wijzigingsplan

"Beers NB, gemeentewerf"

Datum : 27 november 2012

IDN : NL.IMRO.1684.01BPWgemeentewerf-VA01

 
Inhoudsopgave

Hoofdstuk 1 Inleiding 5

1.1 Algemeen 5

1.2 Aanleiding en doel 5

1.3 Plangebied 5

1.4 Vigerend planologisch recht 6

1.5 Leeswijzer 6

Hoofdstuk 2 Huidige situatie 8

2.1 Algemeen 8

2.2 Bouwgeschiedenis en ruimtelijke structuur 8

Hoofdstuk 3 Ontwikkelingen 9

3.1 Algemeen 9

3.2 Fasering 9

3.3 Stedenbouwkundig plan 9

3.4 Openbare ruimte 10

3.5 Kavelinrichting 10

3.6 Architectuur 11

Hoofdstuk 4 Ruimtelijke gevolgen 12

4.1 Algemeen 12

4.2 Woningbouwprogramma en volkshuisvestingsbeleid 12

4.3 Water 14

4.4 Bodemverontreiniging 17

4.5 Geluidshinder 17

4.6 Milieuzonering 17

4.7 Externe veiligheid 19

4.8 Luchtkwaliteit 19

4.9 Archeologie 20

4.10 Flora en fauna 20

4.11 Financieel 21

4.12 Stedenbouwkundige structuur 22

4.13 Toets aan bestemmingen 'Beers NB' 22

Hoofdstuk 5 Juridische verantwoording 23

Hoofdstuk 6 Procedure 24

Bijlagen 25

Bijlage 1 Onderzoek flora en fauna

Bijlage 2 Advies brandweer Land van Cuijk

Bijlage 3 Berekeningen HNO-tool Waterschap Aa en Maas

Bijlage 4 Zienswijzen

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Algemeen

Dit wijzigingsplan is gebaseerd op een wijzigingsbevoegdheid uit het bestemmingsplan 'Beers NB' en bestaat uit een verbeelding (plankaart) en regels, en gaat vergezeld van een toelichting. Op de verbeelding zijn de gewijzigde bestemmingen door middel van kleuren en aanduidingen weergegeven en nader gedifferentieerd. De regels en de verbeelding tezamen regelen de wijze waarop de gronden binnen de bestemmingen gebruikt en bebouwd mogen worden. Deze regels zijn gebaseerd op de regels van 'Beers NB'. De toelichting is gebaseerd op de toelichting behorend bij het bestemmingsplan 'Beers NB'. De nadruk van voorliggende toelichting ligt bij de gewijzigde bestemmingen.

1.2 Aanleiding en doel

De vereniging 'CPO Woningbouw Beers' heeft het plan opgevat om voor haar leden starterswoningen te realiseren. De vereniging bestaat uit leden afkomstig uit of met een sociale band met het dorp Beers. Het geldende bestemmingsplan 'Beers NB' biedt geen directe mogelijkheid om extra woningen te realiseren. In het plan is middels een wijzigingsbevoegdheid wel de mogelijkheid opgenomen om de geldende bestemmingen geheel of gedeeltelijk te wijzigen. Na de wijziging van de geldende bestemmingen kan vervolgens woningbouw worden gerealiseerd. De vereniging heeft het college van burgemeester en wethouders gevraagd om gebruik te maken van deze wijzigingsbevoegdheid zodat voor haar leden veertien woningen kunnen worden gerealiseerd.

Integraal Dorpsontwikkelingsplan Beers

Het verzoek van de vereniging is een uitwerking van project 3. "Inzetten woningbouwlocatie Beers Zuid ter versterking centrum" uit het Integraal Dorpsontwikkelingsplan Beers (hierna: Idop). Het project is door de dorpsraad van Beers in het Idop als één van de zeven projecten met prioriteit aangewezen. De hoofddoelstelling vanuit het Idop is de realisatie van betaalbare (levensloopbestendige) woningen voor starters op de locatie op en rond de 'oude gemeentewerf Beers'. In het project zijn starters gedefinieerd als toekomstige wooneigenaren die nog niet eerder een eigen woning in bezit hebben gehad. Met de gerichte bouw voor starters wordt getracht jongeren in de leeftijd van 20-30 jaar te behouden voor het dorp Beers. Deze groep en de mogelijke kinderen die volgen, kunnen enig tegengewicht bieden aan de opkomende vergrijzing. De demografische samenstelling wordt hierdoor evenwichtiger.

Het project kan ook positieve invloed hebben op andere Idop-projecten:

• nr. 16: realiseren levensloopbestendige woningen (voor starters en ouderen);

• nr. 17: onderzoeken financieel bereikbaar houden woningen voor starters;

• nr. 21: nieuwe wandelpaden in het landelijk gebied (toegankelijk vanuit het centrum);

• nr. 26: nieuwe gecombineerde wijkontsluiting en fietsroute Beers Zuid.

1.3 Plangebied

Het plangebied beslaat een gedeelte van de voormalige gemeentewerf in de kern Beers NB. Alleen het gedeelte waar de veertien woningen komen en de groenstrook tussen Burg. Thijssenstraat 11 en 15 zijn opgenomen in dit wijzigingsplan. De huidige ingang naar de locatie ligt in het noorden, tussen Grotestraat 4 en 8. Deze locatie is momenteel in gebruik als parkeerruimte, groenvoorziening, opslag in de voormalige gemeenteloods en voor agrarische doeleinden. Aan de oostzijde wordt de locatie begrensd door de sociale voorziening 't Trefpunt met daarboven appartementen, de tennisbaan van vereniging Playback, de voormalige gemeenteloods en agrarische gronden.

In het zuiden liggen eveneens agrarische gronden en ten westen ligt woonbebouwing in een lint aan de Burg. Thijssenstraat. Het noorden wordt begrensd door café/zaal 't Wapen van Beers en een reclamebureau.

Figuur 1: globale ligging plangebied Figuur 2: "Beers NB": 'wro-zone - wijzigingsgebied 2'

1.4 Vigerend planologisch recht

Het geldende bestemmingsplan is 'Beers NB', vastgesteld op 21 juni 2010 en op 31 augustus 2011 onherroepelijk geworden na uitspraak van de Raad van State. Ter plaatse van het plangebied gelden de bestemmingen 'Agrarisch' en 'Centrum - 2' en is aanvullend de wijzigingsbevoegdheid 'wro-zone - wijzigingsgebied 2' opgenomen:

Burg. en wethouders zijn bevoegd de gronden ter plaatse van de aanduiding “wro-zone – plangebied 2” ex artikel 3.6 lid 1 onder c Wro te wijzigen in de bestemming ‘Wonen-1”, “Groen”, en “Verkeer”, mits:

1. de woning(en) past/passen binnen het gemeentelijk woningbouwprogramma en het provinciaal volkshuisvestingsbeleid;

2. met onderzoek is aangetoond dat er geen belemmeringen zijn met betrekking tot de volgende uitvoeringsaspecten:

   1. water, in verband waarmee zonodig advies wordt gevraagd aan aan de waterbeheerder (Waterschap Aa en Maas);

   2. bodemverontreiniging;

   3. geluidshinder;

   4. milieuzonering (uitgaande van de richtlijnen in de meest recente VNG-handreiking ‘bedrijven en milieuzonering’);

   5. externe veiligheid;

   6. luchtkwaliteit;

   7. archeologie;

   8. flora en fauna;

   9. financieel-economische uitvoerbaarheid;

3. de stedenbouwkundige structuur in acht wordt genomen;

4. het bepaalde de artikelen 8 “Groen”, 10 “Verkeer” en 12 ‘Wonen-1’ van overeenkomstige toepassing wordt verklaard.

Op grond van deze wijzigingsbevoegdheid kan de bestemming 'Centrum-2' worden gewijzigd naar de bestemmingen 'Groen', Verkeer' en 'Wonen-1'.

1.5 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 is een beschrijving opgenomen van de ruimtelijke historie en de huidige situatie van het plangebied. De belangrijkste bevindingen van de gebiedsinventarisatie komen aan bod.

Hoofdstuk 3 gaat in op het ruimtelijke doel van het bestemmingsplan, de realisatie van veertien woningen. Er wordt beschreven wat er gaat veranderen en waarom deze verandering nodig wordt geacht.

In hoofdstuk 4 wordt nader onderzocht of wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid.

In hoofdstuk 5 wordt de relatie van dit wijzigingsplan met het bestemmingsplan "Beers NB" nader uiteengezet.

In het laatste hoofdstuk van dit wijzigingsplan wordt ingegaan op de procedures die voorliggend wijzigingsplan heeft doorlopen. Uiteengezet wordt op welke wijze rekening is gehouden met de maatschappelijke aspecten inzake de uitvoering van het wijzigingsplan.

Hoofdstuk 2 Huidige situatie

2.1 Algemeen

Dit hoofdstuk beschrijft de huidige, ruimtelijke situatie van de woningbouwlocatie. Om een weloverwogen ruimtelijk beleid te voeren is het zaak om kennis te hebben van de bouwgeschiedenis van een gebied en de daardoor ontstane ruimtelijke structuur en functies. De huidige situatie vormt de basis voor nieuwe ontwikkelingen.

2.2 Bouwgeschiedenis en ruimtelijke structuur

De woningbouwlocatie had in het verleden een agrarische functie. Een klein gedeelte in het zuiden

vervult nog steeds deze functie als weiland. De locatie heeft vervolgens diverse functies gekend, waaronder als volkstuinencomplex, opslag van (bouw)materialen en gemeentewerf met hout- en metaalbewerking. Sinds 1 januari 2000 wordt de locatie niet meer bedrijfsmatig gebruikt en ligt grotendeels braak. In de voormalige gemeenteloods worden nog steeds materialen opgeslagen voor onder andere dorpsfeesten.

Ten behoeve van de appartementen aan het Van der Braakplein en de centrumfuncties langs de Grotestraat is een aantal parkeervakken aangelegd. De locatie is ontsloten vanaf de Grotestraat.

Figuur 3: situatie plangebied in lente 2012

Hoofdstuk 3 Ontwikkelingen

3.1 Algemeen

Dit hoofdstuk beschrijft het plan om veertien 2-onder-1-kap-starterswoningen in het goedkope segment te realiseren. De grootste uitdaging van het planproces is het inschakelen van kopers/bewoners als een collectief van particuliere opdrachtgevers (CPO) en tegelijk het inbouwen van een straf tempo met regelmatige ijkpunten en ‘points-of-no-return’, om het gestelde doel te halen van oplevering. Om dit mogelijk te maken is een enthousiast planproces met positieve betrokkenheid van alle partijen nodig, niet in de laatste plaats van de kopers/bouwers, en een stelsel van eenvoudige, duidelijke kaders. Eén kader hiervan is het voorliggende beeldkwaliteitsplan, waarin het stedenbouwkundig plan, de openbare ruimte, de kavelinrichting en de architectuur wordt vastgelegd.

3.2 Fasering

De wijzigingsbevoegdheid 'wro-zone - wijzigingsgebied 2' wordt gefaseerd ontwikkeld. Het voorliggende wijzigingsplan is fase 1. In fase 2 worden de overgebleven gronden voor woningbouw geschikt gemaakt. Hiervoor moet onder andere de gemeenteloods gesloopt worden. Er zijn nog geen concrete plannen voor fase 2.

3.3 Stedenbouwkundig plan

Het plangebied met de veertien woningen ligt aan de rand van het dorp Beers. De gemeenteloods zal in dit plan blijven staan, en valt dan ook buiten het wijzigingsplan. De woningen zijn vervolgens op een vanzelfsprekende manier aan de bestaande dorpsrand gelegen met een in- en uitrit op de Grotestraat.

Figuur 4: stedenbouwkundige schets woningbouwlocatie

3.4 Openbare ruimte

De basis van dit plan is om zoveel mogelijk bestaand groen te handhaven. De huidige groenstrook tussen Burg. Thijssenstraat 11 en 15 blijft behouden als groenvoorziening en wordt uitgebreid met een 'groene wig' in oost-west richting. In deze groene wig zal in de toekomst een natuurlijke speelvoorziening gerealiseerd kunnen worden. Daarnaast zal er gekeken moeten worden of infiltratie van regenwater uit het openbare gebied ter plaatse van de groene wig haalbaar is.

Omdat de bestaande brandkranen op de Grotestraat en de Burg. Thijssenstraat te ver liggen, moet er een brandkraan worden gerealiseerd (zie bijlage 2). Deze moet zo worden gemaakt dat deze ten alle tijden gebruikt kan worden, dus niet in parkeervakken voor auto's.

Bestrating

De nieuwe woonstraat loopt dood en wordt ontsloten via de bestaande in-/uitrit naar de Grotestraat. Er wordt geen verkeersontsluiting aangelegd naar de Burg. Thijssenstraat. Bij de inrichting van de woonstraat moet naar aanleiding van een advies van de Brandweer Land van Cuijk rekening worden gehouden met de Bouwverordening van de gemeente Cuijk:

• een weg met een breedte van tenminste 4,5 m, die over een breedte van tenminste 3,5 m verhard is en een vrije hoogte boven de kroon van de weg heeft van tenminste 4,2 m;

• verharding op een wijze geschikt voor motorvoertuigen met een massa van tenminste 14.600 kg;

• er moet een opstelplaats voor brandweerauto's aanwezig zijn zodat er een doeltreffende verbinding tussen die auto's en de bluswatervoorziening kan worden gelegd.

Met de bestrating zal aansluiting moeten worden gezocht bij het bestaande karakter van het dorp ‘Beers’. Om een rustige en neutrale openbare ruimte te creëren, die de woningen ‘aan elkaar knoopt’, worden alle wegen uitgevoerd in een dikformaat straatbaksteen met één uniform toegepaste kleurstelling: rood-bruintinten. De rijbaan wordt hier dan uitgevoerd in keperverband. In de uitwerking dient rekening te worden gehouden met een molgoot (ca. 0,7 meter breed), die het regenwater afvoert naar de eerdergenoemde groene wig. Richtlijn is dat deze molgoot zich in het midden van de straat bevindt.

Het parkeren zal behalve op eigen grond ook ten zuiden van de gemeenteloods plaatsvinden.

Deze parkeerplaatsen in de openbare ruimte worden ook aangelegd in gebakken straatstenen. Evenals de hoofdrijbaan wordt gekozen voor een dikformaat straatbaksteen met één uniform toegepaste kleurstelling: rood-bruintinten. De kleur mag afwijken van de rijbaan, maar dient in dat geval wel donkerder te zijn in verband met mogelijke olievlekken. Al deze parkeerplaatsen worden aangelegd in elleboogverband.

Voor het parkeren op eigen grond is het gewenst dat buren (en/of collectieve particuliere opdrachtgevers cpo-ers) hun opritten combineren en uitvoeren in één materiaal om versnippering te minimaliseren.

Verlichting

Straatverlichting wordt eenzijdig toegepast bij voorkeur aan de kant van de woningen. In de gehele buurt wordt één uniforme lichtmast gebruikt passend in het bestaande karakter van het dorp ‘Beers’.

Meubilair

Daarnaast kunnen er enkele bankjes en afvalbakken worden geplaatst. De kleur, het materiaal en de uitstraling van bankjes, afvalbakken en lichtmasten dienen op elkaar afgestemd te worden. Het meubilair kan eventueel in overleg met cpo-ers en buurtbewoners uitgekozen worden.

3.5 Kavelinrichting

De minimale afstand tussen de zij-erfgrens en het hoofdgebouw voor de half-vrijstaande woningen is aan één zijde 3 meter. Aan- en uitbouwen aan deze woningen dienen op minimaal 3 meter, en bij

voorkeur 6 meter achter de voorgevelrooilijn te liggen. Op die manier worden geparkeerde auto’s op eigen terrein zo veel mogelijk uit het zicht gehouden.

 
Om een rommelig beeld te voorkomen worden alle erfgrenzen langs de openbare ruimte gelijktijdig met de woning door de cpo-organisatie aangelegd.

Er is een combinatie gemaakt van regels en vrijheden om een gevarieerd en dorps beeld te creëren dat toch een zekere rust uitstraalt. De afscheidingen tussen privéterreinen worden door de bewoners zelf aangelegd.

Voor de erfafscheiding voor de voorgevel en tot 1 meter achter de voorgevel kunnen bewoners een keuze maken tussen een haag of een hek of een combinatie hiervan. Alle hagen hebben een hoogte van 1 meter en worden aan de binnenzijde eventueel begeleidt door een stalen rasterhekwerk. Er kan gekozen worden tussen een drietal verschillende hagen: carpinus betulus, ligustrum vulgare en acer campestre.

De hekwerken hebben een maximale hoogte van 1 meter.

De hoekwoningen hebben een tweezijdige oriëntatie op de openbare ruimte. Achter de achtergevel van deze woningen is een haag of een begroeid hek (met hedera helix) passend. De hoogte hiervan mag maximaal 1,80 meter zijn.

3.6 Architectuur

Hoofdgebouw

De 2-onder-1-kappers kunnen worden beschouwd als één bouwvolume. Een woning bestaat uit maximaal 2 lagen met een kap. Een kap is voor alle woningen verplicht. De kapvorm is in principe vrij te kiezen, maar wordt verplicht voorzien van een nok. De richting van de kap is parallel aan of haaks op de openbare weg.

Aan- en bijgebouwen

Aan- en uitbouwen bij voorkeur plat afdekken.

Dakkapellen

Voor dakkapellen is een kap niet verplicht.

Bouwstijl

De bebouwing heeft stijlkenmerken van de jaren ’30 bebouwing.

Materiaalgebruik

Voor de gevels worden vooral roodbruine bakstenen toegepast, eventueel aangevuld met natuurlijke materialen die mooi verweren, zoals hout en natuursteen. Als dakbedekking worden matte dakpannen toegepast in een donkere tint.

Kleurgebruik

Voor de kleuren zijn alleen neutrale tinten toegestaan. Felle en schreeuwende kleuren worden niet toegepast.

Afvoer dakwater

Het dakwater wordt op eigen terrein geïnfiltreerd. De wijze waarop dit gebeurd wordt door de bewoners/architect in overleg met de gemeente bepaald.

Hoofdstuk 4 Ruimtelijke gevolgen

4.1 Algemeen

In dit hoofdstuk worden de ruimtelijke gevolgen van het wijzigingsplan afgewogen. In de toelichting van 'Beers NB' is reeds de planologische en beleidsmatige afweging gemaakt om te zijner tijd met een wijzigingsplan woningbouw mogelijk te maken. In de volgende paragraven wordt specifiek ingegaan op de voorwaarden die zijn gesteld in de wijzigingsbevoegdheid 'wro-zone - wijzigingsgebied 2'. Daarbij zijn de relevante bevindingen uit de toelichting van 'Beers NB' aangehaald.

4.2 Woningbouwprogramma en volkshuisvestingsbeleid

Bevindingen uit 'Beers NB'

Op 4 juli 2005 heeft de gemeenteraad het woningbouwprogramma 2005-2015 vastgesteld. Praktisch gezien ging het om een overzicht van woningbouwprojecten en woningbouwplannen die waren geselecteerd uit de vele projecten en plannen die er waren. Bij de selectie is onder meer rekening gehouden met de ‘Volkshuisvestingsrapportage gemeente Cuijk 2002’, gebaseerd op een volkshuisvestingsonderzoek van Companen. De conclusie was onder andere dat tot 2015 er een ambitie was van ruim 2.500 woningen.

Uitgaande van woningbouw voor de eigen behoefte zal volgens de volkshuisvestingsrapportage van 2002 van Companen de woningvoorraad in Beers per 1 januari 2019 gegroeid moeten zijn tot 732 woningen en per 1 januari 2020 tot 737. Voor de kern Beers is de bouwopgave tot 2020 (ca.) 55 woningen.

Om die woningen op de korte(re) termijn te kunnen realiseren ligt het in de ogen van de gemeente voor de hand, en heeft het ook de voorkeur, om de ruimte te benutten die de voormalige gemeentewerf en (directe) omgeving biedt. Waar het sec gaat om de voormalige gemeentewerf, met te slopen bedrijfsloodsen en opslagplaatsen, is het zo dat het feitelijk inbreiding c.q. herstructurering betreft. In het licht van bedoeld beleid zijn in de afgelopen jaren al enkele woningbouwplannen gerealiseerd op specifieke inbreidingslocaties. Hier worden genoemd:

• verbouw van een bakkerij tot 2 woningen aan de Broekhofsestraat [herstructurering] en

• verbouw van een voormalig bankgebouw tot 12 woningen (en commerciële ruimten) op de hoek-Burg.Thijssenstraat/Jan van Daalstraat [herstructurering].

De 'wro-zone - wijzigingsgebied 2' geeft uiteindelijk voor de korte en middellange termijn voldoende mogelijkheden om in de woningbehoefte van Beers te voorzien. Pas voor de verdere toekomst, de lange(re) termijn, zou tegen die tijd overwogen moeten worden om woningbouw te realiseren aan de oostkant van het dorp, in het gebied tussen Beers en Vianen; eventuele transformatieruimte volgens het Uitwerkingsplan Land van Cuijk. Ontwikkeling van de 'wro-zone - plangebied 2' voor woondoeleinden zal moeten passen binnen het gemeentelijk (meerjaren)woningbouwprogramma en het provinciaal volkshuisvestingsbeleid.

In 2010 zou worden bezien of het woningbouwprogramma geactualiseerd zou moeten worden. Gelet op de economische crisis en het effect daarvan op de woningmarkt en woningbouwontwikkelingen, heeft de gemeenteraad op 19 december 2011 het woningbouwprogramma geactualiseerd.

Actualisering woningbouwprogramma

Op 18 mei 2011 heeft Companen het rapport‘ “Actualisering woningbouwprogramma” aangeboden. Op basis van het rapport is het meerjarenwoningbouwprogramma geactualiseerd voor de periode 2012-2027. De belangrijkste conclusie is dat een groot aantal woningen rekenkundig dient te worden geschrapt, omdat er geen behoefte is vastgesteld. In totaal worden op meerdere locaties 461 woningen rekenkundig geschrapt. Een groot deel van deze woningen was geprojecteerd in de uitbreidingswijken en het centrum van Cuijk.

De geplande woningen die resteren, 1.291 tot 2027, zijn vastgesteld als het basiswoningbouwprogramma. In dit programma wordt op hoofdlijnen weergegeven hoeveel, wanneer en in welk gebied gebouwd zou mogen worden.

In bijlage 4 van het woningbouwprogramma is een tabel opgenomen met een woningbehoefteprogrognose per kern. De woningbehoefte in Beers zal tot 2020 toenemen met 50 woningen van 680 naar 730 woningen. De geplande 14 woningen vallen ruimschoots binnen de woningbehoefteprognose.

Volkshuisvestingsrapportage gemeente Cuijk 2002

In de Volkshuisvestingsrapportage gemeente Cuijk 2002 is ook ingegaan op de soorten woningen die de komende (10/15) jaren in de gemeente gebouwd -zouden- moeten worden; de kwalitatieve woningbehoefte. Wat daarover in de rapportage staat is richtinggevend.

Voor de gemeente Cuijk in het algemeen geldt dat in de woningbouw het accent verlegd moet gaan worden van traditionele eengezinswoningen naar woningen voor kleine huishoudens, waaronder voor ouderen. In de huursector moet in het bijzonder voor ouderen gebouwd worden. In de koopsector is toevoeging gevraagd in alle woningtypen en prijsklassen, vooral ook weer voor kleinere huishoudens; overigens niet alleen voor personen van oudere leeftijd, maar ook van middelbare leeftijd. En levensloopbestendige woningen bouwen, anders genoemd: nultredenwoningen, is een nieuw aspect binnen de woningbouwopgave voor de toekomst.

Regionale Ontwikkelingsstrategie Wonen (ROSW) 2005-2015

Naast de gemeentelijke volkshuisvestingsrapportage is er ook nog de Regionale Ontwikkelingsstrategie Wonen (ROSW) 2005-2015 als beleidskader. De ROSW is door de gemeenten in deze regio tezamen met de provincie opgesteld en is een uitvloeisel van het Uitwerkingsplan Land van Cuijk. De ROSW is in mei 2005 vastgesteld.

In de ROSW wordt gesteld dat vooral sociale huurwoningen zouden moeten worden gebouwd en goedkope koopwoningen. Dat is mede ten behoeve van starters op de woningmarkt. In de ROSW wordt tevens bevestigd dat de behoefte aan adequate woonruimten voor ouderen [geschikt, verzorgd, beschermd] groot is. In verband daarmee worden ook weer nultredenwoningen naar voren geschoven.

De woningbehoefte die in het algemeen geldt voor de (hele) gemeente en/of voor de regio kan niet zonder meer "omgezet" worden naar de schaal van en omstandigheden in een kleine kern als Beers. In een kleine kern gaat het vaak ook om maatwerk; op te maken, uit te werken en te realiseren in samenspraak met plaatselijke organisaties (bijvoorbeeld ouderenverenigingen) en de ter plaatse werkzame woningcorporatie. De ontwikkelingen betreffende de woningbehoefte en bouwmogelijkheden worden vooral in een kleine kern voortdurend en van dichtbij gevolgd.

Ook in Beers zijn er kansen voor woningbouw die beantwoorden aan de actuele kwalitatieve woningbehoefte. En de gemeente stimuleert dit. In reguliere omstandigheden richt de gemeente zich in kleine kernen voornamelijk op woningbouw voor starters en ouderen, c.q. oudere doorstromers die weer een woning vrijmaken voor anderen. Mede in dat licht tracht de gemeente -bovendien- te bereiken dat een belangrijk deel van de nieuwbouwwoningen wordt gerealiseerd in het goedkope(re) segment.

Genoemde uitgangspunten zijn al in praktijk gebracht. In 2006 zijn 12 woningen (appartementen) op de hoek Burg.Thijssenstraat/Jan van Daalstraat gerealiseerd. Het betrof de verbouw van een voormalig bankgebouw, waarvoor de bouwvergunning is verleend met toepassing van artikel 19 lid 1 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening.

Tenzij actuele ontwikkelingen een andere vraag c.q. behoefte teweegbrengen, zal het woningbouwbeleid dat aan de orde is ook gelden en bepalend zijn wanneer gebruik wordt gemaakt van de 'wro-zone - wijzigingsgebied 2' en wanneer het betreffende nieuwe woongebied wordt ontwikkeld. Huur- en koopwoningen realiseren in het goedkope(re) segment, voor kleine huishoudens, met name starters en ouderen, levensloopbestendig/nultreden. Hieraan aansluitend wordt tot slot overigens opgemerkt dat bouwen voor ouderen in kleine kernen steeds vaker niet meer los gezien kan worden van de mogelijkheid tot het bieden van zorg door de reguliere zorgaanbieders en het leveren van diensten en de aanwezigheid van voorzieningen in het algemeen.

Afweging woningbouwlocatie

De woningbouwlocatie is geprojecteerd op de voormalige gemeentewerf (wro-zone - wijzigingsgebied 2), een inbreidingslocatie in het centrum van Beers. De gewenste woningen worden gebouwd in het goedkope koopsegment (max. € 165.000,--), voor starters afkomstig uit Beers. De 14 gewenste woningen vallen ruim binnen de geactualiseerde eigenwoningbouwbehoefte voor Beers van 50 woningen tot 2020.

In december 2011 heeft het Regionaal ruimtelijk overleg (Rro) Noordoost-Brabant besloten dat door de betreffende gemeenten nieuwe woningbouwafspraken moe(s)ten worden gemaakt op basis van de geactualiseerde provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose. Nieuwe afspraken zijn gemaakt en die zijn neergelegd in de Regionale Agenda Wonen - deel A van het Rro Noordoost-Brabant van juni 2012. Gelet op de aantallen woningen volgens de provinciale prognose(s), respectievelijk de gemaakte afspraken, is het onderhavige wijzigingsplan, i.c. de geplande nieuwbouw van woningen in overeenstemming met bedoelde afspraken. Tevens is het zo dat de toegestane harde plancapaciteit voor woningbouw niet wordt overschreden.

4.3 Water

Bevindingen 'Beers NB'

In de beleidsnota 'Uitgangspunten watertoets Aa en Maas' zijn in het kort de principes beschreven die richtinggevend zijn bij de waterschapsadvisering over ruimtelijke plannen.

Afweging woningbouwlocatie

Conform de watertoets dient deze locatie hydraulisch neutraal (eisen waterschap) te worden ontwikkeld. Daarnaast moet de ontwikkeling passen binnen het beleid van Ruimtelijk Beheer ten aanzien van beleid en beheer met betrekking tot groen, wegen en oppervlaktewater. In acht uitgangspunten zijn de mogelijkheden voor het hydrologisch neutraal ontwikkelingen van de woningbouwlocatie afgewogen.

1. Wateroverlastvrij bestemmen

In de woningbouwlocatie is geen open water of sloot aanwezig. In de drie mogelijke bestemmingen 'Wonen', 'Verkeer' en 'Groen' zijn water en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan als hoofd- of nevenfunctie.

2. Hydrologisch neutraal ontwikkelen

Het plangebied dient hydrologisch neutraal te worden ontwikkeld. Dit betekent dat het de bestaande hydrologische situatie binnen het plan gebied niet mag verslechteren. Het regenwater dat in het plangebied valt, moet binnen de het plangebied blijven. Hierbij wordt de eis gehanteerd dat een gebeurtenis met een herhalingstijd van T=10 jaar+10% binnen het plangebied dient te worden geborgen.

Het hydrologisch ontwikkelen van een project wordt als vogt uitgelegd door het Waterschap:

1. De afvoer uit het gebied is niet groter dan in de referentiesituatie;

2. De omvang van grondwateraanvulling in de projectlocatie blijft gelijk of neemt toe;

3. De grond- en oppervlaktewaterstanden in de omgeving blijven gelijk, of verbeteren voor de huidige en toekomstige landgebruiksfuncties;

4. De (grond)waterstanden in de projectlocatie moeten aansluiten op de (nieuwe) functie(s) van de projectlocatie zelf;

5. De projectlocatie moet zo worden ingericht, dat de gevolgen van vastgestelde toekomstige ontwikkelingen in de omgeving, die van invloed zijn op de (grond)waterstanden, niet leiden tot knelpunten in de projectlocatie.

De referentiesituatie van de projectlocatie is een onbebouwd en deel (semi-)verhard terrein. Het terrein wordt niet gebruikt als waterberging of als waterafvoerend gebied. Er zijn geen waterhuishoudkundige voorzieningen aanwezig, behalve hemelwaterputten in de verharde weg. Het hemelwater wordt deels via de hemelwaterputten afgevoerd en deels door infiltratie in de onverharde grond. De omvang van de grondwateraanvulling blijft gelijk door het project. Een mogelijke toename kan bereikt worden door minder hemelwater in de hemelwaterputten af te voeren. De grondwaterstand zal naar verwachting nagenoeg gelijk blijven en sluiten aan op de functie 'woningbouw'.

Omdat de bodem geschikt is om te infiltreren wordt het hemelwater binnen het plangebied geïnfiltreerd. Hiervoor dienen voorzieningen op het perceel en in het openbaar gebied te worden aangelegd. Omdat het hemelwater valt op verhard oppervlak dient er ook een buffervoorziening te worden aangelegd om het hemelwater tijdelijk op te vangen voordat het naar de ondergrond infiltreert. De grote van de voorziening is met name afhankelijk van de doorlatendheid van de bodem en de hoeveelheid verhard oppervlak.

Het oppervlak is opgedeeld in particulier (verhard) oppervlak en openbaar (verhard) oppervlak. Dit overzicht is weergegeven in de onderstaande tabel.

In totaal worden 14 woningen gebouwd. Dit komt overeen met 110 m² per woning waarvan 40 m² per woning voor de inrit.

HNO-berekening infiltratie woningen

Hemelwater wordt per perceel geïnfiltreerd. De doorlaatbaarheid van de bodem bedraagt ca 1-3 m/dag (ooivaaggronden met lichte zavel). Voor het bepalen van de het infiltratiecapaciteit per woning wordt uitgegaan van een standaard voorziening van 0,8*2*1,2 m³. Infiltratie vindt alleen plaats door de wanden omdat mogelijk de bodem dicht kan slibben. Voor het wandoppervlak wordt uitgegaan van 50% vulling.

Het verhard oppervlak per perceel bedraagt 110 m² (1.540/14). Deze is opgebouwd op basis van woning 65 m², inrit 30 m² en schuur 15 m². Voor de doorlaatbaarheid van de bodem wordt uitgegaan van 1 m/d. Het infiltratieoppervlak bedraagt 3,2 m². Hierdoor bedraagt de infiltratiecapaciteit 1,3 mm/dag. De noodzakelijke berging bedraagt dan 35 mm. Dit komt overeen met 3,8 m³. (afmeting infiltratiebox ca 4*1,2*0,8 m³.)

Dit is aan de veilige kant omdat de k-waarde wat hoger zal zijn, het infiltratieoppervlak groter is omdat de berging groter uitvalt dan de standaard voorziening waarvan is uitgegaan en dat er ook infiltratie plaatsvindt door de bodem van de voorziening. Tevens is geen rekening gehouden met de landelijke afvoer van 0,33 l/s/ha.

De geplande infiltratievoorzieningen volstaan als deze een porositeit (aandeel open ruimte) heeft van 95%. Bij infiltratiekratten is een dergelijke porositeit gebruikelijk. Wat misschien nog wel aandacht verdient is de hoogte van de voorziening. Deze bedraagt volgens de ruimtelijke onderbouwing 1.20 meter, terwijl de gemiddeld hoogste grondwaterstand ook 1.20 meter bedraagt.

Omdat de infiltratievoorziening voor een goede werking boven de GHG moet worden aangelegd zou dit betekenen dat gronddekking van de voorziening niet goed mogelijk is. Misschien zit de GHG in de praktijk lager en is dit geen probleem. Anders is het wellicht een mogelijkheid om de hemelwatervooziening te kantelen zodat de hoogte nog maar 0,8 meter bedraagt (en de oppervlakte 4x1,2 meter).

HNO-berekening wadi

De HNO-berekening voor de wadi is gebaseerd op de verharding op de verbeelding aangeduid met “(-p)parkeerterrein uitgesloten”. De oppervlakte van dit gebiedje is ca 250 m2. Doorrekening met de nieuwe HNO-tool en een k-waarde van 1,1 levert hier op dat het verlagen van dit gebied met 0,4 meter tegen en een talud van 1:4 voldoende is voor het hemelwater afkomstig van verharding.

Bij een grotere diepte en/of steiler talud kan de wadi een rol gaan spelen in het Masterafkoppelplan, maar ook om ervoor te zorgen dat er nog “restcapaciteit” is voor een bui T=100+10%

3. Voorkomen van vervuiling

Het gebruik van uitloogbare of uitspoelbare bouwmaterialen wordt tot een absoluut minimum beperkt.

4. Gescheiden houden van schoon en vuil water

Bij alle nieuwe bouwplannen dient vermenging van vuil afvalwater en schoon hemelwater te worden voorkomen. Indien mogelijk, wordt alleen het vuile water aan de riolering aangeboden. Het schone hemelwater moet worden geïnfiltreerd in de bodem. Het afvalwater wordt afgevoerd naar de Grotestraat. de hoogteligging van het riool bedraagt hier NAP + 8,95 m. Dit betekend dat het maaiveld van de uitbreiding op ca NAP + 10,60 m dient te liggen.

5. Doorlopen van de afwegingsstappen: “hergebruik - infiltratie - buffering – afvoer”.

Ten aanzien van het omgaan met hemelwater wordt de volgorde gehanteerd van hergebruik, infiltreren, bergen en afvoeren. Hergebruik is geen speerpunt binnen het beleid van de gemeente. Derhalve wordt gestreefd om zoveel mogelijk te infiltreren. De locatie is geschikt voor infiltratie (Masterplan afkoppelen gemeente Cuijk 2011). Bij nieuwe ontwikkelingen wordt dan gestreefd om het water te infiltreren op de locatie van het perceel. Dit betekent dat infiltratie voorzieningen op de perceel dienen te worden gerealiseerd. Deze voorziening is in beheer, onderhoud en eigendom van de perceeleigenaar. De gemeente treft voorzieningen in het openbaar gebied om het water op te vangen en te infiltreren.

6. Meervoudig ruimtegebruik

Het hemelwater afkomstig van het openbaar gebied wordt geborgen en geïnfiltreerd in het groen. Het groen wordt zodanig verlaagd dat het water hierin kan worden geborgen (wadi) Voor het bepalen van de infiltratiecapaciteit wordt uitgegaan dat 50% van de groen voorziening beschikbaar is voor infiltratie. Dit bedraagt 390 m². Hierdoor bedraagt de infiltratiecapaciteit (bij een doorlaatbaarheid van 1 m/dag) 6 mm/h ten opzichte van het aangesloten verhard oppervlak. De noodzakelijke berging bedraagt dan 24 mm (62 m³).

In de uitwerking van het plan moet aandacht worden besteedt aan het afvoeren van het hemelwater naar de wadi. Dit dient bij voorkeur via het oppervlak plaats te vinden. Hierdoor is geen apart hemelwaterriool (It-riool) noodzakelijk. Omdat dit niet altijd te realiseren is wordt vooralsnog uitgegaan van het toepassen van een It riool. Omdat ook inritten in de praktijk rechtsreeks kunnen afwateren naar het openbaargebied is een ruime uitvoering van de wadi wenselijk. Hiervoor is een extra berging van ca 14 m³ nodig. De ruimte is hiervoor beschikbaar. In het ontwerp van de wadi dient te worden uitgegaan van een waking van 0,1 m bij een gebeurtenis van T=10 jaar +10%.

De ruimte is hiervoor beschikbaar. Eventuele overdimensionering van de berging kan wenselijk zodat er (in de toekomst) ook verhard oppervlak buiten het plangebied op de berging kan worden aangesloten, bijvoorbeeld in het kader van het Masterafkoppelplan.

De wadi dienen minimaal een diepte te hebben van 0,4 m onder maaiveld.

7. Water als kans

Bij gebrek aan open water kan alleen het gebruik van hemelwater als kans worden gezien.

8. Waterschapsbelangen

Het Waterschap Aa en Maas benoemd vijf waterschapsbelangen met een ruimtelijk component:

1. ruimteclaims voor waterbergingsgebieden;

2. ruimteclaims voor aanleg natte EVZ's en beekherstel;

3. aanwezigheid en ligging watersysteem;

4. aanwezigheid en ligging waterkeringen;

5. aanwezigheid en ligging infrastructuur tbv de afvalwaterketen in beheer van het waterschap.

In het plangebied zijn geen van de vijf componenten van toepassing.

4.4 Bodemverontreiniging

Bevindingen uit 'Beers NB'

Voor de wijzigingslocatie aan de Grotestraat is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage aan het bestemmingsplan 'Beers NB' gevoegd. Bij ontwikkeling van deze locatie dient nagegaan te worden of deze onderzoeken nog actueel zijn, of dat een actueel bodemonderzoek uitgevoerd dient te worden.

Afweging woningbouwplan

Het verkennend bodemonderzoek (Archimil 1156R066) is opgesteld op 1 mei 2006. Conclusie van het bodemonderzoek is dat "de aangetroffen lichte verontreinigingen in de bovengrond en het grondwater ons inziens geen reden vormen om tot uitvoering van een nader bodemonderzoek over te gaan. Naar onze mening zijn er voor de herontwikkeling van de locatie verder geen belemeringen".

Sinds het opstellen van het bodemonderzoek is het gebruik van de gronden en de directe omgeving niet veranderd. Er is derhalve geen reden aan te nemen dat de bodemsituatie in de tussentijd is verslechterd. Een nader bodemonderzoek is ten behoeve van het wijzigingsplan niet noodzakelijk.

4.5 Geluidhinder

Bevindingen 'Beers NB'

Een gedeelte van het de 'wro-zone - wijzigingsgebied 2' ligt binnen de onderzoekszone van de provinciale weg N321. Als gevolg van deze ligging is voor deze wijzigingslocatie akoestisch onderzoek uitgevoerd.

Uit de berekeningen van het Regionaal Milieu Bedrijf blijkt dat op de toetspunten 6 t/m 12 en 15 wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Op de toetspunten 1 t/m 5, 13 en 14 wordt de voorkeursgrenswaarde overschreden, maar wordt wel voldaan aan de maximale ontheffingswaarde van 63 dB. Het wijzigen van de locaties naar geluidgevoelige bestemmingen is daarmee mogelijk.

Op 14 juni 2010 heeft het college van burgemeester en wethouders hogere grenswaarden vastgesteld voor de toetspunten 1 t/m 5, 13 en 14.

Afweging woningbouwlocatie

De toetspunten 13 en 14 liggen aan de Grotestraat bij de entree naar de woningbouwlocatie. De eerste van de 14 woningen is gepland op 25 meter achter deze toetspunten. Een hogere grenswaarde is reeds vastgesteld voor de woningen die niet aan de voorkeursgrenswaarde voldoen.

4.6 Milieuzonering

 
Bevindingen 'Beers NB'

In het bestemmingsplan zijn enkele wijzigingsbevoegdheden naar woningbouw opgenomen. Deze wijzigingsbevoegdheden leggen geen beperkingen op voor de aanwezige bedrijven.

Afweging woningbouwlocatie

In de directe omgeving van de woningbouwlocatie zijn de volgende bedrijven gevestigd:

• Grotestraat 2: café/zaal;

• Grotestraat 4: reclamebureau;

• Grotestraat 8: kookstudio;

• Grotestraat 10: tennispark met kantine en verlichting;

• Burg. Thijssenstraat 7: showroom/opslag kunstgras.

Met uitzondering van het tennispark gaat het om bedrijvigheid van categorie 1, zoals opgenomen in de uitgave 'Bedrijven en milieuzonering, editie 2009' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). De algemene richtafstand van categorie 1 is 10 meter. Binnen deze 10 meter is er een kans op frictie tussen de bedrijfsactiviteit en omliggende woningen. Voor het tennispark geldt de categorie 3.1 met een richtafstand van 50 meter.

De woningbouwlocatie ligt in het centrum van Beers waar gesproken kan worden van functiemenging: er zijn veel verschillende functies of activiteiten in een beperkt gebied. Vanwege deze wisselwerking stelt de VNG dat uitgegaan mag worden van één stap lager dan in de uitgave is opgenomen. Lager dan categorie 1 kan niet, maar voor het tennispark kan dan uitgegaan worden van categorie 2, met een richtafstand van 30 meter.

Figuur 5: 30- en 50 meter contour vanuit het tenniscomplex

De geprojecteerde woningen parallel aan de Burg. Thijssenstraat liggen volledig buiten de 30-meter richtafstand. De twee meest oostelijk gelegen woningen in de rij haaks op de burg. Thijssenstraat liggen tussen de 30 en 50 meter richtafstand. De kleinste afstand tussen het bouwperceel en de tennisbanen is 30 meter. Deze situatie wordt acceptabel geacht vanwege de reeds aanwezige functiemenging en de aanwezigheid van hoog opgaand en te handhaven groen.

4.7 Externe veiligheid

Bevindingen 'Beers NB'

In het bestemmingsplan zijn enkele wijzigingsbevoegdheden naar woningbouw opgenomen. De wijzigingsbevoegdheden leggen geen beperking op voor de aanwezige bedrijven. Ten aanzien van de risicocontour van de provinciale weg dient op het moment dat aan de wijzigingsbevoegdheid uitvoering wordt gegeven een actuele afweging gemaakt te worden.

Afweging woningbouwlocatie

Ter plaatse en in de directe omgeving van de woningbouwlocatie liggen geen risicovolle inrichtingen.

De provinciale weg N321 is een transportroute voor gevaarlijke stoffen. Omdat er bij vervoer gevaarlijke stoffen, veiligheidsafstanden gelden, moet beoordeeld worden, óf de oriënterende waarde van het groepsrisico wordt overschreden. De afstand van de provinciale weg tot de dichtstbij gelegen te ontwikkelen woning is 145 meter (as van de weg).

Op basis van het rapport "Inventarisatie vervoer gevaarlijke stoffen" is een afweging gemaakt. Volgens bijlage 4 is het wegvak nummer 3, en vinden er 200 LPG en propaantransporten plaats, 150 diesel transporten en 150 benzine transporten plaats. Met gebruik van de tabel op bladzijde 20 uit het rapport, transporten over een 80 km/uur weg, eenzijdige bebouwing, en uitgaande van een bewonersdichtheid van 40 tot 60 personen per hectare, is de drempelwaarde 400 LPG wagens. Aangezien het hier gaat om 200 LPG en propaantransporten, wordt onder de drempelwaarde gebleven en vindt geen overschrijding van de oriënterende waarde plaats. De mogelijke toename van het groepsrisico behoeft derhalve niet te worden verantwoord.

4.8 Luchtkwaliteit

Bevindingen 'Beers NB'

In het bestemmingsplan zijn enkele wijzigingsbevoegdheden naar woningbouw opgenomen. De woningbouwlocaties die dit bestemmingsplan mogelijk maakt, zijn volgens de hiervoor genoemde definitie ‘niet in betekenende mate’. Op het moment dat van een wijzigingsbevoegdheid gebruik gemaakt wordt, zal echter op nieuw getoetst moeten worden aan de voorwaarden van ‘niet in betekenende mate’.

Projecten die ‘niet in betekenende mate’ leiden tot een verslechtering van de luchtkwaliteit hoeven volgens de Wet luchtkwaliteit niet langer afzonderlijk te worden getoetst op de grenswaarde, tenzij een dreigende overschrijding van één of meerdere grenswaarden te verwachten is.

Het voormalige ministerie van VROM heeft de definitie van 'in betekenende mate' vastgelegd in een algemene maatregel van bestuur (AMvB), genaamd: “Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)”. Projecten die de concentratie meer dan 3% van de grenswaarde van een stof verhogen, dragen in betekenende mate bij aan de luchtvervuiling. Voor fijn stof en stikstofdioxide betekent dit een maximale toename van 1,2 µg/m3.

Deze 3%-grens is in een gelijknamige ministeriële regeling voor een aantal veel voorkomende ruimtelijke functies gekwantificeerd als:

• woningen: 1.500 woningen met één ontsluitingsweg;

• kantoren: 10 hectare bruto vloeroppervlak (bvo) met één ontsluitingsweg;

• landbouwinrichtingen: akkerbouw of tuinbouw met open teelt, teelt van eetbare

• gewassen in een gebouw of onverwarmde glastuinbouw ongeacht de omvang en verwarmde opstanden van glas of kunststof van maximaal 2 hectare;

• kinderboerderijen.

Afweging woningbouwlocatie

Het bouwen van 14 woningen met één ontsluitingsweg leidt niet tot een overschreiding van de 3%-grens. Een nader onderzoek naar de gevolgen voor de luchtkwaliteit is niet noodzakelijk.

4.9 Archeologie

Bevindingen 'Beers NB'

In Beers zijn het grasveld van het Burg. v.d Braakplein, het gebied aan de westzijde van de Burg. Thijssenstraat, nabij nummer 18 en 24, het plangebied Thomassen (omgeving gemeentewerf), het adres W.P.F. Ghijssenstraat 12 en het adres Vianenstraat 3 onderzocht (integraal inventariserend onderzoek). Geconcludeerd wordt dat door verstoring van het bodemprofiel aanwezigheid van een archeoologische vindplaats aan het Burg. v.d. Braakplein uit te sluiten is, Ook nabij de Burg. Thijssenstraat zijn bij het booronderzoek geen archeologische indicatoren aangetroffen.

In het plangebied Thomassen, locatie wijzigingsbevoegheid gemeentewerf, zijn enkele aardewerkfragmenten uit de 16e tot 20e eeuw aangetroffen. Er zijn echter geen archeologische indicatoren uit de periode van de jagers-verzamelaars-culturen waarvoor een hoge verwachting bestond aangetroffen. Er zijn behalve een intact bodemprofiel geen aanwijzingen voor de aanwezigheid van een archeologische vindplaats uit de prehistorie gevonden. De scherven aardewerk zoals die zijn aangetroffen in de top van het profiel, doen vermoeden dat het materiaal met huishoudelijk afval als mest op de akker terecht is gekomen. Er is (vermoedelijk) geen sprake van een archeologische vindplaats uit die periode. De archeologische verwachtingswaarde kan dus naar beneden bijgesteld worden.

Afweging woningbouwlocatie

Op de in 2010 vastgestelde archeologische beleidskaart met verwachtingswaarden is de woningbouwlocatie opgenomen als "Gebied zonder archeologische verwachting - geen onderzoek". In het bestemmingsplan 'Beers NB' is overeenkomstig geen dubbelbestemming opgenomen om mogelijke archeologische waarden te beschermen. Nader archeologisch onderzoek is voor het wijzigingsplan niet noodzakelijk.

4.10 Flora en fauna

Bevindingen 'Beers NB'

In de wijzigingsvoorwaarden is bepaald dat door middel van onderzoek moet worden aangetoond dat er geen belemmeringen zijn ten aanzien van onder meer flora en fauna. Indien en zodra een wijzigingsplan wordt gemaakt, zal derhalve nader onderzoek plaatsvinden. Ten behoeve van de locatie Thomassen heeft in 2004 reeds een beoordeling beschermde soorten plaatsgevonden. Dit onderzoek is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd. Op het moment dat uitvoering gegeven wordt aan de wijzigingsbevoegdheid zal dit onderzoek geactualiseerd worden.

Afweging woningbouwlocatie

Beers bevindt zich niet in of in de buurt van een speciale beschermingszone als bedoeld in de Vogel- en/of Habitatrichtlijn. De Sint-Jansberg bij Plasmolen (L) is als Natura-2000 gebied in ontwerp. Gezien de afstand van bijna 4 kilometer en de fysieke barrière van de Maas wordt aantasting niet verwacht. Hetzelfde geldt voor het Maasheggengebied op een afstand van bijna 6,5 kilometer. Het plangebied ligt niet in of nabij de ecologische hoofdsturctuur of -verbindingszone. Aantasting of verstoring wordt derhalve niet verwacht. Gebiedsbescherming is hiermee geen belemmering voor het wijzigingsplan.

In december 2005 is de locatie nogmaals bezocht door het Regionaal Milieubedrijf met als conclusie dat geen specifieke soorten worden verwacht: het uitvoeren van een vervolgonderzoek (inventarisatie) werd niet noodzakelijk geacht. Omdat de twee rapportages meer dan 5 jaar zijn opgesteld, is een nieuwe inventarisatie gemaakt. De locatie is op 11 oktober 2011 bezocht door het RMB (zie bijlage 1).

De volgende conclusies en adviezen zijn naar voren gebracht:

1. Op de locatie komen algemeen beschermde soorten (Ff-tabel 1) voor, waarvoor bij een ruimtelijke ingreep een algemene vrijstelling geldt.

2. De gebouwen op de locatie zijn mogelijk geschikt als verblijfplaats voor vleermuizen (Ff-tabel 3). Door de beperkte omvang van de locatie zal het effect voor foeragerende vleermuizen zeer gering zijn en is het aanvragen van een ontheffing niet aan de orde.

3. Indien de vrije toegang van het gebied ten zuiden van de locatie verdwijnt door bebouwing, dan wordt geadviseerd indicatief onderzoek uit te laten voeren naar de aanwezigheid van vleermuizen.

4. Geadviseerd wordt om rekening te houden met de algemene zorgplicht uit de Flora- en faunawet.

Het gebruik van de gronden is sinds 2005 niet wezenlijk veranderd. Het belangrijkste groenelement in het plangebied blijft behouden, dat wil zeggen de houtwal in de zuidoost hoek van het terrein. Deze houtwal loopt verder naar het zuiden het agrarisch gebied in. In het wijzigingsplan wordt een nieuw groenelement mogelijk gemaakt in oost-west richting dat aansluit op deze houtwal. Voor kleine zoogdieren blijft hierdoor de mogelijkheid bestaan om betrekkelijk veilig de dorpskom binnen te gaan.

Het slopen van gebouwen maakt geen onderdeel uit van het wijzigingsplan. Eveneens worden zoveel mogelijk bestaande groenelementen behouden.

4.11 Financieel-economische uitvoerbaarheid

4.11.1 Exploitatieplan

Op basis van de Wet ruimtelijke ordening is het sinds 1 juli 2008 verplicht om bij een bestemmingsplan ook een exploitatieplan vast te stellen. Een exploitatieplan is echter niet verplicht als er:

• geen ontwikkelmogelijkheden zijn;

• de gemeente alle grond in eigendom heeft;

• de gemeente met alle eigenaren van de gronden waarop ontwikkeld kan worden, zogenaamde anterieure overeenkomsten heeft afgesloten.

Afweging woningbouwlocatie

Het perceel (CUI00 P 1446) waarop de woningbouwlocatie is gepland, is volledig in eigendom van de gemeente. De gemeentelijke kosten worden gedekt door de gronduitgifteprijzen. In casu wordt daarmee voldaan aan het bepaalde in artikel 6.12, lid 2.a. van de Wet ruimtelijke ordening. Het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden zijn anderszins verzekerd, zodat geen grondexploitatieplan hoeft te worden vastgesteld.

4.11.2 Planschade

De regeling omtrent de tegemoetkoming in de planschade is geregeld in afdeling 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). In artikel 6.1 Wro is bepaald dat burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van onder anderen:

• een bepaling van een bestemmingsplan, inpassingsplan of beheersverordening;

• een bepaling van planwijziging of een planuitwerking, onderscheidenlijk een ontheffing of nadere eis;

• een projectbesluit, tijdelijke afwijking, buitenplanse afwijking;

op aanvraag een tegemoetkoming toekennen, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins verzekerd is.

Afweging woningbouwlocatie

Artikel 6.4a Wro regelt dat gemeenten een overeenkomst kunnen sluiten met de verzoeker van de planologische aanpassing dat de planschade die voor tegemoetkoming in aanmerking voor zijn rekening komt. Deze overeenkomst is getekend.

4.12 Stedenbouwkundige structuur

Het stedenbouwkundige plan is in hoofdstuk 3 besproken. De stedenbouwkundige structuur is in overleg met de gemeentelijke stedenbouwkundige tot stand gekomen. De structuur biedt mogelijkheden om Beers verder naar het zuiden uit te breiden in de toekomst.

4.13 Toets aan bestemmingen 'Beers NB'

In de kavelinrichting is opgenomen dat de minimale afstand tussen de zij-erfgrens en het hoofdgebouw voor de half-vrijstaande woningen aan één zijde 3 meter is. De eerste schetsen (d.d. 13 juni 2012) voor de hoofdgebouwen gaan uit van een afstand tot de zij-erven van minimaal 3 meter, een goothoogte van 5,5 meter en een bouwhoogte van 9,1 meter. De bouwhoogte van de aangebouwde bijgebouwen is 3 meter.

De regels van de bestemmingen 'Wonen', Verkeer' en 'Groen' kunnen onverkort van toepassing worden verklaard.

Hoofdstuk 5 Juridische verantwoording

Het voorliggende wijzigingsplan is het resultaat van het toepassen van een wijzigingsbevoegdheid ex artikel 3.9a WRO, zoals die is opgenomen in het bestemmingsplan “Beers NB”, vastgesteld op 21 juni 2010 en onherroepelijk na uitspraak Raad van State op 31 augustus 2011. Bij het opstellen van een wijzigingsplan dient het college van Burgemeester en wethouders zich te houden aan de door de raad vastgestelde regels. Het wijzigingsplan vormt daarom geen zelfstandig bestemmingsplan.

De gronden gelegen binnen het plangebied, zoals aangeduid op de verbeelding van dit wijzigingsplan, krijgen de bestemmingen 'Groen', 'Verkeer' en 'Wonen-1', overeenkomstig het vigerende bestemmingsplan "Beers NB".

Hoofdstuk 6 Procedure

Het ontwerp-wijzigingsplan "Beers NB, gemeentewerf" heeft volgens artikel 3.9a Wet ruimtelijke ordening gedurende zes weken ter inzage gelegen voor zienswijzen. De vijf ingekomen zienswijzen en de opmerkingen van de provincie Noord-Brabant en het Waterschap Aa en Maas zijn betrokken bij het definitieve wijzigingsplan en hebben geleid tot een aantal aanpassingen:

1. op de verbeelding wordt de bestemming ‘Verkeer’ tussen de adressen Burg. Thijssenstraat 11 en 15 omgezet naar de bestemming ‘Groen’;

2. de toelichting wordt aangevuld met een uitleg over de relatie van het woningbouwproject en het regionaal ruimtelijke overleg (RRO);

3. de toelichting wordt aangevuld ten aanzien van de berekeningen met de HNO-tool van het Waterschap Aa en Maas;

4. de toelichting wordt verduidelijkt ten aanzien van de verkeersontsluiting via de Grotestraat;

5. de toelichting wordt in paragraaf 4.6 aangepast door de opgegeven kleinste afstand van 35 meter terug te brengen naar 30 meter.

Bijlagen

Bijlage 1 Onderzoek flora en fauna

Bijlage 2 Advies brandweer Land van Cuijk

Bijlage 3 Berekeningen HNO-tool Waterschap Aa en Maas

Bijlage 4 Vooroverleg en zienswijzen

Bijlage 5 Vaststellingsbesluit

Bijlage 6 Kopie van regels bestemmingsplan "Beers NB"