweg 102C, 102D (de Regentenzaal) en 102E.

In het bestemmingsplan Herontwikkeling Oudegracht 245 zijn de bouw- en gebruiksmogelijkheden ten behoeve van het gebouwencomplex en de daarbij behorende tuin vastgelegd, waarbij het behoud van de samenhang en de cultuurhistorische waarde leidend zijn voor de ontwikkeling. Omwille van de flexibiliteit is naast een culturele bestemming ook het gebruik van het complex ten behoeve van hotel, horeca, wonen, dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen mogelijk gemaakt. Ondergeschikt en ondersteunend aan voornoemde hoofdfuncties behoren ook detailhandel en creatieve bedrijvigheid tot de mogelijkheden. Uitgangspunt bij deze herontwikkeling is het pand, met zoveel historie voor de stad, te behouden voor een breed publiek.

1.2 Doelstelling

De hoofddoelstelling van het bestemmingsplan is de beoogde herontwikkeling van het gebouwencomplex Oudegracht 245 planologisch-juridisch mogelijk te maken. Het plan richt zich daarnaast op het beheer van de bestaande ruimtelijke structuur.

In het plan zijn de wijzigingen in de wet- en regelgeving en het beleid van de verschillende overheden op het gebied van de ruimtelijke ordening verwerkt. Om de uniformiteit van systematiek, bestemmingen en regelgeving te bevorderen is daarnaast aansluiting gezocht bij de regeling uit het vigerende bestemmingsplan Binnenstad.

1.3 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Oudegracht 245 in het Museumkwartier en omvat het gebouwencomplex en de daarbij behorende tuin. De globale ligging van het complex wordt gevormd door de Oudegracht, Brandstraat, Springweg en Zwaansteeg. Het plangebied is omgeven door de Oudegracht aan de oostzijde, bestaande bouwblokken aan de noord- en zuidzijde en een (semi)openbare binnentuin aan de westzijde.

Afbeelding 1: Projectie plangebied in luchtfoto

1.4 Vigerende bestemmingsplannen

Binnen het gebied vigeren de volgende bestemmingsplannen:

Bestemmingsplan		Vastgesteld door raad	Onherroepelijk
Binnenstad		18 februari 2010	25 januari 2012

In het vigerende bestemmingsplan Binnenstad (2010) heeft Oudegracht 245 en Springweg 102 E de bestemming Cultuur en Ontspanning 2. De panden aan de Springweg 102 C en D hebben een maatschappelijke bestemming. Het onbebouwde terrein behorende bij de panden aan de Springweg en Oudegracht heeft de bestemming Tuin.

Afbeelding 1.1: Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan Binnenstad

1.5 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. In hoofdstuk 4 worden de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen aan bod in hoofdstuk 5. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders

2.1 Rijksbeleid

Nota Ruimte
De Nota Ruimte is in januari 2006 door de Eerste Kamer aangenomen. Inhoudelijk heeft de nota het adagium: decentraal wat decentraal kan, centraal wat centraal moet. Hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is ruimte te scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies op het beperkte oppervlak dat in Nederland ter beschikking is. De belangrijkste instrumenten van de nota hebben betrekking op contouren, landschappen, stedelijke netwerken en water.

In de Nota Ruimte wordt gewezen op het belang van een goede samenwerking en uitwisseling van kennis tussen economische sectoren en de kennisinstellingen. Dit draagt bij aan behoud en versterking van de internationale concurrentiepositie van de Randstad.

Bundeling
Centraal staat het bundelen van verstedelijking en economische activiteiten. Dit betekent dat nieuwe bebouwing grotendeels geconcentreerd tot stand komt in bebouwd gebied, aansluitend op het bestaande bebouwde gebied of in nieuwe clusters van bebouwing daarbuiten. Het Rijk wil verstedelijking en infrastructuur zoveel mogelijk bundelen in nationale stedelijke netwerken, economische kerngebieden en hoofdverbindingsassen.

Gemeente Utrecht maakt deel uit van het grootste nationaal stedelijk netwerk in Nederland: "Randstad Holland". Doelstelling van het rijk is om de internationale concurrentiepositie van de Randstad als geheel te versterken. Binnen het nationaal stedelijke netwerk Randstad Holland zijn drie economische kerngebieden gelegen: de Noordvleugel, de Zuidvleugel en de regio Utrecht. Belangrijke bestaande kwaliteiten van het economisch kerngebied Utrecht, die behouden en versterkt moeten worden, zijn:

• Regio Utrecht als centraal knooppunt van infrastructuur;
• Regio Utrecht als broedplaats van kennis en talent;
• Regio Utrecht als belangrijk centrum van nationaal georiënteerde zakelijke dienstverlening en maatschappelijke organisaties.

Verdichting
De ruimte die in het bestaand stedelijk gebied (verouderde bedrijventerreinen en wijken) aanwezig is, moet door verdichting optimaal worden gebruikt door revitalisering, herstructurering en transformatie.

Groen
Voor groen signaleert de Nota Ruimte dat de ontwikkeling van recreatievoorzieningen de afgelopen decennia is achtergebleven bij de verstedelijking. Bovendien voldoet het huidige groen vaak niet aan de huidige kwaliteitseisen en is in veel gevallen versnipperd en matig toegankelijk. Het is dan ook van belang om voldoende ruimte te reserveren voor groengebieden en andere recreatiemogelijkheden en te streven naar een balans tussen rood en groen/blauw. Van provincies en gemeenten wordt verwacht dat zij deze balans tussen bebouwing en groen/blauw meenemen in hun ruimtelijke plannen. Het gaat daarbij ook om verbetering van de bereikbaarheid en toegankelijkheid van de groene ruimte, zowel door belemmeringen weg te nemen als door het wandel, fiets- en waterrecreatienetwerk te vergroten. Ook op nieuwe uitleglocaties fungeert het groen nogal eens als sluitpost. Het rijk rekent erop dat gemeenten bij de opzet van nieuwe locaties het door de praktijk ingegeven richtgetal van circa 75 vierkante meter groen per woning hanteren.

Structuurvisie Randstad 2040
Het ministerie van VROM heeft in samenwerking met bestuurders van de Randstad een structuurvisie Randstad 2040 opgesteld. Het kabinet heeft de structuurvisie op 5 september 2008 vastgesteld.

De ambitie is om de Randstad tot een duurzame en concurrerende Europese topregio te ontwikkelen. Het kabinet maakt ruimtelijke keuzes voor de ruimtelijke ontwikkeling van de Randstad vanuit vier leidende principes:
Principe 1: leven in een veilige, klimaatbestendige en groenblauwe delta
Principe 2: kwaliteit maken door een sterkere wisselwerking tussen groen, blauw en rood
Principe 3: wat internationaal sterk is, sterker maken
Principe 4: krachtige duurzame steden en regionale bereikbaarheid

Veilige, klimaatbestendige en groenblauwe delta
Als basiswaarde voor toekomstige ontwikkelingen wil het Rijk anticiperen op de klimaatverandering. Voor het waarborgen van de veiligheid wordt ingezet op het drieluik van 1) preventieve maatregelen (investeren in waterkeringen en het watersysteem), 2) een duurzame ruimtelijke planning en 3) een verbeterde rampen-bestrijdingsorganisatie. Een robuustere, groenblauwe delta met grotere eenheden en beter onderling verbonden moet de ruimte bieden om deze opgaven mogelijk te maken, meer differentiatie en kwaliteit opleveren en meer bepalend zijn voor de verstedelijking.

Wisselwerking groen, blauw en rood
Principe 2 zet in op meer diversiteit in woon-, werk- en verblijfsmilieus door combinaties van water, natuur, landschap, cultuurhistorie, wonen en werken te stimuleren. Binnen de grote groenblauwe delta kiest het kabinet voor een meer gedifferentieerde aanpak: bescherming (landschap, natuur) én ontwikkeling (combinaties van groen, rood en blauw) van de groenblauwe structuur.

(Inter)nationale topfuncties
Met principe 3 'Wat internationaal sterk is, sterker maken' wordt gedoeld op het benutten en versterken van (inter)nationale topfuncties die de Randstad te bieden heeft. Voor de stad Utrecht zet het kabinet zich in op:

• Versterken van de nationale potenties van Utrecht als draaischijf en kennisstad
• Versterken van de hoogwaardige economische clusters rond de universiteit
  

'Revival' van de stad
Principe 4 omvat het verstedelijkingsbeleid. Het kabinet kiest bovenal voor een kwaliteitsstrategie. Daarbij hoort een verdichtingsstrategie voor wonen, werken en voorzieningen. Koppeling van verstedelijking en bereikbaarheid op regionaal niveau biedt kansen voor opschaling van de woningmarkt en arbeidsmarkt en kansen om agglomeratievoordelen beter te benutten.



Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)
In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) schetst het Rijk ambities van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid voor Nederland in 2040. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte heeft 3 hoofddoelen geformuleerd:

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland;
• Het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.
  

Uit voornoemde doelen zijn diverse Nationale belangen gedestileerd: zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele werken, waarbij in elk geval aandacht dient te zijn voor de gevolgen voor de waterhuishouding, het milieu en het cultureel erfgoed.

Het Rijk wil samen met de decentrale overheden het openbaar vervoersysteem vanuit de behoefte van de reiziger inrichten, zodat verschillende systemen van openbaar vervoer (bus, regionaal openbaar vervoer en spoor) en het voor- en natransport beter op elkaar aansluiten. Naast de drie hoofddoelen voor een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland is het Rijk verantwoordelijk voor een goed systeem van ruimtelijke ordening. Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen is een ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Dat betekent: eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling, vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt en mocht nieuwbouw nodig zijn, dan zorgen voor een optimale inpassing en multimodale bereikbaarheid.

Ladder duurzame verstedelijking
Op basis van artikel 3.1.6, tweede lid van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moet, bij stedelijke ontwikkelingen, de Ladder Duurzame Verstedelijking worden doorlopen. Hieronder wordt nader ingegaan op de stappen van de Ladder Duurzame Verstedelijking.

De Ladder is van toepassing indien een ruimtelijk besluit dat valt binnen het formele toepassingsbereik van de Ladder voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 aanhef en onder i Bro. Indien geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, dan is de Ladder niet van toepassing.
Uit vaste jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State volgt dat een bestemming waarmee niet wordt voorzien in aanvullende bebouwing ten opzichte van het voorgaande onherroepelijke plan geen stedelijke ontwikkeling is. Aangezien geen sprake is van toename van het ruimtebeslag, dan is de Afdelingslijn dat geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Vorenstaande leidt ertoe dat de ladder van duurzame verstedelijking niet van toepassing is op de inpandige herontwikkeling van het complex Oudegracht 245.

Ten overvloede zal de ladder voor dit project omwille van de zorgvuldigheid wel doorlopen worden.

Trede 1: Actuele regionale behoefte

Culturele voorzieningen
De stad groeit sinds de jaren negentig van de vorige eeuw enorm en breidt zich uit richting de randgemeenten. Op 1 april 2016 had de stad 339.946 inwoners. Dit aantal zal in de toekomst groeien naar circa 390.000 in 2030. De stad behoort al jaren tot de aantrekkelijkste steden om te wonen en wordt gekenmerkt door een gunstige sociaaleconomische positie. Als stad van universiteit en (kunst)hogescholen zal Utrecht ook in de komende decennia een relatief jonge én hoog opgeleide bevolking hebben, waarbij de stad tevens de best bereikbare grote stad van Nederland is.

Utrecht zal ook in de toekomst maximaal inzetten op de stadspromotie van Utrecht als aantrekkelijke cultuurstad op zowel lokaal, nationaal als internationaal niveau. Uit de Utrecht Monitor 2013 blijkt dat Utrecht met zijn culturele aanbod een aantrekkelijke stad is voor zowel bewoners als bezoekers. Utrecht neemt in Nederland al jarenlang (na Amsterdam en Groningen) de derde plaats in wat betreft omvang en diversiteit van het culturele aanbod.

Uit onderzoek blijkt dat inwoners van Utrecht in Europees perspectief vaker bioscopen, theaters en musea bezoeken en meer boeken lenen dan inwoners van vergelijkbare steden. Bovendien heeft Utrecht een interessant aanbod om cultuurtoerisme te stimuleren. Uit cijfers van Toerisme Utrecht blijkt dat na uitgaan en recreatief winkelen het cultuurbezoek de derde grootste reden is van een dagtocht naar Utrecht. Het aanbod van culturele voorzieningen in de stad moet nu en in de toekomst meegroeien met de bevolkingsgroei van de gemeente en regio, maar Utrecht moet in cultureel opzicht groeien om ook in (inter)nationaal opzicht aantrekkelijk te blijven.

Cultuur wordt in Utrecht gezien als essentiële drager voor de aantrekkelijkheid van Utrecht voor de stad, haar inwoners en bezoekers. Deze ambitie is vastgelegd in een groot aantal beleidsdocumenten. In de Actualisering van de Cultuurvisie 2012-2022 'Open ruimte benut' van mei 2013 is aangegeven dat de gemeente Utrecht vanuit haar meerjarige investeringsplanning blijft inzetten op goed geoutilleerde culturele accommodaties. Bovendien wordt uit de Actualisering van de Cultuurvisie duidelijk dat blijvend wordt gestreefd naar een stevige verbinding tussen cultuur en het programma ruimtelijke en economische ontwikkeling. Creativiteit is hierbij het uitgangspunt. Dit betekent dat we waar mogelijk de culturele en creatieve sector in samenhang willen faciliteren en ondersteunen, waarbij de grens tussen cultuur en commercie kan vervagen.

De behoefte aan culturele voorzieningen in het bestaande complex aan de Oudegracht 245 is passend binnen bovenstaande ambitie en past binnen de integrale herontwikkelingsrichting. Hierbij wordt opgemerkt dat in het overgrote deel van het complex de functie voor culturele voorzieningen reeds mogelijk is binnen het vigerende bestemmingsplan.

Wonen
De provincie Utrecht heeft ABF Research gevraagd een nieuwe prognose te maken van de ontwikkeling van de bevolking, huishoudens, de kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag 2010-2025 met een doorkijk naar 2040. Vorenstaande is gevat in het rapport 'Verkenning kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte provincie Utrecht' van februari 2011.

Uit deze prognose blijkt dat 60% van het kwantitatieve tekort aan woningen in de provincie Utrecht komt voor rekening van het stadsgewest Utrecht. Verder blijkt dat tussen 2010 en 2025 nog behoefte bestaat aan circa 8.500 Centrum stedelijke woningen.

Kwantitatief
In de kwantitatieve prognose groeit de voorraad tussen 2010 en 2020 met gemiddeld 4.600 woningen per jaar. De behoefte neemt toe met gemiddeld 6.000 woningen per jaar. Dit komt door de nu nog jonge bevolkingsopbouw en een economisch aantrekkelijk klimaat dat jonge vestigers aantrekt. De lager geplande groei van de voorraad en de groeiende behoefte zorgen in deze prognose voor een stijgend woningtekort. Daardoor ligt het woningtekort in 2010 op 18.000 woningen en stijgt dit naar 46.000 woningen in 2025 en naar 76.000 woningen in 2040. In relatieve zin loopt het tekort op van circa 4% in 2010 naar 8% in 2025 en 13 % in 2040.

De gemiddelde groei van het aantal huishoudens en van de gewenste voorraad is tussen 2010 en 2025 in de hele provincie Utrecht circa 16%. De woningvoorraad groeit met 11%. Tussen 2010 en 2025 groeit het woningtekort met circa 28.000 wat op een groei van het tekort van 250% uitkomt.

In absolute zin is het tekort in het stadsgewest Utrecht het meest omvangrijk. Het provinciale tekort bestaat namelijk voor bijna 60% uit het tekort van het stadsgewest Utrecht. Het onderzoek toont aan dat tussen 2020 en 2025 de tekorten vooral in de stadsgewesten Utrecht en Amersfoort flink oplopen. De oorzaak van de groei van het tekort ligt enerzijds in de sterke groei van het aantal huishoudens in het stadsgewest Utrecht en anderzijds in de lagere groei van de woningvoorraad.

Vorenstaand beeld wordt bevestigd door de regionale woningmarktmonitor (BRU, 2013). Daarin is opgenomen dat de regionale woningvoorraad in de periode 2012-2030 moet groeien met 61.000 woningen om het woningtekort niet verder te laten groeien. Voor wat betreft woonmilieus is er vooral vraag naar centrumstedelijke, dorpse en groenstedelijke woonmilieus. Voor de gemeente Utrecht wordt uitgegaan van een woningbouwprogramma van 27.750 woningen. Van dit programma zijn 22.750 woningen in het stedelijk gebied gesitueerd, waarvan ongeveer de helft in de Vinex-locatie Leidsche Rijn (11.500 woningen). De andere helft van het programma binnen de rode contouren is voorzien in diverse kleinere en grotere projecten.

Kwalitatief
De kwalitatieve invulling van het bouwprogramma van circa 73.000 woningen (2010-2025) wordt bepaald door de inkomensontwikkeling, de woonvoorkeuren en de vraaggestuurde beleidsoptie waarin de woonconsument centraal staat. De vraaggestuurde benadering zorgt voor een nieuwbouwpakket dat de doorstroming optimaliseert waardoor huishoudens ook in de voorraad optimaal bediend worden. Het vraaggestuurde nieuwbouwprogramma toont tussen 2010 en 2025 de grootste toename in het Buitencentrum (28.000 woningen) en het Dorpse woonmilieu (17.000). De overige woonmilieus (Centrumstedelijk, Groenstedelijk en Landelijk wonen) zitten op een omvang rond de 8.500 nieuwbouwwoningen. Binnen het huursegment is het programma voor de middeldurehuur het omvangrijkste (19.000), gevolgd door het dure huursegment (13.000). In de koop is de omvang van het duurste segment (vanaf €350.000) het grootste (19.000), gevolgd door het middeldure segment (€215.000 - €350.000; 14.000). Wordt het vraaggestuurde programma vergeleken met het pakket gereedgekomen woningen uit het verleden dan zou in de toekomstige nieuwbouw meer aandacht voor de huursector gewenst zijn.

Op basis van bovenstaande kan worden geconcludeerd dat zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin behoefte bestaat aan de nieuwe woningen die middels herontwikkeling van het bestaande complex mogelijk worden gemaakt.

Hotel 
Het beleid van de hotelnota 'A room with a view' is middels de notitie Actualisatie marktruimte hotelnota 'Room with a view' geactualiseerd in februari 2015. Met het 'Onderzoek Hotelmarkt Utrecht, september 2014' van extern onderzoeksbureau Horwath HTL is actuele informatie beschikbaar over aanbod, vraag, trends en prognoses voor de hotelmarkt in Utrecht. Dit onderzoek is uitgevoerd onder begeleiding van partners in de stad, zoals vertegenwoordigers van verschillende hotelondernemingen in de stad, Toerisme Utrecht en de Jaarbeurs, als stimulator van zakelijke overnachtingen.

Op basis van het recente onderzoek van Horwath blijkt dat er in Utrecht in de komende tien jaar ruimte voor uitbreiding van hotelkamers is. Horwath HTL stelt tot en met 2024 een aantal groeiscenario voor waarbij ruimte is voor een uitbreiding met 840 kamers, dat is gebaseerd op een jaarlijkse geprognotiseerde groei van 4,5%.

In 2010 heeft de gemeente de ambitie geformuleerd om in de periode tot 2020 in totaal 1.000 nieuwe hotelkamers te realiseren (Hotelnota en beleid 2010-2020, A room with a view). In de Nota 'A Room With A View' is op hoofdlijnen locatiebeleid geformuleerd: het opnemen van voorkeurslocaties vastgelegd in gebiedsontwikkelingsplannen, actieve sturing op transformatie van beeldbepalende panden en verdere focus op experience-ontwikkelingen met name in of nabij stadscentra en Utrecht Oost. In het Hotelmarktonderzoek van Horwath HTL wordt gewezen op het belang van de centrumontwikkeling voor stad en regio en wordt geadviseerd voorrang te geven aan de geplande initiatieven die reeds aanwezig zijn voor het centrumgebied.

Het Utrechtse aanbod van hotelkamers is minder snel gegroeid dan het aantal overnachtingen. Eind 2013 heeft Utrecht een capaciteit van 1.632 hotelkamers. Inmiddels vindt een aantal nieuwe ontwikkelingen plaats: een zekere uitbreiding met 288 kamers, concrete plannen voor nog 315 kamers en circa 160 kamers in het Noordgebouw. Daarmee zal de capaciteit doorgroeien naar 2.395 kamers. Volgens Horwath HTL ligt de vraag in Utrecht in 2024 tussen 1.790 en 2.580 hotelkamers. Het middenscenario komt op 2.200 kamers. Met de nu bekende uitbreiding en plannen wordt in de uitbreidingsvraag volgens dit middenscenario voorzien.

De ontwikkeling die wordt mogelijk gemaakt in dit bestemmingsplan faciliteert een beperkte invulling middels de functie hotel in het bestaande complex.

Horeca
Uit het Ontwikkelingskader Horeca van juni 2012 is op basis van een marktanalyse van Nederland en Utrecht gebleken dat Utrecht in vergelijking met andere steden een beperkt aantal horecavestigingen heeft. In het bestemmingsplan binnenstad is in 2010 de bestaande horeca vastgelegd en is opgenomen: 'indien nieuwe horeca zich wil vestigen, of bestaande horeca wil uitbreiden, dan wordt beoordeeld of deze plannen vallen binnen het beleidskader horeca'. Op basis van het OHU kan dan ontheffing verleend worden. Omdat het OHU voor de binnenstad direct gelinkt is aan het bestemmingsplan, sluit de herziening van het OHU nauw aan bij de visie op toekomstige ontwikkelingen in de binnenstad.

Uitgangspunten dat geformuleerd is in het OHU is onder andere de versterking van het Museumkwartier en het gebied richting het nieuwe station Vaartsche Rijn bij Rotsoord. De herontwikkeling van het bestaande complex met horecavoorziening past in de mogelijkheden die binnen het OHU is voorzien.

Maatschappelijke voorzieningen en dienstverlening
Maatschappelijke voorzieningen zijn reeds aanwezig binnen het complex en tevens planologisch toegestaan conform het vigerende bestemmingsplan. Hierdoor is geen sprake van een nieuwe functie. Ten aanzien van dienstverlening wordt opgemerkt dat dienstverlening te alle tijden onderdeel uitmaakt van een binnenstedelijke omgeving. Het is doorgaans in ondersteunende zin van belang voor de ruimtelijke en economische dynamiek van de stad. De druk op de voorzieningen in het centrum van Utrecht is door de groei van de stad en de regio onverminderd groot, waardoor ook het faciliteren van een toename van de dienstverlening noodzakelijk is.

Trede 2: Bestaand stedelijk gebied
Vaststaat dat de ruimtevraag in dit geval wordt opgevangen door herstructurering van bestaand stedelijk gebied. Het functionele programma wordt gerealiseerd volledig binnen het bestaande complex. Door nieuwe functies aan dit gebied toe te voegen, wordt bijgedragen aan het verbeteren van de leefbaarheid en het extra betekenis geven van dit deel van van de Binnenstad.

Trede 3: Multimodaal ontsloten
In dit geval kan de ruimtevraag volledig worden opgevangen binnen bestaand stedelijk gebied te benutten. Dit betekent dat een beoordeling of de ruimtevraag buiten het bestaande stedelijke gebied kan worden opgevangen op locaties die multimodaal ontsloten zijn of worden (trede 3), hier niet meer noodzakelijk is. Echter, het is duidelijk dat dit plangebied is gelegen in de directe nabijheid van grote OV-knooppunten en dus bij uitstek multimodaal ontsloten is.

Conclusie:
De beoogde multifunctionele herontwikkeling van het complex sluit aan bij de ladder voor duurzame verstedelijking en het uitgangspunt om het openbaar vervoer te optimaliseren en passen binnen de kaders van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.


Visie Erfgoed en Ruimte: Kiezen voor Karakter
Nederland verandert voortdurend, binnen al deze veranderingen dient het karakter van Nederland zichtbaar te blijven. Hiertoe heeft RCE 3 peilers benoemd:

• Gebiedsgericht kijken: het karakter van Nederland
• Gebiedsgericht werken: van collectie naar connectie. Gebiedsgerichte omgang met het erfgoed vergt dat de 'big picture' van karakteristieken wordt doorvertaald naar effectieve strategieën voor ontwikkeling en behoud. Dit kan door erfgoedopgaven te verbinden met opgaven uit andere sectoren en de economische, sociaal-culturele en ecologische kracht van het erfgoed beter uit te baten.
• Gebiedsgericht erfgoedmanagement: wie doet wat?

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is opgenomen dat gemeenten beschermde en niet beschermde erfgoedwaarden in hun bestemmingsplannen dienen mee te wegen en daarbij een beschrijving dienen te geven van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten zoveel als mogelijk rekening is gehouden.


Nationaal Bestuursakkoord Water Actueel
In 2003 is de oorspronkelijke versie NBW ondertekend. In de afgelopen vijf jaar is door alle partijen hard gewerkt aan het op orde brengen van de waterhuishouding in Nederland. Een groot deel van de destijds gemaakte afspraken is inmiddels uitgevoerd.

De NBW-partijen gaan nu gezamenlijk verder met de uitvoering van de nieuwe afspraken in het akkoord. Daarin staat onder meer hoe zij moeten omgaan met klimaatveranderingen, de stedelijke wateropgave en de ontwikkelingen in woningbouw en infrastructuur. Ook is er meer aandacht voor de implementatie van de Kaderrichtlijn Water waarvoor afspraken zijn gemaakt over het realiseren van schoon en ecologisch gezond water.

Het NBW heeft tot doel om de waterhuishouding in Nederland op orde te brengen en te houden en te anticiperen op klimaatverandering. Het gaat hierbij om de verwachte zeespiegelstijging, bodemdaling en klimaatverandering. Nederland krijgt hierdoor steeds meer te maken met extreem natte en extreem droge periodes.

2.2 Provinciaal en regionaal beleid

Structuurvisie provincie Utrecht (streekplan)
De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028, is op 4 februari 2013 vastgesteld door Provinciale Staten van Utrecht. Dit ruimtelijke beleid van de provincie heeft als uitgangspunt: lokaal wat kan, regionaal wat moet. Gemeenten krijgen hierdoor meer ruimte om, binnen gestelde kaders, zelf beslissingen te nemen. Ruimtelijke kwaliteit staat hierbij voorop, waarbikj ook aandacht dient te zijn voor het behouden, versterken en beleefbaar maken van cultuurhistorie.

De Provincie streeft naar een provincie waarin ruimte is voor goed wonen, werken en natuur; wonen en werken vooral binnen stedelijk gebied, compact en intensief bij OV-knooppunten; behoud van ruimtelijke en sociale kwaliteiten, zoals gezondheid en leefbaarheid en behoud van kernkwaliteiten landelijk gebied, zoals openheid en biodiversiteit. Met vijf strategische doelen die mede richtinggevend zijn voor ons ruimtelijke beleid:

• 1. met een innovatieve kenniseconomie: inzet op kennisintensieve en diensteneconomie, meer woon-werkcombinaties, bestaande bedrijventerreinen duurzaam maken, intensiveren en functiemenging.
• 2. die bereikbaar is, met auto, fiets of OV in een beter milieu: woon- werk en recreatielocaties moeten bereikbaar zijn en blijven, doorstroom bestaande netwerken verbeteren, stimuleren alternatieven.
• 3. die klimaatneutraal en klimaatbestendig is: minimaliseren uitstoot broeikasgassen en de omgeving is toegerust op extreme weersomstandigheden, wateropslag, dijkverzwaring, robuuster ecosysteem.
• 4. waarin alle mensen meetellen en kunnen meedoen op school, in hun wijk en in hun vak: kleinschalige woonvormen, flexibele woonconcepten, functiemenging, ontmoetingsplekken.
• 5. met een mooie natuur en gevarieerd landschap: verbeteren kwaliteit landschap, economisch meer benutten sterke punten landschappen, betere kwaliteit natuur, duurzame en verbrede landbouw.

Strategisch Mobiliteitsplan Provincie Utrecht+ 2004 - 2020 (SMPU)
Het verkeers- en vervoerbeleid van de provincie Utrecht is vastgelegd in het Strategisch Mobiliteitsplan Provincie Utrecht 2004-2015 (SMPU) van december 2003, dat in 2008 is geactualiseerd in het SMPU+ 2004-2020.

De drie hoofddoelen van het SMPU+ zijn:

• 1. het realiseren van een doelmatig verkeer- en vervoersysteem om de bereikbaarheid in en van de provincie Utrecht en de randstad te waarborgen;
• 2. het verbeteren van de veiligheid van het verkeer- en vervoersysteem voor gebruikers en omwonenden;
• 3. het verminderen van de negatieve effecten van verkeer en vervoer op de kwaliteit van de leefomgeving.

De provincie wil de veiligheid en sociale leefkwaliteit in kernen verbeteren door provinciale wegen binnen de bebouwde kom in te richten als erftoegangsweg, dus een weg met een maximale snelheid van 30 km per uur. Een ander nieuw beleidsaccent is het verder verbeteren van de sociale veiligheid van fietspaden en bushaltes. Het plan heeft alleen wettelijke status voor het gebied van de provincie buiten het BRU-gebied. Wel liggen er provinciale wegen binnen het BRU-gebied. Het SMPU en het Regionaal verkeers- en vervoersplan (RVVP) zijn daarom op elkaar afgestemd.

Om de beleidsdoelen uit het SMPU+ te realiseren is het nodig om projecten uit te voeren. Jaarlijks stellen Gedeputeerde Staten van de provincie Utrecht daarvoor twee uitvoeringsprogramma's vast. In het Uitvoeringsprogramma Mobiliteitsplan Provincie Utrecht (UMP) staan de projecten vermeld die de provincie vooral met eigen middelen realiseert. In het Uitvoeringsprogramma Brede Doeluitkering Verkeer en Vervoer (BDU) staat waaraan de provincie Utrecht de van het Rijk ontvangen Brede Doeluitkering Verkeer en Vervoer uitgeeft.


Provinciale Cultuurnota 2012-2015
In de Provinciale Cultuurnota zijn 3 ambities benoemd:

• Ambitie 1: Cultuur Verrijk; om de cultuurhistorische kwaliteit van onze leefomgeving behouden, verbeteren en zichtbaar maken.
• Ambitie 2: Cultuur verbindt; om de provincie Utrecht als sterke regio te profileren op het gebied van cultuur en de inwoners en bezoekers te laten genieten van het rijke culturele aanbod.
• Ambitie 3: De culturele sector professioneel en economisch verstevigen en daartoe het maatschappelijk draagvlak vergroten.

Regionaal Verkeers- en Vervoerplan 2005-2015
Het Bestuur Regio Utrecht (BRU) is als Kaderwetgebied verantwoordelijk voor het regionale verkeers- en vervoerbeleid in de Utrechtse regio. Vanwege voortdurende veranderingen in economie en verkeer is het nodig het beleid eens in de één à twee jaar bij te stellen. Daarnaast is het BRU op grond van de Planwet verkeer en vervoer verplicht om een Regionaal Verkeers- en Vervoerplan (RVVP) op te stellen. Het BRU werkt daarbij nauw samen met provincie en gemeenten.

Het Regionaal Verkeers- en Vervoerplan concentreert zich rond drie thema's: bereikbaarheid, veiligheid en leefbaarheid. Het BRU pleit voor 'beheerste mobiliteit', in overeenstemming met de 'beheerste dynamiek' die het BRU voor ogen staat in het Regionaal Structuurplan. Dit betekent dat het BRU zich uitspreekt tegen het ongelimiteerd faciliteren van de vraag naar verkeer en vervoer en uitdrukkelijk kiest voor selectieve bereikbaarheid.


Regionale woonvisie 2030 
De Regionale Woonvisie 2030 richt zich op de woningbehoefte tot 2030 en het op basis hiervan te voeren beleid op de lange en middellange termijn. Onderwerpen zijn de kwantitatieve en de kwalitatieve woningbehoefte, de bouwopgave, het doelgroepenbeleid en het woonruimteverdelingsbeleid. Deze woonvisie gaat niet in op de ruimtelijke vertaling hiervan.
BRU heeft vier kernuitgangspunten geformuleerd:

• 1. De regio maakt zich sterk voor het terugdringen van het kwantitatieve woningtekort.
• 2. De regio wil sturen op de betaalbaarheid van de regionale woningvoorraad. Zij zet zich in voor voldoende sociale huisvestingsmogelijkheden en een evenwichtige spreiding daarvan over de gemeenten.
• 3. De regio wil sturen op versterken van de woonkwaliteit, in het verlengde van de veranderende woningbehoefte voor specifieke doelgroepen.
• 4. Tenslotte ziet de regio als taak het eerlijk verdelen van de schaarse woonruimte.
  

De kernuitgangspunten zijn vertaald in een concreet beleidsinzet, bestaande uit 16 beleidsdoelstellingen. Ter uitvoering van het beleid bevat de visie een eerste aanzet tot een actieprogramma voor de periode tot 2015. Dit programma zal de komende periode nader worden uitgewerkt.

Regionaal Economische Ontwikkelingsstrategie
De Regionale Economische Ontwikkelingsstrategie van Bestuursregio Utrecht (BRU) draagt bij aan de regionale samenwerking en profilering van de stadsregio Utrecht op het gebied van economische ontwikkeling.

De ontwikkeling van het BRU richt zich op:

• Een tijdig en adequaat aanbod van diverse typen werklocaties, afgestemd op de vraag van bedrijven en instellingen in kwantiteit en kwaliteit;
• Het zoveel mogelijk voorkomen van verdere congestie door toenemende mobiliteit, met vanuit de REOS specifieke aandacht voor de bereikbaarheid van werklocaties;
• In samenwerking met andere partijen uitvoeren van stimulerende acties gericht op:
  • a. versterking en profilering van enkele speerpunten van de Utrechtse kenniseconomie;
  • b. betere afstemming van de vele acties gericht op de onderkant van de arbeidsmarkt;
  • c. aanvullende mogelijkheden om toerisme en leisure te bevorderen door coördinatie van diverse activiteiten;
  • d. het faciliteren van veranderingen op de arbeidsmarkt (pendelrelaties, nieuwe woon/werk-concepten);
• Bevordering van de economische belangen van de regio Utrecht in overleggen met Rijk, provincie en gemeenten en het aantrekken van extra financiële middelen van Rijk/EU en private partijen, via gerichte, strategische interventies.

De regio ziet het als zijn taak om te zorgen voldoende aanbod van werklocaties door een Regionaal Platform Werklocaties op te richten dat inzet op afstemming in de ontwikkeling van kantorenlocaties, herstructurering, nieuwe terrein tijdig beschikbaar krijgen, terreinen beoordelen vanuit diverse typen gebruikers en regionaal vestigingsbeleid voor grootschalige voorzieningen. Sturing op kwaliteit staat daarbij hoog in het vaandel. Verder gaat de regio op zoek naar creatieve oplossingen om belangrijke clusters van werkgelegenheid bereikbaar te houden. Tot slot gaat Bestuur Regio Utrecht een aantal initiatieven ondersteunen waarbij andere organisaties het voortouw hebben.

2.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Utrecht 2015-2030 (2004)
Voor de stad Utrecht is op 1 juli 2004 de Structuurvisie Utrecht 2015-2030 vastgesteld. In de Structuurvisie zijn de gewenste toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen van de stad Utrecht beschreven. Daarbij wordt uitgegaan van drie kernkwaliteiten van de stad, die in de Structuurvisie zijn uitgewerkt in drie perspectieven: De Markt, Het Podium en De Binnentuin.

• De Markt sluit aan bij de kernkwaliteit de stad als randstedelijk centrum in een economisch dynamische en hoogstedelijke omgeving.
• Het Podium sluit aan bij de kernkwaliteit de stad als ontmoetingsplaats voor winkelen, cultuur, onderwijs en recreatie.
• De Binnentuin sluit aan bij de kernkwaliteit de grote stad met kleinschaligheid en sociale cohesie in de wijken.
• De binnenstad is bestempeld zowel in het perspectief van De Binnentuin, De Markt als Het Podium. Voor het gebied zijn verschillende doelstellingen geformuleerd:
  • 1. versterking van de positie van de binnenstad als (inter)nationale toplocatie en vestigingsmotief en het stimuleren van de economische vitaliteit in Utrecht in stedelijke regionale en landelijke context;
  • 2. de herkenbaarheid van de kernkwaliteit vergroten door o.a. het ontwikkelen van een (bijbehorend) hoogstedelijk milieu en het verhogen van de verblijfskwaliteit.

Het plangebied is voor wat betreft het ontwikkelingsbeeld aangewezen als 'centrum stedelijk milieu'. Hierbij gaat het om een mix van hoogstedelijk wonen, kantoren, baliefuncties en een ruim en zeer gevarieerd aanbod aan centrumvoorzieningen.


Notitie Meervoudig Ruimtegebruik (2005)
Om functiemenging te stimuleren en op de juiste manier te begeleiden heeft de gemeente Utrecht de Notitie Meervoudig Ruimtegebruik (2005) vastgesteld. In deze notitie wordt functiemenging en het combineren van functies gezien als een manier van zuinig ruimtegebruik. Door functies te combineren, door met elkaar gebouwen te delen, door bepaalde gebieden intensiever te bebouwen, door gezamenlijk te parkeren, door gebouwen ´s avonds te gebruiken voor andere activiteiten wordt zuinig omgegaan met onze ruimte. Daarnaast kunnen combinaties van sociale en recreatieve functies (retail/ horeca) met bijvoorbeeld wonen en werken zorgen voor een groter gevoel van veiligheid, diversiteit en stedelijkheid.


Utrecht Aantrekkelijk en Bereikbaar (UAB)
Utrecht groeit en fiets, OV en auto vragen steeds meer ruimte in de stad. Utrecht heeft daarom een nieuwe visie op mobiliteit ontwikkeld en het Ambitiedocument Aantrekkelijk en Bereikbare Stad in 2012 vastgesteld. Utrecht zet daarbij in op openbaar vervoer, fiets, schoner vervoer en meer kwaliteit in de openbare ruimte met zeven beleidsprincipes:

• De gebruiker centraal in het mobiliteitsbeleid
• Kwaliteit in de openbare ruimte centraal stellen
• Levendige centra op knooppunten
• De plaats bepaalt de mobiliteitskeuze
• RSS en HOV (tram) als basis OV-systeem
• De fiets als primair vervoermiddel in de stad
• De stedelijke verdeelring wordt stadsboulevard.

Utrecht Aantrekkelijk Bereikbaar; gebiedsagenda Centrum
De ambities uit het UAB zijn per gebied geconcretiseerd:

Voetganger
De voetganger is de primaire vervoerwijze in het centrum. Niet alleen omdat het centrum het primair een verblijfs- en ontmoetingsgebied is, ook omdat mensen die met de fiets, het OV of de auto naar het centrum komen, in het centrum vaak lopend verder gaan. Dit betekent dat overal in het centrum de voetgangerskwaliteit hoog moet zijn, ook voor mindervaliden (inclusief scootmobielen).

In de historische binnenstad is de druk op het openbaar gebied groot en moeten keuzes worden gemaakt. Momenteel zijn er twee opties mogelijk: aanwijzen als voetgangersgebied (winkelwandelgebied), waar andere vervoerwijzen niet, of beperkt (bijvoorbeeld in de tijd) in mogen; en “gewone” straten waar voetgangers geacht worden op een trottoir te lopen. Het huidige winkelwandelgebied is op kleine uitbreidingen na al jaren ongewijzigd. Met de nadruk op voetganger en verblijfskwaliteit in het centrum ligt het voor de hand het voetgangersgebied uit te breiden, met name richting oosten en in mindere mate zuiden. Daar waar instellen van een voetgangersgebied niet aan de orde is, maar de voetganger een duidelijk belangrijker plaats verdient dan een smal trottoir kan bieden, is behoefte aan een derde optie: een situatie waarin de voetgangers de volledige breedte van de straat mogen benutten, maar waar fietsers, en auto’s ook welkom zijn, maar zich aanpassen aan de voetganger. Een dergelijke situatie zal vooral wenselijk zijn in een zone grenzend aan het winkelwandelgebied; zoals de Oudegracht.

Bij aandacht voor de voetganger hoort eveneens aandacht voor rust-, zit- en ontmoetingsplekken. Een voetganger zou van plek (plein/parkje) naar plek moeten kunnen lopen, waarbij de plekken voldoende verblijfskwaliteit (evt. groen) hebben zijn en bij voorkeur is er ook iets te beleven.

Fiets
De fiets is met de voetganger de hoofdvervoerwijze in het centrum. Op verschillende plekken in het centrum is de druk van de fiets al zo hoog dat spreiding nodig is, gezien de verwachte verdere groei van het fietsgebruik. Dit geldt in het bijzonder op de oost-west binnenstadsas, waar de aantallen fietsers enorm hoog zijn. Maar ook in noord-zuidrichting is spreiding nodig, met name om de Oudegracht te ontlasten en daar meer ruimte aan de voetganger te bieden.

Er is aandacht voor zowel de doorgaande fietsroutes als het faciliteren van het bestemmingsverkeer. Het is de bedoeling om het doorgaande fietsverkeer in de noord-zuidrichting een alternatief voor het fietsen over de Oudegracht te bieden. Het winkelwandelgebied breidt uit. Fietsers kunnen hier niet (altijd) doorheen. Daarom wordt in noordzuidroute de Korte/Lange Nieuwstraat beter geschikt gemaakt als fietsroute (eventueel ook door anders om te gaan met auto’s en bussen op deze route).

Fietsparkeren is ook een cruciale opgave in het centrum. Rondom het winkelwandelgebied moeten verder voldoende, goed bereikbare, aantrekkelijke fietsenstallingen komen, die simpel bereikbaar zijn met de fiets, vanuit alle richtingen.

Auto
Het centrum is vooral een verblijfsgebied, waar de automobilist welkom is, maar zich aanpast aan een omgeving waar fietsers en voetgangers voorop staan. Automobilisten leiden we daarom naar de parkeergarages van de binnenstad, aan de rand van het centrum of – bij voorkeur – naar de P+R’s aan de rand van de stad (de aantrekkelijkheid, vindbaarheid en bekendheid van de P+R’s dient daarvoor wel verhoogd te worden). Zoekverkeer in met name de historische binnenstad willen we voorkomen

Goederenvervoer
Het centrum is in aantallen voertuigen de grootste trekker van goederenstromen in de stad. Voor het economisch functioneren van het centrum is een goede bevoorrading essentieel: gevulde schappen, gevulde koelkasten etc., maar ook tijdig opgehaald afval. Daarom is het centrum aangesloten op het kwaliteitsnet goederenvervoer.

De bevoorrading van het centrum en in het bijzonder de historische binnenstad verdient wel een kwaliteitsslag. Er wordt gestreefd naar minimalisatie van de voertuigbewegingen in het gebied zelf, zeker tijdens winkelopeningstijden, door verdere bundeling van goederenstromen, door beter benutten van de rustige momenten voor bevoorrading en door meer te bevoorraden vanaf de randen van het dynamische winkelgebied. Dat doen we vanaf 2020 in het centrum ook emissieloos, in het kader van de Green Deal Zero Emission Stadsdistributie. Daarbij worden de mogelijkheden om elektrisch te bevoorraden over water - de elektrische Bierboot en Afvalboot – optimaal benut. Inzet van efficiënte en passende voertuigen is het streven: groot waar kan, klein waar nodig is. Dit alles op een manier die niet leidt tot minder efficiënt goederenvervoer in de stad als geheel.

Oudegracht
Over het deel van de Oudegracht dat van belang is voor onderhavig bestemmingsplan is opgenomen dat de Oudegracht tussen het winkelwandelgebied en de Twijnstraat/Ledig Erf een belangrijker positie krijgt in het centrum. Het vormt de schakel tussen het kernwinkelgebied en het Museumkwartier en het station Vaartsche Rijn zal het ook als looproute richting de binnenstad meer worden gebruikt. Het behoort tot het hoog dynamisch gebied van het centrum, waar verschillende doelgroepen gebruik van maken.

De inrichting is echter nog gericht op de auto en in mindere mate de fiets. De voetganger wordt geacht op een strook langs de huizen te lopen. In de toekomst dient op dit deel van de Oudegracht de voetganger meer prioriteit te krijgen. Inrichting als voetgangersgebied lijkt een stap te ver, meer voor de hand ligt een tussencategorie (tussen voetgangersgebied en normale straat), waarbij de voetganger het hele straatprofiel mag gebruiken en fietsers en auto’s welkom zijn, maar zich aanpassen aan de voetganger. Dit kan mede worden bereikt door alternatieve noord-zuidfietsroutes te verbeteren en te stimuleren: de singels en de Korte/Lange Nieuwstraat. En ook een eindbeeld waarin het autoparkeren langs de gracht afneemt of zelfs verdwijnt (waarvoor dan wel redelijke alternatieven dienen te zijn), past hierbij.

Actieplan Utrecht Fietst! (2015)
Met het Actieplan Utrecht fietst! gaat Utrecht de uitdaging aan een wereldfietsstad te worden. Utrecht groeit en er komen steeds meer mensen, wonen, werken en leven. Ook dagjesmensen en toeristen komen met plezier naar Utrecht. Dat is goed voor de Utrechtse economie, maar die toenemende drukte betekent ook dat het een grotere uitdaging wordt de stad prettig, gezellig, schoon en veilig te houden. Utrecht doet dat samen met bewoners, ondernemers en organisaties. Aan de fiets wordt een hoofdrol toebedeeld met als achterliggende gedachte: Als we van Utrecht een wereldfietsstad maken, blijft Utrecht in álle opzichten gezond.

Actieplan voetganger (2015)
Een goed voetgangersklimaat in Utrecht is voor bijna iedereen belangrijk. Het actieplan heeft twee hoofddoelen: het verbeteren van het voetgangersklimaat zodat lopen voor meer mensen aantrekkelijker wordt en een verkeersveilige stad voor de voetganger.
Concreet is het hierbij van belang dat de kwaliteitseisen/ kaders vanuit de voetganger aangevuld worden in het handboek openbare ruimte en daarnaast zullen fysieke aanpassingen in de openbare ruimte worden uitgevoerd.


Nota Slimme Routes, Slim Regelen, Slim Bestemmen
Utrecht is een geliefde stad waar steeds meer mensen willen wonen, werken en recreëren. Uitgangspunt is dat deze bevolkingsgroei plaats vindt binnen de bestaande stad. Een stad met meer inwoners binnen dezelfde ruimte biedt volop kansen voor het verduurzamen en efficiënter maken van mobiliteit doordat meer reizigers gebruik kunnen gaan maken van de beschikbare stations en bushaltes. Op deze wijze kan Utrecht doorgroeien zonder afbreuk te doen aan de hoge kwaliteit van leven, waaraan zij de groei te danken heeft. Utrecht kiest ervoor de woon- en leefomgeving van Utrechters te versterken en tegelijkertijd de economie van de stad duurzaam te ondersteunen. Hiermee zet de stad in op een gezonde groei van Utrecht naar 400.000 inwoners in de komende tien jaar. Deze en andere keuzes staan in het gemeentelijk verkeersplan.

Voor elke vervoerwijze is in de Nota Slimme Routes, Slim Regelen, Slim Bestemmen een speerpunt benoemt: ruim baan voor de voetganger, nieuwe routes met korte reistijden voor de fietser, een kwaliteitssprong voor het openbaar vervoer, minder doorgaand autoverkeer door de stad en slimmere logistiek in de stad.

Ruim baan voor fietsers en voetgangers
Fietsen en lopen zijn duurzaam en gezond, en versterken de sociale cohesie in de stad. Daarnaast leggen fietsers en voetgangers minder dan auto’s beslag op de beperkte openbare ruimte.

Systeemsprong naar hoogwaardig openbaar vervoer
Voor het OV betekent de groei dat een systeemsprong nodig is om het toenemende aantal reizigers te vervoeren. Naast het Centraal Station zijn Utrecht Science Park en Leidsche Rijn Centrum in de nabije toekomst nieuwe (inter)nationale knooppunten. Trams en hoogwaardig busvervoer moeten er voor zorgen dat deze groeiende knooppunten verbonden blijven met de wijken en buurten in de stad maar ook met de regio en de rest van Nederland.

Auto’s te gast maar de stad blijft bereikbaar voor haar bewoners en bezoekers
Zeker in de centrumgebieden maar ook in de rest van de stad is de auto steeds vaker te gast en past zich ook qua rijsnelheid aan. 30 km per uur voor alle weggebruikers is hierbij uitgangspunt tenzij een hogere snelheid noodzakelijk is voor de doorstroming of bereikbaarheid. Utrechtse wijken en buurten blijven bereikbaar voor bestemmingsverkeer maar auto’s worden gestimuleerd zoveel mogelijk gebruik te maken van stedelijke verbindingswegen en snelwegen en niet onnodig door woonstraten te rijden.

Nota Stallen en Parkeren
De gemeenteraad heeft op 28 maart 2013 de Nota Stallen en Parkeren vastgesteld. In de uitwerkingsnota 'Parkeernormen Fiets en Auto' bepaalt de gemeente de benodigde capaciteit van het (fiets)parkeren. Voor de veiligheid, leefbaarheid en aantrekkelijkheid van Utrecht geeft de gemeente meer ruimte aan voetgangers en fietsers. Dit betekent dat er op sommige plekken op straat minder ruimte komt voor geparkeerde auto's. De gemeente stimuleert auto's om langs de rand van de stad te parkeren: in één van de drie herkenbare grote P+R terreinen, bij NS-stations en andere OV-knooppunten. Als stimulans voor binnenstedelijke ontwikkelingen, en daarmee voor een aantrekkelijke en bereikbare stad zijn de autoparkeernormen in betaald parkeergebied verlaagd. Ook schept de gemeente flexibiliteit door de vrijstellingsmogelijkheden van de parkeernormen te verruimen. Nieuw in de gemeentelijke aanpak is de verplichting om bij nieuwbouw, uitbreiding van bestaande gebouwen of in geval van een functiewijziging ook fietsenstallingen te realiseren. De parkeernormen hebben een bandbreedte, om optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij de realisatie van bouwplannen. Voor fietsparkeernormen geldt enkel een minimumnorm die bepaalt hoeveel fietsparkeerplaatsen minimaal gerealiseerd moeten worden. Het beleid biedt de mogelijkheid voor maatwerk in bijzondere situaties.


Actualisering Woonvisie Utrecht
De 'Actualisering woonvisie Utrecht' is op 4 juni 2015 vastgesteld door de gemeenteraad. De gemeente werkt samen met haar partners aan een goed functionerende woningmarkt. Utrecht moet een zeer aantrekkelijke woongemeente blijven. De gemeente maakt gebruik van kansen om die aantrekkelijkheid vast te houden en te vergroten. Ook ondersteunt de gemeente bewoners die zich moeilijk op eigen kracht op de woningmarkt staande houden.

In de visie worden een aantal duidelijke prioriteiten gesteld voor de meest acute kwesties. Daarbij ligt de focus op de huursector en dan met name op de sociale huursector. Het probleem van de betaalbaarheid van huren krijgt hierbij de meeste aandacht. Centraal staan ook de kwaliteit en de duurzaamheid van woningen en een vergroting van het aantal middeldure huurwoningen. Een beknopte woonvisie sluit beter aan bij de wens om het woonbeleid en de afspraken met corporaties op een meer cyclische wijze vorm te geven. Jaarlijks wordt gekeken of het nodig is om beleid enof afspraken aan te passen. Dit gebeurt door goede monitoring van het beleid en financiën.


Strategische agenda CMU en Gemeente Utrecht Ruimtelijke economische ontwikkeling centrum Utrecht 2015 – 2020
In de nabije toekomst is het streven om het economisch functioneren van centrumgebieden te versterken door een scherpere profilering en identiteit van de verschillende sfeergebieden in kwartieren. De strategische agenda beschrijft het ontwikkelingsperspectief van de verschillende Kwartieren in het centrum van Utrecht. Doel is de afzonderlijke kwaliteiten te versterken waardoor de onderlinge samenhang van de Kwartieren tot zijn recht komt. Ieder Kwartier vormt op eigen wijze een kansrijk vestigingsmilieu. Deze functiemix en het investeringsklimaat bepalen samen met de ruimtelijke kwaliteiten en de historische context van de Kwartieren de economische positionering van de Kwartieren. Het streven is om zoveel mogelijk de eigenheid van deze kwartieren te bevorderen,en tegelijkertijd de Kwartieren in samenhang laten functioneren.

Gewenst profiel Museumkwartier:

• Profiel laden met kernwaarden: historisch, ontspannen, ontdekken, authentieke historiciteit, groen
• Hoofdfuncties: cultuur, wonen, ontspanning en groen
• Cultuur: musea, bioscoop, galeries, kunstuitleen
• Overige functies: Zuidelijk deel Museumkwartier: lokaal profiel Twijnstraat met focus op horeca (food en streekmarkten); Oostzijde Oudegracht: aaneengesloten functies met overwegend detailhandel (kunst, nichewinkels) en diensten
• Zichtbaarheid en toegankelijkheid van het kwartier vergroten.
  

Afbeelding 2.1 - Invalshoeken en visie op de binnenstad uit de discussienota

De Utrechtse binnenstad kan grotendeels worden getypeerd als een compacte en historische stad. De historische stad heeft zijn hoofdvorm gekregen in de middeleeuwen: de samenhang tussen bebouwing en openbare ruimte, het patroon van de straten, wegen, grachten en pleinen. Maar ook in de aard, het type en de hoogte van de bebouwing, de indeling van de openbare ruimte en het materiaalgebruik. In de loop van de tijd is een gevarieerd stadsbeeld ontstaan waarbij de compactheid en diversiteit in architectuur en functies zijn gehandhaafd en versterkt. In het plangebied en de directe omgeving daarvan is een aantal structuur bepalende elementen waarneembaar:

• de Oudegracht (inclusief werven en bruggen) vormen samen met de Springweg en de smalle stegen ertussen de structuur in de directe omgeving;
• Tussen de Zwaansteeg en de Brandstraat neemt het complex Oudegracht 245 een bijzondere, maar voor Utrecht kenmerkende plaats in: vanaf ca 1267 nam een kerkelijke gemeenschap steeds meer ruimte in beslag voor de vestiging van hun klooster: het liep van de gracht tot aan de Springweg. De binnentuinen aan de achterzijde van het complex Oudegracht 245 vormden de open ruimte in het complex. Ontsluiting van de binnenterreinen vindt nu plaats via smalle stegen en de oorspronkelijke bij het Burgerweeshuis behorende poort, waarbij de binnentuin behoort tot het openbaar domein, maar met een privaat karakter.

Nota Bouwen aan een gezonde toekomst (2015-2018)
De nota Bouwen aan een gezonde toekomst is een uitnodiging aan de stad om bij te dragen aan gezonder leven en gezonder wonen in een duurzame en gezonde stad. Aan Utrecht als een stad waar inwoners veerkrachtig zijn, waar we graag met elkaar wonen, werken en leven en waar iedereen de moeite waard is. De aanpak bevat drie hoofdlijnen: gezonde stad, gezonde wijk, gezonde start. Bij deze inhoudelijke hoofdlijnen hanteren we de volgende uitgangspunten: we benaderen gezondheid breed en positief, we zetten in op het voorkomen van problemen en bevorderen van 'gewoon leve', we zetten ons in om gezondheidsachterstanden te verkleinen, we willen dat iedereen een menswaardig bestaan kan leiden, we versterken de volksgezondheidsmonitor.

Binnen de hoofdlijn Gezonde stad werken we onder andere aan gezonde ruimtelijke ontwikkeling, gezonde economische ontwikkeling, gezonde leefstijl en gezond duurzaam lokaal voedsel.

Gezondheid en de ruimtelijke ontwikkeling
Het aantal inwoners van Utrecht neemt snel toe. Deze groei zien wij als kans om de kwaliteit van het leven in onze stad, die over het algemeen goed is, verder te verbeteren door in te zetten op een gezonde en duurzame stedelijke ontwikkeling.

Utrecht investeert al jaren in fietsvoorzieningen, duurzame energieopwekking en groene ruimte. Zo wordt de gezonde keuze aantrekkelijk gemaakt. We willen binnenstedelijk bouwen, zodat Utrecht een compacte stad blijft waar je met de fiets alle bestemmingen kunt bereiken en de landschappen en recreatiegebieden rond de stad toegankelijk blijven. We benutten alle kansen in de openbare ruimte voor bewegen, spelen, ontmoeten en groenbeleving en zorgen voor een scheiding tussen speelgebieden en verkeer.

Bij bouwprojecten stimuleren we de initiatiefnemers om creatieve oplossingen te bedenken die bijdragen aan zoveel mogelijk positieve effecten voor de gezondheid van de Utrechters. Daarbij toetsen we op een aantal elementen die van belang zijn voor een gezonde (toekomstige) leefomgeving: duurzaam omgaan met energie, voorbereiden op klimaatverandering, bodem-, water- en luchtkwaliteit en vermindering geluidsoverlast. Zo draagt het creëren van voldoende stilteplekken in de stad bij aan een gezonde omgeving. Creatief zoeken we naar oplossingen die bijdragen aan een betere luchtkwaliteit. Naast aandacht voor de fiets, draagt aandacht voor de voetganger bij aan schone mobiliteit, aan ontmoetingen in de openbare ruimte en aan gezonde beweging. Een duurzame en gezonde stedelijke ontwikkeling vraagt een integrale en brede benadering met ruimte voor bestuurlijke keuzen.

Ruimtelijke belangen en gezondheidsbelangen kunnen uiteen lopen en verschillende consequenties hebben; dit vraagt per situatie een transparante toelichting zodat er een zorgvuldige bestuurlijke afweging kan plaatsvinden.

'De schoonheid van Utrecht' Welstandsnota 2004
In de Welstandsnota Utrecht is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft de welstandstoetsing van omgevingsvergunningplichtige bouwwerken en toetsing op basis van de loketcriteria. De welstandnota geeft richtlijnen voor het toetsen van bouwaanvragen aan welstand in aanvulling op het bestemmingsplan.

De Welstandsnota kent drie beleidsniveaus:

• 'Open': verandering of handhaving is mogelijk, zowel naar structuur als naar architectuur,
• 'Respect': essentiële eigenschappen van de aanwezige bebouwings- en omgevingskarakteristiek worden gerespecteerd en
• 'Behoud': behoud en herstel van het aanwezige bebouwingsbeeld en het versterken van de bestaande of historisch bepaalde karakteristiek van stedenbouwkundige, architectonische, landschappelijke of cultuurhistorische aard.
  

Het plangebied is aangeduid met het beleidsniveau 'behoud'. Dit komt neer op behoud en herstel van het aanwezige bebouwingsbeeld en het versterken van de bestaande of historisch bepaalde karakteristiek van stedenbouwkundige, architectonische, landschappelijke of cultuurhistorische aard. Dit betekent:

• een primaire oriëntatie op monumentale en beeldbepalende kwaliteiten en eigenschappen van de gebouwen;
• dat authenticiteit voorop staat, zowel voor nieuwe als voor bestaande gebouwen;
• geen nabouwen van, maar voortbouwen op de historische context waarbij "voortbouwen op" zowel op een traditionele als vooruitstrevende manier mag plaatsvinden;
• dat nieuwe interpretaties mogelijk zijn.
  
  

Cultuurhistorie
Het gehele complex (Oudegracht 245 en de panden Springweg 102 C, D en E) is beschermd als Rijksmonument. De cultuurhistorische waarden zijn geïnventariseerd en gewaardeerd in een Bouwhistorische Verkenning en Waardestelling. De waarde is gelegen in de de hoofdstructuur van het dertiende eeuwse kloostercomplex bestaande uit een kerk (grote zaal), slaapzaal, eetzaal en sacrestie. Deze ruimten waren met elkaar verbonden door de kruisgangen rond de pandhof. Overige functionele gebouwen als bakkerij, brouwerij, ziekenzaal lagen onder andere aan de Springweg. Daarnaast zijn de verbouwingen voor het burgerweeshuis en het verbondsgebouw van het spoorwegvakverbond (NV-Huis) een wezenlijk onderdeel van de monumentwaarde van het complex.


De Utrechtse Erfgoedagenda (2013)
“Beheer van de chaos der eeuwen” (2004) en de Erfgoedagenda (2013) beschrijven het beleid, de projecten en de aandachtsgebieden met betrekking tot monumenten, archeologie en architectuur- en bouwhistorie en de mate waarin deze objecten toegankelijk zijn voor publiek.


Gemeentelijke monumentenverordening
De Monumentenwet 1988 en de gemeentelijke monumentenverordening kennen een vergelijkbare definitie van een monument. Monumenten zijn zaken die van algemeen belang zijn vanwege de schoonheid, de betekenis voor de wetenschap, de ecologische of de cultuurhistorische waarde. Naast zaken (objecten) kunnen dit ook terreinen zijn waarop zich een zaak als bovenbedoeld bevindt.

In de gemeentelijke monumentenverordening van Utrecht is geregeld: de aanwijzing van gemeentelijke monumenten, van archeologische monumenten, van groene monumenten en van gemeentelijke beschermde stads- en dorps gezichten. De verordening kent ook archeologisch waardevolle gebieden.

Voor wijziging van monumenten geldt een vergunningenstelsel volgens de Monumentenwet 1988 (archeologische rijksmonumenten), de WABO (gebouwde rijks- en gemeentelijke monumenten) en deze verordening. Het is volgens de Monumentenwet en de gemeentelijke verordening verboden een beschermd monument te beschadigen of te vernielen. Het is verboden zonder vergunning van het college van burgemeester en wethouders, of in strijd met de bij zodanige vergunning gestelde voorschriften een beschermd monument af te breken, te verstoren, te verplaatsen, te vellen of in enig opzicht te wijzigen, of een beschermd monument te herstellen, te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze, waardoor het wordt ontsierd of in gevaar gebracht.

Er bestaan naast de rijks- en gemeentelijke monumenten, ook panden die gerekend worden tot de waardevolle bebouwing. Het gaat om panden met een architectuur-, bouwhistorisch of anderszins cultuurhistorische waarde. Uitgangspunt is behoud van deze bouwwerken. De beschermde monumenten en de overige waardevolle panden staan op de waardenkaart, die voor dit bestemmingsplan is gemaakt.


Gemeentelijke Archeologieverordening
Om de omgang met archeologische waarden in de bodem te reguleren heeft de gemeente Utrecht in 2009 de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg vastgesteld. Bij de Verordening hoort een Archeologische Waardenkaart, waarop staat aangegeven in welke gebieden in de gemeente archeologische resten verwacht worden en/of aanwezig zijn Wanneer er inititatieven zijn om te bouwen of slopen, of andere grondwerkzaamheden in een gebied waarvoor volgens de Archeologische Waardenkaart een archeologische waarde of verwachting geldt, is er mogelijk een archeologievergunning nodig. Op de Waardenkaart staan de archeologische verwachtingen of waarden aangegeven.

Het plangebied is op de Archeologische waardenkaart aangeduid als gebied met hoge archeologische waarden. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de specifieke situatie in het plangebied. Op de verbeelding zal een dubbelbestemming Waarde acheologie en Waarde Beschermd stadsgezicht opgenomen worden.


De Economische Agenda Utrecht 2012-2018
De doelstelling van het Utrechts economisch beleid is om te komen tot een duurzame economische ontwikkeling, waardoor welvaart, werkgelegenheid en voorzieningen zowel nu als ook op langere termijn worden bevorderd.

Onder invloed van verschillende trends en ontwikkelingen ziet de Utrechtse economie er in 2018 anders uit dan nu. Om goed te kunnen inspelen op deze ontwikkelingen is het van belang de juiste randvoorwaarden hiervoor te bieden. De ambitie van Utrecht voor 2018 is een levendige, gastvrije, diverse, innovatieve en creatieve economie. Met vooral een nationale uitstraling, maar op specifieke clusters ook met internationale allure. Als stad van Kennis en Cultuur richten we ons vooral op die sectoren en ontwikkelingen die dit profiel verder versterken. Mensen wonen, werken, leren en verblijven graag in de stad en kunnen kiezen uit verschillende woonmilieus, werkmilieus en vrijetijdsbestedingen.


Ontwikkelingskader detailhandel 2012
Het detailhandelsbeleid van Utrecht is gericht op het versterken van de regionale en nationale positie van Utrecht als winkelstad. De gemeente streeft daarom naar een gevarieerd en hoogwaardig aanbod van winkels in het stadscentrum. Ook moeten de winkelgebieden goed bereikbaar zijn.

Het Utrechtse centrum, een combinatie van de historische binnenstad en Hoog Catharijne met het Stationsgebied vervult een centrale rol in de detaihandelsstructuur van Utrecht. Eén van de ambities die voortkomt uit het ontwikkelingskader detailhandel is 'Dynamiek detailhandel faciliteren'. Aangezien de ontwikkelingen in de detailhandel heel snel gaan is het van belang vernieuwend te zijn om winkelgebieden interessant te houden.


Perspectief Toerisme 2020 'Live like a local' (2013)
In het Perspectief Toerisme 2020 wordt een doorkijk gegeven naar de belangrijkste ontwikkelingen
in de toeristische markt voor de komende jaren en hoe de gemeente Utrecht met haar stakeholders op in wil spelen. De notitie maakt duidelijk welke inhoudelijke keuzen de gemeente Utrecht maakt bij de inzet van toeristische marketing, promotie en informatievoorziening in de komende jaren.

Utrecht wil werken aan een scherper toeristisch profiel en kiest voor zaken waarin Utrecht onderscheidend
is, die passen bij de gekozen merkwaarden en die kansrijk lijken gezien de marktontwikkelingen en
prognoses. Om de werkgelegenheid te stimuleren door het aantal bezoekers en het aantal bestedingen in de stad Utrecht te vergroten wordt inhoudelijke focus aangebracht langs vier speerpunten:

• Stimulering van kenniscongressen;
• toeristische benutting van erfgoed;
• toeristisch gebruik van evenementen;
• toeristische ontwikkeling van Utrecht als fietsstad.

Hotelnota 'A room with a view' (2010) en actualisatie (2015)
Utrecht is een stad van kennis en cultuur. De stad profileert zich zo en investeert in cultuur en toerisme. Zakelijke bezoekers en individuele (rugzak)toeristen weten hun weg naar de stad steeds beter vinden, zowel nationaal als internationaal. Om die groeiende groep reizigers onderdak te kunnen (blijven) bieden, is een flinke uitbreiding van het aantal hotelkamers nodig.
Utrecht wil niet alleen in kwantiteit, maar ook in kwaliteit investeren. De stad wil zich onderscheidend ontwikkelen in het (verblijfs)toerisme. Steden met een sterk cultuur profiel als Utrecht kenmerken zich steeds meer door innovatieve, spannende, bijzondere hotel- en horecaformules. Utrecht richt zich bij nieuwe hotelontwikkelingen op modernisering van het aanbod, op vernieuwing en beleving. Utrecht zoekt méér dan een degelijk bed en service tegen een goede prijs. Utrecht zoekt hotels en verblijfsarrangementen die iets speciaals bieden: een bijzondere ervaring, iets nieuws, avontuurlijks, unieks, kleinschaligs, intiems. Een experience.

Het opnemen van voorkeurslocaties vastgelegd in gebiedsontwikkelingsplannen, actieve sturing op transformatie van beeldbepalende panden en verdere focus op experience-ontwikkelingen met name in of nabij stadscentra en Utrecht Oost. In het Hotelmarktonderzoek van Horwath HTL wordt gewezen op het belang van de centrumontwikkeling voor stad en regio.

Gezien de gunstige marktverwachtingen gaat Utrecht uit van het positieve, groeigerichte scenario, met een marktruimte voor 840 nieuwe kamers in 10 jaar tijd als uitgangspunt, dat is gebaseerd op een jaarlijkse geprognotiseerde groei van 4,5%. Voor de periode tot 2020 blijft Utrecht hierbij binnen de in het vigerend beleid vastgestelde volume van 1.000 nieuwe kamers.

Ontwikkelingskader Horeca Utrecht
Het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht geeft aan hoe de gemeente Utrecht om wil gaan met de vestiging van horeca in de stad. Utrecht kiest voor versterking van de horecafunctie in een aantal deelgebieden, met een bestaand cluster van horeca of functioneel gemengd karakter.

Voor een groot aantal gebieden zijn gebiedsprofielen opgesteld waarbij de mogelijke ontwikkelingsruimte en wenselijke ontwikkelingsrichting is aangegeven.


Bomenbeleid Utrecht (2009)
Een van de belangrijkste doelen van het Utrechtse bomenbeleid is een samenhangende bomenstructuur voor de stad te verbeteren en te ontwikkelen, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu.

Voor 2030 zet de gemeente in op het behoud en de ontwikkeling van de bomenstructuur. Dit zal gebeuren door twee beleidsdoelstellingen:

• Waar mogelijk ontbrekende bomen in de bomenstructuur aanvullen om zo een samenhangende structuur te creëren. Dat betekent bij de ruimtelijke plannen in de komende jaren bezien waar bomen kunnen worden toegevoegd om zo de bomenlanen en pleinen te completeren. Daarnaast bij ingrepen in de huidige structuur op basis van een goed programma van eisen de structuur weer aanvullen;
• De bomenstructuur verder verbeteren door extra zorg aan beheer en onderhoud te besteden. Dit kan resulteren in extra zorg bij aanplanting van bomen, bij groeiplaatsen van oudere bomen, bij de verzorging van de bomen in de jeugdfase en bij bomenziekten.

Sinds 1 januari 2007 kennen alle gemeentelijke ruimtelijke plannen in de stad een bomenparagraaf. De bomenparagraaf biedt vanaf het begin en in alle fasen van een planproces de mogelijkheid een belangenafweging te maken over de gevolgen van een ruimtelijk plan voor bomen.

Plan Gemeentelijke Watertaken 2016-2019
Het Plan gemeentelijke Watertaken beschijft d einvulling van de wettelijke gemeentelijke zorgplicht voor afvalwater, helemwater en grondwater. Ook de wijze van beheer van oppervlaktewater wordt beschreven. Op basis van de zorgplicht heeft de gemeente op het gebied van water de volgende taken:

• 1. veilige inzameling en transport van afvalwater, zonder risico's voor de volksgezondheid en het milieu;
• 2. het inzamelen en verwerken van hemelwater zonder dat er wateroverlast optreedt;
• 3. het voorkomen en verminderen van structurele grondwateroverlast;
• 4. het samen met de waterschappen realiseren van veilig, gezond en aantrekkelijk oppervlaktewater waarlangs het goed wonen, werken en cecreeren is.
  
  

Cultuurvisie 2012-2022: Open ruimte benut
Belangrijkste uitgangspunten uit de Cultuurvisie 2012-2022 zijn: de stad als podium, de stad als creatieve ruimte en de stad als leeromgeving. Cultuur is het kapitaal van de stad. Zoals recent onderzoek heeft aangetoond, kunst en cultuur zijn letterlijk en figuurlijk van kapitale betekenis voor de ontwikkeling van een stad. Het culturele klimaat van Utrecht wordt gekenmerkt door een rijk geschakeerd aanbod voor een groot, breed en divers publiek, zoals met name gepresenteerd door onze ‘grote drie’ (Muziekcentrum Vredenburg, Stadsschouwburg Utrecht en Centraal Museum), de musea in de stad, de festivals en culturele zondagen.

In Utrecht is er voor gekozen om meer ruimte te bieden aan excellentie en talent door middel van de herziene regeling voor eenmalige subsidies en het instellen van een aanmoedigingsprijs voor jong talent, inzetten op een zo breed mogelijke stimulering en facilitering van cultureel ondernemerschap en met enkele aansprekende evenementen en projecten accenten op het cultuurbeleid markeren.


Bevoorradingsprofiel Binnenstad
Samen met de coproducenten Transport en Logistiek Nederland (TLN), EVO, Kamer van Koophandel Utrecht en met het Platform Binnenstad Utrecht heeft gemeente Utrecht een Bevoorradingsplan voor de Utrechtse binnenstad opgesteld.

Onder meer is vastgelegd dat het bevoorradingsplan:

• maatregelen omvat die de gemeente moet uitvoeren, én maatregelen die het bedrijfsleven moet nemen;
• niet mag leiden tot een verminderd aantal parkeerplaatsen in de binnenstad en geen negatieve invloed mag hebben op de resultaatsdoelstelling van het Parkeerbedrijf Gemeente Utrecht;
• de HOV-subsidiëring van RIjkswaterstaat aan de gemeente Utrecht niet in gevaar mag brengen;
• de compartimering van de binnestad voor personenautoverkeer onaangetast moet laten; en
• binnenstadsondernemers niet zal dwingen gebruik te maken van de Stadsdistributiecentra.

Routering van en naar de binnenstad
Betere routering van het vrachtverkeer van en naar de binnenstad is nodig. Hiertoe zijn twee logistieke hoofdroutes voor het vrachtverkeer tussen RIng Utrecht en singelring aangewezen:

• Richting Centrum Oost: Biltse Rading - Kardinaal de Jongweg - Blauwkapelsweg - Keline Singel;
• Richting Centrum West: 1. M.L. Kinglaan - Weg der Verenigde Naties - Graadt van Roggenweg - Daalsetunnel; 2. Eurpalaan - V. Zijstweg - Croeselaan - Daalsetunnel.

Routering in de binnenstad binnen de singels
Om de routering in de binnestad te verbeteren worden enkele beperkte ingrepen voorgesteld, zoals het openstellen van de busstrook tussen Voorstraat en Potterstraat/Neude voor vrachtauto's en het gedogen van achteruit insteken door vrachtauto's vanaf de HOV-baan naar de laad- en losplaatsen op de Muntstraat en de Ambachtstraat. Daarnaast is actuele reisinformatie op internet en inforzuilen gewenst.

Laad- en losplaatsen
Om de laad- en lossituatie te optimaliseren wordt voorgesteld in enkele gebieden te proberen één of meerdere laad- en losplekken te creëren.

Venstertijden
De venstertijden worden gehandhaafd zoals ze nu zijn: maandag tot en met zaterdag 6.00u - 11.00u en 18.00u-19.00u (op donderdag 21.00u-22.00u in plaats van 18.00u-19.00u). Wel wordt getracht meer bevoorrading vroeger in de vestertijd te laten plaatsvinden, om zodoende de verkeersdruk in de late ochtend te verminderen.

Stadsdistributie
Het marktaandeel van het StadsdistributieCentrum-vervoer bedraagt circa 2%. Om de bekendheid en het gebruik van de Stadsdistributie-formule te vergoten, is promotie nodig.

2.4 Conclusie

Ten aanzien van het plangebied wordt geconcludeerd dat de herontwikkelingsrichting past binnen de uitgangspunten van het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid.

De herontwikkeling van Oudegracht 245 past binnen het centrum stedelijk milieu. De herontwikkeling is daarbij van groot belang voor de aantrekkelijkheid van dit deel van het centrum van Utrecht. Het pand ligt in het hart van het cultuurkwartier van Utrecht en ligt bovendien aan een cruciale looproute van het winkelwandelgebied en het nieuwe Hoog Catharijne naar het (Zuidelijk) Museumkwartier, Station Vaartsche Rijn en Rotsoord en andersom. Het pand functioneert feitelijk als een hefboom tussen verschillende delen van de binnenstad. Door een multifunctionele invulling van het pand wordt gezorgd voor een verbetering van de verblijfskwaliteit in het hoogstedelijk milieu.

Hoofdstuk 3 Bestaande situatie

3.1 Inleiding

Dit hoofdstuk geeft inzicht in de huidige situatie in het plangebied en analyseert het gebied in ruimtelijk en functioneel opzicht.

3.2 Beschrijving van het plangebied

3.2.1 Historische ontwikkeling

Het complex, gelegen in het bouwblok tussen Oudegracht, Brandstraat, Springweg en Zwaansteeg, is ontstaan als klooster en later omgevormd tot weeshuis (zie afbeelding 3.1) en vervolgens tot verenigingsgebouw van het Spoorwegvakverbond voordat het de functie van poppodium kreeg. Het gaat hierbij om het centrale pand Oudegracht 245 met de daarachter gelegen bebouwing inclusief de tot zaal omgebouwde kerk en de pandhof, de kloostervleugel aan het binnenterrein aan de Springwegzijde (Springweg 102d-e) en het aldaar aangrenzende zogeheten Roghmuscaethuis (Springweg 102c).

Afbeelding 3.1: Gravure naar tekening door Jan de Beijer uit 1744 met daarop de Weesbrug, het Burgerweeshuis en de toren van de Regulierskerk.

Aan de zijde van de Oudegracht springt in de straatwand de rijzige voorgevel van het weeshuis er duidelijk uit. De aandacht op dit gebouwdeel uit 1839 wordt versterkt door de Weeshuisbrug die ter hoogte van de gevel over de Oudegracht zelf ligt. Het weeshuis aan de Oudegracht geeft toegang tot een belangrijk deel van het achterliggende complex. De rechter ingang geeft toegang tot het kantoorgedeelte; via de linker ingang wordt via de lange gang van het pandhof en de binnenplaats de Grote Zaal bereikt.
Door latere functiescheiding is de kloostervleugel aan de westzijde slechts gedeeltelijk via de gang bereikbaar. De Grote Zaal zelf ligt verscholen achter de bebouwing. Aan de Oudegrachtzijde ligt het tussen de bebouwing van Oudegracht 237-243. De Zakkendragersgang, die bereikt kan worden via de poort in Oudegracht 237, loopt aan de noordzijde langs de Grote Zaal en vormt de scheiding met het naastgelegen Pandhuis.

De tuin aan de Springwegzijde kan bereikt worden door toegangen vanuit de Brandstraat en de Zwaansteeg en via de Weeshuispoort Springweg 102a. Aan de tuinzijde rijst de witgepleisterde kloostervleugel op, met ter linkerzijde daarvan het ongepleisterd deel (met aanbouwen) dat Roghmuscaethuis wordt genoemd.

Om het geheel overzichtelijker te maken is een onderscheid gemaakt in zeven delen (afbeelding 3.2).

Afbeelding 3.2: Voormalig Tivolicomplex met 7 hoofdonderdelen

Het voormalige Tivolicomplex in de binnenstad is een gebouwencomplex met een lange en interessante geschiedenis waarvan de onderdelen zich nog goed aan het gebouw laten aflezen.

De oudste functie van kloostercomplex laat zich vooral nog herkennen in zijn hoofdvorm met kerk, kloosterhof (ook wel Binnenplaats) en kloostergang (ook wel Pandhof). Ook het in 1439 toegevoegde Roghmuscaethuis behoort hiertoe. Twee middeleeuwse kelders zijn bewaard gebleven. Van de kapconstructies is alleen die van het Roghmuscaethuis nog middeleeuws.

De tweede functie als weeshuis laat zich in hoofdvorm ook nog goed herkennen. Kenmerkend is het aan de Oudegracht in 1839 tot stand gekomen nieuwe Weeshuisgedeelte en ook aan de tuinzijde staan nog enkele gebouwdelen die direct verwijzen naar de weeshuisperiode.

De derde belangrijke functie van NV-Huis (afbeelding 3.3), die voor de meest ingrijpende veranderingen heeft gezorgd, laat zich opvallend genoeg het minst aan de buitenzijde aflezen, maar is vooral in het inwendige nog sterk aanwezig in de vorm van de Grote Zaal, het trappenhuis aan de Oudegrachtzijde en de ‘trapvleugel’ aan de westzijde van de binnenplaats.

Afbeelding 3.3: Grote Zaal van het NV-Huis, gebouwd in 1925, richting balkon, in de jaren vijftig

De vier functies waarin het gebouw sinds begin jaren tachtig van de twintigste eeuw is onderverdeeld, hebben ertoe geleid dat aan de tuinzijde enkele ingrijpende verbouwingen uit 1926 en 1936 ongedaan zijn gemaakt en dit heeft daar met name een ‘restaurerend’ effect gehad. Inwendig is ten behoeve van het goed functioneren een aantal moderniseringen doorgevoerd. Dat geldt ook voor de Grote Zaal die als poppodium in gebruik is gekomen en waartoe forse geluidwerende maatregelen zijn aangebracht. Ook is voor een goede toegang van de Grote Zaal de binnenplaats vrijwel geheel overbouwd. Door de functionele opsplitsing is het gebouw inwendig complex van structuur geworden.

Cultuurhistorische waardering

Context
De ‘contextuele’ waardering van het gebouw is in zekere zin al gemaakt door de aanwijzing tot rijksmonument in 1967. Het complex is ingeschreven onder nummer 36543. De redengeving luidt: ‘Burgerweeshuis'. Statig huis met brede gevel, middenpartij gedekt door tympanon, 1839. In complex oudere delen, welke tot het Regulierenklooster behoorden’. Deze omschrijving is echter wel heel summier. Daarom is hieronder de cultuurhistorische waardering aangepast aan de huidige criteria.

Algemene historische waarden
Het gebouwencomplex is van belang vanwege een lange doorgaande traditie van gebruik van een oorspronkelijk kloostergebouw waarin vanaf de dertiende eeuw diverse opeenvolgende functies zijn gehuisvest, van Zakbroedersklooster via Regulierenklooster tot Weeshuis, vakverbondsgebouw en poppodium.

De diverse functies hebben gebruik gemaakt van onderdelen uit de oorspronkelijke bebouwing uit de dertiende en veertiende eeuw, onder meer tot uitdrukking komend in de opeenvolging van kloosterkerk, Weeshuiskerk, Weeshuisvleugel, Grote Zaal, poppodium Tivoli. In opzet, structuur en indeling zijn onderdelen uit alle fasen bewaard gebleven die getuigen van deze geschiedenis. De kernfunctie van het complex is vrijwel onafgebroken gelegen in de voormalige kerk.

Ensemblewaarden
Het gebouwencomplex is van belang vanwege haar 'grootschalige' plaats in de fijnmazige structuur van de binnenstad van Utrecht. Dit is een kenmerkend verschijnsel voor middeleeuwse steden en zeker voor Utrecht waar kerkelijke gebouwen een reletief grote plaats in het stedelijk weefsel innamen. Aan de zijde van de Oudegracht vormt het gebouw van het Weeshuis uit 1839 een stedenbouwkundig accent in de vorm van een door de stedelijke overheid geïnitieerde vernieuwing van het Weeshuiscomplex.
Het kloostercomplex ontwikkelt zich achter de bebouwing aan de Oudegracht in de vorm van een kenmerkend kloostercomplex met een nog herkenbare vorm van de kloosterkerk en een kloosterhof met aangrenzende vleugels. Aan de westzijde in het bouwblok bevindt zich een meer open structuur in de vorm van de kloostertuin die nu de vorm heeft van een openbaar groen binnenterrein.

Architectuur- en bouwhistorische waarden
Het gebouwencomplex is architectonisch van belang vanwege het type als klooster en vanwege een aantal laatgotische en in Lodewijk XIV-stijl uitgevoerde onderdelen, Art-deco onderdelen in de Grote Zaal en bij de entree, evenals de diverse interieurbetimmeringen. De gevel aan de Oudegracht is een goed voorbeeld van neoclassicistische stijl en van het werk van F.C.E. van Embden.

Het gebouwencomplex is bouwhistorisch van belang vanwege de middeleeuwse kloosterresten en structuur, verbouwingen voor het burgerweeshuis, de Grote Zaal en kap, het Roghmuscaethuis en de kap en het trappenhuis van het Weeshuisdeel aan de gracht.

Monumentwaarden

Context
Stedenbouwkundig gezien is de ligging van het gebouwencomplex als ensemble van groot belang in de fijnmazige structuur van de binnenstad van Utrecht. Belangrijk daarbij is dat achter de bebouwing aan de Oudegracht de structuur van het klooster met de vorm van de kloosterkerk en van de kloosterhof bewaard is gebleven. Binnen het bouwblok aan de tuinzijde draagt de in de weeshuisperiode opgehoogde en later gerestaureerde kloostervleugel hieraan bij, evenals het oorspronkelijk vrijstaande, maar in de weeshuisperiode verbonden Roghmuscaethuis.

Bouwmassa en exterieur
De bouwmassa van het gebouw is voor het overgrote deel nog gaaf aanwezig, zij het niet uit elke periode in even grote mate. Een belangrijk element is de Grote Zaal die ook in zijn huidige vorm een hoge monumentwaarde heeft. Het Weeshuisdeel aan de Oudegracht heeft uitwendig zijn oorspronkelijke karakter nog geheel behouden, op de attieklijst na. Bijzonder zijn de mezzanino-luiken in het hoofdgestel met hun decoratie. Eveneens van hoge monumentwaarde zijn de persiennes op de eerste en tweede verdieping en de hardstenen stoep met stoeppalen en de verbindingen daartussen.

Het aanzicht aan de tuinzijde wordt bepaald door de kloostervleugel die het resultaat is van relatief recente restauraties. In zijn huidige vorm draagt het bij aan het karakter van het complex. Dat geldt in dezelfde mate voor het Roghmuscaethuis met de aangrenzende bebouwing uit de weeshuisperiode.

Interieur, constructie en afwerking (zie ook figuur 3.2)

A. Grote Zaal c.a.
De Grote Zaal, bestaande uit zaal en balkon, podium met nevenruimtes en de ruimte daaronder, de lounge aan de westzijde, plafond- en kapconstructie inclusief bepleistering en kroonluchters, vertegenwoordigt een hoge monumentwaarde.
Alle latere inbouwen en afscheidingen, veelal ten behoeve van de geluidswering, hebben een indifferente waarde. Het middeleeuwse muurwerk onder het podium heeft een hoge monumentwaarde, evenals de restanten van het podium uit 1926 zelf en de trekkenwand op het podium en de daarbij behorende onderdelen aan het plafond van de ruimte boven het podium.

B. Pandhof c.a.
De Pandhof bestaat vooral uit de lange kloostergang die als zodanig een hoge monumentwaarde heeft, zowel wat betreft de vorm van de gang als de uitvoering en afwerking daarvan uit 1926. Het gipsplaten plafond in het westelijke deel van de gang heeft een indifferente monumentwaarde.

Een hoge monumentwaarde heeft de haaks hierop staande vleugel met daarin de trappen en aangrenzende ruimten ten behoeve van de zalen in de kloostervleugel. De uitbouwen in de binnenplaats (pandhof) hebben een positieve monumentwaarde.

C. Kloostervleugel
De uit twee delen bestaande kelder onder de kloostervleugel heeft een hoge monumentwaarde. De tussenmuur en de invulling ten behoeve van de stadsverwarming een indifferente waarde.

De begane grond van de kloostervleugel met de Regentenzaal heeft een hoge monumentwaarde, onder meer de schouw, het imitatie goudleerbehang en de betimmeringen, de dichtgezette doorgang naar het zuidelijke deel een positieve monumentwaarde. De latere invullingen in dit zuidelijke deel hebben een indifferente waarde. De inbouwen op de verdieping en in de kap, evenals de afwerkingen daar hebben een indifferente monumentwaarde. De kap zelf heeft een positieve monumentwaarde. De gevelsteen heeft een hoge monumentwaarde en hetzelfde geldt voor de huidige vorm van alle al dan niet gerestaureerde vensters en toegangsdeuren

D. Roghmuscaethuis c.a.
De kelder onder het Roghmuscaethuis is van hoge monumentwaarde, de latere schoorsteen heeft een positieve monumentwaarde en de scheidingswand is indifferent van waarde. Van de begane grond zijn de constructie en de afwerkingen, zoals de betimmeringen, schouwen en historische deuren van hoge monumentwaarde. Latere inbouwen hebben een indifferente waarde. De aanbouw met de toiletten aan de oostzijde heeft een positieve waarde. Ook op de tussenverdieping zijn de hoofdstructuur en de afwerkingen, waaronder de tegelvloer, van hoge monumentwaarde en de invullingen van indifferente waarde. De middeleeuwse kapconstructie is van hoge monumentwaarde en hetzelfde geldt voor alle al dan niet gerestaureerde vensters en toegangsdeur.

E. Weeshuis
Het Weeshuisdeel tussen de Oudegracht en de Pandhof (binnenplaats) is in hoofdvorm en afwerking van hoge monumentwaarde, dat geldt zowel voor de structuur zoals het trappenhuis, de onderdelen waaronder de stalen ramen als de afwerkingen in ondermeer de vorm van wandbetimmeringen en tegelafwerkingen. De latere invullingen, waaronder bij de receptie, zijn van indifferente waarde. De aanbouw aan de westzijde die in 1951 met een verdieping verhoogd is, is van positieve monumentwaarde. De kap heeft een hoge monumentwaarde, evenals het uit 1939 daterende deel van de archiefkasten aldaar.

F. Binnenplaats
De latere invullingen op de begane grond van de binnenplaats hebben een indifferente monumentwaarde.

G. Keukenvleugel
De vleugel is afgebroken. De resterende muur waar zich mogelijk nog restanten in bevinden heeft een positieve monumentwaarde.

3.2.2 Cultuurhistorie: Beschermd stadsgezicht, monumenten en archeologie

Afbeelding 3.4 - Monumentale panden en begrenzing beschermd stadsgezicht

3.2.2.1 Beschermd stadsgezicht

Om de ruimtelijke kwaliteit van bijzondere historische gebieden in dorpen en steden te bewaken kennen we sinds de jaren '60 het instrument beschermde stads- en dorpsgezicht. Het instrument is verankerd in de Monumentenwet, voor de eerste maal vastgesteld in 1961. Het uitgangspunt bij toekomstige ontwikkelingen in deze historische gebieden is in eerste instantie behoud van de historische karakteristieken. Vernieuwing (ruimtelijk en functioneel) in deze gebieden vindt selectief plaats: continuïteit wordt nagestreefd en geen rigoureuze transformatie. Om het doel te bereiken stelt de (huidige) Monumentenwet 1988 de eis om voor de aangewezen gebieden beschermende bestemmingsplannen op te stellen.
Het beschermingsbeleid vanuit het rijk betrof aanvankelijk, na de invoering van de eerste Monumentenwet, de oude binnensteden en dorpskernen. De middeleeuwse binnenstad van Utrecht kreeg relatief vroeg, in 1975 deze status gekregen.

Binnenstad van Utrecht
Op 3 december 1975 werd de Utrechtse Binnenstad door de minister van Cultuur, Recreatie en Maatschappelijk werk aangewezen als beschermd stadsgezicht als bedoel in (huidig) artikel 35 van de Monumentenwet 1988 (de feitelijke publicatie in het Staatsblad en daarmee de inwerkingtreding was in februari 1976). Het gaat om vrijwel de gehele Binnenstad en de singels (figuur 3.4); wijk C en het gebied rondom Vredenburg (het noordwestelijk deel van de Binnenstad) vallen buiten de aanwijzing.
Voor het beschermd stadsgezicht is destijds overwogen:

"... dat het gedeelte van Utrecht, gemeente Utrecht, dat de vermoedelijk reeds in de Romeinse tijd gestichte oude stad" omvat, met zijn voornamelijk uit de middeleeuwen daterende historisch plan van grachten, straten en historische bebouwing, waaronder vele kerken, werven en andere beschermde monumenten, een historische waardevolle stedenbouwkundige totaliteit vormt, welke een beeld oplevert dat van algemeen belang is vanwege de schoonheid en het karakter ervan."

De volledige toelichting met betrekking tot de aanwijzing van het betreffende deel van de binnenstad tot beschermd stadsgezicht is als bijlage 5 bij deze toelichting gevoegd.

3.2.2.2 Monumentale panden

Utrecht is, na Amsterdam, de tweede monumentenstad van het land als men kijkt naar het aantal rijks- en gemeentelijke monumenten. Een substantieel deel daarvan ligt in de binnenstad. In de binnenstad zijn 1.958 monumenten; waarvan 1.305 rijksmonumenten, 653 gemeentelijke monumenten en bovendien 459 beeldbepalende panden.

Het is niet gebruikelijk om aspecten van monumentenzorg in het bestemmingsplan nogmaals te regelen. Voor tot monumenten aangewezen panden gelden naast het bestemmingsplan ook de bepalingen uit de Monumentenwet respectievelijk de gemeentelijke Monumentenverordening, hetgeen in veel gevallen leidt tot meer stringente instandhoudingseisen. De betreffende eigenaar/initiatiefnemer wordt op deze plaats verwezen naar de betreffende regelingen.

3.2.2.3 Archeologische waarden

De binnenstad van Utrecht heeft een uitzonderlijk rijk en goed geconserveerd bodemarchief. Tweeduizend jaar geschiedenis is opgestapeld in verschillende tijdslagen aanwezig. Het bevat sporen uit de Romeinse tijd (castellum Domplein en de zuidelijk binnenstad), de vroege Middeleeuwen (eerste kerken op het Domplein uit de tijd van Willibrord), de latere Middeleeuwen voor 1122 (sporen van handelsnederzettingen op diverse plekken; kerkelijke immuniteiten en het Johanniterklooster, ander kerkelijke gebieden, grotendeels van na 1122 rond de parochiekerken, kloosters en conventen. Tot de belangrijkste post-middeleeuwse (bouw-)sporen behoren de restanten van ingrepen uit de tijd van na de Reformatie.

De Archeologische kaart van de gemeente Utrecht geeft inzicht in de te beschermen meldingsgebieden waar zekerheid van vondsten het grootst is (afbeelding 3.5). Daarnaast geeft de kaart inzicht in de gebieden waar een archeologische trefkans is.

Afbeelding 3.5 Uitsnede Archeologische waardenkaart Utrecht

De gehele binnenstad wordt aangemerkt als een gebied van hoge archeologische waarde, met uitzondering van plaatsen waar het bodemarchief aantoonbaar reeds is verstoord. Het Domplein is een beschermd archeologisch monument. Daar moet bij alle werkzaamheden een monumentenvergunning worden aangevraagd. Het is vanuit de zorg voor het archeologisch erfgoed wenselijk verschillende andere gebieden aan te wijzen als monument.

In het bestemmingsplan wordt rekening gehouden met de beschermde archeologische Rijksmonumenten en de archeologische waardevolle gebieden. De beschermde archeologische monumenten zijn als zodanig aangeduid conform de Monumentenwet 1988. Een gebied waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar dat niet als archeologisch monument is aangemerkt of een gebied waar archeologische waarden worden verwacht (vermoed) wordt beschouwd als archeologisch waardevol gebied.

3.3 Beschrijving van de bestaande functies in het plangebied

Het complex heeft een bijzondere betekenis voor de stad. Het ligt in het bouwblok tussen Oudegracht, Brandstraat, Springweg en Zwaansteeg. Voordat poppodium Tivoli het in gebruik nam, diende het gebouw als klooster, een weeshuis en het NV-huis. Poppodium Tivoli was een icoon waar veel inwoners van Utrecht en artiesten herinneringen aan hebben. Vanuit deze voorgeschiedenis is de publieke toegankelijkheid van het complex ook voor de toekomst van belang.

Ten tijde van het opstellen van dit bestemmingsplan wordt een deel van de bebouwing en de tuin van het plangebied gebruikt door een tweetal kinderdagverblijven aan de zijde van de Springweg. Ter voorkoming van schade of kraken wordt een ander deel van het complex tijdelijk verhuurd aan Kytopia, de muzikale broedplaats van Kyteman.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Inleiding

De prijsvraag die de Vereniging Oud Utrecht in 2014 uitschreef, heeft richting gegeven aan de ruimtelijke functionele mogelijkheden van het totale complex, waarvan reeds een aantal panden is verkocht. Concreet gaat het in dit bestemmingsplan om vier objecten: de grote theaterzaal aan Oudegracht 245 en de panden aan de Springweg 102C, 102D (de Regentenzaal) en 102E. Een breed scala aan mogelijke functies voor de panden is daarbij in beeld gebracht. Het stadsgesprek dat in maart 2015 door de gemeente is georganiseerd bracht een verdere verfijning aan in de mogelijke toekomstige bestemming en de voorwaarden bij de verkoop van het complex. Input voor een toekomstige ontwikkeling is ook geleverd door de planvoorstellen die vele initiatiefnemers inleverden bij de gemeente. De belangrijkste opgave voor het complex is dat de nieuwe functies elkaar versterken en zo een meerwaarde voor het complex kunnen genereren. Behoud en versterking van de samenhang en de cultuurhistorische waarde zijn hierbij leidend. Uitgangspunt is dat het complex (grotendeels) publiek toegankelijk blijft.

4.2 Projectbeschrijving

4.2.1 Stedenbouwkundig plan

Het bebouwde deel bestaat uit een compositie van bouwdelen met verschillende geveldelen en
bouwhoogtes. Zowel de rooilijn aan de zijde van de Oudegracht als aan de zijde van het
binnenterrein (Zwaansteeg\ Springweg) staat vast. Het bestaande stedenbouwkundig kader is
waardevol en blijft behouden. Dit betekent dat in het bestemmingsplan de huidige
bouwmogelijkheden en maatvoering niet mogen worden uitgebreid.

De ruimtelijke compositie die gevormd wordt door het samenspel van de rooilijnen, gevels en
bouwhoogtes is uniek en waardevol. Het gebouwde complex draagt in samenhang met zijn
omgeving bij aan de belevingswaarde van de binnenstad. De belevingswaarde aan de zijde van de Oudegracht heeft een meer formeel, openbaar en levendig karakter, aan het binnenterrein is het
karakter veel beslotener, verstild en groen. Logisch hieruit volgend is dat de publieke toegankelijkheid vanaf de zijde van de Oudegracht plaats zal vinden.

Het ensemble van gebouwen heeft een grote diversiteit en een mix van gebruiksfuncties gegenereerd die tot op de dag van vandaag bijdragen aan identiteit van de stad Utrecht. Het is waardevol om dit ruimtelijke ensemble te waarborgen zodat de stad ook in toekomst kan profiteren van deze traditie. Een ensemble van gebouwen, ruimtes en tuinen, dat uitdaagt tot een mix van
functies dat mensen stimuleert samen te komen. Een goede toegankelijkheid voor publiek is dus een voorwaarde. De positie van het gebouwensemble in de monumentale binnenstad, aan de
Oudegracht is een waardevol gegeven. Nieuwe ontwikkelingen kunnen hierop inspelen. Er kan
worden geprofiteerd van de identiteit en herkenbaarheid van de gebouwen en dit vraagt om een
goede en betekenisvolle entree voor haar bezoekers, aan de zijde van de Oudegracht. De tuinzijde van het ensemble heeft ook waarde. In tegenstelling tot de grachtzijde zit de waarde hier in het
“introverte”. In de programmering van de gebouwen moet hier rekening mee gehouden worden.
Ondergeschikt en aanvullend zijn aan deze zijde de kernbegrippen.

4.2.2 Cultuurhistorie

De cultuurhistorische waarde (die uitgebreid omschreven is in paragraaf 3.2.) vindt zijn oorsprong de 13e eeuwse kloosterfase. In de loop van de tijd hebben diverse functieveranderingen (weeshuis, NV-huis, Tivoli) plaatsgevonden waarbij de onderdelen zijn toegevoegd en gewijzigd. Echter, de structuur van het hoofdgebouw (kerk, theaterzaal), kloostergang en –hof, en bijgebouwen zijn te allen tijde leidend en herkenbaar gebleven. De ontsluiting van de verschillende gebouwdelen vond en vindt nog voor een deel plaats via de zuidelijke kloostergang, vanuit de voormalige kloosterhof.

Voortborduren op deze ontsluitingsopzet versterkt de hiërarchische positionering van de verschillende (klooster)onderdelen. Uitgangspunt is de bestaande cultuurhistorische waarden te behouden en zoveel mogelijk te versterken.

Ter versterking van de rangschikking van de massa van het complex is het uit het oogpunt van de beleving van de cultuurhistorische waarde van belang dat de openheid van de Binnenplaats (afbeelding 3.2) geborgd blijft. Hierbij is vastgelegd dat deze gronden niet mogen worden bebouwd en/of afgedekt en hier alleen onder voorwaarden van afgeweken kan worden.

4.2.3 Programma

Omwille van de flexibiliteit voor nu en de toekomst is een breed scala aan functies mogelijk binnen de kaders van het bestemmingsplan. Hieronder zal kort worden ingegaan op de verschillende toegelaten functies:

Culturele voorzieningen
Vanuit het stadsgesprek, het cultuurbeleid en de uitdrukkelijke wens het complex toegankelijk te houden voor bezoekers komt naar voren dat het wenselijk is de culturele functie als mogelijkheid voor het complex te behouden. Hierbij kan gedacht worden aan het doorzetten van de activiteiten van Kytopia of het toevoegen van nieuwe culturele functies: Voorzieningen gericht op kunst, ontspanning, vrijetijdsbesteding en vermaak.

Een culturele invulling van een deel van het complex zou goed passen binnen de culturele infrastructuur. Het pand biedt verschillende mogelijkheden. De invulling nu is in de lijn van de stad als creatieve ruimte (broedplaats) en de stad als leeromgeving (als plek voor talentontwikkeling).

Hotel
Een hotelfunctie op deze plek past binnen het hotelbeleid. Ook binnen deze functie is horeca mogelijk.

Horeca
Horeca op deze locatie past in beginsel niet in het vigerende horecabeleid. Zelfstandige horeca kan echter wel mogelijk gemaakt worden. In het Ontwikkelkader Horeca Utrecht is namelijk expliciet de mogelijkheid opgenomen dat afgeweken kan worden van dit beleid als de horeca voldoet aan het zogenaamde profiel 15 'bijzondere locaties'. Aan spraakmakende horeca wordt meegewerkt, als naast de reguliere toetsingscriteria, tenminste aan twee van de drie onderstaande criteria voldaan wordt:

• 1. bijzondere locaties, meer dan enkel een monumentaal pand: watertorens, bij de forten, in de

Sluizen, bij de Hollandse Waterlinie, bij historische vindplaatsen, in musea, etc..

• 2. bijzonder vernieuwende concepten, niet gelieerd aan ketens, maar bijvoorbeeld wel aan

innovatieve combinaties met andere functies, zoals zorgconcepten, of wellness. Eigenlijk niet in traditionele horeca categorieën te vatten.

• 3. horeca met een bijzondere aantrekkingskracht op (verblijfs-)toeristen en meer dan een lokale

uitstraling en bij voorkeur ook meer dan een regionale uitstraling.

Maatschappelijke voorzieningen
De bestaande, maar ook andere, maatschappelijke voorzieningen worden na de beoogde herontwikkeling gezien als een functionele meerwaarde voor het complex.

Dienstverlening
Dienstverlening heeft, zeker aan de randen van een kernwinkelgebied, altijd een bijzondere toegevoegde waarde voor een binnenstedelijke omgeving. Door het toestaan van dienstverlening kan het pand gaan dienen als plek met een aantrekkende werking voor mensen van binnen als buiten de stad. Hierbij kan gedacht worden aan een vestiging van reisbureau's, kappers, uitzendbureau's, etc..

Wonen
Het vigerende beleid geeft aan de woonfunctie in de binnenstad versterkt dient te worden, zowel in het winkelgebied als in het woongebied. Wonen boven winkels is eveneens een speerpunt in het bestemmingsplan Binnenstad. Toevoeging van een aantal appartementen aan de westzijde van het complex wordt positief beoordeeld. Een woonfunctie voor het pand waarin het voormalige poppodium was gevestigd is niet gewenst.

Wat betreft de doelgroep voor deze appartementen is het wenselijk om te bouwen voor één- en tweepersoonshuishoudens, zowel starters als senioren. Dit laatste veronderstelt wel dat de appartementen voldoen aan de voorwaarde van levensloopbestendigheid, met inbegrip van een lift.
Appartementen moeten voldoen de normen voor Integrale Woningkwaliteit (IWK).

Ondersteunende detailhandel
In het complex is ondersteunende detailhandel bij de hoofdfuncties mogelijk. Uitgangspunt is dat deze het cultuurhistorische beeld van het Museumkwartier ondersteunt en er geen concurrentie plaatsvindt ten opzichte van de Twijnstraat en het kernwinkelgebied.

Ondersteunende creatieve bedrijvigheid
Vanuit de filosofie dat het gebouw een functie kan gaan hebben als creatieve broedplaats en leeromgeving dient ook creatieve bedrijvigheid tot de mogelijkheden te horen. Hierbij kan gedacht worden aan vestiging van kunstenaars, muzikanten en theatermakers, maar ook aan bedrijven die zich bezig houden met multimediale toepassingen en/of dienstverlening.

4.3 Verkeer, parkeren en openbare ruimte

Verkeer
In het plangebied zijn alleen (on)bebouwd gronden opgenomen behorende bij de objecten van het complex Oudegracht 245. Dit plan heeft geen invloed op de bestaande verkeersstructuur en/of bereikbaarheid van de binnenstad.

Bij verschillende functies die worden mogelijk gemaakt in het bestemmingsplan dient laden/ lossen de gepaste aandacht te krijgen. De mogelijkheden ten aanzien van laden en lossen op de Oudegracht zijn beperkt in verband met de beperkte ruimte en de aslastbeperking van de bruggen. Voor een weergave van de uitgangspunten van het verkeer en laden/ lossen voor de Binnenstad conform het vigerende verkeersbeleid wordt verwezen naar paragraaf 2.3.

Uitsluitend bestemmingsverkeer wordt in de binnenstad wenselijk geacht. De aanwezige wegen zijn, buiten de kaders van dit bestemmingsplan, in overeenstemming met de gewenste verkeers- of verblijfsfunctie bestemd.


Parkeren
Uitgangspunt zijn de parkeernormen van de gemeente Utrecht. In de Parkeernota Stallen en Parkeren 2013 zijn de kaders van het parkeernormenbeleid van de stad neergelegd.

Bij het toetsen van een concrete bouwaanvraag aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag voldoet aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen.

Bij de berekening van de parkeereis voor zowel auto- als fietsparkeren wordt rekening gehouden met de parkeervraag van de bestaande (legale) situatie. Gezien de huidige functie Cultuur en ontspanning, dat een bijzonder hoge parkeernorm kent, zal door toedoen van dit bestemmingsplan geen sprake zijn van een toename van de parkeerbehoefte.


Openbare ruimte
De aansluitende onbebouwde ruimte op het ensemble van gebouwen moet onbebouwd blijven. Zowel aan de zijde van de Oudegracht als aan de zijde van de binnentuin en Kloosterhof is nieuwe bebouwing uitgesloten. Kenmerkend voor de Utrechtse binnenstad is echter ook de grote variatie aan sferen in de openbare ruimte. Ruimten met een hoge dynamiek en drukte worden door een fijnmazig weefsel van stegen, en binnengebieden verbonden ruimten met lage dynamiek.

Hoofdstuk 5 Onderzoek en randvoorwaarden

5.1 Inleiding

In een bestemmingsplan moet voor een aantal wettelijk verplichte aspecten aangetoond worden dat het plan uitvoerbaar is. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient inzichtelijk gemaakt te worden of er vanuit milieuhygiënisch oogpunt belemmeringen en/of beperkingen aanwezig zijn voor de beoogde ontwikkeling. In dit hoofdstuk worden de relevante milieuaspecten voor de herontwikkeling van het complex Oudegracht 245 beschreven.

De bijbehorende onderzoeksrapportages zijn als separate bijlagen bij de toelichting van dit bestemmingsplan gevoegd.

5.2 Milieu-effectrapportage

Het doel van een milieu effect rapportage (m.e.r.) is om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld te brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming. Het maken van een milieueffectrapport (MER) of m.e.r.-beoordeling is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben.
In het Besluit m.e.r. staat omschreven welke activiteiten MER-plichtig (C-lijst) dan wel m.e.r.-beoordelingsplichtig (D-lijst) zijn. Echter op grond van een uitspraak van het Europese Hof (van 17/10/2009(C-255/08) dienen ook initiatieven die niet voldoen aan de drempelwaarde van het Besluit m.e.r. kritisch bekeken te worden of deze milieueffecten kunnen hebben. Indien dit het geval is, dient hiervoor ook een MER of m.e.r-beoordeling te worden opgesteld.

Plansituatie
De herontwikkeling leidt niet tot nieuwe emissies. Het ruimtebeslag is vergelijkbaar met de bestaande situatie. Er zijn geen gevoelige gebieden in de nabijheid die beïnvloed zouden kunnen worden door de herontwikkeling. De herontwikkeling is getoetst op eventuele effecten op alle relevante milieueffecten (zie onderstaande paragrafen).

Conclusie
Met dit bestemmingsplan worden nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Er vinden met dit bestemmingsplan geen activiteiten plaats die de geldende drempelwaarden uit het Besluit m.e.r. overschrijden. Tevens zijn er, zoals blijkt uit beschrijving van de in dit hoofdstuk weergegeven relevante milieukaders (zoals geluid, externe veiligheid, luchtkwaliteit, bodem, archeologie, ecologie en water), geen andere factoren aanwezig die aanleiding geven tot het opstellen van een MER.

Ondanks dat in dit bestemmingsplan nieuwe ontwikkelingen zijn voorzien, kan geconstateerd worden dat niet is gebleken van feiten en omstandigheden (waarbij onder meer rekening is gehouden met de criteria in bijlage III bij de m.e.r.-richtlijn (richtlijn 2011/92/EU) die maken dat de uitvoering van dit plan kan leiden tot belangrijke nadelige milieugevolgen die het verrichten van vervolgmilieuonderzoek (eventueel in de vorm van een milieueffectrapportage) noodzakelijk maken.

5.3 Geluidhinder

Kader
Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen die in het kader van de ruimtelijke ordening van belang zijn, zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven. De mate van acceptatie en hinder is onder meer afhankelijk van de functie van het geluidsbelaste object – hiervoor kent de wet "geluidsgevoelige bestemmingen" zoals woningen en scholen.

De regels en normen van de Wet geluidhinder zijn in de volgende gevallen van toepassing bij het vaststellen van een bestemmingsplan:

• bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen;
• bestemmen van gronden voor aanleg van nieuwe (gezoneerde) wegen (niet bij woonerven of wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km/u geldt);
• reconstructie van wegen;
• gezoneerde industrieterreinen.

De Wet geluidhinder kent voorkeursgrenswaarden waarbinnen een geluidsgevoelige bestemming altijd kan worden gerealiseerd. Onder voorwaarden kan ontheffing van de voorkeursgrenswaarde worden verleend ('hogere waarde') tot aan een zekere maximale ontheffingswaarde. Bij een geluidsbelasting boven de maximale ontheffingswaarde zijn geluidsgevoelige bestemmingen niet toegestaan. Hierop kan een uitzondering worden gemaakt indien er gebruik wordt gemaakt van 'dove gevels'. De grenswaarden zijn voor wegverkeer 48-63 dB, voor spoorweglawaai 55-68 en voor gezoneerde industrieterreinen 50-55 dB(A).

Bij een geluidsbelasting tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde dient akoestisch onderzoek uitsluitsel te geven over de te verwachten geluidsbelasting en de doeltreffendheid van maatregelen om een overschrijding van grenswaarden te voorkomen. Onder bepaalde voorwaarden, die zijn vastgelegd in de gemeentelijke geluidnota, kan door burgemeester en wethouders een hogere waarde voor de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting worden vastgesteld.

Plansituatie en conclusie
Dit bestemmingsplan maakt een multifunctionele herontwikkeling van het bestaande gebouwde complex Oudegracht 245 mogelijk. Deze mogelijkheid tot inpandige functiewijziging zal niet meer verkeer genereren dan mogelijk was op basis van de bestaande bestemming. Dit betekent dat het plan geen zelfstandige verkeersaantrekkende werking heeft ten opzichte van hetgeen in het vigerende bestemmingsplan is toegestaan, danwel de verkeersaantrekkende werking waarvan sprake was op basis van het voormalig feitelijk gebruik. Hieruit komt reeds naar voren dat geen sprake is van nadelige gevolgen op het gebied van geluid in relatie tot verkeer.

5.4 Externe veiligheid

In bestemmingsplannen wordt aandacht besteed aan de veiligheidsrisico's die inrichtingen kunnen veroorzaken. Naast de bedrijven kunnen ook het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, spoor of water en door buisleidingen, risico's opleveren.

De normen en richtlijnen voor externe veiligheid komen uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), uit de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (Rnvgs) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen. Hierin is voorgeschreven dat kwetsbare bestemmingen voldoende afstand moeten houden tot bedrijven en transportroutes en kunnen er beperkingen aan de bebouwingsdichtheid wenselijk zijn.

Voor externe veiligheid bestaan twee normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR); Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans op overlijden van een onbeschermd persoon die zich 24 uur nabij de ongevallocatie bevindt. De normhoogte voor PR bedraagt 10-6/jaar voor gevoelige bebouwing. Het groepsrisico (GR) geeft de kans per jaar aan dat een groep personen van een bepaalde grootte kan overlijden tengevolge van een calamiteit. Voor het GR is een zogeheten oriënterende waarde vastgesteld.

Voor transport bedraagt deze waarde 10-4/jaar bij 10 doden, 10-6/jaar bij 100 doden enzovoort. Het GR is een oriënterende waarde; van deze waarde kan onder voorwaarden worden afgeweken.

Plansituatie en conclusie
Er liggen geen kwetsbare of beperkt kwetsbare bestemmingen binnen de invloedzone van een bedrijf (binnen of buiten het plangebied) dat onder de Bevi-regeling valt. In de nabijheid van de planlocatie is geen spoorlijn waterweg, buisleiding of rijksweg aanwezig die voor wat betreft de norm PR en GR invloed heeft op het plan. Vanuit externe veiligheid zijn geen belemmeringen voor het vaststellen van dit bestemmingsplan.

5.5 Luchtkwaliteit

Kader
Uit de 'Wet luchtkwaliteit' (hoofdstuk 5 titel 2 van de Wet milieubeheer) volgt dat als de bijdrage van een voorgenomen ontwikkeling aan de luchtkwaliteit 'niet in betekenende mate' bijdraagt, de voorgenomen ontwikkeling zondermeer inpasbaar is vanuit het oogpunt van luchtkwaliteit. In de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' (Besluit NIBM) en de Ministeriële Regeling 'Niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. Vanaf 1 augustus 2009 is het begrip 'niet in betekenende mate' gedefinieerd als 3 % van de jaargemiddelde grenswaarden voor NO2 en PM10. Dit komt neer op een bijdrage van 1,2 µg/m3 voor beide componenten.

Plansituatie en conclusie
Dit bestemmingsplan faciliteert een inpandige functiewijziging waardoor het aantal verkeersbewegingen niet zal toenemen. De herontwikkeling draagt niet (in betekende mate) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit en voldoet het plan aan de Wet milieubeheer, Titel 5.2. Het uitvoeren van een uitgebreid luchtkwaliteitonderzoek is niet vereist.

5.6 Bedrijven en milieuzonering

Kader
In de gemeente Utrecht wordt gestreefd naar een situatie waarin wonen en werken in de stad op een goede manier samengaan. Beide functies zijn zeer belangrijk voor Utrecht, maar er dient te worden voorkomen dat milieuhinder van bedrijven een negatieve invloed heeft op de woonomgeving, of dat omgekeerd de bedrijvigheid wordt belemmerd door de aanwezigheid van woningen in de directe nabijheid. Vaak zijn in dit kader de invloed van geluid, geur, veiligheid en luchtkwaliteit van omliggende bedrijven op de gevoelige bestemmingen in het bestemmingsplan van belang.

Plansituatie en conclusie
Het bestemmingsplan faciliteert een inpandige functiewijziging, waarbij geen sprake is van nieuwe bebouwing. Het uitvoeren van nader onderzoek in het kader van bedrijven en milieuzonering is niet aan de orde.

5.7 Bodemkwaliteit

Kader
Aan de basis van het gemeentelijk bodembeleid ligt bescherming van de kwaliteit van de bodem en het grondwater én het voorkomen van risico's voor de gezondheid van mens en dier. Het bodembeleid sluit hiervoor aan op onderstaande algemene uitgangspunten uit de Wet bodembescherming.

Bodembescherming
Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en als er toch bodemverontreiniging ontstaat, moet de bodem direct worden gesaneerd. Een geval van bodemverontreiniging waarbij de verontreiniging geheel of grotendeels ná 1987 is ontstaan, is een "nieuw geval". Deze zorgplicht houdt in dat nieuwe gevallen van bodemverontreiniging zoveel mogelijk ongedaan moeten worden gemaakt.

Bodemsanering
Gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten binnen een bepaalde termijn worden gesaneerd als er sprake is van humane of milieuhygiënische risico's, of risico's voor verspreiding van de verontreiniging via het grondwater. De sanering wordt functiegericht en kosteneffectief uitgevoerd. Nieuwbouw op of graafwerkzaamheden in een geval van ernstige bodemverontreiniging zijn ongeacht de risico's niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen.

Bodembeheer
Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaatsvinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

Bij een aanvraag omgevingsvergunning moet een bodemonderzoek conform de NEN 5740 worden verricht. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek en/of een bodemsanering noodzakelijk is om de locatie geschikt te maken. Als er voor de bouwwerkzaamheden een grondwateronttrekking nodig is, moet rekening gehouden worden met nabij gelegen grondwaterverontreinigingen.

Plansituatie en conclusie
In opdracht van de gemeente Utrecht is door Antea Group in mei en juni 2016 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd in het plangebied.

Uit de resultaten van het onderzoek (veldwaarnemingen en analyseresultaten) blijkt dat in de bodem (grond en grondwater) over het algemeen licht verhoogde gehalten aan onderzochte stoffen zijn gemeten. Plaatselijk bevat de sterk puin- en zwak kooltjeshoudende bovengrond sterk verhoogde gehalten aan lood en zink. Zowel zintuiglijk als analytisch is in de puinhoudende bovengrond geen asbest aangetoond.

De verontreinigingsgraad van de grond past in de omgeving. De gemeten gehaltes leiden niet tot zogenaamde “actuele risico’s”. Hiermee is de locatie geschikt voor het gebruik. De bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan. Er moet verder eventueel wel rekening gehouden worden met proceduretijd voor vergunningen en meldingen in het kader van de Wet bodembescherming en met eventuele onderzoekskosten voor grondafvoer.

5.8 Flora en fauna

Kader 
Het Groenstructuurplan Utrecht (vastgesteld door de raad in april 2007) heeft tot doel het verhogen van de kwaliteit van het stedelijk groen ten behoeve van de leefbaarheid van de stad. In het Groenstructuurplan zijn de bestaande en wenselijke stedelijke groenstructuren vastgelegd. Deze groenstructuren hebben zowel een landschappelijke, cultuurhistorische, recreatieve als ook ecologische functie. Het is op grond van dit Groenstructuurplan de bedoeling dat de kwaliteit van het groen in deze zones steeds verder ontwikkelt en verbetert. Veranderen van functie is alleen mogelijk na bestuurlijke afweging. Een afname van oppervlakte van de stedelijke groenstructuur dient te worden gecompenseerd.

In de Flora- en faunawet zijn verschillende verbodsbepalingen opgenomen om in het wild levende flora en fauna te beschermen. Het is verboden om dieren opzettelijk te verontrusten, te doden of hun rust- of verblijfplaats te verstoren of te beschadigen. Ook is het verboden om beschermde planten te beschadigen of van hun groeiplaats te verwijderen. De Flora en Faunawet legt daarnaast een algemene zorgplicht op voor alle (wilde) dieren en planten en hun directe leefomgeving.

Ruimtelijke ontwikkelingen en uitvoering van projecten of (bestemmings-)plannen mogen niet in strijd zijn met de internationale richtlijnen of de Flora en fauna wet. Indien er een besluit wordt genomen op grond van de Wet ruimtelijke ordening waarbij de uitvoering van het besluit gevolgen kan hebben voor beschermde soorten, moet getoetst worden of beschermde soorten aanwezig (kunnen) zijn. Ook dient te worden bekeken wat de eventuele effecten van de activiteiten op de soorten zijn. De centrale vraag daarbij is of er een vrijstelling of een ontheffing nodig is op grond van de Flora en faunawet. Dit is afhankelijk van de beschermingsgraad van de aangetroffen soort.

Bij het vaststellen van het bestemmingsplan dient van tevoren duidelijk te zijn dat de Flora en faunawet niet in de weg staat aan de uitvoering van het plan en dat eventuele ontheffing of vrijstelling zal worden verleend.

Plansituatie en conclusie
De herontwikkelingsmogelijkheden die worden mogelijk gemaakt in dit bestemmingsplan betreft een inpandige functiewijziging die geen invloed heeft op de bebouwde situatie. Ook ter plaatse van de onbebouwde binnentuin aan de westzijde van het plangebied worden geen bouwmogelijkheden toegevoegd. Hierdoor is in beginsel sprake van beperkte invloed op het gebied van flora- en fauna.

Ten behoeve van de beoogde herontwikkeling van het complex Oudegracht 245 is een Quick Scan in het kader van de Flora-en faunawet uitgevoerd (zie bijlage Ecocheck Oudegracht 245). Om nader inzicht te krijgen in het voorkomen van beschermde soorten en natuurwaarden in het (recente) verleden is de Ecologische Atlas (NDFF) van de Gemeente Utrecht geraadpleegd en is het Tivolicomplex bezocht op 9 en 29 juni 2016.

Op basis van de veldbezoeken is gebleken dat in het Tivolicomplex geen sporen van vleermuizen zijn aangetroffen, maar is wel een tjilpende huismus waargenomen op het dak van het Roghmuscaethuis (zie afbeelding 3.2). Op een schoorsteen is de gele helmbloem aangetroffen. Uit stadsbreed onderzoek naar de belangrijke verblijfplaatsen van vleermuizen en nesten van huismus en gierzwaluw is het Tivolicomplex aan de Oudegracht 245 niet genoemd. Het kan echter niet worden uitgesloten dat enkele vleermuizen een beperkte tijd gebruik maken van zolders die van buiten toegankelijk zijn.

De sloop van de Binnenplaats is vanuit de Flora- en faunawet geen probleem. Het kan niet worden uitgesloten dat inpandige herontwikkeling die betrekking heeft op de daken effect heeft op beschermde soorten (vleermuizen, huismus en wellicht nog andere gebouwbewonende soorten). Als duidelijk is waar welke maatregelen nodig zijn is een aanvullend onderzoek naar het mogelijke voorkomen van beschermde soorten op die delen van het complex nodig.

Indien negatieve effecten niet met zekerheid kunnen worden uitgesloten dient een ontheffing van de Flora- en faunawet te worden aangevraagd op basis van een mitigatieplan. Het verkrijgen van een ontheffing voor de beoogde ontwikkelingen is reëel. Kortom, op basis van het onderzoek bestaat geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.9 Water

Door een ruimtelijk plan kunnen de belangen en het functioneren van het watersysteem en de waterketen onder druk komen te staan. Het doel van de 'Watertoets' is het waarborgen van watergerelateerd beleid en beheer door deze ruimtelijke ontwikkelingen expliciet en op evenwichtige wijze te toetsen aan de relevante ruimtelijke plannen en besluiten van Rijk, provincies en gemeenten.

Ruimtelijke plannen moeten wettelijk voorzien zijn van een 'Waterparagraaf', een ruimtelijke onderbouwing van de huidige en toekomstige waterhuishoudkundige situatie. Met de watertoets worden de waterhuishoudkundige gevolgen van een plan vroegtijdig inzichtelijk gemaakt, de afwegingen expliciet en toetsbaar vastgelegd en het wateradvies van de waterbeheerder opgenomen.

Door afstemming met de waterbeheerder(s) wordt voorkomen dat door een ruimtelijke ontwikkeling de kansen voor de waterhuishouding niet worden benut en de bedreigingen niet worden herkend. Door de bestaande (geo)hydrologische situatie en randvoorwaarden, de geplande ontwikkeling en de ruimtelijke consequenties ten aanzien van de waterhuishouding te analyseren, kan het streven naar een duurzaam en robuust watersysteem vroegtijdig in het ontwerpproces worden geïntegreerd.

De waterparagraaf is, ter verantwoording en afsluiting van de watertoets, opgesteld ten behoeve van het bestemmingsplan Herontwikkeling Oudegracht 245.

Beleidskader
In het algemeen is het beleid van het Rijk, de provincie Utrecht, de gemeente Utrecht en het waterschap HDSR gericht op een duurzaam en robuust waterbeheer. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden (indien doelmatig) de waterkwaliteitstrits 'gescheiden inzamelen-gescheiden afvoeren-gescheiden verwerken' en de waterkwantiteitstrits 'water vasthouden-bergen-vertraagd afvoeren' gehanteerd. Dit beleid is per overheidsniveau in de onderstaande beleidsdocumenten verankerd:

• Rijksbeleid: Nationaal Waterplan, WB21, NBW, Waterwet, etc.;
• Provinciaal beleid: Nota Planbeoordeling, Waterhuishoudingsplan, Beleidsplan Milieu en Water, Streekplan, etc.;
• Gemeentelijk beleid: Gemeentelijk Rioleringsplan 2011-2014 [1];
• Waterschapsbeleid: Waterbeheerplan 2010-2015, Beleidsregels 2010 Keur 2009, Keur.

[1] De gemeente heeft de zorgplicht voor de inzameling en het transport van afvalwater, het inzamelen en verwerken van overtollig hemelwater en het voorkomen van structurele grondwateroverlast.
Het actuele beleid hiervoor is vastgelegd in het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan (vGRP) 2011-2014. De ontwerpeisen zijn opgenomen in het Handboek Inrichting Openbare Ruimte, onderdeel riolen, rioolgemalen en drainage (versie 18 april 2013, www.utrecht.nl). Daarnaast stelt de gemeente eisen aan het ontwerp van watergangen waarvan zij eigenaar of beheerder is of wordt.

Waterwet

Watervergunning - waterkwaliteit
Om vervuiling van afstromend hemelwater en verslechtering van de waterkwaliteit te voorkomen, is het niet toegestaan om uitlogende bouwmaterialen (zoals zink, lood en koper) zonder KOMO-keurmerk toe te passen voor (vervanging) dak, dakgoot en regenpijp indien het hemelwater vanaf deze oppervlakken direct afvoert naar het oppervlaktewater.

Conclusie
Bij de Herontwikkeling van het complex aan de Oudegracht 245 is sprake van een inpandige functiewijziging. Het verhard oppervlak kan/ zal als gevolg van de herontwikkeling niet toenemen. Hierdoor zal geen verslechtering van de waterhuishouding ontstaan. Bovendien is er geen oppervlaktewater, een waterkering of een persleiding van het waterschap aanwezig in het plangebied.

Een waterparagraaf is voor het uitvoeren van een inpandige functiewijziging niet verplicht. Wel wordt opgemerkt dat de herontwikkeling gunstige invloed kan hebben op de waterhuishoudkundige situatie wanneer een deel van de Kloosterhof wordt vergroend.

5.10 Archeologie

Wettelijk kader
In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

Het Verdrag van Malta heeft in Nederland geresulteerd in een ingrijpende herziening van de Monumentenwet uit 1988, die op 1 september 2007 met de Wet op de Archeologische Monumentenzorg van kracht is geworden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. In de nieuwe wetgeving is de bescherming van het archeologische erfgoed, de inpassing hiervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van het archeologische onderzoek geregeld. Op grond van artikel 38a van de Monumentenwet 1988 moet een bestemmingsplan rekening houden met de archeologische resten in de grond. Om te kunnen bepalen op welke wijze de bestemmingsregeling rekening moet houden met de archeologie (artikel 38a Monumentenwet 1988) moet onderzoek, veelal bureauonderzoek, worden gepleegd. De resultaten daarvan worden beschreven in de toelichting van het bestemmingsplan, waarbij wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan bij moet dragen aan de bescherming van de archeologie.

Verordening en bestemmingsplan
De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

Gemeentelijke archeologische waardenkaart
De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische rijksmonumenten worden op grond van de Monumentenwet 1988 beschermd. Aantasting van de beschermde archeologische monumenten is niet toegestaan. Eventueel dubbel ruimtegebruik is mogelijk, mits de gekozen bestemming zich duurzaam verhoudt met de in het terrein aanwezige archeologische waarden. Voor dubbel ruimtegebruik is een vergunning krachtens de Monumentenwet vereist.

Gebieden van hoge archeologische waarde (rood) zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Gebieden van hoge archeologische verwachting (geel) zijn zones waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek archeologische waarden te verwachten zijn (er wordt een middelhoge tot hoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Bij gebieden met een archeologische verwachting (groen) zijn de verwachtingen lager (er wordt een middelhoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Voor deze gebieden geldt de gemeentelijke Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.
Daarnaast zijn op de kaart witte gebieden aangewezen. Voor deze zones geldt geen verwachting en geen vergunningstelsel.

Archeologie in het plangebied en conclusie
Het plangebied bestemmingsplan herontwikkeling Oudegracht 245 bevindt zich op de gemeentelijke archeologische waardenkaart in een gebied met hoge archeologische verwachtingswaarde (rood).

Indien bij uitvoering van de werkzaamheden onverwacht toch archeologische zaken worden aangetroffen, dient conform artikel 53 en 54 van de Monumentenwet 1988 (herzien 2007) melding van de desbetreffende vondsten bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. de afdeling Stedenbouw en Monumenten te worden gedaan.

5.11 Kabels en leidingen

Er bevinden zich geen planologisch relevante kabels- en leidingen die bescherming behoeven in het plangebied.

5.12 Gezondheid

De tuin aan de Zwaansteeg behoort tot één van de stille plekken van de stad Utrecht. Deze stille plekken wil Utrecht graag behouden mensen hier kunnen genieten van de stilte in de stad en er kunnen ontspannen. De kinderopvangcentra die er nu zitten, zijn tijdens inspectie akkoord bevonden op ruimtelijke eisen zoals gesteld in de Wet kinderopvang en kwaliteitseisen peuterspeelzalen. In een nieuwe situatie wordt dat opnieuw getoetst. De functie kinderopvang neemt conform het huidig gebruik (maar mogelijk ook in de toekomst) een deel van de tuin in beslag en verbreekt tijdens openingstijden wanneer kinderen buitenspelen de stilte in de tuin. De kinderen kunnen hier echter goed buitenspelen op een geschikte en veilige locatie in een binnenstedelijke omgeving waar dergelijke voorzieningen ook noodzakelijk zijn. Buiten openingstijden is de tuin dan weer een stille plek. Het is dan ook goed, omwille van de rust in dit gebied, dat een terrasfunctie niet is toegestaan in de tuin.

Wanneer het complex een (semi-)openbare functie krijgt, draagt dit bij aan ontmoeting tussen buurtbewoners. Het feit dat de locatie goed bereikbaar is voor voetgangers en fietsers en minder goed voor auto's, stimuleert bewegen en beperkt de milieubelasting.

5.13 Duurzaamheid

Uitgangspunt van de gemeente Utrecht is te streven naar duurzame ruimtelijke ontwikkeling. Onder duurzame ontwikkeling wordt een ontwikkeling verstaan die voorziet in de behoeften van de huidige generatie zonder daarmee voor de toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoefte te voorzien. Dit houdt in dat het streven is naar een evenwicht tussen de 3 P's. People (sociale component), Planet (ecologie en milieu) en Profit (economie). Voor gebruikers levert duurzaamheid een hoog kwalitatieve leefomgeving door verhoging comfort, veiligheid en gezondheid. Het levert tevens kostenbesparing op én het is goed voor het milieu.

Het bestemmingsplan schenkt aandacht aan de sociale en economische component, aan flora en fauna, water, milieuthema's lucht, geluid, externe veiligheid en bodem. Duurzaam bouwen completeert dit door zich te richten op ontbrekende thema's (in het bijzonder ruimtegebruik, grondstoffengebruik, gezondheid) en het integrale resultaat, zowel hier en nu als daar en later.

Gemeente Utrecht heeft in haar milieubeleidsplan en de daaraan gelieerde beleidsplannen en afspraken als Milleniumdoelen, Duurzaam inkopen, Utrechtse Energie 'Utrecht CO2-neutraal in 2030' Waterplan, FSC Convenant, voor de het gemeentelijk Vastgoed en met bouwende partijen ambities vastgesteld voor duurzaam bouwen, energie, materiaalgebruik, etcetera.

Ontwikkel- en herstructureringslocaties bieden kansen om een bijdrage te leveren aan de realisatie van deze ambitie. De inzet van maatregelen om de CO2-uitstoot vergaand te verminderen gaat in de volgorde: energiebehoefte verminderen, inzet van duurzame bronnen en, tenslotte, een zo efficiënt mogelijke omzetting van primaire energie in warmte en kracht. Die klimaatambities betekenen een fors lagere energieprestatie. Elk bouwinitiatief moet een bijdrage leveren aan de duurzaamheidsdoelen van de gemeente.

In het kader van het onderzoeken van de duurzaamheidsmogelijkheden bij Monumenten heeft het Nationaal Renovatie Platform een themagroep (DuMo) die zich bezighoudt met verduurzaming van karakteristieke bebouwing haar diensten aangeboden.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening bepaald dat de gemeenteraad bij vaststelling van het bestemmingsplan een exploitatieplan vaststelt, tenzij kostenverhaal anderszins is verzekerd of er geen sprake is van kostenverhaal.

Voor de herontwikkeling van het complex Oudegracht 245 zal na vaststelling een tender worden doorlopen waarna het complex zal worden verkocht. Het ligt in de lijn der verwachting dat op de herontwikkeling van het complex een positief rendement gehaald kan worden. Van aanleg en inrichting van het openbaar gebied is geen sprake. De economische uitvoerbaarheid van het plan zal gewaarborgd worden via een anterieure overeenkomst.

Aangezien het alleen een inpandige functiewijziging betreft, waarbij de meest belastende functie voor de omgeving reeds in het vigerende bestemmingsplan gerealiseerd kon worden, zal geen sprake zijn van een tegemoetkoming in de planschade.

Gezien vorenstaande is het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

Het plan is aan een aantal instanties toegezonden voor reactie als bedoeld in art 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Nu er geen rijks- of provinciale belangen aan de orde zijn is het bestemmingsplan in principe louter ter kennisgeving aan de provincie toegezonden.

6.2.2 Participatie

Op 4 maart 2015 vond in de grote zaal van het complex aan de Oudegracht 245 een stadsgesprek plaats over de toekomst van de gebouwen. Voorafgaand aan het stadsgesprek konden de circa 120 deelnemers onder leiding van leden van de Vereniging Oud Utrecht een rondleiding krijgen door de gebouwen. De deelnemers kregen zo een indruk van de complexiteit van de wijze waarop de gebouwen met elkaar verbonden zijn. Onder de aanwezigen waren omwonenden, plannenmakers, huidige gebruikers, creatieve denkers, maatschappelijke organisaties, deelnemers met de achtergrond cultuur, onderwijs, horeca, toerisme, etc..

De gemeente heeft de uitkomsten van het stadsgesprek verwerkt. Hieruit is een voorstel gekomen om het bestemmingsplan inhoudelijk te wijzigen. Het college heeft op 15 oktober 2015 het startdocument vastgesteld. Dit was het vertrekpunt voor de bestemmingsplanherziening.

Hoofdstuk 7 Juridische planopzet

7.1 Inleiding

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

7.2 Planvorm

Het bestemmingsplan herontwikkeling Oudegracht 245 kenmerkt zich door de functionele flexibiliteit die het bestemmingsplan biedt. In dit plan is gekozen voor een bestemmingsregeling die voldoende flexibiliteit biedt voor het uitwisselen van functies binnen de diverse gebouwdelen. Aangezien de bouwvlakken en bouwhoogtes zijn vastgelegd conform bestaande maatvoeringen is geborgd dat het bestemmingsplan voldoende rechtszekerheid biedt en aansluit op de onderliggende beleidsmatige uitgangspunten.

Onderstaand zal per bestemming worden toegelicht op welke wijze de regeling is vormgegeven en uitgewerkt.

7.3 Opbouw regels

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• afwijken van de bouwregels;
• specifieke gebruiksregels, bijvoorbeeld bij wonen een aan huis verbonden beroep of bedrijf;
• afwijken van de gebruiksregels.

7.4 Artikelsgewijze toelichting

In deze paragraaf wordt per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van een bepaalde bestemming.

Artikel 1 Begrippen
In dit artikel worden de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen nader uitgewerkt ten behoeve van een eenduidige planuitleg. Voor zover gebruikte begrippen niet zijn genoemd in artikel 1 wordt aangesloten op het normale taalgebruik.

Artikel 2 Wijze van meten
In dit artikel wordt toegelicht hoe de in het bestemmingsplan opgenomen maatvoeringen worden uitgemeten.

Artikel 3 Gemengd
Op het bouwvlak is een gemengde bestemming opgenomen ten behoeve van de herontwikkeling van het gehele complex tot multifunctionele voorziening. Conform de regeling is het mogelijk de verschillende functies als culturele voorziening, hotel, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, wonen, lichte vormen van horeca en ondersteunende detailhandel en creatieve bedrijvigheid door het complex heen flexibel in te zetten.

Het is van belang dat de laatst genoemde functies ondersteunend zijn aan de hoofdfunctie. Het is omwille van de borging van de toegankelijkheid niet de bedoeling dat het complex een bedrijfsverzamelgebouw op het gebied van multimedia wordt. Daarnaast is detailhandels als hoofdfunctie op deze locatie ongewenst, maar heeft wel toegevoegde waarde als ondergeschikte functie.

Omwille van de flexibiliteit van het bestemmingsplan is er voor gekozen geen maximale oppervlakte per functie op te nemen zodat door de jaren heen het functionele aanbod in het complex kan meebewegen met de vraag naar bepaalde functies. Door het vastleggen van de huidige bebouwingsmogelijkheden in bouwvlakken en maximale goot- en bouwhoogtes op de verbeelding kan geen bebouwing worden toegevoegd. Op deze wijze is de flexibiliteit voor invulling van de verschillende functies binnen de bestemming Gemengd optimaal, maar is daarnaast ook de rechtszekerheid geborgd.

De Binnenplaats (figuur 3.5) is ter versterking van de rangschikking van de massa en uit het oogpunt van de beleving van de cultuurhistorische waarde gelegen buiten het bouwvlak. Omwille van het belang dat de openheid van de ruimte geborgd blijft op dusdanige wijze dat sprake zal zijn van het in ere herstellen van de binnenplaats zijn hier in beginsel géén bouwmogelijkheden opgenomen.

Afwijking van de bouwregels
Om toch de mogelijkheid open te houden om onder strikte voorwaarden medewerking te kunnen verlenen aan bouwinitiatieven is ter plaatse van de Binnenplaats een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid opgenomen ter plaatse van de functionele aanduiding 'cultuurhistorische waarde'. Hierin is opgenomen dat Burgemeester en wethouders bevoegd zijn om bebouwing en/of afdekking toe te staan mits 'de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur, stedenbouwkundige kwaliteit en cultuurhistorische waarde niet onevenredig wordt aangetast'. Op deze wijze houdt het college regie maar kan het, zonder onnodige zware procedurele lasten, wel meewerken aan wenselijke initiatieven.

Nadere eisen
Op basis van artikel 3.6, lid 1 onder d van Wro, kan worden bepaald dat burgemeester en wethouders met inachtneming van de bij het plan te geven regels, nadere eisen kunnen stellen ten aanzien van in het plan omschreven onderwerpen of onderdelen. Het stellen van nadere eisen kan betrekking hebben op een heel scala van onderwerpen.

In hoofdzaak vindt een goede ruimtelijke ordening plaats door het toekennen van bestemmingen en daarbij bouwmogelijkheden aan percelen. Hoewel daarmee op hoofdlijnen de gewenste ruimtelijk inrichting van een perceel (qua functie en bebouwingsvolume) is vastgelegd, kan er echter op detailniveau aanleiding zijn of behoefte bestaan om specifieke ruimtelijke belangen op een juiste manier af te stemmen. Hiervoor is het instrument van nadere eisen in de wet opgenomen.

Mits noodzakelijk kunnen ten aanzien van de toekomstige inrichting van het complex nog nadere eisen opgenomen worden ten behoeve van behoud/ handhaving van:

• a. het behoud van cultuurhistorische waarden;
• b. een samenhangend straat en bebouwingsbeeld;
• c. de verkeersveiligheid;
• d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken;
• e. de handhaving van de oorspronkelijke parcellering;
• f. de situering van het laden en lossen op het perceel.

Borging multifunctionaliteit
Binnen de bestemming is multifunctionaliteit een voorwaarde. De regel is opgenomen om te borgen dat te alle tijden minimaal twee van de hoofdfuncties regel 3.1 onder a. tot en met e. in gebruik zijn in het complex, al dan niet aangevuld met de overige functies.

Artikel 4 Tuin
De bestaande tuin aan de westzijde van het plangebied is opgenomen in de bestemming Tuin. Aan alle in hoofdzaak onbebouwde terreinen is in de binnenstad van Utrecht de bestemming Tuin toegekend. De onbebouwde (binnen)terreinen vormen één van de kwaliteiten van het beschermd stadsgezicht.

Het is omwille van het borgen van een bepaalde mate van rust op het binnenterrein niet mogelijk de gronden bestemd als Tuin te gebruiken voor terrassen behorend bij horeca, hotel en/of ondersteunende detailhandel.

Artikel 5 Waarde - Archeologie
De dubbelbestemming Waarde - Archeologie is opgenomen ter veiligstelling en bescherming van de archeologische waarde en verwachtingen. Door de daarin opgenomen specifieke gebruiksbepaling waarin wordt verwezen naar de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg is een handelen in strijd met het bestemmingsplan een strafbaar feit.

Artikel 6 Waarde - Beschermd stadsgezicht
Een belangrijk doel van het bestemmingsplan is het regelen van het beschermd stadsgezicht. Dit is terug te vinden op verschillende plaatsen in de regels. Ten eerste zijn de 'gewone' stedenbouwkundige bouwregels opgenomen binnen de bestemming Gemengd middels bouwvlakken, hoogte-aanduidingen, etc.. Via deze bouwregels wordt geregeld welke bouwmassa ter plaatse is toegestaan.

Sommige binnenterreinen zijn voorzien van eeuwenoude muren- en andere bouwwerken. Hiervoor geldt dat deze niet zomaar gesloopt mogen worden en dat hiervoor een Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden is vereist.

In aanvulling op deze bouwregels zijn specifieke regels opgenomen in deze dubbelbestemming Beschermd stadsgezicht. In de dubbelbestemming is aanvullend de situering van de hoofdbebouwing geregeld, zoals bouwen in de voorgevelrooilijn.

Artikel 7 Algemene afwijkingsregels
Dit artikel regelt de bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders om af te wijken van de regels. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een afwijkingsmogelijkheid is. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages.

Artikel 8 Algemene bouwregels
Het gaat hierbij om de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven.

Het tweede lid neemt de functie over van de vervallen stedenbouwkundige bepaling in de bouwverordening over parkeren. Deze planregel volgt uit de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 9 september 2015 (201410585/1) over bestemmingsplan "KPN Campus Fockema Andreaelaan, Rubenslaan e.o.". Artikel 3.1.2, tweede lid, van het Bro maakt het mogelijk dat een bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening regels kan bevatten waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. Artikel 8 lid a van de planregels regelt dat bij een omgevingsvergunning voor het bouwen de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijk beleid (ten tijde van het opstellen van deze toelichting: de Nota Stallen en Parkeren 2013).

Bij het toetsen van een bouwaanvraag aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag voldoet aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen. Als gedurende de geldigheid van dit bestemmingsplan het parkeerbeleid wordt gewijzigd, geldt als uitgangspunt dat een aanvraag om omgevingsvergunning aan het op dat moment geldende parkeerbeleid wordt getoetst. Daarom bevat lid b een bepaling die bij gewijzigd beleid een afweging over de bij de aanvraag horende parkeereis, zodat gemotiveerd wordt in hoeverre het nieuwe beleid wordt toegepast.

In lid 3 is het in 2015 vastgestelde beleid over omzetting en woningvorming vertaald in een regeling. In paragraaf 2.2 is de beleidsmatige achtergrond kort toegelicht. De regels in dit lid zien, met toepassing van 3.1.2 lid 3 Besluit ruimtelijke ordening, op het in stand houden van een goed woon- en leefklimaat.

Lid 3 onder a verbiedt woningvorming en omzetting.
Met woningvorming wordt bedoeld: een woning door bouwkundige splitsing zodanig opdelen dat nieuwe woningen ontstaan die afzonderlijk verhuurd kunnen worden of waarop een appartementsrecht gevestigd kan worden. De definitie van woningvorming wijkt enigszins af van de definitie die in het huisvestingsbeleid wordt gehanteerd. In dat beleid wordt namelijk een onderscheid gemaakt in woningvorming door het creëren van verhuurbare wooneenheden en in kadastrale splitsing. Ruimtelijk gezien is dat onderscheid niet relevant en wordt alleen het resultaat, namelijk: meer woningen, in ogenschouw genomen.
Met omzetting wordt bedoeld het veranderen van een (zelfstandige) woning in een woning waar onzelfstandige bewoning (bijvoorbeeld kamerverhuur of etagegewijze verhuur) plaatsvindt.
Het verbod onder a kan met een omgevingsvergunning voor het afwijken als bedoeld onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 1o, van de Wet algemene bepalingen Omgevingsrecht (Wabo) toegestaan worden. Een dergelijke vergunning wordt verleend als voldaan wordt aan de Beleidsregels Hoofdstuk 4 Huisvestingsverordening 2015.

Artikel 9 Algemene gebruiksregels
De Wabo bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld.

Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig is. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.

Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.

Het vormen en omzetten van woningen is soms ook mogelijk zonder dat er een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen nodig is. Daarom is het verbod van artikel 8 lid 3 hier als gebruiksverbod opgenomen. De werking van dit artikel is verder overeenkomstig het voorgaande artikel.

Artikel 10 Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

overgangs- en slotbepalingen van hoofdstuk 4 bevatten de onderstaande 3 bepalingen.

Artikel 12 Overgangsrecht

In het nieuwe Besluit op de ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels. voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wabo die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 13 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

7.5 Lijst van bedrijfsactiviteiten

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. In de bijlagen bij de regels is een toelichting opgenomen op de Lijst van Bedrijfsactiviteiten.

7.6 Lijst van Horeca-activiteiten

Bij dit bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van de Utrechtse standaardlijst voor horeca-inrichtingen.

Een horecabedrijf heeft door het komen en gaan van bezoekers invloed op de beleving van zijn omgeving. Vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening kan het nodig zijn de omgeving te beschermen tegen geluids- en verkeersoverlast als gevolg van horecabedrijven. In hoofdstuk 5 van het Ontwikkelingskader horeca Utrecht 2012 is een lijst opgenomen, waarin horeca-activiteiten aan de hand van ruimtelijk relevante criteria zoals de omvang, de ruimtelijke uitstraling en de parkeerdruk naar zwaarte in categorieën zijn ingedeeld. Met 'zwaarte' wordt het normaal te verwachten effect op het woon- en leefklimaat van de omgeving bedoeld. Bij de zwaarste categorie, discotheek, is het effect het grootst door de grote aantallen bezoekers en de harde muziek en bij de lichtste categorie is het effect het kleinst, vanwege het kleinschalige karakter en omdat deze vorm van horeca alleen open is, als de winkels open mogen zijn.

In de regels van het bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van de Lijst van horeca-activiteiten, die inhoudelijk gelijk is aan de lijst in hoofdstuk 5 van het Ontwikkelingskader horeca Utrecht 2012. Bij het opstellen van de lijst is uitgegaan van de volgende begripsomschrijving van een horecabedrijf:

een horecabedrijf is een bedrijf of instelling waar:

• bedrijfsmatig drank en etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt of
• bedrijfsmatig een zaalaccommodatie wordt geëxploiteerd en
• en voor zover het geen een coffeeshop is of een gelegenheid die zich vooral richt op het bieden van de mogelijkheid tot roken, zoals een shisha lounge.

De activiteit 'hotel' valt niet onder deze definitie en een coffeeshop of een shishabar ook niet. Deze activiteiten zijn dus niet in de lijst opgenomen en zijn op grond van de regels van dit bestemmingsplan niet toegestaan.

Lijst van horeca-activiteiten, bijlage bij de regels

De lijst bevat de volgende categorieën, van 'zwaar' naar 'licht':

categorie A1	discotheek, bar-dancing
categorie A2	zaalverhuur
categorie B	café, bar, brasserie
categorie C	cafetaria, snackbar, grill-room, fastfood-restaurant, automatiek, snelbuffet
categorie D1	restaurant, bistro, crêperie
categorie D2	lunchroom, ijssalon, koffiebar, koffie/theehuis

Onderscheid tussen de categorieën A1 en B
Bij de activiteit A1, disco, ligt het accent op het gelegenheid geven tot dansen op muziek, als wezenlijk onderdeel van de inrichting. In een café is het verstrekken van dranken voor consumptie ter plaatse de belangrijkste activiteit.

Onderscheid tussen de categorieën C en D
Een cafetaria of snackbar is een laagdrempelige inrichting met veel in- en uitgaande bewegingen, die veelal laat open is. Bij deze categorie ligt het accent op het snel verstrekken van etenswaren en dranken voor consumptie ter plaatse. Bij dit soort gelegenheden nemen bezoekers de gekochte waren ook vaak mee, in plaats van ze ter plaatse te nuttigen. De aantasting van het woon- en leefklimaat wordt vooral veroorzaakt door geluidsoverlast van bezoekers die komen en gaan, de buiten de inrichting eten en door stankoverlast
In restaurants of lunchrooms worden de maaltijden rustig in het pand gegeten. De lichtere variant, categorie D2, richt zich op het winkelende publiek.

7.7 Handhaving

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden
Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Wijze van handhaven
Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten bij handhaving van bestemmingsplannen tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk dan wel gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.