Omgevingsprogramma Zuid-Holland - Ontwikkeling Middengebied Zuidplaspolder     

Bestuurlijke afspraken over woningbouw     

De provincie heeft met een aantal gemeenten en regio’s bestuurlijke afspraken gemaakt over locatie, kwantiteit, kwaliteit en tempo van woningbouw. Dit neemt niet weg dat bestemmingsplannen voor locaties waarvoor bestuurlijke afspraken met de provincie zijn gemaakt op het gebied van wonen moeten voldoen aan het provinciale omgevingsbeleid. Zo dient conform de ladder voor duurzame verstedelijking de behoefte te worden onderbouwd op basis van actueel onderzoek.

Gewijzigde omstandigheden kunnen voor alle partijen aanleiding geven voor heroverweging.

Duin- en Bollenstreek

In het kader van de Gebiedsuitwerking Haarlemmermeer-Bollenstreek heeft de provincie afspraken gemaakt met het Rijk, regio Holland Rijnland en provincie Noord-Holland over de realisering van 4.600 woningen plus 600 greenportwoningen in de Duin- en Bollenstreek tot 2030 voor de woningbehoefte van de metropoolregio Amsterdam. Verdere fasering, verdeling en dosering van dit woningbouwprogramma staat benoemd in de Regionale Woonagenda Holland Rijnland.

600 Greenportwoningen

Aan de afspraak over 600 Greenportwoningen zijn onderstaande voorwaarden verbonden:

• de woningen mogen niet gerealiseerd worden binnen het Kroonjuweel Landgoed Keukenhof;
• de opbrengst van de bouw van de woningen wordt afgedragen aan de Greenport Ontwikkelingsmaatschappij (GOM) ten behoeve van de projecten uit het meerjarenprogramma.

Valkenburg

Onze ambitie is om het voormalige vliegkamp Valkenburg voortvarend en integraal te transformeren en te versterken naar een duurzame, hoogwaardige en goed ontsloten locatie voor wonen, werken, recreatie, natuur en water, met inpassing van het aanwezige cultuurhistorische erfgoed. Gestreefd wordt naar een nieuwe woonwijk met maximaal 5.600 woningen met een breed palet aan prijsklassen, van sociale huurwoningen tot en met woningen in het topmilieu (maximaal 500). Tijdelijk gebruik van de locatie tijdens de gefaseerde ontwikkeling wordt gestimuleerd, bijvoorbeeld voor tijdelijke huisvesting van bijzondere doelgroepen of duurzame energieopwekking. Belangrijk vertrekpunt voor de ontwikkeling van Valkenburg is de woningbehoefte van regio Holland Rijnland. De verstedelijkingsopgave is maatgevend. Leidend zijn de Regionale Woonagenda Holland Rijnland en de daarbij behorende regionaal woningbouwprogrammering waarmee Gedeputeerde Staten hebben ingestemd.

De nieuwe woonwijk wordt ontsloten met twee ongelijkvloerse aansluitingen op de N206/Tjalmaweg (RijnlandRoute). Het streven is om het verkeer op de N441/Wassenaarseweg niet te laten toenemen als gevolg van de nieuwe wijk en sluipverkeer tegen te gaan. Dit mede ook om stikstofdepositie op de nabijgelegen kwetsbare natuur in de duinen te beperken. Ten zuiden van de N206/Tjalmaweg wordt een vrije busbaan aangelegd voor het R-net tussen Leiden Centraal en Katwijk met een spitsfrequentie van 12 bussen per uur. De busbaan krijgt ter hoogte van Nieuw Valkenburg twee R-net bushaltes. De haalbaarheid van additioneel openbaar of andere (innovatieve) vormen van vervoer door de woonwijk kan nader worden onderzocht bij de verdere planontwikkeling. Gestreefd wordt naar een ontsluiting per fiets en te voet in alle windrichtingen, bij voorkeur als onderdeel van regionale (snel)fiets- en wandelverbindingen. Fietsers en voetgangers kunnen, na realisatie, gebruik maken van de oostelijke ongelijkvloerse kruising van de Tjalmaweg, waar tevens een reservering voor de HOV-baan is opgenomen.

In de bestaande hangaarzone van het voormalige vliegkamp wordt meegewerkt aan een pilot voor Unmanned Valley Valkenburg, een test- en ontwikkelcentrum voor onbemande systemen, met een proefperiode tot mei 2023 (te verlengen tot mei 2028). Tevens wordt ruimte geboden aan een bijbehorend tijdelijk testveld van maximaal 500 bij 500 meter. Bij een succesvolle proefperiode wordt ruimte geboden aan een permanent testveld van maximaal 500 bij 500 meter met een gunstige situering voor een corridor naar zee. Bij een eventuele situering in de Groene Zone tussen de nieuwe woonwijk en de bestaande woonkern van Wassenaar zal het testveld een groen karakter krijgen, passend binnen het landschappelijke karakter hiervan. Aan de oostrand van de nieuwe woonwijk wordt ruimte gereserveerd voor een nieuw werkpark voor internationale bedrijven en kennisinstellingen, zoals bijvoorbeeld bio science, met een uitgeefbaar oppervlak van maximaal 15 hectare in een groene, campusachtige omgeving. Bij de uitwerking wordt rekening gehouden met het voorgedragen werelderfgoed Limes en de overige delen van de Limes. De cultuurhistorische waarden worden zoveel mogelijk beleefbaar gemaakt. Tussen de nieuwe woonwijk en de bestaande kern van Wassenaar wordt gestreefd naar een brede, robuuste en kwalitatief Groene Zone. Onderdeel daarvan is de ecologische verbinding tussen de duinen en het Groene Hart. De noordoostelijke begrenzing van de Groene Zone wordt gevormd door de rand van de nieuwe woonwijk. Deze begrenzing wordt bij de planuitwerking verder geoptimaliseerd in de vorm van zachte overgangen tussen het nieuwe stedelijk gebied en het bestaande landelijke gebied. De Groene Zone zal samen met de Mient Kooltuin en het Valkenburgse Meer mede gaan voorzien in de extensieve recreatiebehoefte voor de inwoners van de nieuwe woonwijk en wijde omgeving. Het Valkenburgse Meer zal daarnaast naar verwachting tot 2042 in gebruik blijven als zandwinning. De ontwikkeling van een nieuwe woonwijk met maximaal 5.600 woningen en de ontwikkeling van 15 hectare nieuw bedrijventerrein biedt dé mogelijkheid om te streven naar een duurzame, gasloze energiehuishouding met onder andere collectieve warmte/koude voorzieningen en de opwekking van zonne-energie. Daarnaast is de oever van het Valkenburgse Meer in de Omgevingsverordening aangewezen als locatie voor windenergie.

Middengebied Zuidplaspolder

Rolkeuze

In de gebiedsontwikkeling van het Middengebied vervult de provincie verschillende rollen die bovendien veranderen in de tijd. Hieronder wordt dit per rol toegelicht.

Reguleren

Vanuit haar verantwoordelijkheid voor de ruimtelijke ordening en de fysieke leefomgeving heeft de provincie een belangrijke regulerende rol over waar grootschalige, stedelijke ontwikkelingen buiten Bestaand Stads- en Dorpsgebied (BSD) wel en niet kunnen plaatsvinden. Er is in de ontwikkeling van het Middengebied sprake van grootschalige, stedelijke ontwikkelingen en de eerder in dit document beschreven voorgenomen wijziging van de provinciale Omgevingsverordening is daarvoor nodig.

Regisseren

De provincie heeft heel lang een regisserende rol gehad in de ontwikkeling van het Middengebied. De afgelopen jaren is deze rol steeds meer overgenomen door de gemeente Zuidplas, maar de provincie heeft deze rol nog steeds omdat de provincie (voor 40%) deelnemer is aan de Grondbank RZG Zuidplas die 300 hectare grond bezit in het Middengebied en omdat de provincie zelf ca. 40 hectare grond in het Middengebied in eigendom heeft. Er zijn inmiddels koopovereenkomsten gesloten tussen de Grondbank RZG Zuidplas en de gemeente Zuidplas en tussen de provincie en de gemeente Zuidplas om al deze gronden over te nemen en die verkoop zal definitief worden wanneer het nieuwe Omgevingsplan voor het Middengebied onherroepelijk is geworden. De regisserende rol van de provincie zal dus steeds kleiner worden.

Voor een aantal projecten zal de provincie haar regisserende en uitvoerende rol in het Middengebied behouden. Bijvoorbeeld voor de realisatie van de Groene Waterparel en de afgesproken aanpassingen van provinciale wegen.

Faciliteren

De gemeente Zuidplas neemt het grootste deel van de uitvoering van de Overeenkomst voor haar rekening, maar in de Overeenkomst zijn ook nog een heel aantal verplichtingen voor de provincie opgenomen en vooral veel afspraken over onderwerpen die gezamenlijk worden opgepakt (zoals de realisatie van de ecologische verbindingszone en benodigde maatregelen op het gebied van mobiliteit). De provincie heeft in de uitvoering van de Overeenkomst dus vooral een faciliterende rol. Ook deze Herziening van de provinciale Omgevingsverordening en het provinciale Omgevingsprogramma passen binnen die rol. Naar mate steeds meer afspraken uit de Overeenkomst uitgevoerd zijn, zal de faciliterende rol van de provincie steeds kleiner worden.

Stimuleren

Hierboven is beschreven dat de regisserende en faciliterende rol van de provincie door de jaren heen naar verwachting steeds kleiner zal worden. De verwachting is ook dat de provincie in de toekomst steeds meer een stimulerende rol zal innemen voor de ontwikkeling van het Middengebied. De gemeente Zuidplas zal ongetwijfeld nog veel uitdagingen tegenkomen in de ontwikkeling van het Middengebied en de provincie zal de gemeente daarbij waar mogelijk helpen en ondersteunen.

Beleidskeuze

Wonen

Is de maatregel gebied specifiek?

Ja, alleen gericht op het Middengebied van de Zuidplaspolder.

Toelichting

In het Middengebied van de Zuidplaspolder vindt een grootschalige, integrale gebiedsontwikkeling plaats. De afspraken over deze gebiedsontwikkeling zijn vastgelegd in de Bestuurlijke Overeenkomst Ontwikkeling Middengebied Zuidplaspolder die op 1 juli 2021 door de gemeente Zuidplas, de Grondbank RZG Zuidplas en de provincie Zuid-Holland is ondertekend. Er wordt een nieuw dorp met bijbehorende voorzieningen, 47 hectare (uitgeefbaar) bedrijventerrein rond de Gouweknoop, bijbehorende infrastructuur, natuur en recreatievoorzieningen gerealiseerd. De woningbouw in het Vijfde Dorp, de bedrijventerreinen “Doelwijk II” en “Gouwepark II” en de rest van het Middengebied van de Zuidplaspolder worden conform het Convenant Klimaatadaptief Bouwen (4 oktober 2018) of diens opvolger, klimaatadaptief ingericht met een wijze van bebouwing die bijdraagt aan een gezonde en veilige leefomgeving.

Op de locatie ‘Vijfde Dorp’ komen 8.000 woningen in dorpse en landelijke woonmilieus waarvan minimaal de helft in het betaalbare segment en 30% van de woningen worden sociale huurwoningen. Er zijn 4.200 woningen voor het Middengebied opgenomen in het in 2021 door de provincie aanvaarde regionale woningbouwprogramma tot 2031 van de regio Midden-Holland. Onderdeel van deze aanvaarding is dat tot 2031 2.000 woningen voor deze locatie zijn toegekend uit de ‘provinciale woningbehoeftepot’. De 3.800 woningen die na 2030 gerealiseerd worden in het Middengebied, worden voor zo ver mogelijk binnen de toegestane woningvoorraadtoename van de regio Midden-Holland voor de periode 2031-2040 gerealiseerd. Indien dit aantal niet (in zijn geheel) past binnen de dan geldende toegestane woningvoorraadtoename van de regio Midden-Holland voor de periode 2031-2040, omdat er voldoende geschikte woningbouwlocaties elders in de regio Midden-Holland beschikbaar zijn, dan zal dat deel van de 3.800 woningen dat niet past binnen de dan geldende toegestane woningvoorraadtoename van de regio Midden-Holland voor de periode 2031-2040, ten laste worden gebracht van de dan geldende toegestane provinciale woningvoorraadtoename voor de periode 2031-2040. Onder geschikte woningbouwlocaties worden daarbij woningbouwlocaties verstaan die passen binnen het dan geldende provinciale omgevingsbeleid en waarvan aangetoond is dat die uiterlijk in 2040 volledig gerealiseerd kunnen zijn.

Tevens zal de gemeente Zuidplas het Koning Willem I bos realiseren. Het voornemen is om de begrenzing van het Koning Willem I bos op te nemen in het provinciaal omgevingsbeleid nadat deze begrenzing is vastgelegd in het gemeentelijke Omgevingsplan.

Knoop Leiden West

In de Overeenkomst Knoop Leiden West is een stelsel van bestuurlijke afspraken gemaakt voor een integrale ontwikkeling van de “Knoop” in samenhang met andere projecten in de As Leiden-Katwijk. Voor woningbouw betreft dit afspraken over de ontwikkeling van woningen op de locaties Rijnfront-Noord, Rijnoevers, Frederiksoord Zuid (Oegstgeestse deel), de locatie Rijnoevers (meest zuidelijke eiland) en Rijnfront Zuid. De woningen zijn opgenomen in de Regionale Woonagenda Holland Rijnland. De provincie zal zo nodig in overleg treden over de fasering en dosering van de ruimtelijke ontwikkelingen.

Noordse Buurt

In de gemeente Nieuwkoop wordt de verouderde glastuinbouwlocatie Noordse Buurt gesaneerd. Dit vindt plaats om de kwaliteit van het landschap, de waterhuishouding, de waterkwaliteit en de ecologische structuur rondom het Natura2000-gebied de Nieuwkoopse Plassen te verbeteren. Om de glassanering in de Noordse Buurt te financieren, is met de gemeente Nieuwkoop overeengekomen 430 woningen boven de behoefteraming te realiseren aansluitend aan een vijftal kernen. Het gaat om Nieuwveen (De Verwondering), Ter Aar (West en Zuid-Oost), Noorden (Land van Koppen), Nieuwkoop (Buytewech Noord) en Langeraar (Noord-West).

Dijkpolder

In de gemeente Maassluis biedt de locatie Dijkpolder de mogelijkheid om invulling te geven aan een woningvraag die in deze subregio slechts in uitleglocaties gerealiseerd kan worden. In de Dijkpolder kan woningbouw ontwikkeld worden die aansluit bij de verhoudingen 80% binnenstedelijk bouwen en 20% in uitleglocaties, zoals in de Verstedelijkingsstrategie Zuidvleugel is opgenomen. Na de planperiode van het vigerende bestemmingsplan kan Dijkpolder verder ontwikkeld worden voor woningbouw.

Zoeterwoude

Met de gemeente Zoeterwoude is in het kader van de bestuursovereenkomst inzake het HOV-Net Zuid-Holland Noord van 17 mei 2013 de afspraak gemaakt dat zij minimaal 300 woningen zal realiseren in Meerburg.

Duivenvoordecorridor

Met de gemeente Voorschoten en Leidschendam Voorburg zijn bestuurlijke afspraken gemaakt voor de ruimtelijke invulling van de Duivenvoordecorridor. De afspraken zijn gericht op het realiseren van een duurzame landschappelijke structuur en het waarborgen van een duurzame recreatiefunctie in een overwegend groen landschap. Dit betekent dat, ondanks dat de Duivenvoordecorridor gelegen is in een gebied met beschermingscategorie 1, waar aanpassing en transformatie niet is toegestaan, deze afspraken wel uitgevoerd kunnen worden. Voorwaarden hiervoor zijn:

• De ruimtelijke kwaliteit van dit gebied dient verbeterd te worden door het vervangen van de kassen en bedrijfsgebouwen die een oppervlak van 33 hectare innemen. Maximaal 15% van het oppervlak van de gesloopte opstallen mag voor woongebouwen worden bestemd. De rest van de gronden wordt benut voor het realiseren van groendoelstellingen.
• Woningbouw is toegestaan mits de realisatie van de groenopgave en de recreatieve functie zich gelijktijdig zullen voltrekken.
• De glastuinbouw wordt gesaneerd, buitenplaatsen en bosschages worden hersteld en ontwikkeld en er wordt voorzien in recreatieve faciliteiten.
• Verrommeling van het landschap moet voorkomen worden. Stimuleren van ruimtelijke functies die bijdragen aan de openheid en het groene landelijk gebied, waarbij als doelstelling het saneren van ongewenste bebouwing geldt.
• Het beleid is erop gericht om dit gebied te transformeren tot relatief grootschalig, groen gebied met diverse recreatiemogelijkheden.

Kwintsheul – De Driesprong

De woningbouwlocatie De Driehoek bij Kwintsheul (gemeente Westland) heeft een omvang van bijna 7 ha en biedt ruimte aan ongeveer 230 woningen. De woningen zijn onder andere nodig om de doorstroming binnen de woningvoorraad van Kwintsheul te bevorderen. Voldoende sociale woningbouw (meer dan 30%) is voor de provincie voorwaarde voor ontwikkeling van deze locatie buiten bestaand stads- en dorpsgebied. In het kader van de regionale woonvisie zal dit worden vastgelegd.

Brielle – Oude Goote

De woningbouwlocatie Oude Goote heeft een omvang van ongeveer 30 ha. Er worden ongeveer 700 woningen gerealiseerd, waarvan 30% sociale woningen. Bij de uitwerking van de woningbouwlocatie wordt een bijzondere overgang naar het landelijk gebied gerealiseerd, waarbij wordt gedacht aan een gespreide of geclusterde ontwikkeling in het zuidelijk deel van het plangebied.

Topmilieus

Voor het leveren van een bijdrage aan een (internationaal) vestigingsklimaat zijn in de afgelopen decennia op meerdere plekken in Zuid-Holland topmilieus gerealiseerd, bijvoorbeeld in delen van de Westlandse Zoom. Het gaat dan om woningbouw, die zowel kwalitatief als financieel, tot het topsegment behoort. Veelal betreft dit kleinere aantallen woningen in het topmilieu. Grootschalige realisatie van een topmilieu is mogelijk op een deel van Valkenburg (zie ook elders in dit Programma).

Ruimtelijke modernisering teeltareaal Greenport West-Holland     

Rolkeuze

Faciliteren. De gemeente is bevoegd gezag en neemt het initiatief tot de transformatie. De provincie geeft ruimte in haar beleid om een transformatie mogelijk te maken van glastuinbouw naar een gemengd gebied waar ook andere functies zijn toegestaan.

Beleidskeuzes

Transitie Greenports

Ruimtelijke Kwaliteit

Gebiedsspecifiek

Ja, Omgevingsverordening Zuid-Holland – kaart Greenports – aanduiding glastuinbouwgebied in Westland en Oostland

Toelichting

De provincie maakt in de Omgevingsverordening weloverwogen vormen van functiemenging binnen het glasteeltareaal van de greenport West-Holland mogelijk, mits het gaat om bedrijven die het greenportcluster versterken. Hiermee reguleert de provincie de vestiging van functies uit de greenportketen in elkaars nabijheid, waarmee de samenwerking in de keten versterkt wordt en nieuwe verdienmodellen ontwikkeld kunnen worden.

Ten aanzien van versterking van het tuinbouwcluster werkt de provincie nauw samen met gemeenten en bedrijfsleven om de glastuinbouw te moderniseren, hetgeen heeft geleid tot de werkboeken Westland en Oostland. Gezamenlijk vormen zij een ruimtelijk-economische inventarisatie, op basis waarvan strategisch kan worden ingezet om deze gebieden ruimtelijk optimaal te benutten ter versterking van de Zuid-Hollandse economie. In samenwerking met de provincie zal de Greenport West-Holland beide werkboeken analyseren en waar mogelijk integreren tot één ruimtelijk-economische strategie voor het complete glastuinbouwwcluster.

Specifiek voor het Westland wordt de ontwikkeling naar een moderne Greenport 3.0 in samenhang met de energietransitie en verstedelijkingsopgaven onderzocht in de Gebiedsuitwerking Westland. Het beoogde resultaat is een pakket van mobiliteitsmaatregelen dat beantwoordt aan deze drie opgaven.

Aan de hand van innovatieve gebiedsprocessen wordt onderzocht waar ambities om te komen tot een Greenport 3.0 binnen provinciale kaders gerealiseerd kunnen worden, en ook waar deze kaders wellicht beperkend zijn en een heroverweging gewenst is. In deze gebiedsprocessen wordt nauw samengewerkt met publieke en private belanghebbenden.

De driehoek tussen de Galgeweg, de Piet Struikweg en de N213 is in de Omgevingsverordening aangeduid als ‘maatwerkgebied glastuinbouw’. Een deel van dit gebied heeft al geen glastuinbouwfunctie meer. Er bevindt zich onder andere een sportaccommodatie, een woonwagenkamp en een wateropvang. De nog aanwezige glastuinbouwbedrijven kunnen hun bedrijfsvoering voortzetten. Vrijkomende percelen kunnen een andere functie krijgen, passend in de omgeving.

In het Middengebied van de Zuidplaspolder zullen de komende jaren 8.000 woningen worden gebouwd in een nieuw dorp met bijbehorende voorzieningen. Deze ontwikkeling geeft aanleiding tot het creëren van een landschappelijke buffer om de open ruimte te behouden tussen de bestaande dorpen Nieuwerkerk aan den IJssel, Zevenhuizen en het nieuwe dorp. De Groene Schakel moet een landschappelijke, ecologische en (extensieve) recreatieve schakel vormen tussen de Eendrachtspolder/De Rotte aan de ene kant en de Hollandsche IJssel/Krimpenerwaard aan de nadere kant. De Groene Schakel wordt ontwikkeld in verschillende zones met een eigen karakter. Tussen de 1e en 2e tocht liggen nu een beperkt aantal glastuinbouwbedrijven maar deze locatie is wel onderdeel van de Greenport Oostland. Bestaande bedrijven kunnen hier blijven ondernemen maar de inzet is ook om het gebied ecologisch en recreatief aantrekkelijker te maken. Er is zodoende sprake van een gedeeltelijke transformatie waarbij meerdere functies naast elkaar kunnen bestaan. Om deze reden heeft de locatie de aanduiding ‘maatwerkgebied glastuinbouw’ gekregen in de provinciale Omgevingsverordening. De aanduiding “maatwerkgebied glastuinbouw” zoals bedoeld in artikel 6.15 lid 7 van de provinciale Omgevingsverordening (artikel 7.53, vijfde lid en 7.54, zevende lid van de ZHOV) geeft ruimte om in een gemeentelijk bestemmingsplan of omgevingsplan bestemmingen/functies op te nemen die transformatie naar andere functies mogelijk maken. Binnen deze aanduiding/geometrische begrenzing is zowel voortzetting mogelijk van het gebruik als glastuinbouwgebied, als gehele of gedeeltelijke transformatie naar andere functies. In de Groene Schakel is tevens voortzetting van het huidige gebruik en de gehele of gedeeltelijke transformatie naar andere functies mogelijk, mits dit past in het provinciaal Omgevingsbeleid.

Op basis van het “Werkboek Oostland, kansen voor de glastuinbouw in de gemeenten Pijnacker-Nootdorp, Lansingerland, Zuidplas en Waddinxveen” van februari 2020 dat in opdracht van onder andere provincie Zuid-Holland is uitgevoerd is tevens geconstateerd dat een functieverandering op korte of middellange termijn voor de hand ligt voor deze locatie. De reden daarvoor heeft te maken met:

• de structuur van het gebied (kleinschalig kavels) waardoor het gebied lastig te herstructureren is;
• gebrekkige bereikbaarheid;
• weinig ondernemerschap/opvolging;
• moeilijk (energetisch) te verduurzamen;
• goede kansen in het gebied voor een andere functie in dit geval de Groene Schakel.