direct naar inhoud van Toelichting
Plan: Chw Betondak Arkel
Status: ontwerp
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.1978.OP1013-ont1

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

In 2011 heeft de betonfabriek ten noorden van de dorpskern van Arkel na negentig jaar definitief de deuren gesloten. Reeds twee jaar eerder werd de productie stilgelegd wegens een teruglopende vraag veroorzaakt door de economische crisis. De eigenaar heeft het terrein met de huidige functie proberen te verkopen, maar dit bleek niet haalbaar wegens verschillende locatiebeperkingen.

Op een belangrijke plek in de gemeente, direct gelegen aan het water, ontstaat de kans dit gebied open te stellen voor zijn omgeving en een functie te geven die past bij het karakter van Arkel. Vanuit de noodzaak tot herbestemming is door middel van een bijzonder participatieproces met de omgeving gezocht naar de mogelijkheden voor een nieuwe invulling van het betondak-terrein.

1.2 Begrenzing van het gebied

Het omgevingsplan wordt opgesteld voor het gehele terrein van de voormalige betonfabriek. De ligging van plangebied is op de Verbeelding (Bijlage 1) weergegeven. Dit gebied ligt in de noordelijke punt van Arkel en ten oosten van het lintdorp Hoogblokland. Het Merwedekanaal vormt de oostgrens, de Merwede-Linge spoorlijn begrenst de zuidzijde, en aan de noordwestelijke zijde liggen de Stationsweg en Bazeldijk.

1.3 PPBS en gebiedsdoelen

Gedurende PubliekPrivateBuurtSamenwerking (PPBS) en Value Engineering (VE) sessies met inwoners, andere overheden, ondernemers en belangstellenden zijn 238 ideeën opgehaald. Samen met de aanwezigen zijn deze ideeën gevormd tot 10 bouwstenen voor het gebied en op basis hiervan zijn 4 gebiedsdoelen gevormd. Voor de gebiedsontwikkeling Betondak zijn door de gemeenteraad de gebiedsdoelen: 'dorpse sfeer', 'ruimte voor ontmoeting', duurzame gebiedsontwikkeling' en 'gezonde leefomgeving' vastgelegd (besluit gemeenteraad zaaknummer 15-17034-188).

Het eerste doel 'dorpse sfeer' is om de ontwikkeling van het gebied aan te laten sluiten bij het dorpse karakter van Arkel. Aan de zuidzijde van het gebied wordt ingezet op een dorps-compact karakter omdat het gebied hier grenst aan het spoor en aan de kern van Arkel. Hierdoor wordt de overgang van de dorpse kern naar het open landschap en de lintstructuren aan de Bazeldijk en de Dorpsweg niet verstoord. Dit karakter wordt gevormd door een dorps-compacte verblijfsruimte met autoluwe straatjes en plaatsjes. Daarnaast wordt er een mix van woningtypen en gevelbeelden voorgeschreven om repetitie te voorkomen.

In het noordelijk deel wordt ingezet op een dorps-landelijk woonmilieu. Dit wordt gekenmerkt door een meer open en groene opzet. Om een gevarieerde bouwstijl te garanderen wordt er een minimaal aantal zelfbouwkavels aangeboden en wordt er ruimte gemaakt voor diverse doelgroepen.

Het tweede doel 'ruimte voor ontmoeting door naast wonen functies als horeca, kleinschalig bedrijvigheid en evenementen mogelijk te maken' is om de locatie op een organische wijze te transformeren naar een hoogwaardig recreatief woonwerkgebied. Op korte termijn kan de locatie al een tijdelijke invulling krijgen met functies zoals cultuur, lichte bedrijvigheid en evenementen. Deze kunnen gebruik maken van de bestaande bebouwing. Op basis van de marktvraag worden vervolgens nieuwe functies zoals wonen, werken en recreatie toegevoegd aan het gebied, en worden tijdelijke functies wellicht vast. Hierdoor ontwikkelt zich een organisch gegroeid gebied waar verschillende functies in balans naast elkaar bestaan.

Het derde doel 'duurzame gebiedsontwikkeling' en vierde doel 'gezonde leefomgeving' is om in te zetten op een duurzame toekomst en een gezonde leefomgeving waar bewoners en omwonenden oprecht trots op kunnen zijn. Dit betekent dat het gebruik van bijvoorbeeld duurzaam energie- en materiaalgebruik belangrijk is. Maar ook sociale duurzaamheid en leefbaarheid hebben een belangrijke rol. Om dit te waarborgen wordt er gewerkt met minimale percentages voor groen, water en speelplekken. De connectie met het verleden ontstaat door de bomenlaan terug te brengen die de verbinding met het landhuis Schoonzicht herstelt, maar ook door elementen van de betonfabriek terug te laten komen. Hierbij wordt gedacht aan het inzetten van overgebleven betonelementen en de structuur van de tasvelden te gebruiken. De relatie met het Merwedekanaal wordt benadrukt door een wandelzone aan te leggen, en eventueel het actief gebruik van water binnen het gebied mogelijk te maken. Daarnaast wordt de leefkwaliteit ook op een andere wijze geborgd: maximale hoeveelheid geluid, beperking van bevoorrading door vrachtwagens, beperking van de bedrijfstijden van de bedrijvigheid en de horeca etc. Uit de PPBS kwam ook duidelijk een signaal naar voren dat mensen graag in buurtschappen zouden wonen waarbij ze een gezamenlijke tuin hebben en onderhouden. Bij de buurtschap gedachte hoort het zorg dragen voor- en met elkaar.

Deze gebiedsdoelen zijn leidend geweest voor bij het opstellen van het voorliggende omgevingsplan en zijn vertaald in artikel 3 van de regels. Op basis van dit artikel zijn burgemeester en wethouders gehouden om bij binnen- en buitenplanse afwijkingen, bij de uitleg van open normen en bij de uitvoering en handhaving te toetsen aan de gebiedsdoelen, voor zover het omgevingsplan die ruimte laat.  

1.4 Vigerend bestemmingsplan

In het huidige bestemmingsplan 'Dorpskern Arkel' heeft het gebied de bestemming 'bedrijf'. De gewenste transformatie naar een recreatief woonwerklandschap past niet binnen deze bestemming en daarom dient dit plan aangepast te worden.

1.5 Omgevingsplan - wat en waarom?

De geformuleerde bouwstenen uit de PPBS hebben betrekking op een breed aantal onderwerpen, van ruimtelijke kwaliteit tot duurzaamheid en van dorpse sfeer tot openingstijden van horeca. Dergelijke onderwerpen zijn niet allemaal eenvoudig te regelen in een gebiedsbeschrijving in het kader van een bestemmingsplan. Mede om die reden is er voor gekozen om te werken met een nieuw instrument uit de komende Omgevingswet, het omgevingsplan. Vooruitlopend op de Omgevingswet die waarschijnlijk in 2021 in werking treedt, is het plangebied op verzoek van de gemeente door de minister aangewezen als gebied waar nu al gewerkt mag worden volgens de nieuwe Omgevingswet. Dit biedt de gemeente nu al de mogelijkheid een omgevingsplan te maken (officieel: een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte zoals bedoeld in de Crisis- en herstelwet).

Het omgevingsplan is een van de belangrijkste instrumenten binnen de Omgevingswet die de gemeente heeft voor het realiseren van doelstellingen met betrekking tot de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. De reikwijdte van het omgevingsplan is breder dan het bestemmingsplan omdat het zich niet beperkt tot ruimtelijke ordening, maar de gehele leefomgeving omvat. Dit maakt het bijvoorbeeld mogelijk om in het plan regels over woonmilieus vast te leggen die aansluiten op de uitkomsten van het gevolgde participatieproces. Die specifieke woonmilieus moeten vervolgens in de markt een organisch proces op gang brengen van doelgroepen die graag op deze locatie willen wonen.

Een ander voordeel van een omgevingsplan is dat de looptijd van 10 jaar kan worden verlengd tot 20 jaar. Dit biedt voor het plangebied de mogelijkheid van een geleidelijke ontwikkeling over een langere periode.

Dit omgevingsplan maakt tevens gebruik van de mogelijkheid om in een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte een vergunningstelsel voor het gebruiken van gronden en gebouwen op te nemen (zestiende tranche van het besluit uitvoering Crisis- en herstelwet). Dat houdt concreet in dat het aanvangen of veranderen van een functie vergunningplichtig kan zijn. Om te voorkomen dat iedere functieverandering een vergunning nodig heeft, zijn veranderingen die voldoen aan de gestelde algemene regels als vergunningvrij aangemerkt.

Voorts is in dit omgevingsplan gekozen om in aansluiting op de Omgevingswet de activiteiten bouwen mogelijk te maken nadat eerst een nadere afweging heeft plaats gevonden. Hiervoor zijn in dit omgevingsplan beoordelingsregels opgenomen. Het betreft hier een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid overgenomen uit de Wro maar geformuleerd als omgevingsplanactiviteit.

Tot slot is in de zeventiende tranche Crisis- en herstelwet de mogelijkheid opgenomen een lagere EPC vast te leggen dan is voorgeschreven in het bouwbesluit.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Voorgeschiedenis

Het terrein was oorspronkelijk onderdeel van het landhuis 'Schoonzigt', een oude hofstede die in 1764 door Jan Jacob van Hoeij werd verbouwd tot landhuis. Het huis ligt nog altijd in de bocht van de dijk, tegenover de ingang van het fabrieksterrein. Aan de overzijde van de dijk werd door de familie een overtuin aangelegd, met zicht op het kanaal. Een laan met aan weerszijden bomen, de Boslaan, verbond het landhuis en de tuin. In 1915 kwam het landgoed in handen van de familie De Vries Robbé. Willem de Vries Robbé was vanaf eind negentiende eeuw eigenaar van een ijzer- en metaalgieterij in Gorinchem en een bedrijfje voor de fabricage van dakbedekking. In 1915 startte hij met proefnemingen voor de fabricage van bimsbetonnenplaten. Door de groeiende vraag naar de betonnen dakbedekking bracht hij de productie onder in een afzonderlijke dochteronderneming: N.V. Betondak. In 1921 besloot De Vries Robbé de onderneming te verplaatsen naar Schoonzigt in Arkel. Op het terrein lagen al grote bergen grind en zand – grondstoffen voor de betonindustrie – die hier in de Eerste Wereldoorlog door de Genie waren opgeslagen voor de fortificaties van de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Op het terrein van de overtuin werd een fabrieksterrein aangelegd. De Boslaan bleef daarbij aanvankelijk bestaan.

2.2 Huidige situatie

De Betondak-locatie is ten noorden van de dorpskern van Arkel gesitueerd, nabij het knooppunt van de Bazeldijk en Dorpsweg richting Hoogblokland. Arkel en Hoogblokland zijn dorpen in de Alblasserwaard in de provincie Zuid-Holland en maken deel uit van de gemeente Molenlanden. Hoogblokland is gesitueerd op een zanddonk in het open veenweidelandschap ten (noord)westen van Arkel. Arkel is gesitueerd op de afzettingen van het riviertje de Linge op de overgang hiervan naar het veengebied. Het belangrijkste element in de ruimtelijke hoofdstructuur van Arkel is de dijk waaraan Arkel is ontstaan. Aan deze dijk is de historische bebouwing gelegen. Dit bebouwingslint kenmerkt zich door een bijzonder slingerend verloop. De dorpskern van Arkel wordt omringd door waterlopen. Ten oosten van de kern stroomt het riviertje de Linge en aan de noordzijde de veenstroom Zederik, thans het Merwedekanaal. Verder wordt Arkel omgeven door het kenmerkende veenweidelandschap van de Alblasserwaard. Dit slagenlandschap dat sinds de ontginning in de 11e eeuw niet wezenlijk veranderd is, geeft het gevoel van een historisch decor. Rust en ruimte zijn de belangrijkste kenmerken van dit landschap. Binnen deze landschappelijke gegevenheden is de Betondak-locatie op een uitzonderlijke plek gesitueerd, te weten; op buitendijkse gronden tussen de Bazeldijk en het Merwedekanaal. De locatie kent daarmee een bijzonder karakter dat zich enigszins onttrekt aan de specifieke landschappelijke kenmerken van haar omgeving.

De huidige bebouwing staat grotendeels leeg. Een aantal gebouwen worden af en toe gebruikt voor de organisatie van evenementen (zoals het PPBS-proces) en er wordt ruimte verhuurt aan een ondernemer. Echter het merendeel van het terrein is buiten gebruik en afgesloten.

2.3 Bouwstenen

Relatie met gebiedsdoelen

In deze paragraaf geformuleerde gebiedsdoelen zijn opgehaald uit de PPBS-bouwstenen en op basis daarvan door de gemeenteraad vastgesteld. In onderstaande paragraaf is dit nader toegelicht.

De voormalige betonfabriek gaat de komende jaren geleidelijk transformeren naar een recreatief woonwerkgebied. In eerste instantie wordt daartoe ruimte geboden aan tijdelijke functies die een plek kunnen krijgen in de bestaande fabriekshallen. Concreet wordt gedacht aan tijdelijke functies zoals cultuur, lichte bedrijvigheid en evenementen. Op basis van de marktvraag worden vervolgens nieuwe functies zoals woningen en bedrijven toegevoegd aan het gebied en worden tijdelijke functies wellicht vast. Mogelijk wordt in het gebied een klein haventje aangelegd en kan er ruimte ontstaan voor waterwonen en/of recreatie.

Het gebied krijgt een groen karakter en er wordt mogelijk een connectie gezocht met het Merwedekanaal. De cultuurhistorische waarde van de locatie komt terug in het gebied in de vorm van het herstel van de historische bomenlaan die het gebied verbindt met landhuis Schoonzicht, en het gebruik van betonelementen uit de voormalige fabriek.

Voorwaarde bij alle ontwikkeling is dat geen doorsnee woonwijk ontstaat maar in plaats daarvan een dorpsgebied met een grotere variantie van functies en gebruiksmogelijkheden voor de omgeving. Met instemming van de gemeenteraad is dit concreet vertaald in vier gebiedsdoelen: 'dorpse sfeer', 'ruimte voor ontmoeting', duurzame gebiedsontwikkeling' en 'gezonde leefomgeving'.

Om deze gebiedsdoelen ook naar de toekomst te waarborgen zijn regels opgesteld die bepalen dat een afwijking van dit op basis van die doelen opgestelde omgevingsplan moet voldoen aan die gebiedsdoelen.

2.3.1 Gemengd gebied

Een belangrijke voorwaarde om te komen tot een dorpse sfeer en ruimte voor ontmoeting is gelegen in de grote variatie aan functies door naast wonen functies als horeca, lichte bedrijvigheid, cultuur, ontspanning en recreatie toe te laten. Als tijdelijke functie zijn daarnaast ook activiteiten zoals evenementen, detailhandel en een camping toegestaan. Deze functies kunnen ook een vast karakter krijgen indien ze gewenst en inpasbaar blijken te zijn. Het gebied zal op korte termijn al een invulling krijgen met (tijdelijke) functies zoals cultuur, lichte bedrijvigheid en evenementen'' gebaseerd op het concept van 'place making' als opstap naar een proces van 'community building in een dorps- en landelijk woonmilieu'. Deze functies vinden deels plaats in de bestaande fabrieksgebouwen.

Het omgevingsplan laat echter niet alle functies toe. Permanente functies die niet zijn toegestaan betreffen detailhandel (ter bescherming van het bestaande winkelaanbod), verblijfsrecreatie (geen nieuw aanbod aan recreatiewoningen en/of hotels), volkstuinencomplex, of evenemententerrein. In bijzondere gevallen is afwijking van deze regel mogelijk (bijvoorbeeld voor de verkoop van streekproducten). Een ontwikkeling tot recreatiepark, hotelterrein, bedrijventerrein of winkelcentrum wordt niet wenselijk geacht omdat dit niet overeenkomt met de gewenste dorpse sfeer en ook vanuit ruimtelijke beleid bezwaren oproept.

In Artikel 4 van de regels is precies aangegeven welke functies in het plangebied zijn toegestaan. Daarbij geldt nog wel dat tevens moet worden voldaan aan de regels in Hoofdstuk 3 Activiteiten.

2.3.2 Gevarieerd bouwen

Een belangrijk kenmerk van een dorpse sfeer is de variatie aan bebouwing. Aan de noordoostzijde van Arkel ontstaat nieuwe dorpse bebouwing in aansluiting op het bestaande dorpse karakter. Om een geleidelijke overgang naar het buitengebied te realiseren wordt het gebied zo opgezet dat aan de noordzijde woningen met een landelijke sfeer worden gebouwd, terwijl aan de zuidzijde een meer dorpse en compacte stijl wordt gebouwd. Beide woonmilieus moeten zich vertalen in een gevarieerd woongebied. Om die variatie te garanderen moet deze nieuwe wijk voldoen aan verschillende kenmerken zoals een mix aan woningtypen voor diverse doelgroepen, gevels die passen binnen het dorpse karakter, en bedrijfsmatige activiteiten die passen bij het karakter. Om te waarborgen dat dit gebeurt, is in de regels artikel 6 gevarieerd bouwen bepaald dat aan de eis van "dorps bouwen" moet worden voldaan. Wat precies onder dorps bouwen wordt volstaan is nader uitgewerkt in de regels (bijlage 2 beleidslijn dorps woonmilieu). Hierin is onder andere vastgelegd dat per straat verschillende woningtypes worden gebouwd en dat repetitie wordt voorkomen en er een minimaal percentage aan zelfbouwkavels en betaalbare woningen komt. Gestapelde woningen mogen alleen worden toegestaan op markante punten in het gebied, als geluidsafscherming bij de spoorweg, en bij bijzondere woonconcepten.

Bij de beoordeling van de vraag of sprake is van een dorps woonmilieu zal advies worden ingewonnen bij de buurt door de vorming van een commissie. Zie paragraaf 2.3.3.

2.3.3 Ruimtelijke kwaliteit

Alle initiatieven moeten passen binnen het dorpse karakter. Vanwege het organische karakter kiest de gemeente niet voor het opstellen van diverse (welstands)regels, maar geeft een adviserende rol met betrekking tot het dorpse karakter mede aan de bewoners en de buurt zelf (een zorgplicht). In dit kader zal er een commissie worden samengesteld bestaande uit vijf leden (twee personen benoemd door de dorpsraden van Arkel en Hoogblokland, een vertegenwoordiger van de eigenaar/ontwikkelaar en een lid voorgedragen door de gemeente). Een onafhankelijke voorzitter wordt voor maximaal vijf jaar benoemd door de overige leden. De vijf leden zijn ook ieder maximaal 5 jaar lid. In de regels is in artikel 5.1 vastgelegd dat de commissie bij aanvragen om omgevingsvergunningen adviesrecht krijgt.

In de praktijk zal een positief advies van de commissie ook tot een positief besluit van burgemeester en wethouders leiden. Burgemeester en wethouders houden de bevoegdheid om anders te beslissen indien daar goede redenen voor zijn, terug te voeren op de gebiedsdoelen van dit omgevingsplan.

2.3.4 Verkeer

In het kader van de gebiedsdoelen voor gezondheid en ontmoeting is het belangrijk dat het plangebied een verkeersveilige en goed bereikbare inrichting krijgt met veel ruimte voor ontmoeting. In de regels (artikel 8) zijn daartoe een aantal regels gesteld. In de eerste plaats is bepaald dat alle wegen in het gebied wordt ingericht als woonstraten maximaal 30km/uur. Voorts dient de hoofdontsluiting te verlopen via een herkenbare entree met aansluiting op de bomenlaan. Een nieuwe fietsroute door het gebied zorgt voor een veiligere variant op de huidige route over de Bazeldijk. Er moet bovendien een tweede ontsluiting komen voor hulpdiensten. Deze kan eventueel gecombineerd worden met de fietsroute. In het omgevingsplan is tevens een faseringsregeling opgenomen die moet waarborgen dat de aanleg van de fietsroute, de noodontsluiting en de wandelzone samenvalt met de ontwikkeling van de woningbouw en niet pas als laatste worden aangelegd. De opgenomen regel in artikel 8 heeft tot doel te waarborgen dat voordat de laatste woning (258e woning) in gebruik wordt genomen, de aanleg van de gewenste infrastructuur verzekerd is. Als binnen het plangebied minder dan 257 woningen worden gebouwd geldt deze regel voor de laatste woning die in gebruik wordt genomen.

Ten aanzien van parkeren is het belangrijk dat er voldoende parkeerruimte is zonder dat dit ten koste gaat van de kwaliteit van het gebied. Gelijktijdig wordt er gestreefd naar het terugdringen van autobezit. In eerste instantie is daarom gekozen om de gemeentelijke parkeernormen van toepassing te verklaren. Dit betekent dat een woning alleen gebouwd mag worden indien er voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd. In tweede instantie biedt het omgevingsplan de mogelijkheid om af te wijken van parkeernormen indien aannemelijk kan worden gemaakt dat het autobezit terug kan worden gedrongen. Bij toepassing van deze afwijkingsmogelijkheid toetsen burgemeester en wethouders aan het beleid zoals thans vastgelegd in het Bijlage 7 Gemeentelijk verkeers- en vervoersplan 2015 Giessenlanden.

2.3.5 Groen/recreatie

Een dorpse woonsfeer en een gezonde leefomgeving maken het wenselijk dat er binnen het plan veel ruimte is voor groen. Het is voorgeschreven in het omgevingsplan dat er een minimaal oppervlakte aan groen (uitwisselbaar met water, maar niet met tuinen) komt van 20% met ruimte voor parken en speelplekken, waarbij bij de inrichting van de parken en/of speelplekken, gebruik wordt gemaakt van aanwezige betonelementen. De afspraken over de aanpak van uitwerking van de invulling van het openbaar gebied wordt in een anterieure overeenkomst vastgelegd tussen de eigenaar en de gemeente Molenlanden.

Bij de inrichting van het gebied wordt de mogelijkheid gelaten dat bewoners zelf bijdragen aan de realisatie en het beheer van groen. In het plan wordt veel mogelijkheid geboden voor recreatie zoals een haventje, een fietsroute, een wandelzone langs het kanaal en bijbehorende horeca. Voor een nadere toelichting zie de regels van artikel 9. Net als bij verkeer is een faseringsregeling opgenomen die tijdige aanleg van groenvoorzieningen moet waarborgen.

2.3.6 Water

In het plan wordt nadrukkelijk de mogelijkheid open gehouden om water het gebied in te trekken en het water een belangrijke functie te geven bijvoorbeeld door de aanleg van een recreantenhaven en/of waterwonen. Het minimale percentage groen is uitwisselbaar met het wateroppervlakte. Daarnaast zijn diverse eisen opgenomen die gelden voor een goed en veilig watersysteem, zoals een beschermingsregeling voor de waterkering en eisen voor de drooglegging en waterberging. In de regels (artikel 10 Water) is dit nader uitgewerkt. Bij de ontwikkeling van het plangebied dient nog een belangrijke keuze te worden gemaakt of ontwikkeling plaatsvindt als boezem of als polder. Hoewel vooralsnog uitgegaan wordt van boezem, wordt de mogelijkheid van polder opengelaten. Zie paragraaf 3.10 Water.

2.3.7 Bedrijvigheid

Het omgevingsplan geeft niet alleen ruimte aan een woonwijk, maar biedt de mogelijkheid om een gebied te realiseren waar wonen, werken en recreëren samen ruimte krijgen om het dorpse karakter en ontmoeting te stimuleren. Dat betekent dat er veel ruimte wordt gegeven aan functies die bijdragen aan een levendig dorpsbeeld. Verschillende vormen van bedrijvigheid zijn toegestaan, maar ze mogen niet conflicteren met de leefbaarheid binnen het gebied. Om dit te garanderen worden er in de regels eisen gesteld aan onder andere de gevelbeelden, geluidsemissie en verkeersgeneratie (bezoekers en bevoorrading). Om te zorgen dat het een dorps leefbaar gebied blijft is het oppervlakte bedrijvigheid beperkt tot een hectare, inclusief horeca. Zie de regels (artikel 11).

2.3.8 Horeca en ontmoeting

In een dorpse woonomgeving kan horeca een belangrijke functie vervullen die een hechte dorpsgemeenschap ondersteunt. In het plan wordt daarom ruimte geboden voor nieuwe horecagelegenheden op belangrijke plekken voor ontmoeting. Horeca, met bijbehorend terras, kan op die manier bijdragen aan de lokale levendigheid. Om hinder van horeca te beperken zijn regels opgenomen met betrekking tot openingstijden en toegestane geluidsniveaus. Zie de regels (artikel 12). Om te waarborgen dat horeca-activiteiten niet zullen leiden tot overlast is in de regels bepaald dat de bedrijfsactiviteiten uitsluitend overdag tussen 7:00 en 23:00 uur mogen plaats vinden. De geluidsoverlast mag niet meer bedragen dan 50 dB(A) op gevels van omliggende reeds aanwezige woningen én niet meer meer dan 50 dB(A) op 10 meter afstand van de perceelsgrenzen waarop de horeca-activiteiten plaatsvinden. Deze norm van 50 dB(A) sluit aan op het geluidsniveau dat ook in de huidige regelgeving als acceptabel wordt beschouwd. In de avond van 19:00 tot 23:00 is ten opzichte van de huidige regelgeving in het Activiteitenbesluit sprake van een geluidsbelasting die 5 dB(A) hoger is. In een gemengd gebied wordt dit als aanvaardbaar geacht en geeft dit de ruimte voor een levendig dorps karakter. Bij de uitvoering van deze regel zal in afwachting van de Omgevingswet toepassing worden gegeven aan het Activiteitenbesluit.

2.3.9 Bouwen

Bij het bouwen van nieuwe woningen en andere functies is het belangrijk dat er aansluiting wordt gezocht bij het gewenste dorpse karakter. De bouw van nieuwe woningen gebeurt bovendien vraaggericht. Daarom worden er in de regels maximale maten gesteld voor grondgebonden woningen en andere functies (drie lagen inclusief kap) en gestapelde woningen ten behoeve van appartementen (niet meer dan vier bouwlagen met kap). Indien gebruik wordt gemaakt van bestaande gebouwen geldt de huidige maximale bouwhoogte. Zie de regels in artikel 6. Het onderscheid tussen hoofd- en bijgebouwen is in dit artikel losgelaten. Aangesloten is bij de term bijbehorend bouwwerk uit het Besluit omgevingsrecht.

2.3.10 Duurzaamheid

Met de herontwikkeling Betondak Arkel wordt gestreefd naar een duurzaam en hoogwaardig woon-, werk- en leefgebied. Tijdens de PBBS zijn verschillende maatregelen genoemd om de gebiedsontwikkeling duurzamer te realiseren. Vanwege het feit dat duurzaamheid een zeer ruim begrip is, zijn de doelstellingen verdeeld over vier thema's, namelijk energie, circulair/materialen, water en ecologie. Daarnaast is het feit dat ontwikkelingen op het gebied van innovatieve duurzame maatregelen snel gaan, waardoor over enkele jaren de ontwikkelingen voor verduurzaming er mogelijk anders uit zien. Om mogelijk te maken dat toekomstige technische oplossingen ook kunnen bijdragen aan de duurzaamheidsambities, krijgt iedere marktpartij de ruimte om op zijn manier de omschreven resultaatsverplichting op het vlak van duurzaamheid te behalen. Tevens wordt er op enkele thema's door middel van een onderzoeksplicht een nadere verdieping van het mogelijke ambitieniveau gevraagd.

De volgende doelstellingen zijn bepaald, zowel op gebieds- als gebouwniveau:

  • 1. Nieuwe woningen zijn minimaal energieneutraal en gasloos.
  • 2. Bestaande (beton)materialen worden deels hergebruikt, bijvoorbeeld door toepassing van betonbuizen in de invulling van het groen gebied, toepassing van geschikt betongranulaat in de opbouw van verhardingen in het openbaar gebied en/of toepassing als nieuw toeslagmateriaal in betonproducten voor de nieuwbouw.
  • 3. Het stimuleren (van duurzame mobiliteit door onder andere het opnemen van laadvoorzieningen voor elektrische voertuigen in het openbaar gebied.
  • 4. Het stimuleren van groen in de wijk door het toepassen van onder andere groene daken passend bij de doelstelling energieneutrale woning.
  • 5. Een onderzoekplicht geldt voor de volgende doelstellingen:
    • a. het behalen van een energieneutrale openbare inrichting;
    • b. het streven naar een kolkloze wijk met afvoer op het Merwede kanaal en/of naar een gedeeltelijke individuele opvang van hemelwater (per woning);
    • c. het streven naar collectieve energievoorzieningen;
    • d. het stimuleren van ecologische waarde in het openbaar gebied, te denken valt aan een vleermuisvriendelijke inrichting, het toepassen van een variatie aan planten, het plaatsen van een insectenhotel en nestkasten.

In de regels (artikel 13) zijn deze doelstelling nader uitgewerkt (smart gemaakt). Belangrijk daarbij is de uitvoering en handhaving van deze doelstellingen. De opgenomen onderzoeksplicht verplicht de aanvrager een onderzoek uit te voeren. Op basis van het onderzoek kunnen burgemeester en wethouders nagaan of de omgevingsvergunning verleend kan worden en bestaat de mogelijkheid nadere voorschriften aan de vergunning te verbinden.

De eis dat nieuwe woningen energieneutraal moeten zijn, is in de regels vertaald naar de eis dat nieuwe woningen aan de eis EPC is 0 moet voldoen.

2.3.11 Gezondheid

Een dorps woonmilieu wordt gekenmerkt door een rustige, schone en veilige woonomgeving waar er een sterke sociale samenhang is. Het door de GGD uitgebrachte advies om te komen tot een gezonde inrichting van het plangebied klinkt door in de regels voor onder andere geluidsnormen en waterveiligheid en zijn anderzijds uitgewerkt in artikel 14.

2.3.12 Afwijken van de bouwstenen

Het is bijna niet mogelijk om alles van te voren te bedenken; hoe los je dan op dat een goed idee, dat past in de gedachten van het plan maar niet in de tekst, toch de ruimte krijgt. Initiatieven die niet passen in de regels maar wel voldoen aan de achterliggende gebiedsdoelen kunnen met toepassing van de in artikel 16 t/m 18 opgenomen bepaling toch gerealiseerd worden. Bijvoorbeeld een functie detailhandel is niet toegestaan. Indien zich nu een initiatief aandient dat voorziet in de verkoop van streekproducten zou dat prima kunnen passen in de gebiedsvisie (past in het dorpse karakter en het gebiedsdoel van ontmoeting). Burgemeester en wethouder kunnen in dat geval met een eenvoudige procedure toch medewerking verlenen aan dit initiatief. Ze moeten dan wel onderzoeken of de vestiging van dergelijke detailhandel geen afbreuk doet aan de achterliggende doelstelling van geen aantasting van het bestaande aanbod in de kern Arkel.

Een ander voorbeeld betreft de vestiging van een horeca-inrichting die een verruimde openingstijd wil tot 24:00 wil voor een (niet permanent) buurtfeest. Dat zou gezien de doelstelling van een gezonde leefomgeving niet wenselijk zijn in verband met geluidsoverlast. Indien initiatiefnemer echter aantoont dat hij dit in overleg met de buurt goed kan oplossen en geluidsoverlast voorkomen wordt, kunnen burgemeester en wethouders dit bij afwijking toestaan.

Hoofdstuk 3 Omgevingstoets

3.1 Inleiding

De bouwstenen uit hoofdstuk 2 zijn mede tot stand gekomen na toetsing op alle relevante omgevingsaspecten. In dit hoofdstuk is de verantwoording hiervan opgenomen. Per omgevingsaspect is aangegeven hoe dit belang in de integrale afweging is betrokken. Waar nodig is dit door nadere onderzoeken aangetoond.

3.2 Ruimtelijk-economisch

Het Rijk heeft haar ruimtelijk beleid vastgelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). De leidende gedachte van het rijksbeleid is ruimte maken voor groei en beweging, waarbij het Rijk zich vooral concentreert op decentralisatie. Een belangrijk uitgangspunt bij ruimtelijke ontwikkelingen is het duurzaam benutten van bestaande gebieden en voorrang te geven aan transformatie-opgaven. Omdat de bestaande bedrijfslocatie niet meer bruikbaar is voor deze functie is er gezocht naar een nieuwe functie. Aansluitend op het rijksbeleid wordt er in dit gebied ruimte gemaakt voor een nieuw recreatief woonwerklandschap dat goed aansluit bij de omgeving en een bepaalde vraag vervult.

Op de kwaliteitskaart uit de provinciale 'Verordening Ruimte' is het gebied is nog aangewezen als bedrijventerrein. Deze kaart bevat de aanduidingen voor de bestaande en gewenste ruimtelijke kwaliteiten voor het stedelijk en landelijk gebied tot 2020, voor zover van provinciaal belang.

Verkleuring

Het onderzoek Onderbouwing transformatie Beton-Arkel naar een gemengd gebied (Bijlage 4) toont aan dat de planlocatie niet voldoet aan hedendaagse en verwachte toekomstige vestigingsvoorwaarden van potentiële zware en/of natte bedrijvigheid. De ligging en bereikbaarheid is verre van ideaal (smal water en dijk) en ook de milieuruimte is mede door de aanwezigheid van woningen in de nabije omgeving te gering. Dit, tezamen met de kansen die de locatie biedt om bij te dragen aan de nagestreefde dorpsontwikkeling van Arkel, rechtvaardigt transformatie. Door de locatie te transformeren kan ingesprongen worden op de lokale behoefte aan woningen en de nieuwe en de sterke woonvraag. De regio heeft recent aangeven de locaties en omvang van dit soort watergebonden zware milieucategorie bedrijventerrein in overleg met de provincie nader in beeld te zullen gaan brengen. De provincie heeft aangegeven in te stemmen met de verkleuring.

Vanuit de provinciale kwaliteitskaart is vervolgens - in overleg met de provincie - nagegaan welke eisen gesteld kunnen worden aan een goede landschappelijke inpassing van het nieuwe woonwerkgebied, zodat de ruimtelijke kwaliteit, die de provincie voorstaat ook geborgd wordt. In een opgestelde landschapsanalyse is dit nader uitgewerkt en is gekeken naar wat de landschappelijke kwaliteiten van de omgeving zijn en hoe de ontwikkeling hierop kan aansluiten (zie bijlage 5 voor een verdere uitwerking). Hierin zijn ook de cultuurhistorische waarden van het gebied meegenomen (zie bijlage 6). Op basis hiervan zijn de bouwstenen zo vormgegeven dat ze aansluiten bij de gebiedsidentiteit, het structuurniveau, de aard en schaal van het gebied en dat het voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart.

Op regionaal niveau hebben de gemeenteraden in de regio Alblasserwaard Vijfheerenlanden de Visie 2030 vastgesteld. Het karakter van het gebied kenmerkt zich door de bijzondere kwaliteit van het cultuurlandschap en de historische steden, de grote sociale cohesie en de innovatiekracht van het bedrijfsleven. De ontwikkeling van dit gebied speelt daar op een eigen manier op in door uniek gemengd woonwerkgebied te vormen.

In het verlengde van de gemeentelijke omgevingsvisie uit 2017 kiest dit omgevingsplan voor de gezamenlijke verantwoordelijkheid voor een gezonde en veilige leefomgeving. Dat betekent enerzijds veel vrijheid voor initiatiefnemers en toekomstige bewoners en gebruikers maar ook enige verantwoordelijkheid. Bij het formuleren van de doelbepaling is zo veel mogelijk aangesloten op de omgevingsvisie voor Giessenlanden (d.d. 19 oktober 2018). In de omgevingsvisie wordt ten aanzien van het plangebied Betondak ingezet op het faciliteren van organische gebiedsontwikkeling en dit te transformeren naar aantrekkelijk woon-, werk- en leefgebied.

Conclusie

De transformatie van de betonfabriek in een recreatief woonwerklandschap sluit aan bij de identiteit van het gebied en past binnen het wensbeeld van de verschillende visies. De procedure om instemming te krijgen van provincie over de verkleuring van deze zware milieucategorie bedrijventerrein naar een nieuwe functie is doorlopen. Eind 2017 heeft de gemeente Molenlanden, op verzoek van de provincie, de regio de regio Albasserwaard-Vijfheerenlanden (AV) om een aantal toezeggingen gevraagd omtrent de kwalitatieve verdieping van het regionale bedrijventerreinenbeleid. De regio heeft dit verzoek behandeld en positief geantwoord op de gevraagde toezeggingen waardoor de verkleuring van het Betondakterrein plaats kan vinden (Bijlage 20 Advies regio verkleuring). De regio bevestigd hierin onder andere dat zij een kwalitatieve verdieping van de regionale bedrijventerreinstrategie AV 2016 maken en de transformatie van de Betondak locatie in Arkel hierin wordt betrokken.

3.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

De onderhavige ontwikkeling is getoetst aan de provinciale Ladder voor duurzame verstedelijking van toepassing (artikel 2.1.1). Deze regel luidt als volgt:

  • de toelichting van het bestemmingsplan voldoet aan artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke
    ordening (de landelijke ladder);
  • indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte.

Onderzoek

Op basis van het regionaal woningbouwprogramma is nagegaan in welke kwalitatieve woonbehoefte het plan kan voorzien. Het plan voorziet in een lokale en regionale woonbehoefte en past binnen de regionale bandbreedte voor woningbouw. Als uitgegaan wordt van een geleidelijke organische ontwikkeling is er in de regio ruimte voor de genoemde 258 woningen, uitgaande van een fasering van 26 woningen per jaar. Voorwaarde is wel dat ingezet wordt op een dorps woonmilieu om zo een onderscheidend woonmilieu te creëren ten opzichte van andere projecten in de regio.

In het voorjaar van 2017 heeft de regioraad (PFO wonen) ingestemd met de ontwikkelingen in het gebied en aangegeven dat plan past binnen de Regionale woonvisie Alblasserwaard-Vijfheerenlanden en zien zij geen conflicten met andere woningbouwontwikkelingen. Daarmee wordt voldaan aan trede 1 van de ladder van duurzame voor duurzame verstedelijking.

Omdat sprake is van een locatie binnen bestaand stedelijk gebied is trede 2 van artikel 3.1.6 Bro niet van toepassing. De ontwikkeling van een leegstaand bedrijventerrein tot woningbouw en andere functies past binnen de doelstellingen van de ladder. Zie bijlage 2 (het verzoek) en bijlage 3 het besluit van de regio d.d. 11 april 2017.

Conclusie

Doordat het maximale programma voor Arkel is opgenomen binnen een regionaal afgestemd woningbouwprogramma wordt voldaan aan de ladder van duurzame verstedelijking.

3.4 Mobiliteit

Kader

Op 1 augustus 2014 is het programma Mobiliteit in werking getreden. Het voorliggend Programma mobiliteit operationaliseert de strategische doelstellingen voor mobiliteit en beschrijft concrete maatregelen. Voor mobiliteit heeft de provincie de volgende drie strategische doelen:

  • 1. Op orde brengen van het mobiliteitsnetwerk, zodat mensen en goederen doelmatig de juiste plaats kunnen bereiken.
  • 2. Verbeteren van de balans tussen mobiliteit en de kwaliteit van de omgeving, zodat mobiliteit veilig is, de omgeving leefbaar is en bijgedragen wordt aan energietransitie en ruimtelijke kwaliteit.
  • 3. Beter aansluiten van het aanbod van openbaar vervoer bij de maatschappelijke vraag.

Bijlage 7 Gemeentelijk verkeers- en vervoersplan 2015 Giessenlanden (GVVP) beschrijft per mobiliteitsthema het door de gemeenteraad vastgestelde beleidskader voor mobiliteitsonderwerpen. Daarnaast geeft het de oplossingsrichtingen weer, waarbinnen het algemeen bestuur vindt dat de geconstateerde knelpunten met betrekking tot mobiliteit gevonden en opgelost moeten worden. Dit beleidskader vormt voor het dagelijks bestuur het instrument om door middel van een Uitvoeringsprogramma de vastgestelde knelpunten inzake mobiliteitsvraagstukken aan te pakken en op te lossen. Binnen het GVVP stelt de gemeente ook de beleidslijnen voor parkeren.

Onderzoek

In het kader van de ruimtelijke ordening kan een vergelijking worden gemaakt tussen de verkeersgeneratie op basis van het geldende ruimtelijk kader ten opzichte van het toekomstige – in het nieuwe plan toegelaten – ruimtelijk kader. Het omgevingsplan maakt een organische ontwikkeling mogelijk. Voor de berekening is voor parkeren en verkeer uitgegaan van de maximale mogelijkheden, die het plan geeft. Het uitgevoerde onderzoek (Bijlage 8) heeft conform het gemeentelijk beleid middels de meest recente CROW-kentallen die verkeersgeneratie en mogelijke parkeerbehoefte berekend. Dit zou betekenen dat het programma voor een gemiddelde werkdag uitkomt op 2.748 motorvoertuigen per etmaal. Daarvan is 10% van de verkeersintensiteit per etmaal toe te rekenen aan de ochtendspits. Hiermee zou de verkeersgeneratie tijdens de ochtendspits uitkomen op 275 motorvoertuigen. De verkeersgeneratie van deze ontwikkeling is gering en heeft een zeer beperkt effect op de totale verkeersafhandeling in de omgeving. Daarbij is in beschouwing genomen het huidige verkeer op de relevante wegen, het verkeersaanbod dat kan worden verwerkt en de verkeersgeneratie door het plan.

De berekende verkeersgeneratie conform overeen met hetgeen beschreven in het GVVP. De verkeersgeneratie van de gebiedsontwikkeling Betonfabriek is gering en heeft hiermee een beperkt effect op de totale verkeersafhandeling in de omgeving. Het regionaal verkeersmodel wordt momenteel aangepast, waarmee een nauwkeurig beeld van de toekomstige lokale situatie wordt verkregen.

De mogelijke parkeerbehoefte varieert in tijd omdat een functie niet op alle momenten van een dag of week even intensief gebruik wordt. Omdat het een menging van functies wordt toegelaten, is er uitgegaan van een gemiddelde. De piekvraag ligt dan op de werkdagavond. De totale parkeervraag bedraagt dan 575 parkeerplaatsen.

Als het bewonersparkeren op eigen terrein wordt opgevangen is er overdag en in het weekend geen ruimte voor dubbelgebruik. In dat geval dienen er 93 parkeerplaatsen voor bezoekers en werknemers gerealiseerd te worden in de openbare ruimte.

Aangezien de stedenbouwkundige invulling van het plangebied rekening kan houden met de randvoorwaarden, kan worden aangenomen dat het plan met een maximale planinvulling uitvoerbaar is. In de praktijk zal de parkeerbehoefte bepaald worden op basis van de functies die gebouwd worden en de parkeernorm die conform het GVVP van toepassing is (de CROW parkeerkentallen). Burgemeester en wethouders kunnen hiervan afwijken indien aangetoond dat door nieuwe vervoersconcepten of door feitelijk gebruik sprake is van een lagere parkeerbehoefte of een lagere norm door dubbelgebruik van parkeerplaatsen conform de normen van CROW.

Conclusie 

De ontwikkeling van de betondaklocatie past binnen het beleid van de gemeente. Het uitgevoerde verkeersonderzoek toont aan dat sprake is van een goede bereikbaarheid met voldoende ruimte voor parkeren. Nabij het gebied ligt bovendien een bushalte en een treinstation (MerwedeLingelijn). Deze ligging nabij verschillende openbaar vervoernetwerken draagt in potentie bij aan de mogelijkheid om in de toekomst een autoluwe omgeving te krijgen; vooralsnog wordt uitgegaan van de thans gemeentelijk geldende normen en behoeften.

3.5 Gezondheid

Kader

In de ruimtelijke ordening - en zeker ook in het kader van de Omgevingswet - is er recent meer aandacht voor gezondheidsaspecten bij gebiedsinrichting. Gezondheidsaspecten meenemen bij de inrichting van de omgeving is voor de gemeente op drie manieren belangrijk en waardevol:

  • 1. De overheid is verantwoordelijk voor het creëren en beheren van een gezonde leefomgeving en het verminderen van gezondheidsverschillen.
  • 2. Een gezonde omgeving vermindert de ziektelast. Hierdoor zijn zorgkosten (Jeugdwet, WMO) voor de gemeente te besparen.
  • 3. Een gezonde leefomgeving maakt het gebied aantrekkelijk voor bewoners en bedrijven zich te vestigen.

Deze gezondheidsaspecten zijn te categoriseren in drie pijlers:

  • 1. Gezondheidsbevorderende maatregelen;
  • 2. Gezondheidsbeschermende maatregelen en beheersing van risico's;
  • 3. Volksgezondheidsdata.

Het gezondheidsbeleid in Zuid-Holland Zuid wordt in de periode 2016-2019 op de volgende uitgangspunten gebaseerd:

  • Gezondheid is ongelijk verdeeld over de bevolking: laagopgeleiden leven korter en minder lang in goede gezondheid dan hoogopgeleiden.
  • Gezondheid draait om veerkracht: het vermogen om, om te gaan met tijdelijke of blijvende veranderingen in de lichamelijke en geestelijke conditie.
  • Maatschappelijke participatie bevordert de gezondheid en vice versa.
  • Een integrale, structurele en settinggerichte benadering van gezondheid vergroot de kans op een actieve participatie van burgers aan de maatschappij.

De gemeente Molenlanden hanteert, samen met de andere gemeenten in Zuid-Holland een definitie van gezondheid die niet meer draait om de afwezigheid van ziekte of beperking, maar om het vermogen van mensen zich aan te passen en een eigen regie te voeren, in het licht van fysieke, emotionele en sociale uitdagingen van het leven: 'positieve gezondheid'.

Onderzoek

De GGD heeft de gezondheidsthema's voor Arkel verder verkend (Bijlage 9 GGD - Advies voor organische gebiedsontwikkeling voor Betondak). Hierbij worden verschillende aanbevelingen gedaan. Het ontwikkelproces van het gebied sluit duidelijk aan bij het advies van de GGD. Zo wordt er actief ingezet op het ontwikkelen van een sterke sociale cohesie, een veilige leefomgeving, en veel ruimte voor groen, beweging en recreatie.

3.6 Duurzaamheid

Met de herontwikkeling Betondak Arkel wordt gestreefd naar een duurzaam en hoogwaardig woon-, werk- en leefgebied. Tijdens de PPBS zijn verschillende maatregelen genoemd om de gebiedsontwikkeling duurzamer te realiseren. Zie paragraaf 2.3.10 Duurzaamheid.

3.7 Milieu

3.7.1 Bodem en grondwater

In het plangebied is Bodemonderzoek uitgevoerd. Op basis van de uitkomsten van het onderzoek blijkt dat uitvoering van het omgevingsplan haalbaar is. Afhankelijk van de toekomstige inrichting van het plangebied moet daar bij een keuze wordt gemaakt ten aanzien van benodigde saneringen. In lijn met de organische ontwikkeling van het gebied wordt een raamsaneringsplan gehanteerd dat afhankelijk van de nieuwe functie, activiteit en werkzaamheden aangeeft hoe de sanering dient plaats te vinden.

Onderzoek

Uit het bodemonderzoek (Bijlage 11) blijkt dat op de locatie sprake is van een heterogeen verdeelde verontreinigingssituatie tot 1,5 à 2,0 m -mv, waarbij de bodem overwegend licht verontreinigd is met zware metalen, minerale olie, PCB en/of PAK. Plaatselijk zijn matige tot sterke verontreinigingen met minerale olie, zware metalen en/of PAK aangetoond. In overleg met de opdrachtgever is afgestemd vooralsnog geen verder nader onderzoek naar de aangetoonde verontreinigingen uit te voeren, maar dit nader onderzoek op een later moment afgestemd op de eventuele herontwikkeling van de locatie pas uit te voeren. In het raamsaneringsplan zijn onderzoeksmomenten, wijze en te nemen saneringsmaatregelen nader uitgewerkt. Daarbij wordt ook gekeken naar de mogelijkheden om op de locatie op natuurlijke wijze de mobiele verontreinigde grond te saneren en te hergebruiken.

Onder het raamsaneringsplan (Bijlage 12) kunnen in de loop der tijd gedeeltes van het terrein herontwikkeld worden in deellocaties, waarbij zo nodig nader onderzoek – zoals beschreven in het raamsaneringsplan – wordt overlegd en met een korte procedure worden geaccordeerd. In een aanvullend bodemonderzoek van 1 maart 2018 is de verontreiniging in het plangebied nader in beeld gebracht (bijlage 14).

Conclusie

Op basis van de uitgevoerde onderzoeken zijn de aanwezige verontreinigen in beeld gebracht en is duidelijk hoe deze gesaneerd kunnen worden. Het raamsaneringsplan is ingediend bij de omgevingsdienst Zuid Holland Zuid en goedgekeurd door het bevoegd gezag (Bijlage 13). Uitsluitend wanneer gehandeld wordt conform het raamsaneringsplan mag in het plangebied gebouwd worden.

3.7.2 Geluid

Kader

In de Wet geluidhinder (Wgh) (2007) is bepaald dat in indien met het bestemmingsplan nieuwbouw van woningen en/of andere geluidgevoelige objecten mogelijk wordt gemaakt, de van belang zijnde geluidhinderaspecten moeten worden onderzocht. De verschillende uitvoeringsbesluiten van de Wet geluidhinder zijn geregeld in het Besluit geluidhinder..In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het tevens van belang om te beschouwen of er sprake is van een goed woon-en leefklimaat.

Onderzoek

Uit het uitgevoerde onderzoek Bijlage 25 Geluidsonderzoek blijkt dat een deel van het gebied valt binnen de contouren van 55 dB voor spoorweglawaai en 63 dB voor verkeerslawaai (dit betreft het binnenstedelijke deel van de Bazeldijk). Uit de berekeningen blijkt dat op delen van het plangebied een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde vanwege het spoor, de Bazeldijk en (zeer beperkt) de Dorpsweg optreedt. Naar verwachting worden nergens in het plangebied de maximaal vast te stellen hogere waarden overschreden. Uit berekeningen van de gecumuleerde geluidsbelasting LCUM* blijkt namelijk dat die in het plangebied (ruim) onder de kritisch waarde van 64 dB blijft. Bij uitwerking van de plannen zal wel rekening moeten worden gehouden met de aanwezigheid van tenminste één geluidsluwe gevel per woning. Bij geluidsbelastingen LCUM* tot en met 53 dB moet naar een dergelijke gevel worden gestreefd; boven de 53 dB geldt de geluidsluwe gevel als vaste eis.


Op basis van het onderzoek zijn hogere waarden vastgesteld, waarbij het worst case uitgangspunt is gehanteerd dat er geen maatregelen worden getroffen. Dit betekent dat voor de Bazeldijk wordt uitgegaan van een maximaal vast te stellen hogere waarde van 63 dB, voor de Dorpsweg 55 dB (slechts enkele woningen) en voor het spoor minimaal 65 dB. Gestreefd wordt naar het omzetten van de Bazeldijk naar een 30-km weg. In dat geval is wordt is er niet alleen geen sprake meer van een weg in de zin van de Wet Geluidhinder, maar bovendien neemt de hoeveelheid geluid op de gevel relevant af (ongeveer 4 dB). Mocht blijken - binnen 5 jaar na vaststelling van het plan - dat omzetting naar een 30 km weg om welke reden dan ook niet mogelijk is, dat kan - ten tijde van het groot onderhoud aan de weg - het asfalt worden vervangen door zogenaamd 'stil asfalt'. Bij omzetting van de weg naar een 30-km-weg heeft deze maatregel geen zin. Middels nadere afspraken tussen de bij deze planontwikkeling betrokken partijen is geborgd dat geluidsreducerende maatregelen worden getroffen (invoering 30 km/uur zone, dan wel de aanleg van stil asfalt bij regulier onderhoud).

In de planregels is voorts geborgd dat voldaan moeten worden aan het besluit hogere waarden en de gemeentelijke voorwaarde dat elke woning tenminste één geluidluwe gevel moet hebben. Als uit onderzoek blijkt dat deze eis niet gehaald kan worden, kunnen burgemeester en wethouders hiervan gemotiveerd afwijken door andere maatregelen te treffen of op andere wijze een goed woon- en leefklimaat borgen. Op basis van het onderzoek is vastgesteld dat het plan een ontwikkeling mogelijk maakt waarbij - gezien de akoestische situatie - een goed woon- en leefklimaat, zelfs in het worse case scenario, is verzekerd.

Uit het uitgevoerde onderzoek blijkt dat geen sprake is van reconstructie als bedoeld in de Wet geluidhinder. Indien in verband met de ontsluiting van het plangebied bestaande wegen nog worden aangepast, dan dient aanvullend akoestisch onderzoek plaats te vinden om te toetsen of zich reconstructiesituaties in de zin van de Wet geluidhinder voordoen. Knelpunten zijn niet te verwachten. Voor nadere informatie wordt verwezen naar paragraaf 4.4 van het onderzoek. Met de vaststelling van het omgevingsplan wordt tevens het op basis van de Wet Geluidhinder vastgestelde industrieterrein en de daarbij behorende zone (voor zover vallen binnen de plangrens) opgeheven.

Conclusie

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan. In de regels van het omgevingsplan (artikel 14) is bepaald onder welke voorwaarden woningen en andere geluidgevoelige functies mogen worden gebouwd die een geluidsbelasting ondervinden boven de voorkeursgrenswaarden.

3.7.3 Externe veiligheid

Kader

Externe veiligheid richt zich op het beheersen van activiteiten die een risico voor de omgeving kunnen opleveren, zoals milieurisico's, transportrisico's en risico's die kunnen optreden bij de productie, het vervoer en de opslag van gevaarlijke stoffen in inrichtingen. Bij de (her)inrichting van een gebied bepaalt de externe veiligheidssituatie mede de ruimtelijke (on)mogelijkheden. In het kader van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gelezen in samenhang met de regels omtrent externe veiligheid moet worden onderzocht of er sprake is van aanwezigheid van risicobronnen in de nabijheid van de locatie waarop het Wro besluit betrekking heeft en dienen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR), en de eventuele toename hiervan, berekend te worden.

In dat kader is ondermeer aandacht besteed aan het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, spoor of water. Over het spoor en water dat gelegen is naast de planlocatie is geen sprake van relevant vervoer. De weg is aangewezen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Uit nader onderzoek blijkt echter dat er geen sprake is van vervoer van zodanige aard en/of aantallen dat het plaatsgebonden risico buiten de weg komt of dat er sprake is van relevant groepsrisico of toename daarvan.

Regelgeving transport van gevaarlijke stoffen via buisleidingen

Op 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. Het Bevb regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. De normstelling is in lijn met het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Daarmee zijn nieuwe kwetsbare objecten binnen de PR 10-6 contour niet toegestaan. Ook is vastgesteld dat wanneer binnen het invloedsgebied van een buisleiding een ruimtelijk besluit wordt genomen, de verantwoordingsplicht van toepassing is.

Onderzoek (Externe veiligheid Project Betondak Arkel)

Ten noorden van het gebied ligt een hogedruk aardgasleiding A-555 van de Gasunie. Het invloedsgebied van deze leiding reikt tot over het plangebied. Tevens vindt over de Bazeldijk/Stationsweg vervoer van gevaarlijke stoffen plaats ter bevoorrading van het LPG-tankstation Auto Centrum Arkel en de inrichting Tremco Illbruck. Onderzoek (Bijlage 16 Externe veiligheid Project Betondak Arkel) toont aan dat het plaatsgebonden risico geen belemmering vormt voor de transformatie naar een woonwerkgebied en dat ten aanzien van groepsrisico volstaan kan worden met een beperkte verantwoording door het omgevingsplan ter beoordeling voor te leggen aan de Veiligheidsrisico.

Op grond van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl, nog niet in werking getreden) zouden er beperkingen kunnen gelden binnen een brandaandachtsgebied van een risicobron. Het brandaandachtsgebied voor de genoemde aardgastransportleiding wordt begrensd door de afstand waar de warmtestraling ten hoogste 35 kW/m2 is. Deze ligt, gelet op bijlage VIIa van het Bkl volgens het uitgevoerde onderzoek op 190 meter afstand van deze leiding en reikt daarmee tot in het noordelijk deel van het plangebied. In een omgevingsplan als het onderhavige dient dit brandaandachtsgebied, overeenkomstig art 5.13 Bkl, in principe aangewezen te worden als een brandvoorschriftengebied.

Binnen het brandaandachtsgebied mogen, overeenkomstig art 5.14 Bkl, geen zeer kwetsbaar gebouwen binnen een brandaandachtsgebied gerealiseerd/toegelaten worden tenzij de kans per jaar op een ongewoon voorval of op het overlijden van een persoon in het gebouw als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval aantoonbaar verwaarloosbaar is. Dit laatste is niet aangetoond voor het onderhavig plan. Ten overvloede is in de regels (atikel 6 onderdeel h) een verbod opgenomen om binnen het op de verbeelding aangegeven aandachtsgebied zeer kwetsbare functies te bouwen.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

3.7.4 Luchtkwaliteit

De ontwikkeling is van zodanige omvang dat er geen sprake is van een ontwikkeling die in betekende mate invloed kan hebben op de luchtkwaliteit. Aannemelijk is dat de luchtkwaliteit ook na deze ontwikkeling waarden kent onder de grenswaarden. Zie Bijlage 10 Luchtkwaliteitsonderzoek.

3.8 Hinder bedrijven

In de directe omgeving van het plangebied zijn aan de Bazeldijk en Stationsweg enkele bedrijven gesitueerd. Het betreft percelen waar maximaal milieucategorie 2 bedrijven zijn toegestaan. De ontwikkeling van het plangebied leidt niet tot belemmeringen.

3.9 Trillingen

Door de ligging in de nabijheid van het spoor is onderzoek gedaan naar trillingen (Bijlage 27 Trillingonderzoek). In dit onderzoek zijn metingen en berekeningen uitgevoerd om de verwachte trillingsniveaus in geplande bebouwing in Arkel op het voormalige terrein van Betondak Arkel te bepalen. De resultaten van deze prognoses zijn getoetst aan de streefwaarden voor nieuwbouw uit de richtlijnen SBR-B (hinder) en SBR-A (schade). Zowel trillingsschade- als hinder worden niet verwacht in de geplande bebouwing. Op een afstand van 20 meter uit het spoor wordt voldaan aan de streef- en grenswaarden met betrekking tot schade en trillingen in alle beschouwde situaties. Verder van het spoor zullen de trillingswaarden nog lager uitvallen. Op basis van de resultaten in dit rapport kan geconcludeerd worden dat er geen maatregelen nodig zijn om te voldoen aan het beoordelingskader. Daarbij moet in acht worden genomen dat hierbij geen rekening is gehouden met ontwerpkeuzes die sterk afwijken van normaal gangbare gebouwontwerpen.

3.10 Water

Bij de toekomstige inrichting van het plangebied zijn ten aanzien van de waterhuishouding een aantal uitgangspunten van belang:

  • oppervlaktewaterkwantiteit (peilbeheer);
  • oppervlaktewaterkwaliteit;
  • beheer van waterkeringen en (boezem)kaden;
  • grondwaterbeheer;
  • rioleringsbeheer.

In de Waterparagraaf d.d. 28 juni 2017 is nagegaan onder welke voorwaarde binnen het plangebied ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. Op basis van een analyse van verschillende wateraspecten en risico's zijn een aantal aandachtspunten geformuleerd die nadere uitwerking hebben gekregen in de regels van artikel 10 water:

  • Voorkeursoplossing is ophogen van het gebied tot boezemland. Indien toch de huidige poldersituatie wordt gehandhaafd, dan moet worden nagegaan of bij een nieuwe ontwikkeling de afvoer vanaf het plangebied bij hevige regenval voldoende is om wateroverlast te voorkomen. Eventuele vervanging van duikers (onder het spoor en onder de waterkering/stationsweg) komt voor kosten van de ontwikkelaar;
  • Bij behoud van de poldervariant dient de huidige zomerkade een beschermingsregime ter wille van het verkleinen van overstromingsgevaar en slachtofferrisico. Het slachtofferrisico kan ook worden beperkt door een combinatie van beschermingsregime op de zomerkade en maaiveldophoging (kleiner dan in de boezemvariant). Dit wordt opgesteld in overleg met Provincie en Waterschap.
  • Het maken van een waterpartij in open verbinding met het Merwedekanaal is onder voorwaarden mogelijk. Provincie Zuid-Holland is hiervoor het bevoegde gezag (Vaarwegenverordening). Ophogen van het plangebied tot minimaal NAP+1,5 m is hiervoor noodzakelijk. Afwatering van de spoorsloot is daarbij een aandachtspunt;
  • Bij een ontwerp voor het plangebied moet de kernzone van de waterkering vrij blijven, evenals het profiel van vrije ruimte. In de beschermingszone is ondergrondse bebouwing niet toegestaan;
  • Gezien de grootte van plangebied (groter dan 5 hectare) is een waterhuishoudkundig plan noodzakelijk. Dit wordt opgesteld in overleg met het waterschap en gemeente.

3.11 Natuur

Kader

In het kader van de Wet natuurbescherming is nagegaan of de ontwikkeling zoals die in het plan worden mogelijk gemaakt kunnen leiden tot aantasting van aanwezig natuurwaarden in het gebied en omgeving.

Onderzoek

Het onderzoek (Bijlage 18 Natuuronderzoek flora en fauna) toont aan dat het gebied geen onderdeel vormt van een beschermd natuurgebied (Nederlands Natuurnetwerk of Natura 2000) en heeft geen externe ecologische relaties met het nabij gelegen Natura 2000-gebied 'Lingegebied'.

Voor de Rugstreeppad is een ontheffing verzocht en verkregen (bijlage 22). Inmiddels zijn de nodige maatregelen uitgevoerd op basis van die ontheffing (aanleg compensatie rugstreeppad; wegvangen zie bijlage 19). Daarnaast is een werkprotocol opgesteld om te komen tot een juiste uitvoering van de werkzaamheden met inbegrip van ecologische begeleiding (zie bijlage 21).

Uit de rekenresultaten (Bijlage 17 Memo Gripscan stikstofdepositie) blijkt dat de additionele stikstofdepositie door planontwikkeling van het Betonson-terrein in Arkel op verschillende stikstofgevoelige habitattypes in Natura2000-gebied Lingegebied en Diefdijk-zuid zorgt voor een maximale depositie boven de drempelwaarde van 0,05 mol/ha/jaar, maar onder 3 mol/ha/jaar.

afbeelding "i_NL.IMRO.1978.OP1013-ont1_0001.png"

Inmiddels is door de provincie een vergunning in het kader van de Wet natuurbescherming afgegeven en onherroepelijk geworden (zie bijlage 20).

Conclusie

Op basis van het uitgevoerde onderzoek blijkt dat het plan uitvoerbaar.

3.12 Archeologie

Op basis van de onderzoeksresultaten (bureauonderzoek Bijlage 23) is geadviseerd om het noordelijke deel en een deel van het midden van het plangebied vrij te geven; dat advies is overgenomen door het bevoegd gezag. Dat geldt ook voor de dieper gelegen gronden (dieper dan 8 m. –mv) in het zuidelijk deel van het plangebied, mits het toekomstige funderingsplan de top van de donk niet of slechts beperkt verstoord.

Daarnaast is een booronderzoek (Bijlage 24) uitgevoerd in het zuidoostelijk deel van het plangebied (ruim 2 hectare zoals aangegeven met een rood kader) waar een reële archeologische verwachting bestaat.

afbeelding "i_NL.IMRO.1978.OP1013-ont1_0002.png"

Op basis van het booronderzoek en de milieukundige boringen wordt geconstateerd dat de bovenste 1,5 m van het plangebied archeologisch gezien een lage verwachting heeft. Uit de gegevens blijkt dat tot deze diepte uitsluitend ophoogpakketten in het plangebied aanwezig zijn of afzettingen die wijzen op natte, onbewoonbare omstandigheden (komklei, veen). Op grond hiervan kan worden geconcludeerd dat bodemingrepen tot 1,5 m -Mv in het plangebied geen effect hebben op eventueel aanwezige archeologische resten in het plangebied. Daarom wordt geadviseerd de planregels binnen het bestemmingsplan tot die diepte te verruimen en graafwerkzaamheden hierbinnen toe te laten. Beneden 1,5 m -Mv blijft de archeologische waarde van het terrein van toepassing c.q. behouden.

  • Mochten beneden deze diepte fysieke graafwerkzaamheden plaatsvinden of op plekken heipalen worden ingebracht met een dichtheid groter dan 2% van het te bebouwen vlak, verdient het de aanbeveling een karterend booronderzoek op die gebieden uit te voeren naar de daadwerkelijke archeologische waarde van dat terreindeel, dan wel een ander zodanig onderzoek dat blijkt dat van er geen relevante aantasting van de te behouden archeologische waarden is .
  • Op het moment bodemverstoringen beneden 1,5 m beperkt blijven en als archeologie-sparend beschouwd kunnen worden, dan kan de archeologische waarde van het terrein als dubbelbestemming archeologie op het plangebied van toepassing blijven.
  • Op basis van de huidige planvorming bestaat het voornemen om het terrein met minimaal 1,2 m op te hogen. Dit verruimt de afstand voor wat betreft diepte tot het archeologisch waardevolle deel in het gebied.

Zie Bijlage 24 Archeologisch veldonderzoek) en artikel 15.

Conclusie

Het archeologisch onderzoek toont aan dat de voorgenomen ontwikkeling uitvoerbaar is. Aan grondwerkzaamheden 1,5 meter onder het huidige maaiveld zijn in dit omgevingsplan voorwaarden gesteld.

Hoofdstuk 4 Uitvoering

Economische uitvoerbaarheid

De economische uitvoerbaarheid van het plan is gegarandeerd door afspraken tussen de gemeente en de ontwikkelaar vast te leggen in een anterieure overeenkomst.

Inspraak en overleg

Het plan is in breed overleg middels een Publieke Private Buurtsamenwerking tot stand gekomen. Zie paragraaf 1.3. Het concept omgevingsplan is in het voortraject met een groot aantal overleginstanties proactief besproken en voor een deel zijn deze ook in het PPBS-traject betrokken en hebben daarin geparticipeerd. Daarnaast zal het plan ter beoordeling worden voorgelegd aan de diverse betrokken overleginstanties.

Het voorontwerp omgevingsplan met bijbehorende stukken hebben van 29 september tot en met 9 november 2017 ter inzage gelegen. In de Bijlage 28 Nota van beantwoording zijn alle reacties samengevat en van een reactie voorzien. De notitie geeft aanleiding het plan en de bijbehorende beleidslijn dorps woonmilieu op de volgende onderdelen aan te passen:

  • Beperking toegestane bouwhoogte tot 3 lagen en op markante punten 4 lagen met kap (regel opgenomen in de beleidslijn);
  • Beperking percentage gestapelde woningen tot maximaal 25%;
  • Piekniveau geluid hoogstens het piekgeluid conform het huidige Activiteitenbesluit 70 dB(A).
  • In de toelichting is een paragraaf over trillingen toegevoegd (par. 3.9).
  • Op verzoek van het waterschap zijn de regels in artikel Water aangepast en verkeersveiligheid nader onderbouwd.
  • Nadere onderbouwing op het gebied van externe veiligheid.
  • Bijlage 2 bij de toelichting (verzoek woningbouw ontwikkeling) is aangepast toegespitst op de lokale en regionale vraag.alsmede de verkleuring van het gebied.
  • De bepalingen rond water zijn aangepast conform het verzoek van het Waterschap
  • De gevraagde onderzoekingen in het kader van de Wet natuurbescherming zijn uitgevoerd en de bijbehorende toestemmingen verkregen