|
Er is een verzoek ingediend voor het opstellen van een bestemmingsplan voor percelen aan de Bargerweg 64 tot en met 67 in Emmen (Barger-Oosterveld). Het plangebied bestaat uit vier percelen, waarvan op drie percelen vrijstaande woningen zijn gesitueerd. De drie vrijstaande woningen zijn gesitueerd op de percelen Bargerweg 64 tot en met 66. Het vierde perceel, Bargerweg 67, is onbebouwd. De percelen hebben nu de bestemmingen Wonen - Aaneengesloten, Verkeer - Verblijf en Groen. Er is verzocht de bestemming van de percelen met bestaande bebouwing te wijzigen in de bestemming Wonen - Vrijstaand en de bestemmingen cultuurhistorie, de verkeersveiligheid, de (sociale) veiligheid, brandveiligheid/externe veiligheid en rampenbestrijding, de milieusituatie en de gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen in acht genomen. Indien de genoemde waarden en/of belangen onevenredig worden geschaad, dan wordt de omgevingsvergunning niet verleend. Voorzover voor meerdere activiteiten een afwijking benodigd is en deze in één plan zijn ondergebracht, worden deze in zijn geheel in de beoordeling betrokken van het onbebouwde perceel te wijzigen in de bestemming Wonen - Vrijstaand of Dubbel.
Het plangebied van het bestemmingsplan Barger-Oosterveld, Bargerweg 64 tot en met 67 omvat de percelen aan Bargerweg 64, 65 en 66 in Barger-Osterveld (Emmen) en het perceel dat globaal begrensd wordt door Bargerweg 66, Barnar 111 tot en met 125, Majellastraat 14 tot en met 20 en de Bargerweg (kadastraal bekend als gemeente Emmen, sectie P, nummers 25, 26, 27 en 28 volledig en nummer 374 gedeeltelijk).
Figuur 1.1: Ligging plangebied in de omgeving.
Het plangebied is gelegen in het vigerende bestemmingsplan Barger-Oosterveld dat vastgesteld is op 18 december 2008. Eveneens is het Parapluplan Parkeernormen gemeente Emmen van toepassing, welke is vastgesteld op 26 april 2018.
De vier percelen aan de Bargerweg hebben in het bestemmingsplan 'Barger-Oosterveld' de bestemmingen 'Groen', 'Verkeer - Verblijf' en 'Wonen - Aaneengebouwd'. De op de plankaart als zodanig aangewezen gronden zijn bestemd voor respectievelijk groenvoorzieningen, woonstraten en ontsluitingswegen, en aaneengesloten (rij)woningen.
In de bestemmingen 'Groen' en 'Verkeer - Verblijf' mag niet worden gebouwd. Op basis van het vigerend bestemmingsplan is er ruimte voor de realisatie van 22 rijwoningen. Binnen de bestemming 'Wonen - Aaneengesloten' dienen de rijwoningen in de gevellijn en in het bouwvlak te worden gesitueerd. Op dit moment staan op de vier percelen in totaal drie vrijstaande woningen. Er is hierdoor sprake van een strijdige situatie. Het onderhavige bestemmingsplan regelt dat de bestemming van de drie bestaande vrijstaande woningen conform de huidige situatie is. Voor het vierde, onbebouwde, perceel wordt middels onderhavig bestemmingsplan de realisatie van een vrijstaande of dubbele woning mogelijk gemaakt.
Het voorliggende bestemmingsplan 'Barger-Oosterveld, Bargerweg 64 tot en met 67' vervangt gedeeltelijk het bestemmingsplan 'Barger-Oosterveld', dat op 18 december 2008 door de gemeenteraad is vastgesteld. Bij het van kracht worden van het bestemmingsplan 'Barger-Oosterveld, Bargerweg 64 tot en met 67' verliest het bestemmingsplan 'Barger-Oosterveld' rechtskracht voor zover gelegen binnen het plangebied.
Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. Op de verbeelding worden de percelen in het gebied aangegeven met bestemming dan wel een aanduiding. In de regels worden de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het plangebied geregeld. Tot slot wordt in de toelichting een verantwoording gegeven van de in het plan gemaakte keuzes.
Ter voorbereiding van het bestemmingsplan Barger-Oosterveld, Bargerweg 64 tot en met 67 is zijn onderzoeken uitgevoerd en zijn adviezen gegeven. Daarnaast is er informatie gebruikt uit onderzoeken en adviezen die in een ander kader zijn uitgevoerd. De conclusies uit de onderzoeken en adviezen zijn verwerkt in de toelichting.
Ter voorbereiding van het bestemmingsplan zijn de volgende onderzoeken verricht:
* Verkennend Bodemonderzoek conform NEN5740;
* Watertoets bij Waterschap Hunza en Aas.
De Structuurvisie gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef, is 24 september 2009 vastgesteld door de raad. Het document is opgesteld als ruimtelijke vertaling van de ambities gesteld in de Strategienota Emmen 2020, vastgesteld in de raadsvergadering van september 2001. De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Emmen weer. In deze structuurvisie wordt de ruimtelijke structuur van 2020 geschetst aan de hand van een aantal thema's, te weten landschap, duurzaamheid, verkeer, werken, wonen, voorzieningen en veiligheid. Voor ieder thema is een hoofdkoers bepaald. Voor het bestemmingsplan Barger-Oosterveld, Bargerweg 64 tot en met 67 is vooral het thema wonen van belang.
De Structuurvisie gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef, richt zich op een accentverschuiving van kwantiteit naar kwaliteit en differentiatie van woonmilieus: De opgave ligt er om de woningvoorraad in lijn te brengen en te houden met de woonwensen van huidige én toekomstige inwoners. Naast een kwaliteitsimpuls van de bestaande woningen wordt ingezet op wervende woonmilieus. Om ervoor te zorgen dat de woningmarkt op orde blijft, is een continue aanpassing aan de veranderende vraag geboden. Dit geldt niet alleen voor de kern van Emmen, maar ook voor de dorpen. Zo ontstaat op termijn een cyclische vernieuwing van de bestaande woongebieden.
De Woonvisie 2018-2023 richt zich op een nieuwbouwopgave passend bij de kwalitatieve behoefte en aanvullend op de bestaande voorraad. Daarbij moet de bestaande woningvoorraad beter benut worden. In de Woonvisie is een strategie opgenomen voor woningbouw:
Met het woningbouwprogramma wordt ruimte geboden voor goede woningbouwinitiatieven van particulieren, ontwikkelaars en corporaties. De Woonvisie geeft voor het deelgebied Emmen (waartoe Barger-Oosterveld behoort) tussen 2016 en 2021 een netto groei met 365-495 woningen op de woningvoorraad. In Barger-Oosterveld zijn er geen gemeentelijke kavels meer uitgeefbaar voor vrijstaande en dubbele woningen.
De Structuurvisie herprogrammering woningbouw is op 20 december 2018 door de gemeenteraad vastgesteld. In de structuurvisie is het plan ‘Hofjes Bargerweg’ in Barger-Oosterveld opgenomen als ‘slapend plan’. In het kader van deprogrammering zijn deze 'Hofjes Bargerweg' in samenspraak met woningbouwcorporatie Lefier geschrapt. De vaststelling van de structuurvisie door de gemeenteraad betekent dat voor locaties waarvoor overeenstemming is bereikt over het schrappen van de woningbouwmogelijkheden het bestemmingsplan wordt aangepast.
Bouwwerken moeten voldoen aan 'redelijke eisen van welstand'. Een welstandscommissie beoordeelt bouwplannen aan de vooraf vastgestelde welstandscriteria opgenomen in de Welstandsnota. Op 30 juni 2016 heeft de gemeenteraad de Welstandsnota vastgesteld. In deze nota wordt vooraf bepaald wat de redelijke eisen van welstand zijn. Dit betekent dat gekeken wordt of een bouwplan qua uitstraling past bij de omgeving. Het bestemmingsplan en de welstandsnota zorgen samen voor behoud en ontwikkeling van ruimtelijke kwaliteit.
Het plangebied is gelegen in een gebied waarvoor het welstandsniveau 'luw' geldt. Een bouwplan voor de woning zal door de welstandscommissie beoordeeld worden op redelijke eisen van welstand.
In oktober 2017 heeft de gemeenteraad van Emmen de "Integrale parkeervisie gemeente Emmen" vastgesteld. Deze visie vervangt de parkeernota van 2010. De "Integrale parkeervisie gemeente Emmen" is verwerkt in het bestemmingsplan Parapluplan Parkeernormen gemeente Emmen, welke is vastgesteld op 26 april 2018.
De visie is het kader voor het bepalen van de parkeeropgave bij fysieke ontwikkelingen op alle niveaus. Het is een leidraad voor het beoordelen van de parkeeropgave van stedenbouwkundige visies & plannen voor (her-)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving en is ook het kader dat invulling geeft aan het begrip “voldoende parkeer- of stallingsruimte dan wel voldoende laad- of losruimte in bestaande en op ontwikkeling gerichte nieuwe bestemmingsplannen. De visie bevat ten aanzien van de hoeveelheid parkvoorzieningen en het aantal los- en laadplaatsen het beoordelingskader voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen en- of wijzigen gebruik.
Voor toekomstige (nieuwbouw)ontwikkelingen is in de parkeervisie de landelijke richtlijnen van het CROW leidraad. Uitgangspunt blijft in beginsel voldoende parkeerruimte op eigen terrein. Als dit niet kan, kan eventueel teruggevallen worden op parkeren in de openbare ruimte, waarvoor aan de gemeente een afkoopsom wordt betaald.
In het plangebied worden één of twee woningen gebouwd waarbij voldoende parkeerruimte aanwezig is op het eigen terrein. Hierdoor is in de nieuwe situatie voldoende parkeerruimte aanwezig. Ten opzichte van het geldende bestemmingsplan waarin 22 aaneengebouwde (rij)woningen gerealiseerd kunnen worden, wordt het aantal benodige parkeerruimte aanzienlijk verminderd.
De Omgevingsvisie is hét strategische kader voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe. De visie formuleert de belangen, ambities, rollen, verantwoordelijkheden en sturing van de provincie in het ruimtelijke domein.
De Omgevingsvisie beschrijft de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe in de periode tot 2030, met in sommige gevallen een doorkijk naar de periode daarna. Als in de tekst wordt gesproken over ‘lange termijn’, betreft het de periode na 2030.
De Omgevingsvisie heeft voor de provincie vooral een interne binding. Dit betekent dat de provincie bij de uitoefening van haar taken aan de Omgevingsvisie gebonden is.
Missie
De missie van de provincie is het waarderen van de Drentse kernkwaliteiten en het ontwikkelen van een bruisend Drenthe, passend bij de kernkwaliteiten. Deze missie is ingegeven door wat inwoners, medeoverheden en maatschappelijke partners belangrijk vinden voor de toekomst van Drenthe. De kernkwaliteiten zijn samen met partners en de inwoners van Drenthe benoemd, te weten landschap, cultuurhistorie, aardkundige waarden, archeologie, rust en natuur.
Kernkwaliteiten
De kernkwaliteiten zijn de kwaliteiten die bijdragen aan de identiteit en aantrekkelijkheid van Drenthe. Samen met vertegenwoordigers van overheden, belangengroepen, marktpartijen en inwoners heeft de provincie de volgende kernkwaliteiten van Drenthe benoemd :
Het provinciaal belang ligt in het behouden en, waar mogelijk, ontwikkelen van de kernkwaliteiten. In hoofdstuk 4 van de Omgevingsvisie is voor alle kernkwaliteiten een uitwerking naar meer concrete indicatoren gemaakt, namelijk landschap, cultuurhistorie, aardkundige waarden, archeologie, rust en natuur.
Zorgvuldig Ruimtegebruik
In Drenthe kunnen mensen nog ruimte beleven. Dat wil de provincie bewaken, ook wanneer er nieuwe ontwikkelingen zijn. Zorgvuldig ruimtegebruik is van provinciaal belang.
Milieu- en leefomgevingskwaliteit
De provincie streeft naar een gezonde en veilige leefomgeving voor mens, plant en dier. Het beschermen van de kwaliteit van milieu en leefomgeving is veelal op Europees en nationaal niveau geregeld. Daarbij zijn diverse taken en verantwoordelijkheden bij de provincies neergelegd. Deze taken, gericht op het beschermen van de kwaliteit van lucht, water en bodem en het verbeteren van de verkeersveiligheid, waterveiligheid en externe veiligheid, zijn daarmee van provinciaal belang.
Kaarten en doelstellingen
Op kaarten behorende bij de Omgevingsvisie Drenthe zijn de kernkwaliteiten nader weergegeven. Op een aantal kaarten is het plangebied als volgt aangeduid:
Landschap
Het plangebied is gelegen binnen het landschap van de wegdorpen van de randveenontginning. Van provinciaal belang is de typische langgerekte en slingerende ontsluitingsstructuur. Veelal is deze aan weerszijden beplant. Het is de hierop dwarsliggende, onregelmatige verkavelingsstructuur die de maat en schaal van de omliggende openheid bepaalt.
Cultuurhistorie
Het beleid van de provincie Drenthe ten aanzien van cultuurhistorie is beschreven in de beleidsnota Cultuurhistorisch Kompas Drenthe. Het plangebied is gelegen binnen het gebied Emmen en haar venen. Het generieke beleid 'respecteren' is van toepassing. Het is bedoeld om de cultuurhistorische samenhang, zoals die is vastgelegd in de hoofdstructuur, te borgen. De ambitie voor de Veenkoloniën richt zich specifiek op het zichtbaar houden van de machinale veenwinning en veenverwerking op het Amsterdamscheveld en het Bargerveen, zowel in het landschap als in de bebouwing.
Archeologie
De inhoudelijke kaart Archeologie geeft een overzicht van de archeologische waarden en verwachtingen die de provincie van provinciaal belang achten. In gebieden of terreinen met een archeologische verwachting op de archeologiekaarten, wordt gestuurd op een goede uitvoering van archeologisch onderzoek. Niet voor alle bodemingrepen is archeologisch onderzoek vereist. Dit hangt af van de omvang en aard van de ingreep, de waarde/verwachting van de locatie en het vrijstellingenbeleid zoals dat is uitgewerkt in de gemeentelijke archeologiekaarten.
Aardkundige waarden
Aardkundige waarden die bijdragen aan het specifieke Drentse karakter wil de provincie behouden en, waar mogelijk, herstellen. Het provinciaal belang ligt in het behouden en, waar mogelijk, ontwikkelen van de kernkwaliteit aardkundige waarden. De provincie wil inhoud geven aan ruimtelijke kwaliteit, om de identiteit en aantrekkelijkheid van Drenthe te behouden en te versterken. Het doel is de archiefwaarde van de bodem te behouden en de landvormen, die karakteristiek zijn voor het Drentse landschap, te behouden en te versterken, als onderdeel van de kernkwaliteit oorspronkelijkheid.
Het plangebied is gelegen binnen een gebied met een generiek beschermingsniveau voor aardkundige waarden. In deze gebieden wil de provincie de lokale, aardkundige kenmerken voor de toekomst bewaren.
Provinciale Staten van Drenthe hebben de Provinciale Omgevingsverordening (POV) vastgesteld. Het plangebied is volgens kaart D1 van de POV gelegen binnen een gebied aangeduid als 'Bestaand Stedelijk Gebied'. Binnen Bestaand Stedelijk Gebied ligt de verantwoordelijkheid ten aanzien van woningbouw primair bij de gemeente. De verordening geeft verder geen specifieke bepalingen voor percelen met deze aanduiding.
2.3.1 Ruimtelijk beleid
De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 van kracht geworden. Onderdeel van deze structuurvisie is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Met de structuurvisie kiest het rijk voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Voor Emmen zijn in de SVIR geen onderwerpen opgenomen die aangemerkt worden als nationaal belang. In de Barro zijn alleen de zaken betreffende defensie en kernkwaliteiten van toepassing. Echter deze zaken hebben geen directe invloed op het plangebied.
De conclusie van de in dit bestemmingsplan Barger-Oosterveld, Bargerweg 64 tot en met 67 beschreven beleidsuitgangspunten is dat het rijksbeleid niet direct doorwerkt in het plangebied. Hierdoor is het bestemmingsplan niet in strijd met het rijksbeleid. Het rijksbeleid werkt indirect door via het provinciaal beleid. Het provinciaal beleid vormt op zijn beurt weer de input voor het gemeentelijk beleid. Voor het voorliggende bestemmingsplan kan eveneens geconcludeerd worden dat het plan passend is in het provinciale beleid. Wat betreft het gemeentelijk beleid kan gesteld worden dat de wijziging van de bestemming ruimtelijk inpasbaar is. Op de stedenbouwkundige en milieuhygiënische inpassing van de vrijstaande woning wordt nader ingegaan in de volgende hoofdstukken.
Er is een verzoek ingediend voor het opstellen van een bestemmingsplan voor vier percelen aan Bargerweg 64 tot en met 67 in Barger-Oosterveld. Het voornemen is om de drie percelen met bestaande vrijstaande woningen te bestemmen conform de huidige situatie. Voor het onbebouwde perceel bestaat het voornemen daar een vrijstaande of dubbele woning te realiseren. Voor het herbestemmen van de drie bebouwde percelen en de realisatie van een vrijstaande of dubbele woning is een herziening van het bestemmingsplan nodig. Dit bestemmingsplan voorziet daarin.
Het voorliggend plan betreft een initiatief van woningcorporatie Lefier voor de vier percelen aan Bargerweg 64 tot en met 67 te Barger-Oosterveld. De bestaande plancapaciteit voor 22 rijwoningen wordt geschrapt. De drie bestaande vrijstaande woningen blijven bestaan en op het onbebouwde perceel wordt één vrijstaande of een dubbele woning gerealiseerd.
De bestemmingen van de drie percelen met een vrijstaande woning worden aangepast conform de huidige situatie. Door de realisatie van één vrijstaande of een dubbele woning op het onbebouwde perceel wordt deze nog open plek ingevuld. De voorgevelrooilijn van de nieuw te bouwen vrijstaande of dubbele woning komt in (de projectie van) de voorgevelrooilijn van de naastgelegen vrijstaande woningen te liggen. Hierdoor pas(t)(sen) de te bouwen woning(en) in het straatbeeld van dit gedeelte van de Bargerweg.
Bouwregels
De bestaande omliggende bebouwing bestaat voornamelijk uit vrijstaande en dubbele woningen met een zadeldak. Deze woningen bestaan zowel uit één bouwlaag met kap als uit twee bouwlagen met kap. Voor de overgang naar de omgeving en om aan te sluiten bij de omliggende bebouwing geldt voor de te realiseren vrijstaande of dubbele woning aan de Bargerweg de situering zoals aangegeven in afbeelding 4.1. De bouwregels voor zowel de bestaande vrijstaande woningen als de nieuw te bouwen vrijstaande of dubbele woning sluiten aan bij die van de woningen in de directe omgeving. Voor de vrijstaande woningen geldt dat er in totaal niet meer dan 225 m2 bebouwd mag worden danwel bestaand (woning inclusief bijbehorende bouwwerken). De goothoogte van de vrijstaande woning mag niet meer bedragen dan 6 meter. De bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 9 meter. De afstand van de woning tot de zijdelingse perceelsgrenzen bedraagt minimaal 3 meter en de woning wordt afgedekt met een zadeldak (de dakhelling bedraagt minimaal 25/30 graden). Voor een dubbele woning geldt dat er niet meer dan 200m2 bebouwd mag worden (woning inclusief bijbehorende bouwwerken). De goothoogte van de dubbele woning mag niet meer bedragen dan 6 meter. De bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 9 meter. De afstand van de woning tot de niet aangebouwde zijdelingse perceelsgrens bedraagt minimaal 3 meter en de woning wordt afgedekt met een zadeldak (de dakhelling bedraagt minimaal 25/30 graden).
Woon- en leefklimaat
De situering van een nieuwe vrijstaande of dubbele woning sluit goed aan bij de in de omgeving aanwezige bebouwing. Het perceel is circa 25 meter breed en de nieuwe woning(en) word(t)(en) centraal gesitueerd op het perceel, zoals in de omgeving gebruikelijk is. Met de realisatie van één of twee nieuwe woningen op het perceel is geen sprake van een onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.
Gelet op de toevoeging van slechts één of twee woning(en) en dat er geparkeerd kan worden op eigen erf, is er geen sprake van verkeer- en parkeeroverlast.
De aanleiding voor het opnemen van de archeologische waarden en verwachtingen in ruimtelijke plannen vloeit voort uit het Verdrag van Valletta, de Monumentenwet 1988, de Wet op de archeologische monumentenzorg 2007 en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht 2010. In de Monumentenwet is vastgelegd dat bij het opstellen van een ruimtelijke plan rekening gehouden moet worden met de archeologische waarden in de bodem en dat deze beschermd moeten worden. Daarbij gaat het zowel om aanwezige als mogelijk te verwachten archeologische waarden.
De gemeentelijke beleidsadvieskaart Archeologie is vastgesteld op 30 mei 2013. Hiervoor is een archeologische beleidsadvieskaart gemaakt met daarbij een rapport. Dit rapport dient als toelichting op de kaart. Het doel van deze documenten is om aan te geven wat de kern vormt van het archeologiebeleid en waarop de beleidskeuzes zijn gebaseerd. De verschillende archeologische waarden en verwachtingen en de maatregelen die daaraan zijn gekoppeld zijn in de gemeentelijke archeologische beleidsadvieskaart vertaald naar diverse categorieën "Waarde - Archeologie" in het bestemmingsplan. Met de vertaling is op eenvoudige wijze voor het gehele gebied van de gemeente Emmen in beeld gebracht of archeologische waarden in het geding zijn of kunnen zijn en zo ja, op welke manier daarmee dient te worden omgegaan. Onderstaande tabel geeft de onderverdeling van de vier gemaakte categorieën weer.
Deze beleidskeuzes zijn vertaald in dubbelbestemmingen.
Per archeologische kwaliteit zijn planregels opgenomen voor de te bebouwen oppervlakte en een omgevingsvergunningsstelsel voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. De maatvoering voor afwijking is afhankelijk van de te verwachten waarden of verwachtingen en de uitkomsten van archeologisch onderzoek.
Figuur 4.1: Uitsnede archeologische beleidsadvieskaart met 'Waarde - Archeologie 4'.
Het plangebied Barger-Oosterveld, Bargerweg 64 tot en met 67 is volgens de beleidsadvieskaart gelegen in een gebied met Waarde - Archeologie 4.
Voor gebieden aangeduid met Waarde - Archeologie 4 is algemeen aanvaard dat een minimumoppervlak voor bodemverstoringen geldt van 1000 m2 en een bouwvoordiepte van 30 cm (30 cm +10 cm principe).
De werkzaamheden die gaan plaatsvinden in het plangebied houden in de mogelijkheid tot het bouwen van een vrijstaande woning van maximaal 225 m2 of een dubbele woning van maximaal 200 m2, in totaal 400m2 (kleiner dan 1000 m2). Om die reden is nader archeologisch onderzoek niet noodzakelijk geacht. De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' is opgenomen op de verbeelding en in de planregels.
De Wet natuurbescherming (Wnb) is in werking getreden op 1 januari 2017. Deze wet vervangt de volgende drie wetten: de Natuurbeschermingswet 1998 (gebiedsbescherming), de Flora- en faunawet (soortenbescherming) en de Boswet (houtopstanden).
Gebiedsbescherming
In de Wnb is de bescherming van specifieke natuurgebieden geregeld. Het betreft de Natura 2000-gebieden, die een internationale bescherming genieten. Plannen en projecten met negatieve effecten op deze gebieden zijn vergunningplichtig. Relevant daarbij is dat de Wnb een externe werking kent. Van externe werking is sprake als activiteiten buiten een Natura 2000-gebied van invloed zijn op de natuurwaarden in een Natura 2000-gebied. Per Natura 2000-gebied zijn instandhoudingsdoelen voor soorten en vegetatietypen opgesteld.
Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) -voorheen Ecologische Hoofdstructuur- is een samenhangend netwerk van bestaande en nog te ontwikkelen belangrijke natuurgebieden in Nederland en vormt de basis voor het natuurbeleid. Het NNN is als beleidsdoel opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte van het Rijk. De provincies zijn verantwoordelijk voor de begrenzing, ontwikkeling en bescherming van het NNN. De begrenzing en ruimtelijke bescherming van het NNN is voor de provincie Drenthe uitgewerkt in de Provinciale Omgevingsvisie en de bijbehorende Provinciale Omgevingsverordening.
Het plangebied is niet gelegen in of nabij de aangewezen natuurgebieden van het Natuurnetwerk Nederland in de provincie Drenthe. Hierom is het berekenen van de stikstofdepositie ten gevolge van activiteiten in dit plangebied niet nodig.
Soortenbescherming
Het uitgangspunt van de Wnb is dat er geen (opzettelijke) schade mag worden gedaan aan beschermde dieren of planten, tenzij dit uitdrukkelijk is toegestaan. De soortenbescherming binnen de Wnb is daarbij opgedeeld in drie beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten, Habitatrichtlijnsoorten en andere soorten. Bij beoordeling van de toelaatbaarheid van bouwwerken en/of andere activiteiten moet rekening worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van te beschermen dier- en plantensoorten. Er dient een ontheffing op grond van artikel 3.3, 3.8 en/of 3.10 Wnb te worden aangevraagd voor een (bouw)werkzaamheid of activiteit indien het volgende van toepassing is:
Houtopstanden
In de Wnb is de bescherming van houtopstanden buiten de bebouwde kom geregeld. Doel is de instandhouding van het bosareaal. In de Provinciale Omgevingsverordening van de provincie Drenthe is geregeld hoe een kapmelding moet worden ingediend, waaraan herbeplanting moet voldoen en wanneer ontheffing van de herbeplantingsplicht kan worden verleend.
Voor houtopstanden binnen de bebouwde kom geldt de Bomenverordening gemeente Emmen 2011. In het bijbehorende bomenregister zijn de monumentale en waardevolle bomen en waardevolle houtopstanden vastgelegd. Zonder vergunning is het verboden deze te kappen.
Gelet op het beoogde woongebruik van het perceel is het uitvoeren van een flora- en fauna onderzoek niet noodzakelijk geacht. Het plangebied is daarnaast niet gelegen in of nabij een gebied waarop gebiedsbeschermingsregels van toepassing zijn. De Wet natuurbescherming vormt geen belemmering voor het plan.
Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), dat in oktober 2004 van kracht werd, verplicht het bevoegd gezag de externe veiligheid mee te wegen in het beleid. Het Bevi stelt grenzen aan het risico dat bedrijven mogen veroorzaken voor hun omgeving (het 'plaatsgebonden risico'). Zo moet er tussen risicovolle bedrijven en risicogevoelige objecten (bijvoorbeeld woningen, scholen) een bepaalde afstand blijven, om mensen in de omgeving te beschermen. Daarnaast gaat het besluit in op de kans op een ramp waarbij een groep mensen betrokken is (het 'groepsrisico'). Voor het groepsrisico geldt dat onderbouwing van het risico plaats dient te vinden als er besluiten genomen moeten worden die vermeld zijn in de artikelen 4 en 5 van het Bevi.
Voor het vaststellen van het besluit dient het bestuur van Veiligheidsregio Drenthe in de gelegenheid gesteld te worden advies uit te brengen over het groepsrisico en de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp of zwaar ongeval. Het Bevi dient te worden toegepast voorafgaande aan de vaststelling van een bestemmingsplan. Beoordeeld dient te worden of voor burgers het minimum beschermingsniveau gehandhaafd wordt. Een nadere concretisering van het besluit is opgenomen in de (ministeriële) "Regeling externe veiligheid inrichtingen" (Revi). Hierin zijn onder andere de LPG-afstanden (Plaatsgebonden Risicocontouren) opgenomen.
Ten aanzien van externe veiligheid zijn er geen inrichtingen of infrastructuur die beperkend op het plan zouden werken.
Hoogspanningslijnen
Op ongeveer 530 meter ten zuiden van het initiatief is een hoogspanningslijn aanwezig. De afstand tussen het plangebied en deze hoogspanningslijn is echter dermate groot, dat deze geen beperkende invloed heeft.
Zodra plannen ontwikkeld worden dient de brandweer in een vroeg stadium bij de plannen betrokken te worden om op basis van het beoogde veiligheidsniveau een advies te kunnen uitbrengen op de inrichting en ontwikkeling van het gebied.
Hiervoor zijn de volgende zaken van belang:
Bij het verlenen van de omgevingsvergunning wordt de nodige aandacht aan besteed aan de hierboven benoemde brandveiligheid.
Vanuit milieuhygiënisch oogpunt vergt het inpassen van nieuwe functies in het plangebied een goede afstemming met de andere, in de omgeving aanwezige functies. Binnen het plangebied is sprake van een afname van het aantal te realiseren woningen. In totaal zullen één of twee woningen worden gerealiseerd. In de directe omgeving zijn geen bedrijven gelegen die door de realisatie van deze woning(en) in de bedrijfsexploitatie zouden kunnen worden beperkt.
Hieronder worden de gevolgen van het onderhavig plan beschreven voor de milieuaspecten.
De aanwezigheid van bodemverontreiniging kan gevolgen hebben voor het gebruik van de locatie. Niet alleen kan dit betekenen dat op het perceel gebruiksbeperkingen liggen. Ook kan het zo zijn dat de bodemverontreiniging de bestemming van de locatie in de weg staat. Het nemen van saneringsmaatregelen of het verwijderen van de bodemverontreiniging kan deze belemmering weer opheffen.
Door Bouwvisie is op 23 september 2021 een verkennend milieukundig bodemonderzoek uitgevoerd voor het wijzigen van de bestemming aan de Bargerweg 67 te Emmen. Uit dit onderzoek is gebleken dat in de bovengrond een verhoogd gehalte aan cadmium, koper, zink, PCB, PAK en minerale olie ter opzichte van de achtergrondwaarde is aangetroffen en in de ondergrond geen van de onderzochte stoffen verontreinigd is aangetroffen. Het grondwater is geen verhoogde gehalte aangetroffen ten opzichte van de streefwaarde. De vrijkomende grond is niet vrij toepasbaar. Bij grondafvoer zal dit via een erkende verwerker plaats moeten vinden en gemeld worden bij www.meldpuntbodemkwaliteit.nl Voor het realiseren van een woning is geen belemmering.
Het volledige verkennend milieukundig bodemonderzoek is toegevoegd als bijlage 1 Verkennend bodemonderzoek.
Regels ten aanzien van geluidhinder zijn vastgelegd in de Wet geluidhinder (Wgh). Het doel van de Wet geluidhinder is tweeledig. Enerzijds de bescherming van het milieu en anderzijds de bescherming van de volksgezondheid. Bepalend is steeds de situering van geluidsbronnen ten opzichte van geluidsgevoelige bestemmingen zoals woningen en scholen. De Wgh gaat uit van zones langs wegen, spoorwegen en industrieterreinen. Binnen dergelijke zones zijn nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen alleen toegestaan indien de geluidsbelasting op de buitengevel onder of hoogstens gelijk is aan de voorkeursgrenswaarde. Ontheffing van de voorkeursgrenswaarde is toegestaan indien maatregelen om de geluidsbelasting op de buitengevels te beperken niet mogelijk zijn of onvoldoende helpen en indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.
Voor het plangebied is mogelijk alleen wegverkeerslawaai relevant. Het plangebied is niet gelegen binnen zones van spoorwegen of industrieterreinen.
De Wet geluidhinder is alleen van toepassing binnen de van rechtswege aanwezige zone van een weg. Conform de Wet geluidhinder heeft elke weg een zone. Conform art. 74 lid 2 Wgh zijn de onderstaande wegen hiervan uitgezonderd:
De breedte is afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging in stedelijk of buitenstedelijk gebied. Onderstaand zijn deze zonebreedtes (conform art. 74 Wgh) aangegeven:
De afstanden zoals weergegeven worden aan weerszijden van de weg gemeten vanaf de buitenste begrenzing van de buitenste rijstrook.
De Bargerweg betreft een weg waarvoor een maximum snelheid van 30 km per uur geldt. Dit betekent dat deze weg geen zone heeft en dus niet getoetst hoeft te worden aan de Wet geluidhinder.
De Wet luchtkwaliteit is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid aan te pakken, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging. Anderzijds heeft de wet tot doel mogelijkheden te creëren voor ruimtelijke ontwikkeling. Volgens de nieuwe regeling vormt luchtkwaliteit in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van een ruimtelijk project als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:
Waterschappen zijn verantwoordelijk voor het waarborgen van waterveiligheid en het tegengaan van wateroverlast en watertekort. Hiernaast zorgen waterschappen ervoor dat de kwaliteit van het oppervlaktewater goed blijft en waar nodig verbeterd. Het is van belang dat deze taken zowel nu als in de toekomst uitvoerbaar blijven. Om dit te kunnen waarborgen worden ruimtelijke plannen en ontwikkelingen getoetst op hun impact op het watersysteem. Waterschap Hunze en Aas streeft ernaar om de impact van dergelijke plannen en ontwikkelingen zoveel mogelijk waterneutraal te houden en om waar mogelijk positieve impact te stimuleren.
Op grond van artikel 12 uit het besluit ruimtelijke ordening moeten ruimtelijke plannen zijn voorzien van een waterparagraaf. Om deze waterparagraaf te kunnen opstellen moet de watertoets-procedure worden doorlopen; van vroegtijdig meedenken, informeren, adviseren en afwegen tot aan de uiteindelijke beoordeling van de impact van het plan of de ontwikkeling op het watersysteem. In de waterparagraaf moet het door het waterschap afgegeven advies zijn meegenomen; de in deze uitgangspuntennotitie verstrekte adviezen dienen hiertoe.
Voorin het document (bij onderdeel 1) zijn in de definitieve uitganspuntennotitie plan-specifieke en aanvullende uitgangspunten opgesteld. De verdere opbouw van dit document bestaat uit 5 thema`s; Waterveiligheid, waterkwantiteit, waterkwaliteit, aanvullende waterschapsbelangen en belangen van derden. Per thema is voor dit plan relevante informatie opgenomen en zijn uitgangspunten opgesteld. Ten slotte is de verdere gewenste betrokkenheid van het waterschap bij het vervolg van het planproces beschreven.
Het belangrijkste doel van het waterschap gerelateerd aan waterveiligheid is het uitsluiten van levensbedreigende situaties voor mensen en het zoveel mogelijk voorkomen van dergelijke situaties voor dieren. Binnen dit thema zijn, indien nodig, alle plan-specifieke waterschapsbelangen beschreven die vanwege de waterveiligheid extra bescherming genieten of anderzijds van belang zijn voor de waterveiligheid.
Het waterschap heeft als primaire aan waterkwantiteit gerelateerde doel om voor voldoende water te zorgen, zowel in natte als in droge perioden, nu en in de toekomst. Een vergrote kans op wateroverlast of watertekort dient dus voorkomen te worden. Binnen dit thema zijn (indien nodig) alle voor dit plan-specifieke waterschapsbelangen beschreven die de waterkwantiteit kunnen beïnvloeden.
Verhardingstoename
In het ingediende plan neemt het verharde oppervlak toe boven de compensatiedrempel; voor stedelijk gebied of kassengebieden met meer dan 150 m2 of in het buitengebied met meer dan 1500 m2 (Keur Waterschap Hunze en Aa s). Omdat deze verhardingstoename ervoor zorgt dat hemelwater versneld ter afstroom kan komen, kan het watersysteem overbelast raken. Dit vergroot de kans op inundatie, zeker bij piekbuien, waardoor de landelijke werknormen voor de inundatiekans overschreden kunnen worden. De landelijke normen (1/jaar) zijn 1/10 voor grasland, 1/25 voor akkerbouw, 1/50 voor intensieve akkerbouw en 1/100 voor stedelijk gebied. Voor natuurgebied is geen norm vastgesteld (Beheerprogramma 2016-2021). Compenserende waterberging is noodzakelijk om de kans op inundatie niet te vergroten en de werknormen te kunnen waarborgen.
Bovenstaande werknormen zijn gebaseerd op de midden-variant van het klimaatscenario 2015 van het KNMI (klimaatscenario G).
Grondwaterstand en ontwateringsdiepte
Om grondwateroverlast te voorkomen is een minimale ontwateringsdiepte (de afstand tussen het maaiveld en de grondwaterstand) nodig. In het plangebied is Gemiddeld Hoogste Grondwaterstand (plaatselijk) relatief hoog waardoor de kans op overlast toeneemt; de voor het plan noodzakelijke ontwateringsnorm wordt mogelijk niet in het hele plangebied gehaald. Voor primaire wegen is de ontwateringsnorm 1 m, voor woningen met kruipruimtes, industrieterreinen en secundaire wegen is dit 0,7 m, voor tuinen en plantsoenen is dit 0,5 m, en voor woningen zonder kruipruimte is de norm 0,3 m. Mocht de beoogde functie van het ingediende plan overlast kunnen ondervinden door onvoldoende drooglegging, is het te adviseren om hiermee rekening te houden in het ontwerp en bij de inrichting.
Om de waterkwaliteit te waarborgen heeft het waterschap als voornaamste doel om te zorgen voor schoon en ecologisch gezond water, waarin systeem-specifieke dieren en planten voorkomen. In de eerste plaats is dit van belang voor de grotere beken, kanalen en meren waarvoor binnen de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) doelen en maatregelen zijn opgesteld. Hiernaast is een goede waterkwaliteit van belang voor zwemwater en voor het stelsel van kleinere watergangen voor water aan- en afvoer. In dit thema zijn, indien nodig, alle voor dit plan specifieke waterschapsbelangen beschreven die impact hebben op de waterkwaliteit.
Vervuiling van het oppervlaktewater moet in ieder geval zoveel mogelijk voorkomen worden. Om deze reden vraagt het waterschap op de toepassing van uitlogende materialen zoveel mogelijk te beperken en om vervuiling door bedrijfsmatige activiteiten te voorkomen. Afstromend hemelwater dat vervuild is geraakt moet zo veel mogelijk gescheiden worden afgevoerd, of moet worden gezuiverd. Dit volgt de trits ''schoonhouden. scheiden, zuiveren''.
Onder dit thema zijn een aantal elementen opgenomen die een aanvullend belang vormen voor het waterschap. Dit betreft enerzijds locatie specifieke eigenschappen die in een toekomstige situatie de kans op wateroverlast kunnen vergroten. Anderzijds kunnen ook water gerelateerde gebiedseigenschappen zijn opgenomen buiten de jurisdictie van het waterschap, maar die wel waterschapsbelangen raken.
Voor alle voor dit plan relevante watergerelateerde onderwerpen zijn in dit document uitgangspunten adviezen opgenomen. Voor de verdere procedurele afhandeling van de watertoets is het van belang om het waterschap te blijven betrekken en rekening te houden met deze uitgangspunten;. In de waterparagraaf moet aangegeven worden op welke wijze omgegaan hiermee wordt omgegaan. Het waterschap kan altijd geraadpleegd worden voor overleg en nadere uitleg. De uitgewerkte waterparagraaf moet voorgelegd worden aan de beleidsmedewerker planvorming.
Het bestemmingsplan Barger-Oosterveld, Bargerweg 64 tot en met 67 bestaat uit een plantoelichting, de regels en een verbeelding. De regels en de verbeelding vormen het juridisch bindende gedeelte van een bestemmingsplan. De verbeelding en de regels moeten altijd in samenhang worden gebruikt. De plantoelichting is bedoeld om de verbeelding en de regels te verduidelijken en om gemaakte keuzes te verantwoorden aan de hand van ruimtelijk beleid. Tevens dient het nieuwe bestemmingsplan rechtszeker, eenvoudig te begrijpen, goed toepasbaar en handhaafbaar te zijn voor de gebruiker.
Met de indeling van het bestemmingsplan zoals de naamgeving van de bestemmingen, opbouw van de regels en de weergave van op de verbeelding wordt aangesloten op landelijk geldende standaarden, onder meer Informatiemodel Ruimtelijke Ordening (IMRO2012) en de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012).
Voor de verbeelding wordt als ondergrond de basiskaart BGT gehanteerd. Deze ondergrond zal nooit een volledige weergave van de werkelijkheid zijn. De op de verbeelding aangegeven bebouwing moet dan ook als illustratief worden beschouwd.
Alle gronden die binnen het plangebied vallen hebben een bestemming en/of aanduiding gekregen op de verbeelding. Deze bestemmingen en aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien in de regels hieraan een betekenis wordt gegeven. De begrenzingen van de bestemmingen volgen zoveel mogelijk geografische, topografische en/of kadastrale grenzen. Daar waar dat niet mogelijk bleek, is gekozen voor een meer praktische benadering. De schaal van de verbeelding kan met behulp van de computer door de gebruiker naar keuze worden ingesteld.
De regels zijn een juridische vertaling van het planologische -en ruimtelijk beleid van de gemeente, provincie en het rijk. De regels zijn een juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en bebouwing, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bebouwing. Bij het opstellen van de regels is geprobeerd om de regels zo beperkt mogelijk te houden door alleen te regelen wat nodig is.
Gebruiksregels
Per bestemming is aangegeven voor welk gebruik de gronden zijn bedoeld. Indien daar aanleiding voor aanleiding voor bestaat, wordt via de specifieke gebruiksregels expliciet aangegeven waarvoor de gronden niet zijn bedoeld en of waarvoor en op welke wijze de gronden wel gebruikt kunnen worden.
Bouwregels
In een groot aantal bestemmingen zijn bouwregels opgenomen. Met deze bouwregels worden de bouwmogelijkheden gereguleerd. Uitgangspunt bij het bouwen van hoofdgebouwen is dat hoofdgebouwen altijd binnen een bouwvlak worden gebouwd en voorgevels van deze hoofdgebouwen in de gevellijn. Dit betekend dat indien er vervangende bebouwing wordt geprojecteerd, deze in de gevellijn moet worden teruggebouwd. Verder worden in de bouwregels onder anderen regels ten aanzien maximale bebouwing , bouwhoogtes, dakhelling opgenomen.
Flexibiliteit
Soms is het gewenst om af te wijken van de gestelde regels. Hiervoor zijn in het bestemmingsplan
flexibiliteitbepalingen opgenomen om op specifieke situaties in te kunnen spelen.
De uitvoering van de flexibiliteitregelingen ligt bij het college van burgemeester
en wethouders. Het toepassen van deze regelingen is geen automatisme. Voordat wordt
besloten dat van de geldende regels in het bestemmingsplan kan worden afgeweken zal
eerst bekeken worden wat de consequenties zijn van de afwijking op de leefomgeving.
In het bestemmingsplan diverse flexibiliteitregelingen opgenomen, deze zijn:
De afwijkingen van de bouw- of gebruiksregels maken afwijkingen van geringe aard mogelijk, waarbij de aan de grond toegekende bestemming gehandhaafd dient te blijven. Door het inwerkingtreden van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) worden verschillende vergunningen en besluiten, zoals de milieuvergunning, de bouwvergunning, afwijkingen van het bestemmingsplan en de kapvergunning gebundeld in een integrale omgevingsvergunning. Toestemming van burgemeester en wethouders voor een afwijking van de bouw- of gebruiksregels kan zodoende worden verkregen door het aanvragen van een omgevingsvergunning.
Met de nadere eisen kunnen ondergeschikte zaken aan gebouwen worden aangepast. Het gaat hierbij om zaken zoals het aanpassen van de vorm of de situering van een bouwwerk of de inrichting van een terrein. Met 'nadere eisen' kunnen geen ingrijpende veranderingen plaatsvinden in de bestemmingen.
Bij toepassing van een afwijking en / of nadere eisen wordt het beoordelingskader gehanteerd zoals in de onderstaande tabel is weergegeven. Deze lijst geeft de afwegingscriteria aan die meegewogen moeten worden bij de afweging of een omgevingsvergunning wordt verleend en/ of het toepassen van de nadere eisen. Op deze wijze kunnen interpretatieproblemen worden vermeden en wordt aan gebruikers van de in het plangebied gelegen gronden zoveel mogelijk rechtszekerheid geboden. Het bestemmingsplan biedt mogelijkheden voor het afwijken van de nadere eisen, de uitvoering van deze flexibiliteitsbepalingen zal plaatsvinden via de omgevingsvergunning.
Bij toepassing van een afwijking en/of nadere eis mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de volgende criteria: |
1. Woonsituatie: |
Ten aanzien van de woonsituatie dient rekening gehouden te worden met het in stand
houden en/ of garanderen van een goede woonsituatie, hierbij dient gelet te worden
op: i. de verkeersaantrekkende werking en de parkeerbehoefte; ii. overlast door lawaai, stank en/of trillingen; iii. de lichttoetreding/bezonning ten opzichte van (bebouwing op) aangrenzende gronden; iv. het uitzicht; v. de aanwezigheid van voldoende privacy. |
2. Straat- en bebouwingsbeeld: |
In het belang van een verantwoorde, evenwichtige en samenhangende stedenbouwkundige
en architectonische inpassing dient aandacht gegeven te worden aan: i. een goede verhouding tussen bouwmassa's en open ruimte, (landschappelijke inpassing); ii. de verhouding tussen de hoogte breedte van gebouwen; iii. gevelbeelden; iv. de samenhang van de bouwvorm met nabij gelegen bebouwing; v. de hoogtedifferentiatie; vi. de situering van gebouwen op het perceel; vii. de geleding van de gebouwen indien de oppervlakte meer dan 1000 meter² bedraagt. |
3. Culthuurhistorie |
i. cultuurhistorische waarden en archeologische waarden; |
4. Verkeersveiligheid |
Ter waarborging van verkeersveiligheid dient rekening gehouden te worden met: i. verkeersaantrekkende werking, toename van de verkeersintensiteit en de parkeerbehoefte; ii. overlast door lawaai, stank en/of trillingen; iii. benodigde uitzichthoeken van wegen; iv. de aansluiting van in- en uitritten op de openbare weg; v. de gevolgen voor het zicht op de openbare weg en of fiets- en voetpaden; vi. de aanwezigheid van voldoende laad- en losruimte. |
5. Sociale veiligheid |
Ter waarborging en ter voorkoming van een ruimtelijke situatie die onoverzichtelijk,
onherkenbaar en niet-sociaal controleerbaar is dient rekening gehouden te worden: i. de mogelijkheden voor de verbetering van toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een sociaal onveilige plek; ii. de mate waarin de toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een openbare ruimte wordt ingeperkt. |
6. Brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding |
Ten aanzien van de brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding dient
rekening gehouden te worden met de volgende aspecten: i. aanwezigheid van kwetsbare objecten; ii. de aanwezigheid en routering van vluchtwegen; iii. de bereikbaarheid van de bouwwerken; beschikbaarheid en bereikbaarheid van adequate blusmiddelen. |
7. Milieusituatie: |
Ter waarborging en ter voorkoming van een milieukundig ongewenste situatie als gevolg
van een ruimtelijke ingreep dient rekening gehouden te worden met: i. de mate van hinder voor de omliggende functies; ii. de gevolgen voor de externe veiligheid; iii. de gevolgen van de aanwezigheid van gevoelige functies voor de hinderlijke functies; iv. de gevolgen voor flora en fauna in relatie met de omgeving; v. de gevolgen voor de bodemkwaliteit; vi. de gevolgen voor de (grond)waterkwaliteit; vii. de situering van gebouwen ten opzichte van het water. |
8. Gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen |
Ter voorkoming van een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de zich daarop bevindende bouwwerken is het niet toegestaan op enig terrein zodanig te bouwen, dat daardoor op een aangrenzend terrein, waarvan de toestand op dat moment overeenkomt met het plan, een situatie zou ontstaan die niet meer overeenkomt met het plan of waardoor een reeds bestaande afwijking van het plan zou worden vergroot. |
Figuur 6.1: Beoordelingscriteria afwijkingen en nadere eisen
De bevoegdheid ex artikel 3.6 Wro om het bestemmingsplan te wijzigen ligt eveneens bij burgemeester en wethouders. De wijzigingsbevoegdheid maakt een wijziging van een bestemming in een andere bestemming mogelijk. Voor de wijzigingsbevoegdheid geldt dat deze niet kan worden uitgevoerd, voordat onderzoek is uitgevoerd. Dit biedt de mogelijkheid om nader onderzoek zoveel mogelijk op de concrete situatie af te stemmen.
Opzet regels
De planregels van dit bestemmingsplan zijn opgedeeld in vier hoofdstukken:
De inhoud van de verschillende hoofdstukken wordt als volgt toegelicht:
In hoofdstuk 1 worden diverse begrippen welke in de planregels worden gehanteerd nader verklaard. Dit om mogelijke interpretatieproblemen te voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.
De begripsbepalingen in dit artikel zijn noodzakelijk bij de interpretatie van de regels. In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. De begrippen die hierin zijn opgenomen zijn terug te vinden in de bestemmingsbepalingen. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik. Met uitzondering van de eerste twee begrippen (plan en bestemmingsplan) zijn de begrippen alfabetisch gerangschikt. De begrippen zijn zoveel mogelijk gebaseerd op vaste jurisprudentie. In de loop der tijd hebben de meeste begrippen zich ontwikkeld tot een standaard, waarvan ook in dit bestemmingsplan gebruik is gemaakt.
De bepalingen over de wijze van meten zijn in dit artikel opgenomen. Dit artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.
In hoofdstuk 2 worden artikelsgewijs de op de verbeelding aangegeven bestemmingen omschreven en wordt toegelicht op welke wijze de gronden en opstallen gebruikt mogen worden. Behalve bestemmingen en dubbelbestemmingen zijn binnen het bestemmingsplan aanduidingen te onderscheiden. Deze aanduidingen bevatten specificaties van bestemmingen en dubbelbestemmingen met betrekking tot gebruik of bouwen.
Binnen de bestemming Artikel 3 Wonen - Vrijstaand wordt de mogelijkheid geboden voor de realisatie van één vrijstaande woning en de daarbij behorende voorzieningen. Dit laatste is tevens bedoeld om ondergeschikte, aan de woonfunctie grenzende voorzieningen (bijvoorbeeld groenvoorzieningen of toegangswegen), waarvan de feitelijke begrenzing niet exact blijkt samen te vallen met de bestemmingsgrens, onder de woonbestemming te brengen.
Gebouwen dienen binnen het bouwwvlak te worden gebouwd. De voorgevel van de woning dient in de gevellijn te worden opgericht. De gezamenlijke oppervlakte van de woning inclusief bijbehorende bouwwerken bedraagt ten hoogste 225 m2 danwel bestaand. De bouwhoogte van de woning mag maximaal 9 meter bedragen, de goothoogte maximaal 6 meter. De dakhelling bedraagt minimaal 25/30 graden. De afstand naar de zijerfscheiding bedraagt minimaal 3 meter. In de bestemming zijn afwijkingen van de bouwregels opgenomen om het bestemmingsplan flexibeler te maken.
Binnen de bestemming Wonen - Vrijstaand of Dubbel wordt de mogelijkheid geboden voor de realisatie van óf één vrijstaande woning óf een dubbele woning. Voor een vrijstaande woning gelden de bouw- en gebruiksregels zoals genoemd bij de bestemming Wonen - Vrijstaand.
Bij een dubbele woning gaat het om grondgebonden twee- onder- één kap woningen dan wel grondgebonden woningen die door middel van een garage, berging of bijbehorend bouwwerk aan elkaar geschakeld zijn. Voor een dubbele woning geldt dat maximaal 200 m² van het bouwperceel mag worden bebouwd (woning inclusief bijbehorende bouwwerken). De goothoogte van de dubbele woning mag niet meer bedragen dan 6 meter. De bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 9 meter. De afstand van de woning tot de niet aangebouwde zijdelingse perceelsgrens bedraagt minimaal 3 meter en de woning wordt afgedekt met een zadeldak (de dakhelling bedraagt minimaal 25/30 graden).
Dubbelbestemmingen worden opgenomen als meerdere functies onafhankelijk van elkaar op dezelfde plaats voorkomen. In feite betreft het hier twee (of meer) afzonderlijke bestemmingen voor één (deel van een) gebied. Daar waar een dubbelbestemming is gelegen, geldt zowel de bepaling van de betreffende (hoofd)bestemming als de bepaling zoals gesteld in de dubbelbestemming.
Artikel 5 Waarde - Archeologie 4
Het plangebied Barger-Oosterveld, Bargerweg 64 tot en met 67 kent één dubbelbestemming, te weten Artikel 5 Waarde - Archeologie 4.
Om de archeologische waarden in het plangebied te beschermen is deze dubbelbestemming op de verbeelding opgenomen. Voor gronden geldt dat archeologisch onderzoek nodig is om vast te stellen of er waarden aanwezig zijn en of deze behoudenswaardig zijn. Om de archeologische waarden te beschermen is in de regels een omgevingsvergunningenstelsel opgenomen. Daardoor wordt de uitvoering van bepaalde activiteiten aan bepaalde voorwaarden gebonden. Het stelsel biedt het college de mogelijkheid om de toelaatbaarheid van bepaalde activiteiten en gebruiksvormen per geval na te gaan en eventueel aan de uitvoering bepaalde eisen te stellen. Het moet daarbij gaan om activiteiten die op basis van de doeleindenomschrijving van het betreffende artikel mogelijk zijn, maar waarvoor een nadere afweging omtrent de toelaatbaarheid is gewenst. Voor terreinen binnen Waarde - Archeologie 4 is algemeen aanvaard dat een minimumoppervlak voor bodemverstoringen geldt van 1000 m2 en een bouwvoordiepte van 30 cm (30 cm + 10 cm principe). De Waarde-Archeologie 4 is apart opgenomen, omdat dit terreinen zijn waar naast bovenstaande bepalingen geen drainageverbod geldt.
Binnen de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 4 is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waarmee burgemeester en wethouders overeenkomstig artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) de dubbelbestemming kunnen laten vervallen of alsnog aan gronden de dubbelbestemming kunnen toekennen.
Hoofdstuk 3 van de regels bevat bepalingen die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen, zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in afzonderlijke artikelen onder te brengen.
Met dit artikel wordt voorkomen dat meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt. Dit is bijvoorbeeld mogelijk als (onderdelen van) bouwpercelen van eigenaars in maatvoering verschillen en wisselen. Door verwerving van een extra (bouw)perceel of een gedeelte daarvan, kunnen de gronden niet meegenomen worden met de berekening van de bouwmogelijkheden van het nieuwe perceel als de nieuw verworven gronden reeds meegenomen zijn bij de berekening van een eerdere bouwplannen. Het is dus niet toegestaan gronden twee keer in te zetten om een omgevingsvergunning te verkrijgen.
In dit artikel zijn regels opgenomen voor het bouwen van ondergeschikte bouwonderdelen. De genoemde onderdelen mogen de in de regels bepaalde maximale bouwhoogte overschrijden met de in artikel genoemde maten. Hiervoor is bewust gekozen omdat dit duidelijkheid en enige vrijheid aan ontwerpers biedt.
Artikel 8 Algemene afwijkingsregels
Afwijkingsregels zijn regels waardoor aan de bestemmingsbepalingen de nodige extra
flexibiliteit wordt meegegeven. Toestemming voor afwijking gebeurt door het verlenen
van een omgevingsvergunning. Het college van burgemeester en wethouders kan bijvoorbeeld
een omgevingsvergunning verlenen voor het 10 % vergroten van de bouwmogelijkheden
voor goot- en nokhoogte, het bouwen van bijgebouwen in de voorgevel van het hoofdgebouw,
het bouwen van het hoofdgebouw maximaal 5 meter achter de gevellijn en het bouwen
met een minder steile dakhelling. Daarnaast kan afgeweken worden van het bestemmingsplan
om op medische indicatie te bouwen op- of achter de gevellijn en specifiek voor het
oprichten van 30m² bebouwing voor noodzakelijke voorzieningen in het licht van de
Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). Daarnaast zijn ten aanzien van het gebruik
afwijkingsmogelijkheden opgenomen voor de uitoefening van een aan huis gebonden kleinschalige
beroeps- of bedrijfsactiviteiten voor alle woningen of het uitoefenen van bed and
breakfast.
De omgevingsvergunningen mogen alleen gebruikt worden indien niet op grond van een
andere bepaling in deze regels omgevingsvergunning kan worden verleend. Dit betekent
dat niet 2 keer omgevingsvergunning kan worden verleend van eenzelfde bepalingen of
dat bepalingen die extra bouwmogelijkheden geven niet cumulatief gebruikt mogen worden.
Hoofdstuk 4 bestaat uit 2 artikelen, de eerste is het overgangsrecht ten aanzien van gebruik en bebouwing en de tweede de slotregel waarin de citeertitel van het bestemmingsplan wordt aangehaald.
Artikel 9 Overgangsrecht regelt het overgangsrecht ten aanzien van legaal bestaand gebruik en legale bestaande bouwwerken die afwijken van de (nieuwe) bestemming. Het overgangsrecht beschermt de gevestigde belangen of rechten bij een nieuwe, van de bestaande situatie afwijkende regeling. Dit betekent dat bestaand gebruik en bestaande bouwwerken welke in strijd zijn met het nieuwe bestemmingsplan, maar reeds aanwezig was ten tijde van de voorgaande plannen, onder voorwaarden, mag worden voortgezet, met als doel het uiteindelijk beëindigen van de afwijkende situatie. Voorheen illegale bebouwing en illegaal gebruik worden met het overgangsrecht niet gelegaliseerd.
Artikel 10 Slotregel is de Slotregel van het bestemmingsplan. In dit artikel wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald. In dit geval kunnen de regels aangehaald worden als "Regels van het bestemmingsplan Barger-Oosterveld, Bargerweg 64 tot en met 67".
In dit bestemmingsplan heeft actueel beleid zijn doorwerking in de regels gekregen. Hierdoor is het juridisch kader van het bestemmingsplan voor gemeente als publiek beter toepasbaar geworden. Van de gemeente mag verwacht worden dat opgetreden wordt als de regels van het bestemmingsplan niet worden nageleefd. Bestemmingsplannen zijn immers bindend voor overheid en publiek ter bescherming van een goede ruimtelijke kwaliteit en een veilige leefomgeving.
Het college van de gemeente Emmen heeft het beleidsplan Vergunningverlening Toezicht en Handhaving (VTH) vastgesteld. Dit beleidsplan VTH beschrijft de visie en ambitie op het terrein van de gemeentelijke VTH-taken, waaronder ook valt het toepassen en naleven van de regels in het bestemmingsplan. Daarnaast geeft het beleidsplan VTH invulling aan de wettelijke plicht om vastgesteld VTH-beleid te hebben.
Voor wat betreft handhaving kan de gemeente onmogelijk continu alles controleren. De gemeente vertrouwt erop dat inwoners en bedrijven de regels naleven en zij er alles aan doen om risico's en nadelige effecten voor de maatschappij te voorkomen. Risico's bepalen de inzet van de beschikbare capaciteit. Op basis van kennis en ervaring is vastgesteld welke bedrijfscategorieën en activiteiten het grootste risico vormen voor fysieke veiligheid, leefbaarheid, volksgezondheid, milieu en imago.
Deze uitgangspunten zijn gebruikt bij het opstellen van dit bestemmingsplan en worden ook toegepast bij de naleving van de regels van het bestemmingsplan.
Per 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening in werking getreden. Afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening verplicht de gemeente tot het verhalen van kosten bij grondexploitatie via een exploitatieplan, tenzij kostenverhaal anderszins is verzekerd. De toepassing voor het afdwingbare kostenverhaal richt zich op bouwplannen. De definitie van wat onder een bouwplan wordt verstaan, is opgenomen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Uit dit artikel blijkt dat onder een bouwplan o.a. wordt verstaan de bouw van een woning of de uitbreiding van een gebouw van 1000 m2 of meer.
De kosten van het maken van het voorliggend bestemmingsplan worden in dit geval gedekt op grond van de legesverordening. Voor dit plan zijn door de gemeente geen aanvullende kosten voor onderzoek begroot en gemaakt. De vaststelling van een exploitatieplan is zodoende niet nodig aangezien het kostenverhaal nu anderszins verzekerd is.
het bestemmingsplan Barger-Oosterveld, Bargerweg 64 tot en met 67 met identificatienummer NL.IMRO.0114.2020026-B701 van de gemeente Emmen;
de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;
een beroep, of het beroepsmatig verlenen van diensten of bedrijfvoering dat op administratief, lichaamsverzorgend , juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of een daarmee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;
een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;
erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant op meer dan 1 meter van de voorkant van het hoofdgebouw;
een van de weg afgekeerde zijde van een bouwperceel, met dien verstande, dat wanneer daarvoor volgens het plan meerdere zijden in aanmerking kunnen komen, burgemeester en wethouders bepalen welke zijde als achtererfscheiding dient te worden aangemerkt;
andere geluidsgevoelige gebouwen als bedoeld in artikel 1 van de Wet geluidhinder;
verwachting van middelhoge of hoge archeologische waarden, welke nader onderzocht dienen te worden;
vastgestelde archeologische waarde zoals weergegeven op de Archeologisch Monumenten Kaart (AMK);
een op de verbeelding aangegeven grens die, door gebouwen niet mag worden overschreden, behoudens overschrijdingen die krachtens deze voorschriften zijn toegestaan;
het gebruik van een ruime met als doel het verstrekken van logies en ontbijt aan steeds wisselend publiek, dat voor een korte periode, een tot enkele nachten, ter plaatse verblijft; onder bed and breakfast wordt niet begrepen overnachtingen, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid. De ruimte die gebruikt wordt voor bed and breakfast mag niet worden gebruikt als zelfstandige woning;
de totale vloeroppervlakte van de ruimte binnen een functie die wordt gebruikt voor een aan-huis-gebonden beroep c;q; een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;
bestaand ten tijde van de eerste dag van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan;
bebouwing aanwezig op de eerste dag van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan;
uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;
werken of werkzaamheden die een bodemverstorende werking kunnen hebben op het aanwezige (archeologische) bodemarchief;
het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;
een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;
een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waarop ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;
een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde verbonden is;
het bedrijfsmatig te koop aanbieden of verhuren van goederen, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;
al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden;
een (hoek- of rondvormig) uitgebouwd deel van een hoofdgebouw, waaronder ook een entreeportaal, bouwkundig bestaand uit een 'lichte' constructie met een overwegend transparante uitstraling, waarbij het entreeportaal een meer besloten karakter mag hebben;
elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;
locatie van een ruimtelijk object, vastgelegd in een ruimtelijk referentiesysteem;
een bouwkundige constructie die een ruimte in een woning of gebouw scheidt van de buitenlucht, daaronder begrepen het dak;
de fysieke, danwel doorgetrokken denkbeeldige lijn die, behoudens toegelaten afwijkingen, bij het bouwen aan de wegzijde met het vooraanzicht vanaf de weg, niet mag worden overschreden;
een (openbaar)gebied, dat is ingericht als berm, park, groenstrook, beplantingsstrook, grasveld, plantsoen, sport- en speelveldjes en dergelijke, welke voor het gehele jaar of een groot deel van het jaar voor het publiek algemeen toegankelijk moet zijn;
gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst;
een andere bouwwerk, bevestigd aan een wand zonder in contact te komen met de grond, vaak boven een raam of deur;
een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;
een ander bouwwerk, dat een overdekte ruimte vormt met ten hoogste één wand (dak op pootjes);
de lijn, welke de scheiding vormt tussen twee bouwpercelen of tussen een bouwperceel en een aangrenzend terrein;
een (hoek- of rondvormig) uitgebouwd deel van een hoofdgebouw, bouwkundig bestaand uit een lichte constructie met een overwegend transparante uitstraling;
de waarde van een gebied in stedenbouwkundige zin, die wordt bepaald door de mate van samenhang in aanwezige bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte, een goede hoogte- en breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en de samenhang in bouwvorm en ligging tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;
wonen in een grondgebonden woning, de woning staat met andere gelijkvormige huizen onder een kap of in een rij. De woning is uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;
wonen in een grondgebonden woning, de woning is aan één kant tegen een andere woning aangebouwd en slechts op 1 zijde gesitueerd op de zijdelingse perceelsgrens, waaronder ook begrepen geschakelde woningen. De woning is uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;
wonen in een grondgebonden woning waarbij het hoofdgebouw vrij staat van naastgelegen hoofdgebouw en uitsluitend bedoeld is voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;
een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;
een scheiding tussen twee bouwpercelen of tussen een bouwperceel en een daarop aansluitende bestemming, met dien verstande dat wanneer daarvoor volgens het plan meerdere zijden in aanmerking kunnen komen, burgemeester en wethouders bepalen welke zijde als zijerfscheiding dient te worden aangehouden;
Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:
de kortste afstand gemeten tussen een bouwwerk en de zij- c.q. achtererfscheiding;
de op de verbeelding aangegeven (kadastrale) bebouwing wordt als illustratief beschouwd;
een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van het bouwvlak, dat ten hoogste mag worden bebouwd;
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.
tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.
het peil overeenkomstig de bouwverordening, danwel indien geen peil overeenkomstig
de bouwverordening is vast te stellen, de hoogte van het afgewerkte bouwterrein, indien
in of op het water wordt gebouwd, dan het Normaal Amsterdams Peil of een ander plaatselijk
waterpeil aan te houden;
De voor Wonen - Vrijstaand aangewezen gronden zijn bestemd voor:
met bijbehorende:
Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen:
Voor het bouwen van andere bouwwerken gelden de volgende bepalingen:
Burgemeester en Wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de gebouwen, wat betreft:
Burgemeester en Wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:
Tot een gebruik strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:
De voor Wonen - Vrijstaand of Dubbel aangewezen gronden zijn bestemd voor:
met bijbehorende:
Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen:
Voor het bouwen van andere bouwwerken gelden de volgende bepalingen:
Burgemeester en Wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de gebouwen, wat betreft:
Burgemeester en Wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:
Tot een gebruik strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:
De voor Waarde - Archeologie 4 aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:
Burgemeester en wethouders kunnen overeenkomstig artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening:
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Indien niet op grond van een andere bepaling in deze regels kan worden afgeweken, kunnen burgemeester en wethouders op grond van artikel 8 afwijken van de regels door:
De toepassing van de in artikel 8.1 genoemde afwijkingen is beperkt tot die gevallen, waarbij het functioneren van de in de bestemming begrepen doeleinden en omliggende bestemmingen niet mag worden aangetast. In de afweging om omgevingsvergunning te verlenen worden in ieder geval de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de cultuurhistorie, de verkeersveiligheid, de (sociale) veiligheid, brandveiligheid/externe veiligheid en rampenbestrijding, de milieusituatie, de gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen in acht genomen. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad, dan wordt de omgevingsvergunning niet verleend.