direct naar inhoud van Toelichting
Plan: Paraplubestemmingsplan kamerverhuur en ministudio's
Status: ontwerp
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0957.BP00000300-ON01

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding planherziening

Sinds 1 augustus 2012 is de Huisvestingsverordening Roermond van kracht. Het doel van deze verordening is het spreiden en tegengaan van kamerverhuurpanden, ter bescherming van de leefbaarheid in de omgeving van deze panden. De huidige verordening geldt tot 1 juli 2019. Na afloop van deze periode is het wettelijk niet meer mogelijk de verordening te verlengen, dan wel opnieuw vast te stellen.

Het is vanwege leefbaarheidsaspecten wenselijk na het aflopen van de verordening kamerverhuur ruimtelijk te blijven reguleren. Omdat (concentraties van) zogenaamde ministudio's (kleine appartementen met een gebruiksoppervlak tot 60 m2) een vergelijkbaar effect op de leefbaarheid kunnen hebben is hiervoor (voor zover de diverse bestemmingsplannen daar nog niet voorzien) ook regulering wenselijk. Een zogenaamd 'paraplubestemmingsplan' in samenhang met een bijbehorend uitvoeringsbeleid is hiervoor het meest geëigende middel.

Met een paraplubestemmingsplan kunnen in één keer meerdere bestemmingsplannen gedeeltelijk worden herzien: op één of meer aspecten kunnen deze onderliggende bestemmingsplannen worden aangepast. Behalve de aspecten die met een paraplubestemmingsplan worden aangepast, blijven de onderliggende bestemmingsplannen voor het overige gewoon van kracht. Een paraplubestemmingsplan betreft dus een aanvullende planologische regeling bovenop de reeds voor het plangebied geldende bestemmingsplannen.

Dit paraplubestemmingsplan bevat een regeling ten aanzien van nieuwe kamerwoningen en ministudio's. Als regel wordt het realiseren van dergelijke nieuwe woningen niet toegestaan. In de loop van de tijd zal deze regeling bij de komende actualisaties van de onderliggende bestemmingsplannen worden meegenomen, waardoor de werking van dit paraplubestemmingsplan uiteindelijk vervalt.

1.2 Ligging, begrenzing en juridische status van het plangebied

Dit paraplubestemmingsplan geldt voor het hele grondgebied van de gemeente Roermond.

afbeelding "i_NL.IMRO.0957.BP00000300-ON01_0001.png"

Op het gemeentelijk grondgebied zijn diverse onherroepelijke bestemmingsplannen van toepassing. In de (bijlage van de) planregels van dit bestemmingsplan is aangegeven welke onderliggende bestemmingsplannen met dit parapubestemmingsplan gedeeltelijk worden herzien.

Het overzicht van de geldende bestemmingsplannen geeft de situatie aan op de datum van de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan. Voor bestemmingsplannen die na deze datum worden vastgesteld (of al zijn vastgesteld, maar nog niet in werking zijn getreden) geldt het parapblubestemmingsplan niet. In nieuwe bestemmingsplannen zal een regeling vergelijkbaar met dit paraplubestemmingsplan worden opgenomen.

1.3 Bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan 'Paraplubestemmingsplan kamerverhuur en ministudio's' bestaat uit de volgende stukken:

  • verbeelding;
  • regels;
  • toelichting.

De regels en de verbeelding vormen de juridisch bindende onderdelen van het bestemmingsplan. In de planregels is beschreven welke (en op welke wijze) de onderliggende bestemmingsplannen worden aangepast en aangevuld. In deze toelichting is de beleidsmatige onderbouwing van het paraplubestemmingsplan opgenomen.

1.4 Leeswijzer

De toelichting op dit bestemmingsplan bestaat uit 4 hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk volgt in hoofdstuk 2 de beleidsmatige onderbouwing van het plan. In hoofdstuk 3 wordt de feitelijke en juridische planopzet behandeld. In dit hoofdstuk wordt de wijze van bestemmen verklaard. Daarnaast wordt beschreven hoe de verbeelding en de regels zijn opgebouwd en welke bestemmingen in het plan voorkomen. Tot slot beschrijft hoofdstuk 4 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Beleidsmatige onderbouwing

2.1 Inleiding

Dit hoofdstuk bevat een nadere beleidsmatige onderbouwing van het paraplubestemmingsplan. In de eerste plaats wordt verder toegelicht waarom het planologisch-juridisch reguleren van nieuwe kamerwoningen en ministudio's wenselijk en noodzakelijk is.

Het doel van het reguleren is het garanderen van een goed woon- en leefklimaat, het voorkomen van overlast en het beschermen van de leefbaarheid. Het realiseren van nieuwe kamerwoningen of kleinschalige appartementen is niet altijd en overal onwenselijk. Op bepaalde locaties kan een transformatie van commerciële panden een logische nieuwe invulling zijn. Op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en het Besluit omgevingsrecht (Bor) kan met een omgevingsvergunning van het parapblubestemmingsplan worden afgeweken ten behoeve van plannen voor kamerverhuur en/of ministudio's die ruimtelijk aanvaardbaar kunnen worden geacht.

Bij nieuwe intiatieven zal daarover een afweging op maat moeten worden gemaakt. Daarbij is het van belang dat er goede voorwaarden worden gesteld aan de vestiging (en spreiding) van nieuwe initiatieven in deze woningcategorieën. Hiertoe is een uitvoeringsbeleid opgesteld, aan de hand waarvan dergelijke nieuwe initiatieven kunnen worden beoordeeld. Dit uitvoeringsbeleid zal als beleidsregel worden vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders. Het uitvoeringsbeleid wordt nader toegelicht in parafraaf 2.3.

Tot slot wordt ingegaan op de relatie met de regionale kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwkaders.

2.2 Wenselijkheid regulering kamerverhuur en ministudio's

Kamerwoningen en kamerverhuur

Een kamerwoning kan worden gedefinieerd als een onzelfstandige wooneenheid die geen eigen toegang heeft en welke niet kan worden bewoond, zonder afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten die wooneenheid (zoals bijvoorbeeld een gedeelde badkamer of keuken). Kamerverhuur betreft een woonvorm waarbij in een pand sprake is van meerdere kamerwoningen.

Conform de Huisvestingsverordening Roermond (die zoals aangegeven in paragraaf 1.1 afloopt op 1 juli 2019) is het in de wijken Roermondse Veld, Sterrenberg, Vliegeniersbuurt, Componistenbuurt, Kastelenbuurt, Kemp, Tegelarijeveld en Hoogvonderen niet toegestaan om zelfstandige woonruimte om te zetten in onzelfstandige woonruimte (kamerwoningen). Voor de overige gebieden is het toevoegen van kamerverhuur conform de huidige verordening alleen onder voorwaarden mogelijk. Dit houdt in dat het zonder omgevingsvergunning niet is toegestaan een zelfstandige woonruimte om te zetten in een onzelfstandige woonruimte. Een aanvraag kan worden geweigerd als vaststaat of redelijkerwijs moet worden aangenomen dat verlening van de omgevingsvergunning zou leiden tot een ontoelaatbare inbreuk op een geordend woon- en leefklimaat, veiligheid of gezondheid in de omgeving van het gebouw, waarop de aanvraag betrekking heeft.

Door middel van de Taskforce overbewoning wordt toezicht gehouden op de naleving van de huisvestingsverordening. De praktijk laat zien dat behoefte bestaat aan een regeling om kamerverhuur ruimtelijk te blijven reguleren. Onder andere in de gebiedsscan 2.0 van de politie wordt aangegeven dat panden met kamerbewoning kunnen leiden tot een onveiligheidsgevoel in hun omgeving. Het is van belang dat er een vergunningenstelsel van toepassing blijft voor onzelfstandige bewoning, omdat individuele kamerverhuurpanden en zeker overconcentratie van teveel kamers per pand en / of teveel van deze kamerverhuurpanden in een bepaalde straat, buurt of wijk de leefbaarheid en het veiligheidsgevoel van de wijkbewoners onder druk kunnen zetten.

Daarnaast wordt spreiding van kamerverhuurpanden ook van belang geacht in het kader van de woonsituatie van de bewoners van het pand zelf: doordat kamerverhuurpanden over het algemeen in het goedkopere segment voorzien, heeft dit een aantrekkingskracht voor bijzondere doelgroepen. Concentratie van dergelijke doelgroepen komt een duurzame en stabiele toekomstsituatie voor de bewoners in kwestie over het algemeen niet ten goede.

Het merendeel van de huidige bestemmingsplannen staat het toevoegen van nieuwe kamerwoningen niet toe. De vraag of het toevoegen van kamerwoningen wel of niet is toegestaan, is afhankelijk van de gebruikte definities en de omschrijving van de functie 'wonen' in deze bestemmingsplannen. Voor zover het toevoegen van niewe kamerwoningen in de huidige bestemmingsplannen is uitgesloten, is niet geregeld onder welke voorwaarden dit eventueel wel kan worden toegestaan (de huisvestingsverordening bevat wel dergelijke voorwaarden). Tevens zijn er ook bestemmingsplannen met een andere regeling, op grond waarvan kamerverhuur niet is uitgesloten (o.a. het bestemmingsplan 'Binnenstad Roermond).

Een en ander betekent dat met de huidige bestemmingsplannen kamerverhuur niet volledig en eenduidig gereguleerd is. Zoals hiervoor beschreven is het wel wenselijk dit te regelen.

Ministudio's

In de praktijk is gebleken dat er ook andere vormen van woningen worden aangevraagd en gerealiseerd die vergelijkbare effecten hebben op het woon- en leefklimaat als panden met kamerverhuur. Het betreft de zogenaamde ministudio's. Dit zijn kleine zelfstandige appartementen, met een eigen keuken en sanitaire voorziening. Panden met (veel) ministudio's kunnen ook tot overlast in de omgeving leiden. Hoewel ministudio's door de aanwezigheid van een eigen keuken en douche als zelfstandige appartementen worden gezien, is het in de praktijk een tussenvorm tussen kamerverhuur en appartementen met een grotere omvang (met meerdere kamers). In bestemmingsplannen waar het toevoegen van woningen rechtstreeks is toegestaan, is het op dit moment niet mogelijk de realisatie van ministudio's te reguleren. Dit geldt bijvoorbeeld voor diverse bestemmingen in het bestemmingsplan 'Binnenstad Roermond'. Mede om deze reden is in de binnenstad een grote concentratie van ministudio's aan het ontstaan. Ook ten aanzien van deze woningen is vanuit leefbaarheidsoverwegingen een reguleringsinstrument derhalve wenselijk.

Als ministudio worden in dit verband aangemerkt woningen (appartementen) met een gebruiksvloeroppervlakte van minder dan 60 m2. Een woning met een oppervlakte die kleiner is dan deze ondergrens wordt geacht een ministudio of klein appartement te zijn, waarvoor het paraplubestemming van toepassing is. Deze ondergrens is in de eerste plaats bepaald aan de hand van de laatst bekende gemiddelde oppervlakte van kleine(re) appartementen in de gemeente Roermond. Die gemiddelde oppervlakte bedraagt 64 m² (bij particuliere verhuurders) en 67 m² (bij corporaties). Daarnaast is van belang dat uit de praktijk blijkt dat het merendeel van de aanvragen voor kleinere appartementen zien op woningen met een oppervlak tussen de 40 en 60 m2. Tot slot is van belang dat leefbaarheidsknelpunten met name worden ervaren in gebieden waar een concentratie bestaat (of aan het ontstaan is) van deze kleinere woonruimten. De ondergrens betreft een realistische middeling tussen deze oppervlaktes.

Regulering kamerverhuur en ministudio's

In de planregels van dit parapubestemmingsplan is een bouw- en gebruiksverbod opgenomen waarmee het toevoegen van nieuwe kamerwoningen en ministudio's wordt uitgesloten binnen het gemeentelijk grondgebied. Als ministudio's worden (zoals aangegeven) aangemerkt appartementen met een gebruiksvloeroppervlakte van minder dan 60 m2. In het paraplubestemmingsplan heeft tevens de overgangsregeling uit de huidige huisvestingsverordening een plaats gekregen.

2.3 Uitvoeringsbeleid kamerverhuur en ministudio's

Het feit dat het realiseren van nieuwe kamerwoningen en ministudio's met dit paraplubestemmingsplan wordt gereguleerd, betekent niet dat het realiseren van dergelijke nieuwe woningen onder geen enkele omstandigheid acceptabel is.

Op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en het Besluit omgevingsrecht (Bor) kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van het paraplubestemmingsplan. Het wettelijk beoordelingskader voor een dergelijke omgevingsvergunning is het kernbegrip 'goede ruimtelijke ordening'. De gevolgen van een plan voor een goed woon- en leefklimaat en leefbaarheid in zijn omgeving, zijn aspecten die van belang zijn om te bepalen of er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Bij nieuwe initiatieven voor het realiseren van kamerwoningen en ministudio's zullen de gevolgen van dergelijke plannen voor (de leefbaarheid in) hun omgeving in het kader van een goede ruimtelijke ordening dus zorgvuldig moeten worden beoordeeld. Hiertoe is een uitvoeringsbeleid opgesteld dat een kader behelst, aan de hand waarvan nieuwe initiatieven kunnen worden getoetst op de aspecten leefbaarheid en goed woon- en leefklimaat. Het uitvoeringsbeleid bestaat naast een toelichting uit een beleidsregel in de zin van artikel 4:81 Algemene wet bestuursrecht (Awb).

De criteria die zijn opgenomen in het uitvoeringsbeleid, zijn voor een groot deel herleidbaar tot het beoordelingskader voor ‘kamerverhuurvergunningen’ dat is vastgelegd in de huisvestingsverordening. Daarbij kan gedacht worden aan het uitsluiten van bepaalde wijken waar nieuwe kamerwoningen mogen worden toegevoegd, en een afstandscriterium dat wordt gehanteerd tussen bestaande en mogelijk nieuwe kamerwoningen. Bij de beoordeling van aanvragen voor nieuwe kamerwoningen en / of ministudio’s speelt het advies van het wijkteam (bestaande uit de wijkregiseur, wijkagent, en wijkboa) in het kader van de leefbaarheidstoets een belangrijke rol.

Tot slot worden in het uitvoeringsbeleid enkele bouwkundige voorwaarden gesteld, die er op gericht zijn overlast op straat te voorkomen: op eigen terrein (in het te verbouwen pand, of in de bijbehorende tuin) moet voldoende ruimte aanwezig zijn om per woning minstens één fiets te kunnen stallen, en er moet op eigen terrein per woning voldoende ruimte beschikbaar zijn om huishoudelijk afval op te slaan (tot dit wordt opgehaald).

Het vastleggen van het uitvoeringsbeleid in een separate beleidsregel heeft als voordeel dat wanneer de praktijk daarom vraagt (in vergelijking met een bestemmingsplanherziening) dit beleid relatief eenvoudig kan worden herzien. Op deze wijze wordt voldoende flexibiliteit gewaarborgd voor het geval van onvoorziene ontwikkelingen, zonder af te doen aan de rechtszekerheid voor de diverse betrokken partijen.

2.4 Relatie met regionale volkshuisvestelijke kaders

De beoordeling die op grond van het in paragraaf 2.3 benoemde uitvoeringsbeleid plaatsvindt, is uitdrukkelijk een beoordeling in het kader van de leefbaarheid en een goed woon- en leefklimaat. De volkshuisvestelijke afweging ten aanzien van het regionale kwalitatief en kwantitatief woningbouwkader heeft plaatsgevonden bij de vaststelling van de onderliggende 'basis'-bestemmingsplannen voor de diverse wijken en buurten binnen de gemeente. Er wordt dus geen nieuwe afweging gemaakt op basis van de Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving, of de opvolger daarvan.

Hoofdstuk 3 Juridische planopzet

3.1 Feitelijke planopzet

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens het 'Handboek bestemmingsplannen' van de gemeente Roermond. Er is sprake van een zogenaamd 'paraplubestemmingsplan'. Dit bestemmingsplan kent een bijzonder karakter: het plan behelst een gedeeltelijke herziening van de momenteel in de gemeente Roermind geldende bestemmingsplannen, en is gericht op één specifiek onderwerp (de regulering van kamerverhuur en ministudio's). Voor het overige blijven de onderliggende bestemmingsplannen ongewijzigd van kracht.

Het bestemmingsplan is opgesteld op basis van de RO-Standaarden 2012 en is digitaal uitwisselbaar conform de volgende normen:

  • Informatie Model Ruimtelijke Ordening (IMRO);
  • Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten (STRI);
  • Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP);
  • Praktijkrichtlijn Bestemmingsplan (PRBP).

Het beleid, zoals opgenomen in deze toelichting, is vertaald in de regels van het bestemmingsplan. . Om voldoende inzicht te krijgen in de juridische opzet van het plan worden hierna de systematiek en de inhoudelijke bepalingen nader toegelicht.

3.2 Juridische planopzet

3.2.1 Planvorm

Het bestemmingsplan 'Paraplubestemmingsplan kamerverhuur en ministudio's is een bestemmingsplan zoals bedoeld in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

3.2.2 Verbeelding

Tot het plan behoort een analoge en een digitale verbeelding. Op deze verbeelding is de plangrens van dit bestemmingsplan aangegeven. De verbeelding is getekend op een digitale kadastrale en GBKR ondergrond, op werkelijke schaal. De analoge verbeelding bestaat uit een kaart. Aan de op de verbeelding opgenomen ondergrondgegevens, zoals gebouwen, kunnen geen rechten worden ontleend. Daar staat tegenover dat het ontbreken van dergelijke ondergrondgegevens ook niet leidt tot een beperking van rechten. De ondergronden hebben dus uitsluitend een illustratief karakter.

3.2.3 Planregels

Het belangrijkste doel van de planregels is om de bouw- en gebruiksregels van de verschillende bestemmingen aan te geven. De regels behorende bij het bestemmingsplan 'Paraplubestemmingsplan kamerverhuur en ministudio's' zijn onderverdeeld in drie hoofdstukken, te weten:

Inleidende regels

In hoofdstuk 1 'Inleidende regels' zijn twee artikelen opgenomen:

Begrippen (artikel 1)

Artikel 1 van de planregels bevat beschrijvingen van begrippen welke in het algemeen spraakgebruik onvoldoende vastliggen en waarbij verschil in interpretatie mogelijk is.

Toepassingsbereik (artikel 2)

Dit artikel bepaalt de reikwijdte van dit paraplubestemmingsplan. In het artikel is opgenomen voor welke vigerende bestemmingsplannen dit paraplubestemmingsplan van toepassing is, en in hoeverre de bestaande bestemmingsplannen door de vaststelling van dit bestemmingsplan worden gewijzigd of aangevuld.

Algemene regels

Dit hoofdstuk bevat 3 artikelen.

Herziening regels begrippen (artikel 3)

In dit artikel wordt bepaald dat in artikel 1 opgenomen begrippen in de plaats treden van de betreffende begrippen in de onderliggende bestemmingsplannen.

Aanvulling algemen bouwregels (artikel 4)

Met dit artikel worden de algemene bouwregels van de onderliggende bestemmingsplannen aangevuld met een bouwverbod voor het realiseren van nieuwe kamerwoningen en kamerverhuurpanden, en ministudio's.

Aanvulling algemene gebruiksregels (artikel 5)

Met dit artikel worden de algemene gebruiksregels van de onderliggende bestemmingsplannen aangevuld met een gebruiksverbod voor het realiseren van nieuwe kamerwoningen en kamerverhuurpanden, en ministudio's.

Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht (artikel 4)

Bouwwerken welke op het moment van tervisielegging van het plan bestaan (of waarvoor een omgevingsvergunning is aangevraagd), mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de planregels op het moment waarop het plan rechtskracht verkrijgt, mag gehandhaafd blijven.

Slotregel (artikel 5)

In dit artikel wordt aangegeven onder welke naam de regels aangehaald kunnen worden.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

4.1 Economische uitvoerbaarheid en Grexwet

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening rust op de gemeente de verplichting tot het verhaal van kosten die tot de grondexploitatie behoren op basis van een exploitatieplan. De gemeente kan hiervan afzien indien:

  • het kostenverhaal anderszins is verzekerd; en
  • het bepalen van een tijdvak of fasering niet noodzakelijk is; en
  • het stellen van eisen, regels of een uitwerking van regels aan werken en werkzaamheden met betrekking tot bouwrijp maken, aanleg van nutsvoorzieningen, inrichten van de openbare ruimte en uitvoerbaarheid niet noodzakelijk is, of

in bij algemene maatregel van bestuur bepaalde gevallen, te weten:

  • c. het totaal van de wettelijk te verhalen exploitatiebijdragen bedraagt minder dan €10.000,00; of
  • d. er zijn geen verhaalbare kosten in de zin van het Besluit ruimtelijke ordening aan de orde; of
  • e. de verhaalbare kosten in de zin van het Besluit ruimtelijke ordening betreffen uitsluitend de aansluiting van een bouwperceel op de openbare ruimte of de aansluiting op de nutsvoorzieningen betreffen.

Verder bepaalt het Besluit ruimtelijke ordening dat de economische uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet worden onderzocht.

Het bestemmingsplan “Paraplubestemmingsplan kamerverhuur en ministudio's” heeft betrekking op een regeling dat het toevoegen van nieuwe kamerwoningen en/of ministudio's binnen de gemeente Roermond als regel niet is toegestaan. Het gaat daarbij met name om het veranderen van bestaande bebouwing.

Omdat het gaat om bestaande bebouwing, zullen de nutsvoorzieningen en voorzieningen in de openbare ruimte aanwezig zijn. Eventuele aanpassingen zullen zich beperken tot de aansluiting op de openbare ruimte of op de nutsvoorzieningen. Hierdoor is sprake van de hiervoor onder c. genoemde uitzonderingsgrond en kan hiervoor worden afgezien van het vaststellen van een exploitatieplan.

Om te voorkomen dat eigenaren als gevolg van de planologische wijzigingen planschade leiden is vroegtijdig kenbaar gemaakt dat kamerverhuur en ministudio's met een paraplubestemmingsplan gereguleerd gaan worden.

Gelet op het bovenstaande is de economische uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan gegarandeerd en kan in de kader van de vaststelling van het bestemmingsplan “Kamerverhuur en ministudio's” worden afgezien van het vaststellen van een exploitatieplan.

4.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

4.2.1 Inspraakprocedure

Het voorontwerp bestemmingsplan en concept uitvoeringsbeleid hebben in het kader van de gemeentelijke inspraakprocedure van 7 november 2018 tot en met 18 december 2018 ter inzage gelegen. Op 12 december 2018 is in het gemeentehuis een inloopavond over het voorontwerp bestemmingsplan gehouden. Er zijn geen inspraakreacties ingediend.

Omdat er met name veel aanvragen voor het realiseren van ministudio's in de binnenstad worden ingediend, zijn de wijkraad van de binnenstad en de BIZ Binnenstad Roermond over het voorontwerp bestemmingsplan en concept uitvoeringsbeleid geïnformeerd.

4.2.2 Overleg ex artikel 3.1.1. Bro

Er is in het kader van het bestuurlijk vooroverleg één vooroverlegreactie ontvangen: de Provincie Limburg heeft in haar vooroverlegreactie aangegeven geen opmerkingen te hebben ten aanzien van het bestemmingsplan.

4.2.3 Zienswijzenprocedure

Deze paragraaf zal in het vast te stellen bestemmingsplan worden aangevuld met de resultaten van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure.