Toelichting

Wijzigingsplan Buitengebied, Heigatstraat 9

Indentificatie: NL.IMRO.0777.0185WPHEIGATSTR9-3001

Datum vaststelling: 14 november 2023

Hoofdstuk 1 Inleiding

In het zuidoosten van de gemeente Etten-Leur ligt de locatie Heigatstraat 9. Op deze locatie is een voormalig agrarisch bedrijf gelegen. De eigenaar wil gebruik maken de wijzigingsbevoegdheid die is opgenomen in het geldende bestemmingsplan "Buitengebied" met inbegrip van bijbehorende partiële herzieningen voor het omzetten van een agrarische bestemming naar wonen. De eigenaar is geen agrariër en wil het perceel voor eigen gebruik omzetten naar wonen. Via de wijzigingsprocedure wordt de bedrijfswoning omgezet naar een burgerwoning, waarbij de eventuele overtollige agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt wordt.

Luchtfoto locatie Heigatstraat 9

Hoofdstuk 2 Wijzigingsregeling

De gronden zijn gelegen in het bestemmingsplan "Buitengebied" (vastgesteld op 30 september 2013, grotendeels onherroepelijk) met inbegrip van de bijbehorende partiële herzieningen. De gronden hebben de bestemming 'Agrarisch' met de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 2’ en grotendeels de gebiedsaanduiding ‘overige zone - zoekgebied glastuinbouw vestigingsgebied 2’.

In de planregels is in artikel 3.6.12 een wijzigingsbevoegdheid voor burgemeester en wethouders opgenomen om de agrarische bestemming te wijzigen in de bestemming ‘Wonen’ en ‘Tuin’. In artikel 38.1 is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om een bestemming om te zetten in 'Groen - Houtsingel'. Zij maken daarbij gebruik van de bevoegdheid zoals omschreven in artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening om, binnen bij het plan bepaalde grenzen, het plan te wijzigen. De wijzigingsregeling bevat een aantal voorwaarden waaraan voldaan moet worden waaronder de grootte van het toekomstige bouwvlak, de milieusituatie en een sloop- en bonusregeling. Daarnaast dient als onderdeel van het wijzigingsbesluit verantwoording gegeven te worden over overige ruimtelijke aspecten zoals, de bodemkwaliteit, milieuzonering, archeologie, water, geluid, lucht, verkeersveiligheid, ecologie (flora en fauna) en economische uitvoerbaarheid.

Uitsnede bestemmingsplan Buitengebied (2013)

De wijzigingsregeling luidt als volgt:

3.6.12 Wijzigen naar 'Wonen' en 'Tuin'

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd deze bestemming te wijzigen in de bestemming ‘Wonen’ of ‘Wonen’ en ‘Tuin’, waarbij moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. Het agrarisch bedrijf ter plaatse is beëindigd en agrarisch hergebruik is redelijkerwijs niet te verwachten.

2. Er mag geen sprake zijn van een verslechtering van het woon- en leefklimaat.

3. De bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van nabijgelegen agrarische en andere bedrijven mogen niet worden beperkt.

4. Het bouwvlak wordt verwijderd en de nieuwe bestemming ‘Wonen’ of ‘Wonen’ en ‘Tuin’ bevat de voormalige agrarische bedrijfswoning met bijhorende tuin, erf en verhardingen.

5. Het bestemmingsvlak 'Wonen' wordt afgestemd op de nieuwe situatie, met dien verstande dat:

1. indien het bestemmingsvlak 'Wonen' groter is dan 1.500 m², er dient te worden voorzien in een zorgvuldige landschappelijke inpassing op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd beplantingsplan tot realisatie, beheer en instandhouding van de landschappelijke inpassing;

2. indien het bestemmingsvlak 'Wonen' groter is dan 5.000 m², er tevens dient te worden voorzien in een aantoonbare en uitvoerbare verbetering van de aanwezige of potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap of cultuurhistorie of van de extensieve recreatieve mogelijkheden van het plangebied van dit bestemmingsplan; indien een fysieke verbetering ter plaatse niet mogelijk of niet wenselijk is, kan kwaliteitsverbetering plaatsvinden door een passende financiële bijdrage in het gemeentelijk landschapsfonds.

6. Overtollige (voormalige) bedrijfsgebouwen, bijgebouwen en overkappingen moeten worden gesloopt, waarbij moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. De sloop van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing is niet toegestaan.

2. De oppervlakte aan bijgebouwen en overkappingen mag niet meer bedragen dan 200 m².

3. Indien meer dan 200 m² aan (voormalige) bedrijfsgebouwen, bijgebouwen en overkappingen aanwezig is, kan de sloop van deze bebouwing worden ingezet voor het vergroten van de oppervlakte van bijgebouwen en overkappingen als genoemd onder 2 en/of voor het vergroten van de inhoud van het hoofdgebouw.

4. Indien de sloop wordt ingezet voor het vergroten van de oppervlakte van bijgebouwen en overkappingen gelden de volgende regels:

1. als op het perceel in de bestaande situatie minder dan 400 m² aan bestaande, legaal opgerichte, (voormalige) bedrijfsgebouwen, bijgebouwen en overkappingen aanwezig is, geldt de bestaande oppervlakte van deze gebouwen en overkappingen als maximale oppervlakte die kan worden toegestaan;

2. als op het perceel 400 m² of meer aan bestaande, legaal opgerichte (voormalige) bedrijfsgebouwen, bijgebouwen en overkappingen aanwezig is, bedraagt de maximale oppervlakte die kan worden toegestaan 400 m²;

3. indien bij toepassing van het bepaalde onder II sprake zou zijn van een situatie waarbij in redelijkheid niet kan worden verlangd dat een bestaand gebouw gedeeltelijk wordt gesloopt, of de gedeeltelijke sloop van dat gebouw zou tot een onaanvaardbare ruimtelijke situatie leiden, bedraagt de maximale oppervlakte die kan worden toegestaan 500 m²;

4. de maximaal toegestane oppervlakte aan bijgebouwen en overkappingen mag ofwel behouden blijven ofwel nieuw gebouwd worden.

5. Indien de sloop (tevens) wordt ingezet voor het vergroten van de inhoud van het hoofdgebouw gelden de volgende regels:

1. voor iedere 100 m² te slopen bebouwing mag de inhoud van het hoofdgebouw worden vergroot met 50 m³ tot een maximale inhoud van 850 m³;

2. indien (een deel van de) te slopen bebouwing wordt ingezet voor vergroting van het hoofdgebouw, wordt de maximale oppervlakte voor bijgebouwen en overkappingen die kan worden toegestaan op grond van het bepaalde onder 4, teruggebracht met 5 m² voor iedere 10 m³ waarmee het hoofdgebouw wordt vergroot.

6. Indien de bestaande oppervlakte aan cultuurhistorisch waardevolle (voormalige) bedrijfsgebouwen, bijgebouwen en overkappingen meer bedraagt dan kan worden toegestaan op grond van het bepaalde onder 4, geldt deze bestaande oppervlakte als maximum.

7. Alle overtollige bebouwing moet worden gesloopt, zodat de totale hoeveelheid bebouwing wordt teruggebracht tot hetgeen op grond van het bepaalde onder 4, 5 en/of 6 is toegelaten.

7. Indien meer dan 200 m² aan bijgebouwen en overkappingen wordt toegestaan, dient te worden voorzien in een zorgvuldige landschappelijke inpassing op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd beplantingsplan tot realisatie, beheer en instandhouding van de landschappelijke inpassing.

8. Indien meer dan 400 m² aan bijgebouwen en overkappingen wordt toegestaan, dient tevens te worden voorzien in een aantoonbare en uitvoerbare verbetering van de aanwezige of potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap of cultuurhistorie of van de extensieve recreatieve mogelijkheden van het plangebied van dit bestemmingsplan; indien een fysieke verbetering ter plaatse niet mogelijk of niet wenselijk is, kan kwaliteitsverbetering plaatsvinden door een passende financiële bijdrage in het gemeentelijk landschapsfonds.

9. In de bestemming ‘Wonen’ kan statische binnenopslag worden toegestaan, mits de opslag geen onevenredige publieks- en/of verkeersaantrekkende werking tot gevolg heeft en met dien verstande dat detailhandel en opslag ten behoeve van een bedrijf niet zijn toegestaan.

10. De verwezenlijking, het behoud en het beheer van (het zoekgebied voor) een ecologische verbindingszone, ter plaatse van de aanduiding ‘zoekgebied ecologische verbindingszone’ en/of een zoekgebied voor behoud en herstel van watersystemen ter plaatse van de aanduiding ‘zoekgebied behoud en herstel watersystemen’, worden niet belemmerd of aangetast.

38.1 Wijzigen naar 'Bos', 'Groen', 'Groen - Houtsingel', 'Natuur' en 'Water'

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd dit bestemmingsplan te wijzigen in die zin dat de bestemming van gronden wordt gewijzigd in de bestemming ‘Bos’, ‘Groen‘, ‘Groen - Houtsingel’, ‘Natuur’ en/of ’Water’ ten behoeve van behoud en/of ontwikkeling van bos, ecologische verbindingszones, landschapselementen, landschappelijke inpassing, natuur en/of water, waarbij moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. De wijziging leidt niet tot onevenredige aantasting van de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van de naastgelegen percelen.

2. De wijziging vindt pas plaats nadat de aankoop/overdracht in voldoende mate verzekerd is of al heeft plaatsgevonden of de realisatie anderszins verzekerd is.

Hoofdstuk 3 Toets aan wijzigingsregeling

3.6.12 Wijzigen naar 'Wonen' en 'Tuin'

Ad a. Het agrarisch bedrijf ter plaatse is beëindigd en agrarisch hergebruik is redelijkerwijs niet te verwachten: Het agrarische bedrijf op deze locatie is al beëindigd. Agrarisch hergebruik is gezien de nog slechts beperkt aanwezige ruimte en bebouwing op de locatie redelijkerwijs niet mogelijk. Er wordt voldaan aan deze voorwaarde.

Ad b. Er mag geen sprake zijn van een verslechtering van het woon- en leefklimaat:

De woonbestemming komt op de plaats van de voormalige agrarische bedrijfswoning. De wijziging van 'Agrarisch' naar 'Wonen' en 'Tuin' levert geen verslechtering van het woon- en leefklimaat op.

Ad c. De bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van nabijgelegen agrarische bedrijven mogen niet worden beperkt.

De nieuwe woonbestemming is gelegen op de plaats van de voormalige agrarische bedrijfswoning. Het dichtstbij gelegen agrarische bedrijf is het kassenbedrijf aan de Heigatstraat 15. Het bouwvlak van deze kassen ligt op circa 27 meter van de (toekomstige) woonbestemming. Andere agrarische bouwvlakken zijn verder weg gelegen. De bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van de agrarische bedrijven worden niet beperkt. Verdere motivatie is opgenomen in paragraaf 4.1 van deze toelichting.

Ad d. Het bouwvlak wordt verwijderd en de nieuwe bestemming ‘Wonen’ of ‘Wonen’ en ‘Tuin’ bevat de voormalige agrarische bedrijfswoning met bijhorende tuin, erf en verhardingen.

In plaats van dit agrarische bouwvlak worden een bestemmingsvlak 'Wonen' en 'Tuin', passend bij het toekomstige gebruik, opgenomen. Aan de voorwaarde wordt voldaan. Zie hiervoor ook de planverbeelding van het wijzigingsplan.

Ad e. Het bestemmingsvlak 'Wonen' wordt afgestemd op de nieuwe situatie:

De bestaande woning, de resterende bijgebouwen en alle aanwezige verhardingen en inritten komen binnen het bestemmingsvlak 'Wonen'. Dit bestemmingsvlak blijft binnen de in het buitengebied toegestane maat van 5.000 m2. De gronden die in de toekomst onbebouwd en onverhard blijven, maar wel voor de woonfunctie gebruikt gaan worden krijgen de bestemming 'Tuin'. De landschappelijke inpassing wordt hierbij specifiek bestemd als 'Groen - Houtsingel'. Aan deze voorwaarde wordt hiermee voldaan.

Ad f. Overtollige (voormalige) bedrijfsgebouwen, bijgebouwen en overkappingen moeten worden gesloopt:

Op het perceel is allereerst geen cultuurhistorisch waardevolle bebouwing aanwezig. Verder is momenteel nog een (voormalig agrarische) schuur aanwezig van 450 m2 en een schuur van 61 m2, dus in totaal 511 m2 aan bijgebouwen. Dit is meer dan de maximaal toegestane 400 m2 aan bijgebouwen en overkappingen. De indiener heeft aangegeven dat het achterste deel van de grote schuur als overtollige bebouwing gesloopt gaat worden. Het te slopen gedeelte is ongeveer 183 m2 groot. Hierdoor blijft er circa 328 m2 aan bijgebouwen aanwezig.

Zoals opgenomen onder 4 sub II van dit artikellid wordt bij de aanwezigheid van 400 m2 of meer aan legale bijgebouwen de maximale oppervlakte aan toegestane bijgebouwen na wijziging vastgelegd op 400 m2. Dat wordt in dit geval dan ook gedaan.

De maximale oppervlakte aan bijgebouwen wordt in de planregels en op de planverbeelding van het wijzigingsplan opgenomen. Ook wordt in de anterieure overeenkomst met de eigenaar/verzoeker de sloop van deze bebouwing vastgelegd. Daarnaast wordt de sloop als voorwaardelijke verplichting in de planregels behorende bij dit wijzigingsplan opgenomen.

Ad g. Indien meer dan 200 m² aan bijgebouwen en overkappingen wordt toegestaan, dient te worden voorzien in een zorgvuldige landschappelijke inpassing op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd beplantingsplan tot realisatie, beheer en instandhouding van de landschappelijke inpassing.

Op voorliggend perceel blijft meer dan 200 m2 aan bijgebouwen en overkappingen aanwezig en toegestaan. Op basis van voorliggende regel moet dan ook voorzien worden van een zorgvuldige landschappelijke inpassing. Dit inpassingsplan wordt middels een voorwaardelijke verplichting in de planregels opgenomen. Ook wordt met de eigenaar/verzoeker een overeenkomst afgesloten waarin deze landschappelijke inpassing vastgelegd wordt.

Ad h. Indien meer dan 400 m² aan bijgebouwen en overkappingen wordt toegestaan, dient tevens te worden voorzien in een aantoonbare en uitvoerbare verbetering van de aanwezige of potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap of cultuurhistorie of van de extensieve recreatieve mogelijkheden van het plangebied van dit bestemmingsplan:

Op het perceel wordt niet meer dan 400 m2 aan bijgebouwen en overkappingen toegestaan. Dit artikellid is dan ook niet van toepassing voor dit plan.

Ad i. In de bestemming ‘Wonen’ kan statische binnenopslag worden toegestaan:

De verzoeker heeft momenteel (nog) geen plannen voor statische binnenopslag. Dit onderdeel is dan ook niet aan de orde voor deze wijziging.

Ad j. De verwezenlijking, het behoud en het beheer van (het zoekgebied voor) een ecologische verbindingszone, ter plaatse van de aanduiding ‘zoekgebied ecologische verbindingszone’ en/of een zoekgebied voor behoud en herstel van watersystemen ter plaatse van de aanduiding ‘zoekgebied behoud en herstel watersystemen’, worden niet belemmerd of aangetast:

Op het perceel is geen zone 'zoekgebied ecologische verbindingszone' en/of 'zoekgebied behoud en herstel watersystemen' aanwezig.

38.1 Wijzigen naar 'Bos', 'Groen', 'Groen - Houtsingel', 'Natuur' en 'Water'

Ad a. De wijziging leidt niet tot onevenredige aantasting van de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van de naastgelegen percelen.

De wijziging van de huidige bestemmingen in het plangebied naar 'Groen - Houtsingel' heeft geen gevolgen voor de omliggende percelen.

Ad b. De wijziging vindt pas plaats nadat de aankoop/overdracht in voldoende mate verzekerd is of al heeft plaatsgevonden of de realisatie anderszins verzekerd is.

De gronden die omgezet worden naar 'Groen - Houtsingel' zijn al in eigendom van de verzoekers van voorliggende wijziging. Daarmee wordt aan deze voorwaarde voldaan.

Hoofdstuk 4 Ruimtelijke aanvaardbaarheid

4.1 Algemeen

Overige verantwoording buiten de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid.

Provinciaal beleid:

De provincie Noord-Brabant heeft als geldende toetsingskader (onder meer) de Interim Omgevingsverordening (IOV). In de IOV is deze locatie aangemerkt als 'Landelijk gebied' – ‘Gemengd landelijk gebied’ met de aanduidingen ‘glastuinbouw - doorgroeigebied’, ‘norm wateroverlast buiten stedelijk gebied’ en 'normen wateroverlast'.

De regels voor voorliggende ontwikkeling staan in artikel 3.68 en 3.69 van de IOV. Specifiek gaat het hierbij om artikel 3.69 lid d:

d. in het gebruik van een voormalige bedrijfswoning als burgerwoning, als is verzekerd dat:

1. er geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt;

2. overtollige bebouwing wordt gesloopt.

Aangezien ter plaatse één woning aanwezig blijft en de op het perceel resterende bebouwing (< 500 m2) geheel gebruikt gaat worden ten behoeve van de woonfunctie wordt aan deze voorwaarden voldaan. De overtollige bebouwing op het perceel wordt gesloopt, wat ook gezekerd wordt in het plan en de bijbehorende overeenkomst met de initiatiefnemer.

Daarnaast draagt de voorliggende ontwikkeling bij aan binnen de 'landelijk gebied' gevraagde kenmerken en landschappelijke waarden ter plaatse middels het realiseren van een goede landschappelijke inpassing.

Voorliggend wijzigingsplan voldoet dan ook aan het meest recente provinciale beleid.

Regionale afspraken voor woningbouw:

Er wordt geen woning toegevoegd dus is er geen relatie met de woningbouwafspraken.

Kwaliteitsverbetering van het landschap:

Deze wijziging past binnen het regionale afsprakenkader en is een categorie 2 ontwikkeling 'ruimtelijke ontwikkelingen met weinig landschappelijke invloed, dan wel ruimtelijke ontwikkelingen die van nature aan het buitengebied zijn gebonden, of plaatsvinden in hiervoor aangewezen gebieden'. De ruimtelijke ontwikkeling heeft weinig landschappelijke invloed. Voor deze categorie is landschappelijke inpassing van het bestemmingsvlak vereist. Voorliggend plan voorziet in een dergelijke landschappelijke inpassing, zoals ook opgenomen en gezekerd in de planregels.

Voor deze categorie wordt geen verdere kwaliteitsverbetering van het landschap geëist. Zie ook voorwaarde g. en h. van de wijzigingsbevoegdheid.

Luchtkwaliteit:

Er worden geen woningen toegevoegd. De bedrijfswoning wordt omgezet in een burgerwoning. De regelgeving luchtkwaliteit is niet van toepassing op dit project. De luchtkwaliteit voor wat betreft fijnstof blijft overigens in het gehele gemeentelijke grondgebied onder de wettelijke norm voor luchtkwaliteit.

Geluid:

Het wijzigingsplan maakt geen extra woning mogelijk. De wet geluidhinder Is niet aan de orde voor dit wijzigingsplan.

Bedrijven- en milieuzonering:

De nieuwe woonbestemming is gelegen op circa 27 meter van de naastgelegen tuinderskassen. In voorliggend plan wordt een bestaande bedrijfswoning omgezet in een burgerwoning. Deze woning geldt in de huidige situatie ook al als maatgevend voor de omliggende bedrijven. De voorliggende omzetting verandert hier niets aan.

Op basis van de richtafstanden vanuit de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' moet tussen gevoelige bestemmingen en kassen met gasverwarming minimaal 30 meter afstand gehouden worden. Zoals echter ook aangegeven in het wijzigingsplan 'Buitengebied, Heigatstraat 15', waarmee (de laatste uitbreiding van) deze kassen planologisch geregeld zijn, is het betreffende gebied aan te merken als 'gemengd gebied'. De richtafstanden vanuit de VNG-publicatie kunnen dan ook met één stap verkleind worden. De minimale afstand tussen de kassen en de omliggende gevoelige functies moet dan minimaal 10 meter bedragen. De voorliggende woning en woonbestemming ligt op grotere afstand van de kassen.

Dit aspect vormt dan ook geen belemmering voor voorliggend plan.

Bodemkwaliteit:

Voorliggend plan betreft een bestaande woning die omgezet wordt van bedrijfswoning naar burgerwoning. De woning wordt hierbij niet gewijzigd. Het aspect bodemkwaliteit is hiervoor dan ook geen belemmering.

Indien de eigenaar in de toekomst wijzigingen wil doorvoeren, dient dan bij de vergunningverlening aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit voldoet aan de te stellen normen. Er zijn gezien het jarenlange gebruik van de gronden en gebouwen voor land- en tuinbouw geen aanwijzingen dat er sprake is van bodemverontreiniging. Voor voorliggende ruimtelijke procedure is dit aspect geen belemmering.

Archeologie:

Het perceel ligt in een gebied met 'Waarde - Archeologie 2' (artikel 27 van het bestemmingsplan 'partiële herziening Buitengebied'). Bij bodemingrepen waarbij het daadwerkelijk te verstoren gebied groter is dan 1.000 m2 en de bodemingreep dieper is dan 0,40 m dient een rapport overlegd te worden waarin de archeologische waarden van de gronden die worden verstoord, naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld.

Deze verplichting is niet gebonden aan de wijzigingsbevoegdheid maar is verbonden aan de omgevingsvergunningaanvraag voor het bouwen of slopen van bebouwing. Overigens zal het te verstoren gebied binnen dit plan veel kleiner zijn dan deze hiervoor genoemde maat, te meer daar het eigenlijk uitsluitend herbestemming of sloop van al bestaande bebouwing betreft. Nader archeologisch onderzoek is dan ook niet nodig.

Mochten er tijdens bouw- of andere werkzaamheden ondanks het vooronderzoek toch archeologische resten gevonden worden, dan moet dat volgens artikel 5.10 van de Erfgoedwet zo spoedig mogelijk gemeld worden bij de Minister van OC&W.

Water:

Voorliggend plan houdt uitsluitend de omzetting in van de bestemming ter plaatse van ‘agrarisch met waarden’ naar ‘wonen’, ’tuin’ en 'groen - houtsingel'. Het plan voorziet in de sloop van een bestaand bijgebouw op het perceel, waardoor per saldo de oppervlakte aan verharding afneemt.

Er zullen geen wijzigingen aangebracht worden aan kavelsloten. In ieder geval wordt specifiek aandacht gevraagd voor het gebruik van milieuvriendelijke bouwmaterialen en het achterwege laten van uitlogende bouwmaterialen, zoals lood, koper, zink en zacht PVC. Die stoffen kunnen zich namelijk ophopen in het water(bodem)systeem en hierdoor een zeer nadelige invloed hebben op de water(bodem)kwaliteit en ecologie.

Het waterschap Brabantse Delta heeft in de vooroverlegfase van het plan een positief wateradvies afgegeven bij bericht van 7 juli 2023. Dit wateradvies is opgenomen in bijlage 1 bij deze toelichting.

Flora en fauna:

Voorliggend plan houdt uitsluitend de omzetting in van de bestemming ter plaatse van ‘Agrarisch met waarden’ naar ‘Wonen’, ’Tuin’ en 'Groen - Houtsingel'. Het plan voorziet in de sloop van een deel van een bestaand bijgebouw. Indiener moet voor deze sloop te zijner tijd een omgevingsvergunning aanvragen, waarin ook aangetoond moet worden dat bij de sloop geen natuurwaarden aangetast worden. Natuurlijk moet ook aan de zorgplicht van de Wet Natuurbescherming voldaan worden bij activiteiten in het plangebied.

Voorliggend plan heeft dan ook geen negatieve invloed op flora dan wel fauna. Wel gaat het plan voorzien worden van een landschappelijke inpassing die positief zal bijdragen aan deze aspecten.

Externe veiligheid:

In de omgeving van het perceel Heigatstraat 9 zijn geen risico-objecten gelegen. Het voorliggende wijzigingsplan heeft dan ook geen gevolgen op het vlak van externe veiligheid.

Economische uitvoerbaarheid:

De initiatiefnemer draagt alle kosten. Ter voldoening aan artikel 6.12 Wro is een anterieure overeenkomst alsmede een overeenkomst tot planschadeverhaal afgesloten. De economische haalbaarheid is daarmee gegarandeerd.

Een aanvaardbaar woon- en leefklimaat:

Er zijn geen factoren aanwezig die aanwijzingen opleveren voor een verstoord woon- en leefklimaat. Bedrijfsmatige activiteiten zijn op voldoende afstand gelegen. Er is voor de wijziging van de bestemming van ‘Agrarisch’ naar ‘Wonen’ sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.2 Conclusie

Uit het vorenstaande kan geconcludeerd worden dat, op basis van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, voldaan kan worden aan de voorwaarden van artikel 3.6.12 en 38.1 van het bestemmingsplan "Buitengebied" met inbegrip van de bijbehorende partiële herzieningen en deze te wijzigen zoals aangegeven op bijgaande wijzigingsplanverbeelding. Daarnaast is de wijziging ruimtelijk aanvaardbaar en is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.3 Juridische aspecten

In dit wijzigingsplan wordt de agrarische bestemming met bouwvlak van het perceel Heigatstraat 9 op de planverbeelding van het bestemmingsplan 'Buitengebied' gedeeltelijk omgezet in een bestemming 'Wonen', 'Tuin' en 'Groen - Houtsingel'. Bij de bestemming 'Wonen' wordt bij de gebruiksregels een voorwaardelijke verplichting opgenomen teneinde de sloop van de overtollige bebouwing te waarborgen. De planregels van het bestemmingsplan Buitengebied 2013 zijn en blijven van toepassing. In de planregels van dit 'wijzigingsplan Buitengebied, Heigatstraat 9' worden de relevante bestemmingsregels van het bestemmingsplan Buitengebied 2013 dan ook van overeenkomstige toepassing verklaard met een aanvullend artikel voor de voorwaardelijke verplichting voor de sloop van de overtollige bebouwing.

4.4 Procedure

4.4.1 Vooroverleg

Over het voorontwerp is wettelijk vooroverleg voorgeschreven met de provincie Noord-Brabant en met het Waterschap Brabantse Delta. De provincie heeft echter laten weten dat voor plannen waarbij geen provinciale belangen spelen geen vooroverleg noodzakelijk is. Volgens het voorformulier inventarisatie ruimtelijke aspecten (ingevuld 22 juni 2023) is dat in dit geval aan de orde. Dit formulier is opgenomen als bijlage 2 van deze toelichting.

Het Waterschap heeft bij bericht van 7 juli 2023 laten weten een positief wateradvies te geven. Dit wateradvies is opgenomen als bijlage 1 van deze toelichting.

4.4.2 Zienswijzen

Het voorliggende wijzigingsplan voor de Heigatstraat 9 is bekend gemaakt in de Etten-Leurse Bode van 13 september 2023. Gedurende de periode van 14 september tot en met 25 oktober 2023 heeft het ontwerp-wijzigingsplan ter inzage gelegen in het gemeentelijk informatiecentrum en is geplaatst op de gemeentelijke website en ruimtelijke plannen. In de bekendmaking is medegedeeld dat gedurende de termijn van zes weken schriftelijk of mondeling bij burgemeester en wethouders een zienswijze kon worden ingediend.

Gedurende de ter inzage termijn zijn geen zienswijzen ontvangen op het ontwerpwijzigingsplan.

4.4.3 Beroepstermijn

Het plan is ongewijzigd vastgesteld. Na vaststelling wordt het vastgestelde wijzigingsplan voor 6 weken ter inzage gelegen voor het indienen van beroep en/of een voorlopige voorziening.