Hoofdstuk 3 Ontwikkelingen

3.1 Algemeen

Dit hoofdstuk beschrijft het plan om veertien 2-onder-1-kap-starterswoningen in het goedkope segment te realiseren. De grootste uitdaging van het planproces is het inschakelen van kopers/bewoners als een collectief van particuliere opdrachtgevers (CPO) en tegelijk het inbouwen van een straf tempo met regelmatige ijkpunten en ‘points-of-no-return’, om het gestelde doel te halen van oplevering. Om dit mogelijk te maken is een enthousiast planproces met positieve betrokkenheid van alle partijen nodig, niet in de laatste plaats van de kopers/bouwers, en een stelsel van eenvoudige, duidelijke kaders. Eén kader hiervan is het voorliggende beeldkwaliteitsplan, waarin het stedenbouwkundig plan, de openbare ruimte, de kavelinrichting en de architectuur wordt vastgelegd.

3.2 Fasering

De wijzigingsbevoegdheid 'wro-zone - wijzigingsgebied 2' wordt gefaseerd ontwikkeld. Het voorliggende wijzigingsplan is fase 1. In fase 2 worden de overgebleven gronden voor woningbouw geschikt gemaakt. Hiervoor moet onder andere de gemeenteloods gesloopt worden. Er zijn nog geen concrete plannen voor fase 2.

3.3 Stedenbouwkundig plan

Het plangebied met de veertien woningen ligt aan de rand van het dorp Beers. De gemeenteloods zal in dit plan blijven staan, en valt dan ook buiten het wijzigingsplan. De woningen zijn vervolgens op een vanzelfsprekende manier aan de bestaande dorpsrand gelegen met een in- en uitrit op de Grotestraat.

Figuur 4: stedenbouwkundige schets woningbouwlocatie

3.4 Openbare ruimte

De basis van dit plan is om zoveel mogelijk bestaand groen te handhaven. De huidige groenstrook tussen Burg. Thijssenstraat 11 en 15 blijft behouden als groenvoorziening en wordt uitgebreid met een 'groene wig' in oost-west richting. In deze groene wig zal in de toekomst een natuurlijke speelvoorziening gerealiseerd kunnen worden. Daarnaast zal er gekeken moeten worden of infiltratie van regenwater uit het openbare gebied ter plaatse van de groene wig haalbaar is.

Omdat de bestaande brandkranen op de Grotestraat en de Burg. Thijssenstraat te ver liggen, moet er een brandkraan worden gerealiseerd (zie bijlage 2). Deze moet zo worden gemaakt dat deze ten alle tijden gebruikt kan worden, dus niet in parkeervakken voor auto's.

Bestrating

De nieuwe woonstraat loopt dood en wordt ontsloten via de bestaande in-/uitrit naar de Grotestraat. Er wordt geen verkeersontsluiting aangelegd naar de Burg. Thijssenstraat. Bij de inrichting van de woonstraat moet naar aanleiding van een advies van de Brandweer Land van Cuijk rekening worden gehouden met de Bouwverordening van de gemeente Cuijk:

• een weg met een breedte van tenminste 4,5 m, die over een breedte van tenminste 3,5 m verhard is en een vrije hoogte boven de kroon van de weg heeft van tenminste 4,2 m;

• verharding op een wijze geschikt voor motorvoertuigen met een massa van tenminste 14.600 kg;

• er moet een opstelplaats voor brandweerauto's aanwezig zijn zodat er een doeltreffende verbinding tussen die auto's en de bluswatervoorziening kan worden gelegd.

Met de bestrating zal aansluiting moeten worden gezocht bij het bestaande karakter van het dorp ‘Beers’. Om een rustige en neutrale openbare ruimte te creëren, die de woningen ‘aan elkaar knoopt’, worden alle wegen uitgevoerd in een dikformaat straatbaksteen met één uniform toegepaste kleurstelling: rood-bruintinten. De rijbaan wordt hier dan uitgevoerd in keperverband. In de uitwerking dient rekening te worden gehouden met een molgoot (ca. 0,7 meter breed), die het regenwater afvoert naar de eerdergenoemde groene wig. Richtlijn is dat deze molgoot zich in het midden van de straat bevindt.

Het parkeren zal behalve op eigen grond ook ten zuiden van de gemeenteloods plaatsvinden.

Deze parkeerplaatsen in de openbare ruimte worden ook aangelegd in gebakken straatstenen. Evenals de hoofdrijbaan wordt gekozen voor een dikformaat straatbaksteen met één uniform toegepaste kleurstelling: rood-bruintinten. De kleur mag afwijken van de rijbaan, maar dient in dat geval wel donkerder te zijn in verband met mogelijke olievlekken. Al deze parkeerplaatsen worden aangelegd in elleboogverband.

Voor het parkeren op eigen grond is het gewenst dat buren (en/of collectieve particuliere opdrachtgevers cpo-ers) hun opritten combineren en uitvoeren in één materiaal om versnippering te minimaliseren.

Verlichting

Straatverlichting wordt eenzijdig toegepast bij voorkeur aan de kant van de woningen. In de gehele buurt wordt één uniforme lichtmast gebruikt passend in het bestaande karakter van het dorp ‘Beers’.

Meubilair

Daarnaast kunnen er enkele bankjes en afvalbakken worden geplaatst. De kleur, het materiaal en de uitstraling van bankjes, afvalbakken en lichtmasten dienen op elkaar afgestemd te worden. Het meubilair kan eventueel in overleg met cpo-ers en buurtbewoners uitgekozen worden.

3.5 Kavelinrichting

De minimale afstand tussen de zij-erfgrens en het hoofdgebouw voor de half-vrijstaande woningen is aan één zijde 3 meter. Aan- en uitbouwen aan deze woningen dienen op minimaal 3 meter, en bij

voorkeur 6 meter achter de voorgevelrooilijn te liggen. Op die manier worden geparkeerde auto’s op eigen terrein zo veel mogelijk uit het zicht gehouden.

 
Om een rommelig beeld te voorkomen worden alle erfgrenzen langs de openbare ruimte gelijktijdig met de woning door de cpo-organisatie aangelegd.

Er is een combinatie gemaakt van regels en vrijheden om een gevarieerd en dorps beeld te creëren dat toch een zekere rust uitstraalt. De afscheidingen tussen privéterreinen worden door de bewoners zelf aangelegd.

Voor de erfafscheiding voor de voorgevel en tot 1 meter achter de voorgevel kunnen bewoners een keuze maken tussen een haag of een hek of een combinatie hiervan. Alle hagen hebben een hoogte van 1 meter en worden aan de binnenzijde eventueel begeleidt door een stalen rasterhekwerk. Er kan gekozen worden tussen een drietal verschillende hagen: carpinus betulus, ligustrum vulgare en acer campestre.

De hekwerken hebben een maximale hoogte van 1 meter.

De hoekwoningen hebben een tweezijdige oriëntatie op de openbare ruimte. Achter de achtergevel van deze woningen is een haag of een begroeid hek (met hedera helix) passend. De hoogte hiervan mag maximaal 1,80 meter zijn.

3.6 Architectuur

Hoofdgebouw

De 2-onder-1-kappers kunnen worden beschouwd als één bouwvolume. Een woning bestaat uit maximaal 2 lagen met een kap. Een kap is voor alle woningen verplicht. De kapvorm is in principe vrij te kiezen, maar wordt verplicht voorzien van een nok. De richting van de kap is parallel aan of haaks op de openbare weg.

Aan- en bijgebouwen

Aan- en uitbouwen bij voorkeur plat afdekken.

Dakkapellen

Voor dakkapellen is een kap niet verplicht.

Bouwstijl

De bebouwing heeft stijlkenmerken van de jaren ’30 bebouwing.

Materiaalgebruik

Voor de gevels worden vooral roodbruine bakstenen toegepast, eventueel aangevuld met natuurlijke materialen die mooi verweren, zoals hout en natuursteen. Als dakbedekking worden matte dakpannen toegepast in een donkere tint.

Kleurgebruik

Voor de kleuren zijn alleen neutrale tinten toegestaan. Felle en schreeuwende kleuren worden niet toegepast.

Afvoer dakwater

Het dakwater wordt op eigen terrein geïnfiltreerd. De wijze waarop dit gebeurd wordt door de bewoners/architect in overleg met de gemeente bepaald.