Facetplan woningsplitsing en verkamering
Facetplan woningsplitsing en verkamering    

Toelichting     

bij het bestemmingsplan

'Facetplan woningsplitsing en verkamering'

(plannummer: NL.IMRO.0202.959-0301)

Hoofdstuk 1 Inleiding     

1.1 Aanleiding     

De afgelopen jaren worden Arnhemse woningen in toenemende mate gesplitst of verkamerd. Splitsingen en verkamering zijn van wezenlijke waarde voor Arnhem, omdat ze voorzien in een bepaalde woonvraag. Ze kunnen echter ook negatieve effecten met zich meebrengen. De afgelopen jaren lijken deze negatieve effecten steeds nadrukkelijker naar voren te komen en groeit de wens om hier meer op te kunnen sturen.



Het beleid op gebied van woningsplitsing is in 2018 geëvalueerd. Uit deze evaluatie is gebleken dat het huidige beleid op het gebied van splitsing en verkamering niet goed functioneert. Op 17 juni 2020 is het 'Plan van aanpak Woningsplitsing en verkamering' (hierna: plan van aanpak) vastgesteld. In het plan van aanpak is een marsroute bepaald om de geconstateerde problematiek aan te pakken. Eén van de acties uit het plan van aanpak is het opstellen van een facetplan dat specifiek ziet op woningsplitsing en verkamering. Het doel van het facetbestemmingsplan is het reguleren van het splitsen en verkameren van woningen in heel Arnhem.

Voor het splitsen of verkameren van een woning zal in de toekomst één vergunning nodig zijn: de omgevingsvergunning voor strijdig gebruik. Momenteel bevat ook de huisvestingsverordening (nog) een deel over 'wijzigingen in de woonruimtevoorraad'. Nadat het facetbestemmingsplan in werking is getreden, zullen deze regels overbodig zijn en dient de gemeenteraad de artikelen uit de huisvestingsverordening in te trekken.

1.2 Wat is een facetbestemmingsplan?     

Een facetplan is een bestemmingsplan dat juridisch bindende regels aan vigerende bestemmingsplannen toevoegt. Anders gezegd: dit plan bevat slechts enkele regels, en heeft een aanvullende werking op alle andere bestemmingsplannen in de gemeente. Dit betekent dat met een facetplan de geldende bestemmingsplannen van kracht blijven. Door middel van voorliggend facetplan kan aan alle bestemmingsplannen binnen de gemeente Arnhem, waar wonen wordt toegestaan, een regel ten aanzien van woningsplitsing en verkamering worden toegevoegd.

1.3 Waar geldt dit facetbestemmingsplan?     

Het facetplan geldt voor het gehele grondgebied van de gemeente Arnhem. De regels uit het voorliggende facetbestemmingsplan gelden in aanvulling op alle vigerende bepalingen van de bestemmingsplannen waar wonen is toegestaan.

1.4 Leeswijzer     

Hoofdstuk 2 beschrijft het juridisch en beleidskader voor dit bestemmingsplan. In hoofdstuk 3 volgt een toelichting op de regels van het bestemmingsplan en de economische uitvoerbaarheid. De maatschappelijke uitvoerbaarheid en de procedure van het bestemmingsplan komt in hoofdstuk 4 aan bod.

Hoofdstuk 2 Wat is de gemeentelijke visie?     

2.1 Wat is woningsplitsing en verkamering?     

2.1.1 Woningsplitsing     

Van woningsplitsing is sprake wanneer één zelfstandige wooneenheid oftewel een woning (bijvoorbeeld één huis) bouwkundig en/of functioneel wordt gesplitst in meerdere zelfstandige wooneenheden (woningen). Dit worden dan woningen met een eigen voordeur, huisnummer en achter die voordeur voorzieningen voor eigen gebruik.

verplicht

Figuur 2.1; illustratie woningsplitsing.

2.1.2 Verkamering     

Er is sprake van kamerbewoning wanneer één zelfstandige wooneenheid (één woning) wordt verkamerd in meerdere onzelfstandige wooneenheden. In de Huisvestingswet wordt het begrip omzetten gehanteerd. De begrippen 'omzetten' en 'verkameren' betekenen, binnen de kaders van dit plan, hetzelfde. Een onzelfstandige wooneenheid heeft de beschikking tot een eigen woon-slaapkamer, maar overige voorzieningen worden gedeeld met de andere bewoners.

verplicht

Figuur 2.2; illustratie verkamering

2.1.3 Voorheen geldende regime     

Tot nu toe was woningsplitsen en verkameren in de gemeente Arnhem (uitsluitend) geregeld in de gemeentelijke huisvestingsverordening.

De woningsplitsingsregels uit de huisvestingsverordening waren alleen van toepassing in drie wijken: Spijkerkwartier, Sonsbeek Zuid/Sint-Marten en Centrum. In het Centrum golden verschillende regimes. Voor het gebied 'kernwinkelgebied' golden op grond van de beleidsregels andere eisen dan in de rest van het centrum. Deze uitzonderingsregel is gemaakt in verband met het project Wonen Boven Winkels.

Op grond van de huisvestingsverordening gold alleen voor het kernwinkelgebied een vergunningsplicht voor verkameren.

In Bijlage 1: Huisvestingsverordening Gemeente Arnhem 2020 is een uitwerking van het voorheen geldende regime van de huisvestingsverordening opgenomen.

2.1.4 Overige vereisten     

Ook op rijksniveau gelden regels voor het splitsen en verkameren van panden. Zo dient voor de (eventueel benodigde) bouwactiviteiten een omgevingsvergunning op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht te worden aangevraagd Daarnaast moeten kamerverhuurbedrijven (5 of meer wooneenheden) zich melden en voldoen aan landelijk gestelde eisen op het gebied van brandveiligheid op basis van het Bouwbesluit 2012.

2.2 Evaluatie oud beleid     

In 2019 is de beleidsevaluatie 'Woningen splitsen, lasten delen; Een beleidsanalyse op het gebied van Woningsplitsing en verkamering' uitgevoerd. Uit de analyse kwamen de volgende bevindingen naar voren:

2.2.1 Woningsplitsing     

De voorwaarden met betrekking tot woningsplitsing zijn in het verleden gesteld om gezinsbewoning in de desbetreffende wijken mogelijk te houden en de negatieve effecten op de leefbaarheid te verminderen. In de hiervoor genoemde wijken, Spijkerkwartier, St. Marten, Sonsbeek en Centrum, zijn de inwoners tevreden over de regels die zijn vastgelegd om splitsing te reguleren. Door onder andere veranderende woonwensen, de groei van eenpersoonshuishoudens en omdat appartementen voor investeerders interessante producten zijn, komt woningsplitsing steeds vaker en in steeds meer wijken voor.

2.2.2 Verkamering     

Alleen voor het gebied Binnenstad en Singels geldt een klein aantal regels voor verkamering. Het gebrek aan regulering leidt steeds vaker tot ongewenste effecten in de stad en bemoeilijkt het behoud van een hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit. Ook gaat het bij het verkameren vaak om een intensieve vorm van bewoning. Groepen die over het algemeen afhankelijk zijn van kamerbewoning zijn studenten, arbeidsmigranten en mensen met een zorgvraag. Het gebrek aan regulering van verkamering draagt bij aan stedelijke problematiek (zie hierna).

Uitbreiding van de regels voor verkamering is gewenst omdat:

  • Pandeigenaren waarbij een splitsingsvergunning wordt geweigerd in de praktijk vaak overgaan tot verkameren;
  • Initiatieven voor verkamering niet worden getoetst. Ze vallen namelijk onder de geldende woonbestemming en passen dus in het bestemmingsplan;
  • Verkameren en zeker een concentratie ervan kunnen leiden tot een grote druk op de leefbaarheid;
  • Bewoners in de buurt rondom panden waar verkamering is overlast kunnen ervaren: op allerlei gebieden, ruimtelijk, sociaal, geluid etc.;
  • De woonkwaliteit voor de kamerbewoners onvoldoende wordt geborgd.

Door het verdergaand reguleren van verkamering wordt aangesloten bij de gangbare praktijk in vrijwel alle steden met grote studentenpopulaties.

2.2.3 Twee sporen     

Om een woning te mogen splitsen zijn (in de genoemde drie wijken) momenteel twee vergunningen benodigd; een splitsingsvergunning op grond van de Huisvestingsverordening en een omgevingsvergunning voor bouwen op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna Wabo). Voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning en een splitsingsvergunning lopen momenteel twee (afzonderlijke) sporen. In de huidige situatie kan het zo zijn dat voor een bepaald gebied de Huisvestingsverordening van toepassing is en daardoor een splitsingsvergunning is vereist. De omgevingsvergunning die bijvoorbeeld benodigd is voor de vergunningsplichtige verbouwing van de woning is hiermee echter niet automatisch verkregen. En vice versa; wanneer bij een omgevingsvergunning voor bouwen de vereiste splitsingsvergunning ontbreekt, kan deze omgevingsvergunning ingevolge de systematiek van de Wabo niet worden geweigerd.

2.2.4 Huisvestingsverordening niet het beste middel     

De huivestingsverordening is in andere gemeentes geen houdbaar instrument gebleken om splitsing/verkameren te reguleren. Uit jurisprudentie (o.a. Rb. Rotterdam 13 maart 2019, ECLI:NL:RBROT:2019:1835) blijkt dat de gemeenteraad in een huisvestingsverordening alleen regels met betrekking tot het verdelen woonruimte en het wijzigen in de bestaande woonruimtevoorraad mag vaststellen als dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte.

De Arnhemse problematiek met betrekking tot verkamering en woningsplitsing betreft echter niet uitsluitend de goedkope woonruimtevoorraad; het gaat juist veelal om dure panden. In steden met een vergelijkbare regeling (bijvoorbeeld Rotterdam) zijn delen van de verordening onverbindend verklaard.

De Vereniging voor Nederlandse Gemeenten heeft hier in dit kader onlangs geadviseerd om de Huisvestingswet op dit punt aan te passen. "Verkamering en splitsing zijn niet alleen in geval van schaarste soms ongewenst, maar ook vanuit leefbaarheid of volkshuisvestelijke doelen".

2.2.5 Wonen boven winkels     

In de oude beleidsregels wordt er een uitzondering gemaakt voor splitsingen in het winkelgebied, zie paragraaf 2.1.3 deze uitzonderingsregel is gemaakt in verband met het project Wonen Boven Winkels.

In de binnenstad willen we het wonen boven winkels blijven stimuleren.

2.2.6 Conclusie van de evaluatie     

De afgelopen jaren zijn Arnhemse woningen in toenemende mate gesplitst of verkamerd. Splitsingen en verkamering zijn van wezenlijke waarde voor Arnhem, omdat ze voorzien in een bepaalde woonvraag. Ze kunnen echter ook negatieve effecten met zich meebrengen voor de leefbaarheid en de leefomgeving. De afgelopen jaren lijken deze negatieve effecten steeds nadrukkelijker naar voren te komen en groeit de wens om hier meer op te kunnen sturen. Uit de beleidsevaluatie is gebleken dat het huidige beleid op het gebied van splitsing niet goed functioneert. Enerzijds omdat door de twee sporen de vergunningverlening niet altijd goed verloopt en anderzijds omdat in de praktijk regelmatig wordt overgegaan op verkameren bij het niet verkrijgen van een vergunning voor splitsing. Het grootste knelpunt omtrent woningsplitsing en (vooral omtrent) kamerverhuur is dat de leefbaarheid in wijken steeds meer onder druk staat.

2.3 Nieuw beleid     

2.3.1 Plan van Aanpak     

Het nieuwe beleid moet evenwicht brengen in verschillende belangen. Om te voorzien in een (groeiende) woonbehoefte wil de gemeente de realisatie van extra (kleinere) woonruimten blijven faciliteren. Ook moet het voor starters en/of gezinnen met een kleinere portemonnee mogelijk blijven een kleinere gezinswoning te betrekken. Tegelijkertijd moet het mogelijk zijn om ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan en de leefbaarheid van de stad te beschermen. Er is behoefte aan een helder kader waarop aanvragen voor woningsplitsing en verkamering worden beoordeeld.

Wat vinden we daarbij belangrijk?

  • Criterium 1: Verkameren en splitsen is onder voorwaarden mogelijk
  • Criterium 2: Er wordt beter gestuurd op leefbaarheid, ruimtelijke kwaliteit en volkshuisvestelijke aspecten.
  • Criterium 3: Het stelsel wordt eenduidiger
  • Criterium 4: Regels worden gehandhaafd
  • Criterium 5: Huurders worden in positie gebracht
  • Criterium 6: Het splitsing/omzettingsbeleid draagt zoveel als mogelijk bij aan schone en veilige wijken.

In juni 2020 heeft de gemeenteraad een Plan van Aanpak Woningsplitsing en verkamering vastgesteld met een zestal concrete acties om de bovenstaande doelstellingen te behalen.

  • Actie 1: Regulering via het bestemmingsplan
  • Actie 2: Goed verhuurderschap/ Excessen op de huurmarkt (aanpakken)
  • Actie 3: Aanpak woonoverlast
  • Actie 4: Nulmeting verkamerde panden
  • Actie 5: Handhaving (bestaande) kamerverhuurbedrijven
  • Actie 6: Handhaving bestemmingsplan

2.3.2 Rol van het facetplan     

De voornaamste maatregel uit het plan van aanpak om splitsing en verkamering voor de toekomst te reguleren (actie 1) is de invoering van een facetbestemmingsplan voor de gehele stad. Door regels voor verkameren en splitsing te verankeren in een facetbestemmingsplan worden alle toekomstige initiatieven daar waar wonen in het geldende plan is toegestaan voor splitsing en/of verkamering getoetst aan een aantal voorwaarden. Deze voorwaarden houden rekening met de woonkwaliteit, de leefbaarheid, schone wijken en de druk op de openbare ruimte. Ook is het door deze actie mogelijk om de verdere concentratie van verkamerde panden tegen te gaan. Met het facetplan dragen we bij aan een oplossing voor stedelijke problematiek.

2.3.3 Wat regelt het facetplan?     

Via het bestemmingsplan leggen we de spelregels voor verkameren en splitsen vast voor de gehele stad. Via een (facet)bestemmingsplan leggen we voor de gehele stad een verbod op woningsplitsing en woningonttrekking/omzetting, met een afwijkingsbevoegdheid. Voor het splitsen of verkameren is één vergunning nodig: de omgevingsvergunning voor strijdig gebruik. Momenteel bevat ook de huisvestingsverordening (nog) een deel over 'wijzigingen in de woonruimtevoorraad'. Nadat een facetbestemmingsplan in werking is getreden, zullen deze regels overbodig zijn en dient de gemeenteraad de artikelen uit de huisvestingsverordening in te trekken.

De voornaamste maatregel uit het plan van aanpak om splitsing en verkamering voor de toekomst te reguleren is de invoering van een facetplan voor de gehele stad. Door regels voor verkamering en splitsing te verankeren in een facetplan worden alle toekomstige initiatieven daar waar wonen in het geldende plan is toegestaan voor splitsing en/of verkamering getoetst aan een aantal voorwaarden. Deze voorwaarden houden rekening met de woonkwaliteit, de leefbaarheid, schone wijken en de druk op de ruimte. Ook gaat het facetplan de concentratie van verkamerde panden tegen. Met het facetplan dragen we bij aan een oplossing voor stedelijke problematiek; we borgen spreiding van studentenkamers, verminderen tijdelijke kamerbewoning - vergelijkbaar met logies - aan werknemers, en borgen spreiding van panden waar via kamerbewoning begeleid of beschermd wonen plaatsvindt.

Initiatieven voor omzetting en splitsing toetsen we aan fysieke en volkshuisvestelijke aspecten. Omdat verkamering leidt tot een grotere druk op de leefbaarheid dan woningsplitsing gelden er voor kamerbewoning aanvullende voorwaarden met het oog op de leefbaarheid. Met de aanvullende voorwaarden kunnen we bij verkamering ervoor zorgen dat we verdere zeer hoge concentraties van kamerbewoning beperken.

Het college gaat bij een aanvraag voor een vergunning voor omzetting of woningsplitsing uit van een belangenafweging tussen enerzijds de belangen van het behoud en/of de samenstelling van de woonruimtevoorraad en van het behoud van een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand en anderzijds het belang van de aanvrager van een vergunning.

In dat kader toetst het college ieder initiatief aan voorwaarden die betrekking hebben op de volgende elementen:

  1. De bouwkundige staat van de woning

Ieder initiatief voor woningsplitsing en/of verkamering toetst het college op een aantal fysieke eisen naast de eisen uit het bouwbesluit. Het gaat hierbij onder andere om de gebruiksoppervlakte en de aanwezigheid van een bergingsruimte en een buitenruimte bij woningsplitsing. Door deze fysieke eisen wordt woonkwaliteit voor de bewoners van de (on)zelfstandige wooneenheden beschermd en wordt rekening gehouden met het effect dat de toevoeging van wooneenheden heeft op de ruimtelijke kwaliteit, leefbaarheid en leefomgeving.

  1. De volkshuisvestelijke implicaties (schaarste)

Uit de Woononderzoeken 2015 en 2018 blijkt dat de woonvoorkeur van de grootste groep Nederlanders uitgaat naar eengezinswoningen. In de woonprincipes van de gemeente Arnhem is opgenomen dat de gemeente streeft naar een gevarieerd wijkaanbod. In het woonbehoefteonderzoek dat in 2019 door Companen is uitgevoerd komt naar voren dat er een grote vraag bestaat naar betaalbare koopwoningen. Deze woningen zullen over het algemeen een lagere financiële waarde hebben dan grotere woningen.

We sluiten een deel van de woningmarkt uit van splitsing en verkamering vanwege deze krapte op de woningmarkt. Hiermee voorkomen we dat kleinere (gezins)woningen (< 110 m2 gebruiksoppervlakte) verder worden opgedeeld in nog kleinere wooneenheden en een prijsopdrijvend effect kan ontstaan.

Deze kleine woningen vervullen een belangrijk onderdeel op de woningmarkt en zijn vaak betaalbaar voor starters of kleine huishoudens.

Om een geschikte grens te bepalen is gebruik gemaakt van de mediaan (de middelste waarde) in Arnhem betreffende het gebruiksoppervlakte van de woningvoorraad. Dit getal ligt op 110m2. In de gemeente Maastricht wordt eenzelfde grens gehanteerd en is deze grens in een facetplan vastgelegd; ook hier ligt de mediaan op dit aantal. Navraag bij marktpartijen door die gemeente leerde dat kleinere gezinnen veelal zoeken naar woningen rond die oppervlaktemaat. Cijfers van Cobouw laten zien dat eengezinswoningen die worden gebouwd steeds kleiner worden. Gemiddeld zijn deze woningen 143 vierkante meter. Omdat dit gemiddelde ook eengezinswoningen betreft voor grotere gezinnen of duurdere koopwoningen, sluiten we niet aan bij dit gemiddelde, maar bij de eerder genoemde mediaan.

  1. Het effect op de leefbaarheid

Omdat uit de evaluatie van het splitsingsbeleid 'Woningen splitsen, lasten delen' is gebleken dat kamerbewoning vaker leidt tot overlast en een negatiever effect heeft op de leefbaarheid dan woningsplitsing, toetsen we initiatieven voor verkamering ook op het effect op de leefbaarheid.

Ten behoeve van het belang van het behoud van een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand hanteren we één aanvullend vereiste in het kader van de leefbaarheid bij de verlening of weigering van een omgevingsvergunning. Zo geldt als algemene eis dat er door verkamering geen sprake mag zijn van insluiting. Een niet-verkamerd woonhuis mag niet worden ingesloten door kamergewijs bewoonde gebouwen aan dezelfde straat.

In het Spijkerkwartier geldt hierop een uitzondering. De concentratie van verkamerde panden in het Spijkerkwartier is al dusdanig hoog dat bij verdere verkamering de kans groot is dat een onaanvaarde inbreuk op het woon- en leefklimaat van omwonenden ontstaat. Voor het Spijkerkwartier is daarom een afstandseis opgenomen van 50 meter.

D. Aanvullende eisen

Naast het toetsingskader dat is opgenomen in het facetplan voor omgevingsvergunningen voor splitsen en verkameren gelden nog aanvullende eisen. Zo wordt iedere aanvraag getoetst aan de eis van een goede ruimtelijke ordening op grond van artikel 2.12 lid 1 en aanhef van de Wabo. Daarnaast moet bij het verkameren en het splitsen worden voldaan aan de parkeernormen, zoals beschreven in de actuele beleidsregels Parkeren die voor woningen en kamerverhuurbedrijven gelden, indien het ter plaatse geldende bestemmingsplan dat voorschrijft. Daarmee wordt overlast als gevolg van een toegenomen parkeerdruk voorkomen.

Omgevingsvergunningaanvragen voor bouwen worden tevens altijd getoetst aan het Bouwbesluit 2012. Het Bouwbesluit bevat de technische bouwkundige vereisten. In het Bouwbesluit staan bijvoorbeeld de regels over brandveiligheid.

2.4 Onderbouwing gemaakte keuzes in het facetplan     

2.4.1 Woningsplitsing     

2.4.1.1 Inleiding     

Bij splitsing sluiten we aan bij de normen die zijn vastgelegd in de 'beleidsregels woningsplitsing Arnhem 2020'. Het grootste verschil met de voormalige beleidsregels is dat de regels uit het facetplan komen te gelden voor de gehele stad omdat de effecten van splitsing zich overal in de stad voordoen. We hebben gekozen bij woningsplitsing voor gebiedsspecifieke eisen. Voor twee gebieden gelden specifieke eisen, dit zijn de gebieden:

  • Spijkerkwartier-Boulevardkwartier - Sint Marten - Sonsbeek-Zuid - Centrum (groene zone);
  • het kernwinkelgebied (rode zone).

verplicht

Figuur 2.3, Uitsnede gebieden.

2.4.1.2 Algemeen     

Voor het grootste gedeelte van de stad geldt als eis een gebruiksoppervlakte van 50 m2 per gesplitste nieuwe woning. Deze oppervlakte-eis is gebaseerd op marktaannames over een geschikte woninggrootte voor eenpersoonshuishoudens.

De eis van de berging dient ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening omdat de eis leidt tot het stallen van fiets en afval op of binnen eigen terrein. Dit leidt tot minder verrommeling en verpaupering van straten. Uit de evaluatie die is uitgevoerd, én uit het Plan van Aanpak dat door het Spijkerkwartier-Boulevardkwartier is uitgevoerd blijkt dat dit een belangrijke wens is, die bijdraagt aan een hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit van Arnhemse wijken.

2.4.1.3 Groene gebied - 70m2     

De bestaande beleidsregels voor Spijkerkwartier-Boulevardkwartier,Centrum,St-Marten/Sonsbeek-Zuid worden overgenomen in het facetplan. In deze wijken gelden als splitsingsvoorwaarden dat alle woningen over minimaal 70m2 gebruiksoppervlakte dienen te beschikken en dat er zowel een buitenruimte als bergingsruimte aanwezig dient te zijn. De oppervlaktemaat van 70m2 is bij het vaststellen van de beleidsregels gekozen omdat in de nota's van randvoorwaarden bij nieuwbouwprojecten dit als eis is opgenomen en de eis is gebaseerd op de richtlijnen die golden bij Woonkeur-basis.

Bij het vaststellen van dit facetplan hecht de gemeente belang bij het overnemen van de 70m2 om een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te borgen in de wijken Spijkerkwartier/Centrum/St. Marten, Sonsbeek-zuid. Arnhem is een stad met relatief veel kleine woningen. Vooral in en rondom het centrum heeft het in de wijken Centrum (3%), Spijkerkwartier-Boulevardkwariter (11%), en St.Marten/Sonsbeek-Zuid (22%) een zeer beperkt aandeel eengezinswoningen (het stadsgemiddelde ligt op 52%). Om deze wijken ook voor meerpersoonshuishoudens aantrekkelijk te houden, hecht de gemeente belang aan het behoud van ruime eengezinswoningen. Naast het omschreven belang van het behouden van een voldoende gevarieerde woningvoorraad zijn er vanuit wijkbewoners signalen dat de leefbaarheid onder druk is komen te staan. Het toenemende aantal gesplitste woningen heeft volgens wijkbewoners als gevolg dat het openbaar gebied intensiever gebruikt wordt. Meer bewoners leidt tot een toename van verkeer en tot een hogere parkeerdruk. De hiervoor genoemde wijken zijn daar van oorsprong niet op ingericht. De wijken zijn gelegen rondom het centrum en kennen een zeer hoge bevolkingsdichtheid in vergelijking met de rest van de stad. Met het opnemen van de oppervlaktemaat van 70m2 gelden strengere voorwaarden voor het splitsen van woningen in kleinere eenheden. Hierdoor zullen er minder personen panden betrekken, wat leidt tot minder druk op de woonomgeving. In de woonprincipes van de gemeente Arnhem is daarnaast opgenomen dat de gemeente ter verbetering van de woonkwaliteit en het woongenot streeft naar een gevarieerd wijkaanbod. Gezien het geringe aandeel gezinswoningen in de genoemde wijken, draagt de maatregel hieraan bij.

2.4.1.4 Rode gebied - kernwinkelgebied     

In de praktijk blijkt vaak dat bovenverdiepingen in het kernwinkelgebied jaren leegstaan en al jaren niet meer zijn bewoond, dat zij moeilijk te ontsluiten zijn en dat woningkenmerken zijn verdwenen. Risico van een streng beleid rondom woningsplitsing in het kernwinkelgebied is dat de particuliere eigenaren afhaken en verdiepingen leeg blijven staan en verder verpauperen. Voor het kernwinkelgebied gelden daarom andere eisen dan in de rest van de stad. Om wonen boven winkels te bevorderen geldt voor het kernwinkelgebied dat de gesplitste woningen mogen beschikken over een kleinere gebruiksoppervlakte, namelijk 40 m2. De kwalitatieve doelstelling en realisatie van grotere appartementen van minimaal 70m2, in de zin van de vastgestelde vorige beleidsregels voor de genoemde wijken, kan of zal in het algemeen leiden tot hoge onrendabele toppen. Daarnaast geldt er ook geen minimum oppervlakte eis voor de te splitsen woningen. Deze eis leidt namelijk tot minder splitsingsmogelijkheden.

Ook hoeven de woningen niet te beschikken over een bergingsruimte en een buitenruimte. Dit is namelijk niet inpasbaar in het kernwinkelgebied. In veel gevallen kan namelijk fysiek niet aan de eisen van de buitenruimte en/of bergingsruimte worden voldaan, en/of brengt het voor de eigenaar zulke hoge kosten met zich mee dat het voor de eigenaar financieel niet meer interessant of haalbaar is.

2.4.2 Verkamering     

2.4.2.1 Inleiding     

Bij de toetsingsgronden voor de omgevingsvergunning voor verkameren in dit facetplan zijn een aantal afwegingen gemaakt. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes onderbouwd.

2.4.2.2 Bouwkundige eisen     

Het bewonen, of laten bewonen, van een gebouw door meer dan één persoon per 18m2 gebruiksoppervlakte vergroot de kans dat de intensiteit van de bewoning nadelige effecten sorteert op het woon- en leefklimaat in de rest van de wijk. Ook komt de eis het woongenot en de woonkwaliteit van de inwoners van de woning ten goede. Daarom is als eis voor de vergunningverlening opgenomen dat de gebruiksoppervlakte per onzelfstandige wooneenheid (inclusief gemeenschappelijke ruimtes) minimaal 18m2 is. Om te waarborgen dat, na vergunningverlening, het gebouw niet wordt bewoond door meer dan één persoon per 18m2 gebruiksoppervlakte is dit opgenomen als strijdig gebruik.

Een bestaande norm die nu het aantal personen in een woning maximeert komt uit het Bouwbesluit; hierin is opgenomen dat een woonfunctie niet wordt bewoond door meer dan één persoon per 12m2 gebruiksoppervlakte. Deze norm is gebaseerd op 'overbewoning' binnen een woning en richt zich (volgens het bouwbesluit) op de gezondheid van de bewoners zelf. Deze eis beschouwen wij als een absolute ondergrens en houdt geen rekening met het effect van het aantal personen binnen één woning op de omgeving. De grens van 18m2 is gericht op het in één lijn brengen van kamergewijze bewoning met bewoning door een 'regulier' huishouden. Omdat een gezinswoning in Arnhem gemiddeld rond de 100 vierkante meter is, en een groot gezin (1 paar met drie kinderen) ook zo'n woning kan betrekken, is gekozen om eenzelfde lijn te kiezen voor kamergewijze bewoning. In een woning van 120m2 zouden volgens de eis uit het bouwbesluit tien mensen kunnen wonen; dit wijkt in grote mate af van de gemiddelde gezinsgrootte. Door het nemen van de oppervlaktemaat van 18m2 is er in een pand van 120m2 ruimte voor zes kamerbewoners. Omdat het bouwbesluit eveneens bepaalt dat zelfstandige woningen een minimale oppervlakte van 18m2 dienen te hebben, achtten wij dit ook een goede eis ten behoeve van de woonkwaliteit voor kamerbewoners en als eis die zij net als bewoners van zelfstandige eenheden op zijn minst ter beschikking dienen te hebben.

Het verkamerde pand beschikt over een oppervlakte van ten minste 3 m2 voor de stalling van een fiets, afvalcontainer(s) of afvalzakken op eigen terrein aanwezig is dan wel gerealiseerd kan worden. Deze eis is opgenomen om te voorkomen dat fietsen en afval in de openbare ruimte worden geplaatst. Dit zorgt voor een betere leefbaarheid in de buurt.

2.4.2.3 Hospitaregeling     

Bij hospitasituaties is eerder sprake van inwoning, dan van verkameren. Huurders bewonen de woonruimte waarvan de hospes/hospita eigenaar is en ook zelf in gebruik heeft. Met de vrijstelling voor deze situaties anticipeert dit facetplan op de vergrijzing van de bevolking en de behoefte van een groot aantal mensen om in de huidige woning te willen blijven wonen. Wel geldt er voor hospitasituaties een maximum van twee bewoners/ onzelfstandige woonruimten. Indien een hospita meer kamerbewoners in huis neemt zijn de ruimtelijke effecten vergelijkbaar met een verkamerd pand en dient de ruimtelijke afweging op basis van dit facetplan te worden gemaakt.

2.4.2.4 Weigeringsgronden     

Het verschaffen van kortdurend verblijf te vergelijken met logies

Een omgevingsvergunning wordt niet verleend bij verkamering met als doel het verschaffen van kortdurend verblijf te vergelijken met logies, al dan niet als onderdeel van de arbeidsvoorwaarden, aan werknemers. Om ook in de toekomst, en bij reeds vergunde situaties, het verschaffen van dergelijk kortdurend verblijf in verkamerde panden tegen te gaan is dit opgenomen als strijdig gebruik.

Verblijfsruimte in de vorm van logies, die vaak door een eigenaar / ondernemer wordt aangeboden aan door hem ingehuurde werknemers, heeft een zeer forse impact op de directe omgeving. Werknemers wonen er niet, maar verblijven er slechts tijdelijk. Er is veel verloop. Er is vaak geen of nauwelijks contact met de omwonenden en geen betrokkenheid met het pand of de omgeving daarvan. Werknemers hebben doorgaans allemaal een auto, hetgeen de parkeerdruk in de buurt sterk verhoogd. Uit ervaring blijkt dat er vaak sprake is van fors conflicterende leefstijlen. Deze vorm van logies wijkt af van kamerverhuur omdat men daar doorgaans toch langere tijd in een bepaald pand woont.

Leefbaarheidstoets 

Spreiding van kamergewijze bewoning is gewenst omdat het hier woningen betreft waar de woonintensiteit vaak zodanig is dat het effecten heeft op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving. Uit de evaluatie naar het splitsings- en verkameringsbeleid blijkt dat er in de stad grote behoefte bestaat aan het verbinden van regels voor verkamering en het beperken van kamergewijze verhuur. Uit de evaluatie blijkt dat men veel overlast ervaart door kamerbewoners.

Insluitingseis 

Omdat uit de beleidsevaluatie blijkt dat men veel overlast ervaart door kamerbewoners, zal voor de gehele stad gelden dat een pand niet ingesloten kan worden door twee verkamerde panden. Zo kan woonoverlast worden beperkt die door 'buren' wordt veroorzaakt. Bekeken op het niveau van de individuele stadsbewoner, dan is immers het beste hoor- en voelbaar wat in naastgelegen woningen gebeurt. Naast bescherming tegen insluiting van reguliere woningen door kamerverhuurpanden is het niet gewenst dat er in meergezinswoningen concentratie van verkamerde woningen aanwezig is. Gemeenten Nijmegen en Wageningen kennen eenzelfde 'insluitingseis'.

50 meter eis voor het gebied Spijkerkwartier/Boulevardkwartier

verplicht

Figuur 2.4, Uitsnede gebied 50-meter.

Voor het gebied Spijkerkwartier/Boulevardkwartier, blauwe contour 'overige zone-50 meter' gelden strengere eisen. In het gebied 'Spijkerkwartier' wordt tevens geen vergunning verleend indien binnen een straal van 50 meter rondom het te verkameren gebouw zich reeds een pand bevindt waar kamergewijze bewoning plaatsvindt. Dit zorgt ervoor dat er geen verdere concentratie plaatsvindt van verkamerde panden.

De 50 meter eis is gekozen aan de hand van praktijkvoorbeelden en evaluaties uit andere gemeenten. In de gemeente Tilburg werd tot 2016 gewerkt met een afstandseis van 25 meter. Onderzoek van die gemeente wijst uit dat een maatregel met een afstandsmaat zeker effect sorteert, maar niet effectief genoeg is om concentratie van kamerbewoning echt tegen te gaan. Onderzoek bij deze gemeente leerde dat een maat van 50 meter effectiever is. Uit onderzoek van de gemeente Arnhem waarbij een stippenkaart is ontwikkeld en een straal van 50meter om de stippen is gezet, blijkt dat - net als in Tilburg - de eis van 50meter tot gevolg heeft dat kamerbewoning wordt bemoeilijkt in wijken waar al zeer hoge concentraties zijn, maar dat er in andere gebieden nog genoeg mogelijkheden zijn. Aangezien in Arnhem in de wijk 'Spijkerkwartier/Boulevardkwartier' zich veruit de meeste verkamerde panden vinden en er in deze wijk veelal sprake is veel onzelfstandige eenheden in één pand, wordt het noodzakelijk geacht deze maatregel voor deze wijk op te nemen om verdere concentraties tegen te gaan.

Onzelfstandig wonen in bijgebouwen

Er is gekozen om geen vergunning te verlenen indien door de verkamering een bijgebouw in gebruik wordt genomen als onzelfstandige wooneenheid. Tevens is het gebruiken van een bijgebouw als onzelfstandige wooneenheid opgenomen als strijdig gebruik.

Bijbehorende bouwwerken liggen vaak in binnengebieden. Door kamerverhuur in de bijbehorende bouwwerken toe te staan leidt dit tot verdichting (toename van een aantal mensen in een gebied) met o.a. geluid-, geuroverlast tot gevolg, waardoor de kwaliteit van de leefomgeving van omwonenden onevenredig wordt geschaad.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving- en verantwoording     

3.1 Inleiding     

In dit hoofdstuk staat een toelichting op de regels van het bestemmingsplan en de economische uitvoerbaarheid.

3.2 Opzet van de regels     

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De Standaard voor vergelijkbare bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012) is verplicht.

De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 maakt het mogelijk bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere dienstverlening en tot een effectievere en efficiëntere overheid.

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende plankaart waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze plankaart kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De plankaart en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

  1. Inleidende regels (begripsbepalingen en wijze van meten);;
  2. Algemene regels (o.a. afwijkingen);
  3. Overgangs- en slotregels.

3.2.1 Inleidende regels     

Inleidende regels bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

  1. Begripsbepaling

    In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen, voor een eenduidige interpretatie van deze begrippen.
  2. Reikwijdte en toepassing

Dit hoofdstuk geeft de reikwijdte van dit facetbestemmingsplan aan.

3.2.2 Algemene regels     

Hoofdstuk 2 Algemene regels bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. De regels over strijdig gebruik komen in de algemene regels van de bestemmingsplannen te staan. Het hoofdstuk is opgebouwd uit:

- Artikel 3 Woningsplitsing en verkamering: dit artikel bevat de omgevingsvergunningplicht voor het splitsen en verkameren met de toetsingsgronden.

- Artikel 4 Strijdig gebruik kamergewijze bewoning; dit artikel bevat de activiteiten die in strijd zijn met dit facetbestemmingsplan.

3.2.3 Overgangs- en slotregels     

In hoofdstuk 3 staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsbepalingen is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan.

3.3 Artikelsgewijze toelichting     

Deze paragraaf bevat de juridisch-technische toelichting van de regeling. Voor de toelichting met betrekking tot de gemaakte keuzes wordt verwezen naar paragraaf 2.4 Onderbouwing gemaakte keuzes in het facetplan.

3.3.1 Artikel 3 Woningsplitsing en verkamering     

3.3.1.1 3.1 Omgevingsvergunning woningsplitsing en verkamering     

Uit dit artikel volgt dat alleen nog maar met een door burgemeester en wethouders te verlenen (binnenplanse) omgevingsvergunning voor planologisch strijdig gebruik het toegestaan is om woningen (en panden met een woonbestemming) te splitsen en te verkameren.

Splitsen houdt volgens de regels in dat één woning of (een gedeelte van) een gebouw waar wonen is toegestaan bouwkundig en/of functioneel wordt gesplitst naar twee of meerdere zelfstandige woningen. Hierbij wordt onder woning verstaan een zelfstandig gedeelte van een gebouw, dat dient voor de huisvesting van één huishouden. Een huishouden is één of meer personen die op hetzelfde adres wonen en een economisch-consumptieve eenheid vormen, met de intentie om zelfstandig, bestendig, voor onbepaalde tijd, in gezinsverband of in een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband te wonen. Deze definitie sluit aan bij vaste jurisprudentie. Bewoners van onzelfstandige wooneenheden voor kamerverhuur gezamenlijk en werknemers die kortdurend in Nederland verblijven (waarbij geen sprake is van continuïteit en onderlinge verbondenheid) vallen niet onder de definitie huishouden.

Verkameren houdt volgens de regels van dit facetplan in het gebruik nemen of laten nemen van (een gedeelte van) een gebouw waar wonen is toegestaan voor kamergewijze bewoning. Er is pas sprake van kamergewijze bewoning bij bewoning door drie personen of meer. Dit facetplan spreekt over bewoning in onzelfstandige wooneenheden (in algemener taalgebruik: kamers). Kenmerkend voor het verkameren is dat de toiletruimte, badruimte of een keuken gezamenlijk worden gebruikt.

Het verbod om zonder vergunning te splitsen of verkameren geldt niet voor bestaande situaties. De reden hiervoor is dat bestaande situaties onder het overgangsrecht vallen. Het toevoegen van onzelfstandige wooneenheden aan een kamergewijs bewoond pand valt niet onder een bestaande situatie en is vergunningplichtig.

3.3.1.2 3.2 Uitzonderingen omgevingsvergunningplicht hospes/hospita     

Het verbod om zonder de vereiste omgevingsvergunning te verkameren geldt ook niet wanneer sprake is van een hospes/hospita. Een hospes/hospita is de 100% economisch en juridisch eigenaar die zélf daadwerkelijk in de woning woont en minimaal 50% van deze woonruimte gebruikt voor zijn eigen huishouden en maximaal 2 onzelfstandige wooneenheden verhuurt (aan maximaal twee personen).

Kenmerkend voor de hospes/ hospitaregeling is dat de bewoner/ huurder van een wooneenheid de toiletruimte, badruimte en de keuken deelt met de eigenaar van de woning. De onzelfstandige wooneenheden mogen niet beschikken over eigen voorzieningen, als badgelegenheid, keuken en/of toilet.

3.3.1.3 3.3 Woningsplitsing     

In dit lid staan de voorwaarden voor vergunningverlening bij splitsing. Deze voorwaarden gelden cumulatief. Naast dit vereiste, dient ook altijd getoetst te worden aan een norm van een 'goede ruimtelijke ordening' (artikel 2.12 aanhef Wabo).

De omgevingsvergunning is behalve voor woningen ook vereist voor het splitsen van ruimten waar in het bestemmingsplan een woonbestemming op ligt zonder daadwerkelijk een woning aanwezig is, bijvoorbeeld binnen een gemengde bestemming of onder de categorie centrumdoeleinden. Bijvoorbeeld een ruimte waar meerdere functies zijn toegestaan waaronder kantoren, winkel of woningen of een combinatie daarvan.

Voor verschillende delen van de stad gelden verschillende eisen.

a. De algemene eisen voor de hele stad zijn opgenomen in artikel 3.3 Voorwaarden woningsplitsing onder a.

  • In onderdeel 1 staat dat het college alleen een vergunning kan verlenen indien de gebruiksoppervlakte van de bestaande woning gelijk of groter is dan 110 m2. De gebruiksoppervlakte is de vloeroppervlakte binnen de bouwmuren bepaalt volgens NEN 2580 met dien verstande dat daarbij aangebouwde bergingen, garages en andere niet voor bewoning geschikte ruimtes niet worden meegeteld. (NEN 2580 is de Nederlandse norm voor het bepalen van de oppervlakte en inhoud van een gebouw. Ook het bouwbesluit en de woningwet refereert naar deze norm.).
  • Uit onderdeel 2 volgt dat het college alleen een vergunning kan verlenen indien de woningen die als gevolg van splitsing ontstaan voldoen aan een bepaald minimum gebruiksoppervlakte. De algemene eis is dat de gebruiksoppervlakte van een zelfstandige woning die als gevolg van splitsing ontstaat niet kleiner mag zijn dan 50m2.
  • De voorwaarde in onderdeel 3 stelt een berging met een oppervlakte van ten minste 5 m2 per woning verplicht. In onderdeel 3 wordt een buitenruimte verplicht gesteld voor de gesplitste woningen. Het begrip buitenruimte is niet nader gedefinieerd in de begripsbepalingen om flexibiliteit te behouden bij de mogelijke invulling. Een gedeelde buitenruimte of een frans balkon kunnen ook bijvoorbeeld vallen onder een buitenruimte.

b. Voor zover de gebiedsaanduiding 'overige zone-70m2' geldt gelden de volgende eisen, zoals opgenomen in artike 3.3 Voorwaarden woningsplitsing, onder b:

  • In onderdeel 1 staat dat het college alleen een vergunning kan verlenen indien de gebruiksoppervlakte van de bestaande woning gelijk of groter is dan 110 m2. De gebruiksoppervlakte is de vloeroppervlakte binnen de bouwmuren bepaalt volgens NEN 2580 met dien verstande dat daarbij aangebouwde bergingen, garages en andere niet voor bewoning geschikte ruimtes niet worden meegeteld. (NEN 2580 is de Nederlandse norm voor het bepalen van de oppervlakte en inhoud van een gebouw. Ook het bouwbesluit en de woningwet refereert naar deze norm.).
  • Uit onderdeel 2 volgt dat het college alleen een vergunning kan verlenen indien de woningen die als gevolg van splitsing ontstaan voldoen aan een bepaald minimum gebruiksoppervlakte. De algemene eis is dat de gebruiksoppervlakte van een zelfstandige woning die als gevolg van splitsing ontstaat niet kleiner mag zijn dan 70 m2. Hierin verschilt de eis voor het gebied 'overige zone-70m2' van de algemene eis.
  • De voorwaarde in onderdeel 3 stelt een berging met een oppervlakte van ten minste 5 m2 per woning verplicht. In onderdeel 3 wordt een buitenruimte verplicht gesteld voor de gesplitste woningen. Het begrip buitenruimte is niet nader gedefinieerd in de begripsbepalingen om flexibiliteit te behouden bij de mogelijke invulling. Een gedeelde buitenruimte of een frans balkon kunnen ook bijvoorbeeld vallen onder een buitenruimte.

c. Voor de gebiedsaanduiding 'overige zone-kernwinkelgebied' geldt maar één eis, zoals opgenomen in artikel 3.3 Voorwaarden woningsplitsing, onder b. Als voorwaarde geldt dat de gebruiksoppervlakte van een zelfstandige woning die als gevolg van splitsing ontstaat mag niet kleiner zijn dan 40m2.

3.3.1.4 3.4 Verkameren     

In dit lid staan de voorwaarden voor vergunningsverlening bij verkameren. Deze voorwaarden gelden cumulatief. Daarnaast zijn in het lid weigeringsgronden opgenomen. Deze eisen gelden niet cumulatief. Wanneer er sprake is van één of meerdere weigeringsgronden die van toepassing zijn op de vergunningsaanvraag wordt de omgevingsvergunning geweigerd.

In onderdeel a staan de voorwaarden voor vergunningverlening:

  1. Subonderdeel 1: het college kan alleen een vergunning verlenen indien de gebruiksoppervlakte van de bestaande woning gelijk of groter is dan 110 m2 . De gebruiksoppervlakte is de vloeroppervlakte binnen de bouwmuren bepaalt volgens NEN 2580 met dien verstande dat daarbij aangebouwde bergingen, garages en andere niet voor bewoning geschikte ruimtes niet worden meegeteld. (NEN 2580 is de Nederlandse norm voor het bepalen van de oppervlakte en inhoud van een gebouw. Ook het bouwbesluit en de woningwet refereert naar deze norm.)
  2. Subonderdeel 2: ook is als eis opgenomen dat een gebouw niet mag worden opgedeeld in meer dan één onzelfstandige wooneenheid per 18m2 van de totale gebruiksoppervlakte. Bij deze 18m2 eis worden ook de gemeenschappelijke ruimtes meegeteld.

Rekenvoorbeeld: Dit houdt in dat een gebouw met een gebruiksoppervlakte van 180m2 in totaal kan worden opgedeeld in 10 onzelfstandige wooneenheden. De oppervlakte van een kamer/onzelfstandige wooneenheid maakt bij deze regel niet uit, zolang het gebouw maar niet wordt bewoond door meer dan één bewoner/onzelfstandige wooneenheid per 18m2.

  1. Subonderdeel 3: Tenslotte is opgenomen dat voldoende ruimte voor fiets en afvalcontainer en afvalzakken op eigen terrein aanwezig is. Dit is 3 m2 waarbij als aanvullende eis geldt dat vanaf 4 onzelfstandige wooneenheden 1m2 bergingsruimte per wooneenheid wordt toegevoegd. Deze eis is opgenomen om te voorkomen dat fietsen en afval in de openbare ruimte worden geplaatst.

In onderdeel b staan de weigeringsgronden voor de vergunning.

  1. De eis uit subonderdeel 1 gaat over het verbod om te verkameren met als doel het verschaffen van kortdurend verblijf te vergelijken met logies, al dan niet als onderdeel van de arbeidsvoorwaarden, aan werknemers. Bij een kortdurend verblijf gaat het over een verblijf van maximaal drie maanden.

  1. De eis uit subonderdeel 2 gaat over het tegen gaan van concentraties. Deze eis houdt in dat een woning (die niet kamergewijs wordt bewoond) niet mag worden ingesloten door twee kamergewijs bewoonde panden aan dezelfde straat.
    1. Voor het gebied 'overige zone-50 meter' geldt een strengere eis. Binnen een straal van 50 meter rondom het te verkameren gebouw mag zich niet reeds kamergewijze bewoning mag bevinden. De afstand wordt gemeten vanaf de kortste afstand tussen de gevels (hemelsbreed). Dit zorgt ervoor dat er geen verdere concentratie plaatsvindt van verkamerde panden. Aan de hand van een stippenkaart geven we een indicatie per wanneer een dusdanige concentratie is van verkamerde panden dat de leefbaarheid in het geding komt en geen vergunning meer kan worden verleend. De stippenkaart kan worden gebruikt als hulpmiddel (bewijvermoeden) door de ODRA bij vergunningverlening. Op de website van de gemeente Arnhem zal een dynamische, gedetailleerde, stippenkaart worden geplaatst met een specifiekere benadering waar verkamering plaatsvindt.
  2. Subonderdeel 3 bevat de eis dat bijgebouwen niet in gebruik mogen worden genomen als onzelfstandige wooneenheid. Voor de definitie van bijbehorend bouwwerk wordt aangesloten bij de landelijke regelgeving (het Besluit omgevingsrecht). Een bijbehorend bouwwerk kan bijvoorbeeld een aanbouw, schuur, tuinhuis of serre zijn.

3.3.2 Artikel 4 Strijdig gebruik kamergewijze bewoning     

In dit artikel zijn de regels met betrekking tot het gebruik van gronden en opstallen in strijd met het bestemmingsplan opgenomen. Dit artikel bevat een zelfstandig verbod op het gebruik van kamergewijze bewoonde gebouwen in strijd met de weigeringsgronden. Zo mag een dergelijk pand niet worden bewoond door meer dan één persoon per 18m2 gebruiksoppervlakte. Het verschaffen van kortdurend verblijf, te vergelijken met logies, al dan niet als onderdeel van de arbeidsvoorwaarden aan werknemers in een kamergewijze bewoning is ook opgenomen als verbod. Ten slotte is ook het gebruik van bijgebouwen als onzelfstandige wooneenheid in een kamergewijze bewoning verboden.

3.4 Handhaving     

Het bestemmingsplan is bindend voor overheid en burger. Enerzijds kan de gemeentelijke overheid naleving van bestemmingsplannen afdwingen (optreden tegen strijdig gebruik en/of bebouwing). Anderzijds vormt het bestemmingsplan ook het juridisch kader voor de burger waar deze uit af kan leiden wat zijn eigen bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn, maar ook wat de mogelijkheden en onmogelijkheden zijn van zijn buren en directe omgeving. Het bestemmingsplan geeft immers de gewenste planologische situatie voor het betreffende gebied aan.



In de nota “beleidsuitgangspunten handhaving bestemmingsplannen” zijn de volgende uitgangspunten opgenomen:

  • stringent beleid: als uitgangspunt geldt dat in principe elke overtreding wordt aangepakt;
  • géén stilzwijgend gedogen;
  • gewenste maar illegale ontwikkelingen zo mogelijk vooraf maar in ieder geval zo snel mogelijk legaliseren;
  • gedogen van illegale gevallen alleen in uitzonderlijke gevallen, bij voorkeur alleen tijdelijk en met redenen omkleed.

Handhavend optreden tegen overtredingen van bestemmingsplannen kan niet alleen plaatsvinden via publiekrechtelijke, maar ook via de strafrechtelijke weg. De opsporingsambtenaren van de gemeente of politie zullen in die gevallen proces-verbaal van de overtreding maken. Het (reguliere) bestuursrechtelijke traject zal gelijktijdig worden ingezet.

De leges dekken de kosten van een eerste controle in het kader van de vergunningverlening.

3.5 Financiële uitvoerbaarheid     

3.5.1 Exploitatieplan     

Op grond van artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening rust op de gemeente de verplichting tot kostenverhaal bij grondexploitatie. Deze verplichting houdt in dat als de gemeente er bij een ruimtelijke ontwikkeling niet in slaagt met alle particuliere eigenaren in het gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie, de gemeente publiekrechtelijk de kosten moet verhalen bij alle eigenaren in het exploitatiegebied waarmee niet is gecontracteerd. Gemaakte kosten (limitatief opgesomd in artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro) zoals plankosten, onderzoekskosten, kosten van inrichting van de openbare ruimte etc. kunnen worden verhaald door middel van een exploitatieplan dat gelijktijdig met het bestemmingsplan moet worden vastgesteld.

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is in artikel 6.2.1 een opsomming gegeven van de bouwplannen die worden beschouwd als bouwplan in de zin van 6.12 Wro waarvoor een exploitatieplan dient te worden vastgesteld indien het kostenverhaal niet anderszins is geregeld.

Dit facetbestemmingsplan bevat geen ruimtelijke ontwikkelingen welke op basis van artikel 6.2.1 Bro vergezeld dienen te gaan van een exploitatieplan dan wel waarvan het kostenverhaal anderszins dient te worden geregeld. Voor dit bestemmingsplan behoeft dan ook geen exploitatieovereenkomst of exploitatieplan te worden opgesteld.

Hoofdstuk 4 Procedure     

4.1 Publicatie voornemen     

Volgens artikel 1.3.1 lid 1 van het Besluit ruimtelijke ordening moet het voornemen tot een op ontwikkeling gericht bestemmingsplan worden gepubliceerd. Het voornemen tot het opstellen van een facetplan ten behoeve van het reguleren van splitsen en verkameren is op 11 juli 2019 gepubliceerd in het Gemeenteblad.

4.2 Vooroverleg     

Conform artikel 3.1.1 van het Bro dienen burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg te plegen met de wettelijke overlegpartners. Gelet op de aard van dit facetbestemmingsplan is het voeren van vooroverleg met overlegpartners niet noodzakelijk.

4.3 Terinzagelegging ontwerp-bestemmingsplan     

De ontwerpversie van het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens deze periode kan een ieder een zienswijze indienen.

Bijlage 1: Huisvestingsverordening Gemeente Arnhem 2020     

Achtergrond Huisvestingsverordening 'Gemeente Arnhem 2020

Tot nu toe was woningsplitsen en verkameren in de gemeente Arnhem (uitsluitend) geregeld in de gemeentelijke huisvestingsverordening, de Huisvestingsverordening gemeente Arnhem 2020. De basis voor de huisvestingsverordening is de Huisvestingswet 2014. In artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 staat dat het verboden is om:

een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie en die is gelegen in een in de huisvestingsverordening aangewezen wijk, zonder vergunning van burgemeester en wethouders (eerste volzin) van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden (artikel 21 onder c Huisvestingswet) of tot twee of meer woonruimten te verbouwen of in die verbouwde staat te houden (artikel 21 onder d Huisvestingswet).

De huisvestingsverordening bevat gebiedsspecifieke regels waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen regels met betrekking tot splitsen en regels met betrekking tot verkameren.

Woningsplitsing  

De woningsplitsingsregels uit de huisvestingsverordening zijn van toepassing op drie wijken: Spijkerkwartier (zie: figuur 2.3), Sonsbeek Zuid/Sint-Marten (zie figuur 2.4) en Centrum (zie figuur 2.5). Voor het splitsen van een woning is op grond van de huisvestingsverordening een splitsingsvergunning benodigd. De toetsingsvoorwaarden voor woningsplitsing zijn verder uitgewerkt in de 'Beleidsregels Woningsplitsing Gemeente Arnhem'. Voor de drie wijken geldt in beginsel dat een vergunning voor woningsplitsing alleen wordt verleend indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

- de oppervlakte van de woonruimte/woonruimten welke door splitsing ontstaat/ontstaan is minimaal 70m2 GO;

- dat de woonruimten beschikken over een buitenberging;

- en een buitenruimte.

verplicht

Figuur. 2.3; Spijkerkwartier uitsnede bijbehorende kaart bij de Huisvestingsverordening Gemeente Arnhem 2020.

verplicht

Figuur. 2.4; Wijk St. Marten/ Sonsbeek, uitsnede bijbehorende kaart bij de Huisvestingsverordening Gemeente Arnhem 2020.

verplicht

Figuur. 2.5; Wijk Centrum, uitsnede bijbehorende kaart bij de Huisvestingsverordening Gemeente Arnhem 2020.

Voor het gebied 'kernwinkelgebied' gelden op grond van de beleidsregels andere eisen dan in de rest van het centrum. Deze uitzonderingsregel is gemaakt in verband met het project Wonen Boven Winkels. Zo gelden de bovengenoemde vereisten niet, maar gelden aparte toetsingsvoorwaarden. Deze voorwaarden houden in dat:

- de oppervlakte van de woonruimte/woonruimten welke door splitsing ontstaat/ontstaan minimaal 40 m2 dienen te zijn;

- de te splitsen woonruimte dient gedurende een aaneengesloten periode van minimaal 2,5 jaar te hebben leeggestaan.

De regels met betrekking tot de buitenruimte en bergingsruimte gelden niet in het kernwinkelgebied.

verplicht

Figuur 2.6: Kernwinkelgebied, uitsnede bijlage behorende bij de Nadere regels subsidie Wonen Boven Winkels Arnhem 2012.

Verkameren

Op grond van de huisvestingsverordening geldt alleen voor het gebied Binnenstad en Singels, dat voor verkameren een vergunning benodigd is. Deze vergunning kan op grond van de verordening worden geweigerd indien:

  1. naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de onttrekking, samenvoeging om omzetting gediende belang;
  2. het onder a genoemde belang niet kan worden gediend door het stellen van voorschriften en voorwaarden aan de vergunning;
  3. het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand.

De toetsingsvoorwaarden voor de vergunning worden uitgewerkt in de 'Beleidsregels Woningontrekking Gemeente Arnhem 2016'. Bij kamerverhuur waarbij sprake is vier personen of minder wordt de vergunning verleend. Bij kamerverhuur aan meer dan vier personen kan het verlenen van een vergunning, volgens de beleidsregels, leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu van het betreffende pand. In deze situaties wordt per geval beoordeeld of er omstandigheden of redenen zijn de gevraagde ontrekkingsvergunning te weigeren.

verplicht

Figuur. 2.7; Gebied Binnenstad en Singels, uitsnede bijbehorende kaart bij de Huisvestingsverordening Gemeente Arnhem 2020.

Regels     

van het bestemmingsplan

Facetplan woningsplitsing en verkamering

(plannummer: NL.IMRO.0202.959-0301)

Hoofdstuk 1 Inleidende regels     

Artikel 1 Begripsbepaling     

1.1 Plan     

Het bestemmingsplan Facetplan woningsplitsing en verkamering met identificatienummer NL.IMRO.0202.959-0301 van de gemeente Arnhem.

1.2 Bestaande situatie     

  1. bij bouwwerken: legale bouwwerken die aanwezig of in uitvoering zijn op het tijdstip van de ter visie legging van het ontwerp van het bestemmingsplan en bouwwerken die mogen worden gebouwd krachtens een vergunning;
  2. bij gebruik: legaal gebruik van grond en opstallen zoals aanwezig tijdens de inwerkingtreding van het bestemmingsplan dat na de inwerkingtreding van het plan niet langer onderbroken is dan een jaar.

1.3 Bestemmingsplan     

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels.

1.4 Bijgebouw     

Een zelfstandig bouwwerk dat niet in directe verbinding staat met het hoofdgebouw. Het bijgebouw wordt via een aparte toegangsdeur worden bereikt. Het kan wel tegen de woning aangebouwd worden. Voorbeeld van een bijgebouw zijn een garage en een schuur

1.5 Bouwwerk     

Een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

1.6 Gebouw     

Elk bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.7 Gebruiksoppervlakte     

De vloeroppervlakte binnen de bouwmuren bepaald volgens NEN 2580 met dien verstande dat daarbij aangebouwde bergingen, garages en andere niet voor bewoning geschikte ruimtes niet worden meegeteld.

1.8 Hoofdgebouw     

Gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming die bestemming het belangrijkst is;

1.9 Huishouden     

Eén of meer personen die op hetzelfde adres wonen en een economisch-consumptieve eenheid vormen, met de intentie om zelfstandig, bestendig, voor onbepaalde tijd, in gezinsverband of in een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband te wonen.

1.10 Hospes/hospita     

De 100% economisch en juridisch eigenaar die zélf daadwerkelijk in het gebouw woont en minimaal 50% van de gebruiksoppervlakte van het gebouw gebruikt voor zijn eigen huishouden en maximaal 2 onzelfstandige wooneenheden verhuurt. Kenmerkend voor de hospes/hospita is dat de huurder van een wooneenheid de toiletruimte, badruimte en de keuken deelt met de eigenaar van de woning. De onzelfstandige wooneenheden mogen niet beschikken over eigen voorzieningen, als badgelegenheid, keuken en/of toilet.

1.11 Kamergewijze bewoning     

Een gebouw waarin zich 3 onzelfstandige wooneenheden bevinden of meer.

1.12 Verkameren     

Het gebruiken van een (gedeelte van een) gebouw waar wonen is toegestaan als kamergewijze bewoning. Hieronder wordt tevens verstaan het toevoegen van onzelfstandige wooneenheden aan bestaande gevallen van kamergewijze bewoning.

1.13 Zelfstandige woning     

Een zelfstandig (gedeelte van een) gebouw, dat dient voor de huisvesting van één huishouden. Kenmerkend voor de woning is de aanwezigheid van eigen voorzieningen, waaronder minimaal een toiletruimte, badruimte en een keuken met kooktoestel.

1.14 Woningsplitsing     

Het bouwkundig en/ of functioneel splitsen van één woning of (een gedeelte van een) gebouw waar wonen is toegestaan tot twee of meer zelfstandige woningen.

1.15 Woning     

Een complex van ruimten, bedoeld voor de huisvesting van één huishouding, een bijzondere woonvorm of een kamerverhuurbedrijf.

1.16 Vigerende bestemmingsplannen     

Alle binnen de gemeente Arnhem op het moment van vaststelling van dit bestemmingsplan vigerende bestemmingsplannen, wijzigingsplannen en uitwerkingsplannen.

1.17 Onzelfstandige wooneenheden     

Een onzelfstandig gedeelte van een gebouw bedoeld voor de huisvesting van één huishouden. Kenmerkend voor de wooneenheid is het gezamenlijk gebruik (met andere wooneenheden) van een toiletruimte, badruimte en/of een keuken. Een wooneenheid kan uit meerdere ruimten bestaan.

Artikel 2 Reikwijdte en toepassing     

2.1 Reikwijdte en toepassing     

Het voorliggende facetbestemmingsplan is van toepassing op alle bestemmingsplannen (waaronder tevens wijzigingsplannen en uitwerkingsplannen) waarin wonen is toegestaan binnen het grondgebied van de gemeente Arnhem. De regels uit het voorliggende facetbestemmingsplan gelden in aanvulling op alle vigerende bepalingen in regels van deze bestemmingsplannen. De regels van alle bestemmingsplannen blijven buiten toepassing voor zover er sprake is van strijdigheid met de regels van dit plan en blijven voor het overige onverminderd van toepassing.

Hoofdstuk 2 Algemene regels     

Artikel 3 Woningsplitsing en verkamering     

3.1 Omgevingsvergunning woningsplitsing en verkamering     

Het is verboden om zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van burgemeester en wethouders (omgevingsvergunning planologisch strijdig gebruik) de volgende activiteiten uit te voeren:

  1. het splitsen van een (gedeelte van een) gebouw waar wonen is toegestaan naar twee of meerdere zelfstandige woningen;
  2. het verkameren van een (gedeelte van een) gebouw waar wonen is toegestaan (vanaf drie onzelfstandige wooneenheden);

tenzij het een bestaande situatie betreft.

3.2 Uitzonderingen omgevingsvergunningplicht hospes/hospita     

Het onder lid 3.1, onder b, vervatte verbod geldt niet wanneer sprake is van het verkameren door een hospes/hospita.

3.3 Voorwaarden woningsplitsing     

  1. Burgemeester en wethouders kunnen een omgevingsvergunning zoals bedoeld in lid 3.1, onder a, verlenen indien:
    1. de gebruiksoppervlakte van de bestaande woning gelijk is aan of groter is dan 110 m2, en;
    2. de gebruiksoppervlakte van elke zelfstandige woning die als gevolg van splitsing ontstaat niet kleiner is dan 50 m2, en;
    3. de gesplitste woningen over een bergingsruimte met een oppervlakte van ten minste 5 m2 per woning en;
    4. de gesplitste woningen beschikken over een buitenruimte.
  2. Voor zover de gebiedsaanduiding 'overige zone-70m2' geldt kunnen burgemeester en wethouders in afwijking van het bepaalde in 3.3, onder a., een omgevingsvergunning zoals bedoeld in lid 3.1, onder a. verlenen indien:
    1. de gebruiksoppervlakte van de bestaande woning gelijk is aan of groter is dan 110 m2, en;
    2. de gebruiksoppervlakte van elke zelfstandige woning die als gevolg van splitsing ontstaat niet kleiner is dan 70 m2, en;
    3. de gesplitste woningen over een bergingsruimte met een oppervlakte van ten minste 5 m2 per woning en;
    4. de gesplitste woningen beschikken over een buitenruimte.
  3. Voor zover de gebiedsaanduiding 'overige zone-kernwinkelgebied' geldt kunnen burgemeester en wethouders in afwijking van het bepaalde in 3.3, onder a., een omgevingsvergunning zoals bedoeld in lid 3.1, onder a. verlenen indien:
    1. de gebruiksoppervlakte van elke zelfstandige woning die als gevolg van splitsing ontstaat niet kleiner is dan 40 m2.

3.4 Voorwaarden verkamering     

  1. Burgemeester en wethouders kunnen een omgevingsvergunning zoals bedoeld in lid 3.1, onder b, verlenen indien:
    1. de gebruiksoppervlakte van de bestaande woning gelijk is aan of groter is dan 110 m2, en;
    2. het gebouw niet opgedeeld wordt in meer dan één onzelfstandige wooneenheid per 18m2 gebruiksoppervlakte; en;
    3. het verkamerde gebouw minimaal beschikt over een bergingsruimte met een oppervlakte van ten minste 3 m2 ten behoeve van de stalling van fietsen, afvalcontainer(s) of afvalzakken. Vanaf 4 onzelfstandige wooneenheden geldt als aanvullende eis dat 1m2 bergingsruimte per wooneenheid wordt toegevoegd.
  2. De omgevingsvergunning zoals bedoeld in lid 3.1, onder b, wordt in ieder geval niet verleend indien:
    1. sprake is van verkameren met als doel het verschaffen van kortdurend verblijf van maximaal 3 maanden, te vergelijken met logies, al dan niet als onderdeel van de arbeidsvoorwaarden, aan werknemers; of
    2. zich door het verkameren een niet-verkamerd gebouw wordt ingesloten door legale kamergewijze bewoning van gebouwen aan dezelfde straat. Voor zover de gebiedsaanduiding 'overige zone- 50 meter' geldt wordt een vergunning niet verleend indien zich binnen een straal van 50 meter rondom het te verkameren pand, gemeten vanaf de kortste afstand tussen de hoofgebouwen, reeds legale kamergewijze bewoning bevindt of is toegestaan door middel van een vergunning; of
    3. indien een bijgebouw in gebruik wordt genomen als onzelfstandige wooneenheid.

Artikel 4 Strijdig gebruik kamergewijze bewoning     

Onder gebruik van gronden in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan:

  1. het bewonen, of laten bewonen, van een kamergewijze bewoning door meer dan één persoon per 18m2 gebruiksoppervlakte;
  2. het verschaffen van kortdurend verblijf van maximaal 3 maanden, te vergelijken met logies, al dan niet als onderdeel van de arbeidsvoorwaarden aan werknemers in een kamergewijze bewoning;
  3. het gebruik van bijgebouwen als onzelfstandige wooneenheid in een kamergewijze bewoning.

 

Hoofdstuk 3 Overgangs- en slotregels     

Artikel 5 Overgangsrecht     

5.1 Overgangsrecht bouwwerken     

5.1.1 Overgangsbepaling     

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

  1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
  2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
5.1.2 Afwijken     

Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van sublid 5.1.1 een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in sublid 5.1.1 met maximaal 10%.

5.1.3 Uitzondering op het overgangsrecht bouwwerken     

Het bepaalde in lid 5.1.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor

geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

5.2 Overgangsrecht gebruik     

5.2.1 Overgangsbepaling     

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

5.2.2 Strijdig gebruik     

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 5.2.1 te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

5.2.3 Verbod hervatten strijdig gebruik     

Indien het gebruik, bedoeld in lid 5.2.1 na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

5.2.4 Uitzondering op het overgangsrecht gebruik     

Het bepaalde in lid 5.2.1 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 6 Slotregel     

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Facetplan woningsplitsing en verkamering.